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城市住宅市场需求分析及以广州为样本的实证 摘要 房地产行业尤其是住宅业的发展水平对国民经济发展水平和人民生活 质量影响较大。我国房地产业起步虽晚，但发展速度很快，部分城市房地 产业出现“过热和“价格泡沫 等问题，实业界和理论界对该问题展开 了激烈的争论。城市房地产规模是否合理，主要体现为城市住宅供给规模 是否与需求规模相符，准确预测城市住宅需求可以为调控房地产市场提供 更可靠的依据。 本文以城市住宅需求分析为主要研究对象，以新古典城市住宅需求理 论为核心理论基础，遵循新古典城市住宅需求假设：在住宅商品同质的假 设前提下，社会住宅需求总量等于个人住宅需求量之和，加之居住需求与 投资需求的影响因素不同，因此，本文选择由个人住宅居住与投资需求影 响因素分析推导出城市住宅居住与投资需求影响因素( 微观到宏观) 的分 析思路，借鉴住宅需求函数模型和需求弹性理论，解决城市住宅需求如何 决定的问题。具体步骤为：在影响因素一般理论分析的基础上，选用灰色 关联度分析方法量化筛选城市住宅需求函数模型解释变量，在此基础上， 以q = n 木q ( x 1 ，x 2 ，x n ) 为基本函数形式，其中，q 为城市住宅需求总量， q ( x l ，x 2 ，x n ) 为人均住宅需求函数，x 1 ，x 2 ，) ( f i 为个人住宅需求影响因素， 拟合函数模型，计算并分析城市住宅需求各影响因素弹性，并以广州市 1 9 9 1 2 0 0 6 年数据进行验证。 主要结论为：城市住宅需求的影响因素弹性与城市住宅需求各主要影 响因素相关，即在主要影响因素取不同值时，城市住宅需求的单个影响因 素弹性大小不同，也就是，在主要影响取不同值时，城市住宅需求对单个 影响因素变动的敏感程度可能发生变化，该因素对城市住宅需求的影响程 度可能不同。广州市城市住宅需求函数与弹性分析结果为，广州市城市住 宅需求价格( 收入、利率) 弹性与住宅价格( 收入、利率) 相关，影响因 素变动将导致以上各弹性作相应变动，该分析结果解释了不同时期、不同 地区城市住宅需求对各影响因素变动的敏感度发生变化的原因。 关键词：居住需求投资需求灰色关联度住宅需求弹性 u r b a ni 迮s i d e n t l 久ld e m a n d ： t 】 j 瞧o 至ya n a 王x s 至sa n da ne 摩羔r l c a ls t u d y o ng u a n g z h o uc i t y a bs t r a c t t l j i e 羚蠢e s 饿e 迅d 璐t 翠，遍p a 撕c 毽l a 岛愆s i d e n t i a 董i 簸曲s 乏哆，h a s 鑫黔a 毫 i 1 1 1 p a c to nm ed e v e l o p m e mo fd o m e s t i ce c o n o m ya 1 1 dr e s i d e n t i a ll i v 抽gl e v e l t h er e a le 蛐a t ei 1 1 d u s t 】哕抽c h i l l as t a r t e dl a t e r ，b u th a sb e e nd e v e l 叩i i l gf a s tw i t h g 鹃a 童f l 越抛a 鼍i 豫速羚e e 嫩y e 鑫瑙。t 魏e 建鑫怼越oi l i i 量受怼建e e s 激攮ed e v e l 印m e 盛 o fr e a le s t a t em d u s 奶，i ns o m ec i t i e s a n dw h e t l l e rt 1 1 ep r o b l e m so f “p r i c e b u b b l e r e a l l ye x i s ti s 姗d e rh e a t e dd e b a t ei i lb u s i n e s s ，a c a d e m i ca n dp o l i t i c a l j c i e l 酞触谳k o w ，确如贸也e 戤eo f 啪巍羚s i d e 赋试熊p p l yi s 羚豁潍曲l e d 印e n d so nt h ef i 廿1 e s st or e s i d e m i a ld e m a n d a n d t 1 1 ea c c 砒- a t ef 0 r e c a s to fw b a n r e s i d e n t i a ld e m a n dc 徽西v e 孤e f f e c t i v et o o l 南ru r b 雏r e s i d e m i a lp o l i c y a n 甜y s i s 。 n l i sp a p e ri sb a s e do nm en e o c l a s s i c a lr e s i d e n t i a lt 1 1 e o 搿，a n db u i l to nm e a s s u m p t i o no fc o e s s e l 越a la 位r i b t l t e u n d e r也ea s s u m p t i o l l io fc o e s s e n t i a l a ：艇b u 毫e ，攮er e l a t i o n s h i pb e 觚e 睨m et o t a lo fu 两a l lr e s i 如嫩i 越d e 麟m i j i ( q ) 缸d m et o t a lo fi n d i v i d u a l s i d e n t i a ld e m a n d ( q ) i sq = q w e g o tt h em e c h a n i s m o fw b a n 愆s i d e n t i a ld e 燃鞠d 蠹o mm ea n a l y s i s 迭也em e c h 撕s mo f 砸d i v i 如鲢 r e s i d e n t i a l 如m a n da n di n v e s 缸n e n tr s i d e n t i a ld e m 羽1 d t h e ( i l r e yr e l “o n a l 研a d ea n a l y s i s w a su s e dt 0 s c r e e n 访d e p e n d e n t v 鑫矗a b l e s 触也em o d e lo fr e s i 如嫩i a ld e m 雒df h n c t i o 玛b a s e do nl | b 攀a y a 位r i b u t eo fu r b a nr e s i d e n t i a ld e m a n d t h eb a s i cf i m c t i o ni sq = - n 宰q ( x l ，x 2 ， x n ) 洫、h i c ht h ef 吼c t i o nq ( x l ，x 2 ，x n ) s t a n d sf o rt h ep e rc a p i t ar e s i d e n t i a l 如m 赫d ，鞠dx l ，x 2 ，a r em e 钕t o 薅o f 逾d i v i 西鑫l 怼s i d e 确蠢d e m 觚d 。曩跫 e l a s t i c i 妙o fu i - b a nh o u s m gd e m a n do ni t sf - a c t o r sw a sc a l c u l 叭du s h l gt 1 1 ef i t t i n g r e s u l t s a n d 被e m p i r i c a ls m 毋w a sc 如c t e du s 洫gt h es a 嘲l eo f 铂a n g 瘟。毽 c i 哆 n l em a i nc o n c l u s i o n sa r e ：t h ee l a s t i e i 锣o fu r b a nh o u s 赫gd e m a n do n 沲 f a c t o ri sr e l a t e dt 0t 1 1 ef a c t o r so fu r b a nh o u s i n gd e m a n d t h ev a l u eo fe l a s t i c i 锣 o f 啪a nk ) u s i n gd e m a n dw i l lc h a n g ew h e nm ev a l u eo ff k t o r si sd i 虢r e n t f o r 也ec i 够o fg u a l l g 面o u 也ee l a s t i c i 够o fu r b 烈h o u s i n gd e m a n di sr e la t | e dt 0m e h o u s i n g 埘，也el e a d i n gr a t ea n dp e rc 印i t a lg d p n ec o n c l u s i o ng a v ea n e x p l a n a t i o nf o rw h y 也ee l a s t i c i t yo f h o u s i n gd e m a n dw a sd i 髓r e n t 趣d i 氐r e 嫩 p e 订o d s k e yw o r d s ：r e s i d e n t i a ld e m a n d ；r e s i d e n t i a li l w e s 廿n e n t d e m a n d ；g r e y r e l 戤i 潍a l 研a d e ；e l 鑫娠e 戤o f 翻i b 缀愆s i d e 嫩i a ld e 懋强d 广西大学学位论文原创性声明和学位论文使用授权说明 学位论文原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取得的成果和相 关知识产权属广西大学所有。除己注明部分外，论文中不包含其他人已经发表过的研究 成果，也不包含本人为获得其它学位而使用过的内容。对本文的研究工作提供过重要帮 助的个人和集体，均已在论文中明确说明并致谢。 论文作者签名：瓤奇 知田年6 月b 日 学位论文使用授权说明 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 本人保证不以其它单位为第一署名单位发表或使用本论文的研究内容； 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本： 学校有权保存学位论文费鼋刷本和电子舨，并提供冒录检索与阅览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在不以赢利为西的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 请选择发布时间： 哦| 时发布口解密后发布 ( 保密论文需注明，并在解密后遵守此规定) 论文作者签名：杏佳寄 导师签名2 留岔年舌月终墨 j t 贯r r l 生宅市场需习j 匕铲析及以广州为样本的实证 1 1 问题提出 1 1 1 选题背景 第一章绪论帚一早三百了匕 1 1 1 1 房地产行业尤其是住宅业对国民经济和人民生活影响大 住宅产业是房地产业的重要组成部分，住宅产业发展状况决定了房地产业发展状 况。房地产业尤其是住宅业对国民经济的影响主要体现在两方面：一方面，房地产业是 国民经济的支柱产业，与其他产业关联度大，可带动众多相关产业发展，对国民经济发 展影响巨大。若房地产业发展速度与国民经济相符，可带动相关产业的健康发展，调整 和优化产业结构，促进国民经济健康、可持续发展。但若房地产业发展速度过快，在后 向关联的作用下，会刺激能源、原材料、土地等价格上涨，导致上游产业过度投资和其 他产业成本上升，可能形成全社会的通货膨胀，增加国民经济整体运行成本，同时，我 国房地产业资金多来自金融机构，房地产业的过快发展，也增加金融机构的风险，威胁 国民经济的可持续性。若房地产业发展速度过慢，则无法充分发挥其国民经济经济增长 点的作用，可能导致国民经济增长速度放缓。另一方面，房地产业尤其是住宅业发展程 度与人民生活水平息息相关。居住是人民的基本需要，在住宅商品化的背景下，房地产 业能否以人民可承受的价格提供足够的满足人民基本和改善需求的住宅，直接影响人民 的生活质量。房地产供给规模小于需求规模，将推动房价上涨，房价过高，会挤出人民 其他商品的支出，使人民整体生活水平下降u j 。 1 1 1 2 我国城市房地产市场变化难以捉摸 我国房地产业起步虽晚，但是发展速度较快，波动较大。自2 0 0 0 年起，我国房地产 市场进入了新一轮增长周期，全国城镇房地产开发投资额增速较快，超过同期g d p 增速 ( 见图1 1 ) 。全国城镇房地产和住宅销售面积迅速攀升，均保持两位数增长，2 0 0 6 年商 品房和住宅销售面积增速最小，也达到了1 1 4 8 、1 1 7 7 ( 见图1 2 ) ，各年房地产和住 宅销售面积增长率波动较大，以2 0 0 6 年最为剧烈。2 0 0 0 年以来，房价也呈波动增长趋势， 在2 0 0 4 年达到顶峰，商品房、住宅销售价格增速分别达1 7 7 6 、1 8 7 1 ( 见图1 3 ) 。 现阶段我国城镇房地产市场是否过热，我国城镇房地产价格是否存在泡沫，在理论 城肯广哇宅市场需求分析及l ；广州为样本的实证 界、实业界和政府部门引起了激烈的争论。目前，学者对我国城镇房地产市场形势持两 种针锋相对的观点，一种是认为我国房地产存在泡沫，而另一种却认为不存在泡沫。邱 耐习( 2 0 0 5 ) 从空置率、绝对价格和相对价格等角度进行分析，得出我国房地产业存在显 著的泡沫。而胡健颖等【4 1 ( 2 0 0 6 ) 对实际房价、实际收入以及实际利率，用半参数模型加 以分析，认为房地产价格的主要驱动力是市场基本因素，投机成分确实在房地产市场存 在，但是对房地产价格的贡献率并不大，我国房地产市场不存在泡沫。 2 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 6 年份y 谢( 年) 图1 12 0 0 0 2 0 0 6 年我国g d p 与城镇房地产投资额增长率变化示意图 f 皓l 1 2 0 0 0 - 2 0 0 6 1 1 h ef 删l 眦o f g d p a n du r b 柚删e s t a l l e 砷旧咖e n t si i lc 1 1 i 腿 2 0 0 0 2 0 0 l 2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 6 年伽( y ) 图1 22 0 0 0 2 0 0 6 年我国城镇商品房与住宅销售面积增长率变动示意图 f 嘻1 22 0 0 0 - 2 0 0 6 t kg r 0 、坩l 嘣eo f u r b 锄h o u s 堍柏dr e s i d e r n j a ls a l e si i lc h i r l a 2 ；5 ； 沥 坫 加 5 o 番v崔专2胃l詈二磊醑遨罂霉廿 o 5 o 5 0 5 o 5 0 5 o 5 4 哥3 or聋可it雾l l 雪p一曩j0 a了罡ii善2嚣1日星磊锝必磬娶啜职舔 城卉睢螺市场需墩分析及以广州为样举的实证 z u u u：；i ：u u l z u u zz u u 3 z o o 辱z u u 5 z u u 6 年姆( 年) 图1 32 0 0 0 - 2 0 0 6 年我国城镇商品房和住宅价格增长率变动示意图 f 毽l o2 0 麓2 6 。琵e 辨婚随西涵锺酗醛 鹅强鑫粥l 纛e n l l 鑫l 研遮q 蝰越 1 1 1 3 区域房地产业发展的“轮动效应栉 纵观我国近几年房地产市场的发展情况，我们可以发现我国不同区域市场之间存在 臻显的崧轮动 效应。我国城镇房缝产热潮开始于长三煮区域，该地区首先出现房地产 价格与总量的爆发式增长；随后珠三角地区、北京等区域房地产市场也出现了快速发展； 丽以天津力代表的环渤海地区的其毽城市以及中西部的主要大中城市房地产市场仍处 于启动期。处于不同发展阶段的城市房地产市场发达程度、市场供给状况、销售价格与 数量均存在差异强国。区域房地产业发展差异，影响着匡家房地产政策的发挥。露前， 学术界、实业界关于地区房地产政策效应的分析较多，对于因地制宜地制定房地产政策 的呼声很高【7 翊。 1 1 2 选题意义 1 1 2 1 理论意义 本研究主要解决城市住宅需求如何决定的闯题。选用灰色关联度分桥方法进行城市 住宅需求函数模型解释变量的筛选，该量化分析方法可使城市住宅需求函数模型解释变 量选择更客观，可解决主观选择解释交量靛随意性大和准确性不是的问题。在构建城市 住宅需求函数模型的基础上，计算并分析住宅需求弹性，即分析城市住宅需求弹性变动 3 9 8 6 4 2 o 8 6 4 2 o 2 l l l 登。薯a osn。ljo董专妻磊i暑基镣迎磬耀$霉器 城啸睢宅市场需求分析及以广州为样本的实证 的原因。本文得到的城市住宅需求分析方法可有效提高城市住宅需求预测精度，对丰富 城市住宅需求理论有一定作用。 1 1 2 2 实践意义 城市住宅需求弹性变动原因的分析可以为城市住宅需求预测提供更有效的工具，准 确预测城市住宅需求对房地产企业投资规模的确定和政府房地产宏观调控政策实施效 果的改善，意义重大。掌握城市住宅需求弹性变动规律，可以根据城市所处发展阶段， 准确预测城市住宅需求弹性，即城市住宅需求对各主要影响因素变动的敏感度，结合各 影响因素预测值，计算城市住宅需求预测值，可提高城市住宅需求预测精度，可以为企 业房地产投资规模和政府房地产市场宏观调控总目标的制定提供依据。同时，掌握预测 期内各影响因素对住宅需求的影响程度，政府可以根据住宅需求总量调整目标，确定各 影响因素的调整方向和力度。 1 2 国内外城市住宅需求研究概况 1 2 1 城市住宅需求影响因素研究 尼尔卡恩等【1 0 】在对住宅子市场进行动态分析时，指出各种经济因素和人口特征因 素，如新增住户数、住户的年龄构成、住户收入、信贷状况、替代单元的价格、所有权 成本、对未来的预期及季节性等因素将影响市场消费者购买和供给者提供各种价位住宅 的能力和意愿。我国许多学者就居民住宅需求的影响因素也进行了较为详尽的研究，并 提出了许多可行性建议。罗兆烈【1 1 】将影响我国城镇居民住宅需求的主要因素归纳为住户 收入和人口数量；张泓铭【1 2 】认为居民的居住需要、积累财富的能力是决定住房需求的主 要因素；赵昭等【1 3 】在对上海城镇居民住房需求的总体预测中，将影响因素合并为社会变 动、住宅建设和经济发展三大模块；夏志红【1 4 】对人口变动态势、居民收入增长与住宅需 求之间的关系进行了详细研究；曹光辉【1 5 】通过对居住水平函数的分析，得出人口是决定 城市居民住房需求的最直接因素；刘戈【1 6 】认为城镇居民收入、人均现有居住面积是影响 天津市民住宅需求的有效因素；袁文倩【1 7 】将城镇非农业人口数、人均g d p 等确定为对陕 西省住宅需求影响最大的因素：范佩红等【1 8 】通过建立影响因素的指标体系，筛选出入均 g d p 、住宅价格、城镇人口是对我国城镇居民住宅需求贡献率最大的因子。梁迅等1 1 9 】 将影响苏州市房地产销售面积的主要因素归纳为人口、收入和户均人数。 4 广西大掌硕士掌位论文城卉唯宅市场需求分析及以广州为样本的实证 1 2 2 城市住宅需求函数研究 ( 1 ) m a i l 垴w 及w r e l l 【2 0 1 提出的住宅需求总量模型为： d = h ( r ) n( 1 - 1 ) 在该式中：d 为住宅需求总量：h ( r ) 为人均住宅需求量函数( 居住水平函数) ：r 为 租金；n 为人口数量。 ( 2 ) 香港谢贤程【2 l 】博士在香港房地产市场一书中提出了住宅需求方程： d - h 皿，的n( 1 2 ) 式中：d 为住宅需求总量：h 限，为平均每人的住宅需求量函数( 居住水平函数) ： r 为租金；n 为人口数量；y 为国内生产总值。 ( 3 ) 关于内地总量预测模型，内地学者认为谢贤程提出的住宅需求方程中的r 仅代 表租金水平，不足以反映住宅价格的全部，故提出了以下的模型： d = h ( p ，n( 1 - 3 ) 式中：p 为住宅销售价格及租金的综合水平。 1 2 3 城市住宅需求弹性研究 p o l i r 峪b a d 【2 2 】等利用美国联邦房屋署( f h a ) 3 1 个大城市的l 0 0 5 4 份数据较系统 地对房地产需求进行了研究。他们假设房地产消费者的需求函数满足： l o g q = 风+ 展l o g 】，+ 反l o g e + 展l o g 昂+ 1 ， ( 1 _ 4 ) 其中，q 表示对房屋的需求量，】，表示持久收入，最为房屋价格，昂表示除房屋 之外其它产品的价格，v 为误差项。在建立上述函数的基础上，使用加权最小二乘法对 参数进行估计，得到房地产需求价格弹性是0 6 7 、收入弹性为0 3 9 。 t o n gh l 和c h a n gm k 瞄j 利用1 9 6 8 1 9 7 2 年美国一些代表性家庭的面板数据构建 了房地产需求函数，考虑了家庭人口特征，并分析了屋主和房屋租赁者的需求价格弹性、 收入弹性。回归结果表明，住宅需求的价格弹性为0 5 7 、收入弹性为o 8 7 ；租赁者的价 格弹性为0 5 5 5 、收入弹性为0 6 9 5 。 h 觚u s h e ke a 和q u i g l e yj m 【2 4 】等利用美国菲尼克斯5 8 6 户和匹兹堡7 9 9 户屋主的 调查数据，通过构建简单调整模型对两地的需求价格弹性进行估算，发现时间的长短对 弹性有显著影响。从短期( 1 年) 来看，价格对需求的影响不显著，两地需求价格弹性 分别只有o 1 2 和0 1 6 ：但从长期来看，价格对需求的影响较显著，两地需求价格弹性 分别为0 4 5 和o 6 4 。 此外，c a r l i n e rg c 【2 5 1 以实际收入、房屋相对价格、肤色、性别、年龄为解释变量， 5 城7 t 睢宅市场需尊尝伊析及坛l 广州为样本的实证 使用最小二乘法拟合住宅需求函数，需求价格弹性、收入弹性计算结果分别为o 9 2 、 o 4 1 。 就我国而言，学术界对我国房地产需求弹性的测算和解释的研究仍缺乏系统性。姜 春海【2 6 】测得2 0 0 0 2 0 0 4 年我国房地产需求价格弹性分别为：9 8 、7 4 、5 3 、5 3 、o 9 。况 伟大【2 7 】计算了1 9 9 8 2 0 0 2 年我国的房地产需求价格弹性分别为：1 0 5 3 、1 2 3 9 l 、5 6 l 、 5 7 3 、5 0 8 。高波，王斌【冽利用我国3 5 个大中城市1 9 9 9 至2 0 0 6 年的面板数据估计房地 产需求函数，假设我国房地产市场需求函数满足l o g 吼= c 订+ 口。l i l 风+ 卢h 1 + 屹，其中， g 为人均房地产需求量，p 代表单位房地产价格，册表示消费者可支配收入，得出：我 国东部、中部、西部地区分别为：0 7 4 3 ，1 4 1 2 和4 9 l ，呈依次增大的趋势，其中东部 地区缺乏弹性，而中西部地区是富有弹性的。从收入弹性来看，中部地区收入弹性最大， 为3 1 ，东部、西部相对较小，分别为1 7 2 7 和2 7 4 6 ，表明我国房地产市场需求弹性地 区差异显著。 1 2 4 小结 通过文献综述，得到如下结论： 1 、国内外学者多认同构建城市住宅需求函数的分析方法，但在回归模型解释变量 的选择方面，国外学者选择的解释变量较多，除涵盖收入、住宅价格、其他商品价格外， 还涉及诸如年龄、性别、种族等人口特征解释变量，以更全面的视角，挖掘个人、社会 各因素对住宅需求的影响，构建的住宅需求函数能更全面的反映住宅需求影响因素的影 响，使城市住宅需求决定机理更明朗化。而我国学者多以住宅价格、其他商品价格、收 入为解释变量构建模型，对其他影响因素的涉及较少，这方面的研究有待深入。 2 、对城市住宅需求影响因素弹性( 1 ) 的分析。学者对城市住宅需求影响因素弹性的分 析主要集中在测算和比较分析不同影响因素的弹性上，对单个影响因素弹性如何决定的 分析几乎没有。城市住宅需求影响因素弹性反映的是城市住宅需求对该因素变动的敏感 程度，城市发展阶段不同，该敏感度可能发生变化，即不同时期各因素对住宅需求的影 响程度可能发生变化。对该问题的深入研究可以为实现城市住宅需求调节目标选择宏观 调控手段和调控力度提供依据。宏观调控政策涉及财政、金融等多方面，主要表现为直 接调整或间接影响住宅需求某个或若干个影响因素，比如住房信贷政策是通过调整利率 1 国外个人住宅需求常以家庭户为研究对象，主要研究住宅的套数、面积或价值相关数据也以家庭户为统计口径 户指居住在一起的一群人或者占有一个居住单位的一个人户有两类，一类是家庭户，即家庭成员生活，居住在一 起；另一类是非家庭户。即不相关的人生活居住在一起。在中国，居住在一起的人以家庭成员形式居多 6 广西大掌硕士掌位论文 城开睢宅市场需习铲析及以广州为样本的实证 这一城市住宅需求影响因素来实现对住宅需求的调控，因此，准确测算不同时期、不同 地区各影响因素弹性对于选择房地产宏观调控目标、调控手段和调控力度意义重大。 1 3 研究思路 本文以住宅商品同质属性为假设前提，即社会住宅需求与个人住宅需求之间的数量 关系为q = q ，q 为城市住宅需求总量，q 为该地区个人住宅需求量。因此本文的研究 思路为：由个人住宅居住、投资需求影响因素分析推导出城市住宅居住、投资需求影响 因素分析的一般理论，利用灰色关联度分析方法量化筛选城市住宅需求主要影响因素 ( 模型的解释变量) ，以q - n 幸q ( x l ，x 2 ，) n ) 为基本函数形式，其中，q 为城市住宅需 求总量，q ( x l ，) 【2 ，) 【1 1 ) 为人均住宅需求函数，x l 尥，x n 为个人住宅需求影响因素， 借鉴马歇尔的需求弹性理论对住宅需求主要影响因素的影响程度进行分析，技术路线图 如下： 卜_ 理论分析部分斗一证分析部分_ 叫 图1 4 技术路线图 f i g 1 - 4 t h e 妣c a l a d m 印 7 广西大掌硕士掌位论文毒蠢卉r 哇宅市场需求分析及以广州为样本的实证 1 4 创新点 ( 1 ) 研究思路创新。一方面，从个人住宅需求的影响因素分析入手，为城市住宅 需求影响因素分析建立微观基础，使城市住宅需求研究逻辑推理更严密。另一方面，将 居住需求与投资需求分开研究，既可以更系统全面地回答城市住宅需求如何决定的问 题，又可以使房地产宏观调控政策更有针对性，从而，更有效地满足人民的居住需求， 抑制过热的投资和投机需求。 ( 2 ) 研究内容创新。本文将对城市住宅需求弹性进行剖析，总结其变化规律，更 清晰地阐述城市住宅需求变化规律。 s 城r 1 生宅市场需习宅铲析及e l 广州为样本的实证 第二章城市住宅需求的一般理论基础 2 1 住宅需求的含义与分类 2 1 1 住宅需求的含义 一般定义：住宅需求是指在一定时期内人们愿意并有能力购买或承租的住宅数量， 可以用住宅面积、套数或货币价值来衡量。 本文定义：本文以购房需求为研究对象，为调控城市房地产投资规模提供依据。住 宅具有存量和流量的属性。由于对住宅租赁服务的需求，主要体现为对于住宅存量的消 化，对新建住宅影响不大，故本文将住宅需求定义为：一定时期内人们愿意并有能力购 买住宅的数量。选用住宅面积进行衡量，原因有二：一、住宅面积较之货币价值能够更 真实地反映居民对其居住条件改善的欲望和能力，在住宅价格变动的情况下，即使居民 对住宅面积的需求没变，用货币价值表示的居民住宅需求也会随之变动，不能真实反映 居民对其居住条件改善的欲望和能力；二、国际上通常以套数作为房地产的统计口径， 而我国以住宅建筑面积为房地产统计口径，且以单位面积价格计量住宅价格，因此本文 选择用住宅面积衡量住宅需求。 2 1 2 住宅需求的分类 以是否考虑住宅商品的异质属性作为划分标准，可将住宅需求分为：同质住宅服务 需求和异质住宅商品需求。同质住宅服务需求研究以新古典住宅需求理论为基础。异质 住宅商品需求研究主要集中在住宅本身( 面积、床位等) 差异和周边环境差异对住宅需 求选择的影响方式和程度的分析上。 以购房目的为划分标准，可将住宅需求分为：消费( 居住) 需求和投资需求。消费 ( 居住) 需求研究以消费理论为基础，投资需求研究以投资理论为基础。住宅的消费( 居 住) 需求以居住使用为目的，住宅的投资需求不是以自己居住或者不完全以自己居住为 目的，而是以保值尤其是以增值为目的。这两种需求有时是重叠的，有时购买和持有住 宅具有居住和保、增值的双重目的。但是，在许多情况下，两者有明显的区别。绝大部 分家庭取得住宅是以居住为直接目的，即使稍带保值和增值目的，也只是将住宅作为家 庭财富的存量，期待在时间的推延过程中，自然、被动地保值和增值，家庭不具有可用 于经营性交易( 如出租、买卖) 的多余住宅。投资需求不仅直接以保值、增值为目标， 9 广西大掌司e 士掌位论文城请n 生宅市场需求分析及以广州为样本的实证 而且是主动地将房产用于经营性交易，以取得利润。 以住宅需求研究范围大小为划分标准，可将住宅需求分为个人住宅需求和社会住宅 需求。个人住宅需求是社会住宅需求研究的微观基础，在住宅商品同质的假设前提下， 社会住宅需求总量等于全体成员个人住宅需求之和。个人住宅需求的影响因素，同样作 用于社会住宅需求。 本研究建立在住宅商品同质的假设前提下，以城市购房需求分析作为研究内容。 2 2 理论基础 2 2 1 消费理论 微观消费理论是从微观消费者的角度出发，研究其如何在价格水平、收入水平既定 的条件下做出消费决策，从而使自身效用最大化。微观经济学研究消费主要采用计量经 济学的方法，其研究的核心内容是构造并估计需求系统模型，推导并计算收入弹性、价 格弹性等，同时对弹性值的意义做出解释和说明，最后多根据需求系统模型的估计结果 对未来的消费行为进行预测。简单的说，微观经济学研究消费大致分为以下几个步骤： 获取并处理数据、模型估计、计算弹性并解释结果。模型估计虽然是微观经济学研究消 费的核心内容，但利用估计结果计算弹性值才是经济学家们估计模型参数的真正目的之 一。因为需求弹性可以直观地反映收入、价格等影响消费的变量与消费者消费行为之间 的关系，它们对需求预测、制定政策建议都有着相当重要的意义。 关于消费经济的理论研究从英国古典政治经济学的创始人威廉配第开始，此后，亚 当斯密、庞巴维克、马歇尔、凯恩斯以及当代的经济学家们对这一问题都进行了研究和 探讨，这些均为消费经济理论的形成与发展奠定了基础。 2 2 1 1 边际效用价值论 奥地利经济学家庞巴维克引用边际效用概念解释消费问题，认为消费品的价值是由 它的边际效用决定的。庞巴维克的边际效用理论为消费经济学奠定了理论基础，由庞巴 维克的观点可以推断，由于消费品的边际效用递减，当消费者收入增加到一定程度时， 其对某种消费品的购买量将不会有较大的增加，这样就会有一部分收入转变为储蓄。如 果收入主要集中在少数人手中，将有相当部分的收入不能转化为消费，从而使储蓄有可 能偏高。庞巴维克还将时间因素引入了消费者行为研究，提出了现期消费和未来消费的 概念。 i o 城市住宅市场需求分析及以广州为样本的实证 2 2 1 2 需求价格理论 马歇尔关于消费经济的研究主要集中在需求与价格方面，马歇尔提出了欲望饱和规 律、需求规律以及需求价格弹性、消费习惯和消费者剩余等概念，并运用局部静态均衡 分析方法研究消费问题，注重使用数学方法，在需求方面接受了边际效用价值论。这些 论点成为西方消费经济学的基本论点。后来的消费经济学家在分析需求与价格之间的关 系、消费者剩余等问题时，主要是对其进行补充和发展。 2 2 1 3 消费函数理论 消费函数是对居民消费行为最为经典与科学的描述方式。一个简练的消费函数模型 表达式的背后隐含着丰富的经济学理论和各种假定条件。研究消费函数的经济学家正是 在一个理论框架下，对影响消费者行为的诸多因素进行分析，从中找到最主要的影响因 素，然后通过不断的努力尝试，最终找到统计上最显著，或者说统计上形式最佳的函数 形式。 2 2 2 投资理论 投资作为人类经济活动中的基本活动，是指以获利为目的的资本使用，包括购买股 票和债券，也包括运用资金建筑厂房、购置设备、原材料等以实现生产流通事业的扩大； 狭义的投资是指投资人购买各种证券，包括政府公债、公司股票、公司债券、金融债券 等。原则上，投资还应包括土地改良和资源开发。 2 2 2 1 古典学派的投资理论 在近代西方投资理论发展史上，古典学派经济学家最先比较系统地论述了作为投资 主体的“经济人一的行为方式，并粗略地回答了谁为投资主体、究竟投资于哪里、投资 多少、怎样做出投资选择以及什么是最适宜投资体制等基本问题。古典学派认为，实现 财富增加的首要问题就是如何组织有效的投资活动，只有在自由放任的制度环境下，投 资主体按照绝对利益或者比较利益原则做出选择才会使投资活动最有效。他们的贡献主 要是：按照统一的效率标准，根据“经济人 的假设，将大量的个人和组织设定为投资 主体；基于“供给自动创造需求 的萨伊定律，提出了投资决定命题；以绝对成本和相 对成本原理奠定了投资选择原则，他们所提出的比较成本原理构成了机会成本、成本收 益分析和投资边际分析的最初框架；基于可投入要素的限制，他们展开了关于投资可持 城卉门生宅市场需求分析及e 广州为样本的实证 续与投资极限的讨论。 2 2 2 2 新古典学派的投资理论 新古典学派将边际原则和数理方法引入投资分析，为评价投资效益、推荐投资选择、 制定投资政策创建了精细的模式，基于边际原则的成本收益分析和机会成本分析， 深化了古典学派的投资理论。边际主义革命，将投资研究从理论转向实证，转移了投资 理论研究的重心，即从动态的累积转向静态的资源配置，从供给和成本转向了需求和效 用；边际分析方法的运用为投资分析从规范和定性走向实证和定量提供了基础，效用和 边际概念为投资分析设置了统一的出发点，数理分析为投资提供了科学、精致的工具， 机会成本和边际成本收益分析奠定了投资分析的整体框架；威克赛尔的利息理论、 庞巴维克时差利息论与克拉克的边际生产力理论发展了古典投资的诱致与选择理论，帕 累托最优提供了投资效率的评判标准。新古典学派对投资理论的主要贡献在于：第一次 把人类欲望与自然资源的矛盾明确地置于经济理论研究的中心位置，并通过对这一矛盾 的考察与分析阐明了稀缺规律、选择原理、可替代性等，从而形成了一套关于静态条件 下稀缺资源实现最优配置的系统理论体系。 凯恩斯强调观察不到的成本调整以及未来不确定性和变动的预期在现期投资中的 关键作用。凯思斯对投资理论的贡献表现在：投资总量的分析方法一反古典学派的“经 济人 个量类推方式；改变了投资主体利润最大化的简单假设，将一国投资目标加总为 充分就业和潜在生产能力的完全利用；开始以有效需求不足解释投资不足，而投资不足 导致失业的大量存在、生产能力的闲置：投资不足的深层机制来自于市场机制形成的基 本行为准则，即“边际消费倾向递减”、“资本边际效率递减 、“流动偏好 三个基本心 理法则，按照这样的推论，他改变了投资属于个人的事业这种古典学派的见解，建立了 国家总揽投资的一般框架，以有效需求不足改写了供给自动创造需求的“萨伊定律， 修正了古典投资理论对自由竞争市场环境的路径依赖，以三大心理法则修正了古典学派 “经济人 的乐观假定，奠定了投资人行为的非理想模式。基于未来的不确定性，以利 息引诱与国家总揽社会投资建立投资信心，从而建立了投资诱导机制，借此确定了现代 宏观投资理论。 2 2 3 个人住宅需求理论研究 新古典住宅需求理论主要考虑收入、价格、偏好对住宅需求的影响。假设条件涉及 1 2 广西大掌硕士掌位论文j 啸r 1 生宅市场需求分析及以广州为样本的实证 消费者行为、住宅商品属性和住宅市场属性：1 、认为在收入和价格既定的情况下，消 费者通过在住宅商品和其他商品之间选择实现效用最大化；2 、研究对象为同质的住宅 服务而非异质的住宅商品；3 、住宅市场完全竞争；4 、住宅市场免税，资本和资产市场 完善( p e 疵c t ) 且供求平衡。新古典住宅需求函数为： q = q ( yp h ，p o d( 2 - 1 ) 其中，q 为家庭( 2 ) ( 个人) 住宅需求量，y 为家庭收入，p h 为住宅价格，p o 为其他 商品和服务的价格，t 为消费者偏好。 m u 廿1r e 【2 9 1 和o l s e ne o 【3 0 1 分别第一次将新古典需求理论应用到住宅市场，主要研 究收入和价格对住宅需求的影响，而忽略了消费者偏好对需求决定的影响；认为理性的 消费者在收入和住房价格既定的前提下，在住宅和其他非住宅商品之间进行选择以实现 效用最大化，并建立了住宅需求函数。之后，很多学者从不同角度修正了该模型。 ( 1 ) 量化偏好。由于无法量化偏好，一些学者引入人口与家庭特征变量h 替代消 费者偏好，该变量包括人口或家庭成员年龄、婚姻情况、和家庭规模与结构等家庭户指 标，且这些指标与收入和价格因素无关。即：如果r ( h ) ，即消费者偏好是人口与家庭 特征变量的函数，则有q = q ( yp h ，p o ，h ) 。 ( 2 ) 引入住宅商品属性。住宅属性被引入需求模型，是因为其能影响收入和相对 于消费者效用的价格。住宅商品的属性包括：高供给价格、强耐用性、异质性和空间不 可移动性等。这些属性的引入使住宅需求分析更深入，房地产经济学家( q u i 9 1 e yj m p 1 1 ，f o i l a i l lj r 觚dj i i i l e zj 风【3 2 1 ，l b s 血饥k t r 0 s e n 锄dgf l a i l s 【3 3 j ) 也尝试 对这些属性进行分析，并将其引入住宅需求模型。 ( 3 ) 引入消费者行为。部分学者质疑新古典住宅需求理论中关于消费者行为理性 和住宅市场调整速度快和供求均衡的假设条件。新古典住宅需求理论建立在消费者行为 不可知的基础上，即假设存在供求均衡。但实证研究表明，大多数家庭处在消费不均衡 状态，大多数消费者会选择比实际需要更大的房子，避免将来更换。早期学者认为这种 由消费者行为引起的住宅消费变动是随机的( 帅e a t o nw c 瞰】) ，事实上，家庭住宅消 费行为可以预测，新的住宅消费需求通常发生在孩子出生、离婚、退休、收入增减、孩 子离家、或迁移到其他城市。当住户对现有住宅不满意时，会做出新的住宅消费决策， 口说明：国外个人住宅需求常以家庭户为研究对象主要研究住宅的套数、面积或价值。相关数据也以家庭户为统计 口径。户指居住在一起的一群人或者占有一个居住单位的一个人户有两类，一类是家庭户，即家庭成员生活、居 住在一起l 另一类是非家庭户，即不相关的人生活居住在一起在中国，居住在一起的人以家庭成员形式居多 1 3 广西大掌硕士掌位论文城市住宅市场需习铲析及以广州为样本的实证 或装修现有住宅或搬迁到新住宅以达到平衡。家庭在此过程中，需要经历欲望产生、收 集信息、熟悉和权衡备选方案阶段。h e n d e r s h o t tp h ，h 锄血d 【3 5 1 认为住宅市场存在 时滞性，h a l l i lh f 【3 6 1 观察到这种决策时间有延长的趋势。这些都与新古典住宅需求理论 关于消费者可以即时做出理性选择和行动的假设相悖。为解决该问题，学者构建了寻找 模型，消费者行为特征主要涉及社会经济、年龄结构、生活类型、社会等级、职业、心 理特征等方面内容。 ( 4 ) 引入人口流动性。一些学者( k m mj kp 7 】) 认为人口流动产生新的住宅需求， 并将人口的流动性引入该模型，研究视角转换体现在将流动家庭在新地区停留时间长短 引入其租买模型。 综上所述，人口( 家庭) 因素是住宅需求决定的重要因素，人口( 家庭) 变量经常 被用来替代消费者偏好、永久性收入、家庭在某地居住时间等。如果人口( 家庭) 因素 被排除在外，需求预测结果将会受到影响( i s a a cf m ，砧l e n p m ，m a d rb s 【3 8 】) ；学者 仅从不同角度对新古典住宅需求理论进行修正，并建立了诸如租( 买) 选择模型、找寻 模型、引入住宅不可移动性的模型和引入住宅商品特征的模型，目前尚未有一个模型能 够将所有的修正囊括其中。 2 3 理论分析框架 。 本文以新古典住宅需求理论为核心理论基础，坚持新古典住宅需求理论的关于住宅 商品同质的假设条件，体现在两方面，一是：因为q = q ，其中q 为城市住宅需求，q 为个人住宅需求，所以本文在城市住宅需求影响因素分析中，采取由个人住宅需求影响 因素分析到城市住宅需求影响因素分析的分析思路，二是将城市住宅需求模型构建的基 本函数形式确定为q = n q ( x l 抛，x n ) ，其中，q 为城市住宅需求总量，q ( x l ，x 2 ，岛) 为人均住宅需求函数，x l ，x 2 ，) ( n 为个人住宅需求影响因素。 借鉴了马歇尔的需求函数和弹性理论，主要体现在，在城市住宅需求影响因素一 般理论分析的基础上，构建模型，计算针对于各主要影响因素的住宅需求弹性，并进 行分析。 i 城丹r 哇宅市场需求分析及以广州为样本的实证 第三章城市住宅需求影响因素的一般分析 3 1 城市住宅需求影响因素的微观基础 基于住宅商品同质的假设条件，社会住宅需求( q ) 与个人住宅需求( q ) 的数量关 系为q = q ，可知个人住宅需求影响因素同样作用于城市住宅需求，因此，本文选择从 个人住宅需求的影响因素分析入手，为城市住宅需求影响因素分析建立微观基础。同时； 因为居住需求和投资需求的影响因素可能不同，所以本文选择分别对居住需求和投资需 求进行分析。综上，本章思路为，从个人住宅居住与投资需求