山西省奥体中心可行性研究报告VIP

山西省奥体中心可行性研究报告 编写人员：柴婧 常雪丽 段森 刘静 王美媛 姚伟华 张海萍 赵璇 周孟丞 编写时间： 2010 年 12 月 11 日 目录 1 项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目所在区域发展情况 1.1.2 项目发起缘由 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称 1.2.2 项目规模 1.2.3 项目宗旨 1.2.4 项目位置及周边 1.2.5 项目功能 1.2.6 项目意义 1.3 开发项目的条件分析 1.4 项目主要经济、技术指标 2 市场分析与需求预测 2.1 市场需求与供给概况分 析 2.2 开发成本预测分析 2.3 销售费用 2.4 销售对象 2.5 开发周期预测 3 规划方案 4 开发进度安排 4.1 前期工程阶段 4.2 主体工程阶段 4.3 附属工程阶段 4.4 交工验收阶段 5 财务分析 5.1 开发成本分析 5.1.1 土地费用 5.1.2 拆迁安置补偿费 5.1.3 前期手续费 5.1.4 勘察设计及前期工程 5.1.5 配套工程费用 5.1.6 开发间接费 5.1.7 其他费用 300 万 5.2 奥体中心 主体工程 建设投资分析 6 总论 1 项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目所在区域发展情况 太原市城市总 体规划表明太原市逐渐向南部新城发展，晋源区位于太原市西南方，是太原市发展中的重要环节，太原市重点发展小店区和晋源区，对晋源区的重视可见一般，尤其是晋阳湖区，将成为太原市重要公共服务中心、文化中心。太原市文化产业规划要求文化发展水平与区域中心城市经济实力相适应，与建设创新型城市基本要求相一致，与省会城市现代化建设相配套，以建设和谐宜居的典范城市。 1.1.2 项目发起缘由 我们认为，做这一项目是太原市 十二五规划的要求，经济发展的需求，社会发展的需求 ： 太原是一座具有 2500年历史的古城 , 太原市的旅游发展具有特 殊的区位优势 ,主要表现在 :可开发的客源市场充足 ；基础设施和环境条件日臻完善 ；地处山西省疆土的中央 ,以太原为中心 2h-3h 路程的大太原旅游格局逐渐形成 ,太原又位于北京与西安两大国际旅游城市连接线的中点 ,形成北京 山西 陕西旅游黄金通道，但许多旅游资源还没有转化为旅游产品 .太原市将在晋源区设置公共服务（旅游服务）中心，这对本项目有着重要的推动作用。 并且，这一项目是太原市城市规划的重点项目之一，是太原市政府的重点工程，因为目前太原市的体育建设是太原市的现代化建设的薄弱环节。 1.从全国范围来看：近年来，我国国 际竞争力不断提升，承办世界级国际赛事越来越多，如第 29 届奥运会、亚运会、上海 F1大赛，许多大中城市，如北京、天津、广州，都相继建设了一批具有国际高水平的获得世界广泛认可与好评的体育中心。 2.从全省范围来看：太原市作为山西省省会城市，是全省的政治、经济、文化、科教、交通、信息中心，作为一个省的中心城市，太原市也曾经举办过世界小轮车大赛，但是却是仅有的几个没有举行过大型综合体育赛事的省会城市之一（海口、贵阳、西宁、太原）。 3从发展与需求角度来看：随着我省经济实力的不断提升，人民越来越追求高品质的生活，在全民健 身的口号的指引下，人民群众对体育的热情只增不减，伴随着全民健身的体育大浪潮，我省建设大型体育中心的呼声日益高涨。所以我省在新的城市土地利用总体规划中，将该项目 议事日程。 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称 ：山西省奥林匹克体育中心 1.2.2 项目规模 ： 总建筑面积约 32 万平方米，主要包括一场三馆： 即一个主体育场、一个室内主体育馆、一个室内大型游泳跳水比赛馆和一个综合性训练馆。 另外，还有一个国际级的体育交流中心和一个国际级的自行车赛馆。预计总占地为 1200 1300 亩，建筑面积可达 329000 平方米，绿化率也要达 到了 55以上。 1.2.3 项目宗旨： 团结一致，顽强拼搏，严格按照国际标准和规范程序进行工作，全力创建优质工作、精品工程，为构建充满活力、富裕文明、和谐稳定、山川秀美的新山西做出更大的贡献！ 1.2.4 项目位置及周边 （ 1） 奥体中心位于山西省省会太原市南部的晋源区，北起冶峪沟，南至风峪沟，西起新晋祠路，东至滨河西路， 规划一条 60米景观大道与新晋祠路相联，南北两侧各规划一条 50米主干道。 项目地块位于太原市规划中的文化中心，商业中心区。 （ 2）本区是太原市发展的前沿区域，随着城市的南扩，该地的生活服务、通讯 服务、交通服务等硬件环境条件会日益完善 ,为项目的建设提供物质保障。 1.2.5 项目功能 1. 体育功能 该项目将会是山西省有史以来最大的一组公共体育建筑，多种现代科技手段的运用使奥体中心打造成为一流的体育场馆，它能够满足国家级和世界级的单项比赛的要求。可满足国内外田径比赛、游泳比赛、球类运动及国际自行车比赛的要求 2休闲娱乐功能 大众化的休闲时代正在到来，体育休闲产业正是这样一个符合大众休闲的新兴产业，它是利用城市先进的体育设施和优美环境，将健身、旅游、餐饮和购物融为一体的大众消费时尚。体育场馆走入普 通市民的生活，让大家都能轻松享受高水平场馆带来的乐趣，使市民充分享受到体育休闲带来的生活品质的提高。市民到这里进行体育健身、文化娱乐，都会无形之中体会到体育的乐趣、运动的享受。 3其他功能 承办各种高水平体育赛事、大型演唱会以及各类群体活动；引进多种商业会所，适当的餐饮、购物场所，举办各类发布会、推介会，打造商业商务交流中心等等。 1.2.6 项目意义 我国经济实力不断增强，以人为本的理念也早已深入人们的心里。我省长久以来都是一个能源工业城市，人们的生活节奏也一直很快。随着人民生活水平的提高，人们越来越追 求休闲娱乐的生活方式。奥体中心的成功建设，不仅可以满足人们对高质量生活的需求，满足人们日益增长的物质文化需求，提高人们的身体素质，也可以改变我省长久以来的形象品味，体现我省新的发展目标和发展方向，同时奥体中心的建设也可以带动我省旅游文化等第三产业的发展，有利于我省产业结构的转型发展。 1.3 开发项目的条件分析 自然条件： 太原（ Tiyun）是山西省的省会，濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。太原是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中心，是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以 输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市，是我国北方最著名的历史名城之一。 气候条件： 太原属大陆性较强的温带季风气候，夏季温暖湿润，冬季寒冷干燥。太原的夏季气温在华北各市里是最低的，夏天晚上的温度很少超过 20 度，这是华北其他城市无法相比的，当石家庄夏天住旅馆必须找有空调的房间时，太原晚上连电扇都不用开，这种气候优势使太原荣获中国 10 大避暑城市之一。 太原地质条件：山西的发震构造主要是晚新生代的裂谷盆地，因此提出太原盆地不致发生强震，只有发生中小地震的背景。由于太 原盆地介于裂谷盆地之间，邻区发生的强震可影响到太原盆地，震害也较重。因之在地震活动期内也不能轻易放松警惕。 水文条件：太原处于温带季风气候区，年降水量约 500mm 左右，季风气候特点显著 ；项目东临汾河，西濒晋阳湖。 经济条件： 太原市经济加速发展，经济增长稳定程度不断提高，经济规模由小到大，经济总量不断攀升。 经济规模迅速壮大：经济总量屡创新高经济增量逐步扩大；经济增长稳定程度不断提高：经济周期不断加长 经济增长趋向稳定；综合经济实力不断增强：人均生产总值不断攀升全社会劳动生产率成 倍增加；产业结构调整成绩显著：产业结构日渐升级产业内部结构不断升级优化产业结构变动促进经济增长及就业结构的演变。 2010 年上半年全省生产总值 4143.4 亿元，同比增长 17.5% 经济水平的不断提升为此项目的建设奠定了雄厚的物质基础。 交通状况： 周边有青银高速公路、环城高速、新晋祠路、滨河路，附近有机场大道、长风街、太长高速等主要交通干线；有 804 路， 856 路等公交线；位于武宿机场、新火车站西方；未来附近还有地跌站口。 政治环境： 太原市城市总体规划，十二五规划明确建设建设省级奥体中心，有 政策支持。 文化环境： 社会意识形态决定消费需求和消费内容，随着经济的发展，人民收入的提高，在满足物质生活的需求后，人们的意识形态领域也不断变化，对休闲娱乐的需求日益明显。 1.4 项目主要经济、技术指标 1.规划评价指标 可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素， 城市道路绿化规划及设计规范 。 2.设计评价指标 性能比、产业化、经济性、采光、通风、环保、与周围环境的协调、使用功能等，涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、电气等。建筑方案 主要考虑总体构思、建筑创意、平面设计、立面等因素等。 3.财务评价指标 投资利润率；资本金利润率；资本金净利润率；全部投资财务内部收益率；全部投资投资回收期所得税等。 2 市场分析与需求预测 2.1 市场需求与供给概况分析 （附表） 需求 近年来， 随着我国人民生活水平的不断提高和全民健身计划的实施，人们健康意识和体育意识的增强，以及体育运动生活化、市场化和产业化的深入，人们对体育文化产业的消费需求在不断增长，体育产业已成为国民经济新的、不可忽略的增长点。尤其是这几年，人们在体育上投入的金钱和时间都有了明显提高 。人们不光是对于体育产业的实物（体育服装鞋帽以及运动器材等）消费在提高，对于体育信息消费（体育期刊，观看比赛、表演、展览等），以及参与型的体育消费（健身训练、体育健康医等）的需求更是大幅增加。 经过一项对 体育消费需求目的的调查表明，被调查者中有 80.1%的人觉得体育消费可以“ 满足自己的增进健康、增强体质的需要 ” （同意者为 463 人，占 52.8%；较同意者为 239人，占 27.3%）。有 60.3%的人同意（ 268 人，占 30.7%）或较同意（ 258 人，占 29.6%） “ 体育消费可以满足自己的心理和情感需要 ” 。 64.4%人的倾向于认为 “ 体育消费可以满足自己社会交往的需要，扩大生活圈子 ” （同意者 287 人，占 32.9%；较同意者为 275 人，占 31.5%）。以上三项总体同意率为 68.3%（同意者为 38.8%，较同意者为 29.5%）。只有少部分人不进行体育消费，觉得体育消费 “ 没什么意思 ” （ 86 人，占 9.9%），或 “ 觉得自己家庭经济条件不允许进行体育消费 ” （ 146 人，占 17.0%）。这一结果，反映了在我国市场经济条件下，老百姓的体育消费观念正在发生着一些重要的变化，他们并不把体育消费看成一种零星散存的闲暇消遣活动，其体育消费目 的逐步明确。进一步分析表明，经受改革开放二十多年来的深刻洗礼，广大居民对体育消费需求经历了两次大的飞跃，即由原先的对体育消费一无所知，到对体育消费的逐步认同，再从对体育消费的认同，到体育消费需求具有较为明确的目的性。 在被调查者中间，已有一部分人的消费价值观正在发生着一些新的变化，他们在赞同体育消费可以满足多种需求的同时，也觉得 “ 体育消费活动本身很有意思 ” 。赞成这一观点的被调查者大约占到了 65.7%（同意者为 304 人，占 34.9%；较同意者有 269 人，占 30.8%）。这一结果，也引起我们的充分注意。从以上调 查材料可以看出，在人们的心目中，正在逐步地把参与体育活动本身，作为自身追求的对象和消费的目标。 太原 市 现 有人口 350 多 万人， 面 积 6900 多平方公里 ，公共的体育 场馆设 施 严 重缺乏，不能 满 足人 们 的健身和 娱乐 需求 。 随 着人民生活水平提高， 为满 足人民日益增 长 的文化生活需要， 奥 体中心的建 设极为 迫切 。 供给 政府在逐步改 变竞 技体育 独 大的 发 展模式，尤其是出台全民健身 条 例、 设 立“全民健身日”之后， 开 始更多 转 向全民体育。公 众 意愿和政府主 导 使大 众 体育的需求提高，以往围绕竞 技体育所建立起 来 的体育服 务 体系能否 让 更多的公 众 分享 资 源，成了首先要解 决 的硬件 问题 。普遍和持久的体育需要最 贴 近生活的 运动场 所，然而 现实 中 这样 的空 间 依然缺乏。国 家体育 总 局公布了第五次全 国 体育 场 地普 查结 果， 虽 然各方面都有所提高，但 现 有的体育场 地 还 无法 满 足人 们 日益增 长 的健身需求。截止 到 2003 年 12 月 31 日，全 国 共有各 类 体育场 地 302902 个 ，非 标 准体育 场 地中 绝 大多 数为 全民健身 产 地， 为总数 的 35.6%。平均每万人拥 有体育 场 地 6.58个 ，人均体育 场 地面 积为 1.03平方米，人均投入体育 场 地建 设资 金 为 148.15元。 与 截至 1995 年的第四次全 国 体育 场 地普 查 相比，每万人 拥 有 体育 场 地 数 增加了 1.58 个 ，增 长 31.6%，人均体育 场 地面 积 增加了 0.38 平方米，增 长 58.46%，人均投入体育 场 地建 设资金 为 117.09 元，增 长 33.7%。普 查数 据表明。我 国 体育 场 地建 设 得到了需速 发 展， 规 模， 资金投入等方面都有很大的提高，广大人民群 众 的体育健身 条 件也有了很大改善，但体 育 场 地质 量普遍不高，体育 场 地的人均指 标还 比 较 低，分布也不均衡。 现 有的体育 场 地 还 无法 满 足群 终 日以增 长 的健身需求， 与 全面小康社 会 的要求相比 尚 有 较 大的差距。 山西省 属 于欠 发达 地 区 ，体育 发 展水平 与发达 省 份 差距很大，加快 发 展的任 务 十分 艰 巨；体育普及程度不 够 ，社 会 的体育意 识 和体育消 费观 念不强， 竞 技体育后 备 人才短缺，体育 场地 设 施 匮 乏，各市体育 发 展很不平衡，群 众 日益增 长 的体育需求 与 社 会 所能提供体育 资 源不足的矛盾仍是体育 发 展 过 程中的主要矛盾。特 别 是北京 奥运会 的 举办进 一步刺激了社 会对 体育 资 源的需求，加大了原本存在的体育供需矛盾 ， 这 一矛盾在群 众 体育 领 域 内 反映得更加明显 。 与 人民群 众 的需求相比，健身 场 地 设 施缺乏，健身 组织 化程度 较 低，体育社 会 指 导员匮乏，健身活 动 方式方法 单 一，健身 权 益 难 以得到切 实 保障，目前仍然是群 众 体育 发 展中需要解 决 的突出 问题 。 为 此，省体育 局明确提出：大力加强体育基 础设 施建 设 ，根据我省的 财 力状况 和群 众 的 实际 需要，因地制宜建 设 各 类 体育 场馆设 施 。 2.2 开发成本预测分析 根据规划，山西省奥林匹克体育中心的 预计总占地为 1200 1300 亩，建筑面积可达329000 平方米，绿化率也要达到了 55以上。其开发成本主要从几方面来分析 ，其 开发成本总计： 61853.938 万（具体见 财务分析 ） 2.3 销售费用 山西省奥林匹克体育中心的主要目的是承办全国综合性比赛和国际单项赛事。所以其销售价需要根据不同的销售对象来定，并且其社会效益要远远大于经 济效益。 2.4 销售对象 （ 1） 赛事承办 （ 2） 观众门票 （ 3） 观光旅游 （ 4） 市民集会 2.5 开发周期预测 :开发周期为两年半 3 规划方案 规划范围： 北起冶峪沟，南至风峪沟，西起新晋祠路，东至滨河西路；奥体中心的用地规模要控制在 1200 亩，中心布置在区域中东部，紧临汾河，规划一条 60 米景观大道与新晋祠路相联，南北两侧各规划一条 50 米主干道。 规划结构 （附图） ： 1. 主体育场：规划总面积 10.8 万，坐落于奥体中心的中央位置，建筑物呈椭圆状、圆顶，高约 15 米，长约 350 米，宽约 220 米，可容纳六万人就座同时观看赛事， 另外包括室外足球训练 场和田径训练场 。 2. 室内主体育馆：奥体中心的第二大建筑物，规划面积达 5 万，位于奥体中心北侧（主体育场北侧，与主体育场相距 50 米，之间有道路和绿化带隔离），高约 10 米，长约260 米，宽约 190 米，可容纳观众 8000 人，为圆形建筑。 3. 室内大型 游泳跳水比赛馆 ：规划面积 3.8 万，奥体中心第三大主要建筑，位于主体育场南侧，高约 14 米，长约 230 米，宽约 150 米，为浪花型外观，可容纳 4000 名观众。 4. 综合性训练馆 ：位于主体育场东北侧，其中又临近滨河西路的 12 片室外网球场，建筑总面积 8040 。还有综合训练馆占地一万 平 方米 ，长约 200 米，宽约 50 米，高 10 米，是具有强烈现代风格的建筑物。 5. 国际体育交流中心：作为与国际交流的主要场地， 举办大型体育赛事，还要求有一个具备新闻发布、赛事转播和接待服务等功能齐全的场所与之配套 ， 国际体育交流中心 位于奥体中心西南部，临近晋阳湖区，生态环境良好。 需要投资约 2.9 亿元，建筑面积 5.6 万 ，长为 300 米，宽为 150 米，高约 25 米，呈不规则四边形状。 6. 自行车赛车场 ：为 加有棚顶的半封闭赛车场 ， 场地大小设计为 250 米跑道长度。赛车场的跑道为椭圆形、设计结构 ， 跑道最大的安全速度范围要设计在 85km/h110km/h 之间。位于主体育场西侧。 7. 商业面积 ： 为了大力发展体育产业，借鉴兄弟省市体育场馆建设的先进经验，奥体中心内建设近 40000 的 旅游体育商业区， 可以用作超市、体育商贸、体育旅游、体育服装、体育器材和餐饮服务等配套设施，增加创收能力，最大限度地减轻政府财政补助的压力。 8. 其他辅助性设施：入口处停车场和运动员公寓、食堂、澡堂、医疗康复中心、建设在奥体中心东南角。其中停车场与正门入口处相邻两侧，各占 1000 （ 50*20），其他占8000 。 9. 绿化：主体育场东侧为奥体广场，内有大型喷泉与水池。各馆 （赛场）之间都有道路相连，并有绿化带隔开。奥体中心主要绿化植物为： 龙爪槐、榆树、白玉兰、银杏、 红叶碧桃 、 常青藤、蔷薇月季 、 夹竹桃 、 马尾松 、 雪松、圆柏、侧柏 等。 山西地区干旱少雨，适于种植苗木品种 还有 有红叶小檗 、 水腊 、 北京桧 、 沙地柏 、 丁香 、 连翘 、 榆叶梅 、 珍珠梅 、 迎春 、 金焰绣线菊等。这些品种抗旱 、 抗寒能力强，栽植成活率高 绿化 不只是作为游憩之用，而且具有保护和改善环境的功能。植物可以吸收二氧化碳，放出氧气，净化空气；能够在一定程度上吸收有害气体和吸附尘埃，减轻污染；可以调节空气的温度、湿度，改善小气候；还有减弱噪 声和防风、防火等防护作用 ，尤为重要的是在心理上和精神上的有益作用。游憩在景色优美和安静的园林中，有助于消除长时间工作带来的紧张和疲乏，使脑力、体力得到恢复。 4 开发进度安排 4.1 前期工程阶段 2010 年 12 月 2011 年 1 月，进行项目可行性研究和规划设计，以及七通一平工程建设，工期约为 2 个月，投资约为 163 万元。 4.2 主体工程阶段 2011 年 1 月 2011 年 10 月，进行主体育场建设，工期约为 9 个月 。 2011 年 9 月 2012 年 5 月，进行室内主体育馆建设，工期约为 8 个月 。 2012 年 1 月 2012 年 8 月，进行室内游泳跳水比赛馆建设，工期约为 7 个月 。 2012 年 3 月 2012 年 9 月，进行综合性训练馆建设，工期约为 6 个月 。 2012 年 8 月 2013 年 2 月，进行国际体育交流中心建设，工期约为 6 个月 。 2012 年 9 月 2013 年 2 月，进行自行车赛场建设，工期约为 5 个月 。 2012 年 5 月 2012 年 10 月，建设 旅游体育商业区 和 其他辅助性设施 4.3 附属工程阶段 2013 年 2 月 2013 年 4 月，进行道路、电力工程建设，工期约为 2 个月，投资约为150 万元。 2013 年 3 月 2013 年 4 月，进行绿化、 雨水、污水工程建设，工期约为 1 个月，投资约为 230 万元。 4.4 交工验收阶段 2013 年 4 月 2013 年 5 月，进行对建成项目的审核验收阶段，约为 1 个月。 5 财务分析 （附表） 5.1 开发成本分析 5.1.1 土地费用 根据【 山西省太原市人民政府关于公布晋源区城镇基准地价的通知】精神，地价为19.5 亩万元，可得征地管理费： 1300*19.5 亩 =25350 万 5.1.2 拆迁安置补偿费 1 委托拆迁费： 150 户 *300 元 户 =45000 元 2 搬迁补助费： 150 户 *10/m2*90m2/户 =135000 元 3 临时安置费： 150 户 *90m2/户 *6/月 *18 月 =1458000 元 4 无证房补助： 1000m2*450 元 /m2=450000 元 5 旧房评估费： 150 户 *5 万 /户 *%1=7.5 万 小计： 216.3 万元 5.1.3 前期手续费 1 综合开发费： 32 万 m2*100 元 m2=3200 万 2 开发管理费： 3200 万 *1.5%=48 万 3 人防费： 32 万 m2*13 元 =416 万 4 水土保持费： 32 万 m2*2 元 =64 万 5 规划管理费： 32 万 m2*1.5/m2=52.5 万 6 消防设施费： 32 万 m2*1.5/m2=52.5 万 7 建筑材料费： 32 万 m2*10/m2=320 万 8 招投标管理费： 15 万 小计： 4168 万 5.1.4 勘察设计及前期工程 1 规划设计费： 100 万 2 可行性研究： 13 万 3 七通一平工程： 50 万 小计； 163 万 5.1.5 配套工程费用 1 外部配套：电力工程 50 万 污水工程 15 万 雨水工程 15 万 绿化工程 50 万 道