（国际贸易学专业论文）我国房地产市场供求与房价关系的实证研究.pdf

硕f 学俺论文 鼍i n 一一i n n , m 曼曼曼蔓曼曼寰曼曼曼皇皇寰 摘要 房地产业目前已经成为一个重要的经济产业，而房地产价格是房地产业最敏 感的因素，房价是否合理关系到房地产业的健康发展。房价又是由供求关系决定 的，要研究房价就必须从供求入手。因而，研究房价的供求形成机制和其影响因 素，并针对目前房地产市场上出现的问题，提出一些微观建议，具有一定的理论 和现实意义。 本文从研究房地产市场上的供给和需求的特点及影响因素入手，分析了房地 产市场上的供给和需求有别于其它市场的特点；通过计量分析，利用时间序列数 据构建了近几年我国房地产市场的供给和需求曲线，研究了我国房地产市场需求 量、供给量与价格和利率水平的关系，进而利用价格在偏离均衡后的实际波动趋 势建立了房地产市场上的蛛网模型，在实证上证明了我国的房地产市场处于非均 衡状态，具有一定的新意和说服力；然后根据我国历年的房地产价格指数，通过 各类数据与工资、收入等的比较研究，对我国目前供求决定下的房地产价格走势 进行了分析，得出了目前我国房地产市场供不应求，导致房价构成不尽合理，并 一路走高的结论，并指出了我国房地产价格的特点：讨论了几种重要的通过影响 供求机制间接影响房价的因素，指出其影响过程和机埋，分析说明了我国房地产 价格在近年来一路飙升的原因，接着提出了治理目前房地产市场供求失衡的对策， 指出要平抑房地产价格，使房地产市场趋于均衡，需要政府和个人的共同努力。 最后得出结论，认为调节供求，稳定房地产价格是目前国家最首要的工作。 关键词：供求关系；房地产价格；均衡分析；蛛网模型；政策建议 l j 我同虏地产市场供求j 虏价关系的实矸研究 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sa l r e a d yb e c o m ea ni m p o r t a n te c o n o m i c a li n d u s t r ya t p r e s e n ta n dt h er e a l e s t a t ep r i c ei st h em o s ts e n s i t i v ef a c t o rf o ri t ，t h ep r i c ei s r e a s o n a b l eo rn o ti n f l u e n c e st h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y t h e h o u s ep r i c ei sd e t e r m i n e db ys u p p l ya n dd e m a n d ，s ot os t u d yh o u s ep r i c eh a v et ob e g i n w i t ht h es u p p l ya n dd e m a n d t h e r e f o r e ，i th a ss o m et h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a l s i g n i f i c a n c ef o rr e s e a r c h i n go nt h ef o r m a t i v ep r o c e s sa n dt h ei n f l u e n c i n gf a c t o ro f r e a l e s t a t ep r i c e ，a n dt h e np r o p o s e ss o m em i c r o s c o p i cs u g g e s t i o n sa i ma tt h eq u e s t i o n w h i c ha p p e a r si nt h ep r e s e n tr e a le s t a t em a r k e t t h i sp a p e r b e g i n sw i t ht h es t u d yo fs u p p l ya n dd e m a n d sc h a r a c t e r i s t i c sa n dt h e f a c t o r si n f l u e n c i n gi to nt h er e a le s t a t em a r k e t ，t h e na n a l y z ec h a r a c t e r i s t i c sw h i c hi s d i f f e r e n tf r o mo t h e rm a r k e t s ；c o n s t r u c t st h ec u r v e so fs u p p l ya n dd e m a n di nr e c e n t y e a r so fo u rr e a le s t a t em a r k e tb ym e a s u r e m e n ta n a l y s i st h r o u g ht h eu s eo f t i m e s e r i e s d a t a , s t u d y st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nd e m a n d ，s u p p l ya n dp r i c e ，i n t e r e s tr a t el e v e l so f i ta n dt h e ne s t a b l i s h st h ew e bm o d e lb yt h et r e n do ff l u c t u a t i o n sa f t e rp r i c e sd e p a r t f r o mb a l a n c e ，c o n f i r m so u rr e a le s t a t em a r k e ti nas t a t eo fd i s e q u i l i b r i u mi nt h e o r y t h i sm e t h o d si sn e wa n dp e r s u a s i v e ；a n a l y z et h et e n d e n c yo fc h i n a sc u r r e n tr e a l e s t a t ep r i c ea n dt h r o u g ht h ec o n t r a s t i v er e s e a r c ho na l lk i n d so fd a t aa b o u tc h i n a sr e a l e s t a t ep r i c ei n d e xf o r t h ec a l e n d a ry e a ra n dw a g e s ，i n c o m ew ec a ns e et h a tt h ef o r mo f c h i n a sh o u s i n gp r i c ei sn o tq u i t er a t i o n a la n di ti ss t i l lg o i n gu pa tp r e s e n t ；c o m m e n t s s e v e r a la f f e c t so nt h er e a le s t a t ep r i c et h r o u g hs u p p l ya n dd e m a n ga n dh o wt h e ya f f e c t i ta n da n a l y z e st h er e a s o nt h a tw h yc h i n a sr e a le s t a t ep r i c e si ss o a r i n gi nr e c e n ty e a r s ， t h e ng i v e ss o m es u g g e s t i o na b o u tc h a n g i n gt h ep r i c ef a i l u r e so nc h i n a sr e a le s t a t ea n d p o i n t so u tt h a t i tn e e d sc o m m o ne f f o r t sb e t w e e ng o v e r n m e n ta n di n d i v i d u a l st o s t a b i l i z et h er e a le s t a t ep r i c e a tt h ee n do ft h i sp a p e r ，t h ea u t h o rd r a w sac o n c l u s i o n t h a ti ti st h ec o u n t r y sm o s ti m p o r t a n tw o r kt os t a b l et h ep r o p e r t yp r i c ea tp r e s e n t k e yw o r d s ：r e l a t i o n s h i pb e t w e e ns u p p l y a n dd e m a n d ；t h er e a le s t a t e p r i c e ； e q u i l i b r i u ma n a l y s i s ；c o b w e bm o d e l ；p o l i c ys u g g e s t i o n i i i 硕f 。学f 连论文 插图索引 图3 1房地产市场的供给曲线1 7 图4 1历年我国商品房竣工面积与销售面积比较2 4 图4 21 9 9 8 年以来我国职工平均工资增长率与商品房价格增长率2 5 图4 3我国房价收入比走势图2 7 图4 4 近年来我国房屋销售价格总指数、非住宅价格指数与高档住宅价格指数 走势图3 0 图4 5 近年来我国的房屋销售价格指数与房屋租赁价格指数比较图3 0 v i 我闻劣地产市场f j 求j 劣价天系的 ，：l - ir f 研究 曼! ! ! ! ! 曼! ! 曼曼曼! ! ! 曼! 曼曼皂曼曼! ! ! 曼曼曼曼曼曼! 曼! ! 曼! ! 曼! 曼! 曼! 曼曼! ! ! ! ! 曼! ! ! 曼曼曼曼! ! ! ! ! 曼曼曼曼皇! ! 曼i 曼曼曼曼曼曼寰 附表索引 表3 1房地产需求和供给相关项目表1 5 表4 12 0 0 0 2 0 0 7 年全国3 5 个大中城市房地产销售价格指数2 2 表4 2 历年商品房分类销售价格指数2 3 表4 3全国商品房销售情况2 4 表4 4 房价收入比2 6 v i l 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献 的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法 律后果由本人承担。 作者签名： 囤秽 日期：沙罗年f 瑚咽 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被 查阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入 有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编 本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密口。 ( 请在以上相应方框内打“、”) 作者签名： 导师签名： 固拶 慝霜 黢袭il ：i 0 矗j ：； 匕，二：? 日期：y 踔i 咱y 日 日期：矿8 年t 溯产日 硕l 学f 蠢论史 曼曼! 曼曼! 曼鼍曼鼍曼曼曼曼曼- i i i i i 一i i n ! 曼曼皇曼曼曼曼量曼曼詈皇曼量 1 1 选题意义及背景 第1 章绪论 房地产业是我国的新兴产业，是关系到国计民生的重要行业，近年来，随着 我国改革开放的不断深入和国民经济持续增长，国内的房地产业得到飞速发展， 成为带动国内经济发展的支柱产业和动力。但是，我国目前房地产市场存在诸如 潜在需求很大的现实条件下，全国商品房空置面积总量却不断增长，房地产价格 运行中存在房价涨幅过快、房地产价格水平过高、住房价格与居民收入相比过大 之类的问题。其中，房价过高、增幅过快，与一般居民家庭收入不相适应，致使 众多中低收入家庭买不起房子成了亟待解决的问题。据国家发改委报告分析，自 2 0 0 2 年以来，许多大城市的房价突然暴涨，2 0 0 4 年全国平均房价上涨了1 9 0 8 ， 2 0 0 5 年全国房价继续上涨1 5 2 ，到了2 0 0 7 年全国7 0 个大中城市前三季度房价平 均涨幅为1 2 8 ，且涨幅呈现逐步增加的态势，一些大城市的房价还创下了历史 新高。进入2 0 0 8 年，虽然不断传来某些大城市房价下跌的声音，还出现了具有 广泛影响的“拐点论”，然而，据国家统计局调查数据显示，2 0 0 8 年l 、2 月份全国 7 0 个大中城市房屋销售价格的同比涨幅，仍然高达1 1 3 和1 0 9 。 房地产业是资金密集型产业，如果房地产价格剧烈波动，可能引发金融危机， 房价飞涨对社会稳定的杀伤力很大，房价飞涨不仅影响到房地产市场上供求双方， 还具有很强的社会转移效应，即将社会财富向富人转移，扩大贫富差距；将社会 财富从农村转移到城市，从贫困和边远地区转移到大城市；将社会财富由投资转 移到投机等。在这种情况下，有必要采取措施制止房价飞涨，即要追求一个平衡 点，既不能让房价下滑过多，也要防止房价继续飞涨形成泡沫。而事实上最近几 年政府也在采取措施，出台了多项房地产政策，然而由于政策收效的滞后性或者 政策不尽合理，效果并不理想。 每个市场中，价格都是它的运行核心，房地产市场更是如此。房地产价格问 题是目前我国房地产业界讨论的热点问题之一，也是社会关注的焦点。到底房地 产价格如何形成的? 答案是供给和需求。从西方经济学中可以知道，供给和需求 在不同的价格水平下有着各自的特征和运行规律，当市场上的供给和需求相等时， 市场就达到出清状态，均衡价格就产生了。我们知道，一个市场上的价格只有在 均衡状态，这个市场才会稳定发展，因而价格的研究非常重要，房地产市场也不 例外。要想研究房价，就必须对房地产市场的供给和需求有充分的认识和研究， 从供需角度去研究房地产市场是否处于均衡状态。 我同房地产市场供求与房价关系的实订f 研究 曼! 曼曼曼! 曼! n n nm-,i 近年来我国的房地产市场价格节节攀升，本文将通过房地产市场需求曲线和 供给曲线的推导，来分析我国房地产市场是否均衡，分析影响当前房价不断攀升 的因素主要有哪些，到底如何爿能采取有效的措施稳定房价，遏制房地产价格的 快速增长，保证房地产业持续稳定发展? 如何充分发挥房地产价格在市场的导向 性作用，使房地产市场的价格理性化同时，提高市场主体对房地产价格运动规律 的认识? 这些就是本文研究的目的和意义所在。 1 2 文献综述 1 2 1 房价形成机制相关理论综述 在房地产价格研究方面，国外对房地产的研究起步较早。尤其是西方发达国 家，房地产业发展历史较长，也较为完善。早在2 0 世纪6 0 8 0 年代，房价研究就已 经成为都市经济学的一个重要组成部分。最初，研究的重点主要集中在购房者的 效用函数和不同地区的房价差异( a l l e n c ，2 0 0 5 ) ，认为不同地区的消费者对同样的 房价所持有的心理预期大不相同【2 】；d 。c q u a n 和s t i t m a n 等( 1 9 9 5 ) 研究了房地产 价格和股票价格的互动关系，认为房价和股票价格之间存在着较高的相关性，并 对此作了深入的实证分析；d d e n i s e ，c ww i l l i a m ( 1 9 9 6 ) 运用类似“蛛网理论” 的模型来分析房地产市场价格的波动，同时将房地产市场分为资产市场和使用市 场，从房地产资产市场和使用市场概念出发，沦述了关于资产市场和使用市场互 动关系的四象限模型c 3 1 ：j e m c n u l t y 研究了过度供给对房价和租金的影响，指出 了房价与供给之间存在滞后性，即房价的形成与供求不一致。此外，p h h e n d e r s h o t t ，s h e n gc h e n g h u ( 1 9 9 9 ) 确定了通货膨胀对房屋价格的影响。由c o u r t 最早提出的h e d o n i 定价( h e d o n i ep r i c i n g ) 的概念指出，在竞争性市场的均衡条件 下，房地产购买者所付出的价格应当补偿其各种属性所带来的舒适程度。 经济学家们从各种角度来研究的房价形成的原因，都是相对比较片面的，只 是从某个特定的方面来研究房价的形成机制。到了后期，更多的学者把注意力集 中到均衡理论上，认为房地产供求决定着房地产价格，房地产价格出现失衡主要 是由供求不均衡引起的。s w d e c a r l o ( 1 9 9 7 ) 指出弓l 起房地产市场波动的原因主要 有供求变化、空置率、货币政策、就业水平、人口趋势、法规政策、家庭规模等， 其中供求是最重要的因素1 4 1 。g e o f fk e n n y ( 1 9 9 9 ) 认为，住宅价格均衡是市场上供 给和需求自然发生作用的结果，这是住宅市场的实证研究传统所强调的按照这 种观点，长期的住宅供给和需求的相互作用决定住宅价格的原理和其它商品或服 务价格的形成原理应是一致的 5 1 。 国外的研究明显注重于实证分析，但是很多定量分析中，由于数据的获得存 在一定的困难，得出的结论一部分与现实有些出入。而且对于住房价格的形成机 2 硕l 学f ? ，论文 曼曼曼皇曼曼m m 一 ii i o 曼曼! ! 曼曼曼! 曼曼曼! 曼曼曼曼曼曼! ! 曼! ! 曼曼曼曼曼! ! 蔓曼曼曼! 曼曼蔓 制，大部分是侧重于某个方面，而很少有人全面的分析问题。但总体来晚，国外 对于这个问题的研究还是比国内的研究早而且更全面一些。 国内对于房地产市场内部机制的研究起步较晚，同时这些研究也局限于一些 定性的描述。李书田( 2 0 0 8 ) 认为，我国目前房地产价格形成机制是非理性行为， 或者说市场价格形成机制产生了失灵，主要是由于我国实行市场经济体制以及住 房实行市场化改革的制度时间并不是太长，管理经验不足，社会保障体系尚未健 全和完善【6 】。清华大学的刘洪玉教授( 2 0 0 4 ) 从短期和长期角度对房价的决定性因 素进行了理论探讨，认为短期内房价主要由需求来决定，长期内房价由供需双方 共同决定 7 1 。刘立民( 2 0 0 2 ) 认为房价主要是由房地产商品生产者、需求者、国 家或政府对房地产市场分别施加影响而形成的，房地产商品对每一方来说意义都 不一样，造成了他们对房地产价格的具体要求各不相同喁1 。高晓慧( 2 0 0 1 ) 剖析了 我国住房价格形成机制的弊端，重构了土地、住房价格形成机制，她认为房价是地 价的基础，地价则是房价的表现，两者互相作用【9 1 。高美成( 2 0 0 0 ) 等学者意识到 房地产存量市场对我国房地产增量市场的主要调节作用，呼吁要放开房地产存量 市场，从而带动整个房地产市场的发展【l0 1 。楼莹( 2 0 0 7 ) 阐述了城市地产理论和实 践，并以杭州市为例，对房价和地价的相关性进行了专题研究【1 1 1 。 但是，也有一些学者对房价的形成进行了实证分析。白晓云( 2 0 0 8 ) 通过单 因素随机试验法进行城市竞争力对房价影响的显著性分析，得出东部城市与中部、 西部城市的房价有着显著差异，证明了城市竞争力对房价的形成有显著影响f l 甜。 秦青、吴婕( 2 0 0 7 ) 则以上海市为例，在对2 8 万余户城镇常住居民进行住房需求 问卷调查的数据基础上，对城镇居民购房的期望价格进行分析，得出居民需求对 房价的形成具有明显的影响【l3 1 。芦金锋、王要武( 2 0 0 5 ) 借鉴日本公营住宅的经 验，对住宅需求与价格之间关系、房价与租金关系进行了理论探讨，试图解决低 收入家庭的住房问题，并建立了需求预测模型和合理的房价收入比指标 1 4 1 。刘琳 ( 2 0 0 3 ) 则对房地产存量市场的价格形成机制进行了实证研究，利用四象限分析 法对商品房价格、地价、存量房价格的相互关系进行了分析，得出了商品房价格 的高低与存量房价格有很大关系【i 。 1 2 2 房价影响因素相关理论综述 由于房地产地理位置的特殊性和唯一性，房价在拥有和其他商品价格相同的 性质及影响因素之外，还有许多特殊的因素会影响到房价的涨落。对此，中外学 者进行了详尽的研究。 同样的，国外对该问题的研究起步较早。s m i t h ( 1 9 7 6 ) 把土地作为住房的一项 生产要素，探讨了地价与房价之间的比例关系。m a r yr i d d e l ( 2 0 0 4 ) 试图用计量经 济学解释英国商品住宅价格的决定因素。他们通过对英国数据的分析，根据供需 我同房地产市场供求+ j 房价关系的实矸研究 均衡的原理，得出关于商品住宅平均价格的一个简化公式，经分析得出结论：收 入是影响房屋住宅价格的最重要的因素，其次是抵押贷款利率和社区中抵押贷款 的资产存量，但是在他们的研究中，忽略了通货膨胀的影响【i6 1 。d i p a s q u a l e 和 w h e a t o n ( 1 9 9 6 ) 对住宅租金和住宅价格的关系进行了拓展性研究，得到了著名的 存量流量模型( s t o c k f l o wm o d e l ) ，这个模型可以说明提供住宅服务的房 地产物业市场和提供住宅存量的房地产资产市场如何通过租金、价格、新建数量 以及住宅存量等变量的变动而走向均衡【1 7 1 。g e o f f r e y m e e n ( 2 0 0 2 ) 通过对英国、美 国住宅价格的时间序列分析发现，无论是暂时性收入还是长久性收入对房价的弹 性都很大，尤其是在美国【l 引 9 0 年代，日本泡沫经济的破灭使得经济学界深刻认识到房地产价格上涨导致 的泡沫经济的危害性，由此把注意力放到了研究房地产市场投机活动上来， c a s e ( 1 9 8 9 ) 分析了房地产的投机性需求如何引发房地产泡沫，探析房地产投机活 动和金融危机之间的关系，说明了投机资金的大量流动对房地产价格的影响1 1 9 1 。 另一些学者( m c c a r t h y 等，2 0 0 4 ) 则试图解决北美房价高速上涨与泡沫经济的内 在联系。目前，这些研究正在继续着，并取得了不少阶段性的成果，为深入探讨 当前中国近几年房价飞涨的内在机制提供了很好的参考体系。 很多学者把研究的焦点放在房地产的供求方面。s o c k y o n gp h a n g 和w i l l i a m l w a s c h e ( 2 0 0 4 ) 用其建立的个包含供给和需求两方面因素的住宅价格模型进 行分析，认为人口迁移和城市结构演变这两个因素能够解释在过去2 0 年里加利福 尼亚住宅价格的变动。另外，持久稳定的住宅价格差异部分可以用住宅质量、工作 质量和令人愉悦性( a m e n t i t i e s ) 的因素来解释 2 0 1 。c a s e ( 1 9 8 9 ) 也从供给和需求角 度研究了住宅价格的影响因素。k a i n 和q i u g l e y ( 1 9 7 0 ) 通过1 5 0 0 个家庭样本，用计 量经济模型研究了房价与城市交通成本之间的替代关系【2 i l 。 国内对于房价的决定因素的研究基本上都是从供需角度来看的，存在争议的 地方就是到底是需求还是供给对房价的决定作用较大。顾宝炎，王志强( 1 9 9 9 ) 认为供给方面的不合理是造成住房价格高涨的主要原因。他们在文中指出，当前 与我国居民对住房的大量需求相伴随的却是住宅业产销不旺，商品住房大量积压， 造成这种现象的原因是供需结构失调让2 1 。而张大亮，周丽梅( 2 0 0 4 ) 则探讨了顾客 需求的变化对房地产价格的影响，认为需求的大幅度增长是拉动房价的主要因素， 房地产价值的实现程度与顾客对房地产价值的认知程度以及市场供求关系有关 ”3 1 。关于影响房价的其它次要因素，各个学者都提出了自己不同的看法近年来， 对房地产价格影响因素进行分析的文章较多，但由于缺乏统计资料和相关数据， 大多数是定性的和非实证的分析，对各种影响因素的影响机理、影响程度等，较 少有定量的分析研究。 4 硕 学化论艾 部分学者认为房地产建设成本的提高是影响其价格上涨的主要因素( 张红， 李文诞，2 0 0 1 ，王立忠，2 0 0 3 ) 2 4 1 ，王跃梅( 2 0 0 3 ) 在其论文中指出，从市场营销角 度看，影响房地产定价的因素有内部和外部因素，房产经营者的营销组合因素和 消费者同益增长的居住需求、不断提高的收入水平使得楼市基本呈现供需两旺的 局面；目益激烈的竞争以及其他环境等多因素共同作用使房价发生变化晗5 1 。贺巍、 李小朋( 2 0 0 4 ) 从消费者的心理方面研究了影响建筑物心理价位的因素，他们认 为房屋的地段、小区环境、建筑物质量、外观、房型、配套设施、交通状况、物 业管理水平、建筑开发商的知名度、广告力度等是影响建筑物心理价位的主要因 素【2 6 1 。王霞、朱道林( 2 0 0 4 ) 则研究了城市中轨道交通对房地产价格的影响，他 们的研究表明，在市中心区内轻轨对房价的影响较小，越远离市中心对房价的影 响越明显【2 7 1 。蒋立红、李庆花( 2 0 0 5 ) 认为一个地区房地产的价格是由众多因素 交互影响而形成的，是房地产所在地区的自然、经济、社会、行政等因素综合影 响的结果，区位因素对房地产价格影响尤深，她们通过实例分析了房价与区位因 素的关系【2 8 1 。李立、李永辉( 2 0 0 7 ) 认为，除土地费用、建安费用等项费用外， 房地产价格与国家的经济政策，居民的收入水平和经济发展的景气度等因素的变 化也有重要的关联性。经济发展水平、体制改革的深化程度、地理位置等都在不 同程度上影响着房地产价格【2 9 1 。 可以看出，国内对房价的影响因素方面的文章研究很难深入、细化、定量， 对现实没有太大的指导作用，这主要是由我国的特殊国情决定的。我国的房地市 场还不完全成熟，相关的统计资料比较匮乏，即使有统计资料也会由于口径过大 或不够准确真实而满足不了计量经济学分析对数据的基本要求。另一方面是因为 政府的信息公开制度没有完全落到位，没有形成把政府信息资源开发利用的态 势。因而，对于房地产价格的研究，还是要多借鉴国外先进的研究成果，结合我 国房地产市场的具体状况，提出适合的政策与建议。 2 0 0 7 年8 月席卷美国、欧盟和日本的次贷危机使得美国国内房价暴跌，许多学 者对两者之间的关系进行了研究。引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因 是美国的利率上升和住房市场持续降温，次贷危机的大规模爆发，使得美国 和欧洲大部分国家国内房价普遍出现大幅度下跌。但是由于次贷危机的根源 是房价持续上扬无法维系，继而持续下跌，它对房价的反作用只是很小的一 个方面，故而国内外关于次贷危机对房价影响的研究并不多，主要集中在次 贷危机使得美国金融系统陷入困境，蔓延到全球金融市场，使得各地房地产 市场泡沫破灭，引起房价的下跌方面。国际货币基金组织于( i m f ) 干2 0 0 8 年4 月 发布的全球金融稳定报告估计，美国次贷危机在全球范围造成的金融动荡将 带来高达近万亿美元的损失，并指出该危机正在从次贷领域向优质房屋按揭、消 我同虏地产市场供求j 房价关系的实订f 研究 费信贷、公司信贷领域蔓延。 1 3 本文研究内容、方法与创新点 探讨我国房地产价格现状形成的原因，找到影响房地产价格的因素，对于利 用什么样的政策能更有效的调整房地产价格使之增长减缓直至趋于合理，是本文 研究的内容和意义所在。本文从房价的供求形成机制入手，通过历年的相关数据 构建出房地产市场的供给和需求曲线，通过我国历年房地产价格的具体趋势分析， 找出我国近几年房地产价格飞速上涨的原因；接着具体分析了各种因素对房地产 供求影响导致房价涨跌的机制，并提出相关的政策解决房价问题。 本文共分为六章： 第一章绪论中，首先指出了本文选题的背景和意义，再对研究房价的国际与 国内的先进理论和研究成果作了一个简单的回顾，最后指出了本文的研究思路、 创新点和研究方法。 第二章是关于房地产供给和需求的简单介绍，指出房地产的需求和供给的定 义及其特点，并简单罗列了几种重要的影响房地产市场的供给和需求的因素，并 指出房地产市场一般均衡是供给与需求相等时的市场出清状态。 第三章是本文的研究重点，通过选取代表性的数据，运用e v i e w s 5 0 软件进行 计量分析，构建房地产市场的供给和需求曲线，指出我国目前的房地产需求曲线 存在扭曲，原因是房地产市场的投资需求已经超过了真实需求。接着建立蛛网的 联立方程组模型，根据数据推出我国的房地产市场属于发散型蛛网，各地的房地 产价格已经偏离均衡状态，需要政府的介入，进行宏观调控。 第四章是我国历年房价状况的具体分析，分析了供求关系决定下的房地产价 格的变动趋势。考虑到数据的可得性，主要采用近几年的数据，分析我国3 0 多个 大中城市的房价变动情况，指出近几年的房价变动趋势，并结合工资收入，探讨 了目前我国房价的不合理性。最后，分析t 2 0 0 8 年前两个季度的房价走势，并简 单介绍了2 0 0 8 年最新的房价涨跌状况。 第五章在前几章的分析基础上，指出了几种在供求机制下，通过影响房地产 需求和供给间接影响房价的主要因素，重点从国际对征地的限制、贷款的限制、 炒房者的大量存在和房屋供不应求等这几个方面来说明房价上涨的原因，指出了 房价上涨的根源所在。 第六章是本文研究的目的所在，在分析了各种原因后，提出解决目前房地产 价格严重偏离均衡的具体措施，主要是从增加商品房供应、调整空房税、加强市 场监管等几个方面入手，调节房地产市场的供给和需求关系，指出应如何具体调 控房地产市场。 6 硕i 学何论文 量皇曼! ! 曼! 鼍! 鼍曼曼曼! 曼曼i on n ； _ ! 曼! 曼! 曼曼曼曼曼曼曼! 曼曼! 曼皇皇曼 本文主要是采用宏观分析与微观分析相结合的范式研究方法，采用实证模型 来分析房地产市场的需求和供给曲线，并且构建了房地产市场的蛛网模型。文中 通过大量的数据，得出比较直观与醒目的结论，把微观经济学中的供求曲线引入 到房地产市场，并得出均衡的条件。 利用供求理论对房地产市场进行研究并非新颖之处，本文的创新点是用经济 学的蛛网理论分析房地产市场的长期均衡情况，对于供给与需求的各自影响因素 给出了比较系统的看法，更加符合目前房地产市场运行规律。另外，从房地产的 现状与具体数据分析房地产市场目前价格形成的原因，提出了一些解决目前房地 产现状的政策建议，有一定的针对性。 7 我雨虏地产市场供求0 窍价关系的实证研究 第2 章房地产市场的供给与需求 众所周知，市场上商品的均衡价格是由需求与供给共同决定的，房地产市场 也不例外，需求与供给是房价的最终决定因素，房价的其它影响因素都是通过作 用于需求与供给来间接影响房价的，同时，房价又反过来影响着房地产市场的需 求与供给。房地产市场的需求与供给且价格的决定研究，对于各种政策的制定， 具有重要的理论和指导意义 2 1 房地产市场的供给 经济学中的供给是指在某一特定的时间内和各种可能的价格区间内，市场价 格与生产者所愿意提供的商品数量之间的关系。厂商对某种商品的供给量取决于 该商品的价格、生产技术、劳动、资本、原料等投入的价格【3 0 1 。 2 1 1 房地产市场供给的特点 房地产市场的供给同样是指房地产开发商和拥有者( 卖者) 在某一特定的时 间内，在每一可能的价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。 在这个概念里，可以看出，形成供给有两个基本条件：一是房地产升发商或拥有 者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。如果房地产开发商或拥有 者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有 效供给，也就不能算做供给。 和其它商品一样，随着价格的上涨或下跌，房地产的供给会相应增加或减少。 同时，房地产商品和房地产行业的特点决定了其供给具有自己独特的性质。 1 房地产的供给缺乏弹性 房地产的供给弹性亦称房地产供给的价格弹性，它是指房地产的供给量对价 格变动反应的敏感程度，即某种房地产供给量的相对变化量的百分比与该种房地 产价格相对变化量的百分比的比值，用公式表示为： 房地产的供给价格弹性= 供给量相对变化量的百分比价格相对变化量的百分 比 房地产的供给缺乏弹性主要在于土地供给的稀有性造成的房地产供给的刚 性。土地属于不可再生资源，其供给是有限的，不可能无限量的供给，不管房地 产价格在一定时期内上涨的有多快，房地产商有多么想供给尽可能多的住房，由 于土地资源的限制，房地产的供应也不可能大量增加。从另一个角度来说，当土 硕i 学仲论文 曼皇皇ii 曼曼! 曼! ! 曼! ! 曼! 曼鼍曼! 曼曼曼舅曼! 皇! 曼曼曼曼曼! ! 曼曼曼曼曼苎! ! 曼曼曼曼皇璺曼曼曼曼曼曼曼曼皇曼皇曼曼曼! ! 曼曼曼曼! 曼曼曼曼曼! ! 曼舅 地有很多的可供应量时，土地供应量的增加会带来供给的增加，但这时还有大量 的土地资源可以使用，因而房价的变动并不很明显；但是随着可供开发土地量的 逐渐减少，新增加的房地产变得珍贵，这是就算供给量增加，房价的增加会更快， 因而，房地产供给的弹性是越来越小的。 2 房地产的供给具有滞后性 在需求发生变化后，房地产供给的变动存在滞后性，房地产供给需要一段时 间才能调节到与需求相适应，以达到新的均衡。房地产供给的滞后性源于房地产 的生产具有价值大、生产周期长的特点。一个建设项目，从项目的选址、立项、 施工，再到交付使用，少则一年，长则数年。由于在建设周期中存在各种不确定 的因素，都可能导致房子的交付不能完成，因而风险较大。 3 房地产的供给具有垄断性 房地产供给的垄断性主要是由于土地的垄断性造成的。土地的所有权属于国 家，在我国传统的土地制度下，严禁买卖、出租、或以其它形式非法转让土地， 因而市场上交易的只是土地的使用权，无论房地产买卖多少次，房子还是原来的 房子。各级政府是城市土地使用权市场的唯一供给者，因此城市土地一级市场的 供给具有很大的垄断性。 4 房地产的有效供给不足 所谓有效供给不足，就是说真正能满足市场需求的房子供给不足。目前，虽 然城市里一栋栋高楼大厦不断崛起，房地产的总量在不断增加与此同时，空 置率也在相应增加。一方面，因为房地产市场的特点决定了房地产具有很强的投 机性，许多人买房子纯粹是为了投机，既不入住也不出租；另一方面，由于房价 过高，许多房子卖不出去，它的价值就没法实现对投资者或消费者来说，这 一投资行为未能得到或体现价值。我国房产市场有效供给不足主要体现在供给结 构与空置住房上。 2 1 2 影响房地产市场供给的因素 从经济学中得知，当仅仅是房地产的价格发生变化时，房地产的供给会沿着 供给曲线移动；但是，当价格一定，其它因素发生变化时，会影响到房地产供给 总量和供给类型结构，房地产的供给曲线会发生位移。影响房地产市场供给的因 素有许多，主要包括房地产开发成本和投入；开发商对未来的预期包括开发商以 往的利润水平、房地产市场前景；房地产所处区域公共设施的配套程度，房地产 开发资金的融通能力和融资成本；各种政策因素等等。 首先，房地产开发的成本与投入。无论如何，企业的目的都是为了利润最大 化，而在买方市场条件下，房地产商的利润取决于开发成本的多少。房地产在开 发过程中需大量投入资会和其它生产要素，投入的劳动力需支付工资，如果这些 9 我同劣地产市场供求弓虏价_ ) 冬系的赛讦研究 生产要素的成本大幅度上涨，只要超过房价上涨的幅度，开发商的利润就会减少， 这时理性的经济人就会减少开发，使房地产的供给减少，整个市场的供给曲线会 向左下方移动；反之，当开发成本降低时，房地产的供给会增加，曲线就会向右 上方移动。 其次，开发商对未来的预期。房地产的开发周期很长，这意味着风险也非常 大，因而预期就显得格外重要。开发商会根据目前的市场状况，结合以前的利润 水平分析，对未来的房地产市场做一个综合分析，包括对国民经济的发展形式、 房地产市场行情是否看好及价格走势、国家宏观经济政策是否调整、土地供应计 划和城市规划的调整等，然后做出自己的规划，如果开发商对未来的预期是好的， 就会增加开发，供给就会增加，反之则减少。 第三，土地供应量的多少。土地是房地产最主要的生产要素，不论是哪个房 地产商进行开发，他必须首先获得土地资源，土地供给的数量和价格直接影响房 地产的供给。由于土地的供给没有弹性，又受政府垄断，所以土地的供给量与价 格是由卖方( 政府) 决定的，在房价形成的过程中，房地产商根据需求来决定供 给量的多少，而土地价格的高低是房地产商决定是否投资一项房地产的重要因素。 一般来说，如果不考虑容积率问题，当土地供给一定时，房地产供给量和房价会 随之确定。 最后，各种政府的政策，这主要包括税收政策和利率政策。税收是构成房地 产开发经营成本的重要因素，直接影响房地产商的盈利水平，如果税收过重，房 地产商会减少供给。另外，房地产开发过程需要投入的大量资金需要向银行贷款， 这是开发资金的融资成本，如果利率过高，房地产开发商的利润会减少，这时他 就会减少开发，房地产的供给会随之减少。因而，各种税收优惠、税收减免或延 税、贷款利率的优惠等政策都会刺激房地产供应量的增加。 2 2 房地产市场的需求 一般来说，需求与人们对某些商品和服务的期望、要求和需要相关联，它是 指人们需要并且愿意购买的商品数量，一个消费者在给定价格、收入等条件下所 购买的某商品的数量，便是消费者在上述给定条件下对该商品的需求。 2 2 ，l 房地产市场需求的特点 房地产市场的需求是指人们在一切生产和生活过程中对地产和房产的需求和 消费量，它包括对住宅、办公楼、商业用房及其他房地产产品的生活性消费和生 产性消费的需求。实际上，房地产的需求是一种引致需求，因为其价值取决于它 对其它产品的贡献，在人们的经济活动中，土地和房屋及其附着物通常作为一种 l o 硕l 学位论文 蔓ii ii i i , i 曼曼曼皇皇曼鼍曼曼! 曼! 曼曼曼曼 不能独立的生产要素发挥起作用，人们需要房屋往往是为了满足另一种需要。例 如，正是由于城市第三产业的发展，商业和服务业日益繁荣，才会导致对商场、 写字楼、店铺等物业需求的增加。 房地产市场的需求主要具有以下几个方面的特性： 1 房地产市场的需求分为潜在需求与有效需求 潜在需求是根据某一地区的社会经济发展状况和人口增长变化情况推估出来 的该地区或该城市在现在或未来某一时期内的房地产需求量，而有效需求不仅具 有潜在需求的意愿，而且更具有将需求的愿望付诸实现的能力。消费者所拥有的 财富和收入是把潜在需求变为有效需求最重要的因素，假如人们对房地产有迫切 的需要，却没有经济能力，这种需求只是一种渴望，构不成有效需求。严格说来， 有效需求是消费者收入增长、抵押贷款能力、房地产价格等因素的函数。当房地 产市场上的供给与需求达到平衡时，这时的需求就是有效需求了。 2 房地产需求具有很强的区域性 由于房子一旦建好，就不能再移动，因而某一区域的房地产需要必须在该区 域内得到满足。人们的社会生活方式、消费偏好也各不相同，就算一个地区的房 价再便宜，另一个地区的居民也不会转移到该地区来买房子，这是因为住房需求 要在购买者所在地得到解决，和其它商品不同，房地产的需求影响到的价格变动 较少。对于房地产市场的需求分析，我们要因地制宜，分地区研究，而不能就全 国这个大市场泛泛而论。 3 房地产市场的需求弹性很小 这里的需求弹性主要是指需求的价格弹性和需求收入弹性。我们都知道，房 子是一种特殊的商品，其价值量之大不同于一般的商品，较一般商品它具有不可 移动性，经济寿命长，又是人们不可或缺的商品，人们对房子的需求是刚性需求， 没有替代产品，也就是因为人们对房子的需求为刚性需求，且使用周期长，人们 对房子的购买才会仔细斟酌。 国外的研究表明，人们对住宅市场的价格变化反应很灵敏，但是如果把税收 等影响因素考虑进去，弹性系数就会大大下降，这表明物业的需求价格弹性一般 很小。另外，由于房地产对不同的消费者可以满足生存、发展和享受等不同需求， 具有明显的层次性，这就导致房地产的需求收入弹性也不大。这是因为，中低收 入阶层买房是为了居住，在房价只升不跌的情况下，即使他们收入有了一定幅度 的增加，但是如果赶不上价格上涨的幅度，这些人还是买不起房子；对于发达地 区和收入较高的阶层来说，房地产除了可以满足居住的需要外，还可以满足投资、 娱乐等需要，这些富有的人对房价的涨跌并不敏感，收入增加也不会刺激他们增 加房子的购买。 我同房地产市场供求j 虏价关系的实证研究 4 房地产市场的需求具有两重性 房地产是特殊的商品，不象其它商品，人们购买单纯是为了满足某种生产或 生活需要，购买房地产则既可以是为了消费也可以是为了投资。特别是近几年来， 投机房地产的人越来越多，很多有房子的人继续买进房子，等待房价上涨时卖出 以获取差价，赚取利润，在这期间，人们也可以把房子租给别人，赚取租金。就 是因为房地产需求具有的两重性，人们对房地产的需求也具有很强的可替代性。 一方面，买不起房子的人可以去租房子住；另一方面，如果房地产的价格在一定 时期内大幅度下降，投机房地产的人会退出，转而投资其它可盈利的行业，这也 导致了房地产市场和许多其它市场具有高度的关联性。 2 2 2 影响房地产市场需求的因素 许多因素可以使房地产市场的需求状况发生改变，归纳起来，主要有