房地产开发行业纳税检查

房地产开发行业纳税检查 房地产开发行业概述 税务检查方法 企业所得税的纳税检查 第一章 房地产开发行业概述 房地产开发的一般要求 房地产开发经营过程 有关概念介绍 房地产开发的会计核算 第一节 房地产开发一般要求 概念 ：房地产开发是指由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业）进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地产开发是以土地资源为对象，按照预定目的，进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。 狭义 的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。 第一节 房地产开发一般要求 分类 ： 按内容 :综合开发，单独土地开发 按规模：小区开发，城建开发 按承担方式：自行开发，委托开发，代建 第一节 房地产开发一般要求 特点 ： 开发经营的计划性（立项）、合法性（程序） 开发经营业务的复杂性 开发建设周期长，投资数额大 经营风险大 第二节 房地产开发经营过程 流程： 1.项目设想及可行性研究 2.项目立项及审批 （ 计经委 ） 3.项目规划 （ 建委 ， 规划许可证 、 建设工程规划 ） 4.土地使用权取得 （ 土地局 ） 5.征地 、 拆迁 6.工程建设 7.房地产经营 8.物业管理 （ 属于房地产行业 ， 正常不属于开发经营过程 ） 第一节 房地产开发一般要求 资质等级 ： （一）有 100万元以上的注册资本； （二）有 4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员， 2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况。 第二节 房地产开发经营过程 项目规划 项目立项及审批 物业管理 土地使用权取得 征地、拆迁 工程建设 房地产经营 项目设想可行性研究 第二节 房地产开发经营过程 相关证件： 开发企业办理的手续涉及十几个政府部门，但最主要的是计划部门、规划部门、土地及城市建设主管部门。 开发前期，最重要的是要取得以下四证： 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 国有土地使用证 、 建设项目开工许可证 。 开发中后期，取得 商品房预售许可证 第二节 房地产开发经营过程 经营方式 ： 出租 出售 第三节 有关概念简介 竣工验收： 竣工验收按项目施工进度可分为单体工程验收和项目整体验收；按组织形式可分为建设单位组织的验收和 行政主管部门组织的验收 。 （完工产品的判定） 第三节 有关概念简介 预售许可证制度： 根据 中华人民共和国城市房地产管理法 、 城市房地产开发经营管理条例 及建设部 城市商品房预售管理办法 ，商品房预售应当符合下列条件： A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； B、持有建设工程规划许可证； C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第三节 有关概念简介 申请办理 商品房预售许可证 应当提交下列证件（复印件）及资料： 上述 A、 B、 C项规定的证明材料； 开发企业的 营业执照 和资质等级证书； 工程施工合同； 商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 第三节 有关概念简介 建筑面积： 房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2 20M以上（含 2 20M）的永久性建筑。 第三节 有关概念简介 不计算建筑面积的范围： 1、层高小于 2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于 2.20m的地下室和半地下室。 2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 3、房屋之间无上盖的架空通廊。 4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 第三节 有关概念简介 计算一半建筑面积的范围 : 未封闭的阳台、挑廊 第三节 有关概念简介 房屋的产权面积： 产权面积要以最后房管部门认可的测绘面积为准 ,是产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。它包括“套”或“单元”建筑面积与分摊的共有建筑面积之和 .对实际面积超出己售面积的，购房者须补面积差价，对己售面积小于实际面积的，开发商须退面积差价。 第三节 有关概念简介 房屋的产权面积： 按现行规定，与住房或商业用房不在同一建筑体内的建筑面积，不得做为公摊面积分摊，即独立成体的社区用房、物业用房、空调机房、配电用房、地下人防设施、网球场、游泳池、幼儿园、菜市场等公建配套设施，不得作为公摊面积分摊。 第三节 有关概念简介 可售面积： 总建筑面积扣除不可转让或无偿提供的配套设施面积。 (动迁还平面积 ) 第三节 有关概念简介 建筑面积 可售面积 产权面积 第三节 有关概念简介 容积率： 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 第四节 会计核算 确定成本核算单位 : 一般情况下，应结合开发工程规模的大小、工期长短及结构类型等因素，来确定成本核算对象。 1、一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概算，或每一独立的施工图预算所列的单项工程作为一个成本核算对象。 2、同一地点开发、结构类型相同的群体开发项目，如果开、竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。 3、对规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的要求，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。 第四节 会计核算 开发成本： 1.土地使用权出让金 2.土地征用及拆迁安置补偿费 3.前期工程费 4.建安工程费 5.基础设施费 6.公共配套设施费 第四节 会计核算 土地成本构成： 土地出让金 城市房屋拆迁补偿费 房屋拆迁安置费 (动迁还平部分处理） 第四节 会计核算 农用地征地补偿费用： 土地补偿费 青苗补偿费 地上附着物补偿费 安置补助费 新菜地开发建设基金 耕地占用税 土地管理费 第四节 会计核算 前期工程费： 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用 .(2)“ 七通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。 第四节 会计核算 建安工程费： 第四节 会计核算 基础设施费： 包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。 第四节 会计核算 公共配套设施费： 主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类： 一类是开发小区内开 不能 有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自车车棚等； 第四节 会计核算 另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目，包括：（ 1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等； (2)开发小区内非营性配套设施，如中小学、文化站、医院等； (3)开发项目外为居民服务的给排水、电、供气的增容增压、交通道路等。 这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。 第四节 会计核算 一是能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本 房屋开发成本”科目中归集其发生的支出。 二是对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本 配套设施开发成本”科目进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本。 三是对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本 配套设施开发成本”科目进行归集。 第四节 会计核算 对能有偿转让给有关部门的大型配套设施，如商店设施 借：开发产品 配套设施 贷：开发成本 配套设施开发成本 (商店 ) 按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成本的公共配套设施，如水塔设施 借：开发成本 房屋开发成本 开发成本 配套设施开发成本 贷：开发成本 配套设施开发成本 (水塔 ) 第四节 会计核算 开发产品 : 企业开发的产品，在竣工验收时 借：开发产品 贷：开发成本 出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租 的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产 品”“出租产品摊销”两个明细科目。 出租土地或是房屋时 借：出租开发产品 出租产品 贷：开发产品 取得 租金收入时： 借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入 第四节 会计核算 周转房： 是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目。 开发的用于安置拆迁居民的周转房，按实际建造的成本 借：周转房 在用周转房 贷：开发产品 房屋 按月计提的周转房摊销 第四节 会计核算 税收差异 : 期间费用 销售时间 第二章 税务检查方法 对房地产行业的检查，应该结合行业特点，采取帐务检查和帐外调查相结合的检查方法。一般不要单独采取帐务检查或帐外调查的方法，绝不能就账查账 。 第一节 查前准备 考虑到房地产行业的特殊性，在实施检查前要作好检查准备工作，包括归集行业税收政策、熟悉行业会计核算方法，有条件的还可以收集被查对象的开发项目设立、土地取得、项目状况等基础资料。 第二节 检查通知 包括送达检查通知书，采取调帐检查的同时送达调取帐簿资料通知书。责成被查对象提供相关资料，资料包括营业执照、税务登记证、取得土地使用权的批准文件或协议、土地使用证、房屋所有权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、拆迁许可证、施工图施工合同、商品房预售许可证、商品房销售合同、商品房销售平面图、竣工验收报告、入住通知书、有关部门颁发房屋面积测绘表，以及以前年度接受审计和税务检查的情况。 (要求提供的上述资料可以是原件也可以是复印件 ) 第三节 资料分析 税负分析 : 房地产业理论税负 与 实际税负的对比 .假设： 毛利 40%，利润率 15%-20%，土地成本为开发成本的 30%. 营业税 5.55%；土地增值税 1%；企业所得税3.75%-5%；契税 0.72%；其他各项税费 0.1%。则理论税负为 11.12%-12.37%. 第三节 资料分析 成本要素分析 成本项目 项目一 项目二 单位成本差额 面积（） 金额（元） 单位成本 面积（） 金额（元） 单位成 本 土地出让金 土地征用及拆迁补偿费 其中： 征用费 拆迁补偿费 前期工程费 其中： 设计费 场平运土费 建安工程费 基础设施及配套费 其中： 基础设施费 公共配套设施 费 其他政府规费 合 计 第三节 资料分析 纳税资料分析 : 查阅近年纳税申报资料，了解纳税人申报纳税的收入水平、成本水平、利润水平。通过对各年度纳税申报数量、各税种变化、各税种的逻辑关系以及各年检查补税等情况分析，从中找出可能出现的税收问题。 第四节 现场勘察 一是到开发项目现场实地勘察项目内容，即项目是否有普通住宅、非普通住宅、车库、商业网点等内容，是否有业主会馆、超市、锅炉房、幼儿园、居委会办公搂等配套设施； 二是勘察项目工程进展情况，认定是否具备完工条件； 三是勘察完工项目的入住、自用或租赁情况； 四是勘察项目工程外观主要使用的建筑材料以及绿化情况的等。 第四节 现场勘察 此外，要了解企业的内部控制制度和财务管理制度，了解企业部门之间职责及资料传递流程，重点是财务会计机构内部分工和流程，以及企业记载财务信息资料的传递和保存方式。 第五节 帐务检查 制作稽查工作底稿，收集证据。 (顺查和逆查 ；详查和抽查相结合 ) 第六节 制作报告 制作税务检查报告，提出处理意见：按照 中华人民共和国税收征收管理法 的规定，对发现的问题性质进行认定，提出处理意见。 第三章 企业所得税的纳税检查 房地产开发企业经常出现同时开工多个项目或一个、几个项目分期、跨年度滚动开发，边开发、边销售的现象。就会造成财务核算相当复杂和烦琐，在企业所得税方面主要存在 ： -房地产开发企业不能及时结转成本； -预售收入不能及时结转为实际收入； -不能依法申报缴纳企业所得税； 第三章 企业所得税的纳税检查 -伪造或高估成本； -多列预提费用； -混淆成本对象界限； -利用关联关系转移利润； -企业之间也存在相互利用 ,共同偷逃税款问题。 第一节 检查步骤 划分项目单位或成本核算对象，掌握企业所有项目名称、所在区域； 认定项目或成本核算对象完工状态； 检查完工项目或成本核算对象的收入和销售面积，计算总销售收入 ， 并按年度划分，得出年度总销售收入 ； 检查总可销售面积； 检查 完工 项目单位或成本核算对象的开发成本，确定项目单位或成本核算对象的总计税成本，计算可销售面积的单位计税成本； 第一节 检查步骤 检查期间费用； 检查营业税金及附加； 检查未完工项目或成