（金融学专业论文）信托公司参与个人集资建房的可行性分析.pdf

摘要 随着2 0 0 1 年以来房地产周期的到来，城市房价持续走高，普通工薪阶层已 难以承受。2 0 0 4 年末，北京出现自发组织的个人集资建房团体，一时间全国各 大城市都纷纷响应。 集资合作建房是在上世纪九十年代住房机制改革时期随经济适用房政策推 出的，而与现今社会上自发组织的个人集资建房有着本质不同。由于没有政策支 持，个人集资建房在获得土地使用权、融资、采用合适的运作模式控制风险等方 面受到操作性限制，难以发展。 个人集资建房在法律没有问题，只是存在操作障碍，如果能够顺利解决上述 三方面的问题，应该可以实现“自己住房自己做主”。而信托机制恰好可以解决 融资、土地、规避风险等问题，从信托公司参与个人集资建房不仅可以帮助集资 建房者圆了住房梦，也会为信托公司在“受人之托、代人理财”的本业向前更进 一步。实现个人集资建房者和信托公司的“双赢”。 关键词：集资建房信托公司信托机制 中图分类号：f 8 3 3 a b s t r a c t s i n c et h ey e a r2 0 0 1 ，t h er e a le s t a t eh a sc o m ei n t ot h ep e r i o do ft h eb o o m i n g c i t i e sa l l o v e rh a v es e c nt h ep r i c eh i g b e ra n dh i g h e ra l m o s te v e r ym o n t h a n d o b v i o u s l y , i t st o oh i g hf o r t h en o r m a lw o r k e rt ob u y o n e w h e ni tc a m et ot h ee n do f 2 0 0 4 t h e r ea p p e a r e dp e r s o n a lf t l n dp o o l i n gf o rb u i l d i n gt e a ms e t u pb ys p o n t a n e i t yi n b e i j i n g , a n di tw a ss h o r t l yc o p i e di ns o m eo t h e rb i gc i t i e s f u n d sp o o l i n gc o - o p e r a t i o nf o rb u i l d i n go c c u r r e di n1 9 9 0 sw h e nt h e r ew a s h o u s i n g s y s t e mr e f o r mf o re c o n o m i ca p p l i a n c eh o u s ep o l i c y i t sd i f f e r e n ti ne s s e n c e w i t ht h ep e r s o n a lf u n dp o o l i n gf o rb u i l d i n gt e a ms e t u pb ys p o n t a n e i t y w i t h o u tt h e p o l i c ys u p p o r t ，p e r s o n a lf u n dp o o l i n gf o rb u i l d i n gi ss ob a d l yr e s t r i c t e di nm a n yf i e l d s ， s u c ha sa c q u i r e m e n to ft h el a n du s er i g h t , f i n a n c i n ga n da d o p t i o no fs u i t a b l ew a y st o c o n t r o lt h er i s k a sa b o v e ，p e r s o n a l f u n d - p o o l i n gf o rb u i l d i n gi sl e g a lb u tw i t ho b s t a c l ei nd o i n g s o i ft h e r ei sag o o ds o l u t i o no ft h et h r e ep r o b l e m s t h a t b u i l d i n gb yo n e s e l f , a n d e n j o yo n e s e l f w i l lc o m et r u e t r u s ti sj u s tt h ek e y t or e s o l u t et h et h r e ep r o b l e m s ，s u c h a sf i n a n c i n g , l a n da c q u i r e m e n ta n dr i s kc o n t r o l l i n g i ft r u s tc o m p a n i e sp a r t i c i p a t ei n p e r s o n a l f u n d p o o l i n g f o r b u i l d i n g , t h e y n o t o n l yh e l p t h ed r e a mo f “p e r s o n a l - f u n d - p o o l i n gf o rb u i l d i n gh o u s ef o rt h e m s e l v e s ”0 0 m et r u e b u ta l s ot a k ea f u r t h e r s t e p i nt h e i r p r i n c i p l ew o r k s ， a n dr e a l i z eat w o - w i ng a m eb e t w e e n f u n d p o o l i n gf o rb u i l d i n gp e r s o na n dt h et r u s tc o m p a n i e s k e y w o r d s ： f u n d p o o l i n gf o rb u i l d i n g ，t r u s tc o m p a n y , t r u s ts y s t e m 4 第一章绪论弟一早珀比 1 1 问题的提出 自2 0 0 1 年起，中国房地产市场进入了新的一轮增长周期，房地产开发、投 资、销售均以2 0 以上的速度高速增长，远远高于同期g d p 的增长速度。伴随 着此轮增长周期，全国房地产价格迅速攀升。据国家统计局的数据w ，2 0 0 2 年全 国商品房平均销售价格为2 2 2 6 元平方米，2 0 0 3 年则迅速增长到2 3 7 9 元，增长 6 9 ；2 0 0 4 年，全国房地产价格更是一路飙升，短短半年间，全国商品房平均 销售价格高达2 7 0 1 元平方米，同比上升1 1 6 ，与2 0 0 2 年相比，上涨幅度达 2 1 3 2 。从2 0 0 2 年到2 0 0 4 年6 月，全国商品房平均销售价格上涨了近5 0 0 元， 这还是全国的平均房价，主要大中城市的房价和增幅更是数倍于全国均价。中国 房价持续高企已是不争的事实，住房价格水平已经远超过了人们的承受能力。 2 0 0 4 年初，北京电脑工程师于凌罡通过网站发布了自己个人集资建房设想， 并迅速招募到5 0 0 人的参与者，组建了“合作建房联盟”。接着，个人集资建房 方案在我国一些大城市纷纷出炉。在上海，类似的个人集资建房项目“上海家圆” 也迅速筹备起来，并吸引了数百名有意向者的报名；在南京，一些年龄在三十岁 左右，有购房需要但又买不起商品房的年轻人筹建了“我爱南京自建团购房俱 乐部”；在成都，一位律师王劲夫通过媒体发出倡议，征集1 0 0 人集资盖房，并 给个人集资项目取好了名字大同花园，意为大家共同建设自己的美好家园； 在厦门，厦门房地产联合网牵头组织在该网站发出了“集资建房召集令”，报名 者也非常踊跃；杭州、济南、郑州等越来越多的地方也开始涌现集资合作建 房的声音或行动。直到2 0 0 5 年上半年，媒体报道各地个人集资建房的声音一时 问喧嚣尘上。 与单位职工的集资建房相比，个人集资合作建房案例在众多城市甫一出现， 就形成了我国房地产市场中的另类潮流。然而，两年的时间过去了，个人集资建 房至今尚没有进入实质性的建房阶段，究其原因，主要是没有土地和资金。一边 是房价的持续高企，一边是反映众多切实需求的模式却无法付诸实施，因此，我 们有必要反思个人集资建房模式的节点及其中潜在的金融需求，并为其寻找恰当 的金融支持。 1 2 文献综述 传统意义上的集资建房，主要是指单位职工集资建房，根据2 0 0 4 年5 月国 家建设部、发改委、国土资源部、中国人民银行联合办法的经济适用住房管理 办法规定：集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政 策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。 5 住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地 利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、 合作建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县 人民政府规定的住房困难家庭。 可见，目前出现的个人集资建房从参与主体、组织形式上来说，都不同于 传统意义上的单位集资建房和合作建房。根据中国经济网的解释9 ，个人集资建 房是不以赢利为目的，由买房者共同出资，成立业主自己的房地产公司建设住 宅楼，自己居住的行为。其宗旨为：依托银行，公开所有账目，赋予每个参与者 监督权和建议权。对于个人集资建房问题的研究，目前主要有以下几种观点； 一、以房产开发商为代表的观点认为，个人集资建房的操作难度相当大，房屋质 量也难以得到保证，而且这种行为有悖商业社会的劳动分工原则，效率低下，“可 以说是一种倒退”。这种观点认为，个人集资建房是社会发展到一定程度之后出 现的“反社会分工”的不合时宜的事物，它不利于房地产业专业化发展，更不利 于整个社会节约成本，提高效率。它的参与者的行为，体现在思想上就是一种小 农经济意识。这种观点，散见于各种媒体上。 二、蒋云峰先生在个人集资建房是社会发展的反动力一文中指出，个人集资 建房的发展是社会发展的反动力( 这里是指力的方向性) ，但反动力不意味着错 误，没有开发商过高的房价，也催生不了个人集资建房。个人集资建房的出现是 在笑话整个房地产市场缺乏有效的机制，不能保证市场价值高效传导。 三、张东伟律师在个人集资建房主要法律问题与风险分析文中提出的，尽管 个人集资建房在法律上、政策法规上是得到支持的，但是在操作上存在诸多风险， 个人集资建房犹如“天上的月亮，好看不中用”。 本文不涉及对个人集资建房现象社会性评价的研究，应属于在上述第三类 观点的讨论，但本文也不对法律问题做专门探讨。只是对个人集资建房模式操作 过程中存在的现实障碍进行分析，希望能从分析中发现这种操作模式的金融需 求，并提出通过引入信托制度来满足这种需求。 1 3 研究思路与方法 本文的研究对象是个人集资建房这一社会现象，主要运用实证的研究方法。 通过对与上世纪九十年代的集资合作建房的比较，来分析阻碍个人集资建房发展 的焦点问题。并且通过对解决这些问题的途径分析来推究个人集资建房行为的金 融需求，提出可能解决这些问题的金融工具信托，再通过对信托市场现有的产 品验证解决问题的可行性。 本文的思路可以表示为： 6 回顾演变历程一发现焦点问题一分析金融需求、提出解决办法，论 证可行性 1 4 基本内容 本文正文共分为四个部分( 第二章第五章) 第二章、对集资合作建房的历史回顾，集资合作建房源自上世纪九十年代房 改时推出的经济适用房政策，单位集资建房和住宅合作社是最常见的组织两种形 式。但通过比较发现，现在社会上的个人集资建房其实质不是计划向市场改制时 期的集资合作建房。 第三章、对市场上几种主要的个人集资建房方案进行比较，找到阻碍个人集 资建房发展的瓶颈问题，再将其与集资合作建房对比，在没有政策支持的情况下， 寻找市场化出路，从而分析出个人集资建房行为的金融需求，提出引入信托机制 解决个人集资建房遇到的瓶颈问题。 第四章、新中国信托公司的发展历经波折终于回归信托本业，使得信托公司 得以发挥真正的功能。通过对房地产信托市场、房地产信托产品的发展的梳理， 提出信托公司参与个人集资建房的模式。 第五章、通过引入信托机制后对能否解决阻碍个人集资建房发展瓶颈问题的 分析来论证信托公司参与个人集资建房的可行性。并通过和其他几种集资建房模 式的比较证明。 第二章集资建房的演变回顾与比较 2 1 经济适用房政策 上个世纪九十年代全国实行城镇住房制度改革，住房制度改革的基本内容 是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理 负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业 化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分 配方式。在这种背景下，为满足来自中低收入家庭住房需求，于是经济适用房政 策应运而生。 完整的经济适用房政策主张在1 9 9 4 年提出。同年，政府发御有关经济适用 房管理办法，对经济适用房的性质、土地供给、优惠制度、建设管理、价格管理 以及交易管理等都进行了规范。该管理办法还明确：经济适用房的供给途径和渠 道主要包括通过房地产开发企业、集资合作建房和单位自建三种。从实际执行情 7 况看，在全部经济适用房供给中，由房地产开发企业提供的经济适用房所占比重 并不高，大约为2 0 ，其余8 0 经济适用房主要柬自以集资合作建房为主的其 它不完全产业化和不完全市场化供给渠道。 因此，传统意义上所说的集资建房是指建经济适用房，从组织形式看，主 要分单位自建房和集资合作建房两种。单位集资建房主要服务于本单位的员工， 而后一种形式的参与人员范围更广一些，往往通过住宅合作社的形式合作建房。 2 2 单位集资建房 根据国务院、建设部和部分省市地区深化房改有关文件，对单位集资建房 作如下界定：单位集资建房是指在一定时期内，对有自用土地的企业，在符合土 地利用总体规划、城市规划和单位发展规划的前提下，经批准可以在自用土地上 自建住房。所建住房原则上按建造成本价向本单位职工出售。 从上述规定不难发现，单位集资建房的有两个重要特点：一是集资建房的 单位有自用的闲置土地，或是与有自有土地的单位搞联建；二是集资建房对象为 本单位无房及住房未达标职工，即所建的房屋为本单位职工自住房。单位搞集资 建房，可以有两种方式：按照房改成本价集资和按照不低于建造成本价的价格集 资，目前，原则上要按照不低于建造成本价集资。相应地，职工取得房改房产权 和经济适用住房产权。从集资价格可以看出，单位集资建房不以赢利为目的。 上世纪九十年代以来，由于开始大规模实行集资建房的房改政策，大大缓 解了我国城市职工的住房困难。并且，通过向职工集资建房，单位和职工在住房 问题上的关系，已经成为住房货币分配关系，单位不再承担职工建房、分房和维 修住房的无限责任，职工个人成为解决住房问题的主体。真正体现了国家、单位、 个人三者共同承担住房的房改思想。但是，单位集资建房也存在不少的问题，由 于单位集资建房是分散的、见缝插针式的，出现了诸如供水、供电、供暖等配套 设旌不全，规划设计水平不高，物业管理不规范，甚至出现以集资建房的名义变 相搞房地产开发等问题。 2 3 集资合作建房( 住宅合作社) 比职工集资建房参与更广泛一些的是以住宅合作社形式组织的集资合作建 房。住宅合作社是经城市房改办核准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而 自愿参加，不以盈利为目的、旨在解决中低收入家庭住房困难的公益性合作经济 组织。合作社以社员个人投资为主，聚集资金，相互协作，共同建造住房，解决 住房困难。 合作住宅是由住宅合作社社员集资建造的，凡是具有当地城市户口的中低收 8 入家庭或国有企业职工均可入社参加集资合作建房。合作住宅作为经济适用住房 的重要组成部分，其最大特点是不盈利，建房成本与社员的经济承受能力相适应， 合作建房成本仅由建房成本加上一些必需的管理经费构成，并且，社员购房还享 受税收方面的优惠，因此，一个合作住宅项目的集资价格一般比同等地段、同等 品质的经济适用住房的价格还要低。从国家角度来说，由于住宅合作社实行个人 集资，既不用国家投资又不用国家专项贷款，减轻了国家在住房建设上的财政负 担，又有利于推进住宅商品化，是城镇住房制度改革的重要内容之一。从个人角 度来说，由于住房合作社得到国家的支持，免交土地出让金，又减免有关的税费， 房屋售价是以建造成本和相应的费用为基础制定的，因此，社员购买负担较轻， 能够承受。分配上，由于住宅合作社建房是根据社员需求建设、物业管理一体 化，计划性强，不会出现滞销，能够形成住宅建设的良性循环，实在是一举数得。 从发展历程看，住宅合作社在我国的出现比房改要早。1 9 8 0 年，我国第一 家住宅合作社新欣住宅合作社在上海诞生。上世纪9 0 年代，虽然“房改” 在逐步推进，但实行公房低租金制度仍然占着主要地位。为了解决当时突出的“住 房难”问题，尤其是对那些“分房无份，购房无力，建房无法”的职工，发展集 资建房是解决住房问题的一个有效办法。因此，许多地方政府对合作集资建房采 取了支持的态度，使得合作集资建房犹如雨后春笋般地得到较快的发展。到上世 纪8 0 年代末至9 0 年代初，我国合作集资建房出现了一个小高潮。据9 0 年代初 的统计，全国绝大多数省、自治区、直辖市都建立了一定数量的住房合作社，全 国住房合作社总数超过5 0 0 0 个。 从其历史沿革不难看出，住宅合作社的理论基础是合作经济思想，即劳动者 自愿入股联合，实行民主管理，以集体占有为主导、集体占有与个人占有相结合 的经济形式住宅合作社。作为合作经济的一种最重要的组织形式之一，在世界 4 0 多个国家广泛存在，对解决广大中低收入居民的住房问题起到了积极作用。 我国城镇住房制度正处于深刻的变迁过程中，各种住房服务、住房建设方式都处 于不断创新过程中。在商品化充斥的今天，住宅合作社依然有其存在及发展的必 要。 需要注意的是，到上世纪9 0 年代末，尽管我国住房建设和住房市场经济的 快速发展，但各地的住房合作社和合作集资建房，不仅没有与时俱进反而逐步下 滑，许多住房合作社陆续停办。2 0 0 2 年，全国住房合作社的数量不及9 0 年代初 的一半，年建房量不到全国建房总量的1 ，合作集资建房目前还呈现着继续下 滑的趋势。 9 2 4 个人集资建房现象的由来及发展 2 0 0 3 年4 月2 3 日，身在美国的留学生翁云在网络论坛上发表了这样一个帖 子：“你想用同一笔钱既买房又自己开公司当老板，还可以结识一大批有志创业 的人才，一举三得吗? 集体买地造房team ? d x 组? 是你的最佳选择! ”不到一 个月就召集了5 0 多位海外留学人士和国内的it 专业人员、会计、金融人才、 房屋设计师等加入了这个团队，且的是在上海集资买地盖楼，名字为“硅谷楼”。 可惜，他们的愿望没有实现，由于在建房税收、地皮等方面没有得到有关部门的 支持这个团队迅速解散。但个人集资建房的想法却从网络开始传播。 2 0 0 4 年1 2 月电脑工程师于凌罡在网站发布了自己个人集资建房的设想，迅 速招募到5 0 0 人参与，再次引起人们对个人集资合作建房关注、并在整个房地产 领域引起较大反响。刚刚进入2 0 0 5 年，众多的个人集资合作建房案例在我国一 些大城市纷纷出现，成为该年度房地产行业的一个焦点。 同以往的集资建房不同的是，个人集资建房是个市场自发产生的新兴是事 物，此前没有任何的政策法规为其作出界定，按通行的解释，个人集资建房是指 不以赢利为目的，由买房者共同出资，成立业主自己的房地产公司，建设住宅楼， 自己居住；其宗旨为：依托银行，公开所有账目，赋予每个参与者监督权和建议 权。 2 5 个人集资建房与以往集资建房的比较 与以往的集资建房相比较，个人集资建房主要传承了前者“不以赢利为目 的、建房自住”的特点，可以说，“自住”是两者共同的根本性质。 此外，两者又有诸多区别： 从参与主体上看，以前的集资合作建房，多是在同一单位( 合作单位) 职 工间或合作社社员间集资共建；而“个人集资建房”的集资对象是非特定的，只 要有相同的建房意愿和相当的出资能力就可以走到一起合作建房。按政策的原本 意愿，前者主要是为3 0 的中低收入家庭服务的( 尽管在政策执行过程出现了不 同程度的走样，实际上享受集资合作建房尤其是单位集资建房者往往是单位福利 较好的职工) ；而个人集资建房参与者者多是收入较好的年轻白领。 从所建房屋看，单位集资建房( 或住宅合作社) 所建房屋属经济适用房， 享受种种优惠政策；而从市场上大多数的“个人集资建房”计划来看，其拟建房 屋应属商品房范畴。 从政策法规依据看，前者有包括经济适用房管理办法、城镇住宅合作 社管理暂行办法、各省市颁发的职工集资合作建房管理办法等在内的完整经济 适用房政策可依：而“个人集资建房”在政策上存在一片盲区，这使得在实际操 1 0 作上、市场风险上两者不可同日而语。从发展的历程看，个人集资建房也应属于 合作集资建房的范畴，可是，由于个人集资建房是市场自发的行为，属于新生事 物，还没有得到政府部门的许可，享受不了任何集资建房的政策。正是这种政策 上的区别给个人集资建房带来实践操作上的种种困难贯穿了于房屋建设过程的 始终。 第三章个人集资建房的实践操作及焦 点问题分析 3 1 个人集资建房的几种主要操作模式 目前，市场上出现众多的个人集资建房操作设想看，基本内容都大同小异， 主要有以下三种操作模式： 北京于凌罡的“蓝城计划”；参与者在法律许可的范围内，按一套协议 共同出资购买土地，然后招标盖房子给自己住，自己的物业和底商自己 做主。 图表1 ：“蓝城计划”合作盖楼简明流程图 舞j 舟秽摹耱羹嚣 ll 壤寿或警璃 粥辣赣蠹瓣4 瓣l | 参霉将獬l奢作盖楼简明漉程零l 臻囊 鹣辨 尊霸礴 馥谆谱域一是 熄辞 承鹣 精囊k 参llh 锻k 赣鹾投酶 蝗瘴毡藏； b 文糟露讨；基产帑葑甜： 赣轻羹连，羲| 冉黢磐 图表来源：新京报报道2 0 0 4 年1 2 月9 日 从流程看，首先是发起人( 或发起人团队) 制定一套合理的协议文本草 案，然后召集足够数量的志愿者、参与者进行完善，使之成为具有法律效 力的一整套协议。然后进行协议公正，办理验资手续，成立法人机构，竞 标购地，招标设计、建筑、施工，监理、审计等供应商和服务商，实施大 1 1 争獭撵 瓣k 套 楼的建设，并进行合理的规划和分配，最终办理全部商品房手续，安排业 主入住，提供相关的物业服务和管理服务。就是简单地说，一切自己动手。 石家庄的“水晶花园”模式：这种模式最大的特点是引入了地产商，业 主与房地产商的关系是雇佣关系，地产商是作为业主们指定的“房屋运 作者”出现的，包括各种审批、具体实施等都要由业主通过指定的房地 产商来做，同时有退出机制，达不到协议要求，可以要求地产商退出。 该模式考虑以合资公司的形式来做，业主投入的时间成本和精力成本相 对较低，并且，能比较好的把理想和务实结合起来，比如让地产商拿 1 0 左右的服务费，其中包含了公关费用。 重庆“联众建房模式”：重庆个人集资建房发起人邱朝礼不仅率先注册 成立了中国首家专为集资合作建房者加工住房的房地产公司重庆 联众置业发展有限公司，而且推出了有别于其他城市的全新运作模式一 联众建房模式，即专门负责为集资者“生产加工”集资房。房地产公 司与集资合伙人的关系是委托与被委托的关系，在整个合作过程中只收 取一定比例的加工费，而不赚取其他费用。其基本流程是，由负责“加 工”个人集资建房的房地产开发公司事先确定区域、地块、周边条件、 规划、户型、预决算等一系列准备工作，然后再根据该项目来招募个人 集资合作建房的参与者，等项目的参与者招募完毕，集资者的资金完全 到位以后，即严格按照项目的规划开工建设。该模式的最大优点是，房 地产公司的运行是有国家建设职能部门进行严格管理的，其操作当然也 就符合房屋建设的国家相关规定。 比较上述几种操作模式，在专业化管理运作方面各有不同，但涉及到土地 使用权的获取、资金融通等核心问题并没有什么区别。 3 2 阻碍个人集资建房发展的焦点问题 个人集资建房的团体在各城市陆续出现，各种建房方案也层出不穷，可究 其进展情况，却发现个人集资建房到目前为止还是“雷声大，雨点小”，真正付 诸实施的很少。有几个瓶颈问题的存在阻碍了个人集资建房的发展，这些问题主 要表现在以下三个方面： 一、土地关：如何获得土地? 市场化拿地几无可能 由于个人集资建房不属于经济适用房政策优惠的范围，既没有划拨土地，也 没有企业自有闲置用地，所以只能通过拍卖、竞标、转让等市场化方式获取土地。 只要符合有关规定，个人合作建房俱乐部可以获得土地。这点从政策上说是没有 任何障碍，比如直接通过二级市场的土地转让获得，也可以注册法人，参加一级 1 2 市场的公开拍卖获得。但在操作过程中，经营性土地出让招投标对竞标单位的资 质有硬性要求，个人集资建房机构和专业从事房地产开发的公司在资质上是难以 竞争的。就算通过委托专业公司等方式取得了相关的资质，也存在另一个问题， 价格和资金实力因为现在转让的土地通常都是整幅的、大面积的，几百个人 的个人合作组织根本没有实力来拿土地。 委托开发商帮助代拿土地当然也是一种思路，但委托开发商帮助拿地成本可 能更高，而且会冒很大的风险。因为，资金来源单一化和相对透明度，将导致其 在土地竞买中处报价劣势。个人集资建房的运作模式又决定了公司信息无法保 密，所以必将导致其在土地竞买中的报价劣势。例如，在和其它房产公司相中了 同一块土地，只要数百个出资人中任何一个口风不严，那么集资者的竞价实力就 基本被对手摸清了，对手只要在其的资金总额上稍作加法，土地就将轻而易举到 手。就算资金量只被核心参与者所掌握，但知情人数也还是太多，从那么一大群 “股东”嘴里问到几个数字，实在是太容易了。此外，委托开发商的成本可能更 高，按照某些地方相关规定，在土地开发量没有达到3 0 的情况下，不能变更 土地使用权。如需变更，还要再交纳一笔地价总额3 的契税，加上支付给开发 商的管理费，总的成本会很高。 二、融资关：开发贷款或住房按揭都有困难 在参与者不可能所有人都在完工前足额支付房款的前提下，项目的资金缺口 看来只能依靠银行融资。如果是房地产开发商，可以向银行申请开发贷款支持。 可是，个人集资建房如果以公司形式组织起来，新公司仅有注册资金，目前金融 机构对房地产开发企业的融资贷款管理越来越严，新公司仅凭注册资金来判断授 信额度，授信条件不够，因此取得银行的开发贷款支持有相当的难度。在央行规 定“不得向个人发放建房贷款”的前提下，个人集资项目能够争取的融资只能是 面向企业的房地产开发贷款。但房地产开发贷款必须遵循现有的规定，比如贷款 前先要获得土地、“四证”( 土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划 许可证和施工许可证) ，退一万步说，就算集资成立的新公司拿到了土地，也具 备了四证，拿到银行来申请贷款，在信贷人员的眼中，同样的市场环境下， 集资项目和普通的房产项目相比，其风险远较后者更高。也就是说，个人集资建 房项目在前期最需要资金的土地环节上，即便成立了公司，也不能寄希望于从银 行获得融资来购买土地，动辄上亿元的土地竞买费用必须由该公司即集资参与者 自行承担。 不仅如此，个人集资建房者从银行获得个人住房贷款也非常困难。银行在个 人住房贷款的程序上有严格的要求，比如申请贷款前要出具售楼合同、已付房款 的收据和个人收入证明等。而像个人集资这样的造房模式，其参与者不可能获得 全套的上述凭证，要想从银行获得个人住房贷款显然有难度。除非，个人融资者 申请银行抵( 质) 押贷款，也就是把其现有的其他不动产、存单等，押给银行获 得相应的放款。可是，在已经交了集资建房款的情况下，还能有那么多现金、存 款或等值房产的人，也不太可能会因为改善居住而参与集资造房。 三、风险关：风险往往和个人集资建房的组织形式有关 个人集资建房的主要风险包括是法律风险、公司运作形式的风险、资金风险、 市场风险等，具体表现如下。 非法集资风险难避 个人集资建房总是难逃非法集资的责难。所谓非法集资，是指公司、企业、 个人或其他组织未经批准，违反法律、法规，通过不正当的渠道，向社会公众或 者集体募集资金的行为。个人集资建房成立项目公司的注册资金多是通过向集资 建房者集资的方式筹集而来。对此断定是否非法集资的关键是看双方签订的合同 的履行情况。非法集资最显著的特征是带有赢利性质。理论上说，如果合作建房 的牵头人以集资建房的名义筹钱，最后没有把钱用做建房，而是用作其他经营性 业务，比如拿到土地以后把土地进行转让，属于非法集资；如果以实物( 房子) 回 报集资人，不属于非法集资。按相关规定，个人合作建房集资，需要中国人民银 行审查批准。而实际上，所谓的非赢利性，是一个很模糊、很难界定的概念。 从公司的角度，做到非赢利性就比较困难，对于掌握大量集资款的公司领导，如 果没有足够严密有效的制度制约，很难保证不会出什么事情。因此，怎样规避可 能出现的非法集资风险是个人集资建房的第一道难关。 对个人集资建房的公司化运作，有两个问题非常重要： 1 公司以营利性为特征，换句话说，在工商局登记注册公司之后，还必须 去税务局办理税务登记，这就意味着这个组织还要缴税。但是，如果今后成立的 项目公司是不以营利为目的的，没有营利，它的税款从何而来? 2 有限责任公司的设立有股东数不超过5 0 人的上限规定，这就意味着5 0 0 人的集资造房项目，必须采取授权委托的形式，即未列入股东名单的其余4 5 0 人 必须以书面的形式委托这5 0 位股东行使权利。但事实证明，关于委托代理合同 的纠纷非常多，同时也非常复杂。此外，如果放弃有限责任公司的模式，合伙的 形式也不可取，因为“合伙”作为一种组织形式在其成员的内部责任分担上具有 极大风险( 无限连带责任) 。 资金风险 资金如何协调，一旦项目建设到一半没钱了怎么办? 建成的房子质量如何保 证，以及房子能不能达到参与者当仞理想中的社区要求，都是很具体的问题，这 些都是切实的风险。 1 4 权益分配难协调 在合作建房组织中，每位出资者出资相同，对项目都具有发言权和投票权。 暂不论如此的“民主”是否会得到最终落实，以及落实后又能占用多大的成本， 建好房子后对于不同朝向、楼层、户型，怎么分? 还有一个问题，由于并没有剥 夺每个出资人对房屋的自由选择权，如果好几家同时看上了相同的房间，将如何 协调? 而如果采取抽签之类方式，其实在一定意义上是剥夺了出资者对房屋的选 择权。分配是开发的结尾，也是最麻烦的一部分。在建房前期，合作建房组织主 要面对的是同等主体的公司，相对还好处理。而如果面对消费者，就是面对自己 的股东，况且人数众多，协调不妥产生纠纷也会产生风险。 通过对以上问题的分析发现：个人集资建房的困难不是法律障碍，而是操 作过程中的诸多问题。因此，怎么样去解决实践操作问题是个人集资建房发展的 关键。 3 3 和单位集资建房比较，政府解决个人集资建房困难的可能性 通过上述对个人集资建房存在种种困难问题的分析，可以看出，阻碍个人 集资建房发展的问题虽然众多，但主要集中于三个方面：获取土地、取得融资支 持和怎样专业化的运作来规避风险。如何能够解决这些问题呢? 先看单位集资建房或住宅合作社是如何解决这些问题的，根据经济适用房 政策，有了政府和单位的支持，这三方面的困难都已经不是问题。 一、土地的获得 单位集资建房通常只要有集资建房方案经过房改部门审批，就可以利用自 用土地，或是与有自有土地的单位搞联建。当然，自有土地的建设也必须符合土 地利用总体规划、城市规划。如是采用住宅合作社的形式，其土地的获得通常是 依据城镇住宅合作社管理暂行办法( 建房 1 9 9 2 6 7 号) 和关于印发( 关 于大力发展经济适用住房的若干意见) 的通知( 建房 1 9 9 8 1 5 4 号) 的规定， 土地有当地政府实行划拨。 二、资金支持 由于土地的低成本获得，所需的开发资金被大大降低。虽然其开发资金 主要向住房者集资而来，但由于集资合作建房或者由职工单位组织，或者由住宅 合作社组织( 可以看成是城市房改办下设的事业单位) ，其向金融机构融资并不 困难。 并且，这种集资合作建房还享有种中税费的优惠。从建房方面说，享受经 济适用房的“土地实行划拨，大市政费、四源费等2 1 项费用减半征收”的优惠 政策；从购房方面说，集资建房的价格中不含利润；购房免交契税和交易手续费。 三、风险的控制 由于集资合作建房的组织者通常是职工所在单位或住宅合作社，它们和集 资参与者之间的社会关系稳定持久，风险很低。尽管也出现过个别单位骗取职工 建房集资款现象，但作为对职工的福利，集资建房还是普遍受职工欢迎的。并且， 考虑职务、工龄、居住条件等因素的住房分配政策具有相对广的可接受性。 那么，个人集资建房是否也能通过政府类似的政策支持解决这些问题呢? 可能性极小。从目前的国家政策和法规方面来看，对个人集资建房并没有明确的 支持。从已有的案例看，个人集资建房的普遍参与人群是中等收入的城市白领， 不是中低收入者，不符合经济适用房政策的享受条件。而且，个人集资建房加盟 者成分杂，组织起来困难多，政府管理鉴别难度大，如果给予特殊的优惠就可能 会造成新的不公平，客观上扰乱了市场。 并且，由于参与集资者的构成比较复杂，不是来自一个共同的单位或企业， 因此，寄希望于有任何单位( 公司) 其无偿提供土地或其他方面的援助也不现实。 3 4 解读个人集资建房困难的金融需求 既然政府和单位在现阶段解决个人集资建房遭遇的困难，只有将解决问题可 能性的目光投向市场。个人集资建房从一开始的制度设计就误入了小农经济”自 给自足”的误区。缺乏专业化的分工协作和规模化的投融资运作，缺乏现代金融 工具的支持，必然导致个人集资建房难以实现其降低开发成本的首要目标。 或许应该解读一下，个人集资建房遭遇的困难所折现出来的金融需求。仔细 分析这三方面的困难：土地、融资和风险控制，土地问题如果只能用市场化方式 取得土地，那么，其实就是增加了建房的成本，需要更多的资金投入；融资问题 也是为集资者提供资金支持；风险的控制则要涉及到制度安排问题。因此，个人 集资建房遇到的困难表达成金融需求就是，提供资金支持，并能进行适当的制度 安排来规避风险。 环顾现有的金融工具，信托应该最能够满足这两点要求。如果能在个人集资 建房运动中引入信托机制和信托机构，个人集资建房遭遇的困难或许会得到圆满 地解决。 第四章信托公司参与个人集资建房的 模式探讨 4 1 信托公司回归信托本业，为引入信托机制提供了前提条件 回顾信托公司的发展历程，可以发现，我国的信托公司在很长的一段时间 内从事银行业务、房地产开发、证券业务，就是没有真正从事信托业务，可以说 是“不务主业”。由于信托业缺乏基本的业务规范和定位，许多信托投资公司高 息揽存、乱拆借、盲目投资，形成了大量的不良资产，最终导致严重的支付危机。 正因为这个原因，信托投资公司发展的历程多灾多难，先后经历5 次清理整顿。 1 9 7 9 年中国国际信托投资公司的成立是新中国信托行业的起点。1 9 8 2 年4 月1 0 日，国务院发出“关于整顿国内信托投资业务和加强更新改造资金管理的 通知”。这时候，距中国国际信托投资公司成立，仅仅两年半的时间；时隔不久， 1 9 8 5 年，国务院要求银行停止办理信托贷款和信托业务，已办业务应加以清理： 1 9 8 8 年1 0 月，中国人民银行根据国务院关於清理整顿公司的8 号文件精神，开 始对信托投资公司的第三次整顿；1 9 8 9 年9 月，国务院发布关於进一步清理 整顿金融性公司的通知，决定由中国人民银行负责统一组织检查、监督和验收； 1 9 9 5 年5 月，国务院批准中国人民银行关於中国工商银行等四家银行与所属 信托投资公司脱产的意见，脱产工作于1 9 9 6 年结束；1 9 9 9 年4 月，财政部发 布关于信托投资公司清理核资资产评估和损失核销的规定，这已是第五次整 顿。 在这五次接连不断、力度不同的信托业整顿中，不少信托公司先后倒地。 全国信托公司从最多的时候1 0 0 0 多家，到2 0 0 2 年时剩下5 9 家9 。直到2 0 0 1 年 1 0 月，中国第一部信托法开始实施，不久后，信托投资公司管理办法以 及中国人民银行制订的信托投资公司资金信托管理暂行办法相继出台，标志 着2 0 多年来中国信托业无法可依的混沌局面成为历史，这为信托业的优质发展 奠定了坚实的法制基础。2 0 0 2 年以来，信托公司开始“回归本业”，办成真正的 信托，信托机制也逐渐在我国金融领域生根发芽。 4 2 房地产信托市场发展概况 尽管我国不少信托公司在上世纪9 0 年代从事过房地产开发，但真正的房地 产信托产品的出现仅仅才三、四年时间。房地产信托产品的出现不仅仅增加了场 地产的融资渠道，而且也在投资者和房地产开发商间引入了信托机制。 在我国，第一只真正意义上的房地产信托产品是2 0 0 2 年9 月上海国际信托 投资有限公司推出的上海国际大厦项目资金信托，信托资金用来为新上海国际大 厦提供贷款。随后，房地产信托作为一个新兴的金融品种，发展速度却惊人，仅 1 7 2 0 0 3 年募集资金超过6 0 亿元；2 0 0 4 年，全国就发行房地产信托计划1 1 8 个，共 募集资金1 2 0 6 亿元；到2 0 0 5 年，这个数字已经突破1 5 0 亿元。我国房地产信 托市场的发展，和两个监管文件有重大关系。 首先是2 0 0 3 年6 月，央行出台的1 2 1 号文件关于进一步加强房地产信贷 业务管理的通知。从此时开始，中国房地产业融资渠道狭窄已是不争的事实， 而此文直接导致房地产行业银根收紧。同时，1 2 1 号文件允许把房地产业纳入信 托的业务范围，为房地产行业拓宽了融资渠道，很快成为了开发商的新宠。2 0 0 4 年起，国家开始对经济运行进行宏观调控，调控目标集中在了包括房地产在内的 六大行业上，但房地产信托热潮不减。 房地产信托是对房地产行业融资渠道的一个补充，它在为信托业开辟了一块 新的业务领域的同时，也为投资者开发出一个新的投资品种。从这个角度说，房 地产信托的出现无疑是件好事。但是，房地产本身就是一个高风险行业，房地产 信托的风险控制能力并非能强于商业银行；对于个人投资者，投资于房地产信托 并非就能得到稳定的高收益。信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏 有效的手段，一般依赖于银行后续资金介入，或由银行资金替代而顺利退出，或 在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出，能否顺利退出往往取决于银行的 支持程度。因此，房产信托在我国当前环境下，必须与银行紧密配合，单独运作 的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大， 在信托公司做出投资( 或贷款) 决策时，难以把握这些潜在影响因素，因此，信托 公司的决策总是存在一定的风险，无法规避。 所以，尽管目前房地产信托在我国得到很大发展，但必须要注意房地产信托 产品大多为负债产品的现实。因为信托是信托人承担全部风险和收益的，信托产 品大多做成了负债产品，功能上和银行贷款由重复，这为房地产信托发展留下了 重大隐患。 鉴于此，2 0 0 5 年1 0 月，银监会颁发了加强信托投资公司部分业务风险提 示的通知( 2 1 2 号文) 。2 1 2 号文件大幅提高了房地产信托的门槛：自有资金超 过3 5 、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定 的严格程度超过了银行，该文的发布，虽然短期看会收紧房地产信托的业务空间 尤其是信托资金贷款业务，但长期看则有利于促进房地产信托的金融创新。房地 产信托从此进入产品创新竞争的时代。 4 3 现有的房地产信托产品 一、房地产信托产品分类 所谓房地产信托，是指以房地产项目为融资对象的一种信托产品。目前国内 1 8 比较多的是房地产资金信托，即投资人基于对信托投资公司的信任，将自有资金 委托给信托公司，由其将资金集合起来投资于房地产领域，并将所得利润按投资 金额进行分配的一种信托行为。房地产资金信托按其委托人数量可以分为集合资 金信托和单一资金信托，在我国目前市场上大多数是集合资金信托产品为主。 单一信托是相对于集合信托而言的。在单一信托的基本运作流程中，委托人 为了某种目的或需求，把财产交付给信托公司，在一定期限内，信托公司可以根 据客户的意愿，按照信托法规的要求，以自己的名义对信托财产进行封闭运行和 单独管理。与集合信托不同的是，单一信托的委托人一般为单个拥有成熟心态的 个体，而集合信托则有不超过2 0 0 份的私募限制。 根据房地产投资信托资金投向的不同，可以分为股权性房地产投资信托 ( e q u i t yr e i t ) 、抵押房地产投资信托( m o r t g a g er e i t ) 和混合房地产投资信托 ( h y b r i dr e i t ) 等三种类型。 1 ) 股权类( e q u i t y ) ：股权房地产投资信托是以购买、管理、更新、维护和 出租、出售房地产物业为主营业务，主要的收入来源是物业的租金收入。这里的 权益最主要指拥有房地产资产的权益，而不是房地产开发企业股权。所以又可以 称之为权益类。股权类房地产投资信托的目的在于通过投资获得房地产的产权以 取得经营收入。他们较少从事房地产的开发，如果有项目开发，也只是为了自己 开发成功后出租经营，而不会将开发的房地产出售盈利。通常他们直接投资已成 熟的房地产资产或通过合营公司来控制该资产。 2 ) 抵押类( m o r t g a g e ) ：抵押房地产投资信托主要为房地产发展商和有意购买 物业的抵押人提供贷款，或经营被背书证券的抵押贷款( m b s ) q k 务，其主要收入来 源是抵押贷款的利息收入。目前抵押型房地产投资信托产品通常只向开发完成后 的房地产提供抵押信贷。 抵押房地产投资信托主要从事一定期限的房地产抵押款和购买抵押证券业 务。机构本身不直接拥有物业，而将其资金通过抵押贷款方式借贷出去，从而获 得商业房地产抵押款的债权。在过去，抵押房地产投资信托既可以投资于现有的 物业，同时也可以投资于正在建筑的物业