（工商管理专业论文）关于经营北京荣华房地产开发有限公司的可行性研究.pdf

论文璃簧 3 1 3 6 3 论文摘要 凌赞誉：珏美魁种投资，投资戟烂攒投凌主体为了特定的鲻 翁，遮蚤金投敷戮掺定瓣缝骞，敷选裂颥焱敲鬃嚣一系戮经济行 为。投资又分为灏定资产投资与浚动资产：投资。薅房地产j ；：发剐 楚匿定资产投资鹣熟典溅攀式。溅蔼它翼奏凌授久浆资金黧 黼犬、建设秘圈毂熬过筏长、产磊其鸯革释性和磷定性鲔特点。 本文疆是鏊予房魄产竣赞的以蔓特点，在嘴璐了当翁鼹意囊 熬个房逢产韵大气羧爱处于复苏露缓漫穗拜骱蔑，不失为一个掇 赘黢链对瀚酶前摄f ，借溺塞宏波丈环赡娜锻行剥零9 s 年霉晦 连续f 簿三次鹣蠢羁黧掇t 蔑楚翻搴辩低之疆，必罨房遗产t 爿蕊 乏时) ，详细阐嘲了荣华大厦玎发建没的乐理耩娥鄹建设的必要 毪。 ， f 房地产的不可秽动性，决定了房地产豁医域镁维祭就艇， 魔地声徐格霪遮添异，痿逮产索爝嚣溃露霞蟪嚣两差鬻畿太。繁 华大鹱黝地域优势也是本文蓉鬟描述的擞点。本文主嚣参照北 塞授资臻爨建设爨奄- d 缓的运s i 5 年j e 豪赘菠资纛患，秀黯 j ：荣华大厦霹女孑所憝瀚北三环至北龋环的黄金发展地段，对照翳 孵j e 密南已开发蕊静蹋戳樊裂遗区、穗运建篱藜辍形式翁蔼爱掰 房、写字横、中麓档公鬻的镇褥单价，撼簿出黎华走攫中备楣应 建筑场裁餍痿熟僚守镄鸯攀债。 按照罐錾王浚造价申王程经济孵诗辫溉刘 荣华天辫这样繁 秘研办公、两韭魁房、公寓经宅为体承潺辍达4 5 0 0 0 警寿米， 逮徐3 , 2 亿天谶蘑的大蘩绦合搂，岿颈逶蠢一个究熬的经济模型， 戳考核酸项霹的投资方案昀i 可稽与蛮。誉”乒她，本文在麓嬉余继 了廖缝尹： ：发孛盛不可少瓣建设条传、竣翔及蕊校、环涤、消聪 鞠节能、组织税襁和势动定疑、项恩实溅计划和避度安摊嚣，麓 费较太瓣壤在经济效益分辨上，在占鸯甾爨帮缀瓣翡饕融主，璐 论文攮簧 助予科学的理论和方法，进行必要的分板、汁箕和判断，以决定 荣华大厦项霸的可行与否。本文考虑了资余的时闻价值，固本项 目采取计算动态投资指标的决策方法，具体指标则以动态投资决 蕹攒标中的堡婆篮i 蔓至? 、内部收益率( i r r ，再辅以静 态投资决策指标中的投资回收期( p 。) 来衡量。通过计算，本 项酱n p v 一7 7 7 3 万元，i 黼= 4 1 2 ，均远远高于建筑行业的 基凇点，从而得出该项目可行。 出于资金一次性授入数额大，粼本文还玖盈亏平衡分析、敏 感性分析两方面着手，系统地比较分析了浆华大厦珂 目中几个影 确投资方案鬻素豹抗纨陵灵敏程凄，继弱姨另一铡瑟证疑该项鼙 不仪可行，而且抗风险能力亦很高，增强了投资荣华大厦的信心 绦谖。 在本文的最后，鉴于浆华大厦的实例，论文提出了房地产开 发策略刍议，辈功黢开发应蓑先立足于对璜有枣场戆深屡次磷究， 其次是对特定的细分市场做地域性、文化性的再造，从而形成区 域不动产令性纯的乡 层，从两突破不动产建筑形惑，鞋与襄甥震 求栩吻合的经过优化的不动产商品的市场形态参与市场竞争。妒 至奎篓蒌 - 4 。b s t r a c t r e a le s t a t ed e v e l o p i n gi s ak i n do f ；n v e s t m e n tw h i c hm e a n ss e r i e so f e c o n o m i ca c t i v i t i e s 。t h a t 妇m a i nb o d y i n v e s t s c e r t a i na r e af o rc e r t a i n d e s t i n a t i o nt og e tt op r o s p e c t e de f f e c t s i n v e s t m e n ti sc l a s s i f i e di n t of i x e da n d f l o w e da s s e t si n v e s t m e n t ，r e a le s t a t ed e v e l o p i n g 妊at y p i c a lo ff i x e da s s e t s i n v e s t m e n ti ti sc h a r a c t e r i z e do fl a r g ea m o u n t ，l o n gp e r i o d ，a n dt h ep r o d u c ti s s i n g l ea n d f i x e d b a s e do nt h e s ec h a r a c t e r i s t i c s 。n o t i c i n gt h a tt h ee n v i r o n m e n t sb e t t e ri n t h i sf i e l d i tc a nb ed e e l d e dl h a ti ti sag o o dt i m ef o ri n v e s t m e n t t h ei n t e r e s t r a t eh a sb e e nl o w e df o rt h r e et i m e si n1 9 9 8 w h i c hp r o v et h en e g a t i v ea n d n e c e s s 跨o f r o n g h u a b u i t d d e v e l o p i n g ， r e a le s t a t ei si r e m o v a b l e i nd e f e r e n ta r e a , t h ep r i c eo ft e a le s t a t ej sn o t s a m ea n ds od o 璀sm a r k e t i n g r o n g h u ab u i l d i n g st e r r i t o r yv a n t a g e st h e m a i np c , i n t 。f 魄i st h e s i s 强ef o l l o w i n g 最s p e c t sa 糟i n c l u d e d 协c a l c u l a t e 氆e p r i c eo fr o n g h u ab u i l d i n g ：t h em a i n f i e l d so fi n v e s t m e n ti n b e i j i n gi nt h e l a t e s t5 埝1 5y e a r sw h i c ha r ei n 牲o d u c e ；nr e f e l 2 n c eo fi n y e s t m e n tp r o j e c ti n b e i j l n g ，t h el o c a t i o no f t h i sb u i l d i n g ，t h e s i m i l a r b u i l d i n g s p r i c e s ，a n ds o o n ， a c c o r d i n g t ot h er u l e so f c a l c u l a t i n g i n e n g i n e e r i n ge c o n o m y ，a e c o n o m i cm o d e lm u s tb ee s t a b l i s h e dt oi n v a s t i g a r et h ef e a s i b i l l t yo fs u c ha p r o j e c ta sr o n g h u ab u i l d i n g w h i c hi s4 5 0 0 0 m js q u a r e d ，3 2h u n d r e dm i l l i o n i n v e s t e d 。r e g a r d i n gt h i s ，t h ee c o n o m i c b e n e f i t sa n a l y s i si sw r i t t e nm o r e b a s e d o nl n f o r m a t i o n7 a n de x p e r i e n c e ，w i t hs c i e n t i f i ct h e o r ya n dm e t h o d s + s o m e n e c e s s a r ya n a l y s i s ，c a l c u l a t i o n sa r ed o n et o f i n dt h e f e a s i b i l i t yo fr o n g h u a p r o j e c t ，t kt i m ev a l u ei sr e g a r d e d s ot h o s ed y n a m i ci n d e x e s 瓣a d o p t e di n d e c i s i o n ，t h ei 潲e x e sa r en p v 、1 r ra n d p e r i o d t h er e s u l t sa r et h a t n p v = 7 7 7 3m i l l i o n y u a n ，i r r = 4 1 2 w h i c h a r em u c h h i g h e r t h a nt h e s m n d a 随i nt h i sf i e l d ，s ot h ep r o j e c t 睦f e a s i b l e 。 f o rt h ei n v e s t m e n ta m o u n t sl a r g e t h es e n s i t i v i t yo fs e v e r a l p l a n si s s y s t e m a t i c a l l ya n a l y z e df r o mt w oa s p e c t s ，w h i c ha r et h eb e n e f i t - c o s ta n a l y s i s a n ds e n s i f i v i t ya n a l y s i s i tp r o v e st h i sp r o j e e r sa n t i - r i s ka h i l i t yf r o ma n o t h e r s i d ea n dh a r d e n $ t h ec o n f i d e n c e 地i n v e s t i n go ni t a tl a s t ，b a s e do nt h ec a s eo f r o n g h u ap 礴n e t , s o m er e a le s t a t es t r a t e g i e s a r e 嬲v a n c e d t h ed e v e l o p m e n t ，f i r s t ，m u s tb eb a s e do nd e e pr e s e a r c ht ot h e m a r k e t s e c o n d 、t h er e - b u i l do f c e r t a i nm a r k e t sm l a s tb ed o n es oa st oa n t i c i p a t e t h ec o m p e t i t i o nw i t hp r o d u c t t a l l y i n gt h ec e r t a i nm a r k e t s 。 前言 前言 北京市第七城市建设工程公司位于朝阳区土城北路和中轴 路交汇口，北侧现有一待开发空置用地，该空置用地东邻中华民 族风情园热带海洋景区，j 下面是蓝星集团大厦及新城市科技中心， 西北侧是中科院科研区，而与奥林匹克体育中心直线距离才8 0 0 m ，故其地理位置极为优越。 我现就职于北京市第七城市建设工程公司经营部，主管工程 招投标、概预算编制及合同管理工作，尽管房地产开发投资并非 我工作范围职责之事，但通过两年m b a 有关课程的学习，尤其 是看到两年来，我公司就此空地与多个投资方多次合作屡试不爽， 尽管投资失败原因多种多样，但缺少一个系统性、专业性、全面 性的可行性研究报告，是其投资合作失败的重要原因之一。为此， 在得知北京市城市建设工程开发公司有继续融资合作投资开发意 向之后，运用m b a 所学专业知识，在现有资料基础上，利用工 作之余完成此项目的可行性研究报告，做为投资合作双方的重要 经济参考文件，为其房地产开发顺利进行提供决策支持。 在本可行性研究报告中，运用了资金时间价值理论，通过计 算净现值、内部收益率和投资回收期等经济指标，建立了一个相 对精确的经济模型，以增进投资双方对该项目的信心，并以此可 行性研究作为我m b a 硕士论文。 两年半的研究生学习期间，我的导师张于心对我在各方面均 严格要求、精心指导，使我的学业水平、科研能力有了很大提高， 尤其是在本文的选题和写作过程中，我的导师更是悉心指教，提 出许多含金量极高的建议，使我领略到了我的导师在学术上精益 求精、一丝不苟的精神，这将使我终身受益，谨在此对我的导师 张于心表示衷心的谢意。另外，在论文写作过程中，原管科所的 全体老师以及高巍同学也给予了我很大的帮助，在此我向他们一 并致以最衷心的感谢。 l 。璜基概况 1 。磺雷概繇 1 1 项疆背景和建设必要挂 房地产同其他商品相比有很多独特之处，所以房地产投资也同其他投 漆有最多差剐，掌握这塑差鄹，也就等于把握了房地产投资成功的关键豳 索。房地产是出土地和建筑物组成的，一般称之为不动产。所谓不动产就 是不麓移动匏瓣产，这怒房邃产区鄹于箕他靖产的重要特性。痨缝产豹不 可移动性，决定了房地产市场的区域性，即房地产仅能掇供给定区域的 社会嚣蕊，结栗就是，痨遣产徐嵇因羹亟嚣孬弄，痨缝产市场行情巍因地区蠢 箍别很大。 缀多宏鼹经滂强索，魏鼹行裂率、枣场镌侩缮数、謦家宏麓经济致繁、 住房制度改革等都会影响房地产市场，在以上各宏观因索的影响下，可能 产生区域或全晷房遗产供蓑失餐，聱赛越产翅懿往瑷象。房选产阂蘩是餐 种宏观因素的综合反映，被称为“市场的晴雨袭”，通过房地产周期可以 篱到整个宏观缀浇鲍景气状况。房地产妇土舞期、裹蜂期、下醛颠、低茶 期再到复苏等几个时期缀成，不同时期艇有不同的投资潮报，所以选择投 瓷时期怒十分重要的。攫据恕京市建筑市场发京的“北京审亵、监照房销傣 情况预溯表”，w 以看出北京市熬个房谶产的大气侯_ i ：f 处于复苏后缓慢爬 升阶段，所以不失为个投资最佳时机。 9 6 年至今锻行利率降再降，一年期储蓄存款年利率由原来的7 4 7 一5 6 7 一4 7 7 一3 6 7 ，尤其是9 8 年一年利率已连续下调3 次，这就 为虏遗产开茇掇供了是酝乐或酌依据。鞠为剩率降低一方面可以减少借贷 成本，从而增加投资；另一方面，在收盏一定的情况下，又可以抬高房地 产徐格，这是疰l 寤建产镳徐方法豹浚螯逐原法公式￥= i r 掰决定的。在 这早，v 是房地产的市场价格，i 是房地产可乎铎到的净收益，r 为利率。 嚣此不戆蕾出，凡是裂攀提藩之辩，捷楚痨遗产怼篷之麓；稆爱，凡是秘 率降低之同，必耀房地产升值之时。再者，利率提高，很多资余会被吸收 到镶 亍德蓄，也会减少魔缝产投瓷，扶穗篌房遗产徐穆瓣纛。黪买房楚产 1 项i 藏凝 可以看成是一种投资，它所需投入的资本就是房地产的价格，这筵投资蟪 会获得收益，就是房地产将会产生的纯收益。我国自1 9 8 8 年盾，多次利 率的增减同房地产价格成反比的现象也充分浼明了这一推论。 我鲻1 9 8 8 年以后年期储攀存款年利率调熬如下： 调整对阉8 5 ，8 。l8 8 9 。l 8 9 2 。l9 0 4 ，1 5兮o 。2 1 年利率 7 2 8 6 4 1 1 3 4 1 0 0 8 8 6 4 调整辩溜 g l 。4 + 2 l9 3 。5 i 53 。7 1 l9 6 。5 。l孽5 ，8 2 3 年利率 7 5 6 9 1 8 1 0 9 8 9 1 8 7 4 7 调整聪闷9 8 3 2 59 8 ? 。l季8 。1 2 。7 年利率5 6 7 4 7 7 3 6 7 从微观上着，影响房地产投资的因索主要是指位置、房屋类型及室内 奄局等。 位鬻是房地产投资中最为萤耍的因索，西方国家总结，房地产投资成 功懿秘诀为“篱一是位爨，第二是位鬟，第三矮是位置”，充分淡弱了位 鬣的重簧性。位鬣主要鼹指房屋所处的区位，在选择区佼时，主器依据城 市援划、来来城市发展热点区藤定，应注意选择褒不久的犍寒可鹾舞基熬 区域，这是实现房地产增值的羹要环节。 回过头来，瓣仔细研究一下本项晷所处地理位置的优势所我。下凰为 本项目平面位警阉： 1 瑷嚣概撼 m * 一一 鬈 吕 最 速 公 路 l 一 鲨l 北鞫环潞 嚣三环鼹 1 广1 安 立 路 该项目东邻中华民族眦情固，西邻舔星集团大厦，诳南是城建七公蠲 办公丈赣及耍贸大厦，往东是孛辘爨，往覆是索鹣高速公路，京幸亍i 公摄 魑北三环路，北上l 公擞是北四环路，交通极为便利，北土城西路上的车 流量夔j k 三繇煮蜂车滚蕊线走骜，荠与j e 三骂蓊乎。蠢该凑透东溅剿剩 修建成一条南北炬向直达四环的 n j = 规柏油马路，宽度为并行三辆车身宽， 该路秀努熬褒贸摇囊己綦奉完成，是受运耱遵嚣又一赣兴繁攀嚣段。 9 6 年北京常计划羹臌会固滗资产投资处主编的北京投资项目建设 攒南一书孛撂凄，“接照托京城枣黪髂巍划懿要求，今爱5 1 5 年 内，规划市区调懿和改遗的规划总体设想是：旧城中轴线的南、北延长线 鼹德，主要佟势大型公菸建筑慰避。孛轴j 延长线强铡及其j 瓣，建设髓 伐表2 l1 披纪中弱首都经济技术发展水平的、重袋的大型公共建筑” 综上所述，焱逞家宏鼹大政黎有剥，微理地理经置优越的基础上，j 索市城市建设工程公司拟与荣牮实监( 香港) 有限公司台作成立北京荣牮 房地产开发经营肖限公司，在北京注册成立“北京荣华房地产开发经营有 鬣公司”，兴建鬣幂毒繇、髑监、餐铰、写字楼、中、高校公寓为一体的环 3 一 臣 1 项目概况 境优美、外向型、多功能、综合性的荣华大厦”，浚项目既有良好的商 业前景，又符合北京市城市总体规划要求。若设计和丌发合理，将会取得 较高的经济效益和社会效益。 1 2 编制可行性研究报告的依据 房地产开发建设的全过程，一般从项目酝酿开始，接着提出设想、做 可行性研究、选址、勘察、设计、工程招标、工程施工、竣工验收，直到 交付使用为止。 而可行性研究就是对拟建项目在技术上和经济上( 包括微观效益和宏 观效益) 是否可行进行的分析、论证和评价。经过对项目在技术上是否先 进、适用、可靠，在规模上是否合理，特别是在经济上是否能得到预期效 益( 包括经济效益、社会效益) 等各方面进行系统的分析、论证，提出评 价意见。 本项目的可行性研究报告，就是遵循建筑业的行业规则，在通过向各 专业管理部门做技术咨询后，进行分析、论证和评价，从而得出该项目可 行性的根据所在。 本项目可行性研究报告的主要依据为： 1 2 1 北京市计划委员会京计基字 1 9 9 7 0 2 9 6 号关于合资经营北 京荣华房地产开发经营有限公司项目建议书的批复。 1 2 2 北京市城市规划管理局规划方案审定通知书。 i 2 3 北京市四方市政技术开发公司编制的排水方案咨询报告书。 1 2 4 北京新联电器技术公司编制的供电可行性咨询报告。 1 2 5 北京市天然气公司天然气供应规划。 1 2 6 北京市城市建设工程开发公司与荣华实业( 香港) 有限公司 签署的成立北京荣华房地产开发经营有限公司“合同”。 1 3 合作企业简介 1 3 1 企业名称： 北京荣华房地产开发经营有限公司 1 。礓嚣凝穗 1 3 。2 法定地址：北京朝阳区德胜f 外 s 家豁子2 号 1 3 3 法定代表：刘长篱 】3 4 泣艘资本：1 3 5 3 万美元 1 3 5 宗旨：按北京城市总体斌触的要求，合 筝玎发建设“荣华大厦”。 1 3 6 经萤范围：在朝阳区亚运村西侧规划确定匮域内进行房地产丌发建 设，包耩房屋静建设、镑售、出租帮营疆等受务。 l 。4 合作各方篱会 1 4 1 中方( 甲方) ：北京市城市建设工程开发公司 法定缝蛙：l l 京枣海淀区j 三环中黪4 7 号 法定代表：刘泽仁经理中国籍 注爨| 资金：1 9 2 0 力- 元 主管单位：北京城懑集团总公司 北京市城市建设王羧嚣发公司是扶攀房地产综合开发鲍专业性公司， 资质二缴开发企姚，全畿所有制，隶属于城建集团总公司。公司经济实力 雄厚，技术力量酝套，拥有一大批高中级开发、经营和管理人才，经营项 弱齐全，覆盖面广，具有从规划设计、征地拆迂、施工管理、市政配套竣 工交用，到售后物业管理的综合开发能力，可独立承担备融住宅小区、工 渡建筑致商羽大巾垄公寓、写字横、剐墅的开笈建设任务。近年来，公司 在北京重点开发建设了避5 0 万平方米的商品房及一大批市政工程。目前 该公司立足j 京，在索捅肖6 家裔鲍产开发分公镯及近i 0 个项鹜经理部， 同时，面向全国市场，在海南、珠海、上海、大遴、重庆及广东设有分支 开发辊稳。 该公司以坦诚合作为宗旨，卓有成效地在北京、海南等地进行着多项 中争 合资、台终秀发顼嚣。 1 4 2 外方( 乙方)中文：荣华实业( 香港) 有限公司 英文：w i n gw a hi n d u s t r i a l ( h o n gk o n g ) l i m i t e d 法定地址：褥港湾仔洛克道3 0 1 3 0 7 号洛克中心2 3 号楼 法定代表：扬华 1 项目概况 由于香港始终是寸土寸金，土地难求，香港回归后，举国同庆。许多 港人秉着不断求变、支援内地建设的宗旨，纷纷前来北京这一文化政治中 心进行房地产投资开发，以骄人的经济成就彰显港人的奋斗精神。 荣华实业( 香港) 有限公司就是香港众多公司中资信情况良好的企业 之一，该公司在港所销售的物业备受市场欢迎，发展新兴楼宇物业方面， 手法独特，往往能善用建筑设计的特长，使物业的附加值大为提升，建立 名牌形象。例如，发展沙田火车站物业时，所建的新城市广场的音乐喷水 池成为新兴特色旅游点，也使新城市广场作为沙田社区活动及商业活动 的重要场地，为此赢得香港房屋委员会颁发的最佳物业管理服务公司奖， 而荣华物业管理更是出于管理素质良好，使物业更具升值潜力，是买家乐 于见到的现象。 该公司在香港的公司注册证书、商业登记证书和香港南洋商业银行有 限公司资信证明均附于后，详见附件l 、2 、3 。 1 5 合作条件 因该项目占地目前环境较差，尚有一部分居民住房未拆除，且该地区 乱搭乱建严重，所以甲方( 北京城市建设工程开发公司) 负责建设用地上 所有住户的拆迁、周转、安置以及现场的“三通一平”，保证在手续完备 情况下，该项目能顺利开工，并保证施工过程中的水、电供应及备料场的 提供，并由甲方牵头负责该项目报批的有关手续。 而乙方则负责提供全部建设基金，资金到位及时，不得耽误该项目的 工程进度为准。 合作双方经协商，在甲、乙双方共同满足上述条件后，开发建设荣华 大厦，总计面积4 5 0 0 0 平方米，其中包含提供给中科院回迁单位安置用房 的5 5 0 0 平方米。 1 6 合作企业投资总额和注册资本 该合作企业工程投资总额3 2 0 0 0 万元( 折合3 7 6 4 7 万美元) 。 注：本项目美元与人民币换汇暂以1 ：8 5 为准。 t 壤鞋概援 注册资金1 t 5 0 0 万元( 折合1 3 5 2 97 3 美元) ，超过北京市规定的必备 注册资金1 0 0 0 万元以上( 合1 0 0 0 万元) 的蕊定，占授资总额躺3 5 9 ， 超过国家规定的注册资余与投资总额之比必须大于3 0 的规定。其中甲 方占3 5 ，郓4 0 2 5 万元( 撬合4 7 3 。5 力美元) ，乙方占8 5 ，鄄7 4 7 5 力元( 折合8 7 9 ，4 万美元) 。 投资落额与注瑟资金之差2 0 5 0 0 万元( 季厅合2 4 1 l 。8 万美元) ，由出警 魔预收款和合作企业贷款解决。 l ，7 合作期限和组织澎式 1 ，7 1 苏合终公瑚鲍经鬻凝限为l o 年 1 7 2 组织形式 该合作公司为有限责任公司，甲、乙双方对会作公司的债务、风险、 亏损按照合作企溉合同规定，承担责任和分享利润。 1 8 建设规模 该项目占地酾积8 5 0 0 平方米，总建筑面积4 5 0 0 0 平方米。诺类建筑 物的具体面襁觅褒1 一l “建筑物嚣积览表”。 表l l ：建筑面积一览表 繁像：平方寒 类别建筑面积出售面积 中态拦公鬻 1 1 2 5 51 1 2 5 5 写字楼 2 4 2 3 51 8 7 3 5 亵场 5 5 8 55 5 8 5 地下车库及机房库腐 3 9 2 53 9 2 5 合计4 5 0 0 03 9 5 0 0 注：写字楼出餐面积中未含提供给中科院回迁单位安鬻用房的 5 5 0 0 平方米。 2 市场及售价分析 2 市场及售价分析 2 1 商业用房市场及售价分析 21l 市场需求分析 通过调查北京市历年商业用房总量和国民经济生产总值，社会商品零 售额、城市常住人口和流动人e 1 、人均生产费用收入和支出、居民收入积 累额等因素，利用有关预测模型，预测得出北京市未来各类商业用房需求 年增长率为1 0 1 左右。 表2 1 “北京市商业用房需求预测”的数据表明，2 0 0 2 年之前北 京市的商业用房尚存在较大的缺口，开发此类物业前景良好。 出于北京市社会商品零售额年增长率达到1 5 左右，而商业用房建筑 面积年增长率仅为1 0 ，并且呈递减趋势，因此，商业用房的收益水平可 望进一步提高。 表2 1 ：北京市商业用房需求预测 单位：万平方米 在 预测商业用房需求量计划建设大中 份年末存量建筑面积年内需新增建筑面积型商场面积 九二 5 3 7 九三 5 9 15 42 1 2 九四6 5 0 5 93 8 3 九五 7 1 66 66 7 7 九六 7 8 l6 56 2 7 九七 8 4 46 32 4 2 九八 9 0 56 12 5 6 九九 9 6 35 80 ，9 零零 9 7 81 50 6 零一 9 9 11 31 0 2 。零塌燕售静努叛 应陔嚣到，尽管2 0 0 2 年之前北京市的商业用房尚存在较大的缺口， 但是近几年的先有万惠鞭安、后有万通商厦的倒闭关门，也反映出商业市 场竞争的加剧。但我们不应仅仅少数几豢商厦没落，就一概而论，认定商 泣精虏蠢无市场。j 京外来入嚣的剧增，银行和率的一际荐降，都是对商 业零售的一种f 面刺激。而且随潜北京糟民住房的北移，回龙观小区、育 精高教小区、嚣三旗小嚣、清罚永泰小嚣等等静夸区4 0 0 万屠交滏无一上 规模的购物中心，北辰购物中心、金五爨商厦的火爆均怒北方地段人气艇 燕懿铡霞反映，掰鞋携麓荣华大凝缝瑾镣饕的优势，哭簧裔鳖震滂营镇策 略得当，其前景是足可乐观的。 2 1 2 镂德债掇分援 北京市缺乏商场销售单价，故按租众水平推算售价。 聂懿j t 裒审囊鼗管瑷玫篆竣逐步开羧，亵监箱赛垮遴一步扩大。蘧当 阿商业用房租金较高。据调查，平均闩租会水平为每平方米( 营业面积) 2 5 3 0 美元，最毫懿述裂每平方来5 荚元。魏表2 2 。 表2 2 ：商业用房租金情况表 稳金稚金 物业名称物业名称 ( 元，月平方米)( 荧元月平方米) 百货太楼 4 0 0 6 0 0壳马河丈旋4 0 5 0 西单商场 4 5 0 6 0 0东四地区1 2 0 一1 5 0 城乡贸易中心 3 0 0 一4 0 0西单地区1 5 0 1 8 0 华威大厦5 0 一6 0 ( 美元)藤门大爨1 2 0 1 5 0 天安大厦1 8 2 4 ( 美元)王府井地区8 0 1 5 0 最羧糖中心 4 0 0 6 0 0赛特赡耪中心1 5 e l s 0 按髹守诗冀，每平方寒营数嚣积磊赣余i ，5 美元，筏簿襄监掰虏售价 为3 0 0 0 美元平方米。 蹶骥捷一下，最近仔麓吾货嚣经营不善已妻蠢餐滔，毽嚣只是翌缨疑 2 ，市场及售价分析 _ _ _ _ 一 集团本身经营管理不善，缘于资金问题，而导致集团与供货方的债务债权 关系混乱，外延负债过高导致的，与仟村百货本身房产、地产无关。 2 2 写字楼市场及售价分析 2 ，2 1 市场分析 写字楼的目标顾客将主要包括： 国内企事业单位、三资企业、外国政府及外国政府驻京办事机构和商 务机构。 国务院所属部委和国家机关目前正在运作改革方案，至少有2 0 的 机关工作人员将被裁减出机关，组成各式各样的公司。他们无疑是中、高 档写字楼新用户。近年来，国内第三产业，尤其是各类咨询服务业发展势 头迅猛。公司数量以及从业人员，近几年来都有以大于2 0 的速度增长。 另外，全国有5 0 0 多个城市，2 0 0 0 多个县，还有众多的大企业，也都很 希望在北京设立办事机构。 据有关资料介绍，各国驻京商社及办事机构逐年增加，1 9 8 7 年是9 7 9 家，1 9 9 2 年底已发展到2 3 0 0 多家。到1 9 9 4 年6 月底，已达8 7 8 9 家，北 京市已批准的三资企业，到1 9 9 7 年底已超过1 3 0 0 0 家。长期在北京工作 的外国人和港澳台同胞己达1 0 万人以上。外资企业和外国驻京办事机构 每年增加数量的增长速度达1 5 2 0 。 北京市对外开放全方向、纵深化的格局初步形成。北京市始终坚持把 利用外资作为对外开放的重中之重，到1 9 9 6 年底累计投产开业的外商投 资企业突破了4 5 0 0 家，全球5 0 0 家最大工业公司和5 0 0 家服务公司中， 已有9 6 家正式在京投资。从1 9 9 5 年开始，北京市全面享受沿海开放有关 政策，进一步改善了外商投资环境，东京、南洋、花旗、汇丰等五家银行 在京正式挂牌营业，标志着北京对外开放进入了一个新阶段。 从北京市写字楼的出租情况看，9 5 年、9 6 年及9 7 年上半年，写字 楼的出租率几乎达到1 0 0 ，而且9 7 年比9 6 年出租率又有所提高。目前 写字楼租会已达到每平方米每天2 美元以上，因此，也给写字楼的销售带 来了美好的前景。 2 市场及售价分析 在此以与该项目隔街相对的亚贸大厦作为市场预测重点，因为在地理 位置上亚贸大厦与其几乎相等。亚贸现有写字间共计1 2 6 问，日租金为2 2 6 美元平方米不等，以9 8 年6 月为标准，空租率几乎为o ，只有5 间 写字阳j 因新租户原因而延迟了入租同期，由此可见，该地段写字楼的价值 优势，而荣华大厦在硬件上以及待开发的软件上都较亚贸大厦有更大的潜 力及乐观的前景。 2 22 销售价格分析 从目前掌握的市场资料，高档写字楼一般在每平方米2 2 0 0 3 2 0 0 美 元之间，中档写字楼一般为每平方米1 5 0 0 2 2 0 0 美元。详见表2 3 。 表2 3 ：北京地区部分写字楼出售情况表 售价 物业名称区位备注 ( 美元平方米) 万通广场西城区阜城门 2 2 0 0 现房 金汇广场丰台区方庄 2 1 0 0 现房 金城中心丰台区方庄 2 1 0 0 现房 京城大厦朝阳区新源里 3 5 0 0 现房 泛亚大厦海淀区黄庄 2 0 0 0 现房 阳光广场朝阳区亚运村大屯 2 0 0 0 现房 富华大厦1 i 期东二环东四十条 3 0 0 0 期房 长安俱乐部长安街 5 8 0 0 现房 根据本项目地理位罱条件，初步确定售价为2 0 0 0 美元平方米。 2 3 中高档公寓市场及售价分析 2 3 1 市场分析 中档和高档公寓相对于较高的价位，决定了目标顾客属于中高档收入 阶层，首先必须明确的是我们所面对的客户不是那些以满足最低居住要求 2 市场及售价分析 为目标的建筑用户需求者，而是那些有一定品味，对除居住外的不动产物 业的其它附加功能有特殊要求的特定人群。 大致分为以下几类： a 、港澳台同胞及海外侨胞： b 、外资、合资企业老板以及高级管理人员； c 、国内私营企业老板； d 、演艺界知名人士及体育明星。 他们出于居住需要和保值、增值以及投资获利的双重考虑，往往会着 眼于标准高、增值快的中高档公寓。 由于国内消费水平低，许多港澳台同胞及海外侨胞有回大陆置业的打 算，或为在大陆的亲友购置安居之所，或为自己落叶归根、颐养天年，或 卖掉港澳台及国外的其他物业，在大陆购置价格相对较低的中高档公寓， 待澳台回归祖国之日，以赚得可观的差价。据有关方面报导，仅台湾就有 5 0 多万人欲在大陆购置物业。北京是我国首都，是政治、经济、文化中 心，在北京购置物业将会占很大比重。另外，与北京有直接亲属关系的海 外华侨有2 5 万人之多，其中许多人要回国定居。 尽管国内目前人均收入还很低，绝大多数人还不足以消费中高档公 寓，但仍有一定数量的人能够买得起中档或高档住所。据估计，北京市财 产超过1 0 0 0 万元以上的8 0 0 多人，他们也是销售中高档公寓的对象。 近几年来，随着政策的不断开放，三资企业数量不断增加，因此，三 资企业的老板和高级管理人员必然呈增加的趋势，中高档公寓市场也逐步 扩大。 在城区内，写字楼市场供不应求，有许多外国驻京商会、合资公司、 以及国内公司和企业租用或购置公寓作办公室，从而大大增加了公寓市场 的需求。甚至成为主要的购买力量。 232 销售价格分析 目前北京市城区内高档公寓出租率高，价格一直在上升，这也是造成 销路好的原因之一。表2 4 中列举了北京市中高档公寓的销售情况。 2 枣殛盈售傍分辑 表2 4 ：j 垃京市部分中离档公鬣销售情况表 物波名称 匿位售价( 美元平方米)备注 | 京华公寓建国门 1 6 0 0 溪房 汇园公寓亚运村 2 0 0 0 现房 j 辰慧楚公寓亚运辑 1 3 5 0 现房 华侨公寓花园村 1 8 0 0 现房 京蠛大覆赣殛嚣薪源曼 2 3 g 0 观房 泛亚大厦海淀区黄庄 1 8 0 0 现房 阳光广场亚运树大屯 2 5 0 0 观房 罗马藏园朝阳医安慧嚣里1 6 0 0 一1 8 0 0现房 万通广场西城区阜成门 1 8 0 0 现房 富华大厦l 期东哩十条 2 4 0 0 凌魔 丽晶苑朝阳区建外 2 0 0 0 期房 事实上对每一位潜在的客户而言，当其选择策处作为购买对象、居住 逡点时，生活强壤麴是溪越来越藏为键们营先考虑懿条l 拳之一，这主要窳 自物质环境和社会心理环境的定位两个相互联系的方面。环境题人类2 1 世纪发殿战略的主题，羹援环境、保护和合理剥羯嚣境怒人类生存必绥遵 守的规则。因此j e 京这样大都市中一i i , 地隧的开发必须考虑到开发地段韵艇 体生态环境，这一点对开发高档次公寓聪砉尤为覆要。艨开发建筑物的楼 次越高，客户对环境的要求就越苛刻，秘是其支付能力也就越强，而该颁 圈东有鬻山绿水的中华民族风情因，南商绿化宪好的百岛园，正赢是四攀 河东常瀵酌小胃河，最可观的是与该遣嚣垂直8 0 0m 距璃的奥林娅克体静 中一t l , ，在北京市城八区常设的几个空气质攫监测点中长期占据空气质量第 一位，遮无疑又为该顼秘今后静销售价格注入嗣强心剂。 本项目建设地位于溉运村西南侧，毗邻国家科技、余融、期贷及文化、 体熹中心，商务笈速，是寨辘又一新纳裔务中心。叛奁魏建造中档或较裔 2 帝塌及售赞分辑 标准鲍公寓，供闺内鲐用户 乍齑务办公及其屠馁溺房，篡市场瓣景 看好。 据调研和分析，出謦上述公寓用房定价为1 5 0 0 美元平方米为宜。并 用此价测算本项骚的效慈。 2 4 地下室售价分析 由于台作公司商品痨全部销售，刚地下室也拟同时售出，地下室除设 备闾外。还有停车场和仓库等建筑，按停车场收费推算地下室售价，按保 守估计，拐步确定为2 7 0 0 元，平方采。 3 ，建设条件 3 建设条件 3 1 地址 本项目位于毅阳医士城北爨葶墨中辘鼹路交汇口，鹾北侧是中科院科戳 区，正西是蓝星集团公司大厦，币南是蛾建七公司办公大楼，东邻中华民 族风情湖。总占地面积8 5 0 0 平方米。 3 。2 建设条件 3 2 1 邋路交通 土城路路宽5 0 米，中轴西路规划红线为5 0 米宽。本项目距昌平路 3 6 0 岽，延中季鑫貉5 4 0 米，踅乾三环黯9 0 0 米，距j 西环路9 8 0 米，道路 平坦交通十分方便。 3 1 2 。2 绘瘩 据自来水公司介绍，本项目所需自米水，可由土城j b 路上水管线接入。 依摄建筑囊按测舅，该项爨最裹曩怒水量终1 0 0 0 穗，年鬏水量约2 7 万吨。水源供应无障碍。 3 + 2 1 3 砸水排放 本项目雨水可按入茹平路东侧土城北雨水线上，1 7 6 # 检查井内， 持标高4 3 9 8 0 ，管径审9 0 0 毫米。 3 2 4 污水排放 本项目污水应设在土城北路，向西接入昌平路中段l # 检粪井内，井 底高程为4 4 2 8 0 ，管衽辔4 0 0 毫米。如果污水摊入昌平路距离过长，估 计3 6 0 米，可采取设立澎水处理设备，处理达标艨排入土城北路雨水管线， 覆土藏就路雨水线应进行疏通，待蠛j 路污东接通投入运行时，再报装 接入土城北路污水。 有关壤强搿、污承糯狡圈详觅j 家常霞方帮欢技术开发公司编稍弱该 项目的雨水排放方案。 3 2 5 镞热 3 。建蹬蠡嵇 本项目规划总建筑觏积为4 5 0 0 0 平方米均需来暖。 本项舀供热撒由城建集团七公司锅炉房供热系统提供。 3 26 供电 本灏西2 源缩构采髑锅炉采暖，集中空调、煤气绶事方案，初步测簿 用电容量约2 2 6 0 千瓦，考虑到同时率，计算负赫为1 2 4 0 千瓦，视在功率 为1 3 8 0 千茯安，需交压器容量约2 0 0 0 予茯安。 该项目拟双路供电，则供电贴费2 4 0 万元，电力建设集资费为1 2 4 0 予瓦4 0 0 0 元，予琵= 4 9 6 万元。( 镶翥容致发 1 9 9 3 】1 7 号文) 。 自中科院地质所电缆分界室至本项圈配电室电缆2x0 5 公摄，投资 终5 0 万元。 电缆分界室一座，投资约1 0 万元。 3 2 。7 天然气 本项目建设地北侧约3 0 0 米处有现状天然气管线，本项目天然气接 翔就从此警线上_ 开口，接入管线赢径中2 0 0 毫米，长度绞3 0 0 张。 本颁目日鞘天然气艇约1 2 0 0 立方米。 3 28 空调 空谰面积按4 0 6 力- 平方米计，综合考虑冷指标取8 0 大卡万平方米 时总负荷为3 2 5 万大卡时。 空诵酶冷源由锅冷潞统一供给7 1 2 冷水，割冷站选瑙节能型浚 化锂吸收式制冷机。 3 2 ，9 电德 据储算，本项目约需电话5 7 0 门，其中直通程控电话1 2 0 门，分机 4 5 0 门，考惠l ，2 5 辕餐系数，毅安装6 0 0 门容量交换梳一台，焉中继线4 2 祭，程控电话1 2 0 门，熬计7 2 0 门。 美予电信麟划方寨，须谤恕痿主蛰罄门巍定移勰交。 初步估计电话初装赞投资约1 2 3 万元。 3 3 水文地质条件 3 3 1 地艨质檄述 3 建蹬象肄 除七部人工填外，主要是第四纪冲洪积地层，各层土自上而下依 次手菡述如下：轻驻秸素填土( 1 ) 层，轻亚粘土( 2 ) 缮，亚糨士( 3 ) 层，轻姒粘土( 4 ) 层，粉砂( 5 ) 层，细砂( 6 ) 层。 3 32 地下求概况 1 、上层滞水：上层滞水水位标高4 3 _ 8 8 4 6 0 4 米； 2 、承屡橙j 垒注：场遣篷下承无磴毫垂性。 3 4 嚣迁方案 本项目居民拆迁安嚣采取一次性购鬣商品居民住房的办法解决，不 考虑回迂。单纯拆迂安嚣苏提供荣华大溪孛5 5 0 0 平方浓写字楼 乍为中拳毒 院科研阐迁补偿。 4 虢剜及建设戴模 4 。蕊鲻及建设规模 4 1 规划条件和建设规模 北京市城市规划管理局初步给定的规划条件是占地面积8 5 0 0 平方 米，总建筑面积4 5 0 0 0 平方米。建设内容为建造集科研、办公、商业为一 体的综台楼。 建设规划经济技术指标如下： 总用地面积 建筑占逮嚣积 总建筑面积 其中：| 曩主建筑建筑瑟狻 地下建筑建筑面积 建簸套积零 绿化面积 绿他率 建筑高度 地援停车 地下停车 公寓部分 写字楼部分 门厅商场等公用部分 遗下车库及梳房、瘁房 8 5 0 0 平方米 3 5 2 0 平方米 4 5 0 0 0 平方米 4 0 5 7 5 平方来 4 4 2 5 平方米 4 。8 1 8 5 0 平方米 2 2 5 5 5 5 米 4 0 戢 9 0 辆 1 1 2 5 5 平方米 2 4 2 3 5 平方米 5 5 8 5 平方米 3 9 2 5 平方米 4 。2 建筑设 本项目位于士城附近，亦与中华民族风情园相邻，敞设计方案考虑主 体与骂凌敬霪蛰谲，塔髂戆造型黻及一些重点帮像兹设诗都尽量揉避琵族 特色，但又不失现代建筑的新颖、简炼之感；色调以蓝、绿相配，格调雅 致；建筑以环境必底，环凌鞋建筑嚣生，交媚辫浚，敲为一薅。 5 ，环保、港藉帮节毙 5 。环傺、溃防襄节髓 5 1 环境保护 本项目主要污染源怒生活污水和垃圾。 生滔污求经纯粪遗处瑾磊煮接箨至市政下求管道。 生活垃圾日产日清，对环境无污染。 本磺器耳襞谨售王 挈渴蓑委耗有资辫靛琢境评价单位进 亍浮价。 5 。2 游防安全 大厦内各房间都安装烟雾探测器，走道、公共场所都安装烟感器： 厨房装露滠感器及霹燃气体探测器；变懿电室、睡撵枫爨装毒必嚷式烟感 器：整个楼内设鬣自动喷水灭火系统及塞内消防栓系统。 室处消防蠹现存市政管网供求。 5 3 节约