（区域经济学专业论文）基于“两型社会”建设的长株潭城市土地集约利用研究.pdf

捅要 现阶段，我国正处于工业化、城镇化和现代化进程的发展阶段，对建设用地 的需求越来越大，而我国人多地少的特点使土地资源成为制约我国经济发展的瓶 颈之一。如何合理的利用土地，尤其是城市土地己成为一个迫切的问题。我国的 土地利用现状要求我们必须转变土地粗放利用方式为集约利用方式，优化城市用 地结构、提高用地效益、实现城市土地可持续发展。 长株潭城市在进行资源节约型和环境友好型社会建设中对土地利用提出了 严峻的挑战。土地利用与管理是“两型社会”建设综合配套改革的重要领域。本 文分析了“两型社会”背景下，长株潭土地利用方面存在的挑战，提出了土地集约 利用的目标和主要任务，探讨了长株潭城市群土地集约利用创新的方向，即生态 集约型土地利用模式，并根据“两型社会 建设的要求构建评价指标体系，划分 了城市用地效益、城市用地结构、城市用地强度、城市用地趋势和土地利用生态 环境质量五个层次，选取了1 7 个指标，运用模糊综合评价方法对2 0 0 8 年长株潭 城市土地集约利用方面的情况进行综合的评价，得到了以下结论：( 1 ) 长沙集约 利用水平最高，湘潭和株洲其次。( 2 ) 从长株潭五个层次的得分中可以清晰的看 到各自的优劣势，即对结果的贡献率是不同的。最后根据对评价结果的分析，从 土地利用已存在的问题从发，对症下药提高长株潭三市整体的土地集约利用水 平，为政府制定决策提供建议，加快长株潭城市群“两型社会 建设的土地利用 机制改革。 关键词：“两型社会一长株潭土地集约利用生态环境 a b s t r a c t c u r r e n t l y , c h i n ai si nt h ei n d u s t r i a l i z a t i o n ，u r b a n i z a t i o na n dm o d e m i z a t i o np r o c e s sd e v e l o p m e n t s t a g e ，s on e e dt oi n c r e a s em o r ea n dm o r ec o n s t r u c t i o nl a n d ，w h i l et h ec o n d i t i o n st h a to u rc o u n t r y h a sl a r g ep o p u l a t i o nw i t hr e l a t i v e l yl i t t l el a n d ，a sac o n s t r a i n tt oc h i n ase c o n o m i cd e v e l o p m e n t h o wt om a k eg o o du s eo f l a n d ，e s p e c i a l l yu r b a nl a n db e c o m e sap r o b l e mt ob ed e a l tw i t hu r g e n t l y o u rc o u n t r y sc u r r e n ts i t u a t i o no fl a n du t i l i z a t i o nr e q u i r e st h a tw em u s tc h a n g et h el a n du t i l i z a t i o n f r o me x t e n s i v et oi n t e n s i v ef o r t h ，o p t i m i z et h eu t i l i z a t i o ns t r u c t u r eo f u r b a nl a n d ，i m p r o v el a n du s e e f f f i c i e n c ya n da c h i e v es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to f u r b a nl a n d t h el a n du s eo fc h a n g s h a - z h u z h o u - x i a n g t a nw a sp o s e sas e v e r ec h a l l e n g ei nt h ec o n s t r u c t i o n o fr e s o u r c e - c o n s e r v i n ga n de n v i r o n m e n t f r i e n d l ys o c i e t y l a n du s ea n dm a n a g e m e n ti s t h e i m p o r t a n ta r e a si nt h eb u i l d i n go fc o m p r e h e n s i v er e f o r mo f t w o o r i e n t e ds o c i e t y ”i nt h ec o n t e x t o f ”t w o - o r i e n t e ds o c i e t y ，t h i sp a p e ra n a l y z e sc h a l l e n g e so f c h a n g s h a - z h u z h o u - x i a n g t a ni nl a n d u s e ，p r o p o s e di n t e n s i v el a n du s eo b j e c t i v e sa n dm a j o rt a s k s ，a sw e l la se x p l o r et h ed i r e c t i o no f i n n o v a t i o ni ni n t e n s i v eu s eo fl a n d ，t h a ti sb u i l d i n ge c o - i n t e n s i v eu r b a nl a n d u s em o d e l sa r eb e s t s u i t e dt oc h a n g s h a - z h u z h o u - x i a n g t a nu r b a nd e v e l o p m e n t i na c c o r d a n c ew i t h ”t w o o r i e n t e d s o c i e t y ”r e q u i r e m e n t s ，ib u i l de v a l u a t i o ni n d e xs y s t e mo fe c o - i n t e n s i v et y p e ，a n ds e l e c ts e v e n t e e n i n d e x t h e h i e r a r c h y o fe v a l u a t i o n i n c l u d i n ge f f i c i e n c y , s t r u c t u r e ，i n t e n s i t y , s u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n ta n de n v i r o n m e n t0 u s i n gf u z z yc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nm e t h o da s s e s si n t e n s i v e l a n d - u s e c o n d i t i o n ，2 0 0 8 ，i nc h a n g s h a - z h u z h o u x i a n g t a n ，s ow ea r r i v a la tt h e f o l l o w i n g c o n c l u s i o n ：( 1 ) c h a n g s h aw a sf d s ti nt h ei n t e n s i v ed e g r e e v e ，z h u z h o ua n dx i a n g t a nw a sn e x t ( 2 ) f i v eh i e r a r c h yc o n t r i b u t et or e s u l to fc h a n g z h u t a nd i f f e r e n t l y a tl a s t ，ip r o p o s es o m es o l u t i o n st o i m p r o v et h ew h o l el e v e lo fi n t e n s i v eu s eo fl a n d ，b e n e f i to fg o v e r n m e n tm a k ed e c i s i o nt os p e e du p c h a n g s h a - z h u z h o u x i a n g t a nl a n d - u s em e c h a n i s mi nc o n s t r u c t i o no f ”t w o o r i e n t e ds o c i e t y ” k e y w o r d s ：r e s o u r c e - s a v i n ga n de n v i r o n m e n t a l l yf r i e n d l ys o c i e t y ；c h a n g s h a 。z h u z h o u x i a n g t a n ；i n t e n s i v eu s eo fl a n d ；e c o l o g ye n v i r o n m e n t i l 图目录 图2 1 土地报酬与集约水平关系图7 图2 2 城市地域结构图8 图2 3 多中心城市集约利用强度与距离关系图9 图4 - 12 0 0 5 2 0 0 8 年人均城市面积趋势图l9 图4 22 0 0 5 2 0 0 8 年地均工业产值趋势图l9 图5 1 层次结构图一2 5 表目录 表2 1 城市化进程中城市不同区域土地利用集约度变化表9 表2 2 城市土地集约利用模式1 0 表4 1 长株潭土地利用结构的变化。1 8 表4 22 0 0 5 - - 2 0 0 8 年长株潭城市用地效益整体变化情况一l8 表4 3 长株潭城镇存量建设土地分布表19 表5 1 长株潭城市土地集约利用评价指标体系2 3 表5 2 矩阵的平均随机一致性指标2 6 表5 31 9 标注法2 6 表5 4 长株潭城市土地集约利用评价a - b 权重比数据表2 7 表5 5 城市土地集约利用的指标权重分值2 7 表5 - 6 城市土地集约评价等级2 8 表5 7 数据标准化处理结果2 9 表5 8 模糊关系矩阵运算的结果一3 0 湖南师范大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本 论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文 的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本 人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 刻赫 钐妒年多月g 日 湖南师范大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属湖南师范大学。 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。本人授权湖南师范大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 i 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密劫。 ( 请在以上相应方框内打“ ”) 作者签名：训躲 名0 触 日期：砰年多月计日 日期：如眸6 月莎日 基于“两型社会”建设的长株潭城市土地集约利用研究 1 绪论 1 1 选题背景及意义 2 0 0 7 年1 2 月，国务院批复长株潭城市群为全国“资源节约型、环境友好型 社会”( 简称“两型社会”) 试验区，并要求从各自实际出发，根据资源节约型和 环境友好型社会建设的需要，全面推进各个领域的改革，在重点领域和关键环节 率先突破，大胆创新，尽快形成有利于能源资源节约和生态环境保护的体制机制， 加快转变经济发展方式，推进经济又好又快发展，促进经济社会发展与人口、资 源、环境相协调，切实走出一条有别于传统模式的工业化、城市化发展新路。 当前长株潭在“两型社会 建设背景下将面临的土地利用存在的挑战如下： ( 1 ) 工业化和城市化的快速发展对建设用地的巨大需求 到2 0 1 5 年和2 0 1 8 年，长株潭人口数将分别达到1 5 0 0 万和1 8 0 0 万，这表明 长株潭城市化进程将会迅速发展，统计数据表明2 0 0 4 年至2 0 0 8 年长株潭建设用 地净增6 1 5 3 k i n 2 ，这还是近年来政府在严格保护耕地的情形下的结果。未来在长 株潭“两型社会 的改革试验中，随着产业结构的转型，工业化进程的加快，需 要的建设用地将会大大增多，必然对节约集约利用土地提出严峻挑战。 ( 2 ) 土地资源保护任重道远 由于土地资源的特性，人类对于地表的开发一旦产生便很难转换成其他功能 的用地，许多耕地被转化成建设用地，城市建设用地规模扩张快，而往往在城市 用地中又存在着用地盲目增加且土地利用效率不高，闲置土地数量大以致于土地 利用效率低下等不经济的现象。 ( 3 ) 迫切改善对土地及生态环境的污染 长株潭城市群是湖南省的核心增长极，也是湖南省环境保护的重点区域。长 株潭三市山水相依，同饮一江水，人流物流交织，环境相关性极强。加强土地及 生态环境的保护、治理，打造人居环境优美的现代化生态型城市群是在进行土地 管理的另一大难题。 目前城市土地利用中普遍存在一些矛盾：城市人口与土地之间的矛盾；城市 土地资源利用的经济效益和生态效益协调间的矛盾；城市土地资源的稀缺性和大 量闲置并存的现象等。因此在“两型社会建设下，长株潭城市群面对经济体制 转轨、产业结构调整、城市化进程加快的重大机遇，如何保护和调整好城市土地 资源，促进城市土地及空间资源的合理配置和集约利用，成为我们急需解决的问 题，研究意义重大。 首先，城市土地集约利用是解决我国土地资源短缺、人地关系矛盾尖锐的重 要途径。我国正处于城市化加速阶段，2 0 2 0 年我国城市化率要达到5 5 ，2 0 5 0 年争取到6 5 ，这意味着未来4 0 年还有2 0 城市化目标要完成，届时大量人口 硕士学位论文 将向城镇转移，必然城镇居住用地和交通和广场基础设施用地需求也将迅猛增 加，其结果是严重挤占耕地，人地矛盾尖锐。因此，继续走城市化老路是不可行 的。只有提高城市内部的土地利用效率，从内涵挖潜才是实现城市可持续发展的 根本途径。 其次，城市土地集约利用是实现城市土地可持续利用的必然途径。到2 l 世 纪中叶中国将有1 6 亿人口，根据城市土地持续用地战略的取向，必须制定一个 较为切合实际的城市土地利用规划实施进度的方案，而城市土地集约利用是改善 我国土地粗放与浪费的现状的重要方式。“十分珍惜和合理利用每一寸土地”， 实现城市土地利用方式由粗放外延式扩展向集约内涵式发展的趋势己是当务之 急。 第三，城市土地集约利用是全面提高城市质量、发展循环经济和建设生态文 明城市的的重要途径。我国是一个人口大国，而且又正处在经济高速增长、城市 化进程迅猛的阶段，走生态城市之路亦是大势所趋。党的十七大报告提出“建设 生态文明，基本形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方式、消费 方式”是现阶段的新目标之一。城市土地集约利用的思想全面体现了这一要求： 既控制土地粗放利用和浪费，又充分发挥存量土地的利用潜力：不但通过土地整 理使多余建设用地整理成为耕地或其他用地，实现土地资源循环利用，而且通过 强化土地节约集约利用的方式和手段逐步使城市土地高效利用，成为生态环境良 好的新型城市。 第四，城市土地集约利用能促进产业结构调整。我国的产业结构表现为工业 高耗能企业多、新型科技企业少，污染性小的第三产业与发达国家相比发展严重 滞后。这样的产业结构布局通常又会导致城市结构的不合理，因此城市中心区工 业用地比重较高，绿地面积少。据统计全国各地工业用地利用强度现在普遍偏低， 即使在一些经济发达地区，不少工业项目用地容积率也只有o 3 至0 6 ，而在国 外这一数值可达到0 8 至1 2 ，工业用地的低成本扩张的现象已经造成土地隐性 闲置和浪费。通过城市土地资源的集约利用促进产业结构的调整来转变我国经济 增长方式是城市土地合理配置的需要。 因此，无论从城市发展和城市土地资源合理配置的角度，还是对长株潭开 展“两型社会”试验，探索出具有全国示范意义和借鉴价值的新体制、新机制， 集约利用城市土地都显得十分重要。 1 2 研究进展 1 2 1 国外研究综述 国外对于土地集约利用的研究最早始于杜能( t h u n e n1 8 2 6 ) ，首次探讨了不 同农业类型与集约化水平的分布规律，由于离城市距离的不同，耕地上的农民欲 2 基于“两型社会”建设的长株潭城市土地集约利用研究 投入的程度也不同，确立了土地利用方式( 或农业类型) 的区位存在着客观规律 性和优势区位的相对性【l j 。 现代城市土地集约利用研究主要是从经济、区位论、城市规划角度间接的进 行研究，以实证分析为主，直接研究较少。 首先在经济角度方面，2 0 世纪末，新制度经济学家罗纳德科斯，巴泽尔等 人从市场经济下土地产权角度研究了资源配置效率问题【2 】。本世纪初美国著名土 地经济学家理查得t 伊利在土地经济学原理中阐明人口、土地资源的稀缺 性、地价等因素对城市土地集约利用的影响，并指出“地价昂贵的第一个后果是， 使人们不得不高度集约利用土地 【3 1 。其他经济学家如柏克曼、阿郎索对城市居 住性用地、厂商用地竞标曲线进行了研究，阿郎索根据土地集约利用与地租关系 提出了城市土地竞租模型，他的方法是基于一个城市中心租金向外下降的原则， 越往外工作和交通成本越高，租金的梯度是用来补偿收入下降和更高的运营成 本。不同的土地用途有不同的租金梯度，因此竞租理论保证了用户之间的分配格 局并且确保了最高租金的最好使用，土地的利用以最合适的方式配置【2 4 ，5 1 。因此 关于城市土地集约利用，经济学家主要研究的是如何让城市有限土地发挥最大的 经济效益。 其次，从区位论角度来看，2 0 世纪初韦伯( a d n af e r r i nw e b e r1 8 9 9 ) 的 工业区位论、克里斯塔勒的城市区位论以及廖什市场区位论等，主要从地理学空 间角度研究产业发展的最佳布局，它们都是现在区域规划和城市规划的理论基 础，并且已经从当初对个体的研究延伸到整体的规划，对应现在城市土地集约利 用的方法具有重要的指导作用【2 j 。 最后，城市规划方面：霍华德( 1 8 9 8 ) “田园城市 理论为代表，主张为健 康、生活以及产业设计城市，城市的规模能足以提供丰富的社会生活，但不应超 过这一程度，这是带有先驱性的规划思想。1 9 0 6 年伯吉斯( b u r g e s se w ) 提出 了“同心圆理论 ，基本模式为城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作外 状扩展，形成中心商业区、过渡地带、工人阶级、中产阶级、高级或通勤人士住 宅区等五个同心圆用地结构，并且他认为当城市人口的增长导致城市区域扩展 时，每一个内环地带必然延伸并向外移动，入侵相邻外环地带，产生土地使用的 演替。后来土地经济学家霍伊特考虑特殊线路的可达性及惯性影响，认为各功能 用地会在两侧形成，即“扇形理论 ，与同心圆理论相比他认为城市市用地的导 向因素比距离更为重要。而麦肯齐于1 9 3 3 年提出，后经哈里斯和乌尔曼加以发 展提出的“多核心理论认为城市土地利用过程中会出现多个商业中心，这些中 心不断发挥成长中心的作用，直到城市的中间地带完全被扩充为止，随着城市规 模的扩大，新的极核中心又会产生【6 7 1 。相关的还有沙里宁的有机疏散和思维的 卫星城理论，这些理论主要研究的是怎样分散中心城市的人口和工业，这些理论 是城市发展到一定阶段的产物，可以分担中心城市的一部分功能，只是分散的形 3 硕士学位论文 式不同，一个是在通过外围的卫星城来分散主城的矛盾，另一个倡导城市的机体 功能，把城市划分为不同的集中点所使用的区域，所以这些理论能给城市土地集 约利用研究以启示【8 1 。上述理论对二十世纪的城市结构、城市发展规划产生深远 的影响。 1 2 2 国内研究综述 我国的城市土地集约利用研究起步较晚，目前处于探索阶段，但是已经初步 建立城市土地集约利用的理论框架。 首先，关于城市土地集约利用的定性方面的研究，学者们研究的侧重点各有 不同。2 0 世纪9 0 年代初期，在马克伟土地大辞典和毕宝德的k - i - 地经济学 中开始对城市土地集约利用定义进行详细阐述【9 ，1 0 1 。在此基础上一些学者总结城 市土地发展规模，研究影响城市土地集约利用的因素。徐巨洲认为城市土地利用 的发展规律应包括土地与经济协同发展的规律、土地集约化与城市土地规模的依 存规律以及可持续发展的土地利用规律【l 。城市土地在利用时既要求节约用地， 追求土地产出效益，又要注重土地潜力的适度和可持续挖掘，应避免矫枉过正造 成城市社会和生态环境的恶化。杨树海认真分析了影响城市土地的集约因素，包 括了城市规模、自然地理条件、产业结构、技术进步、交通运输等方面，认为这 些是我国在土地集约利用政策研究时主要考虑的方面【l2 1 。接着由于在中国发展阶 段中不断出现的新特征，理论的探索出现一些分化：一些学者探讨了城市化与土 地集约利用的关系。黄小虎认为土地利用的总趋势有两个点，第一城市化能节约 土地，而土地利用的最终出路在于集约利用i l3 1 。另一部分学者主张从整体思维全 面把握城市土地集约建设。渠丽萍认为城市土地集约利用是一个由自然、社会、 经济三个空间交织的子系统耦合而成的复杂巨系统，涉及城市社会经济、人口、 生态环境，以及土地利用方式、土地利用制度、土地评价、土地政策、土地管理 等多方面。在城市土地集约利用总目标的约束下，三个子系统之间相互作用与影 响，从而产生不同的耦合效应，使系统表现出一定的非加和性，因此在控制时应 从整体把握，仅从一方面进行考虑都会使集约的效果不明显【l4 。陈书荣认为城市 土地集约利用应从宏观、中观、微观三个层次进行把握，宏观就是考虑城市区域 整体发展，从整体上确定城市、城镇规模、功能定位和性质；中观是指某一城市 的土地集约利用，主要是优化土地利用结构：微观指城市规划范围内具体地块的 土地利用1 1 5 】。另外还有少数专家关注土地资源集约利用与生态环境考察关系，寻 找土地资源的最佳利用方式。蔡绍洪等人认为土地在发展循环经济中有重要意 义，高效集约的土地利用方式势必与生态经济统一1 6 j 。杜宏茹研究在生态城市建 设中土地利用的变化，她认为在城市生态化过程中，用地结构的变化表现在工业 用地将进一步集中；高层、高容积率、高绿化率、低密度建筑的生态小区建设是 居住用地的发展趋势；生态用地比重将增大【l7 。 4 基于“两型社会”建设的长株潭城市土地集约利用研究 其次，在城市土地集约利用评价研究上，关于评价指标选取方面，由于国家 没有明确统一的规定，事实上各地情况也不一，出现了许多评价指标体系。欧阳 安蛟、龚义等学者结合我国实际把评价划分成3 个层次：宏观层次是城市总体评 价：中观层次是城市分区评价：微观层次则是具体地块的评价【l 引。薛莉娜等学者根 据指标数据获取的可操作性，建立以土地投人水平、土地利用强度和土地产出水 平为重点的指标体系，并对区域土地进行了集约利用评价【l9 1 。赵鹏军，张丽琴等 人认为应迫切对城市土地进行高效集约化利用，采用目标法从土地利用的高效 化、集约化、协调化三大主目标构建评价指标体系【2 0 , 2 1 】。史丽君则等从城市土地 利用的人地关系入手探讨基于p s r 框架的土地集约利用评价【2 2 。 在评价方法与技术方面，一般学者采取的方法有：( 1 ) 多因素综合评价法。 它是一种对复杂经济现象整体进行定量描述的方法，甄江红，成舜采取此方法对 包头市进行城市土地集约利用潜力宏观评价，事实证明该方法分析较全面，并且 容易操作，在实践中已得到了广泛的应用1 2 引。( 2 ) 模糊综合评价法。它是根据评 价对象具体情况和评价的具体目标，通过评判指标的取值，排序，再评价择优的 过程，是一种以模糊推理为主，定性与定量相结合、精确与非精确相统一的分析 评价方法。王金地等学者以扬州市为例运用模糊综合评价模型来评价，结果表明 该市土地集约水平一般，处于第三级1 2 4 j 。此方法在运用中也非常普遍。( 3 ) g i s 、 r s 技术。城市土地集约利用评价涉及因子多，数据量大，并且评价单元具有空 间属性和非空间属性，使得常规的工作方法效率低下，难以保证结果准确1 2 5 1 。随 着g i s 技术和大型数据库技术的发展，一些学者建立了基于g i s 和c s 技术的城 市土地集约利用评价信息系统，并在南京、苏州等城市应用【2 6 。 最后关于长株潭城市土地利用研究，大部分学者都关注土地利用的变化，并 提倡高效集约利用，实现可持续发展。谢光辉认为长株潭作为省域经济重心，其 土地利用的好坏，不仅对当地经济发展，而且对全省的土地利用与经济发展也具 有十分重要的意义，他通过分析长株潭土地资源和土地利用现状特征提出了目标 和建议口7 1 ；谢炳庚，李晓青，覃佐彦对长株潭经济区土地利用现状进行全面的分 析，提出该区域土地利用战略应为：统筹兼顾、协调发展、集约经营、严格管理 【2 8 j ；宋小青，陈建宇分析了1 9 9 6 2 0 0 5 年土地利用变更调查数据，结果表明各地 类重心分布有向北移动趋判2 9 1 。人口、经济、政策等人文因素是区域土地利用变 化的主要驱动因素，人为影响程度是区域土地利用空间格局变化的主要驱动力。 江红梅等人从长株潭城市化发展水平入手，研究、探讨和分析城市化过程与土地 利用之间的内在关系，对长株潭区域土地总体利用的结构、城市内部的用地结构、 城市用地效益3 个方面进行了分析【3 0 】。在评价方法创新上，周子英以长株潭作为 研究对象，通过人工神经网络技术，从时间和空间的视角对城市土地集约利用进 行评价研究，得到了长株潭城市土地集约利用的级别，提出了今后长株潭城市土 地利用的方向【3 1 j 。 5 硕士学位论文 2 城市土地集约利用理论基础及原理 2 1 城市土地集约利用的经济学理论分析 ( 1 ) 资源稀缺性原理 随着社会人类活动的进行，城市的出现及后来的发展建设不断扩大了人类对 于土地的需要，而可供建设土地十分有限，于是土地供给的稀缺性凸显，不仅表 现在供需矛盾上，还表现在由于区位和质量差异导致的某些地区和用途土地供给 的稀缺上。由此，土地供给的稀缺性是由于土地自然供给的绝对有限性、土地的 不动性、质量的差异性及土地报酬的递减性等因素所造成的 3 2 1 。 根据西方经济学的观点，资源的稀缺性会导致竞争，良性的竞争会引起资源 的最优配置，相应的土地价格也会有正态的反映，从而弥补资源稀缺所带来的限 制。因此土地供给的稀缺性要求城市土地充分挖潜土地级差，提高土地收益。 ( 2 ) 地租理论 在马克思地租理论中，由于条件有限对城市地租涉及不多，但是在其农业 地租的研究中不乏借鉴意义。马克思创立的科学地租理论认为地租是土地所有权 借以实现的经济形式，来源于劳动剩余价值在各资本之间按社会平均利润率分配 之后所剩余的部分。他将地租分为绝对地租和级差地租两种形式。土地绝对地租 是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断，而级差地租则是指因土地等级不同而 形成数量不等的地租，包含两种形式：级差地租i 和级差地租。两者的区别是： 级差地租i 与粗放经营相联系，级差地租i i 与集约经营相联系；级差地租i 以土 地的自然丰度为基础，级差地租i i 则以土地的经济丰度为基础【3 3 。 地租理论对城市土地集约利用的启示：一、绝对地租促进土地集约利用。土 地使用者需付绝对地租，迫使把土地的租用数减少到最低限度并在土地上追加投 资，以尽可能提高土地的产出率。这在一定程度上促进了土地集约式开发【3 4 1 。二、 土地区位影响着土地利用功能分布。对于不同的城市用地类型，区位对它们的影 响程度是不同的，有些对土地区位较为敏感，而有些则不太敏感，其中以商业用 地对土地区位的反映最为敏感，在奢华的商业街区经营商业比零星散落的商店更 易吸引消费者，作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置决定的顾客 密度及其营业额等指标正相关，由于受顾客密度的影响使商业地租从市中心繁华 区向城市边缘区的递减幅度增大。而其他用地的地租的变化较小或不明显如某 些工业用地从市中心向城市边缘的地租变化表现为平行线甚至为递增的变化规 律。因此如果能在在完全竞争的条件下，商业用地将向市中心集聚，工业用地和 居住用地则向市郊迁移，最终城市土地利用结构得以优化，城市土地的集聚效应 最大化，城市土地处于集约化的利用状态。三、地租的外部性将提升区域内城市 土地集约利用水平。城市的开发和建设需要大量的城市基础设施建设投资和房屋 6 基于“两型社会”建设的长株潭城市土地集约利用研究 建设投资。在一般情况下，对城市建设投资的增加，都会带来地租的相应增加， 这样就会限制产能低的企业而聚集效益高的第三产业在城市中心发展，而且这种 效益不仅限于投资所在的地块，也会影响和带动周围地区的发展和租金的上升， 对其城郊、周边的农村甚至小城市都有极大的促进和带动作用，呈现出明显的正 外部性。 ( 3 ) 土地报酬递减理论 土地报酬递减理论一般是指“在一定生产力水平和技术条件下，在一定土地 面积上追加劳动和资本，所得的土地报酬由递增到递减的现象 【3 5 j 。 收益过度集约一 厂 总报酬曲线 么 、 么f 百 平均报酬曲垒 边际报酬曲线 图2 - 1 土地报酬与集约水平关系图 从图2 - 1 中可以看出土地报酬呈现三个阶段：一、o - a 是粗放阶段，总产量 和平均产量均未达到最高点，且总量加速递增。由于本阶段投入的变量资源与固 定资源( 土地) 在配合上数量不足，生产力潜力不能正常发挥。因此，在变量资 源较充裕的条件下，就应连续增加变量资源的投入，使总产量和平均产量继续提 高，而不应停留在本阶段的任何一点，否则将不能集约利用土地资源，限制产量 的进一步增长。二、a - c 是集约阶段，生产要素的合理投入期。总产量以递减速 度递增，边际产量下降。这一阶段的报酬递减，对于生产的发展不仅没有妨碍， 而且随着变量资源投入量的增加，总产量将继续增加，直至增加至总产量最高点。 这表明，在集约经营中只要总产量在增加，就不必担心边际报酬和平均报酬的递 减。一旦总产量达到最高点，变量资源的投入量也就达到了最高点，不宜继续增 加投入量。三、c 阶段是过度集约阶段，总产量在减少，边际产量小于零。在这 一阶段内变量资源投入增加，不仅带来了边际报酬的负增长和平均报酬进一步递 减，而且导致了总报酬的递减，可见反映在各项投入产出效果上，已经无任何利 益可图，因而应是生产投资的终止阶段【3 6 l 。 7 硕士学位论文 报酬递减规律对城市土地集约利用的启示：一、土地上投入越多，土地利用 集约水平不一定处在合理水平上，应根据报酬递减规律找出生产要素的最佳投资 点。二、城市土地集约利用研究在借鉴时应注意城市土地的特性和复杂性，需要 采取一定的评价方法。三、报酬递减规律是建立在农业土地基础上，但不同的是 城市土地如果在技术水平有突破的情况下，那么递减趋势有可能改变，可以拖延 递减时间的出现。 ( 4 ) 土地供求理论 土地价格的决定因素是土地的供给和需求。土地供给增加，需求量不变，则 价格下跌：土地供给减少，需求量增加，则土地价格上升。一般地，城市化进程 初期土地供大于求，由于获取成本低，容易造成土地的粗放经营，到后期土地供 不应求时，竞争加剧，土地获取成本增加反而会追加投资，节约租用土地，反而 有利于土地的集约经营。 2 2 城市土地集约利用规律 2 2 1 地域空间分布规律 图2 - 2 城市地域结构图 图2 2 中所示一般的城市地域由内往外会呈现为四个连续带分布，即中心区 域( 已建成区域) 、内边缘带( 近郊工业区等) 、外边缘带( 远郊小城镇) 、农业用 地，其中最复杂多变的是边缘区，一直伴随着城市的发展而动态变化着，扩张， 调整，再扩张，处于一种不稳定的状态中。 根据边缘区的动态性，在城市发展的不同阶段，土地利用集约度变化特征是 不同的【3 7 j 。见表2 1 8 基于“两型社会”建设的长株潭城市土地集约利用研究 表2 1 城市化进程中城市不同区域土地利用集约度变化表 城市化进程主城区 边缘区城市演替主要形式 前工业阶段粗放 粗放缓慢城市 集中城市化阶段趋向过度集约粗放横式规模摊大饼式扩张 城市郊区化阶段 趋向结构型集约趋向合理集约旧城改造和新城开发 逆城市化阶段与 趋向生态集约，趋向生态集约， 新城建设与中心城复兴 再城市阶段高水平集约低水平集约度 2 2 2 距离空间分布规律 ( 1 ) 单心城市土地集约利用空间分布规律 最典型的传统城市是单中心城市或者称之为中心主导型城市，进行单中心城 市的研究对土地利用和空间结构的分析是十分重要的。典型的单中心城市通常具 备以下要素：出口点( 通常指火车站) 、商品运输工具、放射状的公共交通系统、 聚集经济，上述要素将在很大程度上决定其土地利用模式和空间结构。 集约 o 市中心 次中心次中心距离 图2 - 3 多中心城市集约利用强度与距离关系图 ( 2 ) 多中心城市土地集约利用空间规律 2 0 世纪后期相当多的城市表现出由单中心城市向多中心城市转变的趋势， 具体表现为城市土地利用过程中不是一个商业中心，而是多个，其中分主次的级 别，这些中心不断发挥其中心的作用，直到城市的中间地带完全被扩充为止。在 以后的城市化进程中，随着城市规模的扩大，新的极核中心又会产生。 根据地租地价理论，支付租金能力高的产业往往位于城市中心部分，因此高 价中心地之所以商品和服务档次高且种类齐全，其关键在于高档商品和服务的需 求门槛高，只有高档商品和服务充分聚集，才能共同维持其服务范围达到和超过 其需求门槛，实现经营利润，所以总有高等级中心土地聚集程度大，聚集效益高。 9 硕士学位论文 一定空间的高聚集的必然结果是土地利用的高集约。图2 - 3 中市中心距离与集约 度关系表所示，离市中心越近集约利用强度越高，反之。 2 2 3 时间空间分布规律 在城市化进程中，聚集与分散始终起着支配的作用。由于这两者作用强度的 不同，城市化表现形式不同，城市土地集约利用表现也不同。 在城市化初始阶段和加速阶段早期，城市化的聚集作用强于分散作用，人口、 产业及各项经济活动向城区聚集，表现为城市的向心过程。劳动力、技术、资本 在单位土地上投入的增加致使土地产出效益大幅增加，但土地潜在效益未完全发 挥，属于粗放阶段，于是加速阶段早期着重挖潜土地效益。 在城市化加速阶段后期和城市化后期，聚集作用到达顶峰，由此带来了负面 效益，形成聚集的不经济，表现为城区内用地紧张、环境恶化等，一些无法支付 或者不能适应的组织与部门开始外迁，经济要素也开始向外分散，城市化分散作 用日益强于集聚作用，即城市离心式过程。在这期间土地集约度会逐渐下降，但 是只是趋于合理，城市的社会与生态效益大幅增强，城市土地集约利用走向了一 个高的台阶。 2 3 城市土地集约利用模式 2 3 1 一般性城市土地集约利用模式 美国m 波特从竞争力角度认为经济增长有四个不同的发展阶段，它们对应 于不同的增长方式，分别是生产要素驱动阶段、投资驱动阶段、创新驱动阶段、 信息技术产业阶段。因此在经济增长方式的不同阶段所形成与经历的土地集约利 用模式也不同，由此我们总结出具有显著特征的几种模式： 表2 2 城市土地集约利用模式 按人口和建筑密集程度按经济增长= 方式和发展阶段进一步划分 集约利用一般模式集约利用二级模式特征 粗放型要素推动式经济增长 非密集型低密集型 生态型创新或财富推动式经济增长 一般密集型资本推动式经济增长 蔓延型 创新或财富推动式经济增长 过渡型资本或财富创新或财富推动式经 密集型济增长 高密集型创新或财富推动式经济增长 ( 1 ) 低密集型土地集约利用模式以低容积率、低层建筑、开发强度较低为标 志。具体又可分为两种：一是生态型。对于经济富裕，土地广袤的城市，追求城 1 0 基于“两型社会”建设的长株潭城市土地集约利用研究 市环境的美好和舒适度，绿化水平高。如美国和欧洲一些城市或城镇多如此。二 是粗放型，在我国，比较多数的城市处于要素推动的经济发展阶段，土地利用模 式尚属于粗放低密集利用型，城市发展表现为中心集聚以及无序扩张，对此提高 城市土地利用率和产出率是此类城市土地集约模式改进的主要方向。 ( 2 ) 一般低密度指比低密集型各项指标普遍要高，并且人均城市面积有所降 低。这时城市发展同时有向心和离心以及用地填充和扩展的双重过程，一般是处 于城市资本推动型发展的阶段。在这种模式下，城市规划方面暴露出的问题比较 多，容易出现“外溢一回波城市扩展模式，这是一般城市发展的普遍模式，城 市的蔓延就像洪水，城市外围的高速交通就是一环环的坝。首先在城市化早期区 域内，基本上没有蔓延趋势，土地零散随意，覆盖范围小，强度弱，城市用地相 对粗放。当土地需求不断增强时，由于无力溢出水坝，该坝区土地价值攀升，土 地填充式和补充式发展，土地利用率和利用强度逐渐提升，并且回波至老城区， 继续强化对老城区土地利用。当洪水进一步潮涨，溢出水坝时，坝外土地又遭到 新一轮的扩张，土地利用集约度开始新一轮的调整。因此在这个阶段，发挥土地 级差效应，控制用地规模把握发展节奏是此类城市土地集约利用模式改进的新的 主导方向。 ( 3 ) 蔓延式指在城市向郊区随机性的扩张形式，它的特点是无中心的、无固 定形式，并且基于汽车化的交通。该模式下城市经济增长为创新推动高级阶段。 阻止城市蔓延，提倡精明增长，保护环境和提高居民生活质量是此类城市土地集 约利用模式改进的主导方向。 ( 4 ) 密集型是以城市的高容积率和高层建筑为重要标志。该模式下城市经济 增长处于向资本或创新推动型发展的阶段。这时城市发展表现为向心高度聚集和 用地空间高强度开发。此类城市土地集约模式下容易出现的问题很多，比如过度 集约，应关注土地承载力和可持续发展能力1 3 引。 2 3 2 生态集约型土地集约利用模式 2 1 世纪的城市是文明健康、经济发达的城市，也应是生态型城市，而中国的 经济发展水平和本身人口的实际情况满足不了低密集生态型的模式，因此这里的 生态集约型土地集约利用模式是指以集约为目标，立足于地域环境的整体优化和 正向演替，在对土地空间向上及向下立体集约式开发时利用景观以及城市生态学 进行符合城市生态要求的，包括城市、交通、工业、旅游业及城郊各种产业在内 的土地利用规划、布局和设计。它的目的是在城市土地集约式开发过程中从土地 生态系统的质能空间联系上，使人口、经济、资源和环境关系相协调，把自然一社 会一经济复合系统的可持续发展建立在城市良好生态环境基础上，实现人类经济 活动与自然的和谐共生 3 9 1 。 在城市土地集约生态化开发过程中，城市土地空间配置直接影响到城市生态 硕士学位论文 环境质量的优劣。在土地集约利用建设中将充分考虑各类用地的生态适宜度，充 分发挥工业、居住、交通、仓储、绿化等功能区对环境的正面影响，减少负面效 应。因此为发挥土地集约利用对城市的最佳生态作用，各类用地将呈现出在不同 城市空间相对集聚的倾向，职能分工更为明显。 ( 1 ) 工业用地将呈现出生态化集中 工业用地将按照各个行业的性质，分类型集中布局。高科技、高附加值、无 污染企业集中布局在城市生态工业园区；城郊农业形成规模化的产业链，集中分 布在郊区城镇；重化工业从老城区外迁，集中安排在城市的下风下水方向。因此 土地生态集约利用将促使产业结构向节能环保生产方向转变，促进无污染和清洁 工业的发展，新型产业链的集中布局和规模化使工业用地在城市用地中的比重有 所减小，使人类生产活动与城市生态系统更趋向协调。 ( 2 ) 低密度、高绿化率的生态小区建设是居住用地的主流方向 生态型住宅小区建设是我国大中城市居住用地发展的主要方向。高层、高容 积率、低密度建筑的增多不仅充分体现土地资源利用的合理性和集约性，而且满 足了现代社会人们对开敞空间和建筑物之间配置休闲绿化用地的要求。现阶段， 国家城市的老城区改造及新区建设，生活居住用地逐渐外迁，其他类型用地分隔， 在一线大城市的近郊区都已形成若干较大规模的居住小区，改变了城市生活居住 用地和工业、商业用地混杂的局面。 ( 3 ) 生态用地比重必将增大 城市土地生态化的外在表现就是城市的净化、绿化和美化。在城市生态系统 中，绿地是具有自净能力的重要组成部分，在城市中配置大型的集中式的生态绿 地、湿地和公园，能在调节小气候、吸收有害物质、减少噪声、改善环境质量和 美化景观方而起到重要作用。各城市都意识到绿地系统的重要性，开始实施城镇 园林绿化系统规划，提高林木覆盖率。绿化用地将在城市用地中比重有明显上升。 除了大面积的城市生态区和绿化带外，绝大多数城市的生态用地是渗透在居住社 区、工厂、道路两旁，甚至建筑物的屋顶上、庭院绿化，深入城市的各个角落【加1 。 1 2 基于“两型社会”建设的长株潭城市土地集约利用研究 3 “两型社会”建设与城市土地集约利用的关系 3 1“两型社会 与城市土地集约利用的涵义 3