物业管理中标通知书4篇.doc

物业管理中标通知书4篇 第四章物业管理的招标与投标 教学目标（5学时）熟练掌握物业管理市场的概念与结构、竞争机制和管理体制；熟悉物业管理招标的原则和特点；掌握物业管理招标、投标程序与方法。 教学重点与难点：掌握物业管理招标、投标程序与方法。 教学手段方法：采用多媒体课件、录像教材教学；案例分析。 A公司日前接到了，成都某发展商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向A公司发出“中标通知书”，通知A公司中标。A公司依照约定前往成都与该发展商签订“物业管理委托合同”。到达成都以后，A公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了“中标通知书”，A公司要求依照投书收的内容签订“物业管理委托合同”，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业公司签订正式合同，请问该发展商的做法是否合法? 根据我国合同法的规定，合同当事人意思表示一致，合同即成立，并对合同当事人发生法律效力。A公司向招标人提交的招标文件对签订物业管理委托合同的主要合同条款作出了明确的意思表示，符合合同法规定的要约构成，属于有效要约。招标人给A公司发出的“中标通知书”可以视为有效承诺，合同书第二十五条规定“承诺生效时合同成立。”因此，A公司自收到“中标通知书”之时起，与该发展商之间的物业管理委托合同即已经成立。这份合同对A公司和该发展商均产生法律约束力。同理，该发展商与其他两家物业管理公司就同一项目的物业管理委托合同均正式成立。事实上，三份合同只能有一份能够得到履行。该发展商的行为必然会带来其他两家物业管理公司对其违反合同的违约索赔。 发展商的做法也违反了法律的规定。根据我国招投标法的规定，为了保证招投标活动的公平、公正，招标人和中标人不得协商签订背离合同实质内容的条款。因此，该发展商在招投标活动结束之后与中标人再协商合同的主要条款是违法的。当然，A公司依照惯例与该发展商签订正式的“物业管理委托合同”时，就该合同细节条款在不违反投标书实质内容的情况下予以协商确定是完全可以的。 第一节物业管理市场的形成和竞争 一、物业管理市场的概念与结构 （一）物业管理市场的概念 关于市场的定义目前有许多概念，一般来说是指商品交换和商品买卖的总和，也就是商品交换的场所。物业管理是服务性行业，所出售的是无形的商品，核心是服务。这种管理服务同其他商品一样也具有价值和使用价值。 指出售和购买以物业为对象的管理服务这种无形劳动的场所和由此而引起交换关系的总和，也就是物业管理服务消费需求的总和。具体地说，就是把物业管理服务纳入到整个经济活动中，使其进入流通、交换，使物业管理经营服务得以传递、应用，并渗透到生产、生活领域，改善生产与生活环节，提高生产与生活质量，从而实现其应有的价值。 （二）物业管理市场的形成 1、物业的特殊性使物业管理服务成为独立交换对象具备了可能性。物业是一种特殊的商品，价格昂贵，供给有限，时间上长期使用，但随着物业的使用必然会出现陈旧、破损和功能退化。因此必须要进行科学的管理、维护和养护。其次，高层建筑及相当规模的小区不断增多，功能复杂的设备大量使用，使物业设施与功能多样化和复杂化，这样就必须有专门知识和技能的管理人员进行管理和维护。因此物业管理服务成为独立交换对象而存在，使物业管理市场具备了可能性。 2、社会需求的日益增加促进了物业管理市场的形成。 1）业主对物业管理的需求。通过对物业的专门化管理，业主获得一个舒适的生活环境或工作环境，物业得到正常使用和保值增值。 2）房地产开发商对物业管理的需求。开发商引入优秀的物管作为提供良好售后服务的一项重要措施，使开发商在房地产销售竞争中取得更多的优势。 3）城市管理的需求。城市管理需要对各类住宅小区、商业楼宇和工业区进行全面有力的管理。要达到这一目标，就是通过各个小区自身的物业管理来配合实现，将物管与社会文明城市结合起来，创建文明小区与文明城市。 （三）物业管理市场的结构 物业管理市场与其他专业市场一样，由市场主体、市场客体、市场环境等方面组成。 （1）市场主体。市场主体是指直接在市场中进行交换的个人或组织，可分为供给主体和需求主体。供给主体是各类的物业管理机构，即通过合法手续取得物业管理经营资质的组织。如专业物业管理企业、专项服务企业（保洁、保安、绿化等）。需求主体是物业的业主和使用人。 （2）市场客体。市场客体是在市场上用于交换或出售的对象。物业管理市场上的交换对象就是物业管理服务，是一种无形的商品。主要体现在三个方面：一是常规性的公共服务，保安保洁、环境绿化、设施维护等；二是针对性的专项服务，饮食、超市、健身美容等；三是委托性的特约服务，照顾老人等。 （3）市场环境。市场环境是在市场上保证交换进行的各类法律法规。市场秩序要由相应的法律法规来约束。针对物业管理市场法律法规主要有：与物业管理相关的各种专门性法律，如民法、经济法、合同法等；具体的有关物业管理的法规和政策，如物业管理条例、物业管理收费办法等；各类物业管理的契约或合同，如物业服务合同、管理规约等。 二、物业管理市场的特性 物业管理市场除了具有一般市场的特点外，还具有以下几个特性。 （1）交换对象的固定性。物业是建筑在土地之上的，具有不可移动性，它不同一般商品在交换时可进行空间上的移动。而物业是物业管理的载体，物业管理活动必须在一定的建筑区划内进行，为特定的业主和使用人提供服务。 （2）交换行为的约定性。在一般商品市场上，大多数商品是先交换后消费，并由此建立交换行为。但在物业管理市场上，确定交换行为是供求之间的一种事先约定。为了明确双方的责任、权利和义务，供求双方必须事先签订物业管理委托合同。 （3）交换内容的多样性。物业管理的对象范围相当广泛，物业管理提供的服务种类和内容比较多，也比较复杂。不同的物业类型，不同的业主和使用人他们需要的管理服务是不一样的，就是同一建筑区划内物业管理服务也是复杂多样的，如日常服务、特约服务、专项服务等。 （4）交换时间的延续性。一般的商品交换或服务与交换对象接触的时间短，大多数都是一次或数次。物业的使用周期较长，短的十几年，长的几十年，甚至上百年。物业管理服务不能像有形的商品一样被库存起来，需要周而复始持续供给。提供服务和接受服务都是相对长期而稳定的。 （5）交换过程的整体性。在商品或服务过程中，通常只强调商品或服务的某几项作用，如自行车的代步与锻练、旅游的观光与休闲。物业管理的目的是为业主 和使用人提供一个舒适、安全、方便、健康、优雅的生活和工作环境，这需要物业管理全方位、整体的管理服务。 三、物业管理市场的分类 我国物业管理经过20多年的发展，物业管理市场初具规模。可以从下面几个方面对物业管理市场进行分类： 1、按物业所处的地域来划分：如南方市场，北方市场。由于我国物业主要集中在经济比较发达的大中城市，所以常见的是按城市来划分。例如，北京市场、上海市场、广州市场、成都市场等。 2、按物业的用途来划分： （1）居住物业管理市场住宅小区市场、公寓市场、别墅市场等。 （2）商业物业管理市场写字楼市场、商业中心市场、酒店市场等。 （3）工业物业管理市场工业厂房市场、仓库市场等。 （4）特殊物业管理市场学校市场、车站市场、体育场馆市场。 这是最常见的分类形式。 3、按物业的等级来划分：如甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、高档商品住宅市场、普通住宅市场等。这为物业管理市场确定管理服务等级、服务内容、制定服务收费标准提供了依据。 四、物业管理市场的竞争机制 （一）物业管理市场竞争的必然性。竞争迫使物管者进行合理的决策，并且通过优胜劣汰的强制作用，奖励高效者，惩罚低效者，对价格信号作出迅速及时的反应，不断尝试新的生产服务要素组合，开发和扩大新的物管市场领域，推出新的服务项目，保证资源配置到最为需要的地方。 （二）物业管理市场竞争的形式 1、物业管理企业之间的价格竞争。物业之间的竞争主要是围绕提高服务质量、增加服务项目、降低经营成本等内容而展开的，这种结果必然是推断企业的技术进步和劳动生产率的提高，进而降低服务产品的价格，是消费者受惠。 2、物业管理企业的品牌竞争。物业管理是一项琐碎、枯燥，却又牵系到千家万户的切身利益的工作，企业间的竞争主要表现为品牌的竞争，而具有特色的品牌更具有吸引力和竞争力。 3、物业管理市场占有份额的竞争。物业企业向生存与发展，就必须保持一定规模的物业管理权。获得物业管理权主要途径： 1）由于附属关系，直接从业主手中获取物业管理权； 2）通过正当竞争，从市场中取得物业的委托管理权，其主要形式有两种：协议取得和中标取得。 （三）市场竞争与经济风险 1、自然风险；由自然因素造成的经济风险，如雷击、火灾、水灾等 2、社会风险；由个人或集团的社会行为造成的经济风险，如盗窃、事故等。 3、经营风险；由物业管理企业自身决策失误或经营管理不善造成的经济损失。 五、物业管理市场的管理体制 （一）政府对物业管理市场的管理。 1、制定物业管理的法规政策。 2、物业管理经营人的资质管理。 3、领导和进行物业管理质量的评优工作，制定物业管理的管理标准。 4、指导物业管理企业的工作，指导、帮助业主委员会的工作。 5、协调、解决物业管理市场运作中出现的情况和问题。 （二）行业协会对物业管理市场的管理 1、在政府行政主管部门领导下，宣传政府关于本行业的法规政策，协助制定本行业的道德规范、自制准则和管理标准。 2、协助政府主管部门开展对物业管理企业进行年检、资质复审和等级评定等工作。 3、协助政府主管部门开展物业管理质量评优，组织制定本行业企业管理标准 4、向政府有关部门反映行业的建议和要求，在政府和企业之间其桥梁作用。 5、了解掌握物业管理企业基本情况，开展行业调研、探索、研讨，解决行业工作中出现的新情况、新问题。 6、为会员企业的管理和发展提供多种服务，收集国内、外管理信息，组织参加国内、外探讨会，促进技术和学术交流，举办各类业务培训。 7、推动行业内、外的横向联系，加强与其他地区、国外物业管理界的合作，为本行业开拓国际市场创造条件。 物业管理投标承诺书 致_： 本投标人已详细阅读了_物业管理项目的招标文件，自愿参加上述项目投标，现就有关事项向招标人郑重承诺如下： 1、遵守中华人民共和国、北京市有关招标投标的法律法规规定，自觉维护物业管理市场秩序。若有违反，同意呗废除投标资格并接受处罚。 2、服从招标工作议程安排，遵守招标有关会议现场纪律。若有违反，同意呗废除投标资格并接受处罚。 3、接受招标文件全部内容，若有违反，同意被废除投标资格并接受处罚。 4、保证投标文件内容无任何虚假、未侵犯他人知识产权。若评标过程中查出有虚假，同意作无效投标文件处理并呗没收投标担保。若中标之后查出有虚假，同意废除中标资格并被没收投标担保，承担因侵犯他人知识产权而由此引起的全部法律责任和经济责任。 5、保证按照招标文件及中标通知书规定签订此项目物业管理合同，并按照要求准时进驻物业项目提供物业服务。如有违反，同意接受招标人违约处罚并被没收投标保证，承担相应法律责任。 6、保证中标之后不将以任何方式将物业管理的整体项目转让与第三方。 7、保证按招标文件及合同约定原则处理因招标人原因增加或调整的工作量及其他事宜。 投标人名称（公章）：_ 日期：_年_月_日 某小区物业管理公司招标文件 第一部分投标邀请 按照国务院物业管理条例和南京市物业管理招标投标暂行办法的规定，现决定对(项目名称)的物业管理服务进行(公开/邀请)招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。 一、招标项目的简要说明 本项目位于南京市江宁区(市)县岔路口金盛路号，(或见小区周边地理位置图)。本项目规划设计的物业类型为：。 本项目总用地面积平方米。用地构成为：建筑用地平方米(其中公建用地平方米)，道路用地平方米，绿化用地平方米。 本项目总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积平方米，地上总建筑面积平方米(住宅建筑面积平方米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，其他物业建筑面积平方米)。 本项目共计建筑物幢(其中住宅幢套，非住宅平方米);建筑结构为。 本项目的建筑密度为%;综合容积率;绿化率为%。 本项目规划建设机动车停车位个，其中地上停车位个，地下停车位个;按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。 二、项目开工和竣工交付使用时间 本项目于年月开工建设，共分期开发建设。第一期工程计划于年月竣工并交付使用;整个建设项目于年月全部建成竣工交付使用。 三、物业管理用房的配置情况 1、物业管理企业办公等用房：建筑面积为平方米;坐落位置：。 2、业主委员会活动用房：建筑面积为平方米;坐落位置：。 四、房屋专项维修资金建立情况 开发建设单位按标准缴存，计元;购房人按标准缴存，计元;专项维修资金的补充有，建立的住房专项维修资金现存 于。 五、招标书的发售 投标单位应于年月日时分前至南京市江宁区岔路口金盛路号室(领取/购买)招标书。(出售的招标书每套标书收取成本费元整)。 六、保证金的缴纳 1、投标人在(领取/购买)招标书的同时缴纳投标保证金元整。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5日内退还保证金，不计利息。投标前所发生的一切费用由投标人自行承担。 2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。 七、投标地点：南京市江宁区岔路口金盛路号室。 八、投标截止时间年月日时分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。 九、招投标说明会：年月日时分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。 十、投标人可在收到招标文件以后自行组织查看现场。 十一、开标时间、地点 1、开标时间：年月日时分 2、开标地点：南京市江宁区岔路口金盛路号室。 十二、对本次招标提出询问的，请于年月日前与(姓名)联系，(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。 地址： 邮编： 电话： 传真： 联系人： (招标人) 年月日 第二部分技术规范及要求 本物业的环境设施设备按照南京市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准(几)等标准，物业服务按照南京市住宅物业服务等级指导标准(几)级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下： 一、物业管理服务的内容 1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护; 2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护; 3、物业管理区域内的绿化养护和管理; 4、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及场所管理; 5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，