《景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡(镇)土地分类定级.doc

景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地分类定级和基准地价更新（草案）听证会听证报告景洪市国土资源局2018年4月10日一、听证事由对景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地分类定级和基准地价更新（草案）编制成果是否可行，听取社会各方面的意见和建议。二、听证会举行的时间、地点、参加人听证会于2017年11月24日星期五上午8:30在景洪市锦都培训中心二楼会议室举行，参加的人员有：（一）听证主持人罗从元 景洪市国土资源局副局长（二）听证人(决策发言人)李正明 景洪市国土资源局耕地保护和土地利用股长邓秋生 景洪市国土资源局政策法规股长(三)听证监察人张娅 市政府督察室（四）听证陈述人(听证代表)黄有强 景洪市财政局副局长（景洪市人大代表）储家繁 景洪市国土资源勘测规划所（景洪市政协委员）玉涛 西双版纳州旅游度假区管委会国土分局付红 景洪市工业园区管委会国土分局邹古月 景洪市人民政府法制办公室黄博 景洪市住房和城乡建设局古永红 景洪市发展改革和工业信息化局于钧 景洪市统计局曾令清 景洪市土地评估事务所李树生 允景洪街道办事处主任赵坤 勐养镇国土资源管理所所长岩燕 勐龙镇人民政府副镇长岩香甩 勐罕镇人民政府宣传委员李兴勇 景哈乡国土资源管理所苏有兰 景洪市景讷乡人民政府副乡长刘志刚 景洪市普文镇人民政府副镇长王毅 景洪市勐旺乡人民政府副乡长肖和华 基诺乡国土资源管理所李忠华 嘎洒旅游度假区管理委员会副书记杨社利 澜沧江民族风情旅游度假区管委会孙贵荣 景洪农场管委会党委副书记王志伟 景洪市勐养农场管理委员会主任黄东 景洪市东风农场管理委员会规划建设土地所长谭群群 橄榄坝旅游度假区管理委员会杨庆武 景洪市大渡岗农场管理委员会蒋路晋 云南律政律师事务所律师饶海俊 景洪市城市投资开发有限公司副总经理兰永卫 西双版纳海诚旅游发展有限公司副总经理缪科 西双版纳云投建设泛亚置业有限公司袁亚萍 西双版纳路南山雨林度假开发有限公司吴学志 景洪鸿曦房地产开发经营有限公司（五）听证记录人沙凌 记录员（六）旁听人董智娟 、郑晓娟 、赵虎 本次共有40人参加听证会，其中听证代表31人。三、听证代表的主要意见及理由会上，各位听证代表以认真负责的态度畅所欲言，各抒己见，对工作的必要性、可行性及相关问题进行了深入的分析和论证，充分发表了各自的意见和建议，主要意见：1.建议土地开发程度，红线范围内和范围外在一起；2.普文镇工业用地的地价偏高，建议综合评定后再确定地价；3.建议把天然气纳入通达条件；4.建议根据现房房价调整基准地价的增长幅度，土地价格上涨导致开发成本增高，希望维持上次的基准地价；四、决策发言人的主要意见及理由针对听证代表的意见，决策发言人景洪市国土资源局副局长、耕地保护和土地利用股股长就代表提出的意见，结合景洪市国土资源局关于举行景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地分类定级和基准地价更新（草案）的编制过程，答辩陈述如下：1.介绍了景洪市国土资源局关于举行景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地分类定级和基准地价更新（草案）编制的基本情况； 2.重点说明了我市各乡镇的发展情况，并承诺结合代表的意见修改定级范围和定价范围。五、听证会评议情况和听证意见、建议的采纳情况听证会就听证代表提出的意见、建议进行了评议，我局采纳了听证代表提出的调整了普文镇工业用地基准地价建议值；调整了九个乡镇的公共管理与公共服务用地基准地价建议值，修改景洪市城区与勐养镇等九个乡(镇)土地定级与基准地价更新测算成果工作报告，将土地定级与基准地价更新测算成果的报送审查，进一步规范土地市场体系，加强地价管理，充分发挥地价在调控土地市场中的作用。附件：1.景洪市国土资源局关于举行景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地定级和基准地价更新测算成果（草案）（修改稿）2.关于举行景洪市国土资源局关于举行景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地定级和基准地价更新测算成果（草案）听证会的说明3.关于景洪市国土资源局关于举行景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地定级和基准地价更新（草案）（听证稿）主要内容的说明4.听证会参会人员名单附件1景洪市城区与和勐养镇等九个乡（镇）土地定级与基准地价更新测算成果（草案）工作报告云南优化不动产评估咨询有限公司2018年3月23日目 录一、景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地定级与基准地价更新测算成果8二、景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地定级与基准地价更新测算成果的说明171、项目组织和开展情况172、基准地价更新的技术路线17(1)土地定级技术路线17(2)土地估价技术路线173、基准地价更新外业调查介绍184、基准地价更新内业测算流程19(1)工作底图及定级范围的确定19(2)地价定义19(3)土地定级21(4)土地估价215、基准地价更新成果及变化比较24一、景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地定级与基准地价更新测算成果表1-1 景洪市城市规划区土地定级与基准地价建议值名称定级类型土地类型商服用地定级住宅用地定级工业用地定级景洪市土地级别元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩土地级别元/ M2万元/亩级3125208.332145143.00工业规划限制区-级2380158.671568104.53级48732.47级1692112.80109673.07级44629.73级116477.6081054.00级34723.13级68045.3350833.87级29719.80低丘缓坡商服用地住宅用地工业用地元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩天河项目区68045.3350833.8728519.00 景大项目区68045.3350833.8727618.40 光华项目区68045.3350833.8728519.00 路南山项目区68045.3350833.8727018.00 表1-2 公共服务项目用地社会经济效应趋同用途表趋同用途商服用途住宅用途工业用途公共服务项目用地分类营业类公共服务项目用地：医疗卫生用地、文化设施用地、体育用地；办公类公共服务项目用地：机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地；基础设施类公共服务项目用地：公用设施用地、公园与绿地、社会福利用地；表1-3 景洪市城市规划区公共服务用途基准地价测算结果汇总表用途级别营业类公共服务用途办公类公共服务用途基础设施类公共服务用途元/万元/亩元/万元/亩元/万元/亩级2501166.73 1713114.20 53935.93 级1931128.73 128285.47 51634.40 级139993.27 92461.60 47431.60 级97364.87 68745.80 36824.53 级59339.53 45230.13 31621.07 表1-4 景洪市城市规划区各定级类型土地级别分布范围及面积表定级类型土地级别面积（公顷）主要分布范围商服用地定级级578.53东以澜沧江为界；南以勐海路为界；西以王震路为界；北至景洪大桥、以勐泐大道北段、宣慰大道西段为界的区域。级1162.21澜沧江以北：北至景洪大桥；东以澜沧江路为界；南至告庄西双景；西以澜沧江为界。澜沧江以南：北至景洪大桥包含市一中、州一中、军分区、职业技术学校；南边以山水云天小区、世纪金源为界；西边以勐海路西段为界包括盛世华府小区等周边区域。级2309.23澜沧江以北：澜沧江路至规划环城路之间区域、包括州烟草公司、昆曼运输公司市交警支队、市邮电局、市农业局等澜沧江以南：万达度假区、曼回索、么龙路两侧、机场高速东侧、紫金花园、嘎洒、菩提大道、曼弄枫、曼景法等周边区域。 级3551.51澜沧江以北：规划景打路至规划环城路之间区域、包括省农垦总局第一职工医院等区域以及西景线两侧建成区。澜沧江以南：清泉路两侧、俊都、万达主题乐园、机场片区、曼回粉、大佛寺、曼贺纳、雨林澜山等周边区域。级4752.45除-级区域外的定级范围内其他区域住宅用地定级级1225东以澜沧江为界；南以流沙河为界；西以勐海路为界；北至景洪大桥、以勐泐大道北段、宣慰大道西段为界包括市一中、州一中、军分区、职业技术学校的区域。级1261.58澜沧江以北：北至市农垦医院；东以澜沧江路为界；南至；告庄西双景；西以澜沧江为界。澜沧江以南：北至乾龙房地产；南边以雨林大道为界；西至紫金花园、龙泽园小区版纳职业技术学院等周边区域。级3094.11澜沧江以北：澜沧江路至规划环城路之间区域、包括州烟草公司、昆曼运输公司市交警支队、市邮电局、市农业局等澜沧江以南：俊都、万达度假区、曼回索、曼阿线两侧、流沙河流经区域、机场高速两侧、嘎洒、菩提大道、曼弄枫、曼景法、雨林澜山等周边区域。 级2288.42澜沧江以北：规划景打路至规划环城路之间区域、包括省农垦总局第一职工医院等区域以及西景线两侧建成区。澜沧江以南：清泉路北侧、万达主题乐园、曼沙村、175县道西侧、曼西、曼真、曼回粉、大佛寺、曼贺纳等周边区域。级4485.04除-级区域外的定级范围内其他区域工业用地定级规划限制区714.64北以庄洪路为界；东以勐海路东段为界；南以勐海路中段为界；西以民航路为界；另包括告庄西双景片区、世纪金源片区、万达度假区级919.38澜沧江以北：北至是农垦医院；东以景亮路为界；南至曼斗；西以澜沧江为界。澜沧江以南：东以澜沧江为界；北至景洪大桥包含市一中、州一中、军分区、职业技术学校；南至山水云天小区版纳佛教协会；西边以勐海路西段为界包括南春车市、盛世华府小区等周边区域。级3463.57澜沧江以北：景亮路至澜沧江路之间区域、包括曼各路、景勉路、港口路、团山老寨等澜沧江以南：曼回索、曼阿线两侧、流沙河流经区域、机场片区、嘎洒、曼弄枫、曼景法等周边区域。级2465.60澜沧江以北：澜沧江路至规划景打路之间区域、包括省农垦总局第一职工医院、州烟草公司、昆曼运输公司、市交警支队、市邮电局、市农业局等区域以及西景线两侧建成区。澜沧江以南：清泉路两侧侧、俊都、万达主题乐园、175县道西侧、曼景栋、曼西、曼真、曼回粉、大佛寺、曼贺纳、雨林澜山等周边区域。级4790.92除规划限制区和-级区域外的定级范围内其他区域表1-5 景洪市橄榄坝（勐罕、景哈）土地定级与基准地价建议值名称定级类型土地类型商服用地住宅用地公共服务项目用地工业用地橄榄坝土地级别元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩级89559.6761836.13450 30.0042328.20级57038.0046426.6735823.8733722.47级38225.4731821.26729819.8728118.73表1-6 景洪市橄榄坝（勐罕、景哈）土地综合定级土地级别分布范围及面积表定级类型土地级别面积（公顷）主要分布范围综合定级级212.33镇卫生院、农场医院、龙凤大酒店、傣族园大门、勐罕镇政府、勐罕镇中学、景哈中学、景哈镇政府、景哈幼儿园等周边区域级715.57德馨把、菩提岛度假酒店、曼嘎村、傣族园、曼洪完小、曼光等周边区域级534.99除-级区域外的定级范围内其他区域表1-7 景洪市勐养镇集镇规划区土地定级与基准地价建议值名称定级类型土地类型商服用地住宅用地公共服务项目用地工业用地勐养镇土地级别元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩级75650.4060035.3343328.8740727.13级49533.0042325.0034122.7332121.40级33222.1330120.0728218.8026517.67表1-8 景洪市勐养镇土地综合定级土地级别分布范围及面积表定级类型土地级别面积（公顷）主要分布范围综合定级级186.21高速收费站、国土所、中心小学、七彩国际、财富广场、景洪三中、勐养镇人民政府、客运站、农场公租房等周边区域级747.28曼介去、小勐养收费站以北、兰磨线及小磨高速公路等周边区域级805.88包括曼纳庄、榕树农场、曼景坎、曼庄等定级范围内除级、级范围以外的区域表1-9 景洪市勐龙镇集镇规划区土地定级与基准地价建议值名称定级类型土地类型商服用地住宅用地公共服务项目用地工业用地勐龙镇土地级别元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩级64843.2045030.0039926.6037525.00级38725.8035123.4030720.4728919.27级30020.0026517.6724816.5323315.53表1-10 景洪市勐龙镇集镇规划区土地综合定级土地级别分布范围及面积表定级类型土地级别面积（公顷）主要分布范围综合定级级60.55布朗路、勐龙街、卫生院、敏捷幼儿园、镇政府、派出所、万客隆超市、农贸市场、水管站等区域级137.62烈士陵园、景尖村、允大公路两侧等区域级405.79包括勐龙中心小学、景洪二中等区域定级范围内除级、级范围以外的区域表1-11 景洪市普文镇土地定级与基准地价建议值名称定级类型土地类型商服用地住宅用地公共服务用途工业用地普文镇土地级别元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩级60040.0043629.0737725.1335523.67级37825.2033522.3328619.0726917.93级27518.3324216.1322715.1321314.20表1-12 景洪市普文镇集镇规划区土地综合定级土地级别分布范围及面积表定级类型土地级别面积（公顷）主要分布范围综合定级级59.36镇政府、卫生院、普文中心学校、农贸市场、客运站、普文酒店、水管站等区域级343.06城子村、四季花城、敬老院、普文农场、普文茶厂等区域级1912.48包括昆磨高速两侧等区域定级范围内除级、级范围以外的区域表1-13 景洪市大渡岗乡土地定级与基准地价建议值名称定级类型土地类型商业用地住宅用地公共服务用途工业用地大渡岗乡土地级别元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩级56237.47 411 27.3936324.2034122.73级36524.33 320 21.31 27218.13 25617.07 级27018.00 228 15.20 21314.20 20013.33 表1-14 景洪市大渡岗乡集镇规划区土地综合定级土地级别分布范围及面积表定级类型土地级别面积（公顷）主要分布范围综合定级级52.82乡政府、大渡岗中学、大渡岗中心学校、农贸市场、客运站、茶厂医院、大渡岗农场、邮政所等区域级217.63大渡岗茶厂、华利山庄、茶园宾馆等区域级190.22定级范围内除级、级范围以外的区域表1-15 景洪市景讷乡土地定级与基准地价建议值名称定级类型土地类型商服用地住宅用地公共服务项目用地工业用地景讷乡土地级别元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩级500 33.33 405 27.00 348 23.23 327 21.80 级358 23.87 318 21.20 257 17.14 242 16.13 级262 17.47 212 14.13 198 13.22 186 12.43 表1-16 景洪市景讷乡集镇规划区土地综合定级土地级别分布范围及面积表定级类型土地级别面积（公顷）主要分布范围综合定级级75.37乡政府、客运站、卫生院、国土所、小学、中学、文体广场、家和超市、心联心超市等区域级225.83曼盖、曼窝等区域级275.17定级范围内除级、级范围以外的区域表1-17 景洪市基诺乡土地定级与基准地价建议值名称定级类型土地类型商服用地住宅用地公共服务用途工业用地基诺乡土地级别元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩级48232.1340026.67342 22.80 32121.40级35023.3331521.00251 16.73 236 15.73 级25517.00205 13.67 192 12.80 180 12.00 表1-18 景洪市基诺乡集镇规划区土地综合定级土地级别分布范围及面积表定级类型土地级别面积（公顷）主要分布范围综合定级级23.97乡政府、客运站、卫生院、国土所、文化广场、信用社、林业站、变电站等区域级51.49茶厂、基诺民族小学、基诺中学、幼儿园等区域级48.93定级范围内除级、级范围以外的区域表1-19 景洪市勐旺乡土地定级与基准地价建议值名称定级类型土地类型商服用地住宅用地公共服务用途工业用地勐旺乡土地级别元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩元/ M2万元/亩级475 31.67 380 25.33 336 22.40 316 21.07 级312 20.80 261 17.40 245 16.33 230 15.33 表1-20 景洪市勐旺乡集镇规划区土地综合定级土地级别分布范围及面积表定级类型土地级别面积（公顷）主要分布范围综合定级级61.10乡政府、卫生院、文化站、派出所、农贸市场、勐旺中学、南方电网等区域级177.15定级范围内除级范围以外的区域二、景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地定级与基准地价更新测算成果的说明1、项目组织和开展情况根据国土资源部、省、市政府的要求，在景洪市市委、市政府的直接领导和有关部门的大力支持配合下，景洪市国土资源局、云南优化不动产评估咨询有限公司于2017年4月共同组成相关课题组，开展了景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地定级与基准地价更新测算工作。 课题组自2017年4月开始，经过组织、技术准备、技术方案确定、资料收集、整理、测算、图件编制、报告撰写等工作，于2017年8月提交了初步成果，历时4个月。期间西双版纳州国土资源局和景洪市国土资源局多次举行的基准地价初步成果意见征询会，提出了很多有针对性、发展性并与实际情况紧密相结合的宝贵意见和建议，作业单位对此进行调整和完善，包括景洪市城市规划区及各乡镇的级别价格、级别面及定级范围的调整。于2017年9月底再次提交最终修改的成果，2017年11月底进行听证评审，根据与会听证代表相关建议和意见进行了调整，现为修改完善后的成果。2、基准地价更新的技术路线(1)土地定级技术路线根据城镇土地分等定级规程的要求，我们确定在本次土地级别评定工作中，采用“因素分值和级差收益测算（市场价格定级方法）”的技术路线，其中定级单元划分、分值计算、土地级初步划分采用“坐标网点综合分值法”，运用地理信息系统技术在微机中完成；土地级差收益测算用线性模型或非线性模型在微机中完成。(2)土地估价技术路线根据城镇土地估价规程要求，基准地价的评估和更新可采用三种技术途径：1、以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考测算；2、以土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础），以市场交易地价资料为依据测算。3、以土地定级或均质地域为基础，利用标准宗地价格（标定地价）或地价指数更新基准地价。在土地定级的基础上，利用土地收益资料测算土地级基准地价；又利用不同类型的市场交易资料，测算各用地类型的基准地价。在具体测算过程中尽量做到运算的规范化，并采用微机技术，应用自行编制的“CPR城镇土地定级估价信息系统”软件运算，为今后进一步运用提供条件。景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）基准地价更新工作程序框图划定工作范围搜集基础资料、图件编制工作底图划分网格（定级单元）选择定级因素、因子因素、因子量化分类调查地价地租计算单元因素分值确定调查样点分布单元分值汇总实地调查交易调查统计调查初步划分土地级别调查数据标准化处理统计调查、市场调查分级分类地价确定分类测算土地级差收益制作基准地价图土地级别界线调整、确定编制基准地价修正系数表编绘土地级别图建立基准地价体系表编写土地定级和基准地价更新报告3、基准地价更新外业调查介绍本次基准地价更新外业调查土地定级部分收集了住建局、教育局、统计局、卫生局等13个部门相关资料；土地估价部分收集了评价区内商服企业、工业企业最近三年的用地效益资料(包括利润、固定资产、流动资金、工资总额、生产面积或营业面积等)以及景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）的铺面出租资料(包括租金、房屋结构、成新度、使用面积、上交税费、房屋重置价、楼层数等)。4、基准地价更新内业测算流程(1)工作底图及定级范围的确定本次景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）以卫星影像图作为本次更新测算的工作底图，均以总体规划确定的规划范围为基础。最后确定：景洪市城市规划区定级范围为119.20平方公里，橄榄坝（勐罕、景哈）集镇规划区定级范围为14.63平方公里；勐养镇集镇规划区定级范围为17.39平方公里；勐龙镇集镇规划区定级范围为6.04平方公里；普文镇集镇规划区定级范围为23.15平方公里；大渡岗乡集镇规划区定级范围为4.61平方公里；景讷乡集镇规划区定级范围为5.76平方公里；基诺乡集镇规划区定级范围为1.24平方公里；勐旺乡集镇规划区定级范围为2.4平方公里。(2)地价定义估价基准日： 2018年1月1日土地还原利率 景洪市城市规划区：商服用地：8.25% 住宅用地及公共管理与公共服务用地：8.0% 工业用地：7.8% 橄榄坝（勐罕、景哈）、勐养镇、勐龙镇、普文镇、大渡岗乡、景讷乡、基诺乡、勐旺乡： 商服用地：7.5% 住宅用地及公共管理与公共服务用地：7.5% 工业用地：7.5% 景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地法定最高使用年期根据1990年5月19日国务院发布实施中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例（即国务院55号令）第12条规定，土地使用权出让的最高年限按用途分别为：商服土地使用权最高出让年期：40年 住宅土地使用权最高出让年期：70年 工业土地使用权最高出让年期：50年 土地开发程度景洪市城市规划区： 商服、住宅用地-级区域“五通一平”（通供水，通排水，通电，通讯，通路，宗地内场平）；级区域“四通一平”（通供水，通电，通讯，通路，宗地内场平）；级区域“三通一平”（通电，通讯，通路，宗地内场平）；级区域“三通”（通电，通讯，通路）。 工业用地工业规划限制区域不宜布置工业用地，级区域“五通一平”（通供水，通排水，通电，通讯，通路，宗地内场平）；级区域“四通一平”（通供水，通电，通讯，通路，宗地内场平）；级区域“三通一平”（通电，通讯，通路，宗地内场平）；级区域“三通”（通电，通讯，通路）。 景洪市天河、景大、光华、路南山低丘缓坡项目区区域“三通”（通电，通讯，通路）。橄榄坝（勐罕、景哈）、勐养镇、勐龙镇、普文镇、大渡岗乡、景讷乡、基诺乡、勐旺乡：级区域”五通一平”（通供水，通排水，通电，通讯，通路，宗地内场平）；级区域“三通一平”（通电，通讯，通路，宗地内场平）；级区域“三通”（通电，通讯，通路）。容积率参考规划平均容积率，确定本次各类用地平均容积率为：景洪市城市规划区：商服用地平均容积率：2.0住宅用地平均容积率：2.5工业用地平均容积率：1.0橄榄坝（勐罕、景哈）、勐养镇、勐龙镇、普文镇、大渡岗乡、景讷乡、基诺乡、勐旺乡：商服用地平均容积率：1.4住宅用地平均容积率：1.2工业用地平均容积率：1.0土地利用状况有偿使用（出让，租赁，作价入股），无他项权利限制下的土地使用权价格。(3)土地定级土地定级因素选择及各因素权重的确定根据城镇土地分等定级规程4.2.3条规定，“城镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合评价值的差异划分土地级。分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按分类评价值的差异划分土地级；分类定级包括商服用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等”。“城区非农业人口五十万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级，其它城镇宜进行综合定级，必要时可同时进行分类定级”。根据景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）实际情况及有关部门要求，在此次更新中，我们对景洪市城市规划区进行分类定级，勐养镇等九个乡（镇）进行综合定级。权重的确定方法主要有特尔菲测定法、因素成对比较法和层次分析法。我们确定采用特尔菲测定法来确定景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地定级因素的权重。 (4)土地估价商服用地基准地价的测算针对景洪市城市规划区及勐养镇等九个乡（镇）铺面出租资料，会同有关部门进行了认真的校核、整理、分析、综合，剔除了数据不全的、存在问题的异常样本。利用指数模型法测算景洪市城市规划区-级、勐养镇等九个乡（镇）级商服用地基准地价可用指数模型来测算土地级和土地区段的商服用地基准地价。这种模型测算地价的步骤是：第一步：根据土地定级和租赁样点土地收益测算的成果，确定各土地级、土地区段的平均单元总分值、样点平均土地收益、土地质量指数；第二步：将土地级、土地区段的样点平均土地收益(Y)和土地质量指数(Xi)，代入指数模型，利用回归方法，求解出常数和土地收益级差系数()；第三步：对求解出的参数值(、)进行经济意义和相关性检验；第四步：利用经检验合格的参数(、)写出测算收益的回归方程，将各土地级、土地区段的土地质量指数代入模型，计算出各土地级、土地区段的土地收益预测值；第五步：根据土地还原率和最高出让年限，计算出各土地级、土地区段的商服用地所有权地价和最高年期使用权出让地价。住宅用地基准地价测算（1）景洪市住宅用地基准地价测算：-住宅用地基准地价可利用房屋买卖、商品房出售、土地使用权出让、转让等土地交易资料进行测算。从景洪市城市规划区外业资料收集的实际情况来看，主要有土地使用权出让资料。将所有的样点资料分别进行编号，在工作底图上标注其位置，在“CPR城镇土地定级估价信息系统”软件中，自动检索样本所在的土地级。利用样点地价平均法测算住宅用地基准地价。而-级由于分布在城市近郊区，没有相关的交易案例，但定级单元格分值反映了土地质量的差异，单元格分值与地价存在某种规律。样点地价与所在定级单元作用分存在一定的关系，将样点所在定级单元的地价与分值进行匹配，进行单元综合分值与单元内样点地价平均值进行回归分析。城镇土地估价规程推荐指数模型、多元线性模型、生产函数模型、分级回归模型、算术平均模型进行地价与土地条件的关系予以确定。在这五个模型之中，指数模型主要适用于地价或土地收益和土地级别已知的情况下测算基准地价。 通过反复试算，采用多种模型拟合，由此建立样点地价与单元格分值的公式。测算其它级别基准地价。（2）勐养镇等九个乡（镇）住宅用地基准地价的测算：住宅用地基准地价可利用房屋买卖、土地使用权出让等土地交易资料进行测算。从勐养镇等九个乡（镇）外业资料收集的实际情况来看无上述资料。根据城镇土地估价规程4.5.4.1中第二条：没有交易价资料或交易价格资料较少、达不到估价规程测算要求的区域或级别的基准地价评估。缺乏交易资料的区域或级别，基准地价评估采用比较法、比例系数法或系数修正法进行。评估程序为： A. 对已评估出基准地价的区域或级别，建立地价与影响价格的土地条件对照表； B. 将没有交易资料或数量不足的区域或级别，进行土地条件调查和量化； C. 比较待估价区域或级别同有地价区域或级别的接近程度，估算其基准地价； D. 因素差异大的区域，在比较基础上，采用系数修订法估算区域基准地价；E. 通过确定各种用途基准地价在不同区域或级别内的比例关系，估算出其它用途的基准地价。样点少的区域以级别分值为依据评估基准地价。土地价格是土地使用价值的货币表现，而土地使用价值是土地各种条件的具体体现。土地条件好，土地使用价值高，土地价格相应高。在正常和完善的土地市场条件下，土地价格与土地使用价值保持相一致。所以，我们可以根据土地条件差异，采用比较法、系数修正法评估基准地价。对已评估出基准地价的级别，建立地价与影响地价的土地条件对照表；将没有交易资料或数量不足的级别，进行土地条件调查和量化；比较待估价级别同有地价级别的接近程度，采用系数修正法评估基准地价。由于小城镇或集镇基准地价评估一般是先定级后估价，所以每一级别的平均分值即土地条件的差异情况，比较级别分值确定修正系数，从而评估出未知级别的基准地价。勐养镇等九个乡（镇）采用成本法测算末级住宅用地基准地价。成本逼近法所应用的基本原理是生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理。成本逼近法的计算公式土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益) （1区位修正系数）年期修正系数勐养镇等九个乡（镇）根据测算出的住宅用地级地价，利用每一级别的平均分值即土地条件的差异情况，比较级别平均单元分值确定修正系数，评估出-级的基准地价。工业用地基准地价的测算景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）工业用地缺乏经营用地资料、或经济效益资料少于近期连续两年的，或数据明显失真，或亏损、或其它数据不齐全，或有利润但每平方米土地上的利润额很少，最后得到的有效样本极少，因此不能用级差收益测算公式从工业企业用地效益样点中正常剥离出工业用地地价。根据景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地定级成果，及当地相关文件可确定取得土地的各项成本，可以采用成本逼近法测算工业用地基准地价。5、基准地价更新成果变化比较景洪市城市规划区上一轮城镇土地定级与基准地价测算工作是在2015年初完成的，一共划分了5个土地级别。根据景洪市城市规划区经济及社会的发展现状，本次景洪市城市规划区的定级范围进行适当调整，一共划分了5个土地级别。现将两轮基准地价测算结果汇总于“景洪市城市规划区基准地价结果汇总表”。表2-1 景洪市城市规划区基准地价结果汇总表 注：“平均增长率”为“环比增长率”级别年度商服用地住宅用地工业用地级2018年3125 2145 规划限制区-2015年30522088-差值73 57 -平均增长率0.79%0.90%-级2018年2380 1568 级487 2015年23201524490差值60 44 -3 平均增长率0.85%0.95%-0.20%级2018年1692 1096 级446 2015年16501060449差值42 36 -3 平均增长率0.84%1.12%-0.22%级2018年1164 810 级347 2015年1130 780 356 差值34 30 -9 平均增长率0.99%1.27%-0.85%级2018年680 508 级297 2015年850 542 309 差值-170 -34 -12 平均增长率-7.17%-2.14%-1.31%注：P=a(1+r)3(P:2018年价格、a：2015年价格、r：平均增长率)经过比较分析，可以看出：商服用地：级增长73元/平方米，年均上浮率为0.79%；级增长60元/平方米，年均上浮率为0.85%；级增长42元/平方米，年均上浮率为0.84%；级增长长34元/平方米，年均上浮率为0.99%，级下调170元/平方米，年均下浮率为7.17%。住宅用地：级增长57元/平方米，年均上浮率为0.90%；级增长44元/平方米，年均上浮率为0.95%；级增长36元/平方米，年均上浮率为1.12%；级增长长30元/平方米，年均上浮率为1.27%，级下调34元/平方米，年均下浮率为2.14%。工业用地：工业规划限制区域不宜布置工业用地，级下调3元/平方米，年均下浮率为0.20%；级下调3元/平方米，年均下浮率为0.22%；级下调9元/平方米，年均下浮率为0.85%；级下调12元/平方米，年均下浮率为1.31%。橄榄坝（勐罕、景哈）镇：橄榄坝（勐罕、景哈）集镇规划区上一轮城镇土地定级与基准地价测算工作是在2015年完成的，一共划分了3个土地级别。根据橄榄坝（勐罕、景哈）集镇规划区经济及社会的发展现状，本次橄榄坝（勐罕、景哈）集镇规划区的定级范围适当调整，一共划分了3个土地级别。现将两轮基准地价测算结果汇总于“橄榄坝（勐罕、景哈）集镇规划区基准地价结果汇总表”。 表2-2 橄榄坝（勐罕、景哈）集镇规划区基准地价结果汇总表 注：“平均增长率”为“环比增长率”土地级别年度商服用地住宅用地工业用地级2018年895 618 423 2015年845580390差值50.00 38.00 33.00 平均增长率1.93%2.14%2.74%级2018年570 464 337 2015年530437330差值40.00 27.00 7.00 平均增长率2.45%2.02%0.70%级2018年382 318 281 2015年350293253差值32.00 25.00 28.00 平均增长率2.96%2.77%3.56%注：P=a(1+r)3(P:2018年价格、a：2015年价格、r：平均增长率)经过比较分析，可以看出：商服用地：级增长50元/平方米，年均上浮率为1.93%；级增长40元/平方米，年均上浮率为2.45%；级增长32元/平方米，年均上浮率为2.96%。住宅用地：级增长38元/平方米，年均上浮率为2.14%；级增长27元/平方米， 年均上浮率为2.02%；级增长25元/平方米，年均上浮率为2.77%。工业用地：级增长33元/平方米，年均上浮率为2.74%；级增长7元/平方米，年均上浮率为0.70%；级增长28元/平方米，年均上浮率为3.56%。勐养镇：勐养镇集镇规划区上一轮城镇土地定级与基准地价测算工作是在2015年完成的，一共划分了3个土地级别。根据勐养镇集镇规划区经济及社会的发展现状，本次勐养镇集镇规划区的定级范围适当调整，一共划分了3个土地级别。现将两轮基准地价测算结果汇总于“勐养镇集镇规划区基准地价结果汇总表”。表2-3 勐养镇集镇规划区基准地价结果汇总表 注：“平均增长率”为“环比增长率”土地级别年度商服用地住宅用地工业用地级2018年756 600 407 2015年715576370差值41.00 24.00 37.00 平均增长率1.88%1.37%3.23%级2018年495 423 321 2015年460395311差值35.00 28.00 10.00 平均增长率2.47%2.31%1.06%级2018年332 301 265 2015年298265233差值34.00 36.00 32.00 平均增长率3.67%4.34%4.38%注：P=a(1+r)3(P:2018年价格、a：2015年价格、r：平均增长率)经过比较分析，可以看出：商服用地：级增长41元/平方米，年均上浮率为1.88%；级增长35元/平方米，年均上浮率为2.47%；级增长34元/平方米，年均上浮率为3.67%。住宅用地：级增长24元/平方米，年均上浮率为1.37%；级增长28元/平方米，年均上浮率为2.31%；级增长36元/平方米，年均上浮率为4.34%。工业用地：级增长37元/平方米，年均上浮率为3.23%；级增长10元/平方米，年均上浮率为1.06%；级增长32元/平方米，年均上浮率为4.38%。勐龙镇：勐龙镇集镇规划区上一轮城镇土地定级与基准地价测算工作是在2015年完成的，一共划分了3个土地级别。根据勐龙镇集镇规划区经济及社会的发展现状，本次勐龙镇集镇规划区的定级范围适当调整，一共划分了3个土地级别。现将两轮基准地价测算结果汇总于“勐龙镇集镇规划区基准地价结果汇总表”。表2-4 勐龙镇集镇规划区基准地价结果汇总表 注：“平均增长率”为“环比增长率”级别年度商服用地住宅用地工业用地级2018年6484503752015年620430352差值282023平均增长率1.48%1.53%2.13%级2018年3873512892015年370336269差值171520平均增长率1.51%1.47%2.42%级2018年3002652332015年284258227差值1676平均增长率1.84%0.90%0.87%注：P=a(1+r)3(P:2018年价格、a：2015年价格、r：平均增长率)经过比较分析，可以看出：商服用地：级增长28元/平方米，年均增长率为1.48%；级增长20元/平方米，年均增长率为1.53%；级增长23元/平方米，年均增长率为2.13%。住宅用地：级增长17元/平方米，年均增长率为1.51%；级增长15元/平方米，年均增长率为1.47%；级增长20元/平方米，年均增长率为2.42%。工业用地：级增长16元/平方米，年均增长率为1.84%；级增长7元/平方米，年