（政治经济学专业论文）加强住房保障制度建设的经济学思考——以福建省为例.pdf

_ ， k 0 l， f 摘要删 _ _ _ _ _ i a b s t r a c t h o u s i n gi s a l l i m p o r t a n t l i v e l i h o o di s s u e s o u rg o v e r n m e n ta t t a c h e s g r e a t i m p o r t a n c et os o l v eu r b a nh o u s i n gp r o b l e m s ，a n da l w a y st oi m p r o v et h el i v i n gc o n d i t i o n s o ft h em a s s e s 舔t h ef u n d a m e n t a lp u r p o s eo ft h eu r b a nh o u s i n gs y s t e mr e f o r ma n dr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n t i nt h et w od e c a d e s ，a st h ed e e p e n i n go ft h eh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m r e f o r ma n dt h er a p i dd e v e l o p m e n to fu r b a nh o u s i n g , u r b a nh o u s i n gc o n d i t i o n sh a v eb e e n g r e a t l yi m p r o v e di nt h em a s s h o w e v e r , i ts h o u l db er e m i n d e dt h a tt h eb u i l d i n go fc h i n a s u r b a nl o w - r e n th o u s i n gs y s t e mi sl a g g i n g b e h i n d ，a f f o r d a b l eh o u s i n gs y s t e mi si n a d e q u a t e ， m a n yp o l i c ym e a s u r e sa r eu n m a t c h e d ，l o w - i n c o m ef a m i l yh o u s i n gi sa l s ov e r yd i f f i c u l ti n s o m ec i t i e s o nt h eb a s eo fs u m m i n gu pt h ep r e d e c e s s o r s r e l a t e dt h e o r i e s ，t h ep a p e ru s e s p r i n c i p l e so fm a r x i s tp o l i t i c a le c o n o m yt oi m p r o v et h es u p p o r t i n gt h e o r yo fh o u s i n g s e c u r i t y t h e nb ym a k i n gac o m p a r a t i v ea n a l y s i so ft h ef o r e i g nh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m a n dl e a r n i n gf r o mt h e i rs u c c e s s f u le x p e r i e n c e ，c o m b i n e dw i t ht h es i t u a t i o no fb u i l d i n g h o u s i n gs e c u r i t yi nf u j i a np r o v i n c e ，t h ep a p e rt a b l e ss o m ep o l i c yp r o p o s a l st oi m p r o v e t h ec u r r e n th o u s i n gs e c u r i t ys y s t e mi nf u j i a n f i r s t l y ，t h ep a p e rs u m m a r i z e st h er e s e a r c h o u t p u t so nt h eh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e ma n dt h eb a s i ce c o n o m i c a lt h e o r i e ss u r p p o r t i n g t h eh o u s i n gs e c u r i t y s y s t e ma t h o m ea n da b r o a d s e c o n d l y ，t h e p a p e ri n t r o d u c e s t h e d e v e l o p e dc o u n t r i e s h o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m ，s u c h a s u s a , j a p n e s ea n ds i n g a p o r e f u r t h e r l y ，is u m m a r i z et h e i rs u c c e s s f u le x p e r i e n c ei nb u i l d i n gh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m s t h e nt h e p a p e rb r i e f l y i n t r o d u c e st h e h i s t o r y o f c h i n a s h o u s i n gs e c u r i t y s y s t e m d e v e l o p m e n ta n di t sp r e s s e n ts i t u a t i o n i nt h el a s tc h a p t e r ，t h ep a p e rp u t se m p h a s i s o nd i s c u s s i n gt h ep r o b l e m so fh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e mi nf u j i a np r o v i n c e a n ds o m e p o l i c e yp r o p o s a l sa n dm e a s u r e sa r ep r o v i d e dt oi m p r o v et h eh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e mi n f u j i a np r o v i n c e ，i n c l u d i n gl o w - r e n th o u s i n gs y s t e m ，e c o n o m i c a l a f f o r d a b l eh o u s i n g s y s t e m ，h o u s i n gp r o v i d e n tf u n ds y s t e m k e y w o r d s ：h o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m m a r x st h e o r yo fr e p r o d u c t i o n e c o n o m i c a l a f f o r d a b l eh o u s i n gs y s t e ml o w r e n th o u s i n gs y s t e m n ，争j 一 k ? l 中文文摘 中文文摘 住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分，是解决中低收入阶层住房问题 的保证。2 0 多年来，我国住房保障制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展， 城市居民住房条件总体上有了较大改善。但自我国住房商品化开始，特别近几年我 国房价升涨速度远大于居民收入增长速度，“买房难”成为一个重要的民生问题。 而当前我国实行的以廉租房和经济适用房为主的住房保障政策，已不能满足中低收 入居民的住房需求。如何建立一个有中国特色的住房保障制度，以及建立一个怎样 的住房保障制度，从而实现“居者有其屋 的目标，已成为政府急于解决的难题， 在理论方面的研究也迫在眉睫。 本文在总结前人理论研究的基础上，结合马克思政治经济学原理，完善了住房 保障支持理论体系：比较分析了国外住房保障制度并借鉴其成功经验，结合福建省 当前住房保障建设情况，提出了完善福建省住房保障制度的政策建议。在结构和体 系上，主要分七个部分。 第一部分，绪论。首先阐述了选题背景和意义，结合目前我国的具体情况，指 出：加快住房保障制度建设是解决我国居民买房难的主要举措；之后的文献综述， 分国外和国内两个部分着重介绍了2 0 世纪后期以来关于住房保障制度的研究。其中 对国内研究分了四个部分阐述：住房保障制度的体系研究；政府在住房保障制度建 设中的职能研究；住房政策的国际比较、经验借鉴方面；关于保障性住房形式( 经 济适用房，廉租房) 的研究。 第二部分即第一章，住房保障制度的经济理论依据。章节开始是住房作为商品 的经济解释：高资本价值、消费和投资双重属性、产权复杂性和社会保障性，以及 住房价格和住房需求的特殊规律。本章重点是关于住房保障制度建立的经济理论支 持：西方社会保障理论、马克思的社会再生产理论和分配理论、住房过滤模型和梯 度消费理论。西方社会保障理论从庇古的旧福利经济学开始一直到现代的社会保障 理论都为政府有责任建立住房保障制度提供了理论依据。马克思的社会再生产理论 和分配理论是社会主义社会保障理论的基础，本文通过大量引用资本论的原文， 为其提供理论支持。住房过滤模型和梯度消费理论是住房市场的内在规律的反映， 是建立住房保障制度的依据和方向。 l 0 i 中文文摘 第三部分即第二章，国外住房保障制度分析及其启示。运用比较分析的方法， 对美国、新加坡和日本三国的住房保障制度的特点进行了详细的对比分析，并总结 了其成功经验。其中美国住房保障制度的主要特点是完善的住房保障法律制度；新 加坡住房保障制度的主要特点是完善的中央公积金制度；日本住房保障制度的主要 特点是多层次的公房供应体系。在成功经验借鉴上，着重说明了，住房补贴方式实 现从“补砖头”到“补人头”的转变以及分层次的保障体系和完备的准入与退出机 制。 第四部分即第三章，我国住房保障制度的实施现状。通过引用国家政府的政策 法规，分三个阶段( 起步和探索阶段、全面转轨阶段、住房分配货币化深化改革阶 段) 对我国住房保障制度的变迁进行了详细的阐述。可以看出我国住房保障制度改 革的实质是从实物分配到货币分配的转变。当前我国的住房保障制度主要以廉租房 制度和经济适用房制度为主，廉租房是由政府提供的、面向城市低收入家庭的具有 社会保障性质的住房，而经济适用房是由政府修建，低价销售给中低收入家庭的普 通住房。 第五部分即第四章，福建省住房保障制度分析。通过调查和统计分析，根据福 建省各县市家庭收入现状和保障范围限定标准，确定了福建省各县市的住房保障范 围和目标；同时针对当前福建省保障性住房( 廉租房、经济适用房、限价商品房和 经济租赁房) 和住房公积金的发展状况，指出福建省的住房保障制度存在的问题： 住房保障法律不健全；保障性住房供应不足，“夹心层 ，民工住房问题得不到解 决；住房保障准入退出机制不健全；保障性住房资金筹集渠道有限，投资主体单一； 住房公积金制度对住房保障的支持不够，政策性住房金融发展缓慢等。 第六部分即第五章，完善福建省住房保障制度的政策建议。主要以第一章中的 经济理论为依据，借鉴发达国家的成功经验并针对福建省住房保障制度所存在的问 题，提出了完善和创新住房保障制度的政策建议。包括：尽快制定专门住房保障地 方法规，规范政府职责，以立法规范住房保障行为；创新保障性住房建设模式，建 立以廉租房为主的多层次社会保障性住房制度；建立和完善住房保障制度的准入与 退出机制；创新租赁补贴模式，积极探索“补人头 补贴政策；创新资金投入模式， 引入民间资本；充分发挥住房公积金在住房保障中的作用；完善相关住房税费政策， 争取政策向住房保障倾斜。 l i 中文文摘 最后一部分即结论。在总结了本文成果之后，主要对本文研究方面未来的研究 前景进行了展望：公共租赁市场的建立；公房循环使用问题；保障性住房的产权问 题；农民工住房问题。 v 目录 中文摘要 目录 a b s t r a c t 中文文摘。 目录。 绪论。 1 1 选题背景和意义1 1 2 文献综述2 1 2 1 国外住房保障制度研究综述2 1 2 2 国内住房保障制度研究综述3 1 3 研究目标和方法5 1 3 1 研究目标5 1 3 2 研究方法5 第1 章住房保障制度的经济理论依据 1 1 住房的经济学解释。7 1 1 1 住房商品的特殊性7 1 1 2 住房价格和住房需求7 1 2 住房保障制度建立的经济理论支持8 1 2 1 住房保障制度的内涵8 1 2 2 西方社会保障理论8 1 2 3 马克思的社会再生产理论和分配理论9 1 2 4 住房过滤模型和梯度消费理论。1 1 第2 章国外住房保障制度及其启示1 5 2 1 美国住房保障制度1 5 2 1 1 美国住房的现状1 s 2 1 2 美国住房保障制度特点j 1 6 2 2 新加坡住房保障制度。1 8 2 2 1 新加坡住房现状1 8 v i _ _ 。一。 l 目录 2 2 2 新加坡住房保障制度特点1 8 2 3 日本住房保障制度2 0 2 3 1 日本住房现状2 0 2 3 2 日本住房保障制度特点2 1 2 4 发达国家住房保障制度给我们的启示2 2 2 4 1 要有完善的住房保障法律保障2 2 2 4 2 建立多层次的保障性住房供应体系。2 3 2 4 3 实施分层次的保障体系和完备的准入与退出机制2 3 2 4 4 实现住房补贴方式从“补砖头 到“补人头”的转变( 即实物补贴到 货币补贴的转变) 2 3 2 4 5 获得有效的金融系统支持2 4 第3 章我国住房保障制度的实施现状。 2 , 5 3 1 我国住房保障制度变迁2 5 3 1 1 起步和探索阶段( 1 9 7 8 - 1 9 9 4 年) 一2 5 3 1 2 全面转轨阶段( 1 9 9 4 1 9 9 8 年) 2 6 3 1 3 住房分配货币化深化改革阶段( 1 9 9 8 年至今) 2 6 3 2 我国住房保障现状与问题2 7 3 2 1 经济适用房制度2 7 3 2 2 廉租房制度2 8 第4 章福建省住房保障制度分析 2 9 4 1 福建省各县市低收入家庭情况2 9 4 2 保障性住房建设。j 3 0 4 2 1 廉租房建设3 0 4 2 2 经济适用住房3 1 4 2 3 限价商品住房3 4 4 2 4 经济租赁住房3 4 4 3 住房公积金制度。3 5 4 4 住房保障相关的财政税收政策3 6 4 5 当前福建省住房保障制度存在的主要问题3 8 4 5 1 住房保障性法律制度不完善，缺乏强制性硬约束3 8 v 目录 4 5 2 与住房需求相比保障性住房供给不足，“夹心层”，民工住房问题得 不到解决。3 8 4 5 3 住房保障准入退出机制不健全3 9 4 5 4 保障性住房资金筹集渠道有限投资主体单一3 9 4 5 5 住房公积金制度对住房保障的支持不够，政策性住房金融发展缓慢 。4 0 第5 章完善福建省住房保障制度的政策建议 4 1 5 1 以立法规范住房保障行为4 1 5 2 创新保障性住房建设模式，建立以廉租房为主的多层次社会保障性住房制度 z l l 5 2 1 棚户区改造与廉租房建设相结合4 1 5 2 2 多种保障性住房的并轨4 2 5 2 3 积极创新社会性保障住房可租可售模式。4 2 5 2 4 探索其他保障性住房：经济租赁房，限价商品房建设，解决“夹心层 的住房问题。4 3 5 2 5 盘活存量住房和发展公共租赁市场。4 3 5 3 建立和完善住房保障制度的准入与退出机制4 4 5 3 1 完善收入审核和收入变动的监测机制4 4 5 3 2 建立公共住房档案信息系统4 5 5 4 创新租赁补贴模式，积极探索“补人头 明贴政策4 s 5 5 创新资金投入模式4 6 5 6 充分发挥住房公积金在住房保障中的作用4 6 5 7 完善相关住房税费政策4 7 第6 章结论。 4 9 参考文献。5 1 攻读学位期间承担的科研任务与主要成果。 致谢 个人简历。 1 1 5 9 绪论 绪论 1 1 选题背景和意义 “住有所居 是民众的朴素愿望，而房价的高涨，又让入“望房却步”。2 0 0 9 年“两会 上，诸多代表、委员献计献策，希望能将房价控制在一个合理的区间。 人们对高房价怨声载道，是因为现有的住房体系，让买房成为大多数人唯一的选择。 买不起房，老百姓就只能寄望于政府“管住 房价。 过去几十年里，政府推行的住房制度改革，就是从住房供给的大包大揽中退出 来，把房子交给市场；如果1 0 年后，政府再次出面，以行政手段强行控制房价，苦 心经营多年的“市场”会惨遭伤害。问题并不出在“市场化 本身，而在政府的角 色错位。一方面，政府没有完全从市场中退出，权钱交易、利益勾结等“合谋 行 为依然存在；另一方面，没能真正担负起“保障”的职责。任何市场和任何调控， 都不可能保证人人买得起房，良好合理的住房保障体系，要比单纯控制房价管用。 解决百姓住房难题，既不可能一蹴而就，也不可能一劳永逸。舆论种种批评的 背后，是百姓对住房保障体系的厚望。政府在调控房地产时，要采取两种不同的政 策：对中低收入阶层，应该大量提供廉租房和经济适用房；高收入者，有能力也有 需求购买多套房或别墅的人，则实行高首付、高税收、高门槛，这样既满足了住房 消费的多元体系，也可以促进当地经济的发展。从相关政策导向中，我们也看到政 府正在加大住房保障的力度，但就现状而言，其应承担的重任远未完成。 加快住房保障建设，扩大住房保障建设规模，切实解决城市低收入家庭住房困 难，是贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的重要内容； 是落实“科学发展、四求先行 ，推进海峡西岸两个先行区建设的具体举措；是改 善民生，切实维护群众利益的重要民心工程。本文从加强住房保障制度建设的重要 性和比较借鉴发达国家、地区对住房保障体系建设经验上进行论述，着重分析了目 前福建省社会住房保障制度建设情况及存在问题，根据住房保障制度的总体目标， 提出完善住房保障制度建设对策建议。 福建师范大学陈锋硕士学位论文 1 2 文献综述 住房保障制度是世界各国住房政策的主要内容。为解决中低收入阶层的住房问 题，各国政府大部分都制定了专门的住房发展计划和政策，以实现全社会“居者有 其屋 的目标。与此同时，国内外学者对住房政策和保障制度在理论上进行了探索， 从宏观经济学、消费经济学、公共管理学、社会学等不同学科领域的视角，对住房 保障制度的模式、水平、方式等方面进行了理论研究。 1 2 1 国外住房保障制度研究综述 国外对住房保障制度的研究主要集中在以下方面：住房的供需特征、政府住房 政策措施的选择、不同保障政策的比较，住房政策的效率分析等。 对住房供需特征的研究是从引入收入价格弹性开始的。伊兰菲尔德特( 1 9 8 2 ) 认为，收入弹性与收入成正比。而汉森等( 1 9 9 6 ) 根据劳伦兹曲线指出，对所有收 入水平而言，收入弹性都小于l 。世界银行的研究认为，在不同国家之间，住房收 入弹性是不一致的，并且在租用和自用住房的弹性之间存在很大差异。美国的关于 住房供需的研究文献主要强调住房产品的供给：现有住房存量和住房需求之间的相 互作用，决定了住房价格并由此决定新的住房供给量。其方法建立在住房经济学基 础上，政策分析在公式化的微观经济模型中或在地方住房模拟中进行。罗腾博格等 ( 1 9 9 1 ) 通过子市场分析和建立跨地区模型，分析了速度和区位的调整问题。他们 发现大部分市场的调整速度非常快，这意味着中期供给弹性接近于无穷大，表明市 场供给对需求变动的潜力反映能力非常快。布拉姆利( 1 9 9 3 ) 通过建立不同地方当 局的截面模型，表明地方层次上的土地可获得性严重影响住房的产出。 在政府住房政策上，主要集中在租金控制，住房补贴和公房供给等方面。马尔 佩齐和鲍尔( 1 9 9 1 、1 9 9 3 ) 对比分析了世界范围内不同的租金控制体系。论述了租 金管制是如何随着成本的变化而调整的，以及这种调整与市场条件下的租金变化有 何种联系和如何调整不同类型的住房租金的问题等。加尔斯特( 1 9 9 7 ) 认为，补贴 需求方的政策通常要优于补贴供给方的政策。怀特黑德( 2 0 0 3 ) 认为同等地控制租 金水平、以住宅为基础的税收、对低收入家庭的住房补贴、规划和计划控制都是基 本的地方性住房政策，因此可以通过不同地区的比较来对此进行评价。阿瑟奥沙 利文( 2 0 0 3 ) 分析了现行美国公共住房政策对城市贫困人口的影响，认为现行的住 2 绪论 房政策造成了住房隔离，住房隔离反过来又加重了贫困。他主张通过改革住房政策， 消除城市贫困，同时还指出直接补贴现金要优于提供公共住宅，因为补贴现金可以 增加家庭效用。 在住房政策的效率分析上，主要以实证的经济和计量经济模型框架为主，彼得 森( 1 9 8 8 ) 对比研究了私人和国家提供社会住房的成本效率问题。其他研究还包括雷 伊拉姆齐( 2 0 0 6 ) 对住房市场消费的连续性的研究，他指出住房市场的消费具有连 续性，如果潜在的住房需求者在一定的时期内不能依靠其收入筹得购房首付款，就 会导致低端住房市场需求量的减少。当低端住房市场的需求量极度萎缩时，就会导 致住房市场的梯级消费链断裂，从而会影响整个住房市场。 关于发展中国家的住房保障政策，国外同样进行了研究。海盖迪什和托希克斯 ( 1 9 9 2 ) 、托曼( 1 9 9 2 ) 等研究了发展中国家公共住房的私有化问题，讨论了住房租赁 政策和价格控制政策之间的相互作用问题。巴克利等( 1 9 9 5 ) 认为通过高效率的出租 出售公有住房可以加快发展中国家向市场体制的转变，从而建立更有效率的住房市 场。拉敏和埃德孟多( 1 9 9 8 ) 对发展中国家的住房供应模式进行了分析和研究，并探 讨了改善发展中国家低收入者住房状况的措施和政策。 1 2 2 国内住房保障制度研究综述 国内关于住房保障问题的理论研究起步较晚，并且很多理论借鉴了国外的研究 理论，并结合了我国国情，形成了具有中国特色的住房保障理论。以下分四个方面 分别介绍。 一是住房保障制度的体系研究。卢有杰( 1 9 9 9 ) 对社会保障性住房体系进行了 研究，他认为在住房商品化的基本框架下，政府通过建设安居工程和经济适用房对 城市中低收入者提供保障，并就住房销售价格、成本结构、管理体制和住房资金的 筹集等问题进行了研究。厉以宁( 1 9 9 9 ) 结合中国宏观经济的发展趋势，指出了中 国的住房政策方向，即在住房市场化的进程中，以发展经济适用房为主，完善住房 供应体系；以流通为重点，发展交易中介机构，保证住房产业链的完整性；采取金 融、税收等手段，强化住房需求。姚玲珍( 2 0 0 3 ) 提出了中低收入家庭住房政策理想 模式设计的理论基础，即社会主义原理、社会保障原理和住房公平分配原理，并将 住房供应体系分为三种形式：实物分配、货币化分配和商品化供应。主张以租金补 贴为主，直接建房为辅的方法解决低收入阶层的住房问题。曹振良( 2 0 0 4 ) 在回顾 3 福建师范大学陈锋硕士学位论文 和分析我国住房制度改革历程基础上，提出在建立住房供应体系中应充分考虑不同 收入家庭的承受能力，建议当前我国建立具有社会保障性质的经济适用房和以低收 入者为对象的廉租房的多层次住房供给体系。钱瑛瑛( 2 0 0 4 ) 引入公共经济学中的 收入分配政策的评判标准，利用水平效率、运作效率和垂直效率三个指标对我国住 房政策的效率进行评价，并进行了指标分析，得出结论：我国未来的住房保障政策 应以货币化的直接补贴为主，实物补贴为辅，控制和缩小经济适用房的建设，适度 扩大廉租房的建设规模。 二是政府在住房保障制度建设中的职能研究。包宗华( 2 0 0 2 ) 认为住房不但具 有一般商品的经济属性，又具有社会属性，西方国家介入住房市场，重点是对中低 收入者提供住房保障。黄小彪( 2 0 0 2 ) 认为在市场经济中，由于住房市场存着失灵， 需要政府的干预和指导；再者，由于住房的社会福利性质，以及住房产业发展可以 促进国民经济的发展和经济结构的调整，政府应加快住房市场的发展。高晓慧( 2 0 0 2 ) 运用经济学原理对货币化补贴和价格控制的政策效应进行了分析，并指出货币化补 贴政策带给消费者的效应明显大于价格控制的政策效应。她提出，无论以消费者效 用的角度还是以国家发展的未来趋势，在政府采取的从供需两方面出发解决住房问 题的策略中，货币化补贴方式将是最佳选择。 三是住房政策的国际比较、经验借鉴方面。田东海( 1 9 9 8 ) 比较研究了发达国家 的公共住房政策的演进、发展机制、技术政策、金融政策、分配政策，并以新加坡 住房政策作为研究重点，提出中国住房可持发展的策略，即渐进性和突变式相结合、 市场性与保障性相结合、连续性与阶段性相结合的策略。谢昌浩、阮萍( 2 0 0 2 ) 研究 了香港和台湾的住房保障体系，认为公共房屋仅限于供应中低收入家庭。而在我国 住房保障体系面向的城镇中低收入家庭，约占城镇家庭7 0 ，供给面过大，政府财 政压力大。在住房保障体系的建设和发展中，必须发挥各级政府的宏观调控作用， 逐步发展面向城镇中低收入家庭的、经济适用房和廉租房相结合的住房保障体系。 姚玲珍( 2 0 0 4 ) 对美国、英国、瑞典、德国、新加坡和日本等发达国家的住房保障 政策进行了比较研究，并以此为借鉴，提出了中国住房保障政策的理想模式，即采 用住房分类供应体系，实行高、中、低收入三个梯度的住房供应模式。 四是关于保障性住房形式( 经济适用房，廉租房) 的研究。孙炳耀( 2 0 0 0 ) 从 福利需要角度出发，围绕我国住房福利政策的历史和现状，分析了住房补贴、廉租 房、住房公积金等制度形式的功能、成本、优点及缺陷。政府直接提供廉租房具有 4 绪论 初期投资成本高，长期成本低，制度弹性小的特点；房租补贴的优缺点正好与廉租 房相反，应成为未来住房福利政策的方向，并探索按收入水平反向递减补贴的办法 进行房租补贴分配；经济适用房制度因缺乏弹性，低收入家庭很难享受到实惠，建 议改成购房补贴形式，并与房租补贴相链接；在住房领域不宜搞积累制，住房公积 金的融资作用，是以未利用公积金贷款的成员的利息损失为代价的，这项制度的根 本动力在于公司单位缴费补助，其实质是职业福利。刘维新( 2 0 0 7 ) 认为要实现经 济适用房的商品性和保障性的双重属性，必须从补贴方式、修改相关条款、建立住 房保障机构和完善经济适用房的共有产权制度四个方面进行改革和创新。杨继瑞 ( 2 0 0 7 ) 认为，由于住房市场租金过高等原因，“租金配租 形式并不能使低收入 家庭在市场上租赁到相应面积的住房，所以廉租房的租金配租在效果上并不理想。 万丽、益涵( 2 0 0 8 ) 认为，实物配租是发展廉租住房的首选。 1 3 研究目标和方法 1 3 1 研究目标 本文的主要目标是在住房保障的支持理论的基础上，通过对我国住房保障制度 变迁的分析，在借鉴部分发达国家的住房保障制度和运行机制的成功经验，结合福 建省住房保障制度的特点，从理论和实践两个方面为福建省建立多层次的住房保障 制度提供政策建议和理论依据。 1 3 2 研究方法 本文采用的主要方法有： ( 1 ) 理论与实践相结合的方式，较为系统的分析了目前福建省住房保障制度的现 状和存在的问题，并针对性的提出了住房保障制度未来发展的目标、对策、制度。 ( 2 ) 比较分析法，通过比较和借鉴发达国家成功的经验，制定符合的合理的多层 次住房保障体系。 “ ( 3 ) 定性分析与定量分析相结合。采用定量化的方法，对历史统计数据进行分 析和归纳，并推测出未来的发展趋势，为解决问题的对策奠定了坚实的基础。 5 第1 章住房保障制度的经济理论依据 第1 章住房保障制度的经济理论依据 1 1 住房的经济学解释 1 1 1 住房商品的特殊性 相对于一般商品而言，住房有其特定的属性。主要表现在：1 ) 高资本价值属性。 购建住房都需要大量货币支出，其价格一般相当于家庭收入的几倍或更多。价格的 昂贵性使房地产开发与购买高度依赖金融业和其他相关产业。2 ) 消费与投资的双重 属性。住房不仅是作为生活使用的消费品，又是一种极为重要的投资品。其价格不 仅受居民消费需求的影响，也受宏观经济变量的( 如利率) 的影响，还受到国家政 策的影响。3 ) 产权的复杂性。明晰的住房产权是住房进入市场的重要保证。但住房 的所有权、使用权、收益权常常分离，如考虑到与住房相关的土地产权问题，就更 复杂。4 ) 社会保障属性。住房是一种基本的生活必需品，拥有一个合适的住所是每 个居民的基本权利。各国都将解决居民住房问题纳入其社会保障体系。 1 1 2 住房价格和住房需求 住房的特殊属性决定了住房价格和住房需求的层次性。1 ) 住房的一般商品属性 和所具有的福利性质，决定了住房市场的多层次性。就价格层次而言，有住房市场 价格、生产价格、成本价格、准成本价格以及低于成本价的价格。低于成本价的住 房一般具有福利性质，则由政府投资兴建或者政府给予补贴，在本文中，称为保障 性住房。而商品房则由住房市场提供，其价格由供求关系决定，一般高于保障性住 房的价格。就需求层次而言，住房需求分为三个层次：首先是最基本的住房需求， 这类住房需求对住房的结构和品种等因素要求最低，差异性小，需求方属于收入阶 层的低端，消费支付能力不足，市场机制无法满足其供给，则由政府提供其保障性 住房；其次是在满足“居者有其屋的基本居住条件之上，对住房综合功能的考虑， 如物业、周边环境等，属于“宜居”层次的普通商品房需求，其一般由市场提供； 此外，是更高层次的住房消费需求，主要是中高档住房及别墅等享受性需求。2 ) 住 房价格中的级差地租因素。根据马克思的价值理论，土地的价格是由其地租决定。 地租又分为绝对地租和级差地租。住房价格类似于土地价格，其形成中包含的级差 7 福建师范大学陈锋硕士学位论文 地租主要取决于其所依附土地的区位价值。市内住房价格高于市区外的住房价格的 原因主要在于住房中的级差地租因素。3 ) 住房需求的刚性和投机性。 1 2 住房保障制度建立的经济理论支持 1 2 1 住房保障制度的内涵 住房保障制度是国家通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家 庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权力给予保障的制度。它是社会保障 制度的重要组成部分，也是国家住房政策的组成部分，是随着经济社会的发展、居 民收入的两极分化及住房政策的改变而产生的，其实质是政府利用国家和社会的力 量，采取多种保障方式，解决中低收入家庭的住房问题。由此可知，住房保障制 度的责任主体是政府，目标是满足中低收入者的居住需求，住房保障得以实施的保 证是立法等。 1 2 2 西方社会保障理论 当代西方社会保障理论起始于阿瑟赛西尔庇古的旧福利经济学，他在其代 表作福利经济学( 1 9 2 0 ) ( 1 9 1 2 年的财富与福利更改) 中，将福利经济学的 研究对象规定为对增进世界或一个国家经济福利的研究。他认为“福利 是指个人 获得的某种效用或满足，它们来自对财物、知识、情感、欲望的占有和满足，有“社 会福利 和“经济福利 之分：而“经济福利”则是可以直接或间接用货币来计量 的那部分福利。在收入分配中由于货币收入的边际效用递减规律起作用，相同货币 对穷人产生的效用要大于对富人的效用。因此，在国民收入一定的情况下，政府可 以通过实行向富人征税，再分配给穷人的社会保障政策，从而扩大一国“经济福利 ， 因为在收入再分配过程中穷人得到效用的增加要大于富人效用的损失，社会总效用 会增加幢1 。庇古认为社会保值政策应包括建立各种社会服务设施、免费教育、养老 金、失业保险、+ 医疗保险、房屋供给等。庇古的福利经济学为西方福利国家提供了 理论依据。旧福利经济学是建立在基数效用论上的。 苏振芳社会保障概论【m 1 中国审计出版社2 0 0 1 ，1 5 6 - 1 5 7 【2 l ( 英) 阿瑟赛西尔庇古，福利经济学【m 1 北京：商务印书馆，2 0 0 6 , 4 5 8 第1 章住房保障制度的经济理论依据 与旧福利经济学对应的是建立在序数效用论上的新福利经济学，其代表人物有 勒纳、卡尔多、希克斯、萨缪尔森、博格森等。他们以研究社会福利为宗旨，应用 帕累托最优原理和瓦尔拉斯的一般均衡理论，对旧福利经济学加以补充和发展，提 出了一些新的观点。其中对社会保障理论影响最为深刻的是关于公平与效率这两个 政策目标的协调问题。他们认为，这两个政策目标是相互矛盾的，如果要实现一个 目标，就要牺牲另一个目标。社会保障制度的建立要充分考虑两者的协调。 2 0 世纪3 0 年代后，凯恩斯经济学建立了以需求管理为基础的社会保障经济理 论。凯恩斯认为，国民收入取决于有效需求，而由于三大心理规律( 边际消费倾向 递减、资本边际效率递减以及流动性偏好) 的作用，经常出现有效需求不足，从而 导致失业和经济危机。因此，国家必须对市场进行干预，通过财政政策来刺激消费 需求。而由于穷人的消费倾向大于富人的消费倾向，所以通过实施社会保障政策， 即向富人征税，然后转移支付给穷人，会增加有效需求，从而促进经济的发展。 在2 0 世纪8 0 年代中期以后，西方社会保障理论取得了新的发展，主要表现在： 重视从社会保险与资本积累的关系上来论证社会保障对宏观经济均衡的影响。 纵观西方社会保障理论的演变，在各个学派之间虽然国家干预程度等方面有分 歧，但主要思想是一致的：政府应该在社会保障领域承担主要责任，充当社会弱势 群体的保护伞；初次分配应坚持效率优先原则，而在再分配中应突出强调公平性； 社会保障改革应坚持社会保障水平与经济发展水平动态一致的原则。 国家实行住房保障是为了解决中低收入阶层的住房问题，是收入的再分配过程， 也是为了增加全国的福利，所以说住房保障制度是社会保障的重要组成部分，是社 会保障制度在住房领域的延伸。同样，社会保障理论也为住房保障制度提供了理论 支持。 1 2 3 马克思的社会再生产理论和分配理论 马克思的社会再生产理论和分配理论是社会主义社会保障理论的依据。 马克思在资本论中指出，“不管生产过程的社会形式怎样，它必须是连续 不断的，或者说，必须周而复始地经过同样一些阶段。一个社会不能停止消费，同 样，他也不能停止生产。因此，每一个社会生产过程，从经常联系和它不断更新来 看，同时就是再生产过程。”“在不变资本的再生产过程中，从物质方面来看，总 是处于各种使他遭到损失的意外和危险中，因此，利润的一部分，即剩余价值的一 9 福建师范大学陈锋硕士学位论文 部分，必须充当社会保障基金 。n 1 这部分基金甚至在资本主义生产方式消灭以后 也是必须继续存在的一部分。 社会再生产理论的核心问题就是社会总产品的实现问题。社会总产品是指社会 各个物质生产部门在一定时期内所生产出来的全部物质资料的总和。从形式上看， 社会总产品有物质形式和价值形式。在物质形式上表现为生产资料和消费资料，在 价值形式上表现为不变资本价值( c ) 、可变资本价值( v ) 和剩余价值( m ) 。而社 会总产品的实现问题，就是社会总资本再生产条件下的价值补偿和实物补偿问题。 其中，i ( v + m ) = i l c 是简单再生产的实现条件，是指第一部类向第二部类提 供的生产资料与第二部类向第一部类提供的消费资料，要保持平衡的比例关系。否 则，社会简单再生产就难以正常进行。 i ( v + v + m x ) - - i i ( c + c ) 是扩大再生产的实现条件。其表明，第一 部类向第二部类提供的生产资料同第二部类对生产资料的需要( 包括对追加生产资 料的需要) 之间，以及第二部类向第一部类提供的消费资料同第一部类对消费资料 的需要( 包括新增劳动力对追加消费资料的需要) 之间，要保持平衡的比例关系。 否则，社会扩大再生产就难以正常进行。 从中可以看出，“新增劳动力对追加消费资料的需要 是社会化大生产的重要 条件之一。社会化再生产过程和劳动力再生产是统一的过程。马克思在资本论 中指出：“一切劳动，从一方面看，是人类劳动力在生理学意义上的耗费”；“我 们把劳动力或劳动能力，理解为人的身体，即活的人体中存在的、每当人生产某种 使用价值时就运用的体力和智力的总和。 1 从上可以看出，在商品生产的条件下， 劳动者的生产过程是一个消耗自身体力和智力的过程，是把自身的体力和智力凝结 为价值的过程。要保证生产的正常运转，首先就要保证劳动力再生产的顺利进行，满 足劳动者的基本生活需要。而为了实现创造价值过程的延续，必须运用包括社会保 障在内的一系列手段来保证劳动力的再生产，满足劳动者的基本需要，在此过程中， 社会保障的补偿机制和保险机制显然十分重要。所以说社会保障是社会再生产和劳 动力再生产顺利进行的必要条件。 。 在分配理论上，马克思认为：“一定的分配形式是以生产条件的一定的社会性质 和生产当事人之间的一定的社会关系为前提的。因此，一定的分配关系只是历史地 l i l 资本论第三卷，人民出版社1 9 7 5 年版，9 0 0 页 脚资本论 第一卷，人民出版社1 9 7 5 年版，t g o 页 第1 章住房保障制度的经济理论依据 规定的生产关系的表现。”n 1 同时，马克思还指出：“分配并不仅仅是生产和交换的 消极的产物：它反过来又同样地