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(国民经济学专业论文)中国住房抵押贷款信用风险研究——兼论转轨时期抵押贷款的特点.pdf.pdf 免费下载
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摘要 在住房体制改革深入与城市化进程加速的经济转轨背景之下,中国住房抵 押贷款业务实现了跨越式发展。但随着时间的推移,早期住房抵押贷款市场跨 越式发展的不良后果开始显现,违约率逐步上升。抵押贷款违约不仅影响贷款 银行的预期收益,也会通过金融加速器的扩大作用对整个宏观经济产生重大冲 击,住房抵押贷款信用风险成为业界与学界研究的热点。本文通过运用规范分 析方法,对转轨时期的中国住房抵押贷款市场与西方国家的成熟市场进行比较 研究,总结出了转轨时期中国住房抵押贷款市场的特点;在介绍国外经典理论 的基础上分析其假设前提与适应环境,并结合转轨时期中国市场的特点研究它 们在中国市场的适用性,找出了适合中国转轨时期的信用风险理论;在搜集大 连市某商业银行个人住房抵押贷款大样本数据之基础上,运用l o 西s t i e 模型实 证研究了转轨时期影响中国住房抵押贷款信用风险的主要因素,最后提出了相 应的风险治理政策建议。本文主要结论如下: ( 1 ) 与国外成熟市场不同的是,中国住房抵押贷款市场有着自身的特别之 处。由于住房体制改革与城市化加速带来的巨大住房需求,房价持续上涨,市 场利率也随之上升;贷款利率主要以浮动利率为主:金融机构不能针对不同风 险水平的借款人制定差别利率;没有成熟的二级市场,不能为一级市场分散风 险:通过理性违约再买房有着巨额的交易成本;由于住房保障体系发展不完善, 金融机构收回抵押住宅一般成为不可置信的承诺。而这些特点都会影响到借款 人的违约行为。 ( 2 ) 在转轨时期的中国住房抵押贷款市场,还款能力理论较之于权益理论, 有着更好的适用性。自住房制度改革以来,中国的房价处于一个上升过程,“看 跌期权”无法执行;住房抵押贷款市场主要实行浮动利率,且市场利率自2 0 0 2 年之后都是缓慢上升的,“看涨期权”溢价也无法实现;中国购房者违约存在着 的巨额交易成本及个人征信系统的使用限制了借款人理性违约。由于两类期权 溢价在转轨时期的中国房地产市场缺乏宏观经济条件,而再购房与信誉损失使 得借款人违约的交易成本变大,这样,权益理论在转轨时期的中国缺乏适用背 景。本文通过实证研究也证明了在经济转轨时期的中国住房抵押贷款市场,还 款能力理论较之于权益理论有着更好的适应性,从而解决了中国住房抵押贷款 市场的理论适应性问题,而这也成为本文的主要创新之处。 ( 3 ) 利率、u v 、偿债比、户籍、受教育程度、新房还是二手住房是影响 住房抵押贷款信用风险的主要因素。在住房抵押贷款还款能力理论基础上,本 文通过l o g i s t i c 二元选择模型对可能影响住房抵押贷款信用风险的因素进行了 实证分析。利用大连市某商业银行的数据分析得出,利率、l 1 v 、偿债比、户 籍、受教育程度、新房还是二手住房是影响住房抵押贷款违约的主要因素,借 款人年龄、贷款期限、住房评估价值、贷款生命期与突发事件也会影响借款人 的违约行为。实证结果表明,利率、l 1 v 和偿债比越高,借款人违约的可能性 越大:借款人受教育程度越高、贷款期限越长则借款人造约概率更低;而外地 人的购房投资行为、家庭出现突发事件也会加大贷款违约风险。文章也得出另 外几个与理论假说不同的结论:第一是家庭收入对借款人违约的影响力不明显: 其次是借款人年龄对违约概率的影响为负;最后是购买旧房的借款人信用风险 要大于购买新房的借款人。 ( 4 ) 在以上研究的基础之上,提出了相应的政策建议。首先必需提高风险 管理意识,严格信息采集程序与方法,保证原始信息的真实性。其次在真实信 息的基础上再运用科学的方法对借款人进行风险识别,并针对不同风险级别的 借款人制定差异化的贷款合约,实行分类管理。最后,由于住房抵押贷款信用 风险不仅影响金融机构的预期收益,而且大规模的违约行为暴发会对宏观经济 产生重大冲击,因此中国必需抓紧发展培育住房抵押贷款二级市场,实现住房 抵押贷款证券化,分散一级市场风险。 关键词:住房抵押贷款,信用风险,还款能力理论,l o g i s t i c 模型 a b s t r a c t i nt h ee c o n o m i cn 丑毽i “o ne o n t e x to fi n - d e p t hr e s i d e m i a lc o n s t i t u t i o nr e f o r m a n dt h ea c c e l e r a t e du r b a n i z a t i o np r o c e s s ,c h i n e s er e s i d e n t i a lm o r t g a g em a r k e th a s e x p e r i e n c e dal e a p e dd e v e l o p m e n t h o w e v e r , t h er e s i d e n t i a lm o r t g a g ed e f a u l tr a t e i n c r e a s e dg r a d u a l l ya f t e rt h er a p i dp r o s p e r i t yo ft h i sm a r k e t t h ed e f a u l tr a t eo f r e s i d e n t i a lm o r t g a g en o to n l ya f f e c t st h eb a n k se x p e c t e dr e v e n u e ,b u ta l s ob r i n g s t h ed y n a m i ci m p a c t st ot h ew h o l er n a c r o e c o n o m i c st h r o u g ht h ef i n a n c i a la c c e l e r a t o r t h er e s i d e n t i a lm o r t g a g ed e f a u l tr i s kb e c o m e st h ef o c u so f b a n k i n gi n d u s t r ya n dt h e a c a d e m i ai nc h i n a b yu s i n gt h et h e o r e t i c a n a l y s i s ,t h i sp a p e rc o m p a r e st h e r e s i d e n t i a lm o r t g a g em a r k e ti nc h i n e s et r a n s i t i o n a le c o n o m yw i t l lt h eo n ei nw e s t e r n c o u n t r i e s , a n ds u m m a r i z e st h ec h a r a c t e r so fr e s i d e n t i a lm o r t g a g em a r k e ti nc h i n a m e a n w h i l e ,ie x a m i n et h ea d a p t a b i l i t yo fc l a s s i ct h e o r i e si nc h i n ao nt h eb a s i so f f e a t l l r e s , a n dt h e np o i n to l a tt h et h e o r yt h a ti sc o m p a t i b l ew i t ht h et r a n s i t i o n a j e c o n o m yt h r o u g ha n a l y z i n gt h eh y p o t h e s i sa n da d a p t e de n v i r o n m e n to fw e s t e r n m a t u r et h e o r i e s o nt h eb a s i so fs a m p l ed a t af r o mt h ec i t yo fd a l i a n , ia d o p tt h e l o g i s t i cm o d e lt ot e s t t h eh y p o t h e s e s ,a n di d e n t i f yt h e m a j o rd e t e r m i n a n t so f r e s i d e n t i a lm o r t g a g ed e f a u l tr i s ki nc h i n 丑a tt h ee n do ft h i sp a p e r , ip u tf o r w a r d s o m ep r o p o s a l so nh o wt os t r e n g t h e na n di m p r o v et h er i s km a n a g e m e n ti nd o m e s t i c r e s i d e n t i a lm o r t g a g em a r k e t 1 1 1 em a j o rc o n c l u s i o n so f t h i sp a p e ra r ea sf o l l o w s 1 u n l i k et h ef o r e i g nm a t u r em a r k e t , c l l i n e s er e s i d e n t i a lm o r t g a g em a r k e th a s t h ef e a t u r e so fi t so w n n a m e l y , t h eh o u s i n gp r i c ea n di n t e r e s tr a t ee x p e r i e n c e d c o n t i n u o u sr i s ea st h er e s u l t so fr e s i d e n t i a lc o n s t i t u t i o nr e f o r ma n da c c e l e r a t e d u r b a n i z i n g ;a l lm o r t g a g e s 两o r t o2 0 0 6i nc h i n aw e r ep u r ea d j u s t a b l er a t em o r t g a g e ; f i n a n c i a li n s t i t u t i o n sc a n n o te s t a b l i s hd i s c r i m i n a t ei n t e r e s tr a t ef o ri n d i v i d u a l s ;t h e l a c ko fs e c o n d a r ym a r k e ti m p l i e sl e n d e r sw i l la s s u m ea l a r g ep o r t i o n , i fn o ta l l ,o f b o 盯o w e m r i s k :t h ec h i n e s eb o r r o w e r sw i l lf a c eag r e a td e a lo ft r a n s a c t i o nc o s tf o r d e f a u l tb e h a v i o r ;b e c a u s eo f l a c ko f p e r f e c tr e s i d e n t i a ls e c u r i t ys y s t e m ,t h ep r o m i s e s t og e tt h em o r t g a g eb a c ki st m e o n v i n c i n gw h e nb o r r o w e rd e f a u l t a l lo ft h ea b o v e l w i l la f f e e tb o r r o w e r sb e h a v i o r 2 a b i l i t yt op a yt h e o r yi sm o r ea p p l i c a t i v ei nc h i n e s er e s i d e n t i a lm o r t g a g e m a r k e ti nc o n t r a s tw i t he q u i t yt h e o r y t h es u s t a i n i n gr i s eo f h o u s i n gp r i c ef r o m1 9 9 8 m a d et h e “p u to p t i o n i s o u to f m o n e y ”t h ea d j u s t a b l em o r t g a g er a t ea n dt h er i s i n g i n t e r e s tr a t em a d e c a l lo p t i o n o u to fm o n e yt o o ;c h i n e s eb o r r o w e r s i n t e n d e d d e f a u l tb e h a v i o ri sn o tr a t i o n a lf o rt h eg r e a td e a lo ft r a n s a c t i o nc o s ti nt h ec h i n e s e m a r k e t s ow ec a nc o n c l u d et h a te q u i t yt h e o r yh a sn o tt h ea d a p t e de n v i r o n m e n ti n c h i n a , a n d0 1 1 1 e m p i r i c a lr e s u l t si n d i c a t et h a ta b i l i t yt op a yt h e o r yi sm o r e a p p l i c a t i v et oc h i n e s er e s i d e n t i a lm o r t g a g em a r k e ti nc o n t r a s t 、i t he q u i t yt h e o r y 3 i n t e r e s tr a t e ,l o a n - t o - v a l u e , d e b ts e r v i c i n gr a t i o ,h o u s e h o l dr e g i s t r a t i o n , e d u c a t i o n a ll e v e l ,a n dn e wo re x i s t i n gh o u s ea r em a j o rd e t e r m i n a t ef a c t o r so f d e f a u l t b e h a v i o r o nt h eb a s i so fa b i l i t yt op a yt h e o r ya n dt h ed a t af r o md a l i a nc i t y , ia d o p t t h el o g i s t i cm e t h o dt oe s t i m a t et h eb i n a r yc h o i c em o d e la n dt ot e s tt h ed e t e r m i n a t e f a c t o r so fd e f a u l tb e h a v i o r t h ee m p i r i c a lr e s u l t si n d i c a t et h a ti n t e r e s tr a t e , l o a n - t o - v a l u e , d e b ts e r v i c i n gr a t i o ,h o u s e h o l dr e g i s t r a t i o n ,e d u c a t i o n a ll e v e l ,a n d n e wo re x i s t i n gh o u s ea r em a j o rd e t e r m i n a t e so fd e f a u l tb e h a v i o r , a n da g eo f b o r r o w e r , f a m i l yi n c o m e ,t e r mo fl o a n , a p p r a i s a lp r i c e ,a g eo fl o a n ,t r i g g e re v e n t s w i l la f f e c tt h ed e f a u l tp r o b a b i l i t y t h eh i g h e ri n t e r e s tr a t e ,l t v ,d e b ts e r v i c i n gr a t i o a r ea l w a y sr e l a t e dt oi n c i d e n c eo fh i g h e rd e f a u l t , o nt h ec o n t r a r y , h i g h e re d u c a t i o n d e g r e e a n d l o n g e r t e r ma r e a l w a y sr e l a t e d t os m a l ld e f a u l tp r o b a b i l i t y , t h e f o r e i g n e r sr e s i d e n t i a li n v e s t m e n tb e h a v i o ra n dt r i g g e re v e n t sw i l la l s oi n c r e a s et h e d e f a u l tp r o b a b i l i t y m e a n w h i l e ,w ea l s o g e ts o m er e s u l t sd i f f e r e n tf r o ma b o v e h y p o t h e s i s ,n a m e l y , t h ef a m i l yi n c o m eh a sl e s se f f e c to nd e f a u l tp r o b a b i l i t y ;a g eo f b o r r o w e rh a st h en e g a t i v ee f f e c to nd e f a u l tp r o b a b i l i t y , a n dt h eb o r r o w e rw h oh a v e b o u g h tt h ee x i s t i n gh o u s i n gh a sm o r ed e f a u l tp r o b a b i l i t y 4 b a s e do nt h ea b o v ea n a l y s i s ,ip u tf o r w a r ds o m ep r o p o s a l s a l t h o u g ht h e d e f a u l tr a t ei ss t i l la tl o w e rl e v e l ,i th a dr a i s e dal o tf r o mt h eh i s t o r yp o i n to fv i e w f i n a n c i a li n s t i t u t i o n sh a v en o tp a i de n o u g ha t t e n t i o nt ot h ed e f a u l tr i s la n dt h e g o v e r n m e n t si n d i r e c tg u a r a n t e ed e t e r i o r a t e dt h es i t u a t i o n ,s ow es h o u l dp a ym o r e a r t e n t i o na n dt a k em o r ea c t i o n st oa l l e v i a t et h er i s k b e g a n s eo fl a c ko fr i s k m a n a g e m e n ta n dp r e v e n t i o nc o n s c i o u s n e s s ,b a n k sh a v en o tc o l l e c t e dt h ec o r r e c ta n d e n o u g hf u n d a m e n t a li n f o r m a t i o nf r o mb o r r o w e r s ,t h i sk i n do fi n f o r m a t i o n i s f o u n d a t i o n a lf o rr i s km a n a g e m e n t s ow es h o u l du s em o r eu s e f u ls k i l l sa n dm e t h o d s t og e tt h ec o r r e c ti n f o r m a t i o n o nt h eb a s i so fi n d i v i d u a lf e a t u r e ,w ec a l la d o p t c a t e g o r i z em e t h o dt oc l a s s i f yb o r r o w e r s ,a n dt h e nb a n k sc a l lc r e , a t em o r ef i n a n c i a l i n s m n n e n t sf o rd i f f e r e n tb o r r o w e r s f i m l l y ,i no r d e rt o d i v e r s i t yt h er i s ko f r e s i d e n t i a lm o r t g a g ed e f a u t , c h i n as h o u l dd e v e l o pt h es e c o l l d a _ r ym a r k e tu pt h e s t o r m k e yw o r d s :r e s i d e n t i a lm o r t g a g e ,d e f a u l tr i s k ,a b i l i t yt op a yt h e o r y , l o g i s t i c m o d e l v 刺匕财经大学研究生学位论文原创性声明 本人郑重声明:此处所提交的博士硕士学位论文 审圆隹武抵押嘬钢传i 虱啦研毽本人在导师指导下,在 东北财经大学攻读博士硕士学位期间独立进行研究所取得的成 果。据本人所知,论文中除已注明部分外不包含他人已发表或撰 写过的研究成果,对本文的研究工作做出重要贡献的个人和集体 均已注明。本声明的法律结果将完全由本人承担。 作者签名: 前峰 日期:砷年,口月7 日 东北财经大学研究生学位论文使用授权书 论文。本论文的研究成果归东北财经大学所有,本论文的研究内 容不得以其他单位的名义发表。本人完全了解东北财经大学关于 保存、使用学位论文的规定,同意学校保留并向有关部门送交论 文的复印件和电子版本,允许论文被查阅和借阅。本人授权东北 财经大学,可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文,可以 公布论文的全部或部分内容。 作者签名:新崞 翮签嘞曲 导师签氧卿舸 , 1 导论 1 1 问题的提出 1 导论 自1 9 9 8 年中国国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建 设的通知以来,中国逐步停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化,同 时建立和完善以经济适用住房为主体的多层次城镇住房供应体系。经过近十年 的改革、发展与完善,中国房地产市场逐渐走向成熟,市场化的定价机制逐步 建立,城镇住房实物分配的福利体制已经基本终止,货币化住房分配、市场化 和社会化住房供给体系已经形成,中国城镇居民基本上通过房地产市场自主购 置住宅。 在中国住房供应体系转型过程当中,住房抵押贷款扮演了极为重要的角色, 它不仅为居民购置住房提供了个重要的资金来源,也成为金融机构良好的信 贷资产,客观上推动了中国房地产市场快速发展。在购房者的强劲需求与金融 机构极力推动基础上,中国住房抵押贷款业务快速发展。就总额来看,1 9 9 8 年 中国个人住房抵押贷款总额为4 2 6 亿元,到2 0 0 4 年达到1 6 0 0 0 亿元,2 0 0 5 年 急升至4 9 1 0 0 亿元,7 年增长了1 1 5 倍,仅2 0 0 6 年上半年,房贷总额已达3 4 0 0 0 亿元1 。另外,住房抵押贷款在商业银行的新增贷款中所占的比重也在不断上升, 2 0 0 4 年6 月,这一比值达到了近2 5 i 相应地,商业银行住房抵抨贷款的余额 在2 0 0 4 年第三季度就达到了近1 5 万亿元,占全部银行信贷资产余额的比重上 升到近1 0 孵。虽然从纵向来说,中国住房抵押贷款信贷总额迅速扩张,但跟其 它国家横向比较来看,中国个人住房抵押贷款市场仍有极大发展潜力。中国人 民银行出版的( 2 0 0 4 年中国房地产金融报告显示,2 0 0 4 年底中国居民个人住 房按揭贷款占g d p 的比例为1 1 7 ,而欧盟国家2 0 0 1 年居民按揭贷款占g d p 的比率平均达到3 9 ,其中英国为6 0 ,德国为4 7 ,荷兰达到7 4 ,这说明 中国个人住房抵押贷款增长的潜力巨大。 中国个人住房抵押贷款超常规发展,原因之一是住房分配体制改革带来的 住房需求快速膨胀与居民个人借贷消费观念的转变,另外一个重要的原因就是 中国住房援押贷款信用风险研究兼论转轨时期抵押贷款的特点 中国各大商业银行将个人住房抵押贷款作为优良信贷资产大力发展。2 0 0 1 年1 0 月末,中国工商银行商业性住房贷款余额达2 5 6 6 亿元,在工商银行全部贷款余 额中占比由1 9 9 7 年末的2 2 上升到l o ;而个人住房贷款的不良贷款率仅为 o 2 9 ,住房金融业务成为工商银行质量最好的主要信贷业务之一3 。同年,建 设银行自营性个人住房贷款余额1 8 6 6 亿元,比年初新增5 0 0 亿元,而个人住房 贷款不良率仅为1 3 5 ,远低于我国商业银行不良贷款率的平均水平。( 2 0 0 4 年中国房地产金融报告显示,2 0 0 4 年四大国有商业银行个人购房贷款不良率 为1 5 左右,其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2 ,农行的不良率 稍高于2 。2 0 0 7 年l 季度,四大行个人购房贷款余额为1 3 1 6 1 5 亿元,汇总 不良资产率为1 5 。由此可见,中国个人住房抵押贷款相对其它资产而言仍是 优良资产。 虽然整体来说中国个人住房抵押贷款不良率较低,仍是各银行的优良信贷 资产,但从纵向来看,不良率有上升的趋势。以上海为例,2 0 0 7 年4 月,上海 银监局披露的最新数据表明4 ,上海个人住房抵押贷款不良率呈现出上升趋势。 2 0 0 4 年上海房贷不良率仅为o 1 ,2 0 0 6 年初房贷不良贷款余额1 5 5 亿元,不 良率0 5 8 12 0 0 6 年6 月,房贷不良贷款余额增至1 6 6 亿元,不良率上涨到 o 6 7 ;截至2 0 0 6 年末,个贷不良率为o 8 6 ,两年房贷不良率上升了7 倍多。 2 0 0 7 年3 月末,上海中资商业银行个人住房不良贷款余额2 3 6 7 亿元,比年初 增加4 0 2 亿元:不良贷款率o 9 5 ,比年初上升o 1 6 个百分点,不良贷款余额 和比率均高于年初水平。这些数据都充分说明房贷违约率上升。另外值得注意 的是,中国的住房抵押贷款业务起步于1 9 9 8 年,但真正发展起来还是2 0 0 0 年 之后,而国外的研究经验表明,按揭贷款的风险暴露期通常为3 8 年,据此, 中国已经进入个人住房抵押贷款的高风险期。 显而易见的是,抵押贷款违约会给贷款银行等金融机构带来预期利润损失。 这种利润损失可能来自于贷款无法按时收回,预期收益无法实现;也可能来自 于收回抵押住房,并将其拍卖出让,实现抵押物兑现的巨额交易成本。但更为 值得关注的是,如果存在住房抵押贷款大规模违约,势必会给整个金融系统带 来巨大的冲击,而这种资产价格变化所带来的冲击在金融加速器的影响下,会 对宏观经济产生巨大影响5 。为此,我们有必要研究住房抵押贷款信用风险的影 响因素,找出风险治理的有效措施。虽然国外对住房抵押贷款信用风险问题研 2 1 导论 究已经比较深入,并已经形成一些共识,但具体到转轨时期的中国却可能有着 不同的表现。由于中国住房抵押贷款业务源自于住房制度改革,正式开展的时 间虽然不长,但在中国经济转轨的特殊背景之下,速度却很快。在这十年跨越 式发展的背后,是中国逐步走出亚洲金融危机的影响,宏观经济从低位徘徊到 投资过热、是房地产市场从初步建立到持续火暴、是城乡之间绝对分割到逐步 融合、是国有商业银行坏账成疾到股份制改革稳步推进,是中国经济持续转轨 的十年。这些因素共同作用成就了住房抵押贷款市场的迅速发展,同时也难免 为其打下转轨经济的烙印,有着不同于成熟市场的独特之处。而这些独特之处 很有可能影响着中国住房抵押贷款市场上的违约行为,从而使得国际上的研究 共识在中国存在着适用性疑问。也正是在这样的背景之下,我们有必要研究中 国住房抵押贷款信用风险,找出转轨时期影响中国住房抵押贷款违约的主要因 素与相应的风险治理机制,为金融机构防范信用风险与政府提高宏观调控水平、 促进宏观经济健康发展提供帮助。 l 。2 文献综述 借贷市场是一个典型的信息不对称市场,借贷合同双方的信息不对称使得 个人住房抵押贷款违约变得复杂而有趣,并吸引了学者、金融机构和政策制定 者的广泛关注。在个人住房贷市场,即借款人处于信息优势,贷款人则处于信 息劣势,具体地说是借款人拥有更多的关于自身的还款能力、还款意愿、抵押 住房、风险偏好等私人信息,而这些无一不影响到借款人将来的还款行为。在 这样一种信息结构下,处于信息劣势的抵押贷款人会通过多种方法来甄别信用 度高的借款者。在合同签订之前,借款人可以通过信号传递的方式来将自己与 高风险的借款人区分开来,以避免贷款机构的逆向选择,如通过填制申请表, 将个人收入及家庭基本情况、抵押住房状况等信息反映给银行,这样银行就可 以据此与其它申请入比较甄别出低风险的借款人;而在合同签订之后的道德风 险问题则是贷款人最难以规避的风险,合同签订之前的信息不对称可以根据申 请人的信号传递来部分解决,它反映的是借款人的客观还款能力,而事后的道 德风险主要反映借款人的还款意愿。根据消费者行为理论,理性的个人总会选 择最大化自身效应的行为。借贷双方签订贷款合同之后,在整个合同的生命期, 中国住房抵押贷款信用风险研究兼论转轨时期抵押贷款的特点 借款人根据市场利率、市场房价等经济环境的变化来选择按合约还款、延期还 款、提前还款与违约不还来最大化其住房抵押贷款合同。例如,在自己的贷款 面临加息的风险时,提前偿还贷款,同时当贷款利率下降时在金融市场再融资 来提前偿还抵押贷款:另一方面,在房地产市场低迷时,作为抵押物的房产价 值如果低于未偿还的贷款余额,借款人会理性的选择违约,将房产交由银行处 置。这两种情况下银行都不能取得预期收益( 唐进文,2 0 0 6 ) 。 1 2 1 国外研究现状 针对两种不同类型的不对称信息,国内外对个人住房抵押贷款违约行为进 行了广泛的研究,大致可以分为两类:一种是通过研究贷款与借款人相关的特 征来判别影响住房抵押贷款违约的因素;另一种是通过研究借款人的还款意愿 来模型化其还款行为,据此来研究借款人的道德风险,这一研究的主要成果为 期权理论。首先,在研究贷款与借款人相关特征方面,j u n e ( 1 9 6 2 ) 和p a g e ( 1 9 6 4 ) 研究了违约风险与贷款特征之间关系,他们的研究表明利率与违约风险正相关。 f u r s t e n b e r g ( 1 9 6 9 、1 9 7 0 a 、1 9 7 0 b ) 的研究发现住房价值在贷款合同开始时是重要 的违约信号,贷款价值比6 ( u w ,l o a n - t o - v a l u e ) 与违约率正相关,同时在贷款 价值比从9 0 提高到9 7 时,新房的违约率则提高7 倍。同时他还发现违约率 与贷款合同期限有正相关性,在贷款合同的3 到4 年违约风险达到最高,而过 后则递减。c l a u r e t i e ( 1 9 9 0 ) 用联邦住宅协会的个人住房抵押贷款资料分析了u v 与违约率、损失率之间的关系,结论表明它们之间是正相关的。 f u r s t e n b e r g ( 1 9 6 9 ) 和h e r z o ge ta 1 ( 1 9 7 0 ) 进一步研究了违约风险与借款人特征之 间的关系,他们的结论表明借款人的收入对违约率有很大影响,但不同文献得 出了针锋相对的结论。h e r z o ge t a l ( 1 9 7 0 ) 的文章认为,借款人的年龄与婚姻 状况等与贷款逾期和违约的相关性不明显。b e r a n k 和k e n k e l ( 1 9 7 4 ) 的研究表明 月还本付息超过3 0 的借款人将有更大的违约风险。h e r z o g 和e a f l e y ( 1 9 7 0 ) 通过职业来研究收入的稳定性与违约率之间的关系,收入变动大的借款人有更 大的违约风险,自我择业的人违约率更高w e b b ( 1 9 8 2 ) 。在研究住房特征与违约 概率之间的关系方面,f u r s t e n b e r g 和g r e e n ( 1 9 7 4 ) 发现城郊的住房比市中心的住 房违约概率要小,失业率高的住宅区比其它地区拥有更高的违约率( w i l l i a m s 、 4 i 导论 b e r a n k 和k e n k e l ,1 9 7 4 ) 。同时优质的住房条件、良好的邻里关系与违约负相 关( s a n d o r 和s o s i n ,1 9 7 5 ) 。 早期的这些研究有一定的局限性,比如没考虑这些特征的动态效应,所考 察的多为在合同签订初的特征表现:并且这些研究都是基于固定利率抵押贷款, 原因是美国早期没有浮动利率:同时很多特征都是由别的变量代替的,这些变 量是否能很好的反映原始变量是值得商榷的( r o b e r t o 和m i c h a e l ,1 9 9 2 ) 。而 v a n d e l l ( 1 9 7 8 ) 的研究首次将住房现值加入到解释变量之中,z o m 和l e “1 9 8 9 ) 研究了美国的浮动利率抵押贷款,并认为浮动利率的贷款违约率比固定贷款违 约率高,并且浮动贷款利率要比固定贷款利率高。 第二阶段的道德风险研究根源于消费者行为理论,它从2 0 世纪7 0 年代后 期开始,从借款人的角度出发,假设借款人是理性的“经济人”,在整个贷款过 程借款人都会做出理性选择来最大化其自身效应。在贷款生命期内,借款人有 四个行为选择,按合同归还、延期归还、违约不再归还、在金融市场再融资提 前还款,借款人根据经济环境的变化做出效应最大化抉择。这一理论的代表为 期权理论,在理性经济人的假设前提下,模型化了借款人的还款行为。f i n d l e y 和c a p o z z a ( 1 9 7 7 ) ,d u r m 和m c c o n n e l l ( t 9 8 1 ) ,b u s e r 和h e n d e r s h o t t ( 1 9 8 4 ) 以 及b r e n n a n 和s c h w a r t z ( 1 9 8 5 ) 最先将期权理论引入到研究住房抵押贷款违约, 在他们之后期权理论成为美国研究住房抵押贷款违约的基本理论框架。根据他 们的理论,银行在发放贷款时,出售了两份期权给借款人:提前还款期权与违 约期权。在不考虑违约交易成本的前提下,当市场利率下跌并低于合同利率时, 理性的借款人可以通过拆入资金提前还款;同理,由于房地产市场不景气,房 价下降导致房屋价值低于贷款全额价值时,借款人就可以履行其看跌期权,将 住房“卖”给银行。在这两种情况下,银行都不能够获得预期的收益。在借款 人提前还款情况下,银行得面临再投资的风险:当借款违约时,银行得将房产 变现,有变现成本,且一般住房的价值已经低于贷款余额,银行的损失非常明 显。从这个角度来看,违约就变成了一个简单的财务问题,借款人只要根据这 份合同现值来决定是否提前还款与违约。理论上,当借款人的合约价值为负值 时他应该履行其期权,但事实上一些借款人并未立即违约,出售其合约 ( e p p e r s o ne ta 1 1 9 8 5 ) ,因为违约是有交易成本的,借款人在做决定时不得不 考虑其再融资的成本以及个人声誉损失( q u i g l e y 和v a no r d e a l 9 9 1 ) 。比如提 中国住房抵押贷款信用风险研究兼论转轨时期抵押贷款的特点 前还款时,必须事先获得资金,而这一融资过程有很大交易成本,同时还得考 虑寻找新的住所,而最为重要的是要考虑个人的声誉,借款人一旦声誉受损将 很难再获取信用支持。 1 2 2 国内研究现状 就目前国内的研究状况来看,香港地区的研究起步较早也相对较成熟,而 内地的研究则还处于规范分析阶段,运用数据进行实证分析还很鲜见,这与内 地的住房抵押贷款开展时间较短,市场不够完善有很大关系。c h a n ge ta 1 ( 2 0 0 2 ) 研究了香港抵押贷款利率与贷款人特征之间的关系。他们认为香港的抵押环境 与美国至少有如下三个不同:香港没有成熟的二级抵押贷款证券化市场:香港 的货币当局对贷款利率的管制不像美国那么严格,没有类似于美国的平等贷款 法( f a i rl e n d i n gl a w s ) ;1 9 9 8 年之前,香港的抵押贷款利率都是浮动利率。他 们在借款人特征是私人信息的假设下运用1 9 8 1 年到1 9 9 8 年的17 1 9 9 个样本数 据实证分析了抵押贷款利率与贷款人特征之间的关系,结论表明香港的贷款人 在一定程度可以观测借款人的风险特征,并对此给予相应的区别利率,高违约 风险与提前还款风险的借款人会被要求较高的贷款利率,高的贷款利率伴随着 低的贷款额、高抵押要求与更快的还款速度。w o n ge ta 1 ( 2 0 0 4 ) 利用香港2 0 0 0 年7 月到2 0 0 3 年9 月的数据研究了香港住房抵押贷款违约率与贷款价值比的现 值( c u r r e n tl o a n t o v a l u e ,c l t v ) 之间的关系,并将宏观经济环境也纳入到解释 变量,结论表明c l t v 是决定住房抵押贷款违约率的最重要因素,认为7 0 是 可承受的最大l 1 n ,同时他们的研究表明劳动力市场与股票市场也影响着住房 抵押贷款违约行为,住房抵押贷款违约率与利率水平,失业率之间有着明显的 正相关关系。 大陆学者的研究前期主要集中引进美国的理论,特别是注重对期权理论的 介绍。吴晨( 1 9 9 9 ) 和孙冰、刘洪玉( 2 0 0 6 ) 分别用博弈理论与信息经济学分 析了中国住房抵押贷款违约,他们的结论表明信息结构的改善可以很大程度上 改进这一市场的效率。刘洪玉和孙冰( 2 0 0 7 ) 利用1 9 9 9 到2 0 0 2 年1 0 月北京市 的数据研究了抵押贷款提前还款行为。他们在传统定义的“买权”基础上对提 前还款期权定价模型进行了改进,将提前还款再融资模型针对中国市场情 6 1 导论 况改为出售抵押住宅提前还款模型,并运用比例风险模型进行估计。实证 结果表明中国个人住房贷款提前还款风险有三种可能原因:第一,借款人保守 的负债消费观念;第二,借款人自有资金没有更好的投资渠道,在预期未来住 宅价格下降的情况下,通过提前还款,降低购房成本:第三,借款人出售抵押 住宅引致提前还款,抵押住宅的出售动机可能缘于实现投资收益,也可能缘于 搬迁需求。卢建新( 2 0 0 5 ) 对深圳个人住房抵押贷款市场的提前还款行为进行 了实证研究,他认为中国人有“无债一身轻”的传统观念,一旦出现收入盈余 就会想到提前还款,另外银行对提前还款行为认识不够。商业银行对提前还款 行为普遍持欢迎态度或罚息甚微,直接造成了它们对借款人提前还款行为的软 约束,同时也给了借款入提前还款的主动权,加剧了深圳市场的提前还款行为。 王福林等( 2 0 0 5 ) 以杭州市为例,利用1 9 9 8 年到2 0 0 3 年的个人住房抵押贷款 信贷资料分析了中国个人住房抵押贷款违约的影响因素。他从不完全契约的角 度出发,认为中国个贷款违约率逐年上升与中国的外部治理环境有关,由于住 房保障制度、个人信用体系和政府担保等方面的原因为个贷违约减轻了制度层 面的交易成本,使收回住房对中国贷款人来说是不可置信的承诺。他还总结出 了影响违约的四个特征维度,即借款人特征维度、贷款特征维度、房产特征维 度和地域经济、人文维度。他的模型估计结果表明:影响当前个人住房抵押贷 款违约的因素按重要性排序依次为,是否为当地人、贷款价值比、期房还是现 房、月还款额占家庭月收入的比例、还款方式、家庭收入与建筑面积。不足的 是他未对中国住房抵押贷款市场与美国进行深入的比较分析。d e n ge l a l ( 2 0 0 5 ) 利用1 9 9 8 年3 月到2 0 0 2
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