关于商业开发项目房屋建筑面积计算方法问题.doc

.关于商业开发项目房屋建筑面积计算方法问题会议针对国家标准房产测量规范（GB/T17986.1-2000）、建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2005)和住建部、省住建厅及市房产管理局有关文件实施后，在办理商品房权属登记、商品房经济指标测算中，国家相关规范及住建部、住建厅等有关文件未作详细规定、规条文不一至等问题，结合我县的实际情况，作出以下规定：(一)建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算建筑面积；当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计算建筑面积。进深超过1.8米的阳台权属按全面积予以登记。(二)坡屋顶内空间，建筑面积计算规范规定利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积，净高在1.20m至2.10m 的部位应汁算1/2 面积；净高不足l .20m的部位不应计算面积。该部分为可上人和不可上人，可上人或通行的计算容积率。不可上人或不可通行的，不计入容积率，但面积应单列计算。(三)地下室或半地下室面积计算：1、地下室入口斜车道在主体建筑内，顶板为二层楼板，该部分计入地下室建筑面积，不计算容积率。2、地下室或半地下室采光井、通风井、烟道，在地下时，按自然层计入该层地下建筑面积；在地面且独立于建筑物之外的，有围护结构和固定上盖时，且高度在2.2米以上，按围护结构水平投影计算全部建筑面积，该部分计入地上总建筑面积，列为不参与公摊的建筑面积，计入容积率。在地面建筑物内或附着在建筑物外墙时，地面部分按一层建筑面积，计入容积率，其穿过的地面各层应扣除该部分面积值。若采光井、通风井、烟道在地面高度不足2.2米时，则不计算建筑面积。所占用建筑面积不从所在地面建筑空间的建筑面积中扣除。并在面积测算报告内体现。3、利用坡地建筑物吊脚架空层面积计算：坡地建筑的楼层，当有一面以上（含一面）位于地面以上，且该面为该层的主出入口之一时，则该层视为半地下层。其面积计算方式是：(1)半地下层如仅用作公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施、公共设备用房、人防等用途时，则该半地下层的层数不计入地面以上层数，建筑面积亦不计入地面以上建筑面积中，不计容积率；但当住宅等的入户大堂位于该层时，大堂及其楼（电）梯间等公用建筑面积应作为应分摊的公用建筑面积相应扣除，并在其地面以上相应的服务范围内分摊，该大堂及其楼（电）梯间面积计入容积率。(2)半地下层如全部或部分用于商业、办公等用途，且商业、办公等部分的出入口、外墙位于地面以上，则该半地下层层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中，计入容积率。(3)如半地下层停车及设备用房部分较大，为地面多栋共用，且该部分基本位于地面以下，与半地下商业、办公等区域有明确的分界线时，可将两部分划分开来，停车及设备用房区域计为地下室，列为不分摊的公用建筑面积，商业或办公区域则作为半地下室按本条(2)相应计算建筑面积。(4)独立别墅、联排式别墅中为各户专用的、层高在2.20米以上的半地下室，当其在室外地面以上部分的高度大于1.0米，或作为坡地建筑有一面以上（含一面）位于地面以上时，无论其作何使用，其层数均计入地面以上层数，建筑面积均计入各户建筑面积中,计入容积率。(四)穿越夹层的楼梯，夹层不使用该楼梯的，其位于夹层的楼梯间不计算建筑面积。(五)楼梯、电梯前室无论是否对开敞，均计算全部建筑面积。(六)公共(消防)通道的面积计算：穿越建筑物的公共通道，上盖为建筑物形成的上盖，则该通道计算全部建筑面积，该面积不计算容积率。(七)建筑物出入口上方设置遮雨、遮阳的上盖，当为上方主体建筑时，下方视为门廊，当为专设盖板时为雨蓬。该部分按1/2计入总建筑面积，列为不分摊的公用