（工商管理专业论文）宗地地价评估研究.pdf

内容摘要 建国以来，我国的土地长期实行无偿、无限期的划拨使用制度， 新土地管理法的颁布实施，标志着我国的土地使用制度开始从无 偿、无限期的划拨土地使用权制度过渡到有偿、有限年期的出让土地 使用权制度( 一级市场) 。土地使用权交易的二级、三级市场的兴起 和土地价格评估制度的建立，越来越多地要求对宗地地价进行评估。 而土地估价工作必须由熟悉估价理论和估价方法、了解当地土地市场 地价水平及地价影响因素的专门人员来进行：随着土地使用制度改革 的逐渐深入，土地出让、转让等活动将更加频繁、更加活跃，地价评 估行业将会有较大的发展空间。本文以“宗地地价评估研究”为题， 通过对地价评估的理论、方法、原则、程序及其运用的介绍，希望能 为土地估价行业的健康发展起到促进作用。 论文由五章构成，共计约三万五千字。 第一章导论：介绍宗地地价评估研究的目的、意义、本文的研究 方法和思路。 第二章：地价基本理论及影响因素分析。从分析地价形成的基本 理论一地租理论和区位理论出发，引申分析宗地地价评估的一般原 理，揭示了地价是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益 的权利而支付的代价，即地租的资本化。进而根据地价的本质，分析 了影响地价的一般因素、区域因素和个别因素。 第三章：宗地地价评估的原则、方法、评估技术路线及评估程序。 首先分析了宗地地价评估中应遵守的替代原则、预期收益原则、最有 效使用原则、报酬递增递减原则、需求与供给原则、贡献原则和变动 原则，为宗地地价评估指明方向；其次对宗地地价评估的五种基本方 法市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系 数修正法的涵义、基本原理、计算模型及适用范围作了全面的分析； 最后对宗地地价评估过程中应遵从的技术路线和程序进行了系统的 阐述。 第四章：宗地地价评估案例分析。通过两个实际案例，一方面介 绍了宗地地价评估的两个成果报告土地估价技术报告和土 地估价结果报告的区别与联系，另一方面系统全面的阐述了第二章 和第三章所分析的理论、方法及程序在实际宗地地价评估中的具体运 用，以及分析了如何选用正确的评估方法从而为获得正确的评估结果 奠定方法上的基础。 第五章：对确定宗地最终地价的几点建议。分析了在运用上述理 论、方法及程序得到多个试算价格后，应首先判断各种试算方法的适 宜性，从而决定是否选用该试算方法得出的试算价格，其次复核已决 定选用的试算价格的计算过程，调整该试算价格，最后选用算术平均 数、加权平均数、中位数或众数等方法确定最终的评估结果。 本文主要创新之处在于：( 1 ) 对宗地地价评估所涉及的理论、 原则、方法、技术路线和程序进行了系统全面的分析，从而为地价评 估人员的理论学习和研究人员的理论研究提供了参考和借鉴的基础； ( 2 ) 通过实际案例详实的阐述了上述宗地地价评估理论、原则、方 法的实际运用，给出了土地估价报告的样本，具有较强的参考价值。 ( 3 ) 提出了土地最终地价确定的思路和方法，为获取正确的评估地 价指明了方向。 关键词：宗地地价评估地价评估理论地价评估原则地价评估方 法土地估价报告宗地地价最终确定方法 a b s t r a c t a st 1 1 ei m p l e m e n t a t i o no ft h en e wl a wo ft h el a n dm a n a g e m e n t t h e l a n dm a r k e tb e c o m em o r ea n dm o r ea c t i v e ，f ts p u r st h el a n da p p r a i s a l i n d u s t r yd e v e l o p i n gq u i c k l y h e r ei u s e “t h es t u d yo fl a n dp r i c e a p p r a i s a l ”a s t h et i t l eo ft h i s t h e s i s ，a n a l y z i n g t h e t h e o r y ，m e t h o d ， p r i n c i p a l ，p r o c e d u r eo ft h el a n dp r i c ea p p r a i s a la n dt h eu s eo ft h e r e o f , t o p r o m o t et h e k i n d l yd e v e l o p m e n to ft h i si n d u s t r y t h i st h e s i si sc o m p o s e dw i t h5c h a p t e r s ，a b o u t3 5 ，0 0 0w o r d st o t a l l y c h a p t e r 1i st h ei n t r o d u c t i o n t h es t u d y i n g p u r p o s e s t u d y i n g s i g n i f i c a n c e ，t h es t u d y i n gm e t h o da n dt h i n k i n ga r ed e s c r i b e dh e r e i nc h a p t e r2 ，a n a l y z i n gt h eb a s i ct h e o r ya n di n f l u e n c e df a c t o r so ft h e l a n dp r i c e ，t h eo r d i n a r yt e n e to ft h el a n dp r i c ea p p r a i s a l a n n o u n c et h a t t h el a n dp r i c ei st h er e f l e c t i o no ft h ee c o n o m i cp r i c eo fl a n d ，i t st h ec o s t t og e tt h er i g h to fi n c o m eo fl a n d i nc h a p t e r3 ，t h ep r i n c i p a l ，m e t h o da n dp r o c e d u r eo ft h el a n dp r i c e a p p r a i s a la r ea n a l y z e d t h ec o l i u - n o np r i n c i p a lo fl a n dp r i c ea p p r a i s a l i n c l u d et h er e p l a c i n gp r i n c i p a l ，t h ei n c o m ep r i n c i p a l ，t h em o s te f f i c i e n t u s ep r i n c i p a l ，t h ed e m a n da n ds u p p l yp r i n c i p a la n ds oo n t h e r ea r e t o t a l l yf i v em e t h o d sf o rl a n da p p r a i s a l t h e ya r et h em a r k e tc o m p a r i s o n a p p r o a c h ，t h ei n c o m ea p p r o a c h ，t h ec o s ta p p r o a c h ，t h el a n dd a t u m v a l u em e t h o da n dt h er e s i d u a 】m e t h o d i nc h a p t e r4 ，t h ea p p r a i s a lc a s e sa r ea n a l y z e d a tf i r s t ，i n t r o d u c e dt h e t e c h n i c a l r e p o r to fl a n da p p r a i s a l a n dt h er e s u l tr e p o r to fl a n d a p p r a i s a l t h e nt h ea u t h o ra n a l y z e st h eu s eo ft h ep r i n c i p a l t h em e t h o d a n dp r o c e d u r eo f l a n dp r i c ea p p r a i s a l i nc h a p t e r5 ，ig i v eo u tm ys u g g e s t i o nf o rt h ed e t e r m i n i n go ft h e a p p r a i s a lp r i c eo fl a n d t h es u c c e s so ft h i st h e s i s ：( 1 ) g i v eo u tt h eo v e r a l la n ds y s t e m a t i c s t u d yo ft h el a n da p p r a i s a lt h e o r y ，p r i n c i p a l ，a n dp r o c e d u r e ( 2 ) i nt h e c a s e ，i n t r o d u c et h eu s eo ft h et h e o r y ，p r i n c i p a l ，m e t h o da n dp r o c e d u r e ； g i v eo u tt h es a m p l e so fa p p r a i s a lr e p o r t ；t h e yc a nb eu s e da sr e f e r e n c e si n l a n dp r i c ea p p r a i s a l ( 3 ) g i v eo u tt h es u g g e s t i o n sf o rt h ed e t e r m i n i n go f t h ea p p r a i s a lp r i c eo fl a n d k e yw o r d s ：t h el a n da p p r a i s a l ， t h ep r i c ea p p r a i s a lt h e o r yo fl a n d ， t h e p r i c ea p p r a i s a lp r i n c i p a lo fl a n d ， t h ep r i c ea p p r a i s a la p p r o a c ho f l a n d ， t h ep r i c ea p p r a i s a lr e p o r to fl a n d ， t h ed e t e r m i n i n gm e t h o do fa p p r a i s a lp r i c eo fl a n d 2 第一章导论 一、宗地地价评估研究的目的 地价是土地在某一期日的未来一定年期的土地使用权价格。宗地 地价指具体一块土地的价格。 宗地地价评估是依据地价形成理论、充分分析影响土地价格的各 项因素、根据评估目的、土地所在地市场状况，选择适宜的地价评估 方法，遵从一定的原则和评估程序，评估出待估宗地在某一期日的土 地使用权价格的过程。 我国新土地管理法的颁布实施，标志着我国的土地使用制度 逐步从元偿、无限期的划拨土地使用权制度过渡到有偿、有限年期的 出让土地使用权制度( 一级市场) ，进而逐步培育土地使用权交易的 二级、三级市场。 近年来，我国土地使用权交易二、三级市场非常活跃，为我国经 济体制改革起到了积极的推动作用，但由于土地市场是个不完全市 场，参与交易各方的信息不完全对称，影响土地价格的因素较多且复 杂，怎样正确评估土地价格是一个非常专业性的课题，这就增加了市 场对专业地价评估机构和专业地价评估人员的依赖性。而地价评估人 员只有在充分理解地价形成理论、分析地价影响因素后制定合理的评 估程序、选用适宜的评估方法的前提下才能得出客观公正的结论。 为了使地价评估人员能正确运用地价评估理论评估宗地价格、市 场参与者能从专业的角度认识土地的价值和监督宗地地价评估，本文 从宗地地价评估角度出发，系统全面的分析和研究了地价形成的地区 理论、区位理论，影响地价的一般因素、区域因素和个别因素，土地 评估中应遵循的基本原则，各种宗地地价评估方法的含义、理论和运 用范围，并以实际案例分析阐述上述理论、原则、方法在宗地地价评 估中的运用。 二、宗地地价评估研究的意义 1 、宗地地价评佶研究，有幂| j 予土地交易价格评估铡度的发最和 完善。适应我国社会主义市场经济发展，实行土地有偿使用制度、培 育健康发展的土地市场，完蛰土地交易价格谭估制度。 2 、宗地地价评估研究，有利于地价评估理论体系的发震和完善。 地价评估必须遵循地价评估理论，地价评估理论的完蔷与否将直接影 响地价评估的准确性。 3 、宗氇绝价评估研究j 有剃予推动和促进我邕她价管理铡度的 发展和完善。在一定的社会经济条件下，政府为调控地市场的地价 水平和标准，充分食理利用土地资源和资产，促使地价的变化变动有 利于整个经济静发展，会嚣秀定一些适合土地资产转移褥点的地价管理 政策，加强对市场地价的调控，以充分发挥地价在调节土地收益分配、 保护地产权和稳定社会等方蕊的作用。她价管理制度的完备与褥， 不仅影哟地价的变动趋势，更影响整个国隧经济的发溪。正确全溺的 理解宗地地价评估将为地价管理制度的制定和完善提供理论基础。 兰、宗地地徐译绩碍究的方法与愚路 本文在研究地价形成基本理论及地价影响因素的基础上，分析了 寨她毙价浮售懿方法、程序等阀题，然后潋实藩寨镄逡行了分褫震述。 在具体论述中，采用了规范分析与实证分析( 案例分析) 、理论分析 与应用分析相结合的方法系统阐述了宗地地价评估的理论与运用问 题。榛撂上述愚憨，论文分戒以下且个部分。 首先从地价形成的基本理论地租理论和区位理论入手，分析 地价的形成、内涵、实质和影响因素，地价形成的经济基础是地穰， 篷侩麴实凌是剩蕉主遵所获褥约超额豢副；区位理论是缝侩影瞧溅素 分析的理论基础，区位理论中把土地作为区位理论研究的客体，把各 种已有的地理要素和社会经济活动的空间配置作为区位条件，分析研 究这些条侉在魑麴分布翻变化上的特点，以及它们藤夏组合对篷 发生的综合影响和作用，揭开城镇土地的空间变化规律及其数量特 征，从而根据土地区位条件造成的区位空间差异，就可客观的评估出 宗地价格。 其次研究宗地地价评估应遵循的基本原则、宗地地价评估方法、 宗地地价评估技术路线和评估应遵循的基本程序。替代原则、预期收 益原则、最有效使用原则、报酬递增递减原则、需求与供给原则、贡 献原则、变动原则等基本原则是贯穿于宗地地价评估整个过程的原 则，无论是评估方法的选用、技术路线的制订都必须遵从上述原则。 对评估方法的含义、基本理论及计算模型、适用范围的研究是宗地地 价评估中正确选用适宜的评估方法的指导。 再次通过案例分析宗地地价评估的两个成果报告一一土地估价 结果报告和土地估价技术报告，进一步阐述了前述地价理论、 地价影响因素、基本原则在宗地地价评估中的运用，分析怎样正确选 用适宜的评估方法，以使论证更有应用和参考借鉴意义。 最后对确定最终地价提出了几点建议：必须对各种试算方法的 适宜性进行判断；复审整个评估过程，对各试算价格进行适当的调 整；根据试算价格确定最终地价的方法有算术平均法、加权平均法、 中位数法、众数法等，必须选用合适的方法来确定最终地价。 第二章地价基本理论及地价影响因素 在研究宗地地价评估的原则、方法和技术路线之前，先分析地价 形成的理论基础和研究地价的影响因素。地价评估不能脱离开地价理 论，评估过程的安排、评估方法的选用和地价评估值的确定都必须充 分结合地价理论。 一、地价基本理论 地价是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利 而支付的代价，即地租的资本化。获取土地实际上是获取土地的权利， 因此土地权利内涵不一样，其价格也就不一样，相应的地价评估方法 的运用也有较大的不同。地价的形成有其完备的理论基础，地价基本 理论包括地租理论和区位理论等。 ( 一) 地租理论 地租意指报酬或收益，就各种社会经济形态下地租的最一般特征 来讲，地租是直接生产者在农业( 或其他产业) 中所创造的生产物被 土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。马克思 地租地价理论指出，不论地租有什么独特形式，他的一切类型有一个 共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。 马克思从土地所有制人手对地租进行分析，论证了地租的性质、 内容和形式不同，但都是土地所有权在经济上的实现；并且严格区分 了地租和租金这两个范畴，指出了“真正的地租是为了使用土地本身 而支付的”；并进一步对地租产生的原因和条件进行了分析和研究。 根据地租产生的原因和条件，马克思把地租区分为级差地租和绝对地 租，指出这是资本主义地租的两种基本形式。此外还有垄断地租、矿 山地租、建筑地段地租等形式。 资产阶级经济学则回避了地租所反映的这一经济关系的本质，把 地租定义为“土地在生产利用中自然产生或应该产生的经济报酬”。 “地租是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本之后余下 麴鄱一部分”。按照这静定义把地狙分为契约港褪相经济港氆两类。 契约地租也称为商业遗程，是指土地腰稳者将士滚穗给德使扁者， 土地承租人和出秘人签订租赁契约所确定的租金；经济地租也称理论 地稷，是撩遗产品收入除去成本的剩余部分，酃利用壹赡所得超过 成本的纯收入。 近代谣方经济学把地租的概念加以扩充，分为广义地租和狭义地 裰。广义地襁建糖超籁的工资、利怠、利润及剃糟任何生产簧素所获 得的超额掇酬。焉狭义地稳仅指利用宗地所获得超额利润。在西方 经济学中j 丕有准地租的概念。它是指使用土地以外的其他资源时所付 的摄酾。丽时，西方经济攀者还把地穰理论扩展捌土施使褥、区位及 运输等相关理论上，使地稳成为逾经济学、城市经济攀等学科的重 要基础。 f 二 邃链避论 区位箍一个综合的概念，除解释为地球上巢一个事物酶空间咒俺 位置外，还强调自然界的各种地理要索与人类社会经济活动之间的相 互联系和裰互作餍在空闻位鬣上的反映。换言之，区位就是癌熬巅銎莲 蓬位、经济地瑷透位和交通地理嚣位在空闯魏域上有机结合的翼体表 现。 德国经济拳家冯杜能的农业醛位论、德戳经济攀家阿尔申尔 德一韦伯德的工监区位邋论鞠德国地瑷学家克璺赫塔勒掇出静中心地 理理论分别从不同的角度分析了聪位对土地地租的影响。现代经济学 家总结和发展上述各稀区位疆论，提出影响施隧位的主娶豳索有社 会经济因素、自然因素裥行政嚣索。社会经济的发展水平是影响土地 区位的最燕要因素，它包括土地区域的繁华程度、交通状况戏通达程 凄、基确设施鞠公用设施的完备程度、人舀饔度等；宣然因索蹙影璃 土地区位的莺要因素之一，环境质嚣、地形坡度、地系载力、洪水 淹没及排水状况、地质构造以及城市的自然景观都会对土地区位的优 劣产生影赡；影响邈区位的行政因繁主要凳城镇规翊，虽然栽翊涉 及的土地利用是未来的鞫标，但i 圭也嚣位的优劣褒现实的地市场藏 会表现出来，例如在城镇郊区的农地，一旦被规划确定为近期开发的 用地后，地价就会急剧上升，自然这些土地区位也就变得越来越好。 区位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其 他事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。当把土地作 为区位理论研究的客体，而把各种已有的地理要素和社会经济活动的 空间配置作为区位条件，分析研究这些条件在土地的分布和变化特 点，以及它们相互组合对土地发生的综合影响和作用，就可以揭开城 镇土地的空间变化规律及其数量特征，根据土地区位条件造成的区位 空间差异，就可客观的评估出土地价格。 二、宗地地价评估一般原理 宗地地价评估，是根据已有宗地的收益资料、市场成交价格资料、 征地拆迁成本费用资料及影响宗地使用权价格的自然、社会、经济因 素之间的相关关系，评估出宗地在特定时间、特定目的下的价格。 1 、宗地地价评估的基本原理是地租理论。即土地使用者经营土 地而获得的超额利润土地收益，是土地使用者支付地租的能力， 也是土地使用者愿意支付地价、获取相应土地权利和收益的基础。 2 、在正常的土地市场中，具有同样土地质量等级和土地使用价 值的土地，应该具有相同的土地收益，使用者也应支付相同的地租。 3 、在同一供需圈内，具有同样等级和土地使用价值的土地，应 该具有同样的价格。在正常的市场条件下，市场比较价格与收益价格 应基本一致，在非正常的市场条件下，比较价格不能反映地价与地租 的基本原理，难于反映土地作为生产要素参与社会经济活动时应该具 有的价格标准。 4 、土地市场中，不同的土地使用者对同一宗地的价格认识可能 不完全一致，但土地使用权转移成交时，双方对地价标准的认识趋于 一致，这也正是宗地地价评估应追求的结果。 三、地价影响因素分析 ，影嚷寨蟪价格麴透豢，按照因素与寨地豹关系及影响蕊隧分为一 般黼索、区域豳素耥个舅l 因素。 ( 二) 一般因素 般迟素燕拯影嫡塞她徐揍的般、警速、共麓懿因素。这些因 豢对宗地价格总体水平产生影响，一是决定各个地块宗地价格静豢磷。 ：彩响宗地价格酌一般因素有行政因索、入醴因素、社会因素、溺际因 素、鬣魏因素等。 行政因索主要是措函家教策对地价格的干预。国家从全社会秘 益相宏溪经济发展角度出发，镧订有关政策，或推动氇辫转移，或 鼹制蒹类地懿刹髑等，从两达到提离地总体剽照效益憋鼹麴。这 种干预，对寨镌价格的影响至关重簧。寨缝价格评倍中必须结合估价 对象的特点充分分析可麓影响箕价格的行竣因索，从丽从整体上把握 估价对象的价楼驶繁。影响塞地价格的行政困索嚣她剿发、住房裁 度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管铺和行政隶耩登囊等。 入瞄西索状态燕最主簧豁社会经济圈紊，入麟鑫煮对遗价的影响 与入溺密度、人翻豢质秘家庭人口镌成等密切稷关。 我谣历来有“有土斯有掰”、“安羹迁”等传统，隧戴，社会 发震妖况和安定状况对地价有缀大酶影确。归结超来，影桶她价的社 会豳素有政治安定戡况、社会治安状况、房地产投视静城市纯进稷等 四个方面。 地产市场酌发脊与完善是离不辨蔺际环境的影晌瀚。澄际毂治、 经济获笼对地徐熬影嘲是邋遵对国内麴政治、经济状况的影嘲薅间接 反映蹴来的。祭地地价评估中必须考虑这一点。 经济情况的演变对阉计民生及阉际地位的彩蛹肖藉重要鼢 擘麓。 在跛腐我极遭求经济增长及经济稳定熬过穗中，一切民用物资均通过 经济政策的影响两越予稳定。影响主地价格的经济黼索有经济发最状 况、储蓄帮投资水平、髓政收支与金融状况、滔瓣收入和消赞水平、 物价变动、剃率承平等。 一般因素通常从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响， 在这些因素的影响下，产生了地区与地区之间，乃至国家与国家之间 地价水平的差异。而同一地区内不同区域、不同地块的地价差异，还 要受到区域因素和个别因素的影响。 ( 二) 区域因素、 区域因素是指宗地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些 条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地价水平有决定性的影 响。影响宗地价格的区域因素主要包括地区的繁华程度、交通条件、 基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。 繁华程度主要是指商业服务业的规模等级及其对宗地利用的影 响程度。商业服务业的规模等级越高，宗地利用的集聚效益越高；且 宗地效用随着与商服中心距离增加，呈现递减的变化趋势。 影响地价的交通条件主要有区域的交通类型、对外联系方式及方 便程度、整体性交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密 度等。对外交通便捷、区域内路网可利用程度高，则地价较高。 影响地价的基础设施条件主要包括基础设施和公用设施两大类。 基础设施包括上下水道、电力、电讯、煤气、道路等，公共设施包括 学校、医院、银行、幼儿园、公园等。上述设施的等级、结构、保证 率、齐备程度及距离等直接影响宗地的价格。 影响宗地价格的环境质量主荽包括人文环境和自然环境。自然环 境条件包括地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等，人文 环境条件有居民职业类别、教育程度和收入水平等。 影响地价的城市规划因素主要有区域宗地利用性质、用地结构、 用地限制条件、区域交通管制等。 区域因素对地价的影响程度与城镇内不同的功能分区性质和功 能用地性质直接相关，如住宅区特别注重环境优美；商业区特别注重 营业环境和收益状况；工业区则特别注重交通运输和水、电等基础设 施条件。 ( 三) 个别因素 个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别 此基础上再测算其平均价格；而基准地价系数修正法评估宗地价格 时，则是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件的 比较，对基准地价进行系数修订，评估出宗地价格。这实际上都是替 代原则在地价评估实践中的具体运用。 ( = ) 预期收益原则 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重 要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。宗地价格受预期 收益形成因素的变动所左右，所以土地投资者是在预测土地将来所能 带来的收益或效用后进行投资的。这就要求宗地地价评估者必须了解 宗地的过去收益状况，并就此对土地市场现状、发展趋势、政治经济 形式及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该 宗地现在以至未来能给权利人待来的利润总和，即收益价格。 预期收益的估算必须是客观合理的。它要求地价评估人员必须对 价格的形成因素进行认真分析，并对将来的变动趋势作客观合理的预 测，应排除脱离现实的使用或因投机及违法使用土地所获收益的影 响。 预期收益原则对宗地地价评估中的地区分析、交易实例价格的检 查、纯收益及还原利率的确定非常重要。在宗地地价评估实践中，剩 余法地价评估及收益还原法地价评估中土地收益确定，都是预期收益 原则的具体运用。 ( 三) 最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不 同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收 益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价 格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。一般情况下，现在城市 内的土地应处于最有效使用状态，但并非绝对如此，许多城市土地的 利用并不一定合理，尤其是我国的一些城镇，由于过去长期实行无偿 无限期使用制度，使得这种现象就更为普遍。 根据土地价格以其最有效使用为前提的原则进行地价评估时，就 不应该受现实的使用状况所限制，而应对何种情况下才能最有效使用 作出正确的判断。判断宗地是否为最有效使用时，应考虑的因素有： 该地块的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否为最有效使用； 如果不是，转换为最有效使用的可能性如何，法律上是否允许，经济 上是否可行；最有效使用方式能持续多久等。其中最有效使用方式的 持续性判断至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，与 预测原则相关。 ( 四) 报酬递增递减原则 对土地的投资同样遵循边际效益递减原则。利用这一原则，就可 以找出具体宗地的边际使用点，即最大收益点，也可称为最有效使用 点。因此这一原则与最有效使用原则密切相关。实际上，在任何给定 的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优 组合，超过一定限度，任一要素的继续增加，其收益却不会相应成比 例增加。这一原则告诉我们，在利用成本逼近法评估土地价格时，应 注意成本的增加是否为有效的。同时也提示我们成本逼近法试算的土 地价格通常仅用来检验其他方法试算的土地价格的合理性，而一般不 单独直接作为宗地价格的评估结果。 ( 五) 需求与供给原则 土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，因此 土地价格的独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限， 竞争主要是在需求方面进行。即土地市场为不完全竞争市场，需求与 供给方都不容易了解何处有土地供给或需求信息，各地块都具有其个 别性，其间的替代性有限。 因此土地不能仅根据均衡法则来决定价格。尤其在我国城市土地 属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供 方主要由国家控制，这因素对地价具有至关重要的影响。在进行宗 地地价评估时，应充分了解土地市场的上述特性。此外，在进行供求 分析时，应考虑时间因素，作动态分析。因为现在的供求状况，常常 是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在思考将来，因此供需原贝0 是以预期收益原则及变动原则为基础的。 ( 六) 贡献原则 按照经济学熬边际牧蕊愿刚，衡量罄生产要索豹价蕊大小，毒依 据其对总收益的嚣献大小来决定。对予她建价评估，这一原则是指 不动产的总收益悬由土地及建筑物等构成因素共同作用的缩果。其中 菜一帮分带来豹牧益，鬟雪葱牧盏纛畜，燕部分与整舔之阂熬关系。裁 地部分的羹献瑟言，惑于她份是在生产经营滔动之前优先支付的， 故土地的贡献其有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。地价评估时 霹以穰雳救益还缀法分剃 吉葵越、建筑物 穿格，逡舔评 舂整个不凄 产的价格，也可提据整个不韵产价掺及冀他构或郝分购侩格，采用剩 余法估算土地价格。因此赏献原则是关于部分收益递增递减原则的运 鼷，也是收益还糜法翻剩余濠评话地价懿基礁。 七) 变动暇则 一般商品的价格是伴随蔚构成价格的因素的变化而发嫩变动的。 建价格也有弱群清形。它燕各静圭氇侩形裁因素翊互l 乍震憝结暴。丽 这些份格形成因素经常娥予变动之中，所以她价格是在这些因素相 互作用及其组合的变动过程中形成的。 在宗地避徐谬倍醚，必须分据该宗地懿效震、耢缺注、个别性爱 有效嚣求，以及使这些因素发生变化熬一般困素、区域因素及个别因 素。由于这些因素都在变劫之中，因此应把握备因素之间的因果关系 及其变凄惑德，潋蠖根据髫蘩黪建价水平预测未来麓宗建价捂。困茂 变动愿则与预测愿则密切糯关。在宗她地价评估中，不仅要对将来的 地价变动做出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修 订到缝价评结期e t 的标臻永平，才麓准确合理魂评估逮份。 以上对宗地绌徐评估中应遵从的原则作了较详鳃的分孝厅，应当注 意的撼，这些原则都不是弧立的，相互之间都有直接或间接的联系。 嚣此，宗遗她徐评估时，豫应究分了解各凄原裂外，逐应攀撵彼此之 闽的关系，综合运用，才熊委确估黧她价摆。 二、宗地地价评估方法 地价评估方法可以分为基本地价评估法和应用地价评估法，如图 3 1 所示。基本地价评估方法有收益还原法、市场比价法、剩余法和 成本逼近法；应用地价评估法又称为大量地价评估法，即在应用基本 地价评估方法评估样点宗地地价的基础上，对整个城市或城市内一定 区域内的土地价格、地价影响因素和地价变化规律进行分析，建立起 一套大范围内土地价格与土地条件及影响因素间的相关关系，作为该 范围内土地价格的评估标准：从而在需要时可以迅速地评估出该区域 内各个宗地价格：属于此类的方法有路线价地价评估法、标准宗地地 图3 - 1 地价评估方法 法 法 目前我国宗地地价评估的基本方法，主要有市场比较法、收益还 原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等5 种。宗地地价 评估中，选择合适的评估方法是正确评估宗地价格的前提。因此全面 深刻的研究各种评估方法的含义、原理及适用范围就很有必要了。 ( 一) 市场比较法 1 、市场比较法的涵义 市场比较法简称比较法，是宗地评估方法中最重要、最常用的基 本方法之一，也是国外通用的经典地价评估方法之一。其基本含义是： 在求取一宗待评估宗地的价格时，根据替代原则，将待估宗地与在较 近时期内已经发生交易的类似宗地交易实例进行对照比较，并依据后 李尚杰主编，1 9 9 2 ， ，北京科学技术文献出版社 1 4 者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域及个别因索等差 别，修正得出待估宗地的评估日地价的方法。这熙的“类似宗地”是 捂宗施所在区域酶区域特霞，以及影响童氇价的蠢素； 羹条件鹭与德估宗 地榈类似的宗地。 2 、市场比较法的基本原理 经济主体在市场上的一切交易行为总是要遥求嗣润最大化，要 以最小的费用羰取最大利润，因此在选择商品时，都要选择效用高而 价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，就会敬两远之。这种经 济主体的遣择行为结栗，在效雳均等的商品之霹产生替代作鼷，觚两， 使鼠有替代关系的商品之间在价格上棚互牵制而趋于一致，这就是替 代原则。市场比较法就以这原则为依据。因为有这种替代原则的 乍 麓，溉可以震类似宗绝的己翔 奔格，比较求褥未麓麓待 吉寨圭龟鲢价格， 得到地价评估结果。从宗地交易过程来看，由于从事土地交易时，当 事人依据替代原则，将拟交易的宗地的份格与类似祭地的价格进行比 较，然后决定是秀送行交易，所以市场毖较法是符合当事人的浚实经 济行为的。市场比较法的基本原理可以归纳后如图3 2 所示。 图3 - 2 ：市场比较法原理示意概图 市场毙较浚是以替代缘剡为理论基础，困此舆有现实性和较强的 说服力。同时，只要有类似的宗地买卖实例可以使蠲，不仅可以评佶 宗地价格，还可以利用相应的租赁实例，测算宗地的租金，这就是租 赁实例 匕较法。当然，市场| ：较法要求亲她市场发育较好，可以获褥 足够的比较实例，因此它更适宜于市场发育比较好的地区的经常性交 易的宗地价格的评估。市场比较法的计算模型为： 待估宗墟价格= 交易实铡价格交爨情魏掺正系数交易疆期鲣 燃一 嵫一 囱囱匿 正系数区域因素修正系数个别因素修正系数 3 、市场比较法应用范围 市场毙较洼可泼运孺予不动产的买卖、租赁、抵攒等各稀交易形 式的价格及租金确定。对于各种形式价格的评估，只要市场发育充分， 有适合的具备替代关系的交易案例资料，就可以通过比较修正、确定 待佶不沩产裰应的价貉。 ( 蠢) 收益还原法 1 、收益还原法的涵义 收益还原法是主翘翘价评估中常餍懿方法之一，它也是对地、 房屋、不动产或其它具备收益性质资产进行评估的基本方法。此方法 角于宗地地价评估时，把购买地作为一种投资，地价款作为购买未 来若予年笼收益霸i 投入的资本。阻既，救益还濠法慧在绩算宗地在 未来每年预期纯收藏的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来 每年的纯收益折算为评估期e t 收益总和的一种方法。 2 、收益还原法麴基本原理 由于土地具有豳定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者 在占有某块土地时，地不仅熊提供现实的纯收益，而且逐能期待在 未来年鹚源源不断驳，昙。当将此项随时阉蘸续能不断激褥的纯牧箍， 以适当的还原利率折算为现在价值的总额( 称为收益价值或资本价 值) 时，它即表现为该宗地的实质价值，也是适当的客观交换价馕， 这就是牧益逐骧法的愿理。具体表述：缓设有一亲邀，每平方米每 年可产生10 0 0 元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收益只要能 以5 的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的地收益价格应 该是每平方寒2 0 0 0 0 元。静她价= 宗建年缝收益宗邈还原藉率。褥 假设此人另以2 0 0 0 0 元货币以年利率5 存入银行，此人每年得到的 利息( 赞币纯收益) 与上述的l 平方米宗地的收益是等额的。因此， 对该宗德所有者来讲， 平方米宗地与2 0 0 0 0 元货币，其资本价蕊相 等。假定土地在未来的收益年期有限( 为r 1 年) ，每年的收益不变( 为 a ) ，土地还原利率为r 。则土地的收益价格( p ) 的计簿模型为： o 国土资源部土地估价师资梧考试委员会编，2 0 8 2 ，土地估价跫_ 套与方法，j 意地质出版社 1 6 p = a r x 【1 - 1 ( 1 + r ) “尸 3 、收益逐原法戆使黑范鼷 。收益还原法以求取宗她纯收益为途径评估宗地价格，它只适用于 有收益或潜在收益的土地； 口建筑物，或是房地产的评估，例如租赁用 房地产残金监孀痨她产的谭毽等。收豢还溅法是舆有理论依据甄逡赐 嚣 曩广的一弹评诂方法，丽对于没有收益的不动产的评估，例如机关、 学校、公园等公益用地的评估则大多不适用。同时，由于收益还原法 主要逶耀子有牧蓥线潜褒毂羞瓣地或赛她产懿评估，瑟关于牧蕊性 她的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一教的经济行情翻工 商企业以及房地产市场的发宸、变化的影响；确定它也是一件困难的 事。这是收益还嚣法弱一个缺点。一般评结久员在此点上也容爨出差 错，因为还原率的微小变化，就会弓l 超评估结果缀大幅度的变动，应 用时要特别谨慎。 ( 兰；成本遥近法 1 、成本逼近法豹涵义 所谓成本逼近法，就熄以开发土地所耗费的各项费用之和为主要 依据，褥加土一定鹃剩润、剿患、应缴缨的残金零馨宗地增藿投莶浓推 算土地价格鹊地价评估方法。这种成本逼近法，与般房地产谱 吉中 的成本法不同。后者也称原价法、承包商法、合同法或加法。成本法 是以建筑耪改楚重灏建造豹爨耀，经摆减折| 瑟蠡求褥建筑物价撂，然 后加上地价格，最终褥刹整个不动产的价格。可见，成本滋实际上 悬假设地价为已知。而成本逼近法却是用来推算宗地价格的，所以两 者瓣实踩运爨范爱摹羹评 杏程序、方法都不嗣。 2 、成本逼近法的基本原理 成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括宗地取得费 翔荦嚣整萎凄设旋开发费震瑟大部分 乍为“基本成本”，运耀经济学等量 资金应获得等爨收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产 生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据豳家对土 趣龄所有权在经济上褥裂实现瀚蓑要，鸯蠡上蟪所有投应褥利盏，扶 嚣土赞游部土连信价辩疑格考渡委蚕会编，2 0 0 2 ，雉估价瓒论与鸯藩：j 塞，地囊出麓柱 1 7 而求得土地价格。其计算模型为 土地价格= 土地取，导费+ 土地开发费十税费+ 到息+ 利润+ 土地增值 收益。 从上述分析也可以看出，成本逼近法在计算思路上是剩余法的变 形，丽种方法计算公式的形式照楣类似的。在成本逼近法中的土地价 格翻翘聚褥费、缱开发浚分剃稿当予蔫余法中豹不动产开发总 价、土地价格和建筑费用，成本逼近法中的土地取得赞为已知，求取 开发后的地价格；丽剩余法则是开发后的不动产总价已知，求辫她 价酃地取褥费。 3 、成本逼近法的适用范闰 成本逼近法一般适用于新开发地的价格评估，特另适用于地 市场不发育、地成交实移l 不多，无法剽鬟市场 艺较法等方法送行遗 价评估时采用。通常用来检验熟他评估方法试箅结果的合理性，与其 他评估方法配合适用。同时，对予既无收益又很少有交易情况的学校、 公园以及公共建筑、公益设施等待殊性黪绝遥价译 蠢也 匕较适粥。 但由于在现实生活中土地的价格大部分是取决于它的效用，并非是它 所花的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会域加它的价值， 尤其是主遗实际开发成本酶增翔，不一定繁来高的主地价格，毽对于 社会客观平均开发成本而言，成本已为社会接受，应在价格中得到相 应的体现。所以尽管成本逼近法在宗地地价评估中应用受一定限制， 盈有一定争议，但仍不失为推舞宗主龟价格的方法之一。 ( 朋) 剩余法 1 、剩余法的涵义 裁余法又称霰设开发法、残余法或余谴法( t h eh y p o t h e t i c a l d e v e l o p m e n tm e t h o d 或r e s i d u a lm e t h o d ) 等。对剩余法一般的理解 是：从发展的观点餐，地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、 建房，并可以姨中获得收益。为了获得葱蠢支付的毪价，显然燕在 预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价 格”。即土地价格等于土地与建筑物整体出售价格减去建筑物本身的 国土资源都土地估价师资格考试委员会编，2 8 0 2 ，地估价理沧与方洼j e 童地质出版考 1 8 价格。因此剩余法是在估算开发完成膀不动产正常交易价格的基础 上，翔除建筑物建造费用秘与建筑物建造、买卖有关的专监费、利息、 利满、税收等费用后，以价格余额来确定评估对象土地价格的种方 法。 “ ， 2 、泰| 余法麴基本原理 一 剩余法是二种科学适用的地价评储方法，它的基本思想和瑷论依 据，可以通过下面这个例子来说明。 馁如一个房地产开发嘉嚣对一块可供其开发剩矮的地，那么毽 愿意出多少钱来购买这块地呢? 假设，他购买这一地块并不是彳觳自己 使用，而是通过开发后出售为其赚取利润。他很清楚希望得到这一地 块鲍人不止缝一个，他们也都有同样的漤枧，嚣对竞争他不熊企望从 这一地块开发中得到超乎寻常的利润，德同时他希颦从这一地块开发 ， 中得到的利润也不能低于别人希望得到的平均利润，否则他宁愿把这 笔资金投到其它方嚣。也就是说，该开发齑嚣望熊从这一地块开发中 获取社会上房地产开发的一般利润郎可。而为了获敬这一地块，开发 商首先要仔细研究待开发地块的内外条件，如坐落位置、面积大小、 形状、弱国强境、栽楚限制条 牛等，以嫒分毒厅该地块在规划许可范国 内最适宜的用途和最大开发程度；然膝根据目前的房地产市场状况， 预测建设完成蔚的不动产整体价值，以及为完成这开发所需花费的 建筑爨、设计费、提关覆费、各类预 寸资本的剩患鞠开发商应褥的正 常开发利润。有了上述的分析和测算，也就指导了开发商可能为取得 这块土地所支付的最高价格是多少。很明显，这个最高价等于开发完 成震的不动产价格热除开发成本稳攘应聱j 息、利润等之后的余额。撞 得一提的是由予不动产的开发周期比较长，对有些项目的地价评估可 能要求考虑各项投入费用的时间价值，以便更准确地揭示宗地价格， 这时可以氆鉴据瑷现金藏豹方法计算。 剩余法更深的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租难每年 的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。 掇据马克思的地徐理论，“一切地褪都是剩余价值，是剩余劳动 的产物”。具体地看，地租国土地产品的价格所决定，是扣除了其他 生产费用的余额。从纯理论上说，地租不仅是扣除成本、利润后的余 额，而且还是扣除利息、税收后的余额。用公式表示即为： 地租量= 市场价格一正常成本正常利润正常利息一正常税收 剩余法的计算与此类似，其基本思想早在杜能( 1 7 8 3 1 8 5 0 年) 的孤立国同农业和国民经济的关系一书中就有，书上写道：“有 一田庄，庄上全部房屋、树木都遇焚毁，凡想购置这一田庄的人，在 估值时首先考虑田庄建设完备之后，这块土地纯收益是多少，然后