（数量经济学专业论文）房地产泡沫的测度及防治.pdf

摘要 自我国政府取消福利分房以来，房地产业已成为拉动内需，促进经济增长的 重要产业。房地产业已经成为国民经济的一大支柱产业。由于我国市场制度不完 善，房地产泡沫极容易产生。伴随着房价的上涨及房地产投机现象，关于房地产 泡沫是否存在的争论也越来越激烈。由于国内学者对房地产泡沫的定义不一致， 选择测度的标准不一样，得出的结论也不一样。本文在借鉴国内外泡沫理论研究 的基础上，将房地产泡沫定义为投机行为导致房地产销售价格对房地产市场真实 价格的非平稳偏移。利用我国2 0 0 2 年第一季度至2 0 0 9 年第四季度数据对房地产 业运行中是否存在泡沫进行分析。根据市场供求确定房地产市场的真实价格，利 用状态空间的变参数模型求出房地产市场的真实价格，进一步对房地产泡沫进行 测度。本文共分五章：第一章为绪论部分；第二章提出对房地产泡沫的理论界定， 回顾了典型的房地产泡沫事件，分析了房地产泡沫产生的原因及房地产泡沫与经 济周期，通货膨胀，投资过热的联系，最后指出房地产泡沫的危害性；第三章主 要对房地产泡沫测量的一些方法进行总结，最后介绍状态空间变参数模型以及协 整理论，单位根检验及j o h a n s e n 检验；第四章是本文的核心部分，主要选取变量， 用状态空间模型估计房地产的合理市场价格，并计算出泡沫的大小；最后一章， 从抑制投机的角度对治理房地产泡沫提出建议。 关键词：房地产泡沫测度状态空间模型投机 a b s t r a c t n 圮r e a le s t a t ei n d u s t r yt a k ea ni m p o r t a n tp a r ti ns t i m u l a t i n gd o m e s t i cd e m a n da n d p r o m o t i n ge c o n o m i cg r o w t hs i n c et h eg o v e r n m e n tc a n c e l e dt h eh o u s i n gd i s t r i b u t i o n p o l i c y t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e c o m eap i l l a ri n d u s t r yo fn a t i o n a le c o n o m y 1 1 伦 b u b b l ev e r ye a s i l ya p p e a ri no u rc o u n t r yb e c a u s et h em a r k e te c o n o m i cs y s t e mi sn o t p e r f e c t t h ed e b a t ea b o u tw e a t h e rt h er e a le s t a t eb u b b l eh a sa p p e a r e db e c a m eam a j o r p h e n o m e n o ni nn e w s p a p e l w i t ht h eh i g hp r i c e sa n dw i d e s p r e a ds p e c u l a t i o ni nr e a l e s t a t ei n d u s t r y p e o p l eh a v ed i f f e r e n tc o n c l u s i o n sa b o u tt h er e a le s t a t eb u b b l eb e c a u s e t h er e a le s t a t eb u b b l eh a sd i f f e r e n td e f i n i t i o n sa n dm e a s u r e m e n tc r i t e r i a b yd r a w i n go n c u r r e n tr e s e a r c hl i t e r a t u r e t h i sa r t i c l ed e f n eh o u s eb u b b l e 嬲t h en o n - s m o o t hs h i f t b e t w e e n t r u es a l ep r i c ea n dm a r k e tp r i c ew h i c hi sc a u s e db ys p e c u l a t i o ni nr e a le s t a t e m a r k e t t l l i sp a p e rp r e s e n t ss t a t es p a c ev a r y i n gp a r a m e t e rm o d e lb a s e do nq u a r t e r l y d a t af r o m2 0 0 2t o2 0 0 9i nc h i n a , c a l c u l a t e dt h er e a le s t a t ep r i c e sw h i c hi sd e c i d e db y s u p p l ya n dd e m a n di nm a r k e t c o m p a r e dw i t ht h es e l l i n gp r i c e s ，a n a l y z ew h e t h e rt h e r e a le s t a t eb u b b l eh a se x i s t e d f i n a l l y , t h i sp a p e rg i v et h er e c o m m e n d a t i o n sh o wt o c o n t r o l l i n gt h er e a le s t a t eb u b b l eo nt h ec u r bs p e c u l a t i o nv i e w c o m p a r e dw i t ht h e s e l l i n gp r i c e s a n a l y z ew h e t h e rt h er e a le s t a t eb u b b l eh a sa p p e a r e d t i l i sa r t i c l ei s d i v i d e df i v ec h a p t e r s ：t h ef i r s tc h a p t e ri st h ei n t r o d u c t i o np a r t , t h es e c o n dc h a p t e r p r o p o s e dt h ed e f i n i t i o no ft h er e a le s t a t eb u b b l et h e o r y , r e v i e w e dt h ee v e n t so fa t y p i c a lr e a le s t a t eb u b b l e ，a n a l y z e dt h ec a u s e so ft h er e a le s t a t eb u b b l ea n dt h er e l a t i o n s o ft h er e a le s t a t eb u b b l ew i t ht h ee c o n o m i cp h e n o m e n o n ss u c ha se c o n o m i c c y c l e ，i n f l a t i o n , a n di n v e s t m e n to v e r h e a t e d , a n df i n a l l yp o i n t e do u tt h eh a r mo ft h e h o u s i n gb u b b l e ；1 1 l et h i r dc h a p t e rm a i n l yc a r r i e do nt h es u m n l a r yt 0t h em e a s u r e m e n t m e t h o d so fr e a le s t a t eb u b b l e ，t h e ni n t r o d u c e dt h es t a t es p a c ev a r i a b l ee l e m e n t s m o d e la sw e l la st h ec o i n t e g r a t i o nt h e o r y , u n i tr o o tt e s ta n dj o h a n s e nt e s t ：n 圮 f o u r t hc h a p t e ri st h ec o r eo ft h i sa r t i c l e t h ev a r i a b l e sw e r es e l e c t e d ，t h er e a s o n a b l e m a r k e tp r i c eo fr e a le s t a t ew a se s t i m a t e db yt h es t a t es p a c em o d e lt h es i z eo ft h er e a l e s t a t eb u b b l ew a sm e a s u r e ；t h el a s tc h a p t e rg a v et h er e c o m m e n d a t i o n so fc o n t r o l l i n g t h er e a le s t a t eb u b b l eo nt h ec u r b i n gs p e c u l a t i o nv i e w k e yw o r d ：r e a le s t a t eb u b b l e m e a s u r e m e n ts t a t es p a c em o d e l s p e c u l a t i o n 关于学位论文独立完成和内容创新的声明 本人向河南大学提出硕士学位中请。本人郑重声明：所呈交的学位论文是 本人在导师酌指导下独立完成的，对所研究酌课题有新酌见解。据我所知，除 文中特别加咀说明、标注和致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学住或证书而 使用过的材料。与我一同工作的同事对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位申请人( 学位论文作者) 釜名：垂塞函 广1 2 0 j0 年6 月f 日 f 关于学位论文著作权使用授权书 本人经河南大学审核批准授子硕士学住。作为学位论文的作者，本人完全 了解并同意河南大学有关保留、使用学位论文酌要求，即河南大学有权向园家 图书馆、科研信息机构、数据收集机构和本校图书馆等提供学位论文( 纸质文 本和电子文本) 以供公众检索、查阅。本人授权河南大学出于宣扬、展览学校 学术发展和进行学术交流等目的可麒采取影印、缩即、扫描和拷贝等复制手 段保存、汇编学位论文( 甄质文本乖电子文本) 。 ( 涉及保密内容的学位论文在解密后适用本授权书) 学位获得者( 学位论文作者) 釜名：妄豳 2 0 r 。年6 月7 目 学位论文指导教师签名：耋塑邀 2 。矽年6 月7 日 1 1 问题提出的背景及意义 1 1 1 问题提出的背景 1 绪论 1 9 9 8 年6 月我国政府取消福利分房，城市居民住房开始走向市场化，住宅 开始在市场上交易，房地产业得到了快速的发展，交易数量迅速增加。房地产业 已经成长为拉动国民经济增长的重要力量。 最近几年，部分城市的房价上涨逐渐演变成全国大多数城市房价的上涨。为 抑制房价上涨，2 0 0 7 年国家6 次提高利息率，1 0 次提高存款准备金率。2 0 0 8 年，3 次提高存款准备金率，存款装备金率高达1 6 ，但房价却一直上涨，到1 1 月份，房 价涨幅才开始稳定。据国家发改委、国家统计局有关数据统计，2 0 0 9 年1 2 月房 地产投资额为3 6 2 3 1 7 1 亿元，比去年同期增长1 8 5 。2 0 0 9 年1 2 月房屋面积实 际完成施工面积3 1 9 6 4 9 5 万平方米，比去年同期增长1 6 6 。2 0 0 9 全年商品房销 售面积3 4 1 0 8 5 9 万平方米，销售面积增速为3 1 7 ，商品房销售额为1 5 7 9 9 5 7 亿元，销售额增速为5 3 。尽管房地产投资额、竣工面积不断增加，但价格却随 着供给的增加不断升高，这一现象不符合经济规律。 2 0 0 2 年底，国家发改委经济研究所在中国行业景气分析报告中提出了 中国房地产出现泡沫的观点，开始了关于房地产泡沫是否存在的争论。房价的上 涨过程也是房地产泡沫之争的过程。一些学者认为中国房地产存在泡沫，福布 斯杂志报道认为七大金融泡沫中中国房地产泡沫居第二，北京师范大学房地产 研究中心主任董藩在2 0 0 9 年7 月2 9 日中国房地产趋势高峰论坛上发表了无房地 产泡沫的言论，得到现场开发商的认同。 1 1 2 研究意义 在我国不完善的市场制度下，容易产生房地产泡沫。房地产业是国民经济的 重要支柱产业，极大地拉动了国民经济的增长。泡沫破灭对国家的经济和社会带 来的后果往往很严重。由于房价的持续上涨，对于我国房地产市场是否存在泡沫、 泡沫程度如何，学者和房地产商等各方存在着争论。因此对房地产泡沫的测度与 研究具有重要意义。 1 2 国内外研究文献评述 1 2 1 国外研究文献评述 房地产泡沫对国民经济的影响引起了理论界的广泛关注。对房地产泡沫的研 究主要分为两类：一类研究将房地产泡沫与股市泡沫及宏观经济变量相联系，寻求 房地产泡沫产生的原因；另一类在理性预期的假设下。分析房地产价格的基础部分 和泡沫部分。房地产同股票一样，作为一种资产，泡沫的产生与测量与股票有相 似之处，对房地产泡沫的分析方法往往会借鉴与股票泡沫的的分析方法。 k i n d l e b e r g e r ( 1 9 8 9 ) 认为预期价格上涨产生投机行为，投机行为导致泡沫产 生，而且指出产生的时期是经济扩张时期。日本学者野可悠纪雄( 1 9 8 9 ) 口1 利用收 益益还原模型基于内在价值对房地产泡沫进行测度研究。将计算出的土地理论价 格并与市场价格比较，计算出泡沫度大小，从而对房地产市场的安全情况进行预 警。w e i x i n gz h o u 和s o m e t t e ( 2 0 0 3 ) 脚使用超指数模型对英国和美国的房地产市 场进行实证研究，分析指出英国的房地产泡沫开始会在2 0 0 3 年年底之前破灭或者 改变运行方向。对这一结论质疑不在于本文得出的结论。而在于：如果能预测到 预测泡沫什么时候破灭，泡沫也就不可能存在。l e a r n e r ( 2 0 0 2 ) 刚指出购买房屋所 支付的价格应该是未来租金贴现值的一种反映，并将房屋的购买价格除以这套房 屋在市场中的租用价格，用这一比率来反映购买房屋的报酬和风险；l e a m e r 认为 如果价格与收益之间没有联系，就会产生泡沫。贴现法在股票泡沫中广泛应用。h e e s o oc h u n g 和j e o n gh o k i m ( 2 0 0 4 ) 啼1 通过使用三种方法：长期均衡价格方法、基本 市场价值方法、价格收入比方法发现了韩国汉城存在房地产泡沫的证据。但在该 研究结果中各个区域泡沫的大小依赖于不同的研究方法，而且其对泡沫研究的方 法也过于简单，每一种方法类似于单一指标评价法。这篇文章证实了不同的研究方 法测量出的泡沫大小不相同。尽管得出泡沫大小不相同，但证实了泡沫的存在的， 对有无泡沫之争还是有一些借鉴意义的。 1 2 2 国内研究文献评述 中国泡沫度量的方法多采用定性研究的方法，也存在定量研究的方法。定量 研究的方法一是借鉴股票泡沫理论分析房地产市场，二是借鉴国外的泡沫的研究 方法研究中国的房地产市场。中国的研究有三大不同之处：一是对泡沫的定义各 不相同，因此得出不同的结论，存在泡沫和非泡沫之争；二是对房地产基本价值 或真实价格的度量的方法不相同，得出的泡沫大小不相同；三是选取的数据范围 不一样，数据选取的时间区间不同，得出的结果略有不同。其中，研究方法与国 外基本相同，与国外对泡研究不同的是，中国的研究对泡沫的定义不相同。 对近年来我国房地产业发展是否出现泡沫，一直存在争论。一种观点认为总 体出现泡沫。杨帆( 2 0 0 6 ) 嘲通过综合西方泡沫经济理论，提出房地产泡沫的系列 标准，得出中国房地产泡沫已经产生的结论。茅于轼( 2 0 0 6 ) 口1 认为空置率在上升 以及房价高涨但租价不高，我国房地产业确实存在泡沫。另一种观点认为总体无 泡沫，只是局部出现过热现象。刘霞辉( 2 0 0 6 ) 【8 1 认为正常供求失衡所引起的泡沫 成分的存在，我国部分地区房地产价格的持续攀升并不是供求失衡引起的。 实证研究方面，袁志冈i j 等樊潇彦( 2 0 0 3 ) 凹1 构建了房地产市场的局部均衡模型， 通过讨论了房地产市场的均衡价格中是否有理性泡沫。周京奎，曹振良( 2 0 0 4 ) n 帕 在投机行为理论的基础上，建立房地产投机度检验模型，在实证分析中仅选取 1 9 9 4 - 2 0 0 2 年之间数据，得出房地产业投机度0 为2 1 1 4 。国外经验认为当0 4 0 3 时，认定市场投机行为显著，投机泡沫产生。因此断定中国房地产市场不存在泡沫。 判断泡沫存在的标准能否借鉴国外的经验数据，毕竟国外的房地产市场与中国的 情形并不相同，中国的消费生平与特点能不能借鉴国外的警戒线难以定论。王雪 峰( 2 0 0 5 ) m 1 利用r a m s e ym o d e l 与韩德宗( 2 0 0 5 ) n 羽用w e s t 模型分别对房地产泡沫进 行测量，但r a m s e ym o d e l 的假设不符合现实，w e s t 模型仅能鉴定投机性泡沫存在 与否，无法度量投机性泡沫的大小。而且由于可利用的数据有限，w e s t 模型的应 用受到限制。杨晓冬王要武( 2 0 0 8 ) n 3 3 基于内在价值的房地产泡沫度，在投机行 为理论的基础上建立基于房地产内在价值的泡沫度测定计量经济学模型，利用 1 9 9 7 一- 2 0 0 5 年的房地产业数据分别对全国范围、北京、上海进行了实证分析，计算 出不同地区房地产市场的泡沫度。认为2 0 0 5 年北京市房地产泡沫较为严重，上海 房地产泡沫度从2 0 0 1 年有上升的趋势，但整体上仍然处于一个较低的位置运行。孙 伟，扈文秀 2 0 0 8 n 钔在经济学家布兰查德和沃森的股票理性泡沫模型( r a t i o n a l b u b b l e sm o d e l ，r - b 模型) 的基础上，通过修改测度因子提出了具有量度大小功能的 房地产泡沫测度模型，并用以对我国部分地区的房地产泡沫进行测度，结果表明我 国房地产市场总体上已经出现泡沫，有些地区房地产泡沫已经达到较高水平。文章 以电力债券的年收益率作为确定房地产投资收益率取值偏保守，一旦有所变动， 泡沫是否存在就产生了疑问。韩冬梅，刘兰娟，曹坤( 2 0 0 8 ) n 胡将泡沫定义的是实 际价格对基础价值的偏移率。由于价格偏移率衡量的是市场实际价格对经济基本 面决定的基础价值的偏离程度。对上海的房地产数据利用状态空间模型计算价格 偏离度，结果显示偏离的幅度非常明显。 由于中国房地产业市场化商品化的时间很短，某些数据资料缺失，而且我国 的统计口径的变换也影响了数据的一致性。这可能是国内学者对于同一问题用同 一方法得出不同结论的原因。不同的学者在实证研究的时候由于采取的指标体系 和模型各不相同，数据的处理方式不相同，得出的结论也不同。 1 3 研究思路与篇章结构 1 3 1 研究思路 本文通过定性与定量分析相结合，运用状态空间的卡尔曼滤波方法估计市场 的真实价格，状态空间模型将不可观测的变量并入可观测模型得到估计结果，卡 尔曼滤波利用目标的动态信息，设法去掉噪声的影响，得到一个关于目标位置的好 的估计。由状态空间模型求出偏移率，用a d f 检验来说明是否将偏移认定为泡沫。 1 3 2 篇章结构 本文共分五个部分： 第一章，绪论部分，主要是文章的背景及研究意义，国内外的研究动态，研 究方法以及文章的篇章结构。 第二章，首先在对国内外对泡沫定义的基础上对泡沫进行定义，由此提出对 房地产泡沫的理论界定，在此基础上界定出房地产泡沫的定义：房地产泡沫是由于 投机造成的房地产价格对市场供求决定的合理定价的非平稳偏移。本章回顾了 国外三次典型的房地产泡沫破裂导致经济危机的事件，分析了房地产泡沫产生的 原因及房地产泡沫与经济周期，通货膨胀，投资过热的联系。最后指出房地产泡 沫的危害性。 第三章，主要对房地产泡沫测量的一些方法进行总结，并评价其优劣。房地 产泡沫测量的方法主要是借鉴股票的检验法、指标法、理论价格法( 收益还原法) 、 市场修正法以及预警指数法。若只采用一种方法测量，判别结果可能有失偏颇。 最后介绍状态空间变参数的模型以及协整理论，单位根检验与j o h a n s e n 检验。 第四章，主要是选取变量，用状态空间模型估计房地产的合理市场价格，并 计算出泡沫的大小。 第五章，主要提出限制房价增长、房地产形成泡沫的措施。 s 1 4 创新与不足 本文通过建立数学模型来推算房地产的内在价值，然后与市场价格进行比较 衡量是否存在泡沫。由于我国的房地产市场在数据的获取上还存在困难，非市场力 量的巨大影响常常使市场，使得房地产价格发生扭曲。本文从投机行为入手，认 为市场存在缺陷，非市场的力量使得投机行为产生，将投机需求也作为市场需求 的一部分。取2 0 0 2 第一季度年至2 0 0 9 年第四季度的数据，利用状态空间模型估 计市场均衡价格，也就是房地产的合理价格，并由此求出泡沫的大小。在变量的 选取上，选择投资额作为供给代理变量，选择销售额作为需求代理变量。在对供 给方程加入了建筑指数变量，因为建筑指数的升降加大房地产投资的成本。 不足之处在于数据的取得是全国数据，由于投机发生在主要的大城市，对个 别城市的泡沫测量会有更大的意义，鉴于数据难以获取，只分析了全国性数据。 计算所用的价格变量自然比个别城市要低，比如，新华网一新京报2 0 1 0 年0 3 月 2 5 日新闻：北京市统计局、国家统计局北京调查总队昨日公布数据显示，2 0 1 0 年1 - 2 月，西城各类商品房价格普遍上涨，其中商品住宅均价每平方米2 6 0 7 0 元， 比上年末每平方米上涨1 9 6 0 元。即北京的商品房价已达2 4 1 0 0 元平方米，但全 国所用的房价仅为4 6 9 4 6 元平方米。由此可见，全国性的泡沫要远远小于个别 城市的泡沫。m c c a r t h y 和p e a c h ( 2 0 0 4 ) h 阳指出，一个国家范围内的房地产市场包 括了许多异质的地区市场，所以一个国家总体范围内的房地产平均价格常常表现 出较为温和的波动。 2 1 泡沫定义 2 房地产泡沫理论 “泡沫一词描述经济现象，最早是在英国，人们将1 7 1 9 - 1 7 2 0 年爆发的“南 海股灾 称为“泡沫事件 。在1 9 2 6 年出版的p m g r a v e 英文大字典中给泡沫经济 下的定义是：“任何高度投机的不良商业行为 。在在1 9 8 7 年版的新帕尔格雷夫 福经济学大辞典中引用经济学家金德尔伯格( c h a r l e s p k i n d l e b e r g e r ) 对泡沫 的定义。1 定义描绘了泡沫从生成到破灭的过程，说明了投机者在泡沫形成过程中 的作用，并指出泡沫破裂可能导致导致社会震荡，甚至经济崩溃。 h m u i l t o n ( 1 9 8 6 ) n 刀根据泡沫经济的表现方式将经济泡沫分为确定性泡沫和随 机泡沫，现实中的经济泡沫几乎都是随机性泡沫。斯蒂格( j o s e p h e s t i g l i t z ，1 9 9 0 ) n 羽 认为，当投资者预期未来某种资产能以高于他们期望的价格出售时，这种资产的 现实价格将上升，从而出现泡沫。日本经济学家三木谷良一认为所谓泡沫经济就 是资产价格( 具体指股票与不动产价格) 严重偏离实体经济( t t 产、流通、雇佣、增 长率等) 暴涨，然后暴跌的过程2 。王子明( 2 0 0 2 ) 鲫将泡沫定义为某种价格水平相 对于经济基础条件决定的理论价格( 一般均衡稳定状态价格) 的非平稳性向上偏 移。这个定义从理性预期和非均衡分析的角度，指出理论价格即一般均衡状态下 的价格，同时指出泡沫是价格高出市场均衡价格的非平稳偏移。 本文对泡沫的定义为：由于投机行为导致的商品价格高于市场供求决定价格 的部分，且高出的部分是非平稳过程。从这个定义中，我们可以得出一下含义： ( 1 ) 价格飞涨的原因是投机。 摘自新帕尔葛雷福经济学大辞典( 第一卷) ，经济科学出版社。1 9 9 2 年版，第3 0 6 页具体内容为：“泡 沫状态这个名词，随便点说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人 们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身 的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机 告终。通常繁荣的时问要比泡沫状态长些，价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就 是以暴跌( 或恐慌) 形式出现的危机，或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。” 2 三木谷良一：日本泡沫经济的产生、崩溃与金融改革) ，金融研究 1 9 9 8 年6 期 7 ( 2 ) 合理价格或真实价格为市场供求决定。 ( 3 ) 泡沫表现为非平稳过程。 泡沫的产生需要载体。泡沫的载体既可以存在于实物经济之中，也可以存在 于虚拟经济之中。由于一般商品供给弹性比较大，成为泡沫载体的可能性比较小。 股票和房地产的供给在一定时期内固定不变且缺乏弹性，因此股票市场和房地产 市场是投机行为比较活跃的地方，最容易产生泡沫。 2 2 房地产泡沫概述 2 2 1 房地产泡沫定义 k r a i n e r ( 2 0 0 3 ) 啪1 将房屋价格泡沫定义为房屋市场价格与其基础价值的偏移。 这个定义并不十分准确，如果短期内由于供求关系的波动致使房价高于其基础价 值，这时的偏移并不能称为出现泡沫。刘洪玉等( 2 0 0 3 ) 口订对房地产泡沫作了如下定 义：房地产泡沫是指由于房地产过度投机引起的房地产价格突然攀升，与其使用价 值严重背离，背离了实际使用者支撑的情况。这个定义指出房地产泡沫产生的原因 是投机行为，但房地产的使用价值难以准确度量。曹振良和高晓慧( 2 0 0 2 ) 吻1 认为 房地产泡沫是由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨造成 的。这个定义同样指出了投机是泡沫产生的原因，房价的基准价格为基础市场决 定的价格。 本文对房地产价格泡沫的定义为：由于对未来房地产价格上涨预期所引起的 投机致使房地产价格相对于长期供求的均衡价格的非平稳偏移。 可以看出本文的定义包含以下四方面的内容： ( 1 ) 房地产价格泡沫以房产和地产为载体。 ( 2 ) 产生泡沫的主要原因是预期价格上涨而产生的投机行为。 ( 3 ) 判断房地产价格是否出现泡沫的依据是房地产价格与长期均衡价格的偏 移。 ( 4 ) 必须是房地产价格与均衡价格相比出现非平稳偏移时才能判定为出现泡 沫。 房地产泡沫和价格没有必然联系，市场中总存在随机扰动，房地产价格偏离均 衡价格是不可避免的。如果房地产价格对均衡价格的偏离遵循随机游走过程，这种 偏离可以用均值为零的平稳随机过程来刻画，那么这种偏离不能称为房地产泡沫， 只有偏离是非平稳性随机过程，才认为房地产泡沫出现。 2 2 2 房地产泡沫案例 1 美国的房地产泡沫 佛罗里达州位于美国东南端，2 0 实际2 0 年代以前，相对于其他州地价一直 比较低。随着房地产需求的不断增加，1 9 2 3 1 9 2 6 年间，最高时的地价涨了5 倍。 据统计，1 9 2 5 年7 5 万人口的迈阿密市出现了2 0 0 0 多家地产公司和2 5 万名地产 经纪人，银行也加入了炒房者的行列，房地产市场出现了极大地泡沫。1 9 2 6 年， 房地产泡沫破灭。房地产泡沫的破灭激化了美国的经济危机，引发了华尔街股市的 崩溃，导致2 0 世纪3 0 年代的世界经济大危机。 2 泰国的房地产泡沫 2 0 世纪8 0 年代，泰国在金融监控体系不善的情况下金融市场过早开放，导致 海外资金大量进入房地产市场。到1 9 9 6 年，外商对泰国房地产直接投资高达1 8 8 1 亿铢，约占泰国外商直接投资总额的1 3 。同时，泰国金融机构也加大了对房地产 业的信贷资金的投入，泰国金融机构贷给房地产业的资金约占其贷款总额一半。投 资过度使得房地产市场供给大大超过需求而形成了大量泡沫。房屋空率持续上升， 最高时达到2 2 ，其中办公楼空置率达到5 0 。1 9 9 7 年东南亚金融危机爆发，泰国 的房地产泡沫也彻底破灭，导致国家经济的严重衰退。不仅泰国，其他东南亚国家 也存在类似的情况。 3 日本的房地产泡沫 2 0 世纪8 0 年代后期，为刺激经济发展，日本采取宽松的金融政策，鼓励资金注 9 入房地产市场及股票市场。结果外来资本推动的日本房地产泡沫形成并迅速破灭， 房地产价格暴跌。1 9 9 0 年以来，股价、地价市值共减少约1 0 0 0 兆日元，相当于日 本g d p 的两倍。同时，日本房地产业全面崩溃，坏账高达6 0 0 0 亿美元。日本由此陷 入了长达1 5 年的经济低迷。 4 拉美国家的房地产泡沫 从1