（管理科学与工程专业论文）开发区土地集约利用评价模型及其应用研究.pdf

开发区土地集约利用评价模型及其应用研究 摘要 本文首先对国内外土地集约利用的研究做了综述。城市用地的集约利用虽 然没有得出一个统一的定义，但却对土地集约利用的内涵达成了几点共识。在 对土地集约利用内涵的研究上进行了分析总结，得出了开发区土地集约利用的 内涵。 在对开发区进行土地集约利用评价时，介绍了国土资源部推荐的评价模型， 并指出该模型的不完备之处是缺少了土地集约利用约束指标和土地集约利用发 展指标。在推荐模型的基础上，进行指标的增加和指标结构调整，设计了新的 五大类指标共十八个单项指标的评价指标体系。 最后，选择安庆长江大桥经济开发区进行了新的模型评价，并和国土资源 部推荐的评价模型进行了对比分析。新模型更能全面反映开发区土地集约利用 状况，所包含的指标内容也更为丰富，并具有动态评价性，评价结果也更符合 开发区的实际状况和未来发展要求。 关键词：开发区；土地集约利用；特尔斐法；评价模型 t h ee v a l u a t i o nm o d e lo fi n t e n s i v el a n du s ea n di t s a p p l i c a t i o nr e s e a r c hi nd e v e l o p m e n tz o n e a b s t r a c t f i r s t l y ，i n t e n s i v eu s eo fl a n da th o m ea n da b r o a dt od or e s e a r c ha r er e v i e w e d a l t h o u g ht h ei n t e n s i v eu s eo fu r b a nl a n dd i dn o tr e a c hau n i f i e dd e f i n i t i o n b u tt h e m e a n i n g o ft h ei n t e n s i v eu s eo fl a n d f o l l o w i n gp o i n t s o fc o n s e n s u s r e a c h e d i n t e n s i v el a n du s ei nt h ec o n t e n to ft h e s t u d yw e r ea n a l y z e d a n d s u m m a r i z e d i n t e n s i v el a n du s ez o n eo b t a i n e dt h ec o n t e n t i nt h ei n t e n s i v eu s eo fl a n de v a l u a t i o nz o n e t h ei n t r o d u c t i o no ft h el a n da n d n a t u r a lr e s o u r c e sr e c o m m e n d e de v a l u a t i o nm o d e l a n dp o i n t e do u tt h a tt h em o d e l i n a d e q u a c i e si st h el a c ko fb i n d i n gt a r g e t si n t e n s i v eu s eo fl a n da n dl a n di n t e n s i v e u s eo fd e v e l o p m e n ti n d i c a t o r s i nt h er e c o m m e n d e dm o d e lb a s e do nt h ei n c r e a s ef o r t h ei n d i c a t o r sa n dt a r g e t sf o rr e s t r u c t u r i n g d e s i g n e dan e wt o p - f i v e g o a lo fl8 i n d i c a t o r so fe v a l u a t i o ni n d e xs y s t e m f i n a l l y , s e l e c tt h ea n q i n gy a n g t z eb r i d g e e c o n o m i cd e v e l o p m e n tz o n e ，an e w m o d e lf o re v a l u a t i o na n dr e c o m m e n d a t i o no ft h ee v a l u a t i o nm o d e la n dm l rw e r e c o m p a r e d d e v e l o p m e n to fn e wm o d e lc a nf u l l yr e f l e c tt h ei n t e n s i v eu s eo fl a n d s t a t u si n d i c a t o r si n c l u d e dm o r ec o n t e n tr i c ha n dd y n a m i ce v a l u a t i o n ，e v a l u a t i o n r e s u l t sa r em o r ei n l i n ew i t ht h ea c t u a ls t a t eo fd e v e l o p m e n tz o n e sa n df u t u r e d e v e l o p m e n tr e q u i r e m e n t s k e yw o r d s ：d e v e l o p m e n tz o n e ；i n t e n s i v eu s eo fl a n d ；d e l p h im e t h o d ；e v a l u a t i o n m o d e l ； 图目录 图3 1 安庆长江大桥经济开发区近三年发展业绩示意图1 2 图3 2 开发区土地利用现状构成图按土地利用类型划分1 5 图3 3 开发区已建成城镇建设用地结构图1 5 图3 4 安庆长江大桥经济开发区供地类型结构图1 6 图3 5 开发区代表企业土地利用图1 9 图3 6 开发区主导产业建设强度对比图2 0 图3 7 开发区主导产业用地效益对比图2 1 表格 目录 表2 1 集约度评价表8 表2 1 开发区土地集约利用评价指标表1 1 表3 1 安庆长江大桥经济开发区近三年发展业绩一览表1 2 表3 2 开发区土地利用状况统计表一按土地利用类型划分1 4 表3 3 安庆长江大桥经济开发区已建成城镇建设用地构成表1 5 表3 - 4 安庆长江大桥经济开发区供地类型结构表1 6 表3 5 开发区土地利用状况统计表按土地供应方式划分1 7 表3 - 6 安庆长江大桥经济开发区近3 年供地情况统计表1 8 表3 7 开发区代表企业情况统计表1 8 表3 8 安庆长江大桥经济开发区建筑工程状况统计表2 0 表3 9 开发区土地市场化供应情况统计表2 2 表3 1 0 安庆长江大桥经济开发区土地集约利用潜力汇总表2 5 表4 1 安庆长江大桥经济开发区集约程度评价指标体系2 8 表4 2 安庆长江大桥经济开发区土地集约程度评价指标权重表3 1 表4 3 开发区土地集约利用程度评价指标理想值汇总表3 3 表4 4 安庆长江大桥经济开发区土地集约利用程度评价结果3 7 表4 5 开发区土地集约利用评价指标权重表3 8 表4 6 开发区土地集约利用评价指标汇总表3 9 表4 7 开发区土地集约利用度评价表4 0 表4 8 评价模型对比表4 0 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得金壁互些太堂 或其他教育机构的学位或 证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了 明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：赵刚签字日期：2 0 1 0 年4 月2 8 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解金月巴王些态堂有关保留、使用学位论文的规定，有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授 权金胆王些太堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采 用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名： 签字日期： 趁刚 z o f oj 幺抛 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 、 一名：弘印 嵋f 吧 d w 期日字签 ： ： 话编电邮 致谢 本文的研究和撰写是在我的导师方必和副教授的悉心指导下完成的，无论 是论文的选题、研究的方法，还是资料的收集、论文的成稿，方老师都给予了 细心的指导，付出了大量的心血。在此，我谨向导师致以崇高的敬意和衷心的 感谢! 真诚感谢管理学院刘心报老师、江兵老师和刘林老师，在我三年的研究生 活和学习中，他们给了我很多的关心和帮助。同时感谢安庆长江大桥经济开发 区管理委员会，在论文研究过程中提供了宝贵的研究机会和翔实的数据资料。 感谢我的几位师兄师姐以及一个工作室的同学们，他们陪伴我一起走过了 这段丰富而有意义的学习时光，给予我鼓励和帮助。 特别感谢我的家人，感谢他们多年来一如既往的关心、支持和理解。感谢 他们为我所做的一切! 作者：赵刚 2 0 1 0 年4 月2 8 日 1 1 研究背景 第一章绪论 改革开放以来，我国的城市化加速发展，城市规模迅速扩张，建设用地需 求快速上升。随之带来的是全国土地资源的迅速减少，导致了人地矛盾的问题 更加突出。为了解决建设用地需求的增加和耕地保护的矛盾，决定了中国要从 土地粗放利用转向到土地集约的道路上。 2 0 0 6 2 0 0 7 年“国土资源部大调查 项目开展了“开发区土地集约利用潜 力评价”研究，选择了苏州高新技术产业开发区等l0 个开发区进行了试点。这 些试点工作带动了我国城市土地集约利用评价的研究。国土资源部土地资产 管理“十五 计划纲要中确定的“十五 期间土地资产管理主要目标之一， 就是全面提高建设用地的集约利用水平，增加有效供给能力。 2 0 0 8 年下半年，国土资源部启动了国家和省级开发区的土地集约利用评价 工作。根据关于贯彻落实 国务院关于促进节约集约用地的通知) 的通知 ( 国土资发【2 0 0 8 】1 6 号) 、国土资源部关于开展开发区土地集约利用评价工作 的通知( 国土资发 2 0 0 8 】1 4 5 号) 和转发 国土资源部关于开展开发区土地 集约利用评价工作的通知) ( 皖国土资【2 0 0 8 1 7 5 号) ，安庆长江大桥经济开发 区于2 0 0 9 年1 月开始了开发区的土地集约利用评价工作，并委托合肥工业大学 管理学院主持这项评价工作。安庆长江大桥经济开发区是安徽省省级开发区， 对它的评价工作成为了本文的研究基础。 中国社会发展的主题之一就是构建资源集约型社会。但是中国开发区建设 在取得不俗成绩的同时，开发区土地利用中，重扩张轻挖潜、重规模轻效率、 重引资轻规划等问题仍未得到有效解决【l ，2 】。特别是一些较早建设的开发区，随 着中国城市化进程的推进，已经由原来土地利用类型相对简单的“工业集中区 演变为“城市新区 ，成为城市空间结构调整的主要内容和载体【3 4 】。 土地利用不合理，土地潜力发挥不充分等现象迫切需要土地资源的最优化 利用。通过对城市开发区土地集约利用评价工作，建立开发区土地集约利用评 价模型，对促进土地市场的健康发展，提高土地集约利用水平等方面都具有重 要意义。本文正是试图选择合理的土地集约利用评价指标，构筑一个开发区土 地集约利用评价模型，为相同类型的开发区土地利用水平提供一种科学的、可 行的评价依据。希望对我国其他开发区的发展提供有益的借鉴，为开发区的发 展提供可操作的政策建议。 1 2 国内外的研究概况 城市土地集约利用的概念最早来自于大卫李嘉图等古典经济学家在地租 理论中对农业用地的研究，是指在一定面积土地上，集中投入较多的生产资料 和劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积土地上获得高额收入的 一种农业经营方式1 5 】。农业用地的集约用地程度，是由当时的农业技术水平、 农产品的社会需求水平和全社会土地投入评价水平来决定的，也要考虑土地本 身的肥力、地理位置和当地交通运输条件等。 英国经济学家马歇尔提出的边际报酬递减理论后来成为土地集约理论的理 论根据之一。边际报酬递减理论认为在一定的科技条件和若干要素投入量保持 不变的情况下，土地收益随某一投入量不断增加将出现递增到递减的现象哺1 。 边际报酬递减规律这一西方经济学的经典理论指出了土地的合理投入，研究的 是土地最高产出下的集约度。 杜能发表的孤立国同农业和国民经济的关系基于级差地租理论分圈层 确定经营集约化、专业化的布局方法，对农业、工业、商业土地利用布局的研 究具有划时代意义；韦伯发表的工业区位论，对工业用地布局的“区位因素” 做了系统论述，特别是将区位经济分析同集聚规模经济联系起来，为城市土地 利用的微观产业布局提供参考；克里斯塔勒发表的中心地理论着眼于区域 城市分布和城市间的关系，对市场、城市的综合布局与土地利用模式进行阐述 t j o 欧美国家普遍存在地多人少的情况，对于土地集约的利用多集中在产业发 展的方向，研究的是如何最优化的规划布局城市的土地利用。 中国学者以城市土地集约利用内涵界定为基础，围绕土地利用现状及潜力 评价展开研究，不仅提出了适宜不同评价单元的评价层次 $ - 1 6 】，并构建了适合 不同层次的指标体系。 查志强( 2 0 0 2 ) 、成舜( 2 0 0 3 ) 、欧阳安蛟( 2 0 0 2 ) 等曾以国土资源部颁布 的城市土地集约利用潜力评价技术方案为基础，调整设计了评价指标体系 1 7 1 9 】 o 郑新奇( 2 0 0 4 ) 研究了城市土地集约优化配置指标体系与标准，总结了集 约利用评价的集约度模型、用地面积潜力测算模型密度容积率模型、理想值 修正模型。这些指标在具体选取上虽然有差异，但主要涉及的内容还是源自六 个方面：土地开发利用指标、土地利用结构指标、土地利用强度指标、土地投 入产出强度指标、土地监管绩效指标和土地市场运行指标。这六类指标基本覆 盖了土地集约利用的内涵，在具体的中观空间选取上，资料获得和量化指标上 应当有所区别。 针对土地集约利用的评价方法我国学者的研究也有了新的方法应用，除了 2 传统的特尔斐法、层次分析法和聚类分析法外。宋红梅( 2 0 0 7 ) 利用熵值法确 定指标权重，采用综合加权法计算城市土地利用的集约度2 0 1 。刘冬娟( 2 0 0 8 ) 运用灰色系统对工业用地集约度进行了测算2 。李谦( 2 0 0 8 ) 运用a n n 方法 对城市居住用地集约利用水平进行了评价【2 2 1 。 1 3 研究目的和研究意义 1 3 1 研究目的 由于历史和文化的影响，中国的大多数城镇发展都是走的粗放式发展道路， 土地粗放利用，单位土地利用效率不高。经济开发区作为改革开放的城市发展 火车头，走集约用地，土地资源利用效率高的新路子是符合中国新时期国情的。 开发区土地集约利用的研究，对促进土地资源的合理利用与城市建设的可持续 发展，均有着重要意义。本文选择安庆长江大桥经济开发区为研究对象，明确 开发区土地利用现状，确定评价目标和内容，选取合适的评价指标，应用评价 模型进行评价，得出影响开发区土地集约利用和经济发展的主导因素，为安庆 长江大桥经济开发区的土地集约利用与经济发展提出对策，也为同类型城市的 开发区发展提供参考性建议。 1 3 2 研究意义 进行该项研究，目的在于研究安庆长江大桥经济开发区的土地利用情况， 分析出开发区土地集约利用的影响因素，促进开发区土地资源集约利用。 缓解开发区土地供需矛盾 随着开发区工业化进程的加快，开发区存在用地紧张状况。节约和集约利 用土地，盘活存量土地，优化用地结构是缓解土地供需矛盾，提高土地产出水 平，走可持续发展的必由之路。 指导开发区的发展方向 对开发区进行土地集约利用情况调查，提出开发区土地资源利用情况是否 合理，是否充分开发了开发区土地资源的潜力，为开发区的进一步扩区发展提 出政策性建议。开发区土地集约利用评价成果可以用来辅助开展土地变更调查、 土地利用规划、城市发展总体规划的编制和修改，辅助复核土地变更调查、辅 助更新土地利用现状图以及对规划修编成果进行复核。充分发挥开发区总体规 划的“龙头作用，制定科学合理的规划。 为同类型开发区评价研究提供经验和评价模型 总结安庆长江大桥经济开发区的土地集约利用评价经验，探讨新时期开发 区土地集约利用的新思路、新机制，为完善同类型开发区土地管理政策，建立 科学的开发区土地集约利用评价提供评价模型。 1 4 研究内容与研究方法 1 4 1 研究主要内容 本文的研究内容主要有几个方面： ( 1 ) 开发区土地集约利用内涵的定义 城市土地集约利用的内涵丰富而复杂。迄今，国内外学者尚未对城市土地 集约利用的内涵和严格定义达成共识。本文汇总了前人研究，结合研究对象实 际所处的背景，将开发区土地集约利用定义为：特定的时代，特定的人居环境 认识下，一个动态的、相对的概念。它是指在现在和可以预期的未来条件下， 满足开发区发展，使开发区获得最大规模效益基础上，以合理布局、优化用地 结构为前提，通过增加土地投入，改善管理水平等途径，不断提高土地利用效 率，并取得经济、社会和生态三者平衡的效益，并进而带动整个城市的经济和 社会发展。 ( 2 ) 开发区土地集约利用评价指标的选取 安庆长江大桥经济开发区土地集约利用评价工作中，评价指标的选取依照 综合性原则、主导性原则、政策导向性原则、弹性原则、可操作性原则，构建 出一套有效反映开发区土地利用状况的评价指标。 ( 3 ) 开发区土地集约利用评价模型的构建和应用推广 针对开发区现状，建立多指标综合评价模型，综合评价开发区土地集约利 用程度。并将这种评价模型推广到有主导产业的开发区集约利用评价研究中， 提供可借鉴的评价模型。 1 4 2 研究方法 研究采用理论与实证分析相结合、定量与定性分析相结合的研究方法。在 描述、分析和研究过程中，主要采用了归纳法、文献法、特尔菲法等来对开发 区土地集约利用水平进行研究。 归纳法：各地市、各类型的开发区的发展都带有一定的各自的规律性，通 过归纳分析研究的方法，对当前安庆长江大桥经济开发区及其土地集约利用的 基本情况和存在的问题进行归纳总结，得出该开发区的发展规律性。 文献法：大量搜集查阅国内外有关开发区土地集约利用评价的文献和相关 报道，通过分类整理研究，从理论角度对开发区土地集约利用评价指标体系构 建的理论框架进行回顾与分析。 特尔菲法：根据系统的程序，采用实名发表意见的方式。通过多轮次调查 专家对所选指标的权重和理想值发表意见和看法，最后经过归纳修改，汇总成 专家基本一致的指标权重值和理想值，作为评价模型的重要组成部分。 4 第二章开发区土地集约利用概述 2 1 基本概念 2 1 1 开发区的定义与分类 开发区是指经国家或省级政府科学规划论证和严格审批，为吸引外资、发 展高新技术、促进地区经济快速发展而设立的经济区域【2 3 1 。开发区是城市经济 发展和农村城镇城市化化得较有效方式。开发区作为当地工业的聚集地，应当 体现土地利用的集约效应，产生龙头带动城市经济发展的效应。 广义上，开发区分为自由贸易区、出口加工区、综合经济特区、科技工业 园、经济技术开发区、高新技术开发区、保税区等经济区域或政策区域。这些 开发区通过在区域内实行特殊的政策，招商引资，加快开发区经济的发展，最 终带动本地乃至整个区域的经济的发展。开发区具有政策开放、发展自由、高 投入高产出等几个特征。 2 1 2 城市土地集约利用的内涵 城市土地集约利用的概念是从农业土地集约利用借鉴而来，其基本涵义就 是指在土地上增加投入，以获得土地的最高报酬。一般用单位面积土地上的资 本和劳动投入量来衡量土地与资本、劳动的结合程度，即土地利用的集约度。 由于土地利用报酬递减规律的作用，土地利用集约度的提高是有限度的，理论 上，当对土地连续投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减点，即边际收益等 于边际产出时，经营者将不会追加投入，这一临界点就是土地利用的集约边界， 达到了集约边界的土地利用称之为理论上的集约利用。反之，未达到集约边界 的土地利用称之为理论上的粗放利用。 由于城市土地利用的多样性，城市土地集约利用的内涵远比农业土地集约 利用丰富而复杂。迄今，国内外学者尚未对城市土地集约利用的内涵和严格定 义达成共识。概括国内外研究，城市土地集约利用的内涵至少有以下几个层面 的涵义： 1 ) 城市土地集约利用最直观的内涵可理解为土地投入强度以及土地的深度 利用和精细利用。在城市土地进行大量密集的投入，获得大量较高的回报，使 城市土地利用形成有序的开发结构，并获得经济、社会和生态效益兼顾的最佳 土地利用方式。 2 ) 城市土地集约利用以合理的城市布局、优化的城市结构为前提。很多实 例表明，如果城市布局和用地结构不合理，即使投入强度再高，也不能达到最 佳利益效果，反而会出现负效应。 3 ) 城市土地集约利用是动态过程，而不是静态的最终目标。随着生产力和 科技手段的发展，土地利用效率将逐渐提高。因而，土地集约利用的最优化是 一个不断提高的长期目标。 4 ) 城市土地集约利用水平衡量有明显的区域差异性。中国国土广大，城市 的自然条件、经济发展、人文历史和社会现状等条件差异很大。不同性质和功 能的城市其城市土地集约利用评价指标肯定有差异，衡量标准也必然不同。 5 ) 城市土地集约利用程度的判别标准没有最高，只有更高。在不同的历史 时期，对城市人居环境认识的不同，对什么样的土地利用是集约的和最优的， 不同时代的人会有不同的标准。 综合上述各层面的涵义，可以将城市土地集约利用定义为在特定的时代， 特定的人居环境认识下，一个动态的、相对的概念。它是指在现在和可以预期 的未来条件下，满足城市发展，使城市获得最大规模效益基础上，以合理布局、 优化用地结构为前提，通过增加土地投入，改善管理水平等途径，不断提高土 地利用效率，并取得经济、社会和生态三者平衡的效益。 2 1 3 开发区土地集约利用的内涵 城市土地集约利用分为宏观、中观、微观三个层次，宏观层次是对一个城 市整体的土地集约利用，中观层次是针对城市内部区域，微观层次则是针对具 体地块【2 4 , 2 5 】。 根据前述城市土地集约利用内涵和定义，可以将开发区土地集约利用归为 中观层次。将开发区土地集约利用定义为特定的时代，特定的人居环境认识下， 一个动态的、相对的概念。它是指在现在和可以预期的未来条件下，满足开发 区工业和社会发展，使开发区获得很好的规模效益基础上，以合理布局、优化 用地结构为前提，通过增加土地投入、提高土地利用强度、改善管理水平等途 径，不断提高土地利用效率，带动整个城市的经济和社会发展。 2 2 开发区土地集约利用评价方法研究 开发区土地集约利用评价是以土地利用现状调查为基础开展的一项工作， 目的在对开发区土地集约利用程度进行评价，内容包含土地利用状况调查、土 地集约利用程度评价和土地集约利用潜力测算。根据国土资源部关于开展开 发区土地集约利用评价工作的通知( 国土资发【2 0 0 8 】1 4 5 号) ，全国进行了各 开发区的集约利用评价工作，中国开发区的土地集约利用评价工作开始全面展 开。此前，国内学者对开发区的土地集约利用也进行了有成效的研究【2 * j 。 土地集约利用评价先设计一种评价模型，然后确定模型中各指标的权重值 和理想值，再对指标现状值进行测算，最后得出土地集约利用度。其中经常用 到的评价方法有特尔斐法、层次分析法、灰色系统理论和熵值法。 特尔斐法是用书面形式广泛征询专家意见以预测某项专题或某个项目未来 6 发展的方法，又称专家调查法。2 0 世纪6 0 年代，美国兰德公司的o 赫尔默和 n 达尔基在意见表决和汇总评述研究工作中首先提出这个方法。随即得到广泛 应用，并出现了多种改进形式。 层次分析法是美国匹兹堡大学教授萨迪在2 0 世纪7 0 年代中期提出的一种 定性与定量分析相结合的多目标决策分析方法。层次分析法首先将研究对象分 解为一个多层次、多目标的综合指标体系，然后由数名专家对各子目标和指标 进行经验判断，再对这些子目标和指标的整体权重进行排序判断和一致性检验， 最后确立各个子目标和指标的权重。这种方法做到定性分析与定量判断相结合， 大大提高了权重计算的科学性和准确性1 35 1 。 灰色系统理论是我国学者邓聚龙教授于2 0 世纪8 0 年代首创的一种系统科 学理论【36 1 。它主要包括灰色系统建模论、灰色系统控制理论、灰色关联分析方 法和灰色预测方法等。应用灰色系统理论预测可以减少样本小、概率分布不典 型带来的影响1 3 7 j 。 熵是对不确定性的一种度量。从熵值法的物理意义来看，信息熵描述了样 本数据变化速率，在综合评价中由此得到的指标权重描述了指标数值变化的相 对幅度。一般认为，熵值法能够反映出指标信息熵值的效用价值，从计算过程 中不难发现，相对于指标理想值而言，指标值变化越快，得到的指标信息熵就 越小，其效用值越大，指标权重就越大；反正，指标权重就越小。因此，利用 信息熵计算出各指标的权重，能反映各项指标值的差异程度，为综合评价提供 依据1 3 8 j 。 此外，还有人工神经网络方法应用于土地集约利用评价研究中【3 9 , 4 0 】。 2 3 开发区土地集约利用评价模型介绍及分析 目前对开发区进行土地集约利用评价的模型有集约度模型、用地面积潜力 测算模型、用地效益潜力测算模型、理想值修正模型和多目标综合评价模型， 现对这些模型进行介绍。 2 3 1 集约度模型 集约度模型主要应用于开发区土地集约利用总体潜力评价。设开发区评价 指标为u i ，a i 和b i 为该指标在系统临界点的上下限，指标变量的变化对系统有 序度有正功效和负功效，其中正功效使系统有序趋势增加，而负功效则使系统 有序趋势减少。 当指标变量具有正功效时，采用公式2 1 ： ，= 碧 q - 1 ) u a ( u j ) 为指标u i 对系统有序的功效；a 为系统的稳定区域。 7 当指标变量具有负功效时，采用公式2 2 ： u l ( u 0 = 鲁 2 ) 由于评价指标的多样性，一般采用协调度模型求出算术和后进行评价，即 是采用线性加权法对每一个指标功效配以加权系数w i ，则协调度函数表示为公 式2 3 ： c = 彬( 甜。) + ( ：) + + 呢( 蚝) = r v , u ( 材，) ( 2 - 3 ) 公式2 - 3 中形= l 。 对c 值的评价，见表2 1 。 表2 1 集约度评价表 c 0 8 ，1 】 0 6 ，0 8 ) 0 5 ，0 6 ) o 4 ，0 5 ) 0 2 ，0 4 ) 0 , 0 2 ) l 评价语高度集约比较集约基本集约不太集约不集约不协调 集约度模型的优点是构造简单，主要参数是功效值的上、下限值，这直接 决定了评价指标变量的效用，上下限制的选取如果符合开发区的土地利用实际 状况与经济发展实际，则评价结果具有较好的可信度，集约度的评价集划分为 6 个区间段，使集约度的评价结果描述比较易操作，这些都是集约度评价模型 的优点。 但是对功效值的上、下限值a j 和b i ，一般要求采用至少5 年以上的平均数 据作为指标的下限值，这就制约了这套模型的推广度，明显对建区时间短的开 发区不适用。另外评价指标u i 的多样性也制约了该模型的使用，如何选取全面 的、独立的和起主导作用的评价指标u i 关系到评价模型构建的成功与否。评价 指标选择的难度加大了模型的使用难度，对评价指标的选择研究是该模型今后 的研究方向。 2 3 2 用地面积潜力测算模型密度容积率模型 提高开发区建设的容积率，提高土地的使用强度，是在保持耕地不变的情 况下发展经济的有效途径，计算模型为公式2 4 ： s = 墨( 最一互) 昱 ( 2 4 ) 式中：s = 土地利用潜力；s 1 = 现状土地面积；p 2 = 期望容积率；p l = 现状容积率 潜力测算模型的优点是计算简单，相关数据获得可行，对各种类型的开发 区都适用，也克服了集约度模型对开发区建区时间的应用限制，计算出的潜力 值可指导开发区进行以后的土地开发和出让，提高土地使用强度，进而增加开 8 发区的土地集约利用度。而且模型可推广得出建筑密度，投入强度和产出强度 等潜力值，对开发区进行经济效益评价。 潜力测算模型的确定也很明显，就是功能单一，评价指标可选取的多为土 地利用强度指标和土地投入产出指标，进行的评价多是潜力评价，对开发区土 地集约利用的评价明显不够全面，对集约利用的内涵也显示不充分，不能对开 发区进行动态评价，反映集约利用的动态内涵。 2 3 3 用地效益潜力测算模型 用地效益潜力测算模型由公式2 5 和2 6 组成： p = p a s ( 2 5 ) p = p a s x a ( 2 - 6 ) 式中p = 经济产出潜力；p = 单位面积平均利税；a s = 用地面积潜力；a i = 容积 率变化系数。 用地效益潜力测算模型适宜和用地面积潜力测算模型结合使用，使用用地 效益潜力测算模型可以帮助开发区掌控土地出让标准，根据p 值制定出让土地 的最低价，如果当出让价格低于p 时，则表明这块土地的租用比出让更有利可 图，开发区可以将这块土地租赁给企业，收取租金，从而获得比土地出让金更 高的收益。概括地说，p 值起到了土地市场影子价格的作用，从而可以调控开 发区出让土地的速度，将工作重心放在鼓励企业提高土地利用强度上。 用地效益潜力测算模型的缺点在于他不是一个独立完整的模型。p 是该模 型中非常重要的参数。由于开发区所处的区位原因，其基本地价基本处于该市 比较低的水平，所以计算得出的p 值一般偏低，在实际操作中对开发区制定土 地出让标准的帮助有限。 2 3 4 理想值修正模型 理想值修正模型的评价思路是以指标理想值为基础，分值转换，逐级修正， 计算集约度。计算公式见2 7 。 c = 1 0 0 e i - ( u + d + f + f ) 1 0 0 ( 2 7 ) 式中c = 集约度；u = 土地开发修正分；d = 建筑密度修正分；f = 建筑容积率 修正分；f = 其他指标修正分。 理想值修正模型的优点是所需的数据易获得，实际计算可行，各类型开发 区都可采用。 理想值修正模型的缺点是模型评价结果集中在土地利用强度上，所反映的 9 集约利用多是土地利用强度的集约利用，对土地的投入产出这类经济效益指标 没有设计，不能对开发区进行经济性评价。 2 - 3 5 多目标综合评价模型 多目标综合评价模型是目前开发区评价模型中应用最广泛的模型，由于其 指标体系较前述模型丰富，能够比前述模型更准确反映开发区土地集约利用内 涵。目前采用最多的开发区评价模型是国土资源部颁布的开发区土地集约利 用评价规程( 试行) ( 以下简称规程) ，开发区评价模型由三层十四项指标 构成。见表2 2 。 这套评价模型由土地利用状况、用地效益和管理绩效三大指标构成。其中 土地利用状况包含土地开发程度、用地结构状况和土地利用强度指标。用地效 益指工业用地投入产出效益。管理绩效包含土地利用监管绩效和土地供应市场 化程度。模型指标涉及土地开发程度、利用强度、投入产出强度、监管绩效和 市场运行五大类指标。 这五类指标能够反映开发区的整体现状和一般集约利用状况，土地开发程 度揭示开发区的土地开发利用程度，土地开发率反映了开发区在土地一级市场 的运作情况，也就是征集农地为城市建设用地情况，工业用地率反映了工业用 地在规划中所占的比重。开发区由于规划的不同，工业用地率是不一样的，其 集约利用度的实现难度也会有不同。土地利用强度指标包含容积率和建设密度， 容积率的控制强度既受资金和技术的制约，同时也受到工业用地率的影响。工 业用地率低的开发区，其可用工业地块少，那么必然对土地利用强度的追求就 高，其土地利用强度就高；工业用地率少的地块，对土地利用强度的追求就相 对低，土地利用强度低的可能性就高。土地投入产出强度从经济效益上对开发 区集约利用状况进行了评价。而土地监管绩效指标和市场化指标则分别从行政 管理和市场运行角度评价开发区土地集约利用状况。 上述指标没有涉及土地集约的利用约束指标和发展指标，不能很好揭示评 价对象的土地集约利用制约因素和土地利用发展趋势，选取的指标全部为静态 指标。不能很好地体现集约利用内涵的动态性，是这套评价模型的主要不足之 处。 综上述，各种土地集约利用评价模型都有各自的优势和不足，用地面积潜 力测算模型和用地效益潜力测算模型对计算开发区土地潜力，实行内部挖潜， 提高土地利用强度，有很好的评价效果。在对开发区土地集约利用的内涵反映 上，多目标综合评价模型较能准确反映，但缺乏动态指标，没能反应其动态内 涵，所以考虑增加土地集约利用发展指标，调整指标组成结构，建立新评价模 型对开发区开展土地集约利用研究。 1 0 表2 1 开发区土地集约利用评价指标表 目标予目标指标 土地开发率( a 1 1 ) 土地开发程度( a 1 )土地供应率( a 1 2 ) 土地建成率( a 1 3 ) 土地利用用地结构状况( a 2 ) 工业用地率( a 2 1 ) 状况( a ) 综合容积率( a 31 ) 建筑密度( a 3 2 ) 土地利用强度( a 3 ) 工业用地综合容积率( a 3 3 ) 工业用地建筑密度( a 3 4 ) 用地效益工业用地投入产出效 工业用地固定资产投入强度 ( b1 1 ) ( b )益( b 1 ) 工业用地产出强度( b 1 2 ) 土地利用监管绩效 到期项目用地处置率( c 11 ) 管理绩效 ( c 1 )闲置土地处置率( c 1 2 ) ( c ) 土地供应市场化程度土地有偿使用率( c 2 1 ) ( c 2 )土地招拍挂率( c 2 2 ) 第三章安庆长江大桥经济开发区土地利用情况 3 1 开发区概况 安庆长江大桥经济开发区是2 0 0 2 年7 月2 3 日经安徽省人民政府批准设立 的省级开发区，规划面积87 平方公里，规划人口1 06 万人。开发区作为安庆 新城区一部分和未来的城市副中心，一方面承接了安庆市周边便捷交通优势， 正处于接受沿海发达地区产业辐射的有利位置；另一方面又因安庆市区南北中 轴线一一皖河大道纵贯开发区，安庆长江公路大桥北翼引桥、1 0 5 、2 0 6 、3 1 8 国道、安铜公路穿区而过，安庆汽车客运中心座落区内，南距长江仅25 公里， 北距安庆民航机场仅1 公里，又拥有其它区域不可比拟的区位优势。 开发区自建区以来，一直坚持“项目立区、工业强区”的发展战略，积极 推进区内基础设旖建设，经过七年来的滚动发展，开发区内的基础设施建设已 基本完成。经济发展取得长足进步。截至2 0 0 8 年底，开发区工矿仓储企业累计 固定资产投资4 74 l 亿元，2 0 0 8 年完成工业产值4 79 2 亿元。经济发展详见表 3 1 和图3 1 所示。 表3 - 1 安庆长江大桥经济开发区近三年发展业绩一览表 单位：亿元 注：固定资产投资为工矿仓储企业的当年固定资产投资。 数据来源：安庆长江火桥经济开发区管理委员会。 g d 【：j 图3 1 安庆长江大桥经济开发区近三年发展业缅示意图 开发区规划为两轴、四区，即以纬五路、皖河路分别为东西和南北向的中 一 轴，分工业、物流、商贸、居住四个功能区；大桥连接线以西主要为物流兼容 一类工业用地；大桥连接线以东，现状铁路线以北主要为工业用地；大桥连接 线以东，现状铁路线以南主要为房地产用地；沿皖河路两旁，主要为商贸金融 用地。四个区相互独立，成片发展，互为依托；采取自话向东，南北并进的发 展模式，以工业促进物流，以物流带动工业，以文、教、卫等基础配套建设吸 引房地产开发，带动第三产业发展。争取到2 0 1 0 年，大桥开发区地区生产总值 将达到2 0 亿元，技工贸收入8 0 亿元，财政收入5 亿元。 截止2 0 0 8 年12 月底，开发区投入建设项目达1 4 0 多个，入区工矿仓储企 业6 0 家，其中已建成工矿仓储企业5 6 个，包括旺旺集团、华茂集团、上海医 药等多家国内外知名企业。初步形成食品、纺织和生物医药产业体系。 3 2 土地利用状况 开发区土地利用资料收集工作是整个评价工作的基础，也是非常重要的一 环。为了全面真实地了解开发区土地利用情况。根据开发区土地集约利用评 价规程，针对开发区不同类型的用地状况设计了调查表，深入到用地企业中， 收集了大量的第一手资料。详实的资料保证了评价工作的真实性和可行性。 3 2 1 土地利用类型和结构 根据调查，安庆长江大桥经济开发区土地利用类型分为已建成城镇建设用 地、未建成土地和不可建设用地3 大类。其中己建成城镇建设用地主要包括住 宅用地、工矿仓储用地、交通运输用地、商服用地和公共管理与服务用地5 个 类型；未建成土地包括已供应尚未建成的土地、已达到供地条件未供应的土地 和未达到供地条件的土地3 个类型。 从开发区土地利用的结构看，工业企业是开发区用地需求的主体。按用地 类型分类，已建成城镇建设用地面积7 5 5 8 5 公顷，占开发区总面积的8 5 9 1 。 其中工矿仓储用地面积为2 2 2 1 5 公顷，占开发区土地总面积的2 5 2 5 ，用地 比重最大，说明工业企业是开发区用地需求的主体；住宅用地1 9 5 5 0 公顷、交 通运输用地1 6 6 6 4 公顷、商服用地8 4 6 3 公顷、公共管理与服务用地8 6 9 3 公 顷。未建成土地1 1 9 4 8 公顷，占开发区总面积的1 3 5 8 。其中已经供应尚未 建成土地2 4 4 9 公顷，已达到供地条件未供应土地9 4 9 9 公顷。不可建设土地 4 5 4 公顷，占开发区总面积的0 5 1 ，为城市排水通道。按用地类型分类的土 地利用结构详见表3 2 和图3 2 所示。 从已建成城镇建设用地内部的类型构成看，工矿仓储用地比重占已建成城 镇建设用地的2 9 3 9 ，住宅用地占已建成城镇建设用地的2 5 8 6 ，交通运输 用地占已建成城镇建设用地的2 2 0 5 ，商业与服务用地占已建成城镇建设用地 的1 1 2 0 ，公共管理与服务用地占已建成城镇建设用地的1 1 5 0 。已建成城 镇建设用地内部构成见表3 3 和图3 3 所示。 表3 - 2 开发区土地利用状况统计表按土地利用类型划分 单位：公顷、 占开发区土地 类别编码面积 总面积比例 开发区土地 z8 7 9 8 71 0 0 0 0 1 已建成城镇建设用地a7 5 5 8 58 5 9 1 j 5 f 其中 住宅用地a 11 9 5 5 02 2 2 2 工矿仓储用地 a 22 2 2 1 52 5 2 5 交通运输用地 a 31 6 6 6 41 8 9 4 荐其中：街巷用地 a 3 1 1 4 6 6 51 6 6 7 其他交通运输用地 a 3 21 9 9 92 2 7 商服用地a 48 4 6 39 6 2 公共管理与公共服务用地 a 58 6 9 39 8 8 拌其中：公园与绿地 a 5 l4 9 0 95 5 8 其他公共管理与服务用地 a 5 2 3 7 8 44 3 0 其他城镇建设用地 a 60o 0 0 2 已建成农村建设用地 bo0 o o 3 未建成土地 c1 1 9 4 81 3 5 8 存其中 已经供应尚未建成土地c l2 4 4 92 7 8 f 其中：闲置土地 c 1 100 0 0 撑其中：应收回闲置土地 c 1 1 10o 0 0 其他已供应尚未建成c 1 22 4 4 92 7 8 已达到供地条件未供应土地 c 29 4 9 91 0 8 0 未达到供地条件的土地 c 300 0 0 4 不可建设土地d 4 5 4 o 5 l 江河湖泊泄洪、滞洪区土地 d l4 5 40 5 1 自然、生态保护区土地 d 20o o o 其他不可建设土地 d 30o 0 0 1 4 图3 2 开发区土地利用现状构成图按土地利用类型划分 表3 3 安庆长江大桥经济开发区已建成城镇建设用地构成表 用地类型面积( 公顷)比例( ) 住宅用地 1 9 5 5 02 5 8 6 工矿仓储用地 2 2 2 1 52 9 3 9 交通运输用地 1 6 6 6 4 2 2 0 5 商服用地 8 4 6 31 1 2 0 公园和绿地 4 9 0 96 4 9 其他公共管理与服务用地 3 7 8 45 0 l 合计7 5 5 8 5 1 0 0 0 0 注：表3 3 和图3 2 中公共管理与公共服务用地不包含公园和绿地 图3 - 3 开发区已建成城镇建设用地结构图 由于开发区地处安庆市与外界连接的交汇处，合安高速在安庆城区的出入 口、规划建设的安庆至南京城际铁路位于开发区内等因素是交通运输用地比重 较高的原因。同时，安庆市是中国优秀旅游城市、