（应用数学专业论文）基于灰色理论的武汉商品房价格预测和分析.pdf

硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 摘要 作为“国民经济的睛雨表，宏观经济的风向标 的房地产业，其运行状态不仅 影响着我国国民经济的发展速度和水平，关系到经济和金融的安全，而且其产生的 财富效应也对居民家庭的生活水平产生了重要的影响而房地产价格是房地产市 场的最重要和最直接的反映，由于房价的变化是非常复杂的经济问题，并且经济， 自然和社会等因素对房地产开发具有后效性影响，使得房价与影响其变化的经济变 量之间的定量关系无法用精确的数学来描述，另外更重要的是我国住宅房地产尤其 是商品房房地产相对国外发展历程不长，相关统计数据较少正是鉴于此，本文主 要以灰色系统理论为基础，结合房地产经济学、统计学和数值分析等多学科知识， 应用m a t l a b 、e x c e l 和0 r i g i n p r o 软件对武汉商品房均价数据进行实证分析本文 基于运用o r i g i n p r o 软件绘制武汉市2 0 0 7 年住宅销售指标趋势图以及商品房价与 影响因素的关联图、m a t l b 7 o 软件编译灰色算法程序和建立修正模型以及引入马尔 科夫链建立g 删( 1 ，1 ) 模型预测武汉商品房价格等创新点，我们得到以下主要结果： ( 1 ) 基于2 0 0 4 2 0 0 6 年季度数据建立的g m ( 1 ，1 ) 方程和修正g m ( 1 ，1 ) 模型灰色动 态方程时间响应序列分别为 坚一o 0 3 7 0 9 1 7 文( 1 ) ：2 4 1 5 0 2 7 8 8 6 d t 石( 七+ 1 ) = 6 7 8 5 2 4 3 5 5 5 4 8 0 7 凹1 弛一6 5 1 0 9 6 5 8 7 3 7 + 万( 七一1 ) 2 2 5 7 3 6 1 p n 0 6 9 9 9 3 ( 一1 ) 其中修正模型通过精度检验 ( 2 ) 基于修正g m ( 1 ，1 ) 模型和马尔可夫模型建立g 删( 1 ，1 ) 模型预测2 0 0 7 年前两 季度商品房的均价分别为3 8 4 4 4 6 元和4 0 0 2 7 4 元，与真实值比较得到精度 分别为9 9 5 4 和9 8 7 4 ，体现了g 删( 1 ，1 ) 模型预测的优越性，并应用 g ( 1 ，1 ) 模型往后推得四个季度的预测数据 ( 3 ) 基于灰色模型和房地产价格理论，以2 0 0 0 2 0 0 7 年度数据为统计对象，建立 灰色关联度分析模型，在影响商品房的价格因素中，通过计算得到与房价的 关联度大小比较，得到g d p 是最显著因素，其后依次是居民年人均可支配收 入、房地产开发投资额、居民消费价格指数、商品房空置面积 关键词：房地产价格；市场分析；灰色马尔可夫模型；预测；灰色关联度模型 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s a b s t r a c t t h er e a le s t a t e 证d u s 缸y ，a sa b a r o m e t e ro f n a t i o n a le c o n o m y ，v a l l eo f m a c r o e c o n o 1 i c s ”， i t sm o v e m e n ta p p e 删l c en o to n l yi n n u e n c e so u rc o l u l 舡yd e v e l o p m e i l ts p e e da l l dl e v e lo f t l l en a t i o m le c o n o m mr e l a t e st 0t h es a f e t yo ft 1 1 ee c o n o m ya i l dt h ef i n a l l c e ，a n dt h e w e a l t l le f r e c to fi t sc r e a t i o na l s oh a sr e v o l u t i o n a r yc o n s e q u e n c e sf o rt h el i v i i l gl e v e lo f r e s i d e n t sf 锄i l y n sp r i c ei st l em o s ti i i l p o r t a n ta n dt h em o s td i r e c tr e n e c t i o n ，a si sav e q c o m p l i c a t e de c o n o i i l i cp r o b l e mb c c a u s eo ft h ev a r i e t yo f b u i l d i l 唱埘c e ，a 1 1 de c o n o i i l i c ， n a t u r a la l l ds o c i a lf a c t o r st ot h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n th a v eb e m n de n e c t 访n u e l l c e ， t h e s em a k eb u i l d i i l gp r i c ea n di i l n u e n c ei t sv 撕e t yo fe c o n o m yc h a i l g et om e a s u r eo ft l l e m e t e r e dr e l a t i o no fc 锄tb ed e s c r i b e dw i n la c c u r a t em a m 锄a t i c s ，m o r e o v e rt l l e d e v e l 叩m e n t1 1 i s t o d ，o fo u rc o u n b yr c s i d e n c er e a le s t a t ep 州c u l 砌yi sn o tl o n g 叩p o s i t e t 0b r o a d ，r e l a t e dc o v 撕a 1 1 c ed a 协；l e s s e x a c t l yo w i i l gt 0m e s e ，t 1 1 i st e x tt r i e st 0m a 瑚y t a l 【e 伊a ys y s t e mt h e o r i e s 雒f 0 u n 捌o n ，w i mm e r c h 趾d i s eb l l i l d i l l g sp r i c ed a t 勰f - 0 r s t a t i s t i c so b j e c t ，印p l ym a t l a b ，e x c e l 孔do d g 瑚p r 0s o f h a r e s ，c o l b i i l er e a le s t a t e e c o n 0 i i l i c s ，s t a t i s t i c s ，m m l 甜c a la n 2 l l y s i sa n de n g i i l e 痂gc o i l s t l l l c 痂唱e t cl m o w l e d g et 0 c 卸眵o ns u b s t a n t i a le v i d e i l c e 觚a l y s i s h 1 廿1 i st e x ta c c o r d i n gt 0u s a g et 1 1 eo r i 西i l p r 0 s o f t w a r e 血1 w i l l gw u h a i l st e n d c yc h a r to fr e s i d e i l c es a l e ，锄dt h e 弱s o c i a t i o nd i a 班吼 o f b u i l d 吨p r i c e 觚di l l l p a c t 堍f a c t 0 塔，m a t l b 7 0s o 脚a r ee d i ta n d 仃a i l s l a t i n gg r a y 耐m m e t i cp r 0 伊a n l m e a i l de s t a b l i s h j n gt 0c o 玎l 圮t i o n a lm o d e la n d 枷丁0 d u c i l l gm a r k o v c h a i l ：塔t 0b u i l du p ( m 似( 1 ，1 ) m o d e l 锄df o r e c a l s tm e r c h 孤d i s eb u i l d i n gp r i c ei nw u l l a l l e t c 衄v a t i o i l s ，w eg e tm a i nr e s u l t s ： ( 1 ) a c c o r d 洫gt o2 0 0 4 2 0 0 6q u a r t e rm m l b e ro fd e g r e e sa c c o r d i l l gt ot l l eg m ( 1 ，1 ) e q u a t i o na i l dm eg r a yd y l l 锄i cs t a t es q u a r ed i s t a l l c et i i i l er e s p o n dt 0as e q u e n c eo f c o 仃e c t i o n a lc m ( 1 ，1 ) m o d e li s 鱼竺一o 0 3 7 0 9 1 a ( 1 ) ：2 4 1 5 0 2 7 8 8 6 出 王1 ( 尼+ 1 ) ：6 7 8 5 2 4 3 5 5 5 4 扩7 凹1 弛一6 5 1 0 9 6 5 8 7 3 7 + 万( j j 一1 ) 2 2 5 7 3 6 1 p - o 。6 9 9 9 3 ( i 1 ) t h e r e i l l t o ，t h er e v i s em o d e lt op a s sa na c c u r a c ye x a m i n a t i o n 锄o n gt l l e m 硕士学位论文 m a s t e r ! st h e s i s ( 2 ) a c c o r d i l l gt 0c o 玎e c t i o n a lg m ( 1 ，1 ) m o d e la 1 1 dm a r k o vc h a i l l sm o d e l t oe s t a b l i s h c 讣脚( 1 ，1 ) m o d e l ，w ep r e d i c tm e r c h a n d i s eb u i l d i n go f a 1 1 廿1 ep r i c e3 8 4 4 4 6d 0 1 1 硼忑 a n d4 0 0 2 7 4d o l l a r so f l e 丘o n tt w oq m u r t e r s 锄do p p o s i t et or e a l i t yr e l a t i v e l yg e t a c c u r a c y9 9 5 4 衄d9 8 7 4 ，a st h eg m m ( 1 ，1 ) m o d e lp r e d i c to fs u p 甜o r i 坝锄d 印p l ym eg m m ( 1 ，1 ) m o d e lh e r e a f t e rp u s h e sf o u rq v a r t e r sd e 铲e eo f e s t i m a t ed a t a s ( 3 ) a c c o r d i n gt o 蹦l ym o d e l 锄dr e a le s t a t e 研c em e o t a l ( i n gt 1 1 ey e a r2 0 0 0 一2 0 0 7 s d a t 雒勰s t a t i s t i c so b j e c t ，b u i l d i n gu pa 伊a yc o 衄e c t i o n a la i l a l y s i sm o d e l ，w ep a s sa c a l c u l a t i o nt 0 g e ti i lt h ep r i c ef a c t o r s i 1 1 n u e n c em e r c h a n d i s eb u i l d i n ga n dm e c o 皿e c t i o na 1 1o ft l l ec o m p 耐s o i l so f b u i l d 砸gp r i c e ，a i l dg e tt 1 1 eg d ps h o w i i l gm e m o s tp r o m i n e i l t ，n e n ) l ，a r do n eb yo n ei no r d e ra r et h ea l lc o n 仃0 1 l a b l em c o m e ，t h e 锄o l u l to fi n v e s 缸n e n t ，r e s i d 饥t s c o n s u i r l p t i o n 研c ei n d e xn u n l b m e r c h a i l d i s e b u i l d i i l go f 锄p t ) ，a r e a 1 ( e yw o r d s ：t 1 1 er e a le s t a t ep r i c e ；m 破e ta n a l y s i s ；乒a ym 打k o vc h 血sm o d e l ； p 砌i c t ；铲a yc o m l e c t i o nm o d e l m 项士学位论文 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的 成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作 品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的 法律结果由本人承担。 论文作者签名： 穆凇磷 j 日期：撕吕年f 1 月珈日 学位论文版权使用授权说明 本人完全了解华中师范大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权华中师 范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或 扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密论文在解密后遵守此规定。 论文作者签名：奔铷套咻 日期：嘶年r 月弦日 n2 1 日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程 ，同意将本人的学位论文 提交“o 虬i s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程”中规定享受相关权益。 论文作者签名：帮讼咻 日期：砂年厂月沙日 导师签名： j 协 嗍球n 日 项士学位论文 m a s t e r st h e s i s 第一章：引言 1 1 问题的提出及研究意义 现代经济生活中，房地产市场成为金融、建筑和股市等经济板块发展的重要推 动力，其产业的兴衰影响着国民经济的发展状态，它可以说是“国民经济的睛雨表， 宏观经济的风向标 而房地产价格是房地产市场的最重要和最直接的反映，是商 品房价值的货币表现，是指土地开发及房屋生产、经营等环节的价格，是房地产商 品和货币相交换的比例，房地产价格是房价和地价的统一体，但土地价格又可以相 对独立地存在【l 】商品房地产价格取决于内部和外部的多种因素，正是由于这些因 素相互关联、相互作用、相互影响构成了动态房地产市场系统 1 1 1 问题的提出 房地产业是由从事房地产开发经营、管理和服务等经济活动的产业组成的行业 经济特性表现为通过对土地开发生产房屋产品，并以房屋商品进入社会经济的流通 和分配领域，实现产业自身的经济发展改革开放以来房地产业对中国经济的发展 起到了重要的作用，成为国民经济的支柱产业，具体体现在以下几个方面：首先， 房地产业是国民经济中的导向性产业房地产业的产业链长，关联度大，其自身特 性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均 水平之上在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有 6 0 多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展其次，房地产业是国民经济的重 要基础性产业，从国民经济的地位来看，房地产业以其市场需求大、产业链条长和 集资本、技术和劳动密集为一体等特点，成为促进国民经济增民的基础产业 然而目前房地产市场发展尚不成熟，出现房地产投资增幅过高、商品房空置面 积增加、供求不平衡、结构不合理、阶段性供给过剩，尤其是房地产市场价格持续、 快速高涨等现象，如最近几年全国住宅销售年均价涨幅高达2 0 ，而同期居民消费 物价水平则呈负增长态势价格是市场的晴雨表，从价格的波动不难看出我国房地 产市场已经存在诸多的不确定因素和市场风险作为政府管理部门对房地产调控 应站在准确把握市场供需平衡、通过控制合理价格等手段来调节供应量的角度制定 政策，根据市场有效需求控制开发规模；作为开发企业应以市场为导向，采取科学 决策，从宏观上把握需求以保证投资的经济效益和社会效益因此，不论是政府还 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 是企业对房地产市场价格的预测都尤为关键如何准确的预测和分析房地产价格 从而更合理的进行房地产管理和投资是有待解决的重大行业问题 1 1 2 研究的意义 由于房价的变化是非常复杂的经济问题，并且经济、自然和社会因素对房地产 开发具有后效性影响，使得房价与影响其变化的经济变量之间的定量关系无法用精 确的数学来描述正是鉴于此，本文以灰色系统理论为基础，运用数学模型，将看 似无联系无规律的市场需求情况加以分析，对影响商品房价格的各种因素进行了量 化分析，把大量的影响价格的因素加以综合分析，按照因素与价格相关联的紧密程 度进行排序，使不同影响因素之间影响程度可以相互比较，为间接调节房地产市场 的供需平衡提供可行性的参考同时更为主要的是基于武汉房地产商品房价格建 立灰色和灰色马尔科夫预测模型，从而使商品房价格能够被较高精度地预测出来， 为武汉房地产投资决策管理提供一定的科学性借鉴 1 2 国内外房地产预测方法和模型研究现状 国内外关于房地产估价理论研究主要采用1 8 9 6 年新西兰颁布的政府估价法提 出的几种估价法：市场比较法、成本估价法、收益还原法、假设开发法和路线价估 价法，这些方法综合考虑了许多政府职能因素，是一些简化计算法，但这些方法未 考虑市场及经济变化对价格的影响，基本上不能作为房地产价格理论研究的依据 六十年代末提出的房地产价格线性回归预测方法，虽具有于考虑的因素较少，但信 息丢失量大，预测结果可信度较低 在最新的相关文献中，m a l p e z z i ( 1 9 9 9 ) 在对美国1 3 3 个都市1 9 7 9 年至1 9 9 6 年 重复交易住宅价格指数及部分宏观经济指标( 人口、收入等) 用时间序列截面回归 后，认为住宅价格不是随机游走，至少可以部分被预测s e k o ( 2 0 0 3 ) 认为，日本各 地区的住宅价格和经济基本面有着较强的相关性，用时间序列方法预测房价时选取 的主要指标包括私人拥有住宅的平均销售价格、家庭年收入、人口、住宅年开工面 积、消费价格指数和空置率a n 9 1 i n ( 2 0 0 6 ) 引入平均房价增长率的滞后三期以及 c p i 、住房抵押贷款利率和失业率，建立v a r 模型，预测多伦多房价变动情况国 内学者李国柱( 2 0 0 4 ) 基于资产定价视觉来考察中国房地产市场价格波动数量研究； 王婧和田澎( 2 0 0 5 ) 采用小波神经网络对中房上海价格指数的月度数据进行预测： 武秀丽张锋( 2 0 0 7 ) 采用时间序列分析法，以广州市几个有代表性的行政区的房价数 据为分析对象来建立预测模型，并经过残差分析，对误差进行检验，结果预测值与 实际观测值基本吻合，达到了预测的目的 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 归纳以上我们得到：国内外有关文献中关于房价预测的方法大体分为两类，一 类为定性预测方法，如判断预测法、评估法等；另一类是定量预测方法，如时间序 列分析法、回归分析法、状态转移法、资产定价法【2 1 、经济计量模型分析法和灰色 预测模型等此外还有我们未加介绍的多元回归、a r m a 模型、a r i m a 模型、a r i m a z 模型、灰色序列预测、b p 网络预测、模糊神经网络、最优加权模型、马尔可夫预测、 遗传预测等方法 上述文献分析方面，主要采用计量分析或者回归分析、神经网络分析等方法 但是这些方法大多在运用中都受到一些条件的限制，如样本大且成典型分布等而 我国自1 9 9 8 年房改后房地产市场才慢慢得到发展，其数据只有不到十年，而本文 所选的灰色关联分析法和灰色预测方法的研究对象恰好是小样本、贫信息的不确定 性系统，对于样本量和有无规律的要求较少 1 3 本文的研究目的和结构安排 1 3 1 本文研究目的 本文采用定性与定量相结合、理论与实证相结合的方法进行研究主要以灰色 系统理论为基础，武汉统计数据为依据，以m a t l a b 、e x c e l 和o r i g i n p r o 软件为工 具进行以下探讨： ( 1 ) 结合经济学理论对房地产价格的决定和影响因素进行论述，并对2 0 0 7 年武 汉市房地产住宅市场进行指标分析 ( 2 ) 运用m a t l b 7 0 软件应用灰色及修正算法和灰色马尔科夫模型预测武汉商品 房价格，并通过精度比较说明模型的合理性和预测数据的可信性 ( 3 ) 分别应用o r i g i n p 0 7 5 软件作关联图和综合灰色关联度方法分析影响住商 品房价格的因素，比较得到不同因素对价格影响的程度和影响机制 1 3 2 本文研究的结构安排 本文的结构安排如下：第一章是引言部分第二章是房地产价格理论知识的准 备，给出了房地产价格的决定和计算方法，以及影响商品房住宅价格的因素和作用， 并从行政因素角度对武汉市2 0 0 7 年房地产住宅市场进行指标分析，其中包括分别 从季度月度两方面来依次对武汉市2 0 0 7 年全年销售套数、面积和价格的定性分析， 并得出分析结论第三章是灰色模型理论部分，介绍了灰色模型的特点、建模数学 原理和思路，引入了相关灰色动态方程建模的定义和定理，叙述了模型用于数列预 测中的步骤和三种精度检验方法第四章和第五章是本文的重点，在第四章里我们 基于第二章和第三章的理论给出了g m ( 1 ，1 ) 模型计算的m a t l a b 算法，建立残差修正 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 模型，引入马尔可夫链和状态转移概率，并结合g m ( 1 ，1 ) 模型建立了结合两者预测 优点的灰色马尔可夫g 删( 1 ，1 ) 模型，对2 0 0 4 2 0 0 6 年武汉商品房季度数据进行了实 证分析和预测；在第五章里，我们建立灰色理论中的灰关联分析数学模型和应用工 程软件o r i g i n p r o 软件绘出房价和其影响因素的关联图，结合有关数据计算和比较 武汉房地产商品房价格影响因素进行了影响程度的大小排序并做影响分析在结 论和展望部分，我们对本文的工作和创新点进行了总结，还基于灰色模型算法的不 足对以后要持续的工作做了进一步的说明 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 第二章：房地产价格理论 2 1 房地产价格决定与计算 2 1 1 房地产价格的决定与构成 商品住宅价格是指在完全市场化条件下商品住宅的交易价格同其他商品一 样，商品住宅的价格是由商品住宅的价值决定的，其价值既包括所占用土地的价值， 也包括土地上建筑物的价值商品住宅价值是其价格形成的基础，商品住宅价格是 价值的表现形式；买卖双方达成的实际交易价格，除受商品住宅价值的影响外，还 受到供求状况、竞争程度、消费者偏好、市场预期和房地产企业经营策略等因素的 影响，其价格围绕价值上下波动 商品住宅建设周期长、价值量大、空间固定性等特点决定了其价格有不同于一 般商品价格的特点首先，由于住宅建设周期较长，其在短期内的供给是缺乏弹性 的，价格由需求决定；即使从长期来看，土地供给缺乏弹性也会导致住宅供给缺乏 弹性其次，住宅开发的滞后性导致住宅价格呈周期性变化当住宅供小于求时， 商品住宅价格上升，大量住宅开工建设，由于建设周期长，当住宅完工时需求可能 变小，同时供给量剧增，供大于求，商品住宅价格下降这就导致了商品住宅市场 周期性明显，价格在不同时期差别很大最后，住宅的区位是其价格的重要影响因 素和其他商品不同，住宅具有空间固定性的特点，其所处的区位不同，市场需求 不同，价格也就不同【”】 2 1 2 房地产价格的计算 在计算用于商品出售、出租的房地产价格时，一般包括以下部分： 第一，商品房地产的生产成本，主要包括土地出让费、规划和勘察设计费、建 筑安装工程费、基础设施建设费、配套公共建筑建设费、管理费、贷款利息 第二，商品房地产的流通费用，指房地产作为商品进入流通领域后，未销售交 付使用前发生的费用，包括经纪人、代理人的费用，维护管理费用 第三，商品房地产的利润和税金 2 2 影响商品住宅价格的因素及其影响 从商品住宅价格的特点可以看出，住宅价格的形成是一个复杂的过程，受到诸 多因素的影响，这些因素通常会对较广泛的地区范围内的房地产的价格产生全局性 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 的影响这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和区位因素【1 4 】 2 2 1 经济因素 ( 1 ) 经济发展因素 国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会 对地价的形成产生影响比如，在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水 平高、资金充裕的地区，国民生产总值用于投资、消费部分就会加大，用于生产性、 投资性或消费性等方面的房地产的支出就会增加，从而促进房地产业的繁荣，带动 房地产价格上涨有关研究【8 】表明，房地产业发展周期与国民经济发展周期总体趋 势基本一致因此房地产价格总体水平与地区经济发展状况成正相关的关系 国民经济持续稳定增长，g d p 和地方财政收入突破历史新高会为房地产的良好 发展提供契机如2 0 0 6 年武汉地区生产总值为2 5 9 0 亿元，同比增长1 4 8 ，增长 幅度创下1 0 年来最高水平，按常住人口计算，人均g d p 已经达到3 7 9 0 美元；这也 是自1 9 9 9 年以来，连续保持两位数增长的第七个年头尤其是近三年的g d p 年平 均增长率高达1 5 9 ，2 0 0 7 年上半年的g d p 总量为1 4 2 4 7 2 亿元，比2 0 0 6 年同期 增长1 5 1 按照省市政府适当控制经济运行速度、提高经济运行质量的发展目标， 预计2 0 0 7 年全市g d p 增长幅度将在1 5 左右，以上情况表明武汉市经济已经迈入持 续稳定快速增长的发展轨道，经济实力正逐步增强，整体经济运行态势良好这从 客观上为武汉市房地产发展营造了一种良好的经济环境，也是众多外来房地产投资 者对武汉投资看涨的原因之一 ( 2 ) 财政金融因素 房地产业是典型的资金密集型行业由于房地产业的资金需求量大、使用周期 长，往往需要利用财务杠杆来弥补自有资金的不足，因此房地产业对金融业的依赖 程度较大存款利率、贷款利率、物价上涨指数、税率、贷款比例和土地资本还原 利率等财政金融因素对房地产价格的形成有密切的关系比如利率和税率的变化， 将会影响房地产的供给和需求，从而对房地产价格产生影响 房地产金融管理包括投融资门槛、利率、信贷、存款准备金等，主要有四方面 的政策：一是继续实施紧缩的房地产信贷政策，严格控制商业银行房地产信贷的市 场准入条件，商业银行不得对“四证 不齐、项目资本金比例低于3 5 的项目发放 开发贷款，重申商业银行不得对未封顶的项目发放个人按揭贷款二是实行差别化 的个人按揭贷款政策，有保有压，将9 0 平方米以上住房的按揭贷款首付比例提高 到3 0 三是通过加息提高开发商的开发成本和个人的贷款成本，挤压房地产市场 6 项士学位论文 m a s t e r st h e s j 8 中的投机成分四是对外资进入房地产市场设定了严格的准入标准 ( 3 ) 产业结构因素 产业结构在这里主要指第一产业、第二产业及第三产业在国民经济及国民生产 总值中的比例关系以及房地产业在其中占的比重一般来说，随着第三产业的比重 增加，房地产价格会相应上升 如作为2 0 0 7 年度武汉房产市场的新宠儿光谷是武汉市经济比较发达的地区之 一，主要产业是以光电子产品为主，属于技术含量比较高的行业光谷地区许多企 业在全国范围内都闻名遐迩，企业经济效益非常不错，人均收入在武汉市来讲，也 算是比较高的而且，光谷地区基本上是武汉市大专院校最多的地区，高校教职员 工的待遇普通高于武汉市的人均收入高校的教学体制相对比较活跃，在便利的环 境下，为教职员工们创造了更多的收入来源并且，光谷一带更聚集了大量国家级 的科研院所，国家大量的科研经费直接投入到科研院所，以及相关科研项目之中， 为光谷地区的经济发展注入了强大的活力与此同时，在与市场接轨的经济活动 中，由于科研院所掌握着先进的科学技术，有着灵活的企业机制，单位效益和人均 收入状况明显好于其它单位 光谷地区正是因为有了上述三种主要消费群体的并存，并结合到社会其它较高 消费群体的集合，房地产市场才得以长足发展，购销持续两旺，光谷地区才能在武 汉房地产市场这个大盘中，独占鳌头，占据极其重要的一环 2 2 2 社会因素 ( 1 ) 人口因素 房地产需求的主体是人，因此，人的数量和素质直接决定对房地产的需求程度， 因而对房地产价格有着很大影响具体来说，人口因素对房地产价格的影响表现为 人口数量、人口密度和人口素质三个方面 人口数量与房地产价格的关系是正相关的人口总量增长，对房地产的需求就 会增大，房地产价格一般也就会上升反之，房地产价格则下降人口密度是人口 数量的相对指标人口密度高的地区，一般房地产的供给相对缺乏，供不应求，因 此，该地区的房地产价格水平趋高同时，人口密度高，有可能刺激商业、服务业 等产业的发展，因而会提高土地价格但是，在人口密度过高的地区，生活环境的 舒适程度已受到影响，因此，也有可能降低土地价格社会文明、人口平均文化程 度、居民的修养也能间接地影响房地产价格居民素质较高的地区，居住环境也力 求宽敞舒适，房地产价格水平一般趋高，居民素质较低的地区，组成复杂，秩序欠 佳，房地产价格则会低落，尤其是居住用地的地价会降低 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s ( 2 ) 家庭规模因素 家庭规模是指社会或某一地区家庭平均人口数即使一个地区的人口总数不 变，家庭人口数的变化也将影响居住面积的变化随着家庭人口平均数的下降，即 家庭小型化，对总的住宅套数的需求将增加，因此对房地产的需求会增加，房地产 的价格也就会上涨 ( 3 ) 教育科研水平和治安因素 如果一个地区的教育水平高、科研水平高，则意味着受教育的方便程度提高， 科学技术转化为生产力的可能性增大，因而房地产价格水平也会上升一个地区若 经常发生偷盗、抢劫等犯罪案件，则意味着该地区居民的生命财产缺乏保障，因此 会造成地价低落从我国的住宅市场发展来看，受教育的方便程度和良好的社区治 安环境对住宅价格的作用也越来越重要 ( 4 ) 社会福利因素 社会的福利和保障制度也会对房地产价格产生影响如果保障面增加，就会减 少对商品住宅的需求，进而影响商品住宅价格 2 2 3 行政因素 行政因素通过对社会、经济等行为加以一定的规范来影响房地产价格，主要指 影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素 ( 1 ) 土地使用制度与住房制度、地价政策 土地是构成房地产开发成本中比例最大的部分随着土地有偿使用原则的推 广，土地出让实行招标、拍卖、挂牌等方式，市场逐渐走向成熟开发商获取土地 的成本越来越高同时国家针对市场供求关系会调整土地供应量和土地开发的税 费，从而直接影响地产商的开发成本并最终影响到房地产价格根据国民经济和地 区经济宏观调控的需要，政府可以推行高地价政策，引起地价上涨某些时期也可 以实行低地价政策，抑制地价上涨 ( 2 ) 城市规划、土地利用规划、城市发展战略 城市规划、土地利用规划、城市发展战略等因素决定了一个城市的性质、发展 方向和发展规模，还决定城市用地结构、城市景观轮廓线、地块用途、利用程度等 房地产市场具有很强的区域性，当土地被规划为住宅区、商业区、工业区等不同区 域时，对土地价格影响极大当政府对某地区的功能进行调整时会给当地物业的价 值产生影响，如增加该地区基础建设投资，兴建购物或商业娱乐中心，该地域土地 或房地产就必然会升值 随着2 0 0 7 年底武汉“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试 硕士学位论文 m a s t e r st h e s j s 验区 的新特区政策获得国务院批准，表明中央政策倾向转为中部地区，武汉市城 市化进程步伐将相应加快，房地产业的发展将步入一个新增长阶段 在未来的几年内，武汉市政府将筹资6 0 0 亿元倾力打造由光谷向东拓展8 0 平 方公里的武汉科技新城，并且政府对光谷产业投资还将不断加大、也为光谷区域发 展潜力提供了良好的佐证中环线建成通车及轨道2 号线的开工也将使光谷区域经 济将迎来新一轮的发展高潮富士康等国际知名企业的入驻、光谷世界城步行街的 开街，对提升区域竞争力，加快区域发展，提高区域形象都具有重要推动作用大 学城规模的逐步形成，随着高校迁入数量的不断增加，对提升区域人文环境、促进 发展具有重要意义在上述众多有利因素的支撑之下，光谷楼市会一直值得我们期 盼和等待 ( 3 ) 金融政策、税收制度 金融机构根据经济金融形势的变化来调整金融政策，从而对房地产行业将产生 影响金融机构可采取多种调控手段，如贷款额度直接限制，银行放贷的方针政策 的直接规定、信用分配、流动资产比例的调整、房地产消费信贷控制从而影响到 房地产市场的供给和需求，最终导致房地产的价格发生变化房地产税收可以调节 房地产投资者的积极性，抑制不正当的房地产投机，理顺房地产收益分配关系，稳 定房地产市场若对某一地区在税收、管理等方面实施优惠政策，也会吸引投资、 增加收益，促使房地产价格上涨 2 0 0 6 2 0 0 7 年国家对房地产行业的宏观调控，打出的是金融、土地、税收等“组 合拳，调控的主线是在“房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制” 的基础上，主要解决住房供应结构不合理的突出矛盾，即调整住房供应结构，稳定 住房价格此外，在一定程度上，国家关注重点从市场转向住房保障，着重开展住 房保障体制研究与建设，加大解决中低收入人群住房问题的推进力度 2 0 0 6 年，中央以及地方政府针对房价增长过快的问题，出台了一系列的调控政 策，通过缩紧银根、地根以及在规划方面的刚性要求，限制总供给，力求抑制房价 的过快增长相继出台了国六条、十五条、二手房营业税、8 3 1 大限、外资限炒 令、上调房贷利率、规范房产交易秩序、加强土地监管、二手房个税、土地出让规 范等措施 2 0 0 7 年的政策趋势，从年初的关于土地增值税的执行与房产保有税的预期，以 及连续加息都明显表现出政府对通过更为严厉及有效的金融与税收政策手段达到 调控市场的希望与决心 这一系列政策的出台，对武汉房地产市场产生了积极的影响，虽然武汉的房价 9 项士学位论文 m a s t e r st h e s i s 依旧在补偿性上涨，但房地产的市场秩序得到了有效的治理，房地产的产品供应结 构得到了一定的调整，住房保障的问题得到了政府的高度重视，保障力度进一步加 大 2 2 4 区位因素 区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素的 区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响这类因素可细分为商服繁 华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素 作为华中重镇“九省通衢”的武汉，由于交通便利和所处的中心地位，商业发 达，使其中部龙头地位日益彰显，随着经济强势开局，无论是中心城区“向心力 作用进一步加强，还是非中心城区开始崛起，武汉已经开始融入全国、甚至国际性 视野，即将进入资本融合下的转型期，未来发展空间极其广阔看好武汉，投资武 汉已经成为中国房地产行业之市场共识 2 3 从行政因素角度对2 0 0 7 年武汉市房地产住宅市场销售指标分析 2 3 1 武汉市房地产住宅全年销售套数分析( 数据来源：武汉房地产市场信息网) 全年各季度销售套数走势分析： 季度0 7 年第一季度0 7 年第二季度0 7 年第三季度0 7 年第四季度 季度销售数 1 6 8 2 02 4 5 2 82 6 8 4 52 3 0 8 6 销售增长率 4 5 8 3 9 4 5 一1 4 0 0 从季度住宅销售套数来看，2 0 0 7 年武汉市销售套数最活跃的季度集中在第三季 度，主要是由于7 9 月份武汉市房地产市场受当时土地拍卖的楼面地价不断屡创新 l o 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 高和开发商“捂盘惜售”的原因，许多新项目推出就售完的现象给购房者造成了恐 慌的心理，而进入第四季度，受紧的房贷政策的出台以及其它一线城市房价和销量 的急剧下降的影响，购房者显得越来越理性，武汉楼市的的销售套数也出现急剧下 滑的趋势 全年各月销售套数走势分析： 月度 12 3 4 56 月度销售数 7 6 0 93 2 8 15 9 3 0 7 6 1 8 7 7 5 39 1 5 7 销售增长率 一5 6 8 8 8 0 7 4 2 8 4 7 1 7 7 1 8 1 1 月度 7891 0l l1 2 住宅销售数 8 8 4 37 7 0 51 0 2 9 79 3 8 17 8 1 55 8 9 0 销售增长率 一3 4 3 一1 2 8 7 3 3 6 4 一8 9 0 一1 6 6 9 一2 4 6 3 彝 瑚 器 卯 趟 瑙 叹 o24681 01 2 2 0 0 7 年月度住宅销售套数趋势图 1 0 0 从以上武汉房地产市场成交套数统计分析图中可以看出，2 0 0 7 年后三个月房地 产成交套数呈显著的下降趋势，其中1 1 月成交套数为7 8 1 5 套，比1 0 月减少了1 5 6 6 套，降幅为1 6 6 9 ；1 2 月的销售套数为5 8 9 0 套，比1 1 月减少了1 9 2 5 套，降幅 为2 4 6 3 ，而与去年同期减少了2 8 9 2 套，降幅为3 3 6 1 ，随着岁末的临近，武汉 市成交套数急剧下降，说明紧的房贷政策对楼市的影响效应已经逐渐显现出来，这 直接影响到了市场的购买信心 2 3 2 武汉市房地产住宅全年销售面积分析( 数据来源：武汉房地产市场信息网) 全年各季度销售面积走势分析： 峦_|宣寄婚凄嘧肄违界_牢 o 伽 啪 舶 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 季度0 7 年第一季度0 7 年第二季度0 7 年第三季度0 7 年第四季度 季度销售数 2 6 4 6 23 6 4 7 54 0 3 3 73 0 7 0 7 销售增长率 3 7 8 4 1 0 5 9 一2 3 8 7 从季度销售面积来看，2 0 0 7 年各季度的销售面积和销售套数呈现相同的趋势， 第三季度的销售面积突破了4 0 0 万平方米，有销量激增的表现，但进入第四季度销 售面积也急剧下滑，比第三季度减少了近百万平方米，降幅为2 3 8 7 全年各月销售面积走势分析： 月度 123456 月度销售面积 1 0 3 6 94 5 7 91 1 5 1 41 1 1 8 11 1 5 5 71 3 7 3 7 销售增长率 一5 5 8 4 1 5 1 4 5 一2 8 9 3 3 6 1 8 8 6 月度 7 8 91 01 1 1 2 月度销售面积 1 4 3 8 61 2 5 5 21 3 3 9 91 0 5 3 61 0 1 7 11 0 0 销售增长率 4 7 2 一1 2 7 5 6 7 5 一2 1 3 7 一3 4 6 一1 6 8 1 2 硕士学位论文 m a s t e r 。st h e s i s 嚣 恒 狮 器 叹 2 0 0 7 年月销售面积趋势图 从以上武汉房地产市场成交面积统计分析图中可以看出，武汉的市场销售面积 同销售套数一样在2 0 0 7 年后三个月连续呈下降态势，2 0 0 7 年1 2 月全市销售面积为 1 0 0 万时左右，比上月减少了1 7 1 万时，降幅为1 6 8 ，全月的成交面积仅比2 月 份高，这主要也是受当前调控措施以及一线城市房价下降的影响，市场上的观望态 势愈发严重，导致成交量出现负增长 2 3 3 武汉市房地产住宅全年销售价格情况( 数据来源：武汉房地产市场信息网) 全年各季度销售均价走势分析： 季度0 7 年第一季度0 7 年第二季度0 7 年第三季度0 7 年第四季度 季度销售均价 3 9 6 44 0 7 14 5 2 65 5 0 9 销售增长率 2 7 0 1 1 1 8 2 1 7 2 叁 霹 瑚 器 蜊 褂 项士学位论文 m a s t e r 。st h e s i s 从季度的销售均价中可以看出，进入第