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我国商业银行个人住房消费信贷违约风险管理 研究生：金键 导师：余珊萍东南大学 摘要 在我国，随着个人住房抵押贷款余额的快速增加，个人住房抵押贷款的不良 率也开始不断攀升。随着美国次按问题的暴露，我国个人住房消费信贷的违约风 险问题日益突出。 本文在回顾我国的个人住房消费信贷的发展历程和阶段的基础上，分析了影 响个人住房消费信贷的成因，并提出了违约风险识别和评估的一般模式；并进一 步通过对美国、德国、日本等不同地区和国家的个人住房消费信贷的风险管理模 式研究，为我国加强个人住房按揭贷款风险管理提供思路和借鉴。 在文中，本文从美国次按风波所引发的启示出发，尝试对在现有模式下影响 我国个人住房消费信贷违约风险进行实证研究。本文通过对贷款用途的分类，尝 试对投资类个人贷款和自住类个人贷款的违约风险进行实证研究，并得出如下结 论： l 、个人住房抵押贷款不全是优质资产。 2 、投资类贷款的违约风险要大于自住类贷款的违约风险。 3 、对两类贷款在违约风险的影响因素上存在差异。 4 、自住类贷款更多地表现出了刚性需求，在所有人群中都有分布；而投资 类贷款。则在不同的人群中有不同的分布 5 、对于自住类贷款的违约风险，可以描述的模型为为低总收入家庭、还款 收入占比高的贷款者。 6 、对于投资类贷款的违约风险，可以描述的模型为在房价下降过程中，还 款收入占比较高、首付比率过高或过低、收入不稳定的贷款者 最后，本文从银行、政府、社会以及金融创新等角度对加强个人住房消费信 贷风险管理提出改进措施和建议，力求进一步防范和化解个人住房消费信贷危 机 关键词：个人住房抵押商业银行消费信贷违约风险 m a n a g e m e n t o nt h ep e r s o n a lm o r t g a g ec r e d i t d e f a u l tl u s ko fc h i n a sc o m m e r c i a lb a n k s g r a d u a t e ：j i nj i a n s u p e r v i s o r ：y us h a h - p i n g s o u t h e a s tu n i v e r s i t y a b s t r a c t i nc h i n a ，a st h eb a l a n c eo f p e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a nr a p i d l yi n c r e a s e ，t h ed e f a u l tr a t e o fp e r s o n a lm o r t g a g eb e g a nt or i s e s i n c et h es u b - p r i m ec r i s i so u t b r e a ki nt h eu n i t e ds t a t e s ， c h m a l $ p e r s o n a lm o r t g a g ed e f a u l tr i s kp r o b l e m sh a v eb e e o m ei n c r e a s i n g l yp r o m i n e n t b a s e do nt h e 咖d yo f t h ed e v e l o l r m a n ts t a g eo f t h ep e r s o n a lm o r t g a g ea n d0 1 3t h ea n a l y s i so f t h ei m p a c to fp e r s o n a lm o r t g a g ei nt h ec a u s e so ft h ep r o b l e m t h er e p o r tp r o p o s ead e f a u l tr i s k i d e n t i f i c a t i o na n da s s e s s m e n to ft h eg a n e a - a lp a t t e r n ，a n df u r t h e rt h r o u g ht h es t u d yo fv a r i o u s c o u n t r i e s p e r s o n a lm o r t g a g er i s km a n a g e m e n tm o d e ls t u d i e ss u c h u n i t e ds t a t e s g e r m a n y , j a p a ne t c ，a n d p r o v i d e t h e i d e a s a n d m e a n s o f c h i n a s p m o n a l m o r t g a g e r i s k m a n a g e m e n l t h ea r t i c l eb e l o w , f r o mp r o b l e m sm v e a l e db yt h es o b - p r i m ec r i s i s a t t e m p t st om o d e lt h e i m p a c to fc h i n a se x i s t i n gp e r s o n a lm o r t g a g ed e f a u l tr i s ko fe m p i r i c a ls t i i d l e s b a s e do nt h e c l a s s i f i c a t i o no fl o a n s , t h er e p o r tt r i e st op r o p o s et h ee m p i r i c a ls t u d i e so np e r s o n a lm o r t g a g e d e f a u l tr i s ko fo w n e r s - o c c u p i e dl o a n sa n di n v e s t m e n tp r o p e a i e sl o a m ，a n dh a v er e a c h e dt h e f o l l o w i n gc o n c l u s i o n s ： 1 p e r s o n a lm o r t g a g el o a n sa mn o ta l lp e r f o r m i n ga s s e t s 2 t h er i s ko f l o a n s f o r i n v e s t m e n t p r o p e r t i e s i s g r e a t e = f t h a n t h e l o a n f o r t h e o w n e r s - o o c u p i e d p r o p 酬 3 t h ei n f l u e n t i a lf a c t o r so nt h ee i t h e ft y p eo f t h el o a n smv a r i o u s 4 t h el o a nf o ro w n e r s - o c c u p a t i o nc a t e g o r i e sd i s p l a y sl e s se l a s t i c i t yi nd e m a n d , a n di ti d i s t r i b u t e da c n ma l ld e m o g r a p h i c s , b u ti n v e s t m e n tl o a n s a s h o w i n gd i f f e r e n td i s t r i b u t i o n s a c “mt h eg r o u p so f p e o p l e 5 t h ed e f a u l tr i s ko fl o a n sf o ro w n e m o e e u p i e dp l o p e a t i e s t h em o d e lmb ed e r l l s e d l o w - i n c o m ef a m i l i e s , o f w h i c ht h ex e p a y m e n t sa c c o u n t e df o r t h eh i 曲p e a v e n t a g eo f t h e 吐御b 西k i n c o m e 6 啊托d e f a u l tr i s kf o ri n v e s l m e n tt e e n s t h em o d e lc a nb ed e u a i b e da st h ei n v e s t o nw i t h u n s t a b l e ! ；o t w c eo fi n c o m e , d u r i n gt h ed e c l i n ei nh o u s eg i c i n g , t h er e p a y m e n ta c c o u n t e df o rt h e h i g hp e r c e n t a g eo f t h ed i s p o s a li n o o m e , e i t h e rw i t hat o oh i 曲r a t i oo f d e p o s i to rat o ol o wr a t i oo f f i n a l l y tt h i sp a p e rf r o mt h ep e n p a c t h o f t h eb m k s ，t h eg o v e r n m e n t ，s o c i e t ya n df i n a n c i a l i n n o v a t i o ns u g g e s t sr i s km a n a g e m e n tm 鞠飘h 嚣a n dr e c o m m e n d a t i o n st os t r e n g t h e n 珥羁加a l m o r t g a g ec r e d i tc o n t r o l ，a n ds t r i v et of u r t l i e fp r e v e n ta n dm a n a g et h ep e r s o nm o r t g a g eo r e d i tc r i s i 。 k e yw o r d s ：p e r s o n a lm o r t g a g e e o m m e r c i a lb a n k sc o n s u m e rc r e d i t d e f a u l tr i s k 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 己在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名日期：1 巡 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位 论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人 电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论 文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包 括刊登) 授权东南大学研究生院办理。 研究生签名日期：幽厂 东南大学硕士学位论文 第一章导论 第一章导论 1 - l 研究背景 1 0 0 多年前，住房消费贷款在国外兴起。住房消费信贷在所有的消费信贷品 种中所占比例最大，如日本住房消费信贷占消费信贷总额的9 0 。1 9 9 5 年，美 国购房贷款、住房所有权贷款和住房所有权循环信贷额度占家庭债务的6 8 2 。 近几年来我国个人住房消费信贷业务呈高速发展态势。由于个人住房按揭贷款风 险低、资本覆盖少等优势，对商业银行而言，此项业务具有不可抵御的诱惑力， 自然成为各家银行争夺的焦点。紧随房地产市场的火爆行情，住房按揭市场也是 一路高歌猛进，一派繁荣景象。有关数字显示，据中国人民银行发布的数据统计， 截至2 0 0 7 年6 月末，全国商业性个人住房贷款达到2 5 7 2 0 亿元。而十年前的1 9 9 7 年末，我国商业性个人住房贷款不过1 9 0 亿元。从1 9 0 亿元到近2 6 万亿元，我 国商业性个人住房贷款在不满十年时间里增长了1 3 5 倍。目前，国内银行住房抵 押贷款占个人信贷业务总量的7 0 以上。 目前，国内大多数商业银行的个人住房贷款坏账大都控制在2 以下，从短 期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高、盈利最有保证的贷 款品种之一，也是商业银行效益的重要增长点，其对银行业的盈利和风险状况将 产生深刻影响。 但是，从国际经验来看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3 到8 年。目前， 随着国内房地产价格的不断上扬，以及在央行近年来连续多次加息，个人住房贷 款支付不断增加的情况下，国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐 步入违约高风险期。对银行来说，必须看到个人房贷的期限较长，有的一贷便是 3 0 年，其中横跨几个经济周期。数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的 个人住房不良贷款由2 0 0 5 年末的1 8 4 4 2 亿上升到2 0 0 6 年末的1 9 2 4 1 亿 2 0 0 7 年4 j j 2 h ，美国次级抵押贷款危机暴露。抵押贷款坏账高企，遭殃的首 先是抵押贷款行业，而将核心业务集中于次级抵押贷款的放贷机构深陷其中，其 中新世纪金融公司由于无力偿还高达8 4 亿美元的流动性债务，而银行又拒绝对其 进一步放款，公司不得不宣布破产。7 月1 9 日美国第五大投资银行贝尔斯登宣 布旗下两只对冲基金陷入困境，因为以次级抵押贷款为收益的a a a 类高信用等 东南大学硕士学位论文 第一章导论 级证券价值出现“空前下滑”，在资产回收后，两只对冲基金投资者的收益将会 很低，这意味着美国次级债务危机开始蔓延。8 月3 日澳大利亚麦格理银行声明， 受美国次缴债拖累旗下两只高收益基金面s 临2 5 的损失，8 月6 日，房地产投资 信托公司a m e r i c a nh o m e m o r t g a g e 申请破产保护，法国最大的银行巴黎银行 9 日宣布，暂停旗下3 只涉足美国房贷业务的基金的交易。 根据雷曼兄弟公司最近发布的一份报告显示，在2 0 0 6 年获得次级抵押贷款 的美国人中，有3 0 可能无法及时还贷；而美国抵押银行家协会公布的最新调查 报告显示，2 0 0 6 第四季度，美国次级抵押贷款市场上，借款人逾期还贷占全部 贷款的比例上升到了1 3 3 3 ，为最近四年来的最高水平。雷曼兄弟相关研究成 果表明，今后两年美国抵押贷款坏账总额将达到2 2 5 0 亿美元，如果房价继续下 跌，这一数字将增加到3 0 0 0 亿美元。美国次级抵押贷款危机席卷了欧盟、日本 等主要全球金融市场，对全球经济发展形成巨大冲击。 中国的房地产业对中国经济增长的贡献占有相当的比重，从1 9 9 7 2 0 0 5 年， 房地产开发投资对g d p 增长的总贡献率平均达到2 2 4 9 ，且对经济增长的贡献呈 现逐步上升态势，对g d p 增长的总贡献率由1 9 9 8 年的1 6 5 7 增加到2 0 0 5 年的 2 1 4 1 ，其中2 0 0 3 年达到最高为2 7 3 7 。 因此，一旦中国的个人住房抵押贷款风险暴露，这又会对房地产市场、乃至 整个宏观经济造成严重的冲击。 1 2 文献综述 1 2 1 国外文献综述 个人住房抵押贷款最早起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初已作为一种主要 的住房金融工具在欧洲和美国等其它国家得到广泛发展。由于国外开办时间长， 目前国外个人住房抵押贷款一级市场发育已非常成熟，并已成为金融领域中一个 极为重要的组成部分。国外学者对这一领域风险管理的研究也非常深入 w i l l i a m se ta i ( 1 9 7 4 ) 【1 】对违约者的违约特征进行了研究，如职业、种族、 婚姻等因素，并对违约与贷款发放时的一些状态因素的相关性加以分析，通过把 违约率或贷款利率中所含的风险利率的大小作为因变量，利用实证方面的探索识 别，进一步揭示违约违约贷款发放时的贷款牲和贷款人的特征及相关性，目的是 为了在贷款开始初期即寻找有效控制贷款风险的途径，从而制定合理的个人资信 2 东南= 学硕上学位论文 第一章导论 评价体系，并且针对不同的对象采用不同的首付款比率和保险费率。在他的研究 中发现，具有较高贷款房价比率的借款人更容易拖欠债务和违约，同时随着贷 款期限的增长违约风险也在不断增加。特别是对于一般低收入、收入不稳定或在 工资水平上升时相对下降的借款人的违约可能性更大。 g a u ( 1 9 7 8 ) 2 1 利用与先前不同的方法，建立了一套个人住房抵押贷款违约 风险评价标准。其资料来源由两家保险公司提供，研究期问从1 9 6 7 年到1 9 7 4 年6 月止，从所有违约与非违约贷款者中随机抽取2 1 2 笔违约样本与8 7 3 笔非违约样 本。解释变量采用二分法，即数值非o 即l 。利用主成分分析法从6 4 个变量中提取 了2 8 个因子，为了识别因子间的相对重要性，用逐步回归分析方式从2 8 个因子中 提取出1 7 个因子来建立判别函数，最后用这1 7 个因素进行聚类分析( c l u s t e r a n a l y s i s ) 将样本分为六类，并用每类之中的违约与非违约数来评估其违约风险 的高低。研究结论认为借款者过去的信用评级和职业是决定违约与否的重要因 素。借款人职业之所以重要是因为其与家庭的持久收入直接相关。 b a r t l a m b r c c h t 等( 1 9 9 7 ) 【3 】用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型研 究了1 9 8 7 1 9 9 1 年英国个人住房抵押贷款动态违约情况在他们的研究中选取的 主要变量是l 1 v ( 1 0 a n - t o v a l u e ，贷款价值比) 、工资、婚姻状况和利率。研究发 现在标准威布尔分布模型中工资和利率在决定违约与否起着主要作用，而婚姻状 况和贷款价值比对违约的影响并不显著。而在一般威布尔分布模型中贷款价值比 的影响较显著。他们的解释是2 0 世纪8 0 年代英国个人住房抵押贷款业务量较少， 此时贷款价值比较低，因而在实践中不会产生太大的风险。 随着对住房抵押贷款违约行为研究的深入，以期权理论来解释这一行为逐步 形成了权益假说。k a u ( 1 9 9 1 ) 1 4 】把违约看作是一种合理的决策，他认为当住宅价 值( 资产净值) 降到低于抵押贷款价值时违约就会发生把策略性抵押贷款违约看 作是对抵押贷款本身的一种卖出期权，即将住宅卖给贷款人以换取免除抵押贷款 责任的选择权。y o n g h e n gd c n g ( 1 9 9 5 ) 【5 悃基于期权的风险模型分析了个人住 房抵押贷款违约与提前偿还。他们分析指出违约对贷款发放之初的贷款价值比以 及之后的房产价值具有敏感性。他们的分析还指出重大突发事件如失业、离婚等 因素影响着提前还款和违约行为。他们还模拟了在低首付抵押贷款的违约概率和 政策成本，并与传统的抵押贷款进行比较，结果发现如果通过政策补贴来降低个 人住房抵押贷款首付款，则政策成本将会很高。o e n g ( 2 0 0 0 ) 【6 1 提出应将个人住房 3 东南大学硕上学位论文 第一章导论 抵押贷款作为一种卖出期权纳入或有资产管理框架，并将失业率和离婚率变量结 合起来研究银行个人住房抵押贷款违约风险的概率分布。 1 2 2 国内文献综述 从梳理国内对住房抵押贷款违约风险的研究情况看，主要集中在对风险分 类、形成原因、风险防范等方面的研究。 ( 1 ) 个人住房按揭贷款违约风险形成原因研究 陈则明、吴光伟( 2 0 0 1 ) 【_ 1 认为导致我国个人住房抵押贷款违约风险的产生 除了借款经济能力不足外，借款人与其它主体的矛盾，如住房质量、虚假广告宣 传、房屋预售中不能按时交付等是导致当前我国个人住房抵押贷款违约的一个重 要因素。在上海市住房抵押贷款违约因素的实证分析中，中低收入家庭所占比例 远高于高收入家庭，其中家庭月收入小于3 0 0 0 元的所占违约案例一半以上。同 时，住房质量问题纠纷是导致拖欠偿贷的重要原因。而住房质量问题往往是在住 房的居住过程中发现的，业主在这种情况下就可能会采取停止还贷的方式。由于 我国房地产市场还不规范，使房地产市场的很多风险通过房产抵押贷款最终传导 给了银行。此外，借款人恶意欠债也是导致个人住房抵押贷款违约的一个重要因 素。其根源在于我【虱法律体系不健全，缺乏个人破产制度。针对这些原因，提出 需要加强政府担保，突破公积金用途范围，并通过风险的规避与分散化解风险， 此外可以在上海、深圳等发达城市进行住房抵押贷款证券化试点，健全住房质量 保证体系。 王重润、曹振良( 2 0 0 2 ) 【捌认为影响提前偿付的主要因素是现行抵押利率水 平、再融资条件、住房价格水平和宏观经济状况。现行抵押利率与合同利率的差 额是激发借款人招待提前支付期权的最重要的金融诱因。抵押贷款利率还可以通 过影响住房交易量来影响提前偿付行为一方面，抵押贷款利率下降使融资成本 降低，刺激住房购买需求另一方面，住房价格趋于上升，而房价上涨带动交易 量扩大。在这种情况下，由于住房权益的增长，会刺激抵押借款人为了发送居住 条件而提前偿付抵押贷款，购买更大的住房。在其研究中大致归纳出提前还款的 几种形式，一种是以获得利息节约为目的，这种提前偿付行动依赖于市场利率的 下降；另一种是为了弥补购房现金不足，这种提前偿付行为与住房市场景气和收 入的增加有关；还有一种提前偿付行动与借款人的流动性有关。 4 东南大学硕士学位论文 第章导论 陈为涛、杨晓庄( 2 0 0 5 ) i 卅研究表明，当原贷款采用固定利率时，随着市场 利率下降或有下降趋势时，借款人为能够按下降后的市场利率借贷资金，降低资 金成本而在期前归还；当原贷款采用浮动利率时，随着市场利率上升，贷款人也 会为降低资金成本而在期前归还；当居民个人收入增加且其他投资所得收益不能 弥补贷款成本时，借款人也会采取提前归还借款以降低资金成本。 王福林、贾生华( 2 0 0 3 ) 【1o 】认为影响我国个人住房抵押贷款提前还款的主 要因素是由5 大因素共同决定的，即宏观经济状况、利率变动、贷币化分房政策 的落实、银行风险管理机制欠缺和中国人“无债一身轻”的观念的根深蒂固。研 究认为，个人住房抵押贷款提前还款将会无形中增加了银行的服务成本，干扰了 银行正常的资金安捧，导致银行资产收益率下降，增加了银行再投资风险。在国 外针对提前还款风险主要有三种模式，一是调整银行的资金供应方式，二是成本 挽回法，三是预先征收提前还款期权费用。我国在应对提前还款时，应当完善个 人住房贷款合同，建立健全违约金处理机制，并建立和完善政府担保制度，充分 发挥政府扶持作用，建立和完善商业保险机制，利用保险转移风险，并建立个人 住房抵押贷款数据库，对抵押贷款提前还款风险进行准确量化等。 ( 2 ) 个人住房按揭贷款违约风险的分类研究 赵凯、牛刚( 2 0 0 1 ) 】认为在当前个人住房抵押贷款中，银行面临的主要风 险因素包括抵押物自身风险、债务人信用风险、贷款条件风险、处分抵押物的风 险等，此外银行还要面临投资风险，即银行在发放个人住房抵押贷款中自身产生 的风险。主要包括：一是银行缺乏完整的个人住房抵押贷款风险管理制度而造成 的风险；二是信贷人员或银行领导不深入了解情况，导致贷款审批失误造成的风 险；三是个别人不按法规制度办事，有章不循、违规操作、徇私舞弊所造成的贷 款风险等。针对此风险因素，银行要完善住房抵押贷款的管理制度，制定科学严 密的住房抵押贷款操作程序，并实行信贷资金管理员责任制，同时要对抵押住房 进行科学估价，开展住房抵押保险，且银行自身要建立住房抵押贷款的风险防范 机制，进一步加强银行信贷人员的素质建设。 刘洪涛( 2 0 0 0 ) 【1 2 1 在分析上海市个人住房抵押贷款风险时，将个人住房抵 押贷款的风险分为违约风险、利率风险、流动资金风险、抵押物风险、抵押物处 置风险及外在风险等。并提出针对理性违约，应当通过提高首付款比例，降低贷 款额度，以及除房产抵押外，实行第三者还贷担保。由于理性违约目的在于收益， s 东南大学硕士学位论文第一章导论 可能通过完善抵押担保制度，支持还贷担保人享有对借款人就其所承担债务的追 索权。针对被迫违约，银行应当加强对贷款申请人的还贷能力审查；设计合理的 利率、还款期，采取多种还款方式，使月支付额符合借款人的支付能力：延长贷 款期限，降低借款人的月支付额。此外，根据各种风险的不同特点，还要通过降 低贷款额，缩短贷款期限，加强产权调查，完善产权登记制度，发展和完善个人 住房抵押贷款二级市场等方式进行风险控制。 彭涛( 1 9 9 9 ) 【l 习研究认为金融机构在开展住房抵押贷款进会面临诸多风险， 如借款人违约的风险、利率风险、购买力风险等。其中，借款人的违约行为是发 放住房抵押贷款的金融机构所面临的主要风险。借款人的违约行为按是否受其财 务影响，可分为被迫违约和理性违约。住房抵押贷款与一般工商贷款的一个显著 区别是借款人必须按月偿还贷款本息，要求借款人必须有稳定的收入来源。银行 在贷款前都要对借款的财务善和资信状况进行调查。在这一过程中，银行与借款 人处于信息不对称的地位。银行所搜集的有关借款人的真实收入、资产负债状况 是不完全的，这就可能使一些表面上收入情况良好，但实际上财务状况恶化的人 获得贷款，导致将来可能发生违约。 ( 3 ) 个人住房按揭贷款的违约风险防范研究 张东( 2 0 0 3 ) i t 4 研究认为，住房抵押贷款债务人不仅会进行提前偿付型理 性违约，在相关机制不健全时也会进行终止偿付型理性违约终止偿付型理性违 约是指在住房抵押贷款存续期内，债务人在自身财务状况正常的情况下，因经济 理性而从某一时刻起终止继续履行对尚欠贷款本息的偿还责任的违约行为。它发 生的客观性在于住房抵押贷款债务人对所购住房损失最小化或收益最大化的财 务预期能否顺利实现。建立终止偿付型理性违约发生的条件模型。可找出抵押 率、贷期、已还款量和已履约时间等变量与条件模型的内在关系，进而设计出戎 国金融机构主动防范终止偿付型理性违约风险的思路 张红、艾娜( 2 0 0 1 ) 1 1 5 】研究认为，住房抵押贷款风险按照来源不同，可以 分为借款人违约风险和银行风险，分为被迫违约和理性违约两种；银行风险主要 影响因素有抵押贷款比例风险、还款方式风险、还款期限风险等。为防止相应的 违约风险，银行应当采取确定相应的风险溢价和抵押信贷颧，并通过征收贷款手 续费，征收提前还款罚款，实行住房抵押贷款责任证券化等方式做好相应的风险 防范。 6 东南丈学硕士学位论文 第一章导论 蒋勤、祁彦( 2 0 0 2 ) 【1 卅研究了美国、加拿大个人住房抵押贷款担保制度， 提出了借鉴国外住房抵押贷款管理制度的思路；杨巧( 2 0 0 2 ) 【1 刀提出了发展信 用保险，即债权人对债务人不还债的信用风险投保，以强化保险机制的办法分散 个人住房抵押贷款风险。 1 3 研究意义 借款人的违约风险是个人住房抵押贷款面临的最直接和最基本的风险。在过 去几十年中，借款人的违约行为和个人住房抵押贷款的逾期和违约研究，一直是 国际上金融机构和住房证券投资者关注的焦点。 本文研究借款人违约风险，重点是在当前中国房地产市场价格高企，并成为 影响中国经济发展重要因素，个人住房消费信贷违约风险随时可能出现的大背景 之下，通过对住房消费信贷违约风险风险种类、形成机制的研究，结合国外对违 约风险管理的方法、模式，做好对违约风险的评估，并结合中国消费信贷市场的 实际，研究了违约风险形成后的风险波及，从而提出解决化解违约风险的对策和 方法，确保我国的经济能够正常健康发展，具有一定的理论意义和现实意义。 7 东南大学硕士学位论文第二章个人住房消费信贷风险管理概况 第二章个人住房消费信贷风险管理概况 本章主要通过对个人住房消费信贷概念的界定，明确个人住房消费信贷的适 用范围，回顾了我国个人住房消费信贷的发展历程，进一步分析我国个人住房消 费信贷的现状以及存在的问题，并研究了与个人住房消费信贷风险管理相关的理 论，以此作为本文后续研究的理论依据和基础。 2 1 几个基本概念 在我国，通过个人住房消费信贷可以帮助居民增强对高房价下的即期购买能 力，从而使购房愿望成为现实。由于我国目前在个人住房消费信贷中，为了提高 信贷资产质量，有效控制和化解可能存在的信贷资产质量风险，因此，我国的个 人住房消费信贷的贷款方式通常都是采用抵押贷款的方式。 本文所研究的我国商业银行个人住房消费信贷重点是研究个人住房抵押贷 款的违约风险。 住房消费信贷，是指贷款人向在中国大陆境内城镇购买住房、建造、大修各 类型住房的借款人发放的贷款。贷款对象为具有完全民事行为能力的中国自然人 及在中国大陆境内有居留权的境外、国外公民。贷款期限最长为3 0 年。按照贷 款的资金来源可以划分为自营性个人住房贷款、委托性个人住房贷款与个人住房 组合贷款；按照住房交易形态划分为首次交易住房贷款、再交易住房贷款：按照 购买房屋的类型可分为个人商品住房贷款、个人经济适用住房贷款、个人商业用 房贷款；按照贷款方式可分为抵押贷款、保证贷款、质押贷款、抵押加阶段性保 证贷款( 主要适用于个人住房贷款中的期房按揭贷款) 住房抵押贷款( 1 l o u s i n gm o r t g a g e ) 【1 8 1 的概念起源于欧洲，发展于美国住房 抵押贷款就是指抵押人以住房这种不动产作为偿还债务的担保获得贷款的借贷 行为。被抵押的住房就成为了抵押人按期偿还债务或履行某项义务的保证品当 借款人无力偿还债务时，承押人有权依据抵押契约的约定，取消借款人对抵押品 的占有，并通过变卖抵押的住房来补偿贷款的损失。 目前，我国商业银行所采用的个人住房抵押贷款是一种直接面向购房者的消 费性贷款，是指借款人以所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押物，或由第 三人为其借款提供保证，并承担连带责任。借款人到期不能偿还木息的，贷款机 8 东南大学硕上学位论文 第二章个人住房消费信贷风险管理概况 构有权依法处理抵押物，或要求保证人承担连带偿还本息的责任。 在本文中，认为个人住房抵押贷款是指具有完全民事行为能力的借款人以所 购住房作为抵押作为偿还贷款的保证，向银行等金融机构申请购房贷款的一种资 金借贷形式。 在本文中，研究个人住房消费信贷的违约风险，重点是研究在个人住房抵押 贷款模式下银行对违约风险的控制和管理。何谓个人住房抵押贷款违约风险，不 同的学者根据自己不同的认识和理解形成了各种不同的定义，目前尚没达成一个 统一的共识。绝大多数国内外学者从理论和实证研究的角度对个人住房抵押贷款 违约风险问题进行了大量的研究，并从不同的角度给个人住房抵押贷款违约风险 进行了定义，绝大多数认为不能归还银行贷款的本息而给银行带来损失的行为是 个人住房抵押贷款的违约风险。 在充分借鉴和研究国内外学者对个人住房抵押贷款违约风险定义的基础上， 本文定义个人住房抵押贷款违约风险按借款人的违约行为是否受其财力影响，分 为被迫违约和主动违约，即由于借款人无力按期还本付息，或故意不履行还款义 务，而给银行的信贷资金造成损失。 2 2 我国住房消费信贷的发展情况 2 2 1 我国大力发展住房消费信贷的必要i 生 发展住房消费需求，对于发展经济可以起到推动作用，可以成为促进经济发 展的原动力。发展住房消费信贷不仅会增强即期消费需求，化解市场需求约束， 促使企业进入良性循环，而且能推动企业、个人投资的增长，拉动经济的适度高 速增长 第一，发展住房消费信贷可以促进经济加速增长。国民经济的增长需要靠消 费需求、投资需求与出口需求来拉动。进入2 l 世纪以来，中国经济高速增长背 后潜藏的过分依靠出口和投资、而消费偏弱的不和谐阴影日益清晰。这种“跋脚 鸭”式的增长方式无疑是不经济的、难以持续的。发展住房信贷，可以通过将远 期消费转化为现期消费，从而扩大现期的消费需求，在投资和出口需求的基础上， 拉动国内总需求，有力的促进经济增长 第二，住房消费信贷可以帮助实现消费结构的升级。住房信贷可实现消费结 构升级，以及实现远期消费向即期消费进行转化。由于在国内，住房供给与消费 9 东南大学硕士学位论文 第二章个人住房消费信贷风险管理概况 之间的客观存在的时间差，致使现有供给能力与消费期望之间难以形成实际购买 力。银行信贷政策在重视生产信贷的同时，很有必要重视住房消费信贷，通过扩 大消费信贷，实现远期消费向即期消费的转化，支持消费结构的升级，补充生产 与消费之间的缺口。 第三，住房消费信贷可以提高居民物质生活水平。随着改革开放的不断深入， 高中低收入家庭之间、城乡之间的消费断层不断扩大，使居民在消费水平、消费 内容和消费时段上出现较大的差异。从消费结构看，许多居民的潜在消费需求没 有得到满足。城市居民对于一般耐用消费品的需求已经进入饱和状态，但对住宅、 轿车等商品的潜在需求依然强烈。在传统的消费模式下，即期消费的实现主要是 依赖即期收入和积累的“攒钱消费”，在相当长的一段时间内无法实现这种消费 水平的跨越，收入与消费之间存在着缺口，导致社会再生产循环的不畅。在我国 经济正处于全民积累迅速增加，而消费信贷增长缓慢的阶段里，通过发展住房消 费信贷，可以扩大消费需求规模，使已经形成的大量生产能力得到发挥。 2 2 2 我国住房消费信贷的发展历程 我国住房消费信贷经历了发展阶段、成长阶段、兴旺阶段三个重要历程【 改革开放以来，伴随着土地使用制度和住房制度的改革，我国的房地产业及房地 产金融逐步复苏，并得到快速发展。房地产及房地产金融的发展对城市空间规 模的扩大和城市基础设施建设起到了积极的推动作用，对城市经济的发展也起到 了巨大的推动作用。 发展阶段主要是8 0 年代初期到1 9 9 7 年之前的阶段。2 0 世纪8 0 年代是我国 住房消费信贷的起步探索阶段，1 9 7 8 年以来，随着改革开放的深入，与市场经 济相适应的住房新体制也开始酝酿。1 9 7 8 年理论界提出了住房商品化，土地产 权等观点。1 9 8 0 年9 月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开 发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。2 0 世纪8 0 年代中期，烟台、蚌埠、 沈阳、唐山等四个城市率先进行住房体制改革的试点。为了探索住房体制改革的 方式，四个试点城市采取了增加工资，提高房租的方式，将过去的居民住宅从实 物分配的方式转向货币化分配。同时，为了防止工资增加和房租提高影响消费品 市场和货币供应量，因此，上述城市采用了发放住房券的形式，烟台和蚌埠两市 还分别成立了住房储蓄银行。在刚刚起步的阶段，职工购建房的比例非常小，而 东南大学硕士学位论文 第二章个人住房消费信贷风险管理概况 且，由于当时的银行仍处于计划经济管理体制之下，实行严格的贷款规模管理， 因此全国的住房消费信贷数额非常小。 成长阶段是到2 0 世纪9 0 年代初。经过治理整顿，中国经济稳定发展，为推 进住房制度改革创造了一个有利的环境，在取得试点经验的基础上，住房体制改 革逐步在全国推开。为配合推进全国住房体制改革，中国人民银行出台了一系列 的鼓励和促进住房和住房消费信贷的政策和措施：1 9 9 8 年4 月7 日下发了关 于加大住房消费信贷投入，支持住房建设与消费的通知；1 9 9 8 年5 月1 5 日， 颁布了个人住房贷款管理办法：1 9 9 9 年3 月1 2 日，人民银行发布了关于 开展个人消费信贷的指导意见，进一步放宽个人消费信贷政策，降低了住房消 费信贷的首付比率，鼓励居民利用消费信贷的方式购买商品房，并将普通住房贷 款扩大到各类型的住房；1 9 9 9 年人民银行大幅度降低了住房消费信贷利率，规 定自1 9 9 9 年9 月2 1 日起，个人住房贷款利率在基础利率的基础上下浮1 0 ，同 时将个人住房消费信贷的最长还款期限从2 0 年延长到了3 0 年。在此一系列利好 政策的刺激下，个人住房消费信贷呈现了快速发展的势头，房地产信贷结构明显 改善。 1 9 9 2 年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此，个人 住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其业务规模在我国快速扩大。 1 9 9 6 年以后，我国连续降息，银行利率一度达到历史最低水平，大大刺激了对 利率敏感的个人住房贷款的迅猛增长。因此，1 9 9 8 年以后。进入兴旺阶段。 2 0 0 1 年末个人住房贷款比1 9 9 7 年末增加了5 4 0 0 多亿元，增长了约3 3 倍。 到2 0 0 2 年末，金融机构个人住房贷款余额达到8 2 5 8 亿元。房地产开发贷款占房 地产贷款的比重由1 9 9 8 年的8 2 6 4 下降到2 0 0 3 年的3 6 1 1 ，同期个人住房贷 款占房地产贷款的比重已由1 9 9 8 年的1 7 3 6 上升到2 0 0 3 年6 3 8 9 ，到2 0 0 3 年个人住房贷款占房地地贷款的比重已超出房地产开发贷款2 7 7 8 个百分点。 根据上海银监局提供的数据，2 0 0 3 年末，我国金融机构个人住房贷款余额 达到1 1 7 7 9 亿元，首次突破万亿大关，比上年增加了3 5 2 1 亿元，增长了近4 3 ， 随后连年增加，2 0 0 4 年末达到1 5 9 2 2 亿元，环比增长4 1 4 3 亿元，增长了3 5 。 此后，2 0 0 5 年末达到1 8 4 3 0 亿元，环比增长2 5 0 8 亿元，增长了1 6 ：2 0 0 6 年 末达到2 2 5 0 6 亿元。环比增长了4 0 7 6 亿元，增长了2 2 。 东南大学硕士学位论文 第二章个人住房消费信贷风险管理概况 2 3 与研究个人住房消费信贷违约风险的相关理论 2 3 1 信用脆弱理论 现代理论认为口o 】，信用的脆弱性，可以从信用运行特征来解释。信用在经 济运行中具有周期性特点。随着经济运行的周期呈现出膨胀和紧缩的交替。在经 济波动剧烈的情况下，信用的猛烈扩张和收缩常常造成信用的严重扭曲。信用是 联系国民经济运行的网络，这个网络使国民经济各个部门环节相互依存、共谋发 展。但这个网络上的任何一个环节即使是偶然的破坏都势必会引起连锁反应，信 用良好的银行或企业也会因此受到牵连而陷入信用混乱之中。信用的广泛连锁性 和依存性是信用脆弱、产生风险的一个重要原因。 不确定性包含在任何一种金融活动之中。金融活动实质上是一种信用过程， 信用是包含着时间长度在内的一种预期。商业银行是经营货币的中介服务机构， 具有从借款人处按时收取本息的权利，同时又必须对存款人承担还本付息的义 务。在市场经济中当利率、汇率、价格、收益等经济变量的实际水平与人们的预 期水平会出现偏离，就会给借款人带来损失。并且，当这种损失达到一定程度时， 就会出现借款人无法按贷款合同约定的时间还款，出现违约现象。而当借款人不 能按时还本付息的现象大规模出现时，就会直接导致了银行信贷风险的出现。因 此，在信贷资金的使用和偿还时间上的分离存在的前提下，银行业出现一定数量 的不良贷款几乎是必然的。同时，信用的广泛连锁性和依存性引发的连锁违约， 就会导致银行业已出现的不良贷款持续放大情况。 2 3 2 预期收入理论 预期收入理论是由普鲁克诺于1 9 4 9 在定期放款与银行流动理论) 一书中 提出的。当时，为了恢复和发展经济，企业的生产资料急需更新。在此背景下 企业对银行贷款的需求急速上升，并带来了多种不同资金的需求。既需要短期资 金，也需要长期资金，于是银行的中长期贷款快速增加。同时，商业银行受凯恩 斯。有效需求不足”理论的影响下，开始注重给消费者贷款，使消费者逐渐接受 了举债消费的观念。在这种情况下，预期收入理论应运而生 预期理论认为：任何银行资产能否到期偿还或转让变现，归根结底是以该资 产所投资的项目或借款人的未来收入为基础，如果未来收入可以加以分析估算并 有保障，那么即使是进行长期性放款，只要通过分期还款的形式，就可以保持该 1 2 东南大学硕士学位论文 第二章个人住房消费信贷风险管理概况 资产的赢利性、流动性与安全性；反之，如果未来收入没有保证，哪怕是短期贷 款，也会发生坏账，到期本息不能收回的风险。因此，商业银行除了发放商业贷 款以及投资有价证券作为二级储备金外，还可以对一些未来收入有保障的项目和 个人借款，发放中长期货款，如项目贷款、设备贷款、住房抵押贷款和耐用消费 品贷款等。 2 3 3 信息不对称与逆向选择理论 信息经济学的核心为不对称信息理论，是指在1 ：3 常经济活动中，由于某些参 与人拥有另一些参与人不拥有的信息，由此造成的不对称信息下交易关系和契约 安排的经济理论。从银行融资来看，信息不对称是导致银行房地产信贷风险的重 要因素。 信息经济学中，不对称信息( a s y m m e t r y i n f o r m a t i o n ) 可以分为两类，一类是事 前不对称信息，即交易之前买者不知道但卖者知道的信息，如信贷合同签订前借 款人为获取银行贷款而隐瞒不利信息，交易发生前由于信息不对称产生的市场失 灵，称之为“逆向选择”( a d v c r s e s c l c c t i o n ) ；第二类是事后不对称信息，即签订 合同后卖者或买者的违约行为。交易发生后，由于一方监督对方履行合约交易的 成本太高而产生的违约风险，如借款人在合同签订后无视或损害银行利益的行 为，称之为“道德风险”( m o r a lh a z a r d ) 不完全信息是风险形成的根本原因，而作为不完全信息重要表现形式的不对 称信息无疑也是风险形成的根本原因。在商业银行信贷活动中，商业银行与借款 人、商业银行内部的信息不对称，是信贷风险产生的根本原因。在银行资金借贷 的交易中，借款人作为资金的使用者，对资金的实际用途、使用资金的负责和