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北京邮电大学硕士学位论文 住房贷款的风险管理与美国次贷危机的启示 摘要 从1 9 9 8 年住房货币化改革以来，随着国民经济的持续快速增长和我国住房制 度改革的不断推进，我国房地产市场得到飞速的发展，中国房地产开发总量己居世 界前列，信贷需求急速膨胀。商业银行住房贷款在改善信贷资产质量和提高收益等 方面与其他信贷品种相比，具有不良资产率低、收益高等优势，因此各家商业银行 加大投入，全力拼抢房贷市场，这也就造成了在过去1 0 年中，中国房地产相关的 贷款增长率始终高于其他贷款。而国内银行对住房贷款风险管理水平还没有经受过 检验，随着住房贷款总量的不断增加和住房贷款本身数额大、期限长、流动性差、 政策性强等特点，住房贷款的风险管理问题日益突出。目前，我国房地产市场还没 有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形，在现阶段房价持续上升的 情况下，住房贷款的风险暂时被掩盖了，正如美国的次级按揭在2 0 0 6 年以前也是 一派大好，然而，2 0 0 7 年爆发的美国次贷危机使占总按揭量四分之一的美国次级 按揭市场崩溃，并且对全球金融市场和经济增长造成了严重冲击。这虽然与自2 0 0 6 年以来美国的房价出现下滑有所关联，但是次贷危机所暴露的住房贷款风险管理问 题不容忽视。 本文从住房贷款风险管理的涵义和特点入手，运用宏观经济学、金融学、风险 管理等相关理论知识，分析了美国次贷危机的五个形成原因：美国宏观经济环境变 化、银行内部管理缺失、评级机构证券风险状况评估失真、危机通过资产证券化被 传递和放大、监管部门监管不力，然后结合美国次贷危机对全球金融市场的影响和 我国目前住房贷款业务的实际情况分析给出次贷危机对我国金融市场的启示，最后 分别在宏观调控、监管部门、银行自身各层面提出防范风险的相应政策建议 关键词：住房贷款，次贷危机，风险管理，防范措施。 北京邮电大学硕士学位论文 r i s km a n a g e m e n to fh o u s i n gl o a n sa n de n l i g h t e n m e n t o fa m e r i c a ns u b p r i m em o r t g a g ec r i s i s a b s t r a c t s i n c et h er e f o r mo fh o u s ec a p i t a l i z a t i o ni n r a p i d l y , t o t a ld e v e l o p m e n ta m o u n th a sb e e nu p 1 9 9 8 ，c h i n a sr e a le s t a t em a r k e th a sd e v e l o p e d t ot h el e a d i n gp o s i t i o ni nt h ew o r l da n dc r e d i t c o m m a n de x p a n d ss h a r p l yw i t ht h ec o n t i n u o u sa n dr a p i dg r o w t ho fn a t i o n a le c o n o m ya n d g r a d u a li m p r o v e m e n to fh o u s es y s t e mr e f o r m n cc o m m e r c i a lh o u s i n g l o a nh a st h ea d v a n t a g e o fl o w e rn o n - p e r f o r m i n gl o a nr a t ea n dh i 【g h e ri n c o m ec o m p a r i n gw i t ho t h e rc r e d i tv a r i e t i e si n i m p r o v i n gc r e d i ta s s e t sq u a l i t ya n dr a i s i n gi n c o m e ，e t c t h e r e f o r e ，a l lt h ec o m m e r c i a lb a n k s e n l a r g ei n v e s t m e n ta n df i g h tf o r t h eh o u s el o a nm a r k e ts h a r e ，w h i c hh a si n d u c e dt h er e l e v a n t h o u s i n gl o a ng r o w t hh i g h e rt h a nt h a to fo t h e r si nt h ep a s tt e ny e a r s w h i l et h ed o m e s t i cr i s k m a n a g e m e n to nh o u s i n gl o a nh a sn o tr e c e i v e dt h em a r k e tt e s ta n dal o to fp r o b l e m sa b o u ti t h a v ea p p e a r e dw i t ht h eg r a d u a l l yi n c r e a s i n gh o u s i n gl o a nq u a n t i t ya n do w nc h a r a c t e r i s t i c so f e x p e n s i v ev a l u e ，l o n gd e a d l i n e ，p o o rl i q u i d i t ya n ds t r o n gp o l i c y a tp r e s e n t ，c h i n a sr e a le s t a t e m a r k e th a sn o te x p e r i e n c e das h a r pd e c l i n ei nh o u s i n gp r i c e st ol e a dt oi n s u f f i c i e n tm o r t g a g e a n da l lt h er i s k sh a v eb e e nc o v e r e db yt h eu pr i s i n gh o u s ep r i c e s ，j u s ta st h eu sm a r k e tb e f o r e s u b p r i m em o r t g a g ei n2 0 0 6 h o w e v e r , t h eo u t b r e a ko fs u b p r i m em o r t g a g ec r i s i si n2 0 0 7m a d e t h es u b p r i m em o r t g a g em a r k e tc o l l a p s e ，w h i c ha c c o u n t e df o ro n eq u a r t e ro ft h et o t a lm o r t g a g e t h ec r i s i sa l s oc a u s e das e r i o u si m p a c to ng l o b a lf i n a n c i a lm a r k e t sa n de c o n o m i cg r o w t h a l t h o u g hi ti sr e l a t e dw i t ht h ed o w nh o u s ep r i c ei na m e r i c as i n c e2 0 0 6 ，t h ee x p o s e dh o u s i n g l o a nr i s km a n a g e m e n ts h o u l d n tb ei g n o r e d b e g i n n i n gf r o mt h em e a n i n ga n dc h a r a c t e r i s t i c so fh o u s i n gl o a nr i s km a n a g e m e n t ，t h i s t h e s i su s e sr e l e v a n tt h e o r e t i ck n o w l e d g eo nm a c r o - e c o n o m i c s ，f i n a n c e ，r i s km a n a g e m e n tt o a n a l y z e t h ef i v ec a u s e so fu ss u b p r i m e m o r t g a g ec r i s i si n c l u d i n gm a c r o e c o n o m i c e n v i r o n m e n t a lc h a n g ei na m e r i c a ，l a c ko fm a n a g e m e n tw i t h i nb a n k , a s s e s s m e n td i s t o r t i o no f s e c u r i t yr a t i n ga g e n c y ，t h et r a n s f e r r e da n de n l a r g e dc r i s i st h r o u g hs e c u r i t i z a t i o no fa s s e t sa n d b a ds u p e r v i s i o nb yr e l e v a n td e p a r t m e n t f u r t h e r m o r e ，t h ep a p e rs h o w st h ee n l i 【g h t e n m e n tt o c h i n a sf i n a n c i a lm a r k e tf r o ms u b p r i m em o r t g a g ec r i s i sc o m b i n gt h ei n f l u e n c eo fu ss u b p r i m e c r i s i sa n dc h i n a sr e a ls i t u a t i o no fh o u s i n gl o a n a tl a s ti tb r i n g sf o r w a r dc o r r e s p o n d i n g p r e v e n t i v em e a s u r e sf r o mt h ea s p e c t so fm a c r o - c o n t r o l ，s u p e r v i s i o nd e p a r t m e n ta n db a n k s t h e m s e l v e s k e yw o r d s ：h o u s i n gl o a n ，s u b p r i m e m o r t g a g ec r i s i s ，r i s km a n a g e m e n t ，p r e v e n t i v e m e a s u r e s 2 独创性( 或创新性) 声明 本人声明所呈交的论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢中所罗列的内容以外，论文中 不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得北京邮电大学或 其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所 做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任。 本人签名： 日期： 关于论文使用授权的说明 学位论文作者完全了解北京邮电大学有关保留和使用学位论文的规定，即： 研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属北京邮电大学。学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许学位论文被查阅 和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印 或其它复制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 保密论文注释：本学位论文属于保密在一年解密后适用本授权书。非保密论 文注释：本学位论文不属于保密范围，适用本授权书。 本人签名： 导师签名： 日期：堡丝：鱼丝l ； 期： 就寰郎邀大学瑗童学位论文 第1 页共2 s 夷 1 1 研究背景 第一章绪论 风险管理与商业银行的日常经营管理息息相关，风险管理水平是现代商业银行 核心竞争力酶重要组成部分。隧着经济和金融全球纯的不断深入翻我国金融机构改 革日渐深入，我国参与经济全球化竞争程度不断提高，我国经济和金融市场与国际 市场的联系更加密切，国内金融市场与国际金融市场的相互影响燕逐步显现。但是， 金融服务业对外开放步伐的加速也使得国内银行问、国内银行与与跨国银行银行闻 的竞争日益激烈，国内商业银行为寻求高的利润增长点，保持在市场竞争中的地位， 势必进入风险相对高的领域。房缝产市场就是一个极具风险和潜力的市场。商业锻 行的住房贷款一般采用房地产抵押担保方式，而土地资源的稀缺性和不可能再生性 使得房地产具有保值、增值、不易毁损，可用年限长等特点，并且住房贷款风险与 国企贷款等其它贷款风险相比，由于住房贷款有房产作为抵押担保，因此与其它贷 款的风险存在较大的反差，因而住房贷款逐渐成为商业银行积极发展的业务，一直 以来也被公认为是安全性较高的优质资产。由于住房贷款业务的利润较高，各个商 业银行几乎都将住房贷款业务视作重点业务，并扩大该业务在全部业务中的比例。 因此，自1 9 9 8 年中国住房制度革以来，房地产贷款在我国得到了迅猛的发展。中 国房地产相关的贷款增长率始终高于其他贷款，贷款总额中的吃铹从1 9 9 8 年的不 足4 升至2 0 0 7 年的近2 0 。但是，只有在好的风险管理下的住房贷款才算是银 行的优痍资产。房地产行业本身就是一个资金密集型的离风险行业，在嚣前流动性 过剩、经济发展趋热的大环境中，宏观经济调控势在必行，而且，我国住房贷款市 场一直充斥着大量的投资、投机型需求，这些因素的积累就使得住房贷款的风险问 题逐渐显现出来。 美国的次贷危机使得全球经济遭受损失，给全球金融市场敲响了风险的警钟。 过去几年，全球经济持续增长，股票、债券和石油等大宗商品市场均出现强劲的投 机风潮。在这个过程巾，一些金融机构和个人的风险管理意识明盟放松，席卷全球 主要金融市场的美国次贷危机根源即在于此。早在2 0 0 7 年夏天美国次贷危机全面 爆发后，一些分析久士就提出，风险管理意识弱他和监管机制存在缺陷，是酿成危 机的重要原因。此后，这一危机造成全球主要金融市场剧烈动荡。事实表明，即使 在金融市场高度发达的殛方经济体，风险管理也依然是一个重要课题，其制度距离 达到完善水平还有很大的差距。 根据中国人民银行发布的中国货币政策执行报告，2 0 0 7 年我国商业银行贷 款继续快速增长。其中，屠民户消费性贷款比年初增加8 ，6 8 6 亿元，其中鞠以上 是住房消费贷款1 。与此同时，国家发改委和统计局公布的数据显示，2 0 0 7 年1 2 1 数据来源：巾国人民银行，2 0 0 7 年第四季度中网货币政策执行报告，2 0 0 8 年2 月 往房贷款豹嚣险警蘧与美雷次贷蔻瓤鳇癌零。d o e 北京邮电大学硕士学位论文第2 页共2 8 页 月份，全国7 0 个大中城市房屋销售价格同比上涨1 0 5 ，比上年同期提高5 1 个 百分点2 。在经历了多次的上涨、调控、再上涨、再调控后，各地房价的调控掉入 了怪圈。在高房价以及可能面临新的调控政策出台的形势下，商业银行住房信贷、 特别是一直被认为是优质资产的住房贷款将受到很大影响。重新评估住房贷款的潜 在风险迫在眉睫。 1 2 研究意义和思路 风险管理已经成为商业银行经营管理的核心内容之一，妥善控制和管理风险将 决定商业银行的经营成败。对于房地产和金融市场都处于相对初级阶段的中国而 言，我国住房贷款同样有风险。近年来，我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势， 而从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3 到8 年。在央行近年来连续 多次加息，个人住房贷款支付不断增加的情况下，国内商业银行个人住房贷款在近 一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。因此，以美国次贷危机为鉴，加强住房贷 款风险管理，健全金融机构风险内控机制意义深远。 本课题通过对美国次贷危机的成因分析，揭示美国次贷危机形成过程中所暴露 的风险管理问题，以及次贷危机发生后所面临的新的风险管理问题。结合我国商业 银行住房贷款发展中的实际情况和次贷危机对我国金融市场的影响，分析现阶段国 内商业银行住房贷款存在和面临的风险管理问题，并针对这些问题提出切实可行的 政策建议与风险防范措施，以提高商业银行的竞争力，促进商业银行的持续、健康 和稳定发展。 1 3 论文结构及内容 第一章：绪论。阐述本论文研究的背景和意义，以及研究的主要思路和内容。 第二章：住房贷款风险管理概述。住房贷款的定义及特点。理论分析商业银行 住房贷款经营中所要面对的信用风险、市场风险、操作风险和其他风险，以及如何 管理这些风险。 第三章：美国次贷危机的成因与影响分析。次级按揭贷款和次贷危机的含义， 次贷危机的爆发过程与形成原因。具体阐述美国次贷危机对全球金融市场的影响， 次贷危机所暴露的风险管理问题，以及危机发生后带来的新的风险管理问题。 第四章：美国次贷危机对我国商业银行住房贷款风险管理的启示。我国商业银 行住房贷款实际情况和发展趋势。结合次贷危机和我国商业银行住房贷款的发展趋 势，对目前国内商业银行住房贷款所存在的风险管理问题进行分析。国内商业银行 住房贷款风险防范的政策建议与措施分析。 2 数据来源：中国人民银行，2 0 0 7 年中国区域金融运行报告，2 0 0 8 年5 月 住房贷款的风险管理与美国次贷危机的启示d o c 北京邮电大学硕士学位论文 第3 页共2 8 页 第二章住房贷款风险管理概述 近年来，随着国民经济的持续快速增长和我国住房制度改革的不断推进，我国 房地产市场得到飞速的发展，信贷需求也因此急速增加。由于商业银行房地产贷款 在改善信贷资产质量和提高收益等方面比其他信贷品种有很大优势，因此各家商业 银行加大投入，全力拼抢住房贷款市场，这也就造成了在过去1 0 年中，中国房地 产相关的贷款增长率始终高于其他贷款。随着住房贷款总量的增加，住房贷款的风 险日渐显现，与此同时，住房贷款的高增长速度也提高了市场对银行风险管理体系 能否充分掌握房地产行业风险的担忧。 2 1 住房贷款定义及特点 2 1 1 住房贷款的含义 住房贷款，是指住房金融机构向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型 住房的贷款。住房贷款一般以中长期贷款为主，是借款人在约定的期限内按月或按 年归还贷款本息的一项资产业务。根据研究需要，本文所指的住房贷款主要是指住 房按揭贷款，即购房者以所购住房做抵押并由其所购买的房地产企业提供阶段性担 保的个人住房贷款业务。 按照不同的标准，住房贷款可划分为不同的类型：按贷款是否以有抵押物为条 件来分，可将住房贷款划分为住房抵押贷款与住房信用贷款3 ；按贷款偿还期的期 限长短，可将住房贷款划分为短期住房贷款、中期住房贷款与长期住房贷款；按照 利率在贷款偿还期内是否可变，可将住房贷款划分为固定利率住房贷款与可变利率 住房贷款。我国目前主要是采取住房抵押的可变利率住房贷款。 2 1 2 住房贷款的特点 住房贷款的主要特点包括：( 1 ) 贷款年限长，额度大。住房贷款一般以中长期 贷款为主，贷款期限长，我国最长可达3 0 年，一般期限为5 3 0 年，比如中国建设 银行建行北京分行规定普通住宅为2 5 年；建行北京分行规定，普通住宅贷款额度 最高为八成，而住房属于不动产，其经济价值大，一笔住房贷款相对于一般居民来 说往往数额较大，相对于一般房地产开发企业也不是一笔小数目。( 2 ) 区域性较强。 不同的地区，经济发展水平不一样，经济发展水平的差异带来了房地产市场的差异 以及人们收入水平的差异，因而不同的地区对住房贷款的要求不一样，导致住房市 场发展水平差异悬殊，住房贷款业务发展差异大，一些地区的住房贷款规模比较大， 外一些地方的住房贷款的规模比较小，较强的区域性为商业银行对住房贷款的管理 3 曾国安，住房金融：理论、实务与政策，中国金融出版社，2 0 0 4 住房贷款的风险管理与美国次贷危机的启示d e c 北京邮电大学硕士学位论文第4 页共2 8 页 带来了一定的难度，从而也容易造成风险隐患。( 3 ) 流动性差。住房贷款的数额大， 期限长，并且抵押品很难在市场上及时变现，即使能变现也是遭受较大的损失，因 而流动性较差。( 4 ) 政策性强。正如市场经济并不排除国家的宏观干预一样，房地 产的商品属性和市场化运行也不排除国家对房地产经济特别是对住宅和住宅金融 的宏观干预和政策指导。当房地产经济过热时，为防止房地产泡沫，国家就会采取 措施抑制房地产的过快发展，从而会导致房地产价格的下降，那么抵押的房产价值 就会下跌，对于商业银行来说，很容易带来造成其潜在的风险隐患。 2 2 商业银行住房贷款风险概述 商业银行作为一种经营风险的特殊企业，为了有效识别和管理风险，有必要对 其所面临的风险进行明确分类。结合商业银行经营的主要特征，按诱发风险的原因， 巴塞尔委员会将商业银行面临的风险划分为信用风险、市场风险、操作风险、流动 性风险、国家风险、声誉风险、法律风险以及战略风险八大类4 。对于住房贷款， 本文根据课题研究主旨，结合近年来房地产市场的实际状况，将目前商业银行住房 贷款经营过程中所面临的风险概括为以下四种： 2 2 1 信用风险 住房贷款所面临的信用风险主要指违约风险，是指贷款人因借款人不依约按时 偿还贷款本息而遭受的损失。从违约风险看，影响个人住房贷款违约风险的因素主 要包括借款人的收入、年龄、职业、信用状况和商业银行的贷款管理等。违约风险 可以分为两类：一是借款人信用不好，终止偿付的主动违约风险；二是借款人因支 付能力不足而导致的被动违约风险。目前我国商业银行还没有建立一套完善的征信 体系，商业银行之间的信息资源还不能充分共享，在信息不对称的情况下，商业银 行无法对借款人的财政状况保持持续的有效监控，也就是说，商业银行对影响违约 风险的主要因素无法作出准确及时的预测和控制，因此商业银行发放住房贷款所冒 的信用风险是比较大的，决不可小视。 2 2 2 市场风险 市场风险主要是指房地产市场的价格变动以及金融市场的价格变动而可能造 成商业银行损失的风险。具体来说，主要包括两个方面： 一、房地产市场波动风险。目前，我国商业银行住房贷款主要是以住房作为抵 押，看似这类贷款比较安全。但是，随着国家经济周期的变化，房地产的价值是会 发生变化的。当房地产价格上涨过快，容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从 而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大 4 巴塞尔银行监管委员会，新巴塞尔协议 住房贷款的风险管理与美国次贷危机的启示d o c 北京邮电大学硕士学位论文 第5 页共2 8 页 幅缩水，给银行带来不小的损失。抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地 产贷款上的直接反映。同时，房地产价值的流动性也发生了变化，当住房抵押贷款 变成坏账时，商业银行就要对它进行处理，一般通过拍卖的形式，但在我国住房二 级市场不发展，法制不健全的情况下，银行处置抵押物操作难度较大，按照商业 银行法规定，商业银行因行使抵押权而得到的不动产应自取得之日起一年内予以 处分，在中介服务不发达的情况下，商业银行对拍卖住房要进行评估、维护，要请 律师、委托拍卖，不但时间所需长，变现成本极高，因而往往是即使能卖出去也是 以收入大大不抵住房未偿还的贷款，蒙受较大损失。 二、宏观经济风险。宏观经济风险是由于经济波动或政府经济政策的改变等因 素所引起的资金借贷市场发生了不可预测的变动，从而给贷款人带来的损失。住房 贷款面临的宏观经济风险主要是指政策调控下的利率、汇率风险。住房贷款属于中 长期贷款，一般为5 3 0 年，在长达数十年中，利率的变化是绝对的，因而银行面 临利率风险是必然的。在通货膨胀时，利率风险更加严重。同时，宏观经济环境的 变化也会带动利率、汇率市场化程度不断提高，从而使商业银行面临的市场风险管 理难度上升。 2 2 3 操作风险 操作风险是由不完善或有问题的内部程序、人员、系统或外部事件所造成损失 的风险。操作风险按风险类型可分为四种，分别为内部操作流程、人为因素、系统 因素和外部事件5 。商业银行在处理住房贷款的流程中，还不具有完善的防止、发 现和纠正错误的内控机制，按章操作、防范风险的理念尚未真正树立，关键控制环 节存在控制缺陷。突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形 式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深 入调查核实。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不 按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是 个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预 警措施。商业银行如果不及时采取措施纠正人为操作风险所带来的风险，势必对自 己的稳健经营产生一定影响。 2 2 4 其它风险 商业银行住房贷款还面临着流动性风险、提前还款风险等风险管理问题。基于 本文的研究重点，本文不再对流动性风险进行阐述。从提前还款风险看，影响居民 提前还款的因素主要是借款人的还款规划、借款成本、家庭收入变化等。提前还款 给商业银行的资金运用计划增加了不确定因素。 5 巴塞尔银行监管委员会，新巴塞尔协议 住房贷款的风险管理与美国次贷危机的启示d o c 北京邮电大学硕士学位论文第6 页共2 8 页 2 3商业银行住房贷款风险管理的主要措施 随着商业银行住房贷款业务不断加快发展，监测分析和控制个人住房贷款风险 很有必要。总体上看，目前商业银行个人住房贷款风险管理水平有所提高，但仍存 在一些问题。同时，借鉴美国次贷危机的教训，商业银行需要关注部分借款人还款 能力较弱、容易产生违约风险扩散等问题。商业银行要进一步提高对个人住房贷款 的风险认识，加强贷款管理，防范可能出现的贷款风险。 2 3 1 商业银行风险管理的涵义 商业银行风险是指商业银行在经营中由于各种不确定因素而招致经济损失的 可能性，如贷款风险、票据承兑和贴现业务风险、结算业务风险、投资风险、租赁 风险、负债风险以及经营外汇业务风险、设置海外机构的国家风险等。 商业银行风险管理是指商业银行通过风险分析、风险预测、风险控制等方法， 预防、回避、排除或转移经营中的风险，从而减少或避免经济损失，保证经营资金 的安全。 商业银行风险管理有两方面的涵义：一是收益一定条件下的风险最小化，二是 风险一定条件下的收益最大化。商业银行的风险管理贯穿于其经营的全过程，每笔 业务、每个项目投资的决策均应经过风险分析、风险评估，采取风险控制和财务风 险处理，以减少或避免风险。由于商业银行处于不断变化的市场环境之中，所以其 风险管理也应是动态的。商业银行对其风险管理工作必须进行连续的再评价，对工 作效果进行不断监督和检查。 商业银行进行风险管理，不仅可以有效地提高银行的资产质量，改善银行资本 充足率偏低的状况，维护国家金融系统的安全和稳定，而且可以提升银行的盈利能 力，增强银行的竞争力；此外，做好风险管理有助于降低银行的风险资产含量，改 进银行在同业中的形象，提升银行在市场上的竞争地位。 近年来，随着银行商业化改革的逐步深入，商业银行开始逐渐认识到加强风险 管理的重要性，采取了一系列富有成效的措施。然而，由于多种因素的影响和制约， 我国商业银行的风险管理水平与国际先进水平相比还存在较大的差距，难以满足我 国金融市场全面开放后应对激烈竞争的需要。加强和完善自身的风险管理已成为我 国商业银行当前面临的一项十分紧迫的任务。 2 3 2 商业银行住房贷款风险防范措施 为有效降低个人住房贷款风险，目前商业银行主要采取以下多种风险防范措 施：一是强化内控制度建设，按照要求制定了商业性房地产贷款管理的实施细则， 建立完善个人住房贷款的风险控制政策，根据房地产贷款的专业特征，按照申请的 受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程，明确了权责和考 核标准，并强化贷款操作过程的监督管理；二是加强房地产行业特征研究，对房地 住房贷款的风险管理与美国次贷危机的启示d o c 北京邮电大学硕士学位论文 第7 页共2 8 页 产行业市场风险时刻予以关注，及时发现贷款人在借款周期内的各种风险因素，并 采取相应的风险防范措施；三是加大金融创新，部分银行针对客户需要设计了多样 化的还款方式：四是加大不良贷款清收力度并创新工作方式，部分商业银行采取与 社会中介机构共同催收的办法，取得了良好效果。 2 3 3 国内商业银行住房贷款风险管理的相关制度 2 0 0 4 年9 月2 日，中国银行业监督管理委员会颁布了商业银行房地产贷款 风险管理指引( 简称指引) ，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求， 为控制商业银行房地产贷款的风险提供了管理指导思路。其中，指引第二至第 六章对商业银行住房贷款风险控制作了详细规定。 住房贷款的风险管理与美国次贷危机的启示d o c 北京邮电大学硕士学位论文第8 页共2 8 页 第三章美国次贷危机的成因与影响分析 3 1 次级按揭贷款的含义与次贷危机的爆发过程 3 1 1 次级按揭贷款的含义 美国次贷危机，是指美国房地产市场上的次级按揭贷款的危机。美国房地产贷 款系统分为三类：优质贷款市场、次优级的贷款市场、次级贷款市场。第一类贷款 市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户，而第三类贷款市场是面向 收入证明缺失、负债较重的客户。次贷危机问题就出现在美国的第三类市场上。所 谓次级按揭贷款，主要是指美国贷款机构向信用分数较低( 低于6 2 0 分) 、收入证 明缺失、负债较重的人提供住房抵押贷款。利用次级按揭贷款，按揭贷款人无需提 供任何有关偿还能力的证明就可以在没有资金的情况下购房。这种次级按揭贷款将 客户的偿付保障建立在房屋价格不断上涨的假设之上，而不是建立在客户本身的还 款能力基础上，其中所隐含的巨大风险是显而易见的。然而由于近几年美国楼价高 涨，繁荣的房地产市场使得贷款机构为了盲目地追求高利润率而不断增加次级住房 抵押贷款的供给，以至忽略了次级抵押贷款隐藏的风险。 3 1 2 次贷危机的爆发过程 次级按揭贷款因借款人信用等级不高，相对于资信条件较好的按揭贷款人所能 获得的比较优惠的利率和还款方式，次级按揭贷款人在利率和还款方式上，通常要 被迫支付更高的利率( 其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2 至3 ) ，并且遵守 更严格的还款方式。这个本来很自然的问题，却由于美国过去的6 、7 年以来信贷宽 松、金融创新活跃、房地产和证券市场价格上涨的影响，没有得到真正的实施。这 样一来，次级按揭贷款的还款风险就由潜在变成现实。在这过程中，美国有的金融 机构为一己之利，纵容次贷的过度扩张及其关联的贷款打包和债券化规模，使得在 一定条件下发生的次级按揭贷款违约事件规模的扩大，最终引发危机。 一、危机爆发过程 2 0 0 7 年4 月，全美第二大次级抵押贷款机构新世纪金融公司因次贷坏账申请 破产，成为美国地产业低迷时期最大的一宗抵押贷款机构破产案。 2 0 0 7 年6 月，美国第五大投资银行贝尔斯登公司旗下两只基金，传出因涉足次 级抵押贷款债券市场出现亏损的消息。 2 0 0 7 年7 月，标准普尔和穆迪两家信用评级机构分别下调了6 1 2 种和3 9 9 种 抵押贷款债券的信用等级，引发全球金融市场大震荡。信贷危机使大量企业和基金 被迫暂停发债。美国最大商业性抵押贷款公司全国金融公司( c o u n t r y w i d ef i n a n c i a l c o r p ) 宣布，由于美国住房市场降温带来的次优抵押贷款业务损失，公司第二季 住房贷款的风险管理与美国次贷危机的启示d o c 北京邮电大学硕士学位论文第9 页共2 8 页 度利润下降3 3 。 2 0 0 7 年8 月，美国第十大贷款公司美国房屋抵押投资公司( a m e r i c a nh o m e m o r t g a g ei n v e s t m e n t ) 申请破产保护。从2 0 0 6 年1 1 月以来，全美共有约8 0 多家 次级抵押贷款公司宣布停业，其中1 1 家已经宣布破产。法国巴黎银行宣布暂停旗 下三只涉足美国次贷业务的基金的交易。 二、各国央行的救助行动6 为了防止美国次级抵押贷款市场危机引发严重的金融市场动荡，美联储、欧洲 央行、日本央行和澳大利亚央行等向市场注入资金。 2 0 0 7 年9 月，英格兰银行决定向金融市场注资4 4 亿英镑，这是次贷危机爆发 以来，英格兰银行首次向市场注资：英国第五大抵押贷款银行北岩银行连续两日遭 客户挤兑，英格兰银行向其提供金融援助，这是英格兰银行自1 9 9 7 年开始独立调 整利率以来首次出资援助陷入困境的银行；美联储将联邦基金目标利率从5 2 5 下 调至4 7 5 ，这是美联储自2 0 0 3 年以来首次调降联邦基金利率，美联储同时调降 贴现率5 0 个基点至5 2 5 。 2 0 0 7 年1 0 月，美国全国金融公司宣布了一项1 6 0 亿美元的房贷减负计划，使 其贷款客户能够继续按揭供房；美联储下调联邦基金目标利率2 5 个基点至4 5 ， 同时调低贴现率2 5 个基点至5 。 2 0 0 7 年1 1 月，美联储向银行系统共注入4 1 0 亿美元的临时资金，为2 0 0 1 年9 月以来单日最大注资规模。 2 0 0 7 年1 2 月，英格兰银行将基准利率从5 7 5 下调至5 5 ，为两年来首次降 息；美联储下调联邦基金目标利率2 5 个基点至4 2 5 ，同时下调贴现率2 5 个基点 至4 7 5 。 次贷危机发生的重要原因，就是信贷环境改变、特别是房价停止上涨。随着美 国利率的提高，次级抵押贷款的借款人还贷负担不断加重。与此同时，美国住房市 场趋于降温，使借款人难以通过出售或抵押住房来实现再融资。于是，一大批借款 人无力还贷，导致危机爆发。 3 2 次贷危机的形成原因 3 2 1 概述 在2 0 0 8 陆家嘴金融论坛上，中外金融专家对次贷危机来了一次大反思。 过度自由却缺少监管的资产证券化，是造成次贷危机的重要原因。资产证券化 今后还要继续发展的话，就要保证这些产品有严格的标准、严格的规范，避免出现 过度风险( 纽约大学教授鲁里埃尔鲁比尼) 。 次贷危机是2 1 世纪第一个复杂金融衍生市场的危机。亚洲金融危机是个比较 传统的银行危机，也就是货币危机。但次贷危机是批发模式的危机，就是拿了存款 6 数据来源：中国人民银行，2 0 0 7 年国际金融市场报告，2 0 0 8 年3 月 住房贷款的风险管理与美国次贷危机的启示d o c 北京邮电人学硕l ：学位论文第1 0 贝共2 8 页 给了按揭，再将按揭批发出去，让其他机构或个人去承担。金融创新仍要坚持。不 是说创新错了就不要创新，我们要继续创新。但继续怎么创新呢? 是个大难题，是 需要平衡丌放和风险的问题( 中国银监会首席顾问、香港证监会前主席沈联涛) 。 创新有时会有一点过度，导致风险，但如果没有创新就不可能有今天的效率。 市场需要创新的，包括金融创新，而非遏制创新( 澳大利亚储备银行行长格兰斯 蒂文斯) 。 本文认为：次贷危机是全球流动性充裕环境下，市场约束力f 降、金融机构风 险意识弱化的结果。美国次贷危机的源头在于美国本身的信贷扩张和金融创新。 2 0 0 1 至2 0 0 4 年，为了刺激美国经济，美国政府采取了低利率和税收激励政策，使 得美国经济和房地产市场实现了稳步增长。这种扩张性的货币政策刺激了房地产业 的发展，特别是资产证券化市场发展很快。次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠 级别贷款要求的购房者的选择，于是美国人的购房热情与日俱增，与此同时放贷机 构间的竞争也愈演愈烈，从而催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。宽松的 贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，但也埋下了危机的种 子。2 0 0 1 年以来，各大投资银行广泛参与到这场巨大风险的追逐中，由于忽略了 风险管理和风险规避，发行了大量低评级的住房抵押贷款，并将其打包成金融投资 产品出售给机构投资者、对冲基金等。而惯于攫取丰厚利润和承担巨大风险的对冲 基金投资商们，纷纷抢购次级抵押信贷证券。从2 0 0 4 年6 月底至今，美联储不断 收紧原本宽松的货币政策，在利率逐渐回升的状态下，购房者的还贷负担不断加重， 大量违约客户出现，不再支付贷款，造成坏账，资金链发生断裂，进而演变成一场 金融风波。 产生、蹙晨及l 絮时捆 f 睇刚荨可瞍舅孽辱重迂美圜皿鲁 质鞋热硌杉鱼焉归* 盅 ， 次级房贷门础靠易办理 受到耐：来越兽；的购房人寄 睐市场空棚r 火爆 抵押赞毒的软肋 高主筮1 0 r 1 2 均利毫带来。，善 蔼叩砘睑性。謦l 嚣。；臻菇磋# 耢i 嚣搿撼 漉簇涵麓鬻缀爹= 多、犬上调嗣哪事导致次级虏 贷还教利摹屠菇不下掩 欠债务比率上升 图3 1 ：美困次贷危机形成示意图 3 2 2 成因之一：美国宏观经济环境变化 首先，美国次贷危机与美国金融监管当局、特别是美联储的货币政策过去一段 时期由松变紧的变化有关。回顾一下本世纪以来的美元利率变化，对于理解目前出 现的次贷危机是必要的。从2 0 0 1 年初美困联邦基金利率下调5 0 个基点丌始，美联 储的货币政策开始了从加息转变为减息的周期。此后的1 3 次降低利率之后，到2 0 0 3 年6 月，联邦基金利率降低到1 ，达到过去4 6 年以来的最低水平。对利率最为 敏感的是房地产市场。宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上，就是房贷利率 也同期下降。3 0 年固定按揭贷款利率从2 0 0 0 年底的8 1 下降到2 0 0 3 年的5 8 ； 一年可调，宙、按揭贷款利率从2 0 0 1 年底的7 0 ，下降到2 0 0 3 年的3 8 。 住房贷款的风险管理j j 美困次贷危机的启示d o c 北京邮电大学硕士学位论文第1 1 页共2 8 页 这一阶段持续的利率下降，是带动2 1 世纪以来的美国房产持续繁荣、次级房 贷市场泡沫起来的重要因素。因为利率下降，使很多蕴涵高风险的金融创新产品在 房产市场上有了产生的可能性和扩张的机会。表现之一，就是浮动利率贷款和只支 付利息贷款大行其道，占总按揭贷款的发放比例迅速上升。与固定利率相比，这些 创新形式的金融贷款只要求购房者每月担负较低的、灵活的还款额度。这样，从表 面上减轻了购房者的压力，支撑过去连续多年的繁荣局面。 从2 0 0 4 年6 月起，美联储的低利率政策开始了逆转；到2 0 0 5 年6 月，经过连 续1 3 次调高利率，联邦基金利率从1 提高到4 2 5 。到2 0 0 6 年8 月，联邦基金 利率上升到5 2 5 ，标志着这轮扩张性政策完全逆转。连续升息提高了房屋借贷的 成本，开始发挥抑制需求和降温市场的作用，促发了房价下跌，以及按揭违约风险 的大量增加。 其次，它与美国投资市场、以及全球经济和投资环境过去一段时期持续积极、 乐观情绪有关。进入2 1 世纪，世界经济金融的全球化趋势加大，全球范围利率长 期下降、美元贬值、以及资产价格上升，使流动性在全世界范围内扩张，激发追求 高回报、忽视风险的金融品种和投资行为的流行。作为购买原始贷款人的按揭贷款、 并转手卖给投资者的贷款打包证券化投资品种，次级房贷衍生产品客观上有着投资 回报的空间。在一个低利率的环境中，它能使投资者获得较高的回报率，这吸引了 越来越多的投资者。 美国金融市场的影响力和投资市场的开放性，吸引了不仅来自美国、而且来自 欧亚其他地区的投资者，从而使得需求更加兴旺。面对巨大的投资需求，许多房贷 机构降低了贷款条件，以提供更多的次级房贷产品。这在客观上埋下危机的隐患。 事实上，不仅是美国，包括欧亚、乃至中国在内的全球主要商业银行和投资银行， 均参与了美国次级房贷衍生产品的投资，金额巨大，使得危机发生后影响波及全球 金融系统。 3 2 3 成因之二：银行内部管理缺失 美国次贷危机与部分美国银行和金融机构违规操作，忽略规范和风险的按揭贷 款、证券打包行为有关。次级抵押贷款本身就是高风险市场，而资金的充裕和金融 创新产品的运用降低了次级贷款业务的门槛，并使得放贷机构为抢占市场份额采取 了许多违规行为。这些违规行为将抵押贷款的借款人、放贷者、金融中介，以及二 级市场上的次级债券投资人都暴露在2 0 0 6 年以来房地产价格下跌、违约率上升的 系统风险之中。2 0 0 1 年以来，美国次级抵押贷款市场进入了蓬勃发展期，2 0 0 1 年， 美国次贷约1 ，2 0 0 亿美元，到了2 0 0 6 年达6 ，0 0 0 亿美元，五年间增长5 倍。在美国 次级房贷的这一轮繁荣中，部分银行和金融机构为一己之利，利用房贷证券化可将 风险转移到投资者身上的机会，有意、无意地降低贷款信用门槛，导致银行、金融 和投资市场的系统风险的增大。在过去几年，美国住房贷款一度出现首付率逐年下 降的趋势。历史上标准的房贷首付额度是2 0 ，也一度降到了零，甚至出现了负 首付。房贷中的专业人员评估，在有的金融机构那里，也变成了电脑自动化评估， 住房贷款的风险管理与美国次贷危机的启示f l o e 北京邮电人学硕十学位论文第1 2 页共2 8 页 而这种自动化评估的可靠性尚未经过验证。有的金融机构，还故意将高风险的按揭 贷款打包到证券化产品中去，向投资者推销这些有问题的按揭贷款证券。突出的表 现，是在发行按揭证券化产品时，不向投资者披露房主不仅难以支付的高额可调息 按揭付款、而且购房者按揭贷款是零首付的情况。而评级市场的不透明和评级机构 的利益冲突，又使得这些严重的高风险资产得以顺利进入投资市场。 3 2 4 成因之三：评级机构证券风险状况评估失真 由于次优抵押贷款市场发展仅十余年，且此前该市场运作状况良好，因而此前 次贷违约率并不高。依赖所谓的历史违约率数据，并参与这些衍生