（区域经济学专业论文）城市边缘区土地利用的期权博弈分析.pdf

摘要 我国已经跨入高速城市化的发展路径，而城市边缘区作为毗邻城 市中心区的特定地域，其地理的实体空间发生了经济社会结构等方面 的剧烈变动。伴随着经济的快速增长，城市肌体在空间上得到了空前 的扩张。由于内城缺乏足够的空间和改造成本过高等原因，现代城市 的很多重要功能都有向中心城区以外转移的趋势。城市边缘区土地的 开发对于我国城市化的发展，生态的可持续性以及农民的利益保障都 具有深远的影响，因此受到各界的关注。 由于城市边缘区土地的开发关系到自然生态，经济制度，社会心 理等各个方面，它的开发利用可以被看作是一项特大型工程对待。这 项工程的有明显的三个特点：投资巨大，建设周期比较长；市场和政 策的不确定性对这项工程的价值影响巨大；土地开发的主体众多，竞 争者之间的策略选择也会影响项目的价值。而期权博弈投资决策方法 关注的重点正是不确定性给项目带来的管理柔性价值和竞争带来的 策略互动价值。因此使用期权博弈方法分析城市边缘区的土地利用可 以比较科学地得到开发主体的投资策略，并通过策略均衡比较不同开 发模式体现出来的土地价值。 本文通过对我国城市边缘区三种不同的开发模式建立期权博弈 模型，分析了由于先占优势对期权价值的侵蚀，即使等待可能会带来 更大的期权价值，投资主体根据效率增进原则仍然会选择抢先进入边 缘区土地开发，从客观上导致了边缘区土地期权价值的减少。而从“非 理性的互动公平和风险规避原则出发将会改变土地开发的策略均 衡，。客观上促进了包含生态价值和社会价值在内的可持续发展，以及 全国城市化的均衡发展。最后，本文通过对长沙市边缘区利用情况的 期权博弈分析，进一步说明上述观点。 关键词：城市边缘区，期权博弈，土地利用，互动公平，风险规避 a b s t r a c t c h i n ah a se n t e r e dar a p i dd e v e l o p m e n tp a t ho fu r b a n i z a t i o n a sa s p e c i f i cg e o g r a p h i c a la r e a ，u r b a nf r i n g ea r e a sh a v ee x p e r i e n c e dad r a s t i c t r a n s f o r m a t i o no fe c o n o m i ca n ds o c i a ls t r u c t u r e s a l o n gw i t ht h er a p i d e c o n o m i cg r o w t h ，m a n yc i t i e su n d e r w e n ta nu n p r e c e d e n t e de x p a n s i o n d u et ot h el a c ko fa d e q u a t es p a c ea n dt h eh i g ht r a n s f o r i l lc o s t so ft h e i n n e rc i t ya n ds o m eo t h e rf a c t o r s ，m a n yo ft h ei m p o r t a n tf u n c t i o n so fa m o d e mc i t yh a v eat e n d e n c yt om o v ea w a yf r o mt h ec e n t e rc i t yt ot h e u r b a nf r i n g e a st h ep r o c e s so fv e c t o rs p a c e ，r e s e a r c h e so nd e v e l o p m e n t d i s c i p l i n ea n dc o n t r o lm e a s u r e si su n d o u b t e d l yo fg r e a ts i g n i f i c a n c e 耽c a nf i n ds o m er u l eo fu r b a nf r i n g e sd e v e l o p m e n t ：劢ep r o c e s s h a sc e r t a i n l yi n f l u e n c e db yt h en a t u r a l ，e c o n o m i c ，s p a t i a l ，i n s t i t u t i o n a l ， t h es o c i a la n dp s y c h o l o g i c a l a s p e c t s ，s o i tc a nb ee v a l u a t e da sa l l o u t 。s i z e d p r o j e c t t h ep r o j e c t h a st h r e e o b v i o u s l yf e a t u r e s ：h u g e i n v e s t m e n t ，t h eu n c e r t a i n t yo ft h em a r k e ta n dt h ep o l i c y ；m u l t i p l a y e r t h ( i n t e r a c t i o nb a l a n c e 舀 w i l la f f e c tt h ev a l u e projectthehe i n t e r a c t i o nb a l a n c es t r a t e g i e sw i l la f f e c tt h ev a l u eo ft h ep r o j e c tt h e o p t i o ng a m ei st h et h e o r yw h i c hf o c u s e st h eu n c e r t a i n t yv a l u ea n dt h e r i v a l c o m p e t i n gv a l u e t h eo p t i o ng a m et h e o r yi su s e di nt h eu r b a n f r i n g e sd e v e l o p m e n tw i l la n a l y s i st h ep l a y e r s i n t e r a c t i o ns t r a t e g i e sa n d f i n dt h er e a lv a l u eo ft h ep r o j e c t r ”一 一一 lh ep 印e re s t a b l i s h e st h r e eo p t i o ng a m em o d e l sf o rt h ed i f f e r e n t u r b a nf r i n g e si n v e s t m e n ts t y l e sa n di l l u s t r a t e st h ec o n t r a d i c t i o nb e t w e e n t h ec o m p e t i n gv a l u ea n dt h ew a i t i n go p t i o nv a l u e t h ei n v e s t o rw i l le n t e r t h em a r k e to nt h ep r i n c i p l eo ft h em a x i m i z i n ge f f i c i e n c y , b u tt h er e s u l ti s t h er e d u c t i o no ft h ee a r t hv a l u e t h eb a l a n c eu n d e rt h ep r i n c i p l eo ft h e f a i m e s sa n dt h er i s ka v e r s i o nw i l lv e r yt h eo r i g i n a lb a l a n c ea n dt h er e s u l t i st h a tt h ee c o l o g yv a l u ea n dt h e s o c i e t yv a l u ea r ei n v o l v e di nt h e s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t t h ep a p e ra l s o a n a l y s i sc h a n g s h af r i n g e s d e v e l o p m e n tt or e v i e wt h et h o u g h to ft h eo p t i o ng a m eo nt h eu r b a n f r i n g e sd e v e l o p m e n t k e yw o r d s ：t h eu r b a nf r i n g e ，o p t i o n g a m e ，l a n du s e ，r e c i p r o c a l f a i m e s s ，r i s ka v e r s i o n i i 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢的 地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包 含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我共 同工作的同志对本研究所作的贡献均已在在论文中作了明确的说明。 作者签名：鹚日期：竺年旦月兰日 关于学位论文使用授权说明 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有 权保留学位论文，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论 文的全部或部分内容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文； 学校可根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文。 储虢一黝签越期：旦年上丝占 硕士学位论文 第一章导论 第一章导论弟一早哥下匕 1 1 研究背景 步入2 1 世纪，中国已经进入了高速城市化的进程。据统计，1 9 7 8 2 0 0 3 年， 城市数量由1 9 3 个增至6 6 0 个，市镇总人口由1 7 亿提高到5 2 亿，人口城市化 率由1 7 9 上升到4 0 5 3 。然而对于产业发展和就业结构变化来说，城市化的 水平仍然滞后于社会经济发展的现实需要。国际经验表明，3 0 和7 0 的城市化 水平分别是城市化速度腾飞和进入相对稳定阶段的拐点，因此可以推断，我国的 城市化已进入加速的发展区间。我国政府已明确提出了要积极稳妥地推进城镇 化，提高城镇化水平，转移农村人口，为经济发展提供广阔的市场和持久的动力。 城市化战略的实施成为支持我国经济持续发展的重要力量。 在城市化加速的过程中，城市边缘区一方面承接城市的传统产业和部分功能 的转移，其经济、社会功能已开始向城市所具有的功能转变；另一方面，城市周 边的农村也在边缘区进行着与城市功能的对接。这两种不同背景的城市形态及内 涵演变，使得这一区域的开发过程中出现过多的经济问题，生态问题和社会问题。 虽然众多学者对此进行了研究，但现实中问题仍然没有得到根本性的解决。 同时，期权博弈理论在大型项目投资评价上得到了广泛的应用。其关注不确 定性带来的柔性价值和主体策略互动价值使得其更有理由来分析城市边缘区土 地的开发问题。因此，本文将期权博弈理论在项目评价上取得的成果应用于分析 边缘区土地开发上，期望从一个崭新的角度分析边缘区土地价值。 1 2 研究意义 随着经济的增长，当前我国大部分大城市已进入中心区与外围区同步发展的 旺盛建设时期，中小城市的外缘建设也在迅速起步，城市边缘区已成为多数大中 城市的主要增长地域。随着大城市人口的增长和房地产市场的发展，政府、开发 商和购房者都把目光投向了城市边缘区，城市边缘区已经开始成为房地产开发的 新兴区域，并且引发了房地产开发边缘化的热潮。目前情况下，加强对大城市的 城市边缘区域房地产开发可持续发展的研究，对于加速城市中心商业区( c b d ) 的 改造，改善城市的地域结构，提高城市土地开发效益，优化城市功能区布局，改 善城市居民居住水平，以至于对城市整体发展和周边地区的开发建设，都具有重 要的意义。 根据十六大报告确定的社会经济发展总目标，2 0 2 0 年的国民经济总产值将 硕士学位论文 第一章导论 是2 0 0 0 年的两番，城市化水平达5 5 。届时，全国总人口将是1 4 亿左右。以 2 0 0 0 年1 3 亿人口、3 7 的城市化水平为基点，推算出每年将有1 5 0 0 万2 0 0 0 万 的新增城市人口( 自然增长加上从农村到城市的移民) 。如何为如此大规模的城 市化提供足够的就业机会，提供可支付的城市住房，同时解决城市交通、环境、 社会( 如安全，健康等) 、资源等等问题，机会和挑战并存。 城市化水平的提高和城市规模的扩大带来了城市肌体在空间上的变化，根据 变化发生的不同区域，可以认为这种变化有三种方式：建新城或卫星城；城市空 间扩张；已开发的城市的再发展( 再开发) 。这里，我们将城市空间扩张狭义地 定义为在城市边缘区的扩张。通过对老城区的再开发是很难满足高速增长的城市 化需要。另外，通过卫星城的发展不可能完全满足城市发展，且经济成本过高。 城市空间变化或者是第一种方式，或者是第二种方式，或者是两者的结合。因此， 城市边缘区的发展在一定程度上影响着城市经济发展态势，也影响着城乡整体社 会经济发展。 一 国内许多学者对边缘区做过研究，其定义和研究角度呈现多样性特点，这在 一定程度上也反映了我国城市边缘区的复杂性和过渡性。城市边缘区属于紊乱、 无主流文化控制的系统，并且又属于各势力竞争激烈之地，新事物层出不穷，既 有好的事物，亦有诸多具有破坏性的事物滋生其中。边缘区生态系统的自然系统 和文化系统不仅有其复杂性、过渡性，且具有脆弱性。当前，我国大部分城市已 进入中心区与外围区同步发展的建设鼎盛时期，城市边缘区成为多数城市的主要 增长地域。但目前，一方面，为减少城区内人口密度，降低城区内生产性污染， 亟待提高城市边缘区综合质量；另一方面，伴随城市边缘区住宅高尚化过程，需 要改善城市边缘区物质基础设施和社会文化生活环境质量。在我国城市边缘区开 发利用的过程中，一些地方不合理的生产经营方式、企业布局和对于短期经济效 益的片面追求，加之未能展开有效的管理，逐渐引发了一系列社会、经济和环境 生态问题。 一个适应高速城市化发展的现代城市，其空间结构应具有开放性、弹性特征， 应对增长中的工业经济及其城市用地郊区化现象有一个合理的引导。城市边缘区 的发展规划和生态环境质量等问题已经成为城市理性成长的关键因素。由此可 见，加强城市边缘区的可持续发展，对于加速城市中心区的改造，优化城市地域 结构、提高城市土地开发效益、优化城市功能布局以及加强整个城市和周边地区 的开发建设无疑都具有重要意义。 2 硕士学位论文 第一章导论 1 3 文献综述 1 3 1 城市边缘区概念 对城市边缘区的研究可以追溯到1 9 世纪末城市地理学对城市形态的研究。 1 9 3 6 年，德国地理学家哈伯特路易斯( h 1 0 u t s ) 从城市形态学的角度研究了柏林的 城市地域结构，发现某些土地利用带原先属于城市的边界区，后来被建成区的不 断扩张所侵占，并成为市区的一部分，但它们都是城市新区与旧区的分界，路易 斯首次提出城市边缘区这一概念，指出这一地带与城市建成区有许多显著差异， 其空间结构，住宅类型，服务设施等都具有独特性。之后，这一概念逐渐被规划 学、城市学、地理学以及建筑学等相关学科的学者加以引申和发展【1 1 。 由于对城市问题的研究角度不同，关于城市边缘区的描述也存在着差异。城 市边缘区有诸多的同义、近义词，如“城乡过渡带”、“城乡结合部”、“城乡交错 带”、“城市边缘带”、“城市近郊区”等，其所指的区域内涵相似，即受城市影响 的城市过渡地带1 2 1 。但自从这一概念出现以来，中外学术界就一直对其具体内涵 有颇多争议，对于城市边缘区概念的争辩是由于城市边缘区本身的层次性引起 的。 在城市建成区和纯粹的农业腹地之间由于受到主导影响力的来源方向和强 弱程度有一定的差异，例如距离城市近的地域主要受到来自城市的影响力，而邻 近农业腹地的地域主要受到农村的影响力，而且大体来讲，双方的影响力都有随 距离衰减的特性，所以城市边缘区内部无论是在景观上，还是地域结构上都是存 在内部差异的。 1 9 4 2 年，r b 安德鲁斯( r b a n d r e w s ) 在进行城市边缘带类型研究时提出了 乡村一城市边缘带的概念，并认为乡村边缘带和城市边缘带才是整个城乡过渡带 的全部，必须将两者区别使用【3 1 。1 9 6 0 年代，英国的m r g 科曾也注意到城市 边缘带内部的地域结构差异，将其划分处了内、中和外边缘带三个组成部分。城 市的特征在这三个组成部分依次递减【4 l 。 麦坎( w ：c m c k a i n ) 与波恩莱特( r g b u m t ) ( 1 9 5 3 ) 将城市边缘区的概念进一步 细化，指出城市边缘带的提法具有片面性，主张将城市与乡村之间的边缘带划分 为“限制边缘带”与“扩展边缘带”两类。再后来，印度学者安加纳德塞( a n j a n a d e s a i ) 与斯米塔森古普塔( s m i t as e ng u p t a ) 在城市边缘带的基础上，提出了乡村 边缘带( r u r a lf r i n g e ) 的概念，认为城市与乡村过渡地带内可以划分出两种边缘带， 即城市边缘带与乡村边缘带【5 1 。 比较全面的定义是普内尔( r g p r y o r ) 于1 9 6 8 年提出的：城市边缘区种 土地利用、社会和人口特征的过渡地带，它位于中心城的连续建成区与外围几乎 没有城市居民住宅、非农土地利用的纯农业腹地之间，兼具有城市与乡村两方面 硕士学位论文 第一章导论 的特征，人口密度低于中心城，但高于周围的农村地区。这一定义不仅反映了城 市边缘区土地利用特征的变化，同时对其社会、人口等方面的要素进行了综合的 考察，在地域上也较明显地与城市和乡村区分开来。 我国的城市化进程较西方晚，对于城市边缘区的研究也是始于二十世纪八十 年代。顾朝林( 1 9 8 9 ) 【6 】崔功豪、武进( 1 9 9 0 ) 7 1 、张建华( 1 9 9 2 ) 【8 1 ，陈佑启 ( 1 9 9 5 ) 9 1 张建明、许学强( 1 9 9 9 ) t 0 1 对城市边缘区研究的基础上，提出了各自 的定义。国内学术界在定义城市边缘区时，存在三种代表性的观点：其一是指“郊 区”，郊区的概念实际上由来已久，据周礼地官载师记载：以窄田、土田、 贾田任近郊之地，以宅田、农田、赏田、牧田任远郊之地。因此，郊区历来是泛 指城市周围以田园景观为特色的地区。而韩光辉、尹钧科( 1 9 8 4 ) 认为现代意义 的城市郊区是指城市市政界线以内、城区用地周围的田园景观地带和紧密为城区 服务的农副产品经济区；其二是借鉴国外的“城市边缘区”的概念，崔功豪、武进 ( 1 9 9 0 ) 认为城市边缘区是“城市地域结构的重要组成部分”。这种定义应用得最 为广泛，用来泛指“城市建成区与广大乡村连接的部位，城市环境空间向乡村环 境空间过渡地带 ；其三是二十世纪八十年代中期我国规划界与土地管理部门所 提出的“城郊结合部 ，主要是指“城市规划市区范围内的边缘地带 。陈佑启 ( 1 9 9 5 ) 将城市边缘区称为“城乡交错带”，而张健明、许学强( 1 9 9 7 ) 更倾向 于称其为“城乡边缘带”。实际上，这一类的说法所指的地域内涵没有明显的区 别。 虽然对城市边缘区的表述和理解不是很一致，但城市边缘区是现实存在的。 城市边缘区位于城市建成区的外围地带，是城市与广大乡村地区相连接的部位。 它是城市化发展到一定阶段所形成的独特地域实体，在土地利用上则表现为由城 市向乡村过渡的混合土地利用地带。城市边缘区是城市外延的发展用地，是城市 大的服务区，既是城市外延部分二、三产业的吸纳地，又为城市提供大量的农副 产品，它的范围和内涵总是随着城市的发展而不断变化。 1 3 2 城市土地利用研究综述 ( 1 ) 有关城市土地市场的研究角度与方法 袁绪亚先以市场供需理论为基础，对土地市场资源配置效率进行了大量的理 论分析，并提出了相应的政策构想。其从土地市场供给变动入手，利用微观经济 分析方法，以土地供给曲线和需求曲线为依托，构建土地市场模型，并探究其内 在的运行特征和政策选择。高应轸等从中国土地市场的现状和存在问题出发，对 土地供给和需求问题进行了细致分析，并分别探讨了撇开价格等纯经济因素下的 土地供需平衡和在价格水平下的土地供需均衡1 1 1 1 。杨钢桥和毛泓认为城市土地供 需平衡，既包括供需结构平衡，又包括供需总量平衡：既包括一级市场供需平衡， 4 硕士学位论文 第一章导论 又包括二级市场供需平衡。在完善的城市土地市场中，城市土地供需平衡是通过 价格机制和利率机制来实现的【1 2 1 。陈龙高等认为我国目前因有偿出让和无偿划 拨同时并存的双轨制供地存在缺陷和负面影响，提出取消现有土地供给机制并通 过实施一系列的相关配套措施，建立系统完善的土地有偿供应新机制【1 3 1 。肖宇 宁也从我国城市土地供应机制存在的问题入手进行简要分析，并提出了保持各类 建设用地需求和供应总量平衡的相关政策建议【1 4 】。 由于城市土地市场各交易主体的效用目标( 函数) 不同，因此产生了双方或多 方博弈。c h a r l e s h w u r t z e b a c h 等指出不动产市场就是一个市场博弈【l5 。近年来， 我国学者对城市土地市场中各交易主体行为进行了探索和讨论，如王玉堂，曲福 田和石晓平。母小曼分析了不同情况下的双方博弈，刘小玲则对我国城市土地市 场过程中的三方博弈进行了探讨【1 6 】。刘文分析了包含中央政府，地方政府和土 地实际占有者之间的三方博弈，认为首先是中央政府和地方政府之间对土地市场 化流转的博弈；其次是地方政府和土地实际占有者之间的博弈【1 7 】。周滔通过博 弈分析建立了土地出让市场监管博弈模型【l 引。 市场是配置资源的一种方式，作为要素市场的土地市场，资源配置效率是其 运行有效性的标志。一些学者讨论了市场机制作用下土地资源合理配置的理论问 题，如王万茂( 1 9 9 6 ) 1 9 】阐述了土地资源配置的概念，目标和原则，并对我国土地 资源配置模式，状态以及利弊进行了系统分析，提出土地资源配置的构想和衡量 土地资源配置的合理性标准；曹建海提出城市土地资源配置效率的三个判定标 准，主要体现在土地使用方向的利润最大化和保持土地资源的可持续利用上【2 0 】。 t c k o o p m a n s 等分析的外在性模型，认为城市的外延为负面决定因素。从而导 致土地利用的低效率【2 1 l ；钱文荣通过对建国后的历史考察，认为中国城市土地 资源配置中市场机制与政府机制的消长演变有其内在的必然性，而这种演变始终 未能有效地消除土地资源配置的低效率【2 2 1 ；李涛构建了城市土地市场运行效率 的评价体系瞄】；陈利根等则对土地储备制度实施后城市土地市场运行绩效进行 了理论分析和实证研究1 2 4 j 。 ( 2 ) 有关城市土地市场的实证研究 进入2 l 世纪以来，伴随着理论研究的深入细致，一些实证研究开始出现。归 纳起来看，近年来，城市土地市场实证研究的热点和难点问题主要集中在：一是相 关数据的可获性；二是相关理论，模型与实证研究结合点的把握。 黄晓宇，蒋妍，丰雷等选取1 9 9 9 年2 0 0 4 年中国2 9 个省市的数据，用各地 实际g d p 代表经济发展情况，以各地的土地购置费代表当地土地市场发展状况， 基于p a n e l 模型的因果检验模型，分析需求拉动的经济增长对土地市场的影响以 及土地供应量加大对经济增长的影响，并应用经济周期理论以及蛛网模型分析土 硕士学位论文 第一章导论 地供应滞后调节对宏观经济的影响，揭示了土地市场与宏观经济之间的关系，并 相应得出4 个有意义的结论【2 5 1 。谭术魁和付慧莲利用2 0 0 3 年下半年宏观调控开 始后有关土地市场方面的数据，对调控后的实际效果进行了深入探讨，并提出了 深化土地市场宏观调控的对策建议，内容涉及用地供应量，供应结构，供地方式 以及土地收益分配 2 6 1 。m o s t a f am o r s ie la r a b y 分析了埃及的土地市场状况，探 讨了国有和私有两种土地价格的影响因素，重点分析了政府在对土地价格所起的 作用，最后提出需要通过市场作用来建立完善的城市土地市场【2 7 1 。 李涛，陈利根分别以南京市和马鞍山市为例对城市土地市场运行绩效进行了 评价。黄贤金等对南京市城市土地储备经营及其政策改革进行了研究。唐子来和 寇永霞以珠海为实例，在分析城市用地变化状况及其成因机制的基础上，着重讨 论市场经济中需求不确定条件下的城市土地资源配置策略，试图为新一轮的城市 发展战略提供思考依据；霍长宝以天津市为例，对其土地市场的资源状况和市场 环境状况进行了系统研究，采用指数平滑预测模型，预测了土地市场需求的变化 趋势，并提出了适合土地市场发展的土地供应规模，最后对天津土地市场的发展 对策进行了探索。王建中以政府角色理论和国外土地市场的管理经验为基础，对 衡水市城市土地管理的问题进行了深入分析，最后提出加强土地市场监管和发挥 市场配置资源的双向措施。辛建卉把郑州市土地市场作为研究对象，以翔实的实 证调查为基础，运用管理学，经济学等相关学科理论为指导，对郑州市国有土地 使用权公开出让市场建设，发展过程，存在的问题进行研究。j m l u s u g g a k i r o n d e 通过对东非国家坦桑尼亚五个有代表性的地区进行研究，认为政府应该支持建立 城市土地市场，这样，政府不仅能更好地管理城市土地，还将获得更多财政收入。 ( 3 ) 有关城市土地市场的其他研究 在大量进行理论分析与实证研究的同时，为适应我国城市土地市场改革深化 的需要和土地市场发育程度的不断提高，更加确切认识土地市场，加强城市土地 市场管理，与城市土地市场问题相关的研究也越来越多。自2 0 0 1 年土地储备制 度实施以来，陈利根，陈江龙，张文新等学者从不同方面对其进行了探讨。闵华 通过对城市土地市场委托代理关系存在和作用的根源和必然性分析，建立了若干 城市土地市场委托代理关系的作用模式。吴群等提出要建立委托代理机制的城市 土地资产经营公司，发挥市场规律对土地资源进行有效配置。s t e p h e n c h i n g 和 y u m i n g f u 以香港房地产市场的拍卖案例进行研究，认为城市土地市场具有产业 进入壁垒，以后的研究应该面向土地市场的竞争和城市不动产市场的土地资源配 置效率研究。郭国本应用新制度经济学有关理论，在对土地市场制度及其制度变 迁进行研究的基础上，探讨了如何从制度的构建上来解决土地市场与可持续发展 之间的矛盾。曾松峰等探讨了基于b s 结构的土地市场信息系统的设计和实现； 6 硕士学位论文第一章导论 张小燕采用b s 结构和相关技术为基础，在对网站建设的需求和可行性进行分析 后，建立了基于w e b g i s 的江苏土地市场信息平台。j i a n q u a n c h e n g 等学者认为 应建立我国城市土地市场管理信息数据库来更好的管理城市土地。关于政府在城 市土地市场中的功能定位争议较多，可谓仁者见仁，智者见智。钱文荣，吴群， 谭术魁，黄贤金等提倡以市场为导向，按企业经营的思路进行土地市场建设。崔 新明，李元，蔡雪雄等认为需要更多的政府干预才能使土地市场更好地运行。高 应轸，曲福田，毕宝德等学者则认为要兼顾市场机制和政府干预的作用综合运用 市场和计划两种机制来优化土地资源配置。s h a i b u b a l a g a r b a 以尼日利亚北部城市 卡诺为例，首先肯定了政府在过去土地管理中的作用。但随着经济的发展，国家 控制土地市场会有所障碍，进而对现行的土地管理制度提出质疑，认为需要一个 更有效的可持续发展的土地管理制度或者通过市场来起作用。w a l o m 等以市场 平衡理论为基础，以追求经济效益最优和花费最少为目标，认为土地在不同用途 之间的分配主要由市场来决定。 1 3 3 期权博弈理论研究综述 从8 0 年代中期开始，博弈论的广泛应用带来了经济学特别是微观经济学的 一次重大变革，其研究思想、建模方法己经渗透到几乎所有经济分析领域，最大 成果是改写了新古典经济学的寡占理论，也为企业项目投资管理决策提供研究分 析方法。新的理论认为形成沉没成本的竞争策略如r & d 投入、建设项目投资等 是“战略性的”，而产量和价格对市场影响是短期的，是战术的。因此，寡头竞 争可被抽象为二阶段博弈，第一阶段的战略变量为项目投资等手段，第二阶段的 战略变量可以设为产量( 古诺竞争模型) 或价格( 贝特朗竞争) 。显然，企业的项目 投资价值评估应当放在这个两阶段博弈的战略竞争阶段框架下进行。 在上述理论发展的基础上，一个自然的思想就将期权定价理论和博弈论结合 起来，形成连续的整体投资项目评价与决策分析框架。目前，许多国际学者正在 进行大量的探索研究工作。 t r i g e o r g i s ( 1 9 9 1 ) 利用期权方法研究了竞争对项目开始时的最优选择的影 响。分析表明在先行投资可以占先于预期的竞争对手的情况下，期权估值可以让 管理者为了占先的原因决定是否及何时先行投资，或等待而不管预期的竞争侵 蚀。 s m i t h & a n k u m ( 1 9 9 3 ) 2 s 】利用二项模型及博弈论探讨了延迟期权及其投资 决策执行的时机及投资项目在不同决策下所具有的价值。根据不同的竞争程度市 场，有下面的结论： ( 1 ) 在完全竞争市场状况下，由于竞争者的加入，对投资项目价值的损失 较大；故若能抢先投资以阻吓竞争者的加入，则企业虽有延迟期权，仍会选择尽 7 硕士学位论文第一章导论 早投资。、 ( 2 ) 在垄断市场状态下，因在延迟期权有效期内并不会因竞争者的加入， 而减少投资项目价值，故与完全竞争市场相比，在投资项目价值低时，延迟期权 不会提早履约；在投资项目价值高时，延迟期权会提早履约。 ( 3 ) 在寡占市场状态下，市场只有两个企业的竞争，市场需求越不稳定， 投资项目价值越低时，竞争双方越不会提早履约，但在一方履约时，另一方也会 选择提早履约，以避免丧失市场竞争力。特别需要指出的是，厂商之所以会延迟 投资其主要原因是市场需求不稳定或不理想导致的项目价值低。 l a r n b r e c h t 和p e r r a u d i n ( 1 9 9 4 ) 对两家竞争市场使用美式看跌期权作为支 付、每个参与人的交易费用作为执行价格，并假设看跌的起点由于抢先博弈而逐 步提高。追随者起点的条件概率分布使用类似“分布策略方法 ( d i s t r i b u t i o n a l s t r a t e g i e sa p p r o a c h ) 来发现最优，使用的工具是标准的拉普拉斯最 大化原则，并在此基础上达到纳什均衡【2 9 】。 t r i g e o r g i s ( 1 9 9 6 ) 研究了含期权方法的抢先博弈，方法是在初始点考虑抢 先影响，并通过附加给红利参数一个正值降低初始点。附加红利是真实期权持有 者的损失，称为竞争红利。与此相反的是通过博弈的等待影响附加给红利参数一 个负值以减低红利收益在这个过程中的难点是必须引入包括贝叶斯一纳什均衡 在内的复杂分析。同时，t r i g e o r g i s 还发展了博弈树分析，采用倒推方法 ( b a c k w a r d i n d u c t i o n ) 和二项定价方法发现了策略均衡集，并对抢先博弈和等待博 弈进行了实证分析。 g r e n a d i e r ( 1 9 9 6 ) 对房地产投资的时间安排进行了分析，发展了期权博弈模 型，该模型属于抢先博弈。竞争者的抢先被解释为在房地产需求下降的情祝下房 地产开发的看涨期权实践，考虑了建设时间对期权价值的影响。他发展了两个建 设者的精练子博弈均衡，发现了对称的马尔可夫执行策略。同时，他分析了连续 投资期权，称为投资重叠( i n v e s t m e n tc a s c a d e s ) ，并揭示了需求偏移减少了投资开 始点的中间时间【3 0 】。 k u l a t i l a k a 和p e r o t t i ( 1 9 9 8 ) 认为企业初始投资的战略价值在于获得相对于 竞争对手的更多增长机会( 投资机会) 。这种投资机会在市场状况较有利时就会被 执行。寡头公司能从产品数量与价格两方面影响市场，从而能对市场变化作出更 有利的反应。因此，对它来说，这种初始投资具有更大的战略价值。k u l a t i l a k a 和p e r o t t i 还指出，不确定性对于期权价值的影响可能并不是那么重要。 l u e h r m a n ( 1 9 9 8 ) 分析了执行商业战略计划涉及的一系列决策，认为有必要进行战 略投资以获取未来增长机会。 d i x i t 和p i n d y c k ( 1 9 9 9 ) 研究分析了不完全竞争情况下的案例，在连续时间 8 硕士学位论文 第一章导论 上对两家竞争的市场、永久期权和不完全信息采用期权博弈方法进行了分析，并 给出了领导者和追随者的起点和价值的解析解【3 1 1 。这种博弈属于抢先博弈，其 均衡是按照两个参与人作为领导者和追随者角色的序列均衡。在这个模型中，作 者使用了“期望的第一触点时间( t h ee x p e c t e df i r s th i t t i n gt i m e ) 的概念和方法， 其数学意义是指某随机变量达到一个确定值的时间，严格的数学定义是：随机过 程“期望第一触点时间 t b 达到阀值( b a r r i e r ) 的表达式： 瓦= i n f r o ；矿p ) 6 ) 在项目决策中的实际经济意义是某项指标如项目期望价值的现值达到一定 数额的时间。这个变量对项目投资决策具有很重要的指导意义。2 0 0 1 年，b o y e r 等人考虑了双寡头垄断结构中企业整体产能扩展问题。在他们的模型中，只有当 在市场上已存在投资者时才会发生同时投资。然而，从行业建模观点看，即使考 虑不同的初始产能，模型的应用仍然受到限制。因为两个企业都只能扩展一次产 能。2 0 0 2 年，t h i j s s e n ，h u i s m a n & k o r t s 研究了在双寡头垄断的市场结构中考虑 不确定条件下投资择时问题。当两个企业都想成为第一个发明者时，就会产生合 作问题。他们提出了一个解决合作问题的方法，包括对混合策略的应用。w e e d s 提出了一个顺序投资模型。他考虑研发项目的投资问题，创新的时间是随机的。 第一个成功创新的企业取得对项目的排他权，此时存在两类均衡，一个占先性的 顺序研发投资和一个后来的同时研发投资，可能取决于产数值。 m u r t o ( 2 0 0 3 ) 发表了一系列关于不确定条件下的投资论文，主要关注策略 性互动及其在能源市场的应用。该论文的主要贡献在于将策略互动加入到实物期 权方法中。我国国内对期权博弈理论研究还比较少，主要是对国外的文献进行综 述。安瑛晖和张维( 2 0 0 1 ) 总结归纳了期权博弈论方法的一般分析框架并综述了一 些经典模型。唐振鹏和刘国新( 2 0 0 1 ) 就期权博弈理论在企业技术创新投资决策 中的应用进行了研究。论文通过运用期权博弈方法分析了双寡头企业产品创新策 略的执行问题，将产品创新投资视为企业持有的看涨期权，同时考虑了竞争对手 的产品创新行为对其创新决策的影响，得出两家企业在对称信息条件下的均衡执 行策略。王蔚松( 2 0 0 3 ) 从策略角度分析了不同行业背景下，企业应何时采取合 作或对策略等博弈问题，并在基于实物期权的策略思考中引入博弈论。雷星晖和 李来竣( 2 0 0 4 ) 利用实物期权方法和两人博弈模型分析了两家实力均衡的企业在 进行研发投资决策时可能采取的策略。并给出了各种情形下的最优投资时机。吴 建祖和宣惠玉( 2 0 0 4 ) 研究了企业研发投资决策的不对称双寡头垄断期权博弈。 研究表明随着企业研发成本的提高，企业的投资收益收降而触发投资的临界值上 升。企业经营成本的不对称最终影响着企业的投资行为。当然还有很多研究成果 没有一一列出，这些经典的研究在一般化分析框架下取得了丰硕的成果，极大地 9 硕士学位论文第一章导论 丰富了期权博弈分析方法的内容，为进一步的理论和实证研究奠定了坚实的基 础。 一 综观国内外相关文献，可以将项目评估与投资决策的变化与发展分为三个阶 段：第一阶段项目评估与投资决策方法是现金流贴现( d f c ) 方法及在此基础上的 决策树和m o n l t e c a r l o 模拟方法，我们称之为传统的项目评估与投资决策方法； 第二阶段是随着b l a c k 和s c h o l e s 的期权定价理论的出现并由m y e r s ( 1 9 9 7 ) 首次将 其用于实物投资决策而形成的项目评估与投资决策的实物期权方法；第三阶段我 们称之为项目评估与投资决策的期权博弈理论与方法，这一方法是实物期权方法 与博弈论的结合【3 2 】。 1 4 研究方法和研究框架 我国城市边缘区在开发过程一方面促进了城市化的进程，另一方面也出现了 很多问题。其中城市边缘区的无序开发和随意占用农业用地成为最突出的问题所 在。这种现象的直接后果就是导致农民失去土地的同时不能够得到应有的保障， 从另一个角度说，城市边缘区土地的价值没有得到充分的体现。 本文正是通过实物期权的思想分析城市边缘区土地在政府，开发商和农民的 使用过程中呈现出来的不同价值，来探讨城市边缘区土地的真正价值所在。另外， 在城市边缘区土地开发过程中，由于三个主体代表着不同的利益，在开发过程中 存在着不同的开发模式，在不同的开发模式中，开发主体为了保证自己的期权价 值最大化，互相进行这博弈。在不同的开发模式中，土地的期权价值也有不同的 表现。 本文的研究思路是首先从管理柔性价值和互动均衡策略价值分析了期权博 弈的基本思想，然后分析了城市边缘区土地具有不可逆性，不确定性，主体策略 互动性等期权博弈特性，说明城市边缘区土地利用可以作为一项特大型工程项目 被期权博弈理论分析。在此基础上，本文将城市边缘区土地利用分为三个模式： 国家政策指引型，市场经济推动型，地方政府主导型，分别针对三个模式建立主 体联合开发模型；主体非联合开发模型；地方政府占优开发模型。之后分别从效 率增进原则，互动公平原则，风险规避原则分析了模型的策略均衡。最后通过分 析长沙市边缘区土地利用情况进一步验证期权博弈分析结果的合理性。在文章的 最后从调整管理柔性和利用博弈原则两个方面对边缘区土地的利用提出了开发 建议。整个文章的框架结构如图1 1 ： 1 0 硕士学位论文 第一章导论 图i - i 城市边缘区土地利用的期权博弈分析结构图 硕士学位论文第二章期权博弈理论的基本思想 第二章期权博弈理论的基本思想 期权博弈的思想一般由两个层次构成，第一个层次是由项目的不确定性导致 的管理柔性价值，第二个层次是竞争环境下带来的先占优势对项目期权价值的侵 蚀，从而影响投资主体的投资策略【3 3 1 。期权博弈思想将期权理论和博弈理论进 行了完美的结合，从一个崭新的视角分析了项目的内在价值。本章从模型的角度 分析期权博弈所体现的思想，对城市边缘区的期权博弈分析作一个理论上的准 备。 2 1 管理柔性价值 实物期权分析方法是在折现现金流方法的基础上，结合市场定价方法和投资 定价方法，提出的一种崭新的理论方法。实物期权理论告诉我们，企业所拥有的 任何实物投资机会都可以看作是企业所持有的实物期权，因此在这种理论方法指 导下，项目的投资价值将由两部分组成：项目未来收益的贴现现金流和项目投资 机会价值。现金流贴现模型广泛应用于评估项目投资的可行性，如果贴现收入现 金流超过投资总额，则项目投资就可以进行，否则就应该放弃项目。但是，现金 流贴现模型无法估计嵌入式期权价值，在这种情况下需要运用实物期权定价的方 法对项目进行评估【3 6 】。 项目的期权价值体现在对项目投资进行的投资灵活管理，即管理柔性价值。 对于一个假定的项目，我们命名这个开发项目的投资主体为企业1 ，其所面临的 市场需求曲线受到服从几何布朗运动市场需求曲线受到的冲击z 。市场反需求函 数为： 其中 = y t d ( q ) ( 2 1 ) d r , = o