（工商管理专业论文）工行大连分行个人住房贷款信用风险评估研究.pdf

大连理工大学专业学位硕士学位论文 摘要 工行大连分行开办个人住房贷款业务以来，个人住房贷款规模总量呈跨越式发展， 但近几年不良率也出现了上升的趋势，使得贷款风险逐步显现。在众多防控风险的方法 中，通过个人住房贷款的信用风险进行全面准确评估，是银行降低个人住房贷款风险的 最有力手段。基于此，本文旨在对完善工行大连分行个人住房贷款信用风险评估方法进 行初探。 本文分为五章，第一章是问题的提出，随着业务的发展和规模的扩大，工行大连分 行个人住房贷款业务的不良率出现了上升的趋势，贷前对贷款的信用风险进行准确评估 是银行最为有效的防范手段；第二章介绍了工行大连分行个人住房贷款发展现状和存在 的信用风险问题，分析了现行信用风险评估体系的不足；第三章进一步完善信用风险评 估体系，借鉴模糊数学原理，设立评估模型，划分评分等级；第四章选取部分案例，对 比说明完善后评估体系的优势；第五章概括全文，提出本文的研究结论和创新点。 本文研究重点是通过对工行大连分行个人住房贷款信用风险评估问题的分析，提出 完善信用风险评估体系的原则，借鉴模糊数学的理论，根据a h p 法和专家意见法分配指 标权重，建立评估模型，划分客户信用风险等级，对现有的评估体系加以改进。 关键词：个人住房贷款；信用风险；评估体系；可信度函数 工行大连分行个人住房贷款信用风险评估研究 t h ec r e d i tr i s ka p p r a i s a lr e s e a r c ho fi c b cd a l i a nb r a n c hi n d i v i d u a l h o u s i n gl o a n a b s t r a c t s i n c et h ei n d i v i d u a lh o u s i n gl o a nb u s i n e s so fi c b cd a l i a nb r a n c hs c tu p ，t h ei n d i v i d u a l h o u s i n gl o a ns c a l eq u a n t i t y 嬲s a n m _ e st h es u r m o u n t i n gd e v e l o p m e n t ，b u ti n d i v i d u a lh o u s i n g l o a nb u s i n e s sn o tg o o dr a t ea l s oh a st h er i s et e n d e n c y , t h el o a nr i s kh a sb e e ng r a d u a l l y a p p e a r i n g i nt h em u l t i t u d i n o u sr e g u l a t i v er i s km e t h o d ，e v a l u a t i n gc r e d i tr i s kt oc a r r yo nt h e c o m p r e h e n s i v ea c c n f a t ea p p r a i s a l ，i st h em o s tp o w e r f u lm e t h o df o rr e d u c i n gi n d i v i d u a l h o u s i n gl o a nr i s k b a s e do nt h i si t e m ，t h i sa r t i c l ei sf o rt h ep u r p o s eo fe x p l o r i n gt h ea e e t t r a t e a p p r a i s a lm e t h o df o rc r e d i tr i s k 叫sa r t i c l ed i v i d e di n t of i v ec h a p t e r s ，t h ef i r s tc h a p t e ri sq u e s t i o np r o p o s i n g ，d e s c r i b e d a l o n gw i t ht h es e r v i c ed e v e l o p m e n ta n dt h es c a l ee x p a n s i o n , i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a nb u s i n e s s n o tg o o dr a t eo f i c b cd a l i a nb r a n c hh a st h er i s et e n d e n c y ，b e f o r et h el o a np a i do f f ad e b tt h e b e h a v i o rt ot h eo t l s t o m c rt oc a l t yo nt h eo b j e c t i v ee v a l u a t i o ni st h em o s te f f e c t i v em e t h o d ； s e c o n dc h a p t e ri n t r o d u c e st h ei n d i v i d u a lh o u s i n gl o a nb u s i n e s so fi c b cd a l i a nd e v e l o p m e n t a n dr i s kq u e s t i o n sa n dp o i n t so u tt h ei n s u f f i c i e n c yo ft h ep r e s e n ta p p r a i s a ls y s t e m ；t h i r d c h a p t e ri no r d e rt op e r f e c tt h ea p p r a i s a ls y s t e m ，p r o p o s e st h em o d e lf u z z ym a t h e m a t i c s p r i n c i p l e , t h ei n t r o d u c t i o nw e i g h tc o n c e p t , t h ed i v i s i o ng r a d e st h er a n k ；f o u r t hc h a p t e ru s i n g ae x a m p l e e x p l a i n st h ep e r f e c ts y s t e mt h es u p e r i o r i t y ；f i f i l lc h a p t e rs u m m a r i e st h ef u l lt e x t , p r o p o s e st h i sa r t i c l er e s e a r c hc o n c l u s i o na n dt h ei n n o v a t i o ns p o t m k e yp o i n to ft h i sa r t i c l ei ss t u d yt h ec r e d i tr i s ka p p r a i s a la p p r o a c ht oi n d i v i d u a l h o u s i n gl o a nc u s t o m c r , p r o p o s e de s t a b l i s h e st h ei m p r o v e da p p r a i s a ls y s t e mt h ep r i n c i p l e ，t h e m o d e lf u z z ym a t h e m a t i c st h e o r y a c c o r d i n gt ot h ea h pl a wa n dt h ee x p e r ta d v i c el a w a s s i g n m e n tt a r g e tw e i g h t , e s t a b l i s h e st h ea p p r a i s a lm o d e l ，t h ed i v i s i o nc u s t o m e rc r e d i t b e h a v i o rr a n ka n di m p r o v e st h ee x i s t i n ga p p r a i s a ls y s t e m k e yw o r d s ：i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n ； c r e d i tr i s k ：a p p r a i s a ls y s t e m ；c o n f i d e n c el e v e l f u n c t i o n i i 独创性说明 作者郑重声明：本硕士学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得大连理 工大学或者其他单位的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志 对本研究所做的贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 作者签名：乏笠堇日期：垄五：么：之 大连理工大学专业学位硕士学位论文 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者及指导教师完全了解“大连理工大学硕士、博士学位 论文版权使用规定”，同意大连理工大学保留并向国家有关部门或机构送 交学位论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大连理 工大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，也 可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论文。 作者签名： 立墨：鏖 导师签名：毖： 2 五年上月立日 大连理工大学专业学位硕士学位论文 1绪论 1 1 问题的提出 1 1 1 研究背景 我国的个人住房贷款业务是随着住房制度改革的深化和住房需求的增长发展起来 的，1 9 9 8 年以来，个人住房贷款的余额和在银行业务中的比重迅速提高。因其利润高、 风险小的特点，个人住房贷款成为银行的优质资产，是各银行努力开拓和相互竞争的业 务。较低的不良资产率，房价的连年上扬以及较长的风险暴露期，导致银行对此类业务 的风险意识逐渐淡化。另一方面，影响我国个人住房贷款信用风险的因素很多，包括借 款人因素、贷款因素、银行自身管理因素、房地产市场的价格波动以及开发商风险等， 其中的任何一个不利因素都有可能导致借款人的违约行为，导致银行面临的信用风险日 益增大。 目前，一些地方的个人住房贷款违约风险日渐凸显：“假按揭”事件时有发生；房 地产市场存在潜在风险，而个人住房贷款与房地产市场关系密切，容易受房地产价格波 动的影响而引起理性违约风险；个人收入的变化引起被迫违约行为的发生等。因此，如 果不能有效地评估贷款信用风险，即使不出现大量的不良贷款，合理范围内的逐户逾期 催收，也必将大大增加贷后管理的难度，加大成本额度。所以，在贷款审批过程中，加 强对贷款信用风险的评价，将风险关口前移，才能较为有效地减低贷款出现风险的概率。 正因为如此，本文力图通过研究个人住房贷款信用风险的有关理论，借鉴国际风险管理 经验，进一步完善工行大连分行个人住房贷款信用风险评估体系，从而有效规避信用风 险，降低维护成本，增加银行利润。 1 1 ，2 研究意义 在过去几十年中，对借款人信用风险研究，一直是国际上金融机构和住房证券投资 者关注的焦点、房地产金融研究和讨论的热点论题。随着我国加入w t o ，中国金融市场 将进一步开放，一切都必须按照国际规则办事。为了实现与国际的接轨，应对来自外国 金融机构的竞争，更是迫切需要借鉴国际上的先进技术，引入科学方法，建立以计量模 型为核心的信用风险评估体系，实现对信用风险的测量做到事前性、动态化及定量化， 从而实现内部风险的全面控制。本文借鉴西方发达国家研究成果和研究方法，旨在以揭 示个人住房贷款信用风险的产生原因为基础，提出完善个人住房贷款信用风险评估体系 工行大连分行个人住房贷款信用风险评估研究 的具体办法，防止因信用风险导致的纠纷，从而降低个人住房贷款不良率，保证个人住 房贷款稳健、快速发展。 1 2 国内外文献综述 1 2 1国外个人住房贷款信用风险评估研究现状 国际上各专家和学者对于个人住房贷款违约的研究可以分为三个阶段： 第一阶段，2 0 世纪7 0 年代以前，许多研究者认为个人住房抵押贷款违约风险与抵 押品借款人特征有相当大的关系。早期研究学者j u n g 提出了利用金融机构原始资料分 析得知，贷款价值比( 1 0 a n t o - v a l u e ) 和个人抵押贷款利率与违约风险之间存在正相关 关系，即利率越高，违约风险也就愈大；贷款价值比越高，违约风险也愈大【”。p a g e 将 j u n g 的研究进一步深入，指出影响违约风险的因素并不仅限于贷款价值和抵押贷款利 率，同时也受到其他变量如利率结构的影响1 2 1 。总之，该阶段的研究主要集中在从发放 个人住房贷款的金融机构的角度探索发放之时的借款人特征，贷款特征和房产特征等维 度因素与违约风险间的相关性，有助于金融机构制定科学合理的审核评价体系。 第二阶段，7 0 年代之后，一些学者对影响抵押贷款违约风险的借款人特征、贷款 特征和房产特征进行了更为深入的研究，考虑得变量数也越来越多，越来越全。主要代 表是w i l l i a m s e t a l ( 1 9 7 4 ) 、v a n d e l l ( 1 9 7 8 ) 和g a u ( 1 9 7 8 ) 用借款人特征维度，房产特 征维度和融资特征维度的6 4 个变量对个人住房贷款违约风险进行了综合研究，并在此 基础上建立了个人住房贷款违约风险分类模型，旨在贷款创造之初即控制贷款风险，并 为制定合理的个人资信评价体系以及根据不同对象采用不同首付款比率和保险费率提 供了科学依据【3 。】；b a r tl a m b r e c h t 和w i l l i a mp e r r a u d i n 研究得出借款人工资水平和 贷款利率是影响违约风险的主要因素，而贷款价值比则影响不大p ；7 0 年代末期，一部 分学者如v a n d e l l 和t h i b o c k a u ( 1 9 8 5 ) ，z o r n 和l e a ( 1 9 8 9 ) 将传统经济理论引入对违约 行为得研究，把借款人视为一个理性的决策者，认为当违约在经济上有利于借款人时， 违约行为就会发生【7 - 3 j 。该阶段的研究深入分析了违约与违约行为发生时的贷款状态、 借款人状况、经济状况等的相关性，为违约行为的提前识别与控制提供了理论依据。另 外，随着期权理论的发展，许多研究者也将该理论引入对个人住房贷款违约行为的解释 上来；f o s t e r ( 1 9 8 4 ) 等学者最早应用期权理论对个人住房抵押贷款违约风险进行了探 讨，研究表明住房权益是解释借款人违约的一个重要变量，可以解释9 0 以上借款人违 约原因，同时违约成本等因素也对借款人是否违约有着重要影响”1 ；s p r i n g 和w a l l e r ( 1 9 9 3 ) 应用期权模型对违约风险进行实证研究来验证交易成本的重要性1 1 0 1 ；d e n g 大连理工大学专业学位硕士学位论文 y o n g h e n g 和q u i g l e yj o h nm ( 1 9 9 6 ) 用基于期权的风险模型分析了违约与提前偿还情况， 他们分析指出违约对贷款发放之初的贷款价值比一季之后的房产价值具有敏感性，同时 他们还模拟了在低首付抵押贷款下的违约概率和政策成本，并与传统的抵押贷款进行比 较，结果发现通过补贴政策降低抵押贷款首付款，则政策执行的成本将会很高【1 ”； c a p o z z a ，k a z a r i a n 和t h o m p s o n ( 1 9 9 7 ) 使用分布广、样本量大的贷款数据，研究发现违 约事件是否会发生，交易成本和突发事件起着十分重要的作用【1 2 】；p a u ls c a l e m 和 m i c h a e ll a c o u r l i t t l e 基于蒙特卡洛方法研究了风险资产准备金在控制个人住房贷款 信用风险的重要作用【1 3 l ；y a l e n t i n ah a r t a r s k a 和c l a u d i og o n z a l e z - v e g a ( 2 0 0 6 ) 对基 于期权的信用咨询在个人住房贷款违约风险的作用进行了研究，表明经过信用咨询的借 款者不易于发生违约行为 1 4 1 。总之，在该阶段应用期权理论深入研究了个人住房贷款违 约风险的形成机理，为分析违约行为发生时贷款特征纬度变量、借款人特征纬度变量、 房地产特征纬度变量与违约风险间的相互关系提供了一个很好的分析框架，为认识和控 制个人住房抵押贷款违约风险提供了一个新的视角，进而为个人住房抵押贷款风险管理 提供了理论依据。 第三阶段，8 0 年代后期以来，衍生品种越来越多，抵押贷款证券的定价成为一项 关键性技术，由于违约改变了现金流，影响着抵押贷款证券的价值，因此国际上对违约 行为研究又掀起新的高潮，主要研究对象是贷款集群，研究计算违约率计量模型以及影 响违约率变动的因素，为证券合理定价及其衍生品风险控制提供了依据。学者l i s a l p o s e y 和a b d u l l a hy a v a s 利用博弈分析研究了可调整抵押贷款和固定抵押贷款之间的 关系，研究发现选择可调整利率抵押贷款的借款人往往更倾向于违约；y a w a b a d u a e t a l ( 1 9 9 9 ) ，a r d e nh a l l ，g a b r i e lj i m e n e z ，j e s u ss a u r i n a ( 2 0 0 4 ) ，n o r v a l d i n s t e f j o r d ( 2 0 0 5 ) c a r l o m a r i ，r o b e r t or e n o 等人指出为了对抵押贷款证券进行合理定 价，正确评估违约所形成的损失至关重要 1 6 - 2 0 】。因此该阶段的研究重点放在了评估抵押 贷款集群的违约概率，分析违约率与宏观经济指标的相关性。 1 2 2 国内个人住房贷款信用风险评估研究现状 从所收集的大量中文文献来看，国内学者对个人住房贷款风险的研究基本都集中在 理论上的逻辑推理和定性分析方面，而应用定量模型进行实证研究的文献很少。当前国 内研究中最为常见的分为四个模块： ( 1 ) 个人住房抵押贷款风险分类。中国人民银行研究局副研究所员刘萍提出“目前， 个人住房贷款业务中常见的六种风险形式，既利率风险、购买力市场风险、流动性风险 等1 2 “，从政策角度提出解决违约风险的方法：尚耀华等认为“导致我国个人住房贷款违 一3 一 工行大连分行个人住房贷款信用风险评估研究 约风险的发生除了与购房者资产净值、收入增长率、贷款支出占月收入比等财政因素有 关外，还与个人信用有很大关系”1 2 2 。 ( 2 ) 从保险的角度研究。汪利娜研究了美国个人住房贷款新品种和运作方式，特别 强调了“美国住房抵押保险采用了公营与私营相结合的混合模式对防范我国个人住房贷 款违约风险的借鉴意义”1 2 + 1 ；虞晓芬研究了澳大利亚的个人住房贷款担保制度；蒋 勤、祁彦研究了加拿大个人住房贷款担保制度【2 5 】；于长秋认为“由于政府担保功能的 缺失，使我国商业银行承担了本应由政府承担的风险”；杨巧提出了发展信用保险， 即债权人对债务人不还债的信用风险投保f 2 7 l 。 ( 3 ) 从博弈论角度研究借款人与银行之间的博弈过程，提出逆向选择和道德风险是 信用风险产生的原因，银行对个人资信的判断最为关键，它直接关系到银行的获利情况。 ( 4 ) 个人住房贷款信用风险因素实证研究。从目前掌握的资料来看，国内在实证方 面研究非常少。刘春红利用上海某银行的一家支行的数据对违约因素进行了一个小样本 的测试，测试的研究结果表明借款人年龄、家庭人口、房价、住房面积对违约无显著影 响，而家庭收入、首付比例、还款收入比、购房能力以及还款承受能力对违约的影响较 为显著【2 s 】。 综上所述，国外学者在个人住房贷款信用风险方面做了大量研究。总体看来，在信 用风险问题研究已相当成熟；与国外相比，国内在个人住房贷款信用风险的研究还十分 欠缺，定量研究还处于起始阶段。从应用的角度来看，在应用国外实证研究成果指导我 国个人住房贷款信用风险管理方面，以及国内对这一问题的研究上还存在如下不足： ( 1 ) 由于借款人的违约行为受当地经济、人文、政策等因素的影响，因此当前研究 一般局限于对特定区域个人住房贷款信用风险影响的研究，难以得出普遍适应的结论。 ( 2 ) 我国个人住房贷款的定量研究还没有充分开展，从完善风险管理的角度看，进 行定量研究是完善个人住房贷款风险管理的趋势。同时，随着我国个人住房贷款二级市 场的建立和完善，也日渐要求对个人住房贷款信用风险进行尽量分析和因素识别。 ( 3 ) 在我国个人住房贷款差别定价尚未实施，分析其主要原因，一是由于政策的因 素；二是由于我国个人住房贷款信用风险行为因素识别和研究不足，差别定价缺乏理论。 从风险和收益对等的原则来看，个人住房贷差别定价必将是今后的发展方向，而对个人 住房贷款信用风险影响因素的识别和确定则是差别定价的理论基础。综上所述，借鉴国 外经验，加强对我国商业银行个人住房贷款信用风险评估问题的研究就显得十分迫切和 必要。 大连理工大学专业学位硕士学位论文 1 3 本文的研究目标和方法 1 3 1 研究目标 可以说，商业银行的主要风险是信用风险，为此，对于信用风险评估的研究一直是 国际上金融机构和住房证券投资者关注的焦点、房地产金融研究和讨论的热点论题。随 着我国加入w t o ，中国金融市场将进一步开放，一切都必须按照国际规则办事。为了实 现与国际的接轨，应对来自外国金融机构的竞争，本文借鉴西方发达国家研究理论，结 合工行大连分行实际情况，客观评价工行大连分行个人住房贷款信用风险的表现形式， 从中揭示出信用风险的主要成因。在此基础上，研究信用风险的识别及控制，完善现行 信用风险评估指标体系，实现对信用风险的量化分析，一方面为银行有效规避信用风险 提供理论依据；另一方面实现贷前防控，从而提高工行大连分行个人住房贷款的效益和 质量，促进个人住房贷款业务健康、快速发展。 1 3 2 研究方法 本文采用的研究方法是运用数据分析法，介绍工行大连分行个人住房贷款发展现状 和存在的信用风险，明确本文的研究背景和环境；运用概率分析法，从众多影响因素中， 揭示出个人住房贷款信用风险的关键因素，摒弃次要因素对评估工作效率的影响；运用 专家调查法确定出信用风险评估体系中指标的类型、评分标准和评分函数；运用层次分 析法和专家调查法，建立了判断矩阵，分配评估体系中各指标权重，形成了十三项指标 的权重向量；运用矩阵和向量等线性代数方法建立评估模型，从而减少了人为因素对信 用风险评估结果的影响，使评估结果更具说服力；运用对比分析法，设立两个评估标准 值和三个评估等级，将借款人划分为不予合作客户、普通客户和优质客户，为有效地开 展贷款定价和贷后管理工作提供参考依据：运用对比分析法，引用工作中的实例，对比 分析现行的和完善后的评估体系评估结果的差异，以此说明完善后评估体系的优势性和 实用性。 1 3 3 技术路线 本文通过提出问题，明确构建工行大连分行个人住房贷款信用风险评估体系的必要 性；通过分析问题，指出现行信用风险评估体系的不足；最终通过重新筛选信用风险评 估指标，建立信用风险评估模型，解决相关问题。正如下图1 1 所示。 工行大连分行个人住房贷款信用风险评估研究 分析问题 解决问题 个人住房贷款存在的信用风险问题 个人住房贷款信用风险评估体系的不足 完善个人住房贷款信用风险评估指标体系 实例分析说明完善后信用风险评估体系的优越性 图1 1 本文的技术路线 f i g 1 1 t h et e c h n i q u eo f r e s e a r c hi nt h i sp a p e r 一6 一 结论 大连理工大学专业学位硕士学位论文 2 工行大连分行个人住房贷款发展概况及存在的信用风险问题 2 1个人住房贷款发展概况 八十年代中后期，国家为了逐步改变低租金、无偿分配住房的办法，促进住房商品 化的进程，形成国家、集体、个人三结合筹资建房的机制。1 9 8 8 年，国务院印发了在 全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知，中国人民银行于同年5 月下发 了全国金融管理专业会议纪要，明确规定为了支持城镇住房制度改革、促进住房商 品化，经人民银行一级分行或计划单列市分行批准，可以设立单独核算，自主经营、自 负盈亏、自求平衡、单独缴税的房地产信贷部，并严禁用一般性存款作为房地产投资。 为此，工行大连分行自1 9 9 8 年起正式开办个人住房信贷业务，具体包括五个子产品， 分别是个人新房贷款、个人二手房贷款、个人转按揭贷款、个人加按揭贷款和个人住房 组合贷款。 工行大连分行是大连市最早开展个人住房贷款的两家商业银行( 另一家是建行) 之 一，自开办以来，个人住房贷款业务发展迅速，市场占比逐年提高，累计发放量年均增 长1 0 ，贷款余额连续8 年位居全市金融同业之首。截至2 0 0 7 年1 0 月末，大连工行个 人住房贷款余额5 6 4 ，7 6 3 万元，比年初增加3 1 ，2 6 4 万元，预计到今年年末，个人住房 贷款将占到全部贷款的1 5 ，而在1 9 9 8 年末，这一比例仅为2 6 。但是也应看到，这 些数字与国外金融业发达的国家相比仍然有一定的差距，据了解，“目前在美国、西欧 等发达国家，个人住房贷款在整个信贷额度中的比重一般在1 5 至3 5 之间不等，有的 高达4 5 ”眇j 。可见，个人住房贷款在国内存在一个非常巨大的市场空间。而且，随着 法人信贷实际贷款收益率逐年走低，更加凸现出个人住房贷款较高收益的优势，未来个 人住房贷款具有较大的发展机遇和潜力。 近年来，随着股份制商业银行的加入，大连工行贷款余额占比呈现出逐渐下降的趋 势，增量占比和投放量占比低于余额占比，说明全市市场竞争更趋激烈，竞争者进入该 市场的规模、速度进一步加快，大连工行必须采取有效措施，以保持市场领跑者的地位； 另一方面，随着个人住房贷款的快速发展，大连工行个人住房贷款的风险也日益突现， 贷款不良额逐年增加，由1 9 9 9 年的1 9 8 万元增加到2 0 0 7 年1 0 月末的1 2 0 8 万元，贷款 不良率也由1 9 9 9 年的0 1 3 增加到2 0 0 6 年1 0 月末的3 3 1 。这一比率虽与大连市其他 商业银行相比还很低，但与代表全球信用风险控制先进水平的“美国商业银行不良贷款 率0 6 7 ”1 3 0 1 相比，仍有很大的差距。由于个人住房贷款信用风险高企，出于“投鼠忌 器”的心理，使得工行大连分行个人住房贷款增势放缓，房贷“一管就死、一放就乱” 工行大连分行个人住房贷款信用风险评估研究 的两难境地逐步凸显。上述情况表明，大连工行个人住房贷款管理的着重点应由市场开 拓的经营策略向着以贷款风险防范为前提的制度化、规范化管理策略转变。 2 2 个人住房贷款中存在的信用风险问题 信用风险是指交易对手未按合同承诺履行合同义务或信用评级下降而给商业银行 带来损失的可能性。借款人的违约可能会危及到银行正常的清偿能力，严重的甚至会导 致资金周转失灵，银行破产倒闭，同时对国家宏观经济运行和金融安全也会造成极大的 危害。因此，信用风险始终是商业银行风险管理的重要内容。由于信息不对称的现象在 经济活动中普遍存在，而银行在与借款人签订借贷合同并形成借贷关系通常是在信息不 对称的条件下进行的，由于银行缺乏对借款人有效信息的掌握，借款人不履约还款，恶 意逃废债务等情况而引发的信用危机，造成银行贷款资本的重大损失，社会信用环境逐 渐恶化是现阶段我国金融体系中信用风险的表现。 目前，大连工行个人住房贷款信用风险的主要表现形式是：借款人可能拒绝或无力 偿还贷款；借款人可能不能全额偿还；借款人可能提前偿还；借款人可能延期偿还。信 用风险对银行个人住房贷款质量的影响是显而易见的，继续下去将严重影响工行的整体 竞争力和长远发展。 ( 1 ) 个人住房信贷业务优质客户的流失。在客户群中，优质个人客户占比较小。因 银行无力准确评估每个借款人的信用状况，为了获取最大利益，或最大限度地减少坏账 损失，只能对所有消费者群体做一个还款概率的总体假定，这个还款概率只能是一个中 位数。结果，以这个中位数作为标准严格信贷条件，实行信贷配给，减少贷款数量，将 市场上一些信用好的消费信贷需求者拒之门外，而对于劣质客户授予同样数量的贷款， 势必加大业务风险；其次，由于我国个人信用制度的不完善，法律诉讼又往往找不到人 的情况下，一般银行都不会主动去做这种贷款，从而形成恶性循环，市场机制就不能正 常发挥作用，最终可能导致优质客户的流失。 ( 2 ) 个人住房信贷的需求缺口与供应过剩并存。由于对借款人的品德、能力以及未 来收入等真实情况难以准确判断，为避免做出错误决定，银行一般就会采取对部分借款 人拒绝贷款或减少贷款的行为。这样做的结果，一方面造成了部分信贷需求得不到满足； 另一方面又造成银行存在大量过剩资金，使得资金运作效率低下。 ( 3 ) 个人住房贷款质量下降，“骗贷”现象严重。由于信息不对称，使得银行在双 方的博弈当中处于“弱者”地位。借款人为了取得银行的认可，往往恣意提升自身的信 用水平，不择手段去“讨好”银行，包括虚构资产、伪造数据等手法，完全置基本的道 大连理工大学专业学位硕士学位论文 德和信用于度外，无疑增加了银行不良贷款的发生概率，进一步加剧个人住房贷款的信 用风险。 ( 4 ) 个人住房贷款地区发展的不平衡。根据总行文件规定“单个个贷品种的不良率 介于2 - 3 之间的支行将予以部分品种的停牌；超过3 的支行将予以全部停牌的处罚 复牌后方可恢复办理”，因大连市各地区客户的道德信用和偿债能力的不同，据统计， 县级市支行的不良率往往高于市内支行，加之自身缺乏统一、科学的信用风险评估体系， 使得部分支行的次级、可疑和损失的贷款比例较高，不良债权过大，造成了处于停办高 风险的房贷业务品种或无法复牌的境界，因而形成了个人住房贷款以市内支行为主的发 展模式，各支行间发展不平衡的差距日益加大。 ( 5 ) 资金管理的难度加大、不确定性增多。由于借款人剩余支付能力、利率变动导 致借款成本增加等原因，会促使借款人可以随时支付全部或部分抵押贷款的余额，从而 导致银行现金流量不稳定和再投资的风险。如2 0 0 6 年个人住房贷款利率的上调，促使 有偿还能力的借款人提前还贷。截至2 0 0 6 年年末，大连工行发放的1 0 多亿个人住房贷 款中，提前还款率高达4 9 1 ，使银行不能获得预期收益，现金流量变得不稳定，而且 银行将这部分资金再投资时也会面临风险。 2 3 现行的信用风险评估体系及其不足 目前，工行大连分行使用的信用风险评估体系包括以下三个部分内容： ( 1 ) 使用资信评估表确定借款人信用等级，表格形式参见表2 1 。该表设立了现住 房状况、抵押物变现能力及置业动机等指标，对于每个指标设立得分区问，总分为1 0 0 分。具体操作流程是：首先由工行前台受理人根据借款人所提供的身份证、收入证明、 户口簿、婚姻证明等资料，核对无误后，移交贷款调查入；其次贷款调查人根据调查情 况，按照中国工商银行个人住房贷款借款人资信评估若干规定，对借款人进行信用 等级评定，“对号入座”给予表2 1 中各指标一定分值，汇总后得到资信得分；最后， 根据得分不同，确定借款人的资信等级。一般，8 0 分( 含) 以上为a 级，6 5 分( 含) 至8 0 分( 不含) 为b 级，5 0 分( 含) 至6 5 分( 不含) 为c 级，5 0 分以下为d 级( 原则不贷款) 。如 果资信等级为d 级，则直接拒贷；反之，调查人需就贷与不贷、贷款金额、期限等事项 提出调查意见，提交第二调查人审核。 ( 2 ) 查询个人征信系统决定借款人的信用类别。人民银行于2 0 0 5 年初推出了“人民 银行个人信用信息基础数据库”( 以下简称“个人征信系统”) ，个人征信系统采集和 保存了我国银行业全部个人客户的信用信息，仅供银行在内部控制信用风险时使用。根 据该系统所提供的信息，银行可以了解查询其债务和信用情况。对于欠款数额巨大，累 一9 一 工行大连分行个人住房贷款信用风险评估研究 计逾期数较多，信用记录恶劣的借款人，坚决予以拒绝；对于欠款数额小，累计逾期次 数少，信用记录一般的借款人，银行调查人员在深入了解贷款逾期的原因后，采取降低 成数或缩短年限等手段，酌情予以贷款支持；对于没有不良违约记录或没有贷款记录的 借款人，银行将大力给予融资支持。 表2 1 个人住房贷款借款人资信评估表 t a b 2 1i n d i v i d u lh o u s i n gl o a nc r e d i tr a n ka p p r a i s a lt a b l e ( 3 ) 执行见客谈话制度，了解借款人贷款用途的真实性。根据借款人提供的申请书、 收入证明等资料，前台人员约见借款人现场了解借款人的购房地址、面积、单价和总房 价，以及首付款和借款金额等信息，同时登记备案。 银行对上述三项内容信息进行整理后，撰写调查报告，详细对借款人基本情况、贷 款成数、收入还贷比、抵押物担保四个方面进行论证，如果判定借款人申请自愿真实、 偿债能力较强、风险可控即可进入审批环节；否则将予以拒贷。一般来讲，运用现行的 评估体系基本做到了信用风险的定量评估，在一定程度上可以及早地拒绝贷款用途虚 假、偿债能力较弱的借款人的申请，但是随着业务规模的扩大帮借款人融资需求的增多， 现行的信用风险评估体系逐渐暴露出以下一些不足： ( 1 ) 缺乏权威性和真实性。借款人提供的部分信息的可靠性和真实性值得怀疑，如 收入证明、存款证明、综合印象等，其中收入证明是由借款人所在单位开出一纸证明信， 盖上单位的公章即可，单位并不能承担多少责任和风险，今后即使打起官司，单位也有 种种理由来开托，法院也难查实；对于个体工商户、自由职业者等收入波动较大的人员 难以确定其月均收入。目前，新加坡、香港判定个人收入的一个重要依据是税单，由于 个人税收监管很严，其权威性很高，而国内大多数工薪阶层的个人所得税是单位代扣代 缴，很少有人拿出统一制式的个人税单来证明其个人收入，仅靠单位开据证明，其真实 性、权威性自然要大打折扣。 1 0 一 大连理工大学专业学位硕士学位论文 ( 2 ) 无法动态地反映收入偿债能力的交化。银行对借款人的基本信息的了解是较为 全面的，但仅是反映借款人存在状态的静态信息，对说明其目前的收入和经济状况是很 好的佐证，但不能对借款人经济状况的延续性和应对突发事件的有效性做出有力的证 明。现行评估体系中对未来收入的变化趋势未做考虑，没有考虑到借款人的其他负债、 家庭赡养人口等情况，难以准确地反映借款人在相当长的贷款存续期里真实的偿债能 力。如很少考虑物业的楼龄、物业的变现能力，对于使用期限超过1 5 年、坐落位置不 佳的抵押物，借款人即使具有足够的偿还能力，但由于物业的价值会随时间推移迅速缩 水，从而使借款人失去还款的内在动力，而宁愿让银行去处理抵押物，这样就导致贷款 风险加大。 ( 3 ) 连续性指标打分方法不妥。目前。所设立年龄、职业等连续型指标采取与状态 性指标相同的打分方法，标准不细化，不易于准确评定，不利于银行开展定量和定性相 结合的综合研究。 ( 4 ) 指标权重的确定缺乏客观依据。由于影响借款人信用状况的各个因素是相互联 系的，在对单个指标进行打分，然后加总的情况下，需要利用一定的统计分析技术，确 定影响信用风险的主要因素及其相关系数，以剔除重复计分的因素。但是在实际操作中， 没有根据指标的作用大小设立相应的权重，只能根据经验或专家判断来选取权重，使得 评估结果的可靠性大大降低。 ( 5 ) 对信用记录的评价具有一定的不确定性。由于个人征信系统的数据采集延迟一 个月，信息滞后不可避免。一些借款人的逾期贷款明明已经还清，但征信系统中仍然显 示为逾期，这为其申请新的贷款带来障碍，也确实需要银行工作人员主观判断。目前， 银行工作人员把握的标准较为宽松，一方面只要借款人已将逾期贷款还清且逾期的累积 期数在1 2 以内，都认为其信用记录正常：另一方面即使目前仍然存在一定数额的逾期贷 款，在确认借款人偿债能力较好的前提下，只要借款人或当事银行能够出具合理的书面 解释，就视为信用记录尚可。这确实让一些信用记录较差者钻了空子，为新发放的个人 住房贷款造成隐患。 综上所述，根据借款人信用风险的特点和成因，重新构建个人住房贷款信用风险评 估体系是十分必要的。 工行大连分行个人住房贷款信用风险评估研究 3 工行大连分行个人住房贷款信用风险评估体系的完善 3 1个人住房贷款信用风险评估体系的设立原则 个人住房贷款信用风险评估研究，正是通过对个人住房贷款信用风险因素分析测 度，研究其产生以及变动机理，总结个人住房贷款信用风险可测性规律，以便个人住房 贷款信用风险评估体系的设计和实施，为其进行有效信贷决策奠定基础。因此，在研究 完善信用风险评估体系之前，有必要明确一下评估体系的设立原则： ( 1 ) 全面性原则：主要体现在对个人住房贷款信用风险来源进行划分与归类时，要 保证内容的充分性，不应遗漏重要的风险来源因素，选择要有代表性的指标，避免独立 指标之间的重复设置；在反映影响借款人偿债能力和信用状况方面，不但要考虑其现有 的收入和信用状况，还要预测未来发展变化趋势，不但要考虑借款人自身情况，还要研 究抵押物价值变化和周边环境变迁的影响。 ( 2 1 科学性原则：主要体现在结构的稳定性和内容的动态性，以保证评估结果的连 续、可比。评估体系的结构要素为一级指标、二级指标、评估标准等，成横向排列，指 标内涵和评估标准一一对应，纵横交错。这种框架结构合理，具有很强的稳定性。尽管 信用风险评估体系结构要素会随着社会和经济发展会有所变动，但其内在的逻辑结构是 不会改变的；内容的动态性是指随着时间条件与具体环境的变化，评估具体内容也应随 之发生变化。 ( 3 ) 针对性原则：评估体系必须要有针对性，影响信用风险的因素很多，要依据工 行大连分行的实际情况选择其中影响力较强的因素，根据强弱程度的不同，设计相关权 重系数，增加信用记录、家庭财产评估净值等指标的权重比例，减低职务在评估结果中 的占比，使整个体系的设计更加具有针对性针。 ( 4 ) 真实性原则：评估体系所依据的资料应如实反映借款人的真实面貌，银行能够 自行获取评估依据的信用记录、易于银行验证的负债情况等指标项，减少了银行无法确 定的收入水平的指标权重。同时，引入模糊数学的隶属度原理，增加可信度打分函数， 设计评估模型，减少人为因素和外界环境的干扰。 ( 5 ) 可操作性原则：评估体系设计应从研究实际条件出发，应有足够的信息资料， 指标定义明确，方便采集，必要的人力、物力和切实可行的量化方法可利用。同时，评 估体系应力求层次简洁，指标数量适中，得到的评估结论能够较为准确地反映借款人实 际情况。 大连理工大学专业学位硕士学位论文 3 2 个人住房贷款信用风险评估指标的设置 3 ，2 1 信用风险产生的原因 个人住房贷款是工行大连分行增长最快的个人贷款种类，但它却潜在着巨大的信用 风险，从某种意义上说，它甚至是银行最具风险的贷款形式。因此，分析和研究个人住 房贷款信用风险的成因是工行大连分行评估信用风险的基础。下面分别从宏观和微观的 角度出发，对个人住房贷款信用风险的成因进行简要分析： ( 1 ) 宏观因素主要是指由于借款人所处环境等外界因素的变化，引起借款人收入、 以及抵押物价格等的变动，最终导致银行面临较大的个人住房贷款信用风险。一般，表 现形式为系统性风险，波及范围会比较广，甚至出现大面积的借款人违约现象。银行一 旦预测不准，会受到较大的打击。 经济周期的波动。房地产行业与经济周期存在着高度正相关关系。宏观经济波 动，房屋价格也会相应地产生周期性波动，形成房地产周期。一旦经济不景气，房地产 市场就会降温，房价出现大幅跳水，银行将面临较大的理性违约风险。同时，房地产价 格也会影响到银行抵押物的价格，在借款人违约后，商业银行难以通过变现抵押物来弥 补违约所造成的损失。此外，由于个人住房贷款的利率、期限都是由央行制定的，因此 贷款金额限制和对象选择直接受到国家宏观经济状况的影响。通常，个人住房贷款的违 约率与宏观经济周期运行呈负相关关系，即当宏观经济运行处于上升阶段，居民收入增 长，违约率下降；反之，则违约率上升。 当地的经济状况。个人住房贷款的信用风险除了受个国家的宏观经济影响外， 在更大程度上，直接受到借款人所在地区经济状况的影响。不同的经济状况意味着个人 住房贷款业务的风险程度不同，银行在衡量个人住房贷款信用风险时所选取的风险参数 也就不同。一方面，当地方经济增长时，当地的失业率会下降，居民的收入会增加，违 约率就会下降；另一方面，不同的经济状况意味着当地房地产市场将呈现出不同的发展 势头。当地方经济运行良好时，房地产市场通常能保持良好的发展势头，价格稳定，理 性违约发生的可能性会降低，自然违约率也就较低。 通货膨胀。主要表现在借款人收入水平对房价的承受能力上。借款人收入水平 与经济增长、房价水平之间存在着不协调现象，通货膨胀增加时，相当于借款人的实际 收入或预期收入减少，还款支付能力降低，被动违约风险较大。 房地产市场状况。房地产价格是一个重要的影响因素。房价市场波动造成抵押 物价值缩水，造成借款人实际上的“负资产”，这在投资性购房的背景下表现得尤为突 出。以银行贷款为主要资金来源买进的高价房，当房地产业从繁荣阶段进入萧条阶段， 工行大连分行个人住房贷款信用风险评估研究 原来较高的房价亦会随之下降。由于个人住房贷款还款时间长，一旦房价下降，人们预 期心理发生显著变化，使房地产市场交易量锐减，借款人在个人利益驱动之下，故意延 长甚至停止还贷，导致银行的信用风险增加。 利率。在浮动利率贷款情况下，若利率上升，借款人每月还款额相应也增加， 借款人可能会因为还贷压力加大，部分丧失偿付能力，甚至发生被迫违