（西方经济学专业论文）房地产投资和区域经济环境：理论及对中国的实证.pdf

房地产投资和区域经济环境：理论及对中国的实证 内容摘要 本文的研究可以看作是对区域经济视角的房地产投资理论应用于中国实证的一 个探索。由于地区性是房地产市场的重要特征，区域经济环境对房地产投资有着重 要的影响，从而房地产投资在空间的分布上也呈现出一定的规律。房地产投资的理 论指出，区位的差异导致了区域经济产出能力的区别，而区域产出的变化将引致由 房地产需求和房地产价值的变动所带来的房地产投资波动。因此，区位的差异将最 终决定房地产投资在时间和空间上分布的格局。基于这一理论认识，本文将影响房 地产投资地区分布的区位特征归结为市场需求和市场规模、基础设施的聚集程度、 工业化水平和产业聚集程度、城市化水平和经济开放度等五个方面。通过对1 9 9 5 2 0 0 1 年中国2 9 省房地产投资的计量分析表明，地区市场需求和市场规模，以及工 业化水平和产业聚集程度对于地区房地产投资有着显著影响，基础设施的聚集程度 和城市化水平对房地产投资的影响力相对较弱，而经济开放度对于房地产投资的影 响最不显著。 关键词：房地产投资、区域经济环境、区位 中图分类号：f 2 9 3 3 0 、f 0 6 1 5 生些兰丝塑塑匡堡垒芝墅塑：墨堡墨翌! 里堕茎堡 a b s t r a c t t h i sp a p e r a t t e m p t s t ou s e r e g i o n a le c o n o m i c sb a s e dr e a le s t a t ei n v e s t m e n tt h e o r yi n t h ee m p i r i c a la n a l y s i sf o rt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ta c r o s sc h i n a r e g i o n a le c o n o m i c e n v i r o n m e n t sh a v eg r e a ti m p a c to nt h el o c a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti n v e s t m e n t ，w h i c h b r i n g sa b o u tt h ec h a r a c t e r so f t h er e a le s t a t ei n v e s t m e n td i s t r i b u t i o ni nd i r y e r e n ta r e a s a s t h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tt h e o r i e sh a v ep o i n t e do u t ，t h ed e m a n d sf o r p r o p e r t i e sa r e d e r i v e df r o mt h el o c a lo u t p u t s ，w h o s ed i f f e r e n c ec o m e sf r o mt h e i ru n i q u el o c a t i o n so f r e s p e c t i v e a r e a b u i l to nt h i st h e o r e t i c a l f i n d i n g ，t h i sp a p e ri d e n t i f i e s f i v e p o t e n t i a l i m p o r t a n td e t e r m i n a n t s o fr e a le s t a t ei n v e s t m e n td i s t r i b u t i o na c r o s s p r o v i n c e sw i t h i n c h i n a ，w h i c hi n c l u d em a r k e td e m a n da n dm a r k e ts i z e ，i n f r a s t r u c t u r ea g g l o m e r a t i o n ， d e g r e eo f i n d u s t r i a l i z a t i o n ，d e g r e eo f u r b a n i z a t i o na n dd e g r e eo f o p e n n e s s u s i n gt h ed a t a a m o n g c h i n a s2 9p r o v i n c e sf r o m1 9 9 5t o2 0 0 1 ，tf i n dt h a tm a r k e td e m a n da n dm a r k e t s i z ea n d d e g r e eo fi n d u s t r i a l i z a t i o nh a v es i g n i f i c a n tp o s i t i v ei m p a c to nr e a le s t a t e i n v e s t m e n t ，a n d t h a ti n f r a s t r u c t u r e a g g l o m e r a t i o n a n d d e g r e e o fu r b a n i z a t i o nh a v e r e l a t i v el e s ss i g n i f i c a n ti m p a c to nr e a le s t a t ei n v e s t m e n tw h i l ed e g r e e o f o p e n n e s sh a sl e s t s i g n i f i c a n ti m p a c t k e y w o r d s ：r e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti n v e s t m e n t ；r e g i o n a le c o n o m y ；l o c a t i o n c l cn u m b e r ：f 2 9 3 3 0 ，f 0 61 5 3 生些主壑丝塑堕垫丝堑墅塑! 型丝墨型主璺堕壅堡 一 1 引言 房地产业作为中国国民经济的先导性和基础性产业，该行业对整体经济增长的 拉动作用无疑十分重要，因此，越来越多的文献开始关注中国房地产业的发展。而 本文选择房地产投资作为研究对象的意义也正是基于该项投资活动对于房地产行 业以及经济发展的重要性。 首先，对房地产市场本身的发展来说，房地产投资无疑是房地产市场发展的基 础。由于房地产开发投资属于房地产市场最基本的生产活动，一方面，房地产投资 的结果将直接形成房地产市场的增量供给，从而在微观上影响房地产置业的方式和 交易的规模；另一方面，房地产开发投资直接涉及房地产市场运行的实物内容，是 房地产市场体系得以建立和发展的基础，在长期内，还将影响对房地产市场的宏观 总体规模以及房地产存量这一重要社会资产和国民财富的积累。 关于房地产投资和房地产市场发展的关系，何国钊等人( 1 9 9 6 ) 指出，房地产 投资是房地产业发生波动的重要内生因素之一2 ，他们通过构建出一套包括商品房价 格、房地产业从业人员以及房产买卖成交面积等八项指标的房地产市场景气指表体 系，研究了1 9 7 9 - 1 9 9 4 年中国房地产业的周期波动情况，并将其对房地产投资进行 回归。实证结果表明，房地产投资与房地产市场波动存在高度的相关性，主要表现 为住宅投资与房地产业的周期波动相一致，并且投资波动对房地产周期波动的影响 很大。所以，着重于考察房地产投资的波动情况将帮助我们建立起深入理解房地产 市场运行特征的基础。 其次，房地产投资对于相关产业具有很强的带动作用，能够对宏观经济产生不 可忽视的影响。通过前向和后向效应，房地产投资能够促进总共5 0 多个行业的发展， 其中不仅包括建筑、建材等与房地产开发直接相关的部门，而且包括了金融、旅游、 园林、服务等重要行业。随着房地产增加值在g d p 中的比重稳步上升，整体房地产 投资规模短期出现波动就有可能对宏观经济产生重要影响，与需求增长不相匹配的 投资增长过快或者过慢都会引起相关产业的连锁反应。从这个意义上来说，房地产 投资也无疑是一个十分值得关注的对象。 根据国际上其他国家的发展经验，房地产投资不仅在总量或者规模上占据着国 民经济的很大比重，并将随着经济的发展而取得日益重要的地位。住房投资与g d p 的一般比例关系为：在人均5 0 0 美元以下对，住房建设投资占g d p 不过2 ；人均 4 房地产投资和区域经济环境：理论及对巾田的实证 g d p i o o o 一1 5 0 0 美元时，住房建设投资占g d p 将达到5 ；人均g d p l 5 0 0 美元以 上时，住房建设投资占g d p 比例达到峰值6 一7 ，此后住房建设投资随g d p 增 长绝对增加，但占g d p 的比例越来越少3 。在我国，除了经济的起飞和快速增长之 外，住房体制改革以及住宅建设的产业化也将成为推动房地产投资不断发展的重要 因素，而大规模的房地产投资将直接对宏观经济产生重要的影响。根据央行 ( 2 0 0 2 年第二季度货币政策执行报告测算，2 0 0 1 年房地产开发投资对中国g d p 增长的 直接贡献率为1 3 个百分点，再加上间接贡献率可达到1 9 到2 5 个百分点，也就是 说占g d p 增长率的2 6 到3 4 。 因此，本文选择中国房地产投资作为研究对象，并且考虑到房地产市场与所在 地区区域经济的密切联系，而把注意力集中在房地产投资规模和空间差异的决定上 面。事实上，经济学家对于房地产投资规律的了解，特别是有关中国房地产投资整 体情况的文献，无论从理论还是实证的角度来说，仍然处于不断的发展之中。本文 的研究可以看作是对区域经济视角的房地产投资理论应用于中国实证的一个探索， 一方面，本文希望通过对现有房地产投资方面的相关文献的整理，建立房地产投资 规模与区域经济环境的理论联系，并采用中国1 9 9 5 2 0 0 1 年2 9 个省的房地产投资 数据，对理论的认识做一个实证，从而达到从时间和空间两个层面考察中国房地产 投资发展规律的目的，获得对房地产市场更为深入的认识。 本文具体的结构安排如下：第2 部分将对现有的研究进行综述，并分为两个部 分房地产投资与房地产价格的内生决定和作为外生变量的区位特征对房地产市 场的影响，其中不仅包含了对房地产投资理论体系的探讨，对相关的实证结果也将 有所涉及；第3 部分是对中国房地产投资发展状况的整体描述，其中包括了中国房 地产投资在时间维度上的发展历程，以及房地产投资所表现出来的空间结构特征； 第4 部分论述实证分析的模型结构；第5 部分主要涉及数据的处理和计量分析方法； 第6 部分讨论各项计量分析的结果；最后，第7 部分是全文的结论。 房地产投资和区域经济环境：理论及对中陶的实证 2 房地产投资理论回顾 在国民经济中，房地产投资往往占有很大比重，投资水平富于波动，而房地产 投资的结果所形成的房地产资产又是社会生产的重要投入品之一，因此房地产投资 的水平很容易对宏观经济产生重大的影响。同时，经济学家也希望通过对房地产投 资行为的研究，总结出适用于一般投资行为的规律，完善已有的投资理论体系。因 此，房地产投资一直是经济学家十分关注的话题。在最近的几十中，经济学家积累 了大量与房地产投资相关的文献。 在这一部分，本文将回顾已有的相关理论文献，尝试建立起房地产投资规模与 区域经济发展的理论联系，阐明区域经济环境的变化对房地产投资产生影响的机制， 为其后的实证研究奠定理论基础。这一部分对理论综述的逻辑将是：首先，回顾房 地产投资的经典理论，讨论房地产价格与房地产投资量之间相互决定的机制；其次， 引入房地产市场的地区性特征，考虑如何从地区层面来界定房地产市场，并且讨论 在这样的个市场上，区域经济的波动是如何对房地产资产的价值( 价格) 产生影 响，从而通过经典理论描述的机制最终影响投资的数量；最后，将把前两个方面的 文献结合起来，得到本文中所研究问题的理论出发点。 2 1 房地产投资经典理论 作为一个耐用品( d u r a b l eg o o d ) 市场，房地产市场的供给和需求状况相对于一 般的商品更为复杂，涉及到房地产投资、市场的供给和需求、以及物业的价格和租 金等众多变量，因而一个个有效的理论框架需要将这些变量之间的相互联系都包含 进去。对此，许多研究4 采用了相同处理方法，他们将房地产市场分为了资产市场和 物业使用市场两个部分，从而建立了分析房地产市场的理论框架。 模型将房地产的资产市场和物业市场通过两个结合处联系在了一起。具体而言， 一方面，物业市场上形成的租金水平是决定房地产需求的关键因素，在获得一项资 产时，投资者实际上是在购买当前或将来的收益的流量，因此，物业市场上的租金 变化会立即影响到资产上的所有权需求。另一方面，两个市场在开发或者建设部分 也有接台点。如果新建设量增加且资产的供给量也随之增长的话，不仅使资产市场 上的价格下滑，而且也会使物业市场上的租金随之下调。 房地产投资和区域经济环境：理论及对中国的实证 t o p e l 和r o s e n ( 1 9 8 8 ) 给出了一个具体的模型结构。首先定义对当前房产存量 的需求函数为r = ak + x ，其中，爱( t ) 代表在时间t 的房地产存量，r ( o 是单位租金， a 是需求曲线的斜率且q o ，而x 则代表了影响房产需求的一切外生变量，例如经 济状况的变化等。 其次，定义市场的新增供给为i ( t ) ，并且假设市场符合完全竞争的条件，每个房 地产开发商具有新古典的成本函数c ，对于特定的投资量i 有c = c ( i ，y ) 。c 是二次 可微并且严格上升的凸函数。即c l 和c 1 1 都为正。而y 代表外生的使成本发生变化 的因素，包括本产业涉及的专门投入要素的供给情况和一般投入要素的价格变化， 例如建设工人的机会成本( 其他行业的工资水品) 、人均收入的变化等。对于特定的 房产价格p ( t ) ，房地产市场的产出，即房地产的投资量将由p ( t ) = c 1 ( i y ) 决定。在 这里隐含的假设是，房地产投资建设是瞬间完成的，从j + 商投资的决策到物业被最 终建设完成进入市场的时间被忽略不计。 投资的数量对房地产市场的存量将产生影响，可以表示为芷+ 6k = i ，其中k = d k d t ，6 表示房产的折旧率。这样，房地产投资方程就可以写成i = 足+ 6 k = 1 3p + y ， b 作为房地产供给函数的斜率是大于零的。这个房地产投资方程简单的线性形式为 许多实证研究提供了构造计量模型的基本形式。 最后，模型中的租金r 和价格p 相互联系，从而模型的结构是封闭和完整的。 为此，假设租金的决定符合理性预期，房产租金等价于对房地产价格的分期偿付， 并考虑利率和资产折旧的影响，则有r = ( r + 6 ) 一p ，其中r 代表利率，p = d p ( t ) d t 。 结合未来资产的价格约束l i m p ( t ) e 。”科= 0 ，可以得到： p ( f ) = f r ( j ) p 叫7 ”。“d ，。 这一方程表示在时间t 的价格为未来市场预期租金流量的贴现值。 图1 直观的表示了房地产市场均衡的状况。象限i 、代表房地产的物业市场， 象限i i 、i i i 则代表了房地产的资产市场。象限i 中的曲线表示在国家特定的经济条 件下，物业的需求d 怎样的取决与租金水平，随着租金水平的下降，社会对于房地 产的需求将上升，上升的幅度取决于需求的弹性。象限i i 中曲线的斜率是房地产资 产的资本化率，即租金和价格的比值，这是投资者愿意持有房地产资产的当前期望 收益率，这个值的大小通常决定于长期利率、预期租金上涨率、与租金收入流量有 关的风险和政府对房地产的税收政策等众多因素。象限i i i n 代表新资产的形成。假 设新项目开发建设的重置成本是随着房地产开发活动的增多而增加的，这样房地产 房地产投资和区域经济环境：理论及对中国的实证 新开发建设的量就表现为房地产价格的增函数，曲线的斜率代表了新增房地产供给 的价格弹性的大小。象限中年度新开发的建设量被转换成房地产物业的长期存量， 从而决定了当前房地产市场的规模。 。币靶佰价租金 韧业币场7 确定硅 姒 p 暇，经趼状勋 弋 i 墨入 存 p = 耵0 s - - c l5 c 市场：物q h 市场：存量谰 图1 ：房地产市场的均衡 、租金 一 心d ， 弋 l 融八 存 p = 蝮c ) s = c ，石 新开发建设量 图2 ：经济扩张时的房地产市场 量 用比较静态的方法可以看到当房地产市场的需求随着代表经济状况或政府政策 房地产投资和区域经济环境：理论及对中国的实证 等外牛变量的变化而波动的结果。如图2 所示，是经济扩张时的情形。当经济扩张 导致市场需求增加时，房地产市场的需求曲线向外移动，结果代表市场均衡的矩形 将落在在原市场均衡之外，从而不论是租金、价格新开发建设量还是存量都高于初 始的均衡状态。类似的，政府的住房补贴也可能取得同样的效果5 。但是，随着市场 状况的变化，各个变量并不是等比例的扩张，新的市场均衡取决于各曲线的斜率。 如果新开发建设量相对于资产价格来说非常有弹性，那么房地产市场的租金水平和 价格可能只有少许的增长，但市场上的新开发建设量却可能会较大程度的增加。事 实上，这也就是房地产开发投资的价格弹性为何收到经济学家关注的原因：在房地 产市场上，价格和投资量的波动无疑都是都十分活跃，而房地产投资的价格弹性将 是决定市场均衡位置的关键。其他外生变量的变化引起的市场波动也很容易在这一 框架中得到解释。例如，利率变化的结果改变房地产资产的资本化率，使资本化曲 线发生旋转，并形成新的均衡；而房地产企业的信贷成本和建设成本的上升等供给 方面的负面因素将使象限中代表新资产形成的曲线向左移动，从而改变均衡的位 置。 在这一模型中，房地产净投资量是房地产资产价格的增函数。这就使模型对房 地产投资行为的描述隐含着与托宾的“q 一理论”6 相类似的结构。从而模型的意义 就不仅局限于它给出了一个关于房地产市场均衡的概括性描述，将房地产市场投资 量、需求和供给数量以及房产价格和租金等众多变量纳入到一个简单的模型之中， 更为重要的是，模型提供了一个有用的视角，通过这个视角，对于房地产投资的研 究被归接到了一般投资理论的背景体系中去，从而使相关的实证研究同时具有了更 为一般的理论意义。 围绕着“房地产投资量是房地产资产价格的增函数”这一命题，大量的文献对 房地产的供给做了实证7 ，主要的工作就在于计算房地产投资的价格弹性。这些实证 大多采用国家或者都市层次的总量数据( a g g r e g a t ed a t a ) ，研究取得了丰富的结果。 事实上，关于房地产供给价格弹性的实证研究可以追溯到产生上述结构化的理论模 型之前。在已有文献中，早期的实证研究一般采用比较简单的形式，将房产的价格 看作房地产市场的供给和需求的函数，并直接得到房地产市场产出的价格弹性。随 着对房地产供给行为研究的发展，才转向了建立在结构化的理论模型之上的实证模 型，即将房地产建设投资看作房产价格和建设成本变化的函数，考察房地产价格变 化对房地产建设投资的影响程度。 m u t h ( 1 9 6 0 ) 研究了房产价格、以新开发建设的房地产的数量衡量的房地产市 场的产出以及其他供给和需求因素的关系，发现在房地产市场的产出和价格之间没 房地产投资和区域经济环境：理论及对中国的实证 有显著的统计的关系，并由此认为房地产供给具有完全的价格弹性。f o l l a i n ( 1 9 7 9 ) 的研究也得到了类似于m u t h 的结果，并认为房地产的供给具有完全的价格弹性。 m u t h 还同时研究了以产出作为被解释变量，而价格和其他变量作为解释变量的模 型，也同样发现价格和产出之间不存在统计关系。但是，s t o v e r ( 1 9 8 6 ) 认为这恰 恰说明了房地产市场的产出完全无价格弹性。正是基于这种相互矛盾的实证结果， s t o v e r 认为不足以作出房产供给完全具有价格弹性的结论，而之所以会出现这种矛 盾的原因是由于m u t h 和f o l l a i n 的研究是基于国家层面的总量数据，而这种总量数 据不可避免的包含了加总偏差( a g g r e g a t i o nb i a s ) 。因此，他转而采用了6 1 个都市 区层次的数据进行估计，结果证明了供给弹性为无穷大。 d e l e e u w 和e k a n e m ( 1 9 7 1 ) 研究了租用房产的供给。他们估计了3 9 个大都市 区的租金指数变化、资本投入品价格、运作投入品价格、收入和房产存量之间的关 系，回归的结果表明以租用房产供给的弹性在0 3 到o 7 之间。 o l s o n ( 1 9 8 7 ) 指出，d e l e e u w 和e k a n e m 在回归方程中把价格作为被解释变量 而产出的数量和投入品价格作为解释变量将使得回归的结果难以解释。因为投入品 价格上涨的结果在长期内将完全的表现为产出价格的上涨，而与产出变化无关。因 此，他认为回归方程的右边只能出现产出的数量和投入品价格两者之一，既然研究 的目的在于估计长期供给价格和产出，那么d e l e e u w 和e k a n e m 不应该在回归中包 含投入品价格的变量。在m u t h ( 1 9 6 0 ) 和f o l l a i n ( 1 9 7 9 ) 的研究中，类似的问题 同样存在。因此m a l p e z z i 和m a c l e n n a n ( 1 9 9 6 ) 的模型对此做了改进，在解释变量 中只包含了产出数量而剔除了投入品价格，他们对于美国各类房地产供给弹性的估 计的结果界于4 至1 3 之间。 在最近几十年中，出现了直接对房产供给建模的文献。这些文献的研究分别建 立于投资理论和城市空间理论的基础之上，而两者的主要区别在于其处理土地这一 房产供给投入要素的方法上面。基于投资理论的文献倾向于忽略土地这一投入要素 的独特性，而基于城市空间理论的研究则在理论框架中明确地引入了土地市场。 p o t e r b a ( 1 9 8 4 ) 的研究采用了资产市场的方法来研究房地产市场。他的模型考 察了外生的冲击对房地产市场的稳定状态的影响，并研究了市场重新达到新的均衡 的路径。例如，考虑房地产使用者成本的降低的冲击：由于房产的存量在短期内是 既定的，这一冲击将首先带来实际房产价格的上升；随后房产价格的上升将带来房 地产投资的增加，从而使市场存量逐渐增加，实际价格逐渐回落，并达到一个新的 稳定状态a 在市场的供给方面，p o t e r b a 假设房产建设行业由竞争性的公司组成8 ， 行业总产出依赖于产出的价格，即房产的实际价格。同时，假定房产建造的投入品 房地产投资和区域经济环境：理论及对中国的实证 的供给存在限制，因此房产需求的增加将使房产的均衡价格上升。p o t e r b a 将供给定 义为房产建设的净投资。虽然他承认土地这一要素的重要性，但是由于数据方面的 问题，他在实证检验中略去的这一因素。 在p o t e r b a 的实证模型中，房产建设的净投资是房屋实际价格，替代品价格( 用 非住宅房产价格代表) ，建设成本( 以实际建设工资衡量) ，以及可提供的信贷( 由 储蓄和贷款机构的流入存款流量衡量) 的函数。实证的结果表明房产的价格是房产 建设投资的主要决定量，房产假设投资对房产实际价格的弹性在o 5 到2 3 之间。此 外，替代品价格对房产建设投资的影响的为负，可提供的信贷对房产假设投资有正 向的影响。值得注意的是，建设成本对房产建设投资的影响不显著，而下面提到的 研究也得到了类似的结论。 t o p e l 和r o s e n ( 1 9 8 8 ) 研究了房产投资决策在多大程度商决定于当前的资产价 格和产出的边际成本。他们认为，当忽略长期和短期的区别时，当前的资产价格对 房产投资具有充分的解释力；而当建设活动的水平会影响产出成本时，短期供给弹 性将小于长期供给弹性，此时，由于这种长期和短期存在差异，说明当前资产价格 不再具有对房产投资的充分解释力，房产建造商的决策必然同时依赖于对未来资产 价格的预期。 t o p e l 和r o s e n 用季度单户家庭住宅的开工量对相应的实际房产价格和一系列代 表成本变化的变量进行回归，分别考察了一个基本的短期模型和包含有预期和内部 调整成本的长期模型。结果表明，长期的供给弹性大约为3 0 ，短期供给弹性约为 j 0 。同时，回归结果也显示，长期和短期的供给弹性的差别会在一年以内趋向相同， t o p e l 和r o s e n 认为，由于房产建设商之间的差异不大，所以一旦房产市场条件的 变化，他们的行为会迅速的趋向一致，从而导致长期供给弹性与短期供给弹性的趋 同。在t o p e l 和r o s e n 的模型中，成本的变化对房产建设的开工量没有显著的影响， 这个结果和p o t e r b a ( 1 9 8 4 ) 的结果类似。此外，在t o p e l 和r o s e n 的研究中，预期 通货膨胀率和作为房产建造商的资本成本的实际利率被引入模型，结果发现两者对 房产建设都具有显著的较大影响。 但是，p o t e r b a ( 1 9 8 4 ) 和t o p e l a n dr o s e n ( t 9 8 8 ) 的以投资为基础的供给模型 ( i n v e s t m e n t b a s e dm o d e l s ) ，虽然考察了房产建设投资与房产价格、建筑成本、实际 利率以及预期通货膨胀率之间的关系，却存在一个重要的问题，即忽视了土地作为 一种房产建设的投入品的作用，这种隐含的假设意味着：在长期内，房产价格的上 涨将永久地推动房产建设量的增加( d i p a s q u a l ea n dw h e a t o n ，1 9 9 4 ) 。但是事实上 土地作为一种要素投入有其特殊性。大量城市空间经济学的研究指出，决定土地价 房地产投资和区域经济环境：理论及对中国的实证 格的是房产的存量，而不是房产的流量或者建设活动的水平。因此，当房产价格上 涨时，首先将产生房产建设投资的超额回报，并带来建设流量的暂时增长，随后， 随着房产存量的增加，土地价格将上升，从而最终将这种超额回报吸收并使建设活 动的水平恢复如常。所以，在长期内，房产价格的上涨的效果将被土地价格的上涨 所抵消，从而不可能永久地推动房产建设量的增加。 为了对房地产投资的实证模型作出改进，d i p a s q u a l e 和w h e a t o n ( 1 9 9 4 ) 给出了一 个简单的房产建设模型，考虑了土地作为一种特殊的投入要素的影响。在模型中增 加了房产价格和房屋建筑成本共同决定了均衡的房产存量，只有当房产价格决定的 房产存量高于现有的水平时，才会产生新的房屋供给。因此房屋的供给是房屋的价 格水平、成本和滞后的存量水平( 1 a g g e ds t o c k ) 的函数。 通过将单户家庭住宅的开工量对当前住宅价格，短期实际利率、土地成本和其 他投入要素成本和前一期的房地产存量进行回归，d i p a s q u a l e 和w h e a t o n 发现意愿 的房地产存量的价格弹性在1 2 到1 4 之间，新增建设量的价格弹性约为1 0 到1 2 之问，房产存量通过新增建设量调整到长期均衡的速度十分缓陧，根据估计，需要 3 5 年才能调整到新的均衡，而其他变量对解释房地产新增建设量的变化也具有显著 性，而回归结果与p o t e r b a ( 1 9 8 4 ) 和t o p e l 和r o s e n ( 1 9 8 8 ) 的结果大致相同。 不同的实证结果表明，经济学家对于房产供给方面的解释并不如理论本身所预 期的那么充分。正如q u i g l e y ( 1 9 7 9 ) 所指出的，经济学家很难给出令人满意的房产 供给模型。原因在于，首先，虽然将房地产市场新增房产投资的流量看作房产的供 给在理论上是可行的，但是房地产市场的特殊性决定了房地产这一产品并不像其他 产品那样每一单位都是标准化的，由于产品的差异性，我们很难用标准化的数量单 位来衡量这种流量。其次，房地产供给是复杂的房地产投资决簧的结果，然而经济 学家却缺乏对房地产开发商决策行为的直接证据。为了在理论上建立房地产投资行 为的微观基础，理想的研究对象应该是包含了房地产的数量、质量、租金水平以及 资产价值等方面内容的单个供给者层面的微观数据( m i c r od a t a ) 。可是获取这种类 型的数据十分困难，这就成为了立足于房地产市场微观模型的房地产投资理论很难 取得令人信服的实证证据的重要原因。 唐地产投资和区域经济环境：理论及对中国的实证 2 2 房地产业与区域经济的关系 2 2 1 房地产市场的界定 房地产市场是典型的以地区性为特征的市场，因而通过市场的界定将在理论上 明确房地产投资所涉及有关空间聚合问题，并合理的确定房地产市场的地域范围。 首先，房地产市场的地区性特征来自于房地产与土地的紧密联系。作为一项资 产，房地产的产出能力以及一切经济特性部与其所在的区位有着密切的关系。温茨 巴奇等人( 中译本2 0 0 1 ) 指出，房地产的首要特点是它与土地的联系，这一联系使 得房地产在具有不可移动性、异质性等物理特性的同时，有着与一般的资产所不同 的经济特性。由于房地产被固定在一个位置不能移动，因此，房地产的价值会受到 周围环境的影响。由这种特性所带来的重要结果之一就是房地产市场的区域性。相 对于工业产成品和农产品等商品而言，房地产并不具有一个全国性的统一市场，而 是典型的地区性市场9 。k i n n a r d ( 1 9 7 1 ) 对这种区域性市场做了定义，将其概括为 某种邻近区域( n e i g h b o r h o o d ) ，在这个区域内的任何变化将对其中的物业产生“直 接的、立即的影响”。在同一市场内部，所有的房地产项目受到相同经济条件的 影响，这是我们理解房地产市场中投资乃至交易等相关行为的重要出发点。 考虑到房地产市场的地区性，许多房地产投资的文献都是与区位理论直接或间 接相联系的。根据迪帕斯奎尔与惠顿( d i p a s q u a l e a n dw h e a t o n ，中译本2 0 0 2 ) 的归 纳，关于房地产经济的研究可以分为两类。一类倾向于更加微观的角度，侧重于某 一特定市场中不同空间的价格和土地使用问题。这一类型的研究强调房地产市场的 产品差异化特征，它们对房地产市场的认识可以具体化为三个方面。首先，每个物 业或者土地的价格随物业的建筑属性或者位置属性有着较大的变化范围，并且其变 化规律具有系统性。其次，不同物业的相对价格随着时间的变化保持相对稳定，当 市场有整体性的循环波动和市场出现长期增长的趋势时，这种相对价格基本上也没 有什么变化，也就是说整体市场的波动对物业价格的影响是同比例的。第三，土地 的相对价格发生变化主要是在这宗土地的特性发生变化时产生，这种变化既包括建 筑物的物理特性也包括与土地位置和邻里关系相联系的变化。 与之相对应，另一类型的文献则具有相对宏观的特征。这类研究一般以大都市 区为单位，把市场价格和房地产开发的总体波动现象作为整体进行研究，通过在一 定程度上对空间维度的抽象，把重点放在随时间出现的市场短期波动和暂时的不平 衡现象上。与房地产微观经济学相比，宏观的方法所持的假定是，综合性的度量指 房地产投资和区域经济环境：理论殛对中国的实证 标能够描述市场上大多数地段经济变量的波动规律。这类文献主要以美国的房地产 市场状况为研究对象，所得到基本结论可以归纳为三点。第一，在短期内，每个大 都市区的经济发展情况是由国家总体经济状况、本地区的行业组合和行业竞争所左 右：在长期内，人口的变化和生活方式的偏好对此也有影响。第二，每个大都市区 的房地产市场与该地区的经济增长情况有较为密切的联系，在某些情况下，房地产 价格或供给实际上和该区域的总体经济的发展状况能产生较大的相互影响。第三， 由于各类市场资源的流动性障碍，市场的调整是缓慢的，因此区域市场上出现的暂 时不平衡，将以周期性循环的模式达到调整。 可以看出，在不同的层面上界定房地产市场的范围有助于对不同种类的问题进 行有针对性的探讨。在此基础上，经济学家对于房地产市场的研究就可以方便的将 所要各种不同类型的具体问题归入到相应的空间层次。同时，这些空间的层次又保 持着相互的联系：微观研究证实了不同物业的相对价格在时间序列上是保持相对稳 定的，这就建立了宏观研究中对空间维度进行抽象的基础，这就使得对于房地产市 场这一典型的产品差异化市场上的综合性总量指标的研究具有了明确的实际意义。 从而具体的研究可以从社会实践的角度出发，将地方经济地理的范围以区域经济 数据的收集方式来界定，在这一范围内，可以认为较为相似的经济行为构成了市场 的运行的基础，而本文所要研究的问题也将建立在这一认识之上。 2 2 2 区域经济的三部门模型 对房地产市场的地区性所作的界定进一步要求经济理论建立房地产市场发展和 当地区域经济环境之间的联系。同时，由于房地产服务向用户提供了在特定时间对 三维空间的占有权，因而是融住所s h e l t e r ) 和区位利润( 1 0 c a t i o n a lb e n e f i t s ) 为一 体的特殊商品，所以区位是房地产最重要的区别性特征，区域经济环境对房地产市 场无疑具有重要的影响。 区域经济三部门模型的出现则恰恰提供了解决这一问题基本的框架“。在这一框 架下，进一步讨论“区位”( 1 0 c a t i o n ) 或者区域综合经济环境对于房地产投资的影 响就成为了可能。通过讨论区域总产出与房地产市场的关系，区域经济的三部门模 型描述了房地产项目受到社会总产出这一外生区域经济条件影响的机制。在这一模 型中，房地产资产被视作是区域总产出的一项中间产品，因而，市场对房地产资产 的需求也就与其他所有的中间产品一样，成为了一种“引致需求( d e r i v e dd e m a n d ) 并且房地产资产的价值直接取决于它对社会最终产品的贡献。由于资产价值是投资 决策的基础，因此区域经济基础的变化将由此而影响到房地产市场的波动，并成为 房地产投资和区域经济环境：理论及对中国的实证 了不同区位对于房地产投资而言所具有的经济价值的表征。 在三部门模型中，区域经济中存在着三个部门，分别是产品市场以及劳动力市 场和房地产市场两个要素市场。模型假设所有的市场都是瞬间出清的，从而给出了 一个区域经济的静态均衡。在这个模型中，经济增长的结果可以通过比较静态的方 法得到，而对于房地产市场而言，模型的静态特点将在理论上抽象掉房地产开发所 需要的时间。 具体而言，模型中产品市场的均衡由区域总需求和总供给共同决定，如图3 所 示。在产品市场上，区域总产出需求随着价格的下降而增加，从而区域总产出需求 曲线q d 是一条向下倾斜的曲线。在供给方面，区域产出y 依赖于劳动力l 和房地 产要素k 的投入：y = f ( k ，l ) 。假设要素之间不存在替代关系，并且单位产出成 本c 不变：c = ，+ 口。w ，其中，口。和口：分别表示单位产出所需要投入的房地产 和劳动力的数量，r 和w 分别表示房地产的租金以及工人的工资标准。这样，在图 3 中，单位产出成本曲线也就构成了区域经济的产品市场总供给曲线。 一 一 图4 ：劳动力市场 一 堡些兰丝壅翌垦垫竺叠堡望! 堡笙些翌! 垦盟塞垩一 图5 ：房地产市场 在产品市场上，总供给与总需求曲线的交点决定了均衡的产出水平q ，这一产 出水平决定了要素市场上对要素的需求，其中劳动力的需求l d = d ，q ，对于房地产 存量的需求为k d = t 2 。q ，表现在图4 和图5 中则分别是劳动力市场和房地产市场 上垂直的要素需求曲线。此外，劳动力的供给随实际工资的增加而上升，房地产的 供给随着租金水平的上升而上升，即两个要素市场的供给曲线都向上倾斜。从而要 素市场的需求和供给分别决定了两个市场的均衡。 当区域经济的总出产需求q d 增加时，总产出需求曲线右移致q d ，对要素的需 求同时增加，表现在要素市场的需求曲线向右移动。此时实际工资水平和房地产的 租金水平都将上升，并且导致总供给曲线的移动，并决定了社会总产出为q ，要素 市场的均衡随之决定。这样，房地产市场上新均衡所对应的房产存量水平与原来的 均衡存量水平之间的差额，将通过房地产投资的新建投资来实现。类似的，由总供 给增加引发的产出水平的增加也会在房地产市场上产生类似的影响。 在这里，房地产与劳动力一起被看作是区域经济发展中不可缺少的生产要素。 区域产出的变化会改变房地产和劳动力这两种投入品的需求，从而引发对房地产的 投资。因此，不仅区域内产出水平的变化会对房地产市场产生影响，那些改变社会 对投入品需求的产出结构、技术进步等因素同样可能影响到房地产这一特定要素市 场上的资产投资水平。例如，研究发现美国2 0 世纪8 0 年代建设的大量办公楼已经 不能适应当前“后工业社会”的需要。虽然当前的制造业创造了2 5 的g d p ，这一 比重与1 9 5 0 年的情况基本相同，但是在就业方面，制造业却只提供了1 5 的就业 机会，而1 9 5 0 年的情况是制造业提供的就业机会占到4 5 。现在，新的就业机会 主要来源于研究、开发市场、销售和服务，在这些领域，办公楼的需求更小而且更 生些主篓塑塑垦垫垒堑堑塑：型丝墨型! 里塑塞堡一 加易变。同时，房地产投资对于原材料和要素禀赋的地理位置的依赖性也发：牛= 了改 变，从而增加了房地产需求的不确定性( 温茨巴奇等，中译本2 0 0 1 ) 。这些变化表 明，经济增长对于房地产要素投入的依赖已经发生了某些改变，即使在区域总产出 不变得情况下，房地产市场的投资水平也会发生相应的改变。这意味着除了区域总 体的经济规模之外，区域内的产业发展水平、社会总产出的技术发展水平乃至区域 市场的制度和文化基础等众多因素都可能构成房地产投资的区位差异，从而影响房 地产投资在空间上的配置。 此外，还需要指出，区域经济和房地产市场的发展有着相互的影响。区域内房 地产的供给能力对于区域经济增长潜力的实现有着至关重要的影响。由于区域的生 活消费在很大程度上取决于房地产的成本，生活消费高的地区普遍住房价格高，这 种相关性十分显著。美国的实证表明，在2 3 个城市中，住房价格和比之更为广泛的 牛活消费指数之间的相关性为o 8 6 ( d i p a s q u a l e 和w h e a t o n ，中译本2 0 0 2 ) 。经济增 长使房地产租金上升，有效工资下降，这种变化可能会持续到增长开始缩减为止。 所以，一个地区如果想要承受住巨大的需求引出的增长压力，前提必须是能够容易 地建设出新的住宅。对于区域经济而言，容易获得劳动力和房地产等关键牛产要素 会推动区域经济快速增长，因此，能够建造出可负担得起得居住用房和工商业用建 筑就成了区域产出增长的必需条件从长期看一个地区造出价格合理、供应充足的 居住和工业用房的能力是与其他区域在竞争稀缺经济资源的重要资本，而在这个过 程中房地产投资的水平无疑是至关重要的。 2 3 理论逻辑的综述 通过对房地产价格与投资水平相互决定的机制和区域经济与房地产市场的关系 的讨论，房地产市场的运行机制的理论描述已经获得了相对比较完整素材。接下来 所要做的工作则是将这些理论素材整合到一个完整的逻辑框架之内，从而对房地产 投资与区域经济环境的理论作一总结。 在一般的经济学模型中，对经济行为的解释包含了以下几个基本的因素 ( k i l k e n n y & t h i s s e ，1 9 9 9 ) ：( 1 ) 参与内生经济决策的经济行为人；( 2 ) 经济 行为人的目标函数：例如最常见的利润最大化目标；( 3 ) 经济决策所涉及的内生工 具变量( e n d o g e n o u si n s t r u m e n t s ) ，是指经济行为人用来实现其目标的工具，例如 产出水平、技术的选择等；( 4 ) 影响经济决策的外生条件( e x o g e n o u sc o n s t r a i n t s ) ， 是指影响经济行为人达到最终的目标的外生约束，包括与市场环境、市场竞争的性 质以及市场结构等有关的变量；( 5 ) 与经济行为相关的时间维度。前面所涉及的关 脐地产投资和区域经济环境：理论及对中国的实证 于房地产投资的文献也可以根据其对所涉及的基本因素组合的侧重，分为两个部分， 并由此确定他们之间的逻辑联系：( 1 ) 房地产市场上，房地产的租金水平和房地产 投资数量的内生决定问题；( 2 ) 外生市场条件( 如：区域经济环境) 对房地产投资 水平的影响。 一方面，对于房地产市场中房地产投资与房地产租金水平内生决定问题，经济 学家从房地产投资与一般投资活动的共性出发，即以当前的款项换取未来一系列现 金收入，通过房地产资产的租金水平决定的房地产资产价值，建立了资产价值变化 与投资数量波动之间的关系。以此为基础，大量的实证希望得到房地产市场上新屋 建设投资的价格弹性，但结果是以市场价格衡量的资产价值变化却并不足以充分的 解释投资数量的变化。 作为房地产投资理论的核心和基础，虽然房地产投资的微观市场模型将房地产 投资作为一项以现在的款项换取未来的一系列租金收入的活动，用房地产的价值变 化来解释投资的数量波动，为我们理解房地产投资提供了重要的微观基础。但是， 这一模型沿袭了新古典经济学的一贯做法，在房地产市场微观模型中隐含了信息充 分的假设。在这一假设之下，市场的运作是有效率的。因此，市场信息能够迅速而 又不需成本的传递，而且能够及时反映在市场价格上。那么，房地产的价格就应当 已经包含了关于当前和未来市场状况的所有信息，当然，也就包含了“区位”因素 的影响在内。房地产投资决策可以完全依赖当前市场的价格作出。因而，房地产投 资和价格的内生决定问题本身是和“空间”无涉的，即“位址”或者说“区位” ( 1 0 c a t i o n ) 的特殊性作为一项外生的约束并不在考虑之列( n