（金融学专业论文）中国房地产市场研究.pdf

t h er e s e a r c ho f c h i n a sr e a ie s t a t em a r k e t iylllllllllllll1,lll5676y 171 l _ _ _ - _ _ _ _ _ _ - i _ _ 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成 果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已 在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本 人承担。 特此声明。 学位论文作者签名：矩 二卜年岁月j f 日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位 论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的 印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版， 并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有 权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学 校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文；在以不 以赢利为目的的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内 容用于学术活动。保密的学位论文在解密后遵守此规定。 学位论文作者签名：始 导师签名。 孝1 固 n 2 厶口年岁月，f 日 洳i o 年 具 - - e i 摘要 由于实施一系列经济刺激政策，2 0 0 9 年中国经济摆脱了全球金融危机影响， 出现了国内投资需求、消费需求、出口共同增长的局面，最终成功实现中国g d p “保八”的增长目标。在这种背景下，中国房地产行业也抵达了一个新的增长高 度。2 0 0 9 年，全国商品房销售在量和价两方面都创出了历史新高。 从改革开放3 0 年的经验来看，房地产行业在各个方面都起着至关重要的作 用，在拉动了投资、消费、进出口这三架马车的同时也解决了民众的就业问题， 并成为政府财政收入的重要来源。 我国政府一直通过金融政策、财政政策、税收和管理法规等手段直接或间接 影响房地产开发企业，并实施颁布了一系列的调控措施。我们看到，对商品房开 发发出的是从紧的信息，开发商拿地首付至少5 0 、抑制投资投机，保险资金将 不允许投资居民住宅、不允许参与房地产开发、不允许直接投资商业房地产等项 目，但在加强保障性住房开发、资金等方面是提供支持的：对普通消费者发出的 是宽松的信息，如加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用 地有效供应，提高土地供应和开发利用效率等；对于抑制投资投机性需求政府管 理部门的态度是坚决的。 供给方面，地方政府对土地放量的态度由于从审慎转为积极，造成土地市场 交易空前活跃，地价也屡创新高。房地产开发企业在经历了2 0 0 8 年金融危机的 影响后，开发量和竣工量有过阶段性减速，但在2 0 0 9 年楼市大好的情况下又现 迅猛的增长。 需求方面，首次购房继续得到鼓励和支持，投资投机性需求将受到一定抑制， 一线城市成交量同比将难以再现较大增长，甚至可能出现一定下降。 价格方面，房价将在高位继续盘整。2 0 0 8 年开发商大幅减少了计划投资和新 开工面积，这直接导致2 0 0 9 年下半年以来的供给不足，这种供不应求的供给关 系将在2 0 1 0 年上半场继续存在，成为2 0 1 0 年房价走势的重要因素。在旺盛的市 场需求下，房价趋于下行的可能性相对较小。 关键词：房地产市场、调控政策、供需关系、价格走势 a b s t r a c t a sar e s u l to fe c o n o m i cs t i m u l u sp r o g r a m e ，i n2 0 0 9 ，c h i n a se c o n o m yh a s s h a k e do f ! ft h ei m p a c to fw o r l d sf i n a n c i a lc r i s i s ，a n dl e a dt oas t e a d yi n c r e a s i n gi n d o m e s t i ci n v e s t m e n t ，c o n s u m p t i o n ，i m p o r t sa n de x p o r t s t h i sm a yb r i n ga b o u t8 i n c r e a s ei ng d p i nt h i ss i t u a t i o n ，c h i n a sr e a le s t a t em a r k e ta l s om a k e si t sn e wh i g h s ， b o t hi nd e v e l o pq u a n t i t ya n dp r i c e s i n c ec h i n ap u tt h er e f o r ma n do p e nu pp o l i c yi n t op r a c t i s e3 0y e a r sa g o ，t h e r e a le s t a t ei n d u s t r yh a sp l a y e dai m p o r t a n tr o l li nm o s tr e s p e c t ，i tw h e e l sn o to n l yt h e i n v e s t m e n t ，c o n s u m p t i o n ，i m p o r t sa n de x p o r t s ，b u ta l s ot h ee m p l o y m e n t m e a n w h i l e ，i t b e c o m e sae s s e n t i a ls o u r c eo fg o v e m m e n tr e c e i p t s d u r i n gt h i sp e r i o d ，t h ea u t h o r i t i e sr e g u l a t ea n dc o n t r o lt h er e a le s t a t ei n d u s t r yb y m e a n so ff i n a n c i a lp o l i c y , f i s c a lp o l i c ya n dt a xp o l i c y a ss h o w nt ou s ，t h ep o l i c i e s m e t i o n e db e f o r ea r eb e c o m i n gm o r ea n dm o r es t r i c t l y s u c ha s ，l a n dc h a r g e sm u s tb e p a i dh a l ft h ea m o u n ti n t h ef i r s tt i m e ，g a m b l eb e h a v i o r si sr e s t r a i n e d ，p r o h i b i tt h e i n s u r a n c ef u n d sd i r e c t l yi n v e s tt h er e a le s t a t e o nt h eo t h e rh a n d ，t h ed e v e l o p m e n to f i n d e m n i f i c a t o r yr e s i d e n c ei ss u p p o r t e d f o ri n s t a n c e ，e n h a n c et h ep u b l i ch o u s i n g d e v e l o p m e n t ，r e i n f o r c e t h ee f f i c i e n c ya n dp r o v i s i o no fl a n d t h ea u t h o r i t i e so f g o v e m m e n ti sd e t e r m i n e dt or e s t r i c tt h en e e d so fg a m b l e i nt h em a t t e ro fs u p p l y , r e g i o n a lg o v e r n m e n ts a l e sm u c hm o r el a n dt h a ne v e r b e f o r e ，w h i c hl e a dt oh i g hl a n dc o s t a st ot h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o m p a n i e s ， a l t h o u g ht h e r ew a sad e p r e s s i o na f t e rf i n a n c i a lc r i s i s ，t h es i t u a t i o ni n2 0 0 9s h o w e da r a p i dg r o w 1 1 1t h em a t t e ro fd e m a n d ，p e o p l ep u r c h a s i n gah o u s ei nt h ef i r s tt i m ea r es t i l l e n c o u r a g e da n ds u p p o r t e d ，a n dt h en e e d so fg a m b l ea r ea l w a y sr e s t r a i n e d t h ev o l u m e o ft r a n s a c t i o ni nf i r s t c l a s sc i t i e sm a yd i f f i c u l tt os h o wag r e a tr i s e ，o re v e ne x p r e s sa d e c l i n e a sf o rt h ep r i c e ，i tm a yk e e pah i g hl e v e la n df l u c t u a t ef r e q u e n t l y t h er e d u c t i o n o fi n v e s t m e n ta n dd e v e l o p m e n ti n2 0 0 8c a u s e st h es h o r t a g eo fs u p p l yi nt h es e c o n d h a l fo f2 0 0 9d i r e c t l y , a n dt h i ss t a t u sm i g h tl a s tt ot h ef i r s th a l fo f2 0 10 f o rt h e m a r k e ti si ng r e a td e m a n d ，h o u s i n gp r i c ec a n n o tt u mt oad o w n f a l lr e c e n t l y k e y w o r d s ：r e a le s t a t em a r k e t ，r e g u l a t ea n dc o n t r o l ，s u p p l ya n dd e m a n d ，p r i c e 目录 第1 章引言4 第2 章房地产行业概述4 2 1 房地产行业特性4 2 2 房地产业在国民经济发展中的地位5 2 2 1 房地产业对经济增长的贡献5 2 2 2 房地产业对投资增长的贡献6 2 2 3 房地产业对消费增长的贡献6 2 2 4 房地产业对进出口增长的贡献6 2 2 5 房地产业对就业增长的贡献6 2 2 6 房地产业作为支柱产业的历史考察6 2 3 房地产业在国民经济发展中的拉动作用7 2 3 1 房地产对产业的拉动作用7 2 3 2 房地产业对财政收入的贡献8 2 4 我国房地产业发展的特征及主要影响因素8 2 4 1 我国房地产业发展的历史沿革8 2 4 2 影响房地产业发展的主要冈素1 0 2 52 0 0 9 年我国房地产市场整体情况1 1 2 5 12 0 0 9 年全国房地产运行情况与分析1 l 2 5 2 多种冈素促进房地产市场逆势上扬1 4 第3 章行业发展环境1 5 3 1 宏观环境分析1 5 3 2 近期房地产相关政策组合拳及评述1 5 3 2 1 近期房地产相关政策组合拳及评述1 5 3 2 22 0 1 0 年房地产政策预测2 l 第4 章房地产市场供给2 3 4 1 房地产供给的定义2 3 4 22 0 0 9 年土地市场运行状况2 3 4 2 1 地方政府士地供应由审慎到积极2 3 4 2 2 土地市场交易活跃2 4 4 2 3 房企现金流充沛和对市场良好的预期刺激了住宅用地市场需求2 4 4 3 房地产开发2 5 4 3 1 房地产开发规模与开工竣上情况2 5 4 3 22 0 1 0 年房地产供给预测2 5 l 6 6 4 4 房地产租赁市场的供给2 6 4 4 1 房地产租赁市场的定义2 6 4 4 2 供给来源2 6 4 4 3 供给特征2 6 4 5 影响房地产市场供给的主要因素2 7 4 5 1 房地产市场价格2 7 4 5 2 土地价格和城市土地的数量2 7 4 5 3 资金供应量和利率2 7 4 5 4 税收政策2 8 4 5 5 建筑材料供应能力和建筑能力2 8 第5 章房地产市场需求2 9 5 1 房地产市场需求定义2 9 5 22 0 0 9 年房地产市场需求状况3 0 5 2 1 需求总量3 0 5 2 2 需求结构及需求特征分析3 0 5 3 房地产市场需求预测3 l 5 3 1 影响房地产需求的主要因素3 l 5 3 2 商品房市场需求发展趋势预测3 4 第6 章房地产市场供需平衡状况及价格的形成机制3 8 6 1 近期房地产市场供需平衡状况3 8 6 2 我国房地产的价格形成机制3 9 6 2 1 被垄断的房地产市场3 9 6 2 2 房地产市场价格形成机制与房地价格关系3 9 6 2 3 宏观调控政策对房地产市场的影响4 1 第7 章房地产金融市场4 2 7 1 金融与地产的合作4 2 7 22 0 0 9 年各知名房地产业综合融资规模4 3 7 3 各种房地产融资渠道的表现及发展趋势4 3 7 3 1 房企融资总额概览4 3 7 3 2 银行信贷市场4 4 7 3 3 房地产信托市场4 4 7 3 4 房地产资本市场4 6 7 3 5 资产证券化和r e i t s 4 8 7 3 6 国外资金4 9 7 4 房地产金融市场发展趋势4 9 7 4 1 银行信贷市场发展趋势4 9 7 4 2 房地产信托市场发展趋势5 0 2 6 6 7 4 4 资产证券化和r e i t s 的发展趋势5 l 7 4 5 国外资金投资的发展趋势5 2 第8 章重点城市房地产市场发展状况及预测5 2 8 1 重点城市选取原则及意义5 2 8 2 北京5 3 8 2 1 市场供给状况5 3 8 2 2 市场需求情况5 4 8 2 3 市场供需平衡状况5 6 8 2 4 市场价格走势5 6 8 2 5 市场发展趋势预测5 7 8 3 上海5 8 8 3 1 市场供给状况5 8 8 3 2 市场需求状况5 9 8 3 3 市场供需平衡状况6 0 8 3 4 市场价格走势6 l 8 3 5 市场发展趋势展望6 1 第9 章结论6 2 致谢6 3 参考文献6 4 个人简历在读期间发表的学术论文与研究成果6 6 3 6 6 第1 章引言 2 0 0 9 年是改革开放三十年来，我国宏观经济面临挑战和压力最为突出的一 年，受到国际金融危机的冲击，我国宏观经济一度陷入低迷，g d p 增长“保八”面 临考验。在这样严峻的情况下，我国房地产业却异军突起，在拉动投资、促进消 费、稳定经济增长方面发挥了中流砥柱的作用。 房地产业的异军突起得益于国家积极的财政政策和适度宽松货币政策的实 施。四万亿投资计划、1 3 1 号文件对房地产消费的促进、全年9 6 万亿新增贷款 等因素使得我国经济体系内流动性开始过剩。在通胀预期下，房地产市场成为各 路资金规避风险的主要领域。于是，从二季度开始，我国土地市场、新房市场、 二手房市场开始进入了高速发展阶段，“地王频现”、房价创新高、豪宅起舞，再 次成为楼市的主要特征。 为了房地产市场的健康稳定，国家在2 0 0 9 年底、2 0 1 0 年初果断出台调控措 施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投 机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这 些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的 非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场 的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投 资投机工具。 本文将以房地产市场中的商品住宅作为研究对象，通过历数我国房地产市场 历年的发展进程、政策措施的变动情况，给读者一个宏观的印象，进而为本文的 后市预测进行铺垫。本文将主要使用经济学最常用的分析方法供求分析法， 从供给和需求两方面的阐述来说明楼市高走不衰的根源，同时，亦通过房地产企 业融资情况来侧面反映楼市的走势，最后，本文将关注点放在北京和上海这两个 国内房地产表现最为典型的城市上，使读者将视线放在现实中考量整个市场的发 展态势。 第2 章房地产行业概述 2 1 房地产行业特性 房地产业的地位和作用房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性 和先导性上。 基础性：土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。土 地的开发利用是大有可为的事业。唯物主义认为，满足衣、食、住、行等项需要 是人们从事生产活动和社会活动的起点。房地产业的发展是居者有其屋的基本要 求，提高了人民群众的生活质量。 先导性：包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运 输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。为扩大对外开放、 吸收利用外资创造着良好的经济环境。特别要指出的是，在我国现阶段，大力发 展普通住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点。 总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业的持续、快速、 健康的发展。 2 2 房地产业在国民经济发展中的地位 全球金融危机愈演愈烈，世界各主要经济体系都推出巨额资金刺激经济计 划，试图拯救经济、保增长、促进就业。中国自2 0 0 8 年1 1 月5 日以来，也推出 了4 万亿巨额经济刺激计划，陆续出台十个行业振兴计划。但全球金融危机仍未 见底，已经向全球经济危机转化。中国经济下行压力加大，通货紧缩的风险依然 存在。在这样的背景下，保增长，扩内需、调结构、保就业、促稳定，成为国家 近期的中心工作。作为构成经济增长三驾马车的房地产业的振兴，不仅符合科学 发展s 观的要求，而且可成为保持经济持续较快增长的主要拉动力量。 2 2 1 房地产业对经济增长的贡献 1 9 9 8 年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，中国房地产业进入持续稳 定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1 9 9 8 年到2 0 0 7 年，房地产行业增加 值从3 4 5 4 5 亿元上升为11 8 5 4 3 亿元，年均增长1 4 7 ，高于国民生产总值的增 长速度。1 9 9 8 - 2 0 0 7 年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对g d p 增长的直接 贡献率从6 3 2 上升到1 1 5 6 ，年均9 1 5 。由房地产开发投资到引致的相关产 业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1 9 9 8 2 0 0 7 年房地产开发投资 对g d p 增长的间接贡献率从8 7 1 上升到1 5 9 3 ，年均1 2 6 1 ，而直接贡献率 由1 9 9 8 年的1 5 0 3 上升为2 0 0 7 年的2 7 4 9 ，成为对经济增长贡献最大的产业。 要消除全球金融危机对中国经济增长的负面影响，刺激经济增长首先要房地产繁 荣，房地产投资每增加1 ，就可贡献0 2 7 5 个百分点的g d p 增长率。房地产业 对经济增长的巨大贡献源于房地产是构成投资、消费和进出口三大经济增长发动 机的主要拉动力量。 2 2 2 房地产业对投资增长的贡献 对经济增长贡献4 0 的是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投 资总额贡献比重最大，高达2 0 以上。以固定资产投资对经济增长贡献4 0 计， 房地产投资对经济增长贡献高达8 ，是符合国际标准定义的主导产业。 2 2 3 房地产业对消费增长的贡献 消费对经济增长贡献3 7 ，房地产销售额近5 年占平均全社会消费品零售总 额的2 3 5 ，是消费份额最大的行业。在全球经济危机日益加深的环境下，扩大 内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售时扩大内需 不可替代的重要选择。 2 2 4 房地产业对进出口增长的贡献 房地产业对进出口的贡献表现在扩大进口、降低过高的贸易顺差、平衡国际 收支。2 0 0 8 年房地产业投资中包含了近1 5 万亿的建安成本，高端住宅采用大量 的进口石材、铝合金材料、卫生陶瓷材料，约8 建安成本，相当于近1 2 0 0 亿元。 2 。2 5 房地产业对就业增长的贡献 根据国家统计局资料，1 9 9 8 年我国房地产从业人员为9 4 万，到2 0 0 7 年这一 规模达到了1 6 6 5 万，年均增长6 6 ，比同期我国全部就业人员的平均增速( 1 ) 和第三产业就业人员平均增速( 3 1 ) 分别高出了5 6 和3 5 个百分点，体现了 对增加就业的推动作用。更重要的是，通过带动相关产业的发展，房地产业对其 他产业的就业增长也发挥了积极作用。2 0 0 7 年我国与房地产业直接相关的建筑 业、建筑装饰业就业人数分别为3 0 8 5 万人和1 4 0 0 万人，住宅行业每吸纳10 0 人 就业，可带动相关行业2 0 0 人就业。由此估计，我国与房地产业相关的就业人数 约1 亿人，分别达到2 0 0 7 年全国就业总人口及城镇就业人口的近1 7 和1 3 。 2 2 6 房地产业作为支柱产业的历史考察 任何一个以市场经济为主体的国家的房地产长期发展趋势，都体现大致相同 的规律性发展轨迹，考察世界最发达市场经济体美国8 0 年房地产发展的长周期， 可以研究判断未来中国房地产作为主导产业的长期发展趋势。 行业篇：2 0 0 9 年形势判断，中国地产金融蓝皮书2 0 0 9 ) ，民生银行地产金融事业部； 。孔庆平，“客观、全面、准确认识房地产业在国民经济中的支柱地位与作用”，中国海外集团有限公司网站。 。统计分析，国家统计局网站。 从现有的1 9 2 9 - - 2 0 0 8 年的8 0 年资料来看，房地产业g d p 增加值占美国g d p 的比值一直平均保持在8 1 0 的水平，尤其是上世纪二战结束后到8 0 年代，基 本保持在1 0 左右，成为美国经济中的支柱产业。 分析1 9 2 9 2 0 0 8 年房地产增加值和美国g d p 资料的关系可以发现，美国8 0 年来房地产增加值和美国g d p 增长高度一致。战后5 0 多年时间，房地产增加值 增长快于g d p 增长，经历了持续3 5 年的较快速发展期，显示出主导产业的明显 特征；其后增长速度放缓，与g d p 增速接近；最后其增长趋势明显减慢，低于 同期g d p 增速，但仍然继续增长，这一阶段持续了将近1 5 - 2 0 年左右。 房地产在发达国家经济长期发展进程中，始终保持着支柱产业地位。中国经 济处在发展长周期的增速阶段，且经济刚刚起步，至少持续到2 0 3 5 年，房地产 业增加值的增长都会高于g d p 的增长，是名副其实的经济增长发动机。 2 3 房地产业在国民经济发展中的拉动作用 1 9 9 8 年以来房地产投资占城镇固定资产投资的比重约二成左右，成为g d p 增长的直接推动力。不仅如此，房地产业还能有效的促进关联产业的发展。国家 统计局综合司课题组的研究结果表明：每1 0 0 元的房地产投资可以带动3 4 元的 机械设备制造业需求、3 3 元的金属产品制造业需求、1 9 元的建筑材料及其他非 金属矿物制品业需求、1 9 元的化学工业需求、1 7 元的炼焦、煤气及石油加工业 需求、1 7 元的采掘业需求。综合而言，每1 0 0 元的房地产投资，大约会为其他行 业创造2 1 5 元的需求。 2 3 1 房地产对产业的拉动作用 房地产在经济中的支柱地位最外在的表现就是上下游相关产业的链条长，长 达6 0 多个关联产业，近3 0 0 个细分行业，拉动力非常大。 与房地产业关联度排在前五位的分别是： 1 金融保险业：2 0 0 8 年1 - 3 季度，国家对房地产开发商融资贷款高达2 万 亿元，对住房销售贷款3 3 万亿元，占整个信贷总额的1 6 8 ，住房按揭成为银行 贷款业务中安全性高、盈利能力强的主业之一。 2 商业：房地产8 0 的住宅项目都有住宅商铺，作为商业地产项目的大型购 物中心、酒店、写字楼等都会增加商业经营、促进商业消费。 3 建筑业：房地产开发成本中，有近一半是建安费用。2 0 0 8 年3 万亿元房 地产开发投资总，l 。5 万亿元会直接或间接转化为建筑业营业额。 4 建材、装饰装修业：房地产开发原材料需求直接拉动建材业，据统计资料， 刚才新增产量中的6 0 用于房地产项目开发。 5 家具、家电制造业：全部酒店、写字楼、商场、住宅都创造各类家具、家 电的巨大需求，房地产是流动这些产业发展的主要驱动力。 据研究数据表明，中国房地产对相关产业带动系数为1 4 2 ，与美国、日本、 英国、澳大利亚等发达国家平均值相近。 2 3 2 房地产业对财政收入的贡献 房地产开发企业对财政收入的贡献分为三大类： 1 土地出让金。2 0 0 7 年房地产开发企业向地方财政缴纳土地出让金1 3 万亿 元，当年地方财政总收入2 2 7 万亿元，占地方财政收入的5 7 2 ，占房地产开发 企业总支出的3 0 3 6 ，占房地产开发企业总成本的4 2 。 2 房地产开发企业交给财政的税收。据全国工商联房地产商会的调查，2 0 0 8 年房地产企业向政府缴纳的税收占房地产开发企业总支出的1 9 0 6 。 3 政府向房地产开发企业收取的各项费用，占房地产开发企业总支出的1 0 左右。 土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的 5 9 4 2 ，房地产开发企业对财政收入的贡献率达到房地产总支出的6 0 之高。 地方财政收入总量至少6 0 左右投到各城市的基础设施建设、旧城改造、民 生工程中。以2 0 0 7 年1 3 万亿元土地出让金计，转化为地方投资7 8 0 0 亿元，如 以l ：3 财务杠杆计，实际当年房地产投资带动了3 1 2 万亿元社会投资。 2 4 我国房地产业发展的特征及主要影响因素 2 4 1 我国房地产业发展的历史沿革 1 住房商品化试点与第一次房地产热 改革开放后，我国开始了住房制度改革，住宅商品化工作开始推进。1 9 7 9 年， 西安、南宁、柳州、梧州4 个城市率先开始了全价向个人出售住宅的试点。1 9 8 0 年，邓小平对城镇住房制度改革提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的 设想。9 2 年南巡讲话后，房地产得到迅速发展。但过度膨胀的房地产热导致投资 规模和信贷规模膨胀，引发了新一轮通货膨胀。随后，从1 9 9 3 年7 月开始，国 国江永碧，“我国房地产业发展历史沿革及特征”，城市联合信息网。 家开始整顿金融秩序，控制金融资金流入房地产领域的数量。由此，1 9 9 2 - - 1 9 9 3 年我国出现了第一次房地产热。 2 住房分配货币化与住房二级市场的形成 1 9 9 8 年7 月3 日，国务院发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加 快住房建设的通知，规定从1 9 9 8 年下半年停止住房实物分配，逐步实行住房分 配货币化，同时实行积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费，尤其 是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消 费有效需求迅速释放。这标志着我国实行了4 0 多年的福利房分配制度发生了根 本性变革，住房供应体系逐步走上了住宅建设市场化和住房消费货币化的道路。 从1 9 9 9 年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个 人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化 发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求 也不断增加。 3 土地市场规范化与第二次房地产热 2 0 0 2 年，为了整顿土地市场秩序混乱及土地寻租等问题，国土部发布了招 标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，规定经营性用地必须实行招标拍卖挂牌 出让政策。从此，土地市场走上了规范化发展道路。2 0 0 3 年6 月，鉴于新一轮房 地产投资可能引发的风险，央行发布“1 2 1 ”号文，规定对手续不全、自有资金不全 的房地产项目不得发放贷款，不得使用银行贷款垫资，房地产项目必须主体封顶 才能发放按揭贷款等。2 0 0 4 年4 月，国务院将房地产开发( 不含经济适用房项目) 固定资产投资项目资本金比例由2 0 及以上提高到3 5 及以上。同时，国务院办 公厅发文要求半年内停止审批农用地转为非农用地，全面清理整顿在建、拟建项 目，暂停部分项目的开工建设。 4 支柱地位的确定与第三次房地产热 2 0 0 3 年9 月，为了促进房地产业持续健康发展，国务院发布“1 8 号文件”，首 次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱性地位，并明确提出房地产业要持 续健康发展。 为了解决我国局部地区出现房地产热，自2 0 0 5 年3 月起，国务院、建设部 等政府部门连续颁布“双八条”、稳定房价时间表、关于加强房地产税收管理的通 知等政策，对房地产市场进行调控，此次调控最大的不同是将调控重点指向需 求，特别是抑制投资性和投机性房地产需求。2 0 0 6 年4 月2 8 日，为了抑制投资 需求，央行全面上调各档次贷款利率0 2 7 个百分点，其中，5 年期以上的银行房 贷基准利率由6 1 2 上调至6 3 9 。2 0 0 6 年5 月1 7 日，国务院提出了促进房地产 业健康发展的六项措施( 通常称之为“国六条”) ，包括住房供应结构、税收、信贷、 土地、廉租房和经济适用房建设等方面。随后一系列细则陆续出炉，从九部委十 五条调控细则，到住房结构调控的1 6 5 号文件说明，到规范房地产开发商经营方 式的1 6 6 号文件，再到限制外资入市的1 7 1 号文件，再到最新的强征个税的1 0 8 号文。新一轮宏观调控的核心，是做好稳定房价的工作，保障低收入家庭的住房 需求，打击房屋投机等非理性需求，促进房地产业理性回归。 2 4 2 影响房地产业发展的主要因素 1 城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也 会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当 该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增 大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性， 另一方面要把握好时机。 2 政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1 9 9 8 年，国家公 布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺 激了市场价格的上涨。 3 城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变 化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高 价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投 资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商 品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投 资失败。 4 经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展 的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济 发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如 果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购 入房地产，投资被套牢的可能性就很大。 5 城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土 地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买 的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有 时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债 而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。 2 52 0 0 9 年我国房地产市场整体情况 2 5 12 0 0 9 年全国房地产运行情况与分析 在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响 下，0 9 年大陆房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快 速上涨和资金来源充裕等新情况。 1 投资增长 在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来大陆房地产开发投资增长 逐季加快。前三季度，房地产开发投资2 5 0 5 0 亿元，同比增长1 7 7 ，增幅分别 比上半年、一季度提高了7 8 、1 3 。6 个百分点；其中，商品住宅投资1 7 5 8 2 亿元， 同比增长1 3 4 ，比上半年、一季度分别提高了6 3 、1 0 2 个百分点。此前业界预 测今年房地产投资增长在1 0 以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速 已经达到1 7 7 ，全年增速预计在2 0 左右，远远好于0 8 年预期。 2 销售增加 进入2 0 0 9 年中旬以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现 了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商品房销售面积5 8 4 亿平方 米，同比增幅达4 4 8 ，创自1 9 9 8 年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅 销售面积增长4 6 4 ；办公楼销售面积增长2 3 5 ；商业营业用房销售面积增长 3 0 6 。商品房销售总额达2 7 5 3 2 亿元，同比增长7 3 4 ，而去年同期是下降了 1 5 。 3 价格上涨 在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续 回“2 0 0 9 年全国房地产运行情况与分析”，搜房网。 7 个月正增长。9 月份，全国7 0 个大中城市房屋销售价格同比上涨2 8 ，涨幅比 8 月份扩大0 8 个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3 个月同比上 涨；环比上涨0 7 ，环比连续7 个月正增长。 分地区看，9 月份全国7 0 个大中城市房价同比上涨的城市有5 7 个，比6 月 份增加了2 6 个，其中涨幅最大的5 个城市是：深圳1 1 1 、温州8 2 、金华7 7 、 银川6 1 、宁波4 9 ；价格下降最大的5 个城市是：石家庄下降3 7 、吉林下 降3 3 、岳阳下降3 、唐山下降2 9 、徐州下降2 8 。近期北京、上海等一 线城市房价涨幅较大，同时西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价加速上 涨趋势也更大，更创历史新高，表明大陆房地产市场的涨价潮正在从一线城市蔓 延至二、三线城市，持续高涨的房价已经引起中央政府的高度重视，由此开始了 0 9 年底出台的“国四条”等连续抑制政策，这对2 0 1 0 年的房地产市场造成较大影 响，也对明年的市场预期更加谨慎。 4 资金来源充裕 受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，0 9 年以来房 地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。仅 仅前三季度，房地产开发企业本年资金来源3 8 9 9 1 亿元，同比增长3 8 8 ，增速 比上半年提高了1 5 2 个百分点，比去年同期提高了2 8 2 个百分点。尤其值得关 注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。 前三季度国内贷款增速达4 7 2 ，同比加快了近4 0 个百分点，占资金来源的比重 达2 1 ，同比提高了2 个百分点；个人按揭贷款增速达1 0 7 7 ，去年同期则是下 降1 4 9 ，占资金来源比重为1 3 7 ，同比提高了6 6 个百分点。 5 供给回升 仅仅前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积2 7 7 5 亿平方米，同比增 长1 5 4 ，增幅比上半年提高2 7 个百分点，这是2 0 0 9 年以来施工面积增速连续 4 个月实现正增长。房屋新开工面积7 3 2 亿平方米，同比下降o 4 ，降幅比1 8 月缩小5 5 个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着 房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢 复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。 6 国房景气指数持续走高 0 9 年的9 月份，全国房地产开发景气指数( 简称“国房景气指数”) 为1 0 1 0 8 ， 比8 月份提高1 0 0 点，比6 月份提高4 5 点，是今年以来连续第2 个月保持在1 0 0 以上。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为1 0 0 0 1 ，比8 月份提高2 2 6 点； 本年资金来源分类指数为1 0 7 7 5 ，比8 月份提高1 。9 3 点；土地开发面积分类指数 为9 3 9 3 ，比8 月份提高o 6 8 点；商品房空置面积分类指数为9 0 3 2 ，比8 月份提 高1 0 l 点；房屋施工面积分类指数为9 9 0 6 ，比8 月份提高4 1 1 点。 图示：全国房地产行业景气先行指数 o i c h i n a p 张 2 居住消费价格 3 房地产投资 氐新开工嘶积 s 自筹资金 洼；指标名前有号的是逆转指标 图示如下l ( 2 0 0 8 = 1 0 0 ) ( 领先6 个月) 从图示可以看出，全国房地产行业景气先行指数从2 0 0 8 年5 月开始触底回 升，并且从1 1 月开始呈直线上升态势。 2 0 0 9 年初一直处于高位，4 月达到高点，此后处于盘整期，7 月开始下降， 预示着一致指数将于2 0 1 0 年年初开始下降。总体来看，先行指数下降后与0 7 年 相比仍然较高，但是其下降态势已较为明显。这主要与政府对房地产的调控有关， 为防止房地产泡沫和通货膨胀，0 8 年出台的各项房地产优惠政策有不同程度的收 西“全国先行指数构成指标及图示”，市场动态，搜狐焦点网。 紧，这都将影响2 0 1 0 年房地产行业景气。 2 5 2 多种因素促进房地产市场逆势上扬 1 宽松的货币政策是直接原因 房地产是典型的资