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城市轨道交通对沿线房地产价值影响研究 摘要 城市轨道交通系统不仅极大地改善了城市的交通状况，还促进了沿线 各行各业的发展。本文对城市轨道交通的建设和运营带来的效益进行分 类，分析轨道交通系统与外部各对象之间的利益关系，重点分析了轨道交 通对沿线房地产带来的巨大增值效益。 关于城市轨道交通对周边资产价值影响的定量研究工作，目前在我国 还比较少，而欧美日等发达国家则已经做了大量的基础性研究，其中应用 最为广泛、最为成熟的方法是“特征价格法”。本文系统介绍了特征价格 法的基本原理，并结合北京市的具体情况，详细阐述了如何应用特征价格 法定量计算轨道交通对沿线房地产带来的价值增值。 在此基础上，以北京地铁1 3 号线沿线的7 0 个在售住宅楼盘作为样本， 以楼盘的均价为因变量，以楼盘建筑面积、装修精简、楼盘到c b d 距离、 到地铁车站距离、楼盘所在区域人均可支配收入等属性作为自变量，代入 特征价格法中的半对数模型，利用s p s s 统计软件进行多次回归计算求解 出该模型。进一步计算得出，地铁1 3 号线对沿线2 公里范围内房地产平 均每建筑平方米增值2 6 7 元，增值百分比为4 4 0 8 。增值计算的结果不 但从理论上证明了地铁会给沿线住宅房地产带来增值，而且计算出来的增 值大小与经验值基本相符。 关键词：城市轨道交通；房地产；特征价格；增值；影响 采经千# 奇、导师同意 纫全文公布 城市轨道交通对沿线房地产价值影响研究 a b s t r a c t i th a sb e e nr e c o g n i z e dt h a tt h eu r b a nr a i lt r a n s n ( u 呷s y s t e mc a n i m p r o v e t h et r a f f i cs n u a t o no fec i t ya sw e l la sb o o s tt h e d e v e l o p m e n t o f o t h e ri n d u s t r i e sa l o n gt h er a i ll i n e t h i sp a p e ra n a l y z e st h eb e n e f i tt y p e s o fu r ta n dt h eb e n e f j tr e l a t i o n s h i p sb e t w e e nu r ta n do t h e ri n d u s t r i e s ( o u t o fw h i c ht h er e a le s t a t ei st h em a i n o n e ) ， as o u n d m e t h o d o l o g yf r a m e w o r k ，h e d o n i cp r i c e m e t h o d 。i s i n t r o d u c e dt oc a l c u l a t et h ei m p a c t so fu r to nr e a le s t a t ep r o p e 啊 v a l u e s ，h e d o n i cp r i c em o d e l sa r ew i d e l yc o n s i d e r e dt ob et h em o s t r i g o r o u sa n d a c c u r a t eb a s i sf o ra p p o m o n i n gf a c t o r st h a ti n f l u e n c el a n d v a l u e s ，e s p e c i a l l yf o re s t i m a t i n gt h el a n d - v a l u ep r e m i u ma s s o c i a t e d w i t h t r a n s p o r t a t i o ni n f r a s t r u c t u r e w 曲t h i sm e t h o da n dd a t ao n7 0 r e s i d e n t i a lp r o p e r t i e sl o c a t e di nb e i j i n g ，t h ev a l u e - a d d e do fm e t r ol i n e 13o na d j a c e n tr e a le s t a t ep r o p e r t i e si se s t i m a t e di nt h i s s t u d y t h e e s t i m a t e dr e s u i t si n d i c a t et h a t 。c e t e r i sp a r i b u s 。t h es h o r t e rt h ed i s t a n c e b e t w e e nar e s i d e n t i a lp r o p e r t ya n dem e t r os t a t i o n ，t h eh i g h e rt h ev a l u e o ft h ep r o p e r t y m o r es p e c i f i c a l l y , t h em e t r os t a t i o no fl i n e13r a i s e s t h ev a l u eo fa d j a c e n tr e s i d e n t i a lp r o p e r t i e sb yr m b2 6 7o n a v e r a g e ，o r a p p r o x i m a t e l y4 4 0 8 ，w h i c hi sc o n s i s t e n tw i t ht h ee x p e r i e n t i a lf a c t s k e y w o r d s ：u r b a nr a i lt r a n s ；r e a le s t a t e ；h e d o n i cp r i c e ；b e n e f i t ；i m p a c t s 第1 章绪论 1 绪论 1 1 研究背景 随着城市化进程的发展，城市交通需求剧增，交通供需矛盾突出，交 通拥挤、乘车难己成为大城市普遍存在的问题。传统的道路交通方式不能 适应不断增长的居民出行要求，以地铁和轻轨为主的城市快速轨道交通系 统逐渐成为许多大城市解决交通问题的首要选择。 北京作为我国的首都，其城市化水平更是超常规的发展，因而对城市 轨道交通建设速度也提出了更高的要求。北京市目前已有的地铁l 、2 和 1 3 号线，总里程为9 4 4 公里，承担着本市1 0 的交通运量。2 0 0 3 年地铁 5 号线工程已经开工建设，筹划已久的北京地铁4 号线、1 0 号线和奥运支 线也已全部确定于今年正式开工建设，北京将出现有史以来规模最大的城 市轨道建设高潮。 另外，根据最新的北京市轨道交通线网规划方案，在朱来1 0 年内， 北京轨道交通将以每年4 0 公里的速度增长，到2 0 0 8 年轨道交通里程将达 到3 0 0 公里，承担客运出行量的3 0 左右。到2 0 2 0 年，北京轨道交通的 总里程将超过1 0 0 0 公里，承担客运出行量的8 0 左右，其中一半以上 的人将经常使用轨道交通。换句话说，地铁和轻轨将会成为未来北京人最 常使用的交通工具。“市民在五环以内使用轨道交通能在2 0 分钟内到达 目的地，二环以内从任何地点出发，步行5 分钟内就能找到一个地铁车 站。”副市长刘敬民勾勒的这一2 0 2 0 年北京市民的出行“远景”，将随着 本市轨道交通建设的加快，逐步成为现实i l 】。 为了实现上述远景目标，未来若干年内，将需要有大量的资金投入到 城市轨道交通建设中。据北京青年报消息报道 1 】今后的- - = 十年内， 北京市每年用于轨道交通建设的投资额约为1 0 0 亿元。显然，如此大规模 2 城市轨道交通对沿线房地产价值影响研究 的资金投入，光依靠政府财政很难维持轨道交通建设的可持续发展。 目前，我国已经建成的轨道交通，绝大部分是政府出资建设、经营和 管理的。随着市场经济的发展，这种“国有国营”模式的缺点己日渐暴露： 低效率、低效益、难以树立为乘客服务的意识、企业缺乏自主权、经营僵 化等。因此，后期轨道交通建设应逐渐转向市场化。而建设资金来源也应 该相应从政府一元投资转向多元化投融资模式上来。 另一方面，香港地铁运作的巨大成功，表明城市轨道交通企业完全可 以按照审慎的商业原则来经营。香港地铁1 9 7 9 年投入运营，1 9 9 1 年达到 盈亏平衡，1 9 9 6 年后收回投资，2 0 0 0 年1 0 月上市。公司事务副经理刘伟 清在接受媒体采访时透露，盈利的关键因素之是在地铁沿线发展物业。 具体做法是先向政府取得发展轨道沿线或邻近空间的权利，然后与地产开 发商达成协议，利用它们的资本去交付政府所需的土地补偿和其他成本， 并将地铁沿线的空间发展为达到地铁公司要求水准的物业。物业出租或出 售后，地铁公司与发展商分享所得利润闭p 】。 由于北京市还处于市场经济转轨时期，香港的成功经验只能借鉴而不 可能完全套用。因此就有必要根据北京市的具体情况，去分析轨道交通的 建设和运营带来了哪些效益，理顺轨道交通系统与外部各对象之间的利益 关系，并定量研究轨道交通系统开发对沿线房地产的增值问题，从而为制 定城市轨道交通开发利益的还原方式、探讨轨道交通与沿线物业联合开发 的可行性提供定量依据。 1 2 研究内容及论文结构 本文在分析轨道交通系统的利益关系基础上，重点研究了如何定量计 算轨道交通对沿线房地产的增值效果，并在地铁1 3 号线沿线周围随机选 择了7 0 个住宅楼盘作为样本，应用特征价格法实际计算了地铁1 3 号线对 第1 章绪论 沿线2 公里范围内住宅资产的增值大小。论文结构如下： 第2 章对城市轨遵交通产生的效益进行分类，探讨轨道交通系统与外 部各对象之间的利益关系，重点分析了轨道交通对沿线房地产带来的巨大 增值效益； 第3 章回顾了国内外有关轨道交通对沿线房地产增值情况的研究现 状，由于这方面的理论和实践多数来源于欧美国家，因此本章主要分析对 比了欧美各国的相关研究文献及其成果； 第4 章阐述了研究对象的选择，在此基础上，第5 章结合北京市的具 体情况，详细介绍了“特征价格法”的基本原理和应用流程； 第6 章首先以图表的方式描述了7 0 个样本楼盘的基本情况，然后利 用这些样本数据定量计算了地铁1 3 号线对沿线2 公里范围内住宅资产的 增值大小，最后将计算结果与经验值进行了比较； 第7 章总结了本文的主要结论，同时指出了本研究的不足之处；论文 最后附有专家咨询意见调查表、s p s s 回归计算结果和采集到样本数据等。 4 城市轨道交通对沿线房地产价值影响研究 2 城市轨道交通开发的效益分析 2 1 效益分类 建设项目的效益按照不同的方式可以分成不同的类型【4 】1 5 】口1 】： 从项目本身的角度来看，可以分为直接效益和间接效益。直接效益是 指项目的投入使用能够对本行业直接产生的经济效益，间接效益则是指由 于项目的实施而对其他行业间接产生的效益。例如高速公路建设项目的直 接效益是促进了交通的发展，而间接效益则可能包括促进沿线旅游业、物 流业等的发展。 t 从项目法人的角度来看，可以分为内部效益和外部效益。内部效益是 指项目法人通过收费等方式而获取的项目的财务效益，例如高速公路通过 设立收费站对过往车辆收取的费用。而外部效益反映的是被他人无偿或者 无意识地获得的效益，例如公路项目能够促进沿线地区经济的发展。一般 来说，项目法人无法通过直接收费的方式来将外部效益转化为项目的财务 效益。 城市轨道交通项目的效益也可以按照上述方式来划分。其中，直接效 益是改善了城市的交通状况，而间接效益则为促进沿线商业、娱乐业等的 发展。内部效益包括主营业务的收入( 即车票收入) 和辅营业务的收入( 即 所谓的营业外收入，包括车厢、车站的广告收入，车站内的商业收入及其 他与项目建成后有关的主营以外的收入) ，一般指投资运营企业的财务效 益，容易量化：外部效益则包括居民出行时问的节约、沿线房地产的升值、 政府税收的增加等，外部效益常常也是城市轨道交通项目的间接效益【6 。 城市轨道交通的效益分类如图2 1 所示： 蔓! 兰塑亘塾望至望墅垄塑墼垫坌堑! 城市轨道交通 产生的效益 直接效益：改善了城市的交通状况 间接效益：促进沿线商业、娱乐业等的发展 内部效益： 车票收入、广告收入、 站内商业收入等 居民出行时间的节约、 外部效益；沿线房地产的升值、 政府税收的增加等 图2 - 1 城市轨道交通的效益分类 2 2 利益关系 为了研究方便，我们假设项目的各种效益均能资本化( c a p i t a l i z a t i o n ) ， 并统一称之为利益，同时把城市轨道交通的软、硬件设备和人员统称为城 市轨道交通系统。我们先来考察一下城市轨道交通系统与外界各对象之间 的利益关系，如下图所示【7 ： 豳2 - 2 a 城市轨道交道幕统产生的利益 城市轨道交通对沿线房地产价值影响研究 圈2 - 2 b 城市轨道交羞系统获得的利益 从图2 2 a 可知，城市轨道交通系统不仅能为轨道交通设施使用者( 乘 客) 以交通费用或节约时间等形式带来直接利益，而且还会给轨道交通设 施使用者以外的第三者带来各种利益。结合图2 2 b 则可看出，轨道交通 系统与外界各对象之间的利益关系是相互的。图2 2 a 和图2 2 b 似乎表明 轨道交通系统与外界各对象总体之间维系着一种利益平衡，但进一步分析 则可以发现隐含在其中的一些事实上的不平衡。 作为准公共产品，城市轨道交通的建设和运营都带有明显的公益性， 并且获益最大的对象应该是乘客，郎广大的普通市民【9 j 。但从实践经验来 看，获益最大最直接的往往还包括沿线的少数房地产商。这是由于轨道交 通沿线楼房需求量大，因而售价更高，销售也更快。售价更高则获得利润 更多，销售更快则资金回笼快，从而降低资金成本和融资风险。沿线房地 产开发商正是通过这两方面而获得轨道交通系统为其带来的超额利润。 从城市轨道交通项目开始规划，沿线的开发利益即随之开始发生，而 且随着线路的建设和运营，开发利益也将不断上升，所以轨道交通给沿线 第2 章城市轨道交通开发的效益分析 区域带来的开发利益是一个动态持续的过程。那么，房地产开发商是何时 获得这部分利益的昵? 不妨先看一下目前我国房产销售过程中三个主体 两两之问的典型关系，如下图所示： 图2 0房产销售三个主体两两之间的典型关系 从图中可以看出，开发商在售出楼房即与购房者签订售楼合同那一刻 便已收回本金并实现利润，剩下的过程是购房者向银行逐年还贷付息，而 与开发商毫无关系。也就是说，尽管轨道交通对沿线楼盘的增值不断发生， 但在楼盘售出那一刻开发商便已获得了轨道交通为其带来的超额利润。 通过上面的进一步分析，便可以发现下述二者之间事实上的不平衡： 一方面，沿线房地产商不需要付出任何额外代价就可以获得轨道交通为其 带来的数量可观的超额利润；另一方面，轨道交通的投资和运营者往往会 因负担高额的建设费用与运营成本而导致企业亏本经营。为了解决上述二 者之间的不平衡，有必要去定量研究轨道交通系统对沿线房地产的增值效 城市轨道交通对沿线房地产价值影响研究 果，并在此基础上，通过某种形式把轨道交通为房地产商带来的超额利润 的一部分作为轨道交通建设费用与运营成本予以还原，以减轻轨道交通企 业的经营负担和轨道交通使用者的票价负担，从而实现我国城市轨道交通 发展的良性循环r 刀【踟。 关于城市轨道交通对周边资产价值影响的定量研究工作，目前在我国 还比较少，而欧美日等发达国家则已经做了大量的基础性研究工作。因此， 在当前全国各地准备大搞轨道交通建设的形势下，如何深入进行城市轨道 交通沿线区域的受益分析，进而得出城市轨道交通开发利益的计算方法和 还原方式，应该成为有关部门迫切关注的问题。 第3 章国内外研究现状 3 国内外研究现状 3 1 国外研究现状口4 l 【3 0 1 国外有关轨道交通开发利益即“城市轨道交通对周边资产价值影响” 的研究早在上个世纪7 0 年代末便已开始，近年来更是成为欧美各国研究 的热点问题。这方面的理论和实例研究多数来源于美国和加拿大，其中以 美国为主。 美国近1 0 年来从很多不同方面分析了轨道交通系统对资产价值的影 响，包括在不同的城市、考察不同类型的轨道交通系统( 地铁、轻轨、快 速轨道等) 对不同类型的资产( 住宅、商用) 的价值的影响。研究的结果 各不相同，有的甚至相差很大，主要原因是采用的分析方法不同、原始数 据的质量不同以及存在区域性差异。由于方法不一样，所以各项研究成果 彼此之间也很难相互比较。不过可以肯定的是，绝大多数案例表明资产会 随城市轨道交通的开通运营而增值，几乎没有哪项研究能证明资产会因靠 近轨道交通而降低价值。虽然有的学者提出轨道交通产生的噪音和振动等 问题会对住宅资产的价值产生负面影响，但至今还没有确定性的研究表明 负面影响有多大。l a n d i s 和c h e n 分别于1 9 9 5 年和1 9 9 8 年对波特兰的 o r e g o n 轻轨线和b a r t ( 一种快速轨道交通) 线所产生的负面影响进行过 研究，结果表明只要轨道、车辆设计合理，加上必要的减振降噪措施，则 负面影响可以减少到最低甚至可以忽略。 另外，有研究表明快速轨道交通( r a p i dr a i l ) 和通勤轨道交通 ( c o m m u t e rr 棚) 比轻轨交通( l r t ) 系统对资产的增值影响更大，理由 是快速轨道交通和通勤轨道交通的速度更快，可以到达的范围也更大。但 l a n d i s 等人1 9 9 5 年分别考察b a r t ( 快速轨道) 和s a n d i e g ot r o l l e y ( 轻 轨) 表明这两种轨道交通系统对房价的影响基本相同，作者认为原因是这 两种系统都能提供相同的高性能服务。因此，从市场经济的角度来说，各 种轨道交通系统对资产价值的影响大小主要取决于“可靠、高频和高速的 1 0 城市轨道交通对沿线房地产价值影响研究 运营服务”e 2 8 1 。 表3 1 和表3 2 按轨道交通类型分别列举了美国近1 0 年来的一些相关 研究 2 3 】。 有关这方面的研究在英国和其他欧洲国家也有不少，包括文献综述和 实例研究。值用于研究所需要的时间序列数据和横断面数据却很少，多数 研究只探讨了一些简单的指标。直到最近英国和其他欧洲国家才开始倾向 于集中研究交通对资产的增值效果。我们从国际互联网上了解到，英国皇 家特许测量师协会( r o y a l i n s t i t u t i o no f c h a r t e r e ds u r v e y o r s ) 和代理首相 办公室( o f f i c eo f t h ed e p u t yp r i m em i n i s t e r ) 目前委托a t i sr e a l w e a t h c r a l l s ( a r w ) 、伦敦大学( u c l ) 和西蒙德集团( s y m o n d sg r o u p ) 一起完成“土地利用、地价和公共交通之间的关系”的大型咨询课题。该 课题分为四个阶段：文献回顾、初步研究、实例研究、总结并提出建议， 第一阶段的研究已于2 0 0 2 年1 0 月份完成。 其他在这方面有所研究的国家还有法国、芬兰、瑞典、日本和澳大利 亚等。表3 ，3 列举了美国以外其他一些国家近年来的相关研究【2 4 】。 称簧冒捌啦 扑醯 霞g 薯毒藻 斗最趔 喧 靛 田 |礁 坤篙 * 辖瑶 硎球 七* 丑 刊 委蜇 l 垂萋 。 h 。 址 一 掣 垂萋 廿 划 嚣嚣 已隶 卜一喇 誊 磷* 赶 撂垂譬喜掣寓 矗 型羹襄旺捌餐 差蜡素 _ | 辱簧 埋世牝葛商畿 * 凼镀罡 l 匿匠群馨 i 篙蟹职赶 l i 毒旧 采璺 田职样旧群翟| 1 宣采匠燕世旺磊壮旺 耀爿名 。耀 1 悟耀掣褪 框_ i 譬 制g 蚓吲剞捌鼎 柑刮旨目柑睁杈 墨擎眯彘嫩眯宦最米米n r 零 蝮露杈 肇- k 耋 撼飕 眯蛊 蠢 姆伸 趟 辖髀 善 电螬 蕃 | | | | 耋蔷 i 誊襄 gk蝰 替妄孽l智赛$ 蝗盎 日(s样 椒址趟 斌蜷 碟 埘*崮 如 嚣 姆 罴i 斗 世 曩乏坩 丑宦 量鎏 * 墨a 占 一 磐是篙蠹督 驸蜜 抖k* 矗 枢建褪墨 卿$蚓世 蜡 l率卜 ；l 碱 暖旺钾样岬钟 端林 艇程划担划趟 蟥 孽舞 蠢 痼l - 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