（管理科学与工程专业论文）我国国有土地使用权拍卖出让中存在的问题及对策研究.pdf

西安建筑科技大学硕士论文 我国国有土地使用权拍卖出让中存在的问题及对策研究 专业：管理科学与工程 硕士生：刘云 指导老师：刘晓君教授 摘要 自国土资源部发布了1 1 号令以来，拍卖己成为我国出让国有土地使用权的主要 方式之一，但拍卖这种方式在土地使用权中的运用仍处于完善阶段。国有土地使用 权拍卖中的一些违规及不成熟的行为严重影响了土地有偿使用制度的深化。 文章通过对各地国有土地使用权拍卖的现状进行评析，并运用模糊综合评价法 对我国国有土地使用权拍卖的有效性进行建模，探讨其不利影响成因，得出结论： 我国国有土地使用权拍卖出让中的问题主要存在于从业人员执业素质和土地市场环 境两方面。之后，文章运用了定性定量的方法对存在的问题进行了博弈分析和综合 评判，得出结论：确定合理的土地保留价、提高拍卖保证金以及增加竞价人有利于 降低竞买人间的串谋可能性；土地管理部门官员与竞买人的串谋空间与串谋成本成 反比；建立监察人员激励机制以及提高监察人员串谋的心理成本有利于防止政府官 员集体腐败：建立土地使用权拍卖适宜性评价模型对进入土地市场的拍卖地块进行 事先控制有利于土地市场健康发展。 关键词：土地使用权；拍卖；博弈；适宜性；有效性；串谋 论文类型：应用基础 西安建筑科技大学硕士论文 s t u d i e so np r o b l e m sa n dc o u n t e r m e a s u r e so fs e l l i n gl a n d u s i n gr i g h tb y a u c t i o ni nc h i n a s p e c i a l t y ：m a n a g e m e n ts c i e n c ea n de n g i n e e r i n g n a m e ：l i uy u n i n s t r u c t o r ：p r o f e s s o rl i ux i a o j a n a b s t r a c t s i n c em l r ( t h em i n i s t r yo fl a n da n dr e s o u r c e ) o r d e rn o 11w a si s s u e d ，a u c t i o n h a sb e c o m eo n eo ft h em a i nm e a n sb yw h i c ht h er i g h tt ou s es t a t e o w n e dl a n di sr e m i s e d i nc h i n a h o w e v e r ，t h em e a n so fa u c t i o na p p l i e dt or e m i s e 1 a n di sn o tp e r f e c ta n ds t i l lt o b ei m p r o v e d s o m ei l l e g a la n dc r a c k b a r r e lb e h a v i o rt h a th a p p e n sd u r i n gt h ea u c t i o no f l a n dh a ss e v e r e l yt a m p e r e dw i t ht h ef u r t h e rd e v e l o p m e n to ft h el a n de m p l o y m e n ts y s t e m o nt h eb a s i so fa n a l y z i n gt h ec u r r e n tc o n d i t i o n so ft h el a n da u c t i o na l lo v e rt h e c o u n t y , t h et h e s i sb u i l d sm o d e lt oe v a l u a t et h ee f f i c i e n c yo ft h es t a t e o w n e dl a n da u c t i o n i nc h i n aw i t ht h ec o m p r e h e n s i v ef u z z ya p p r a i s a lm e t h o d a n dp r o b e si n t ot h ep r o b l e m s o ft h ea u c t i o ns y s t e m a sar e s u l to ft h ea n a l y s i s ，t h em a i np r o b l e m sa r ea t t r i b u t e dt ot h e p r a c t i t i o n e r s a b i l i t ya n dt h ee n v i r o n m e n to fl a n dm a r k e t i no r d e rt os e t t l et h ep r o b l e m s ， t h ea u t h o rb u i l d sc h e s s p l a y i n gm o d e la n dm a k e sc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o n b yt h e m e a n so fb o t hq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s t h e s ec o n c l u s i o n sa r ed r a w nb a s e d o nt h em o d e l i n ga n de v a l u a t i n g ：i ti sp r o p i t i o u st od e c r e a s et h ep o s s i b i l i t yo fc o l l u s i o n b e h a v i o ra m o n gt h ec o n t e s t e r st h r o u g hd e t e r m i n i n gar e a s o n a b l el a n dr e s e r v i n gp r i c e ， i n c r e a s i n gt h ea u c t i o nb a i la n dt h ea u c t i o nc o n t e s t e r s ；t h ep o s s i b i l i t yo ft h ec o l l u s i o n b e h a v i o rb yl a n da d m i n i s t r a t i v eo f f i c i a l sa n da u c t i o nc o n t e s t e r sa n dt h ec o s to fc o l l u s i o n a r eo fi n v e r s er a t i o n ；i ti sh e l p f u lt op r e v e n tt h eo f f i c i a l s c o l l e c t i v ec o r r u p t i o nb e h a v i o r b y t h em e a n so fe s t a b l i s h i n gt h e s y s t e m t o i n s p i r es u p e r v i s o r sa n di n c r e a s i n gt h e p s y c h o l o g i c a lc o s to fs u p e r v i s o r s c o l l u s i o n ；i ti sa d v a n t a g e o u sf o rt h el a n dm a r k e tt o d e v e l o ph e a l t h i l yb yb u i l d i n gm o d e lt oe v a l u a t et h ea u c t i o nf e a s i b i l i t yo ft h el a n du s e r i g h ti no r d e rt oc o n t r o lt h el a n da u c t i o ni na d v a n c e k e yw o r d s ：r i g h tt ou s el a n d ，a u c t i o n ，c h e s s p l a y i n g ，s u i t a b i l i t y ，v a l i d i t y ，c o l l u s i o n t y p eo ft h e s i s ：a p p l i c a t i o nf o u n d a t i o n i i 声明 v 8 二1 5 9 5 本人郑重声明我所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取 得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不 包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含本人或其他人在其它单位 已申请学位或为其它用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本研究所做的 所有贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了致谢。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任。 做作者签名：朝云 日期：坷4 - 玎 关于论文使用授权的说明 本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学 校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的 全部或部分内容，可以采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。 ( 保密的论文在论文解密后应遵守此规定) 论文作者签名：朝吞 0 注：请将此页附在论文酋页。 翩虢0 7 缘嗽埘4 玎 西安建筑科技大学硕士论文 1 1 问题的提出 1 绪论 我国土地使用制度的改革开始于8 0 年代初期，1 9 8 7 年深圳率先进行了土地有 偿使用的实践，同年1 2 月1 号，在深圳市首次进行国有土地使用权拍卖，随着拍卖 槌响起，一家房地产公司以5 2 5 万元的价格，拍到8 5 8 8 平方米的国有土地5 0 年的 使用权。这是土地第一次作为资本要素投入市场。经过多年成功实践，1 9 9 8 年8 月 2 9 日修订通过的中华人民共和国土地管理法第五十四条规定：建设单位使用土 地应当以出让等方式有偿取得，而其出让方式有协议、招标和拍卖三种。从而国有 土地资源有偿使用制度基本建立。与此同时城市房地产法也规定：商业、旅游、 娱乐和豪华住宅的用地一般都应当采取拍卖或招标方式进行，只有无法采取拍卖和 招标的才准许以协议方式进行。在这种政策环境下，出让土地使用权绝大部分以协 议方式成交，国有土地使用权的协议出让价格远低于国有土地使用权的真实价值， 从而，造成国有资源大量浪费，土地收益严重流失。 基于这种形势，2 0 0 2 年5 月国土资源部发布了1 1 号令，即招标拍卖挂牌出 让国有土地使用权规定规定：自2 0 0 2 年7 月1 日起，商业、旅游、娱乐和商品住 宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。1 1 号令颁布后的第一个 年终全国土地招标拍卖年收益金突破了6 0 0 亿元，这个巨大的数字大跨跃，标志着 围绕中国城区土地不规范操作的历史就要结束，地产开发商站在同一起跑线上，同 时最大的一笔国有资产流失宣告截流，土地也要真正回归其真实的价值属性。同时， 也显现出只要我们坚决落实l 】号令，我国国有土地使用权收益金将会有很大的增加 空间。 为了使1 1 号令落到实处，2 0 0 3 年各级国土资源行政主管部门和监察机关按照 中央纪委全会和国务院廉政工作会议的部署，认真开展经营性土地使用权招标拍卖 挂牌出让情况执法监察，经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度已经初步建立， 仅2 0 0 4 年一季度全国有偿出让土地5 3 1 万亩，其中通过招标、拍卖、挂牌方式出 让的比例为2 6 。 目前，经营性国有土地使用权招标、拍卖、挂牌制度建设在全国已基本得到落 实，经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的比例有所提高。但是，在这实施过程中， 也暴露出一些问题，例如一些地方的领导干部在经营性用地招标拍卖挂牌中，往往 西安建筑科技大学硕士论文 以各种各样的借口，指定供地对象、位置、面积、价格等，使市场调控手段有名无 实；在拍卖出让国有土地使用权时，一些竞价人及政府发生串谋行为，使得土地以 低于其真实价格出让，严重有损国家的经济利益；国有土地使用权拍卖过程中缺乏 从业人员，操作不规范；出让金收缴情况不好；拍卖底价过低，成交价过高；土地 拍卖的组织工作不规范等一系列的问题。 这一系列的进步政策真正地发挥到极至， 题显得尤为迫切。 1 2 研究的目的与意义 这些问题依然在土地市场上出现，为了使 研究我国国有土地使用权拍卖中存在的闷 文章通过对拍卖出让国有土地使用权中存在问题的研究，旨在为政府决策提供理 论依据，并为其优化土地拍卖机制提供参考。 1 2 1 理论意义 在我国开展国有土地使用权拍卖中存在问题的探讨及对策研究，既是深化我国 经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的需要，也将极大地丰富和发展我国拍卖 出让国有土地使用权的理论体系。 在我国由于长期实行单一性行政配置土地的计划体制，不存在土地市场，自改 革开放以来，实行了土地有偿使用制度，但由于历史遗留下来的问题及长期土地市 场发展不平衡等原因，出让土地使用权直以协议出让为主，且出让价远低于土地 的真实价值，基于这种环境，政府下达了国土资源部1 1 号令，严格执行经营性土地 使用权招标拍卖挂牌制度，但一些违规操作及拍卖的一些问题严重影响了土地有偿 使用制度的深化，因此，通过国有土地拍卖中存在的问题及对策研究有助于深化经 营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。 另外，现有土地拍卖理论研究大多集中在西方资本主义国家，源于土地私有制 下的市场机制，而我国城市土地所有权全部归属国家，只有使用权可以通过市场出 让、出租和转让。因而，通过对我国国有土地使用权拍卖中存在的问题及对策研究， 有望找出不同于西方的城市土地拍卖机制，极大地丰富和发展城市土地拍卖理论体 系。 1 2 2 实践意义 历年的反腐头案要案都与土地批租有关，一些政府官员为了一丝己欲严重损害 西安建筑科技大学硕士论文 国家的经济利益，虽然，国家颁布了1 1 号令，但其中还有一些可钻的空子，所以， 从这个角度来说，通过研究我国国有土地使用权拍卖中存在的问题，可以为政府制 定政策提供有力的依据，从而得以使这种透明竞争性的土地使用权拍卖交易为我们 充分的利用，达到彻底遏制这些腐败的源头的目的。 1 3 研究的内容与方法 文章主要研究了国有土地拍卖中存在的问题，并针对其问题运用数学建模等定 量分析方法与文献综述等定性分析方法相结合的综合分析方法，为政府拍卖国有土 地使用权提供了建议性的对策。主要分析思路如下，从国有土地使用权拍卖出让中 的问题资料搜集，在经历了理论体系的构建及对现象的抽象、解析和归纳、综合之 后，将理论的成果运用于国有土地使用权拍卖出让中存在问题的对策研究中去。这 是一个“实践( 提出问题) 理论( 分析问题) 实践( 解决问题) ”的研究过程。 西安建筑科技大学硕士论文 2 已有研究成果综述 2 1 我国国有土地使用权拍卖文献综述 在1 1 号文件颁布以前，我国国有土地使用权进行拍卖的案例并不多，在一些相 对发达地区，国有土地使用权进行交易时采用招标的方式较多，而在这个阶段，大 多数研究者都对招标的评标模型较为关注，他们通过数学建模来提炼一些较精确的 评标体系，而对拍卖国有土地使用权中存在的问题，主要是一些国土资源的相关政 府机关的一些现象阐述，较少与相关理论结合起来研究。随着政府部门对土地市场 进行整顿，1 1 号文件发布之后，拍卖的案例越来越多，有些专家们对土地市场上 拍卖的问题有所研究，像苗青天的堵住黑洞主要是通过重复博弈论提出抑制土 地竞价人进行串谋的建议。另外，针对我国地价过高的现象，中国房地产报2 0 0 3 年 5 月8 号刊登的“土地拍卖应采用最高限价模式”的文章，作者认为应采用最高限 价模式来抑制我国土地拍卖中地价过高的现象。当然，本身拍卖的这种交易方式起 源也较早，它具有透明度和竞争性，往往不会与市场价有太大的背离，这种交易方 式在国外已经研究的比较深入了，只是与我国土地市场结合起来研究的较少，所以， 文章主要是站在国内外对于拍卖理论研究的基础上，与我国特殊的土地使用权商品 相结合进行探讨。 2 2 国内外拍卖理论综述 2 2 1 拍卖的起源 拍卖( a u c t i o n ) 是指用竞价方式买卖动产或不动产，其实质是一种商品交换和市 场行为，己有几千年的悠久历史。早在公元5 0 0 年前，哲学家希罗多德就记载了古 巴比伦人用拍卖方式购买妇女作为妻子。在罗马帝国时期，拍卖更成为人们进行商 品买卖的一种普遍形式，甚至罗马皇帝也通过拍卖其财产来偿还战争引起的负债。 在中国公元七世纪左右，和尚死后其私人物品就用拍卖的方式卖掉。而现代意义上 的拍卖，是随着资本主义社会的发展逐步成熟起来的。拍卖的法律规章逐步健全， 出现了专门的拍卖中介机构一拍卖行。如英国伦敦的索思比及克里斯蒂拍卖行均是 享有世界声誉的艺术品、古董拍卖行。拍卖的商品也日益丰富。在现代社会中，国 家对经济生活的影响越来越大，涉及领域也越来越广泛，许多公共物品的购买及公 共资源所有权的转让均采用了拍卖的形式，我国国有土地使用权也正是采用的这种 西安建筑科技大学硕士论文 拍卖形式。 2 2 。2 拍卖的形式及其决策规则 1 9 6 1 年威廉维克f f i j ( w i l l i a ms p e n c e rv i c k e r y ) 根据治理交易的制度规则把拍卖分 为4 种类型( v i c k e r y ) ：英式拍卖( e n g l i s h a u c t i o n ) 、荷兰式拍卖( h o l l a n d a u c t i o n ) 、第 一价格拍卖( f i r s t p r i c ea u c t i o n ) 和第二价格拍卖( s e c o n d p r i c ea u c t i o n ) 。英式拍卖一 般首先由拍卖人宣布卖方的保留价格或从参加竞拍的人中得到的第一个报价，任何 报价一旦被拍卖人接受就成为既定标价( s t a n d i n gb i d ) ，投标人无法撤回，只要报价 高于既定标价都是可以接受的，最后当没有人愿出一个更高的价格时，拍卖品就出 售给最后一个投标者( 也是出价最高的人) ，成交价格等于其出价；荷兰式拍卖中规 定的初始价格水平一般高于任何一个买方所愿意支付的价格，然后，拍卖人逐渐降 低价格直到有第一个买方接受，拍卖品在这一接受价格卖给这个买方；第一价格拍 卖是最普通的封闭投标拍卖程序，最高出价者按该价格购得拍卖品；第二价格拍卖 也是一种封闭投标拍卖形式，但是与第一价格拍卖不同，提交最高价的投标者赢得 拍卖品，但按次高标价支付。维克利对拍卖的这种分类逐渐成为标准的拍卖分类方 式。 维克利认为，4 种类型的拍卖各有其特殊的决策规则。在英式拍卖中，对于追 求效用最大化的投标人，只有当标价低于其保留价格时，他才会继续投标，否则将 退出竞拍。因此，标价既不取决于投标人的风险偏好，也不依赖于他对其他投标人 标价的预期，只决定于个人的保留价格和当时己报出的最高标价。从这个意义上说， 使个人效用最大化的投标是“优胜”策略，满足纳什均衡条件。英式拍卖机制引致 资源的帕累托效率配置，因为这时的总剩余即卖方剩余( 成交价) 和买方剩余( 保留价 格减去成交价) 之和最大。对于荷兰式拍卖，投标人在决定报价最大的预期收益时， 需要分析他所拥有的关于其他人可能出价的全部信息，而其他人的报价又依赖于他 们对第一投标人行为的预期。产生收益的可能性随着价格的不断下降而出现，但是 随着价格的降低和收益的增加，得到这一收益的可能性却在减少。因此，每个投标 人都必须根据他所掌握的关于其他人的可能出价的信息，权衡这两个因素。第一价 格拍卖的买方必须考虑他们所拥有的关于其他投标人可能的出价信息，不会使自己 的标价等于自己的保留价格；效用最大化策略取决于每一个投标人风险偏好和他对 其他投标人出价的预期，没有优胜策略；具有最高保留价格的投标人并不一定是最 高出价人。如果标价是保留价格的增函数，同时所有投标人有相同的风险偏好，并 西安建筑科技大学硕士论文 且对其对手的出价有相同的预期，那么这种拍卖机制会引致帕累托效率。实施第二 价格拍卖程序时投标人所采取的预期效用最大化策略使标价等于保留价格；投标策 略与投标人的风险偏好或其对他人策略的预期无关；最后的赢家是拍卖品对其具有 最大价值的那个人，这时的资源配置达到了帕累托效率。 2 。2 3 私人独立价值结论及其检验 拍卖及招标投标理论定量描述经济环境的最基本的假设是所谓独立私人价值假 设：投标商是风险中性的；每个投标商知道拍卖品对他的价值，但不知道其他投标 商对拍卖品的价值；所有投标商对拍卖品的估值是独立同分布的随机变量，招投双 方均知道这个分布函数。在这些理想的假设条件下，拍卖有以下特征： 1 、英式拍卖与第二价格拍卖是等价的。虽然二者有不同的扩展型，但有相同的 最优喊价策略即报出其私人价值，且该报价策略是一优超策略。投标者高于或低于 其私人价值的报价都不是最优的。这两种拍卖，拍卖品的价格大致等于投标者中次 高的私人价值。这在第二价格拍卖中是显然的。在英式拍卖中，由于私人价值最高 的投标者在拍卖过程中可以观察到投标者中次高私人价值是多少，因此只需增加很 小的价格就会使私人价值次高的投标者退出竞争，无需按照自己的私人价值报价， 只要按次高私人价值与一足够小价格增量之和报价就可中标。值得注意的是该优超 策略很强，无论假设投标者是风险中性或风险厌恶都成立。 2 、荷兰式拍卖与第一价格拍卖策略等同。在这两种拍卖中，投标者要考虑的是 选择多高的标价去投标，而不必知道其他投标者的决策，其最优报价策略，在风险 中性假设下是一个较其私人价值小的报价；在风险厌恶假设下，投标者的最优报价 随其风险厌恶程度的增大而增大，一般大于其私人价值。 3 、英式及第二价格拍卖的结果是帕累托最优的。即在优超策略均衡下，私人价 值最高的投标者获得拍卖物品。荷兰式拍卖及第一价格拍卖在投标者风险中性假设 下也是帕累托最优的。但如果投标者是风险厌恶的，则有可能一个投标者由于其对 风险的厌恶程度远大于私人价值最高的投标者，虽然其私人价值小于私人价值的最 大值，但其报价可能高于私人价值最高投标者的报价。 4 、收入等同定理。无论采用何种拍卖方式，拍卖人最优的预期收入相同，而且 等于预期的次高私人价值。该定理只有在投标者风险中性假设下才成立。如果投标 者是风险厌恶的，那么第一价格与荷兰式拍卖收入随着风险厌恶程度增大而增大， 而且大于第二价格与英式拍卖的收入。 以上结论说明，在竞价人面临比较理想的经济环境假设时，竞价人没有必要采 西安建筑科技大学硕士论文 用复杂的投标策略来投标。因为所有4 种拍卖方式给投标商带来等同的期望回报； 竞价人即使适当选取保护价或参入费用，则4 种拍卖方式也均是最优拍卖，即使拍 卖方的期望收益最大。拍卖方却有必要设计对其有利的拍卖方式，如规定适当的拍 卖费用，使拍卖方的期望收益最大。 为了验证以上理论的准确性，人们做了大量的实验( 王国成、黄韬，1 9 9 6 ) ，发现 如下关系：在4 种标准拍卖形式中英式拍卖的平均价格= 理论所得私人价值次高的拍 卖者的私人价值= 第二价格拍卖的平均价格 荷兰式拍卖的平均价格 第一价格拍卖 的平均价格。另外，从效率上看( 通过私人价值最大者获得拍卖物品的概率来衡量) 英式与第二价格拍卖大致相同( 分别为9 7 与9 4 ) ，但第一价格拍卖则低得多( 8 8 ) ， 而荷兰式拍卖效率最低( 8 0 ) 。上述实验结果，支持了如下理论结论：( 1 ) 英式及第 二价格拍卖大致等同：( 2 ) 荷兰式与第一价格拍卖并不同；( 3 ) 第一价格拍卖与风险厌 恶的纳什均衡模型相一致；( 4 ) 个别投标者报价的有效性数据及观察值支持了纳什均 衡的常相对风险模型，虽然每个投标者有不同程度的风险回避。 米尔格洛姆( m i l g r o m ) 及韦伯( w e b e r ) 的模型( 简称m w 模型) 对独立私人价值模 型作了修j e ( m i l g r o ma n dw e b e r , 1 9 8 2 ) 。他们改正了私人价值独立假设，假定投标者 的私人价值会影响另外一些投标者的估值，结论是：( 1 ) 荷兰式拍卖与第一价格拍卖 仍然策略等同；( 2 ) 当投标者对拍卖品的估计值不确定时，英式拍卖与第二价格拍卖 不等同，英式拍卖通常预期价格更高；( 3 ) m 果投标者的价值估计是统计相关的，平 均地说来，第二价格拍卖中的预期价格高于第一价格拍卖中的预期价格；( 4 ) 由以上 结论，对拍卖人而言，其采用不同的拍卖方式，预期收入由高到低排列为：英式拍 卖、第二价格拍卖、荷兰式拍卖、第一价格拍卖。这解释了为什么世界上大约7 5 的拍卖均采用了英式拍卖方式。应该承认，上述理论还不能够充分地描述拍卖的实 际情况，竞价人还不能仅靠这些理论来帮助确定其最优报价策略，拍卖人也无法完 全据此来设计其最优的拍卖形式。所有这一切，取决于对拍卖环境假设的准确性。 在主流模型中，一些假设使拍卖环境过分简化，许多在实际中有影响的内容均未加 以考虑，因此在采用拍卖这种形式时需对其周边的环境加以鉴别才能取得良好的效 果。 m i l g r o m ( 1 9 8 7 ) 证明了在竞买者之间存在长期竞争关系的拍卖中。英国式拍卖 比密封竟价拍卖更容易导致竞买者共谋的现象的发生。所以在工业采购和建筑工程 招标这种参与者存在长期竞争关系的拍卖市场中，密封拍卖仍然是应用最为广泛的 一种拍卖方式。而对于我国国有土地使用权拍卖市场来说，竞买者之间也存在长期 的竞争关系，所以我们在土地市场采用的英式拍卖比招投标更容易导致共谋现象的 发生。 西安建筑科技大学硕士论文 2 3 博弈论在拍卖中的应用 对于土地使用权拍卖来说，其具有典型的博弈特征，所以文章对土地使用权拍 卖中存在的问题寻求对策时，采用博弈理论模拟较符合实际状况。 1 、静态贝叶斯博弈( t h es t a t i c b a y e s i a ng a m e s ) 的一般表达式。完全信息博弈的一 般表达式是g = s ，只；“1 i _ ，“。 ，其中s 是博弈方f 的策略空间，即其全体可 选策略的集合，而“则是博弈方f 的收益函数，即每个博弈方各一种策略构成的策略 组合的多元函数“，= 甜，( j ，s 。) 。在完全信息静态博弈中，一个博弈方的一个策 略就是一次选择或一个行为。如果用a 。表示博弈方i 的一个行为，而用4 ，表示他的 行为空间( 全部可能的a ；构成的集合) ，则完全信息静态博弈也可表达为 g = 4 ，以；甜l ，一，甜。j ，其中甜，= 7 , 1 i ( q ，嚷) 是各博弈方都相互知道的，即 当( q ，a 。) 确定以后蹦，就随之确定了，并且是公开的信息和知识。而在静态贝叶 斯博弈中，关于收益的信息却并不全是公开的，至少一部分博弈方的收益是他们自 己的私人信息。但某些博弈方虽然不能确定其他博弈方在一定策略组合下的收益， 但可以知道其他博弈方的得益有哪几种可能的结果，而哪种可能的结果会出现则取 决于其他博弈方属于哪种“类型”。这里的“类型”是相应的博弈方自己清楚而他人 无法肯定的私人内部信息、有关情况或数据等。如果用f ，表示博弈方f 的类型，并用 z 表示博弈方i 的类型空间( 全部可能类型的集合) ，则t i r 。这样可以用 “。h ，a ，t ；) 来表示博弈方硒笙策略组合h ，口。) 下的收益。因为这个收益函数 中含有一个反映该博弈方类型的变量f ，并且该变量的取值是博弈方f 自己知道而其 他博弈方并不清楚的，正好可以反映静态贝叶斯博弈中信息不完全的特征。因此， 静态贝叶斯博弈的一般表达式为g = 4 ，4 ；互，r ；u l ，一，“。j ，其中4 为博 弈方f 的行为空间( 即策略空间) ，z 是博弈方f 的类型空间，博弈方f 的得益 甜，= 甜，a l ，一，a ，f ，) 为策略组合h ，a n j 和类型t ，的函数。 一般来说，一个博弈方至少需要知道其他博弈方各种“类型”出现的机会的大 小，即对各种“类型”出现的概率分布有一个“判断”，能根据其他博弈方各种收益 的可能性推导出他们平均来讲会作的选择，从而就能知道自己的每个选择平均来讲 可能会有的收益，才能下决心作出决策。如果用只= 只o 一，k ) 表示博弈方f 在自己 的类型为t ，的情况下对其他博弈方的类型f 一。的判断，即在自己的类型是t ，的前提下， t 一。= 0 1 ，一，t 。，t + ，t ) 出现的条件概率，则可用 g = 4 ，4 ；互，瓦；b ，p 。；“1 ，一，“。) 来表示某些博弈方虽然没有关于其 他博弈方类型的确切信息，但至少还有一个关于各种类型出现机会的概率分布的判 西安建筑科技大学硕士论文 断的不完全信息静态博弈。在平均或在数学期望的意义上，这种博弈是可能的和有 结果的。 2 、海萨尼转换( h a r s a n y it r a n s f o r m a t i o n ) 。海萨尼提出了一种分析静态贝叶斯博 弈的思路( h a r s a n y i ，1 9 6 7 ) ：( 1 ) 先假设有一个名为“自然”的博弈方0 ，该博弈方的 作用是先为其他每个博弈方抽取他们的类型，抽取的这些类型构成类型向量 t = ( t l ，t 。) ，其中f z ，f = 1 ，n 。( 2 ) “自然”让每个博弈方知道自己的类型， 但却不让其他博弈方知道。( 3 ) 除“自然”以外的其他博弈方同时从各自的行为空间 中选择行动方案日1 ，一，a 。( 4 ) 除了博弈方0 即“自然”以外，其余博弈方各自取得 收益甜。= u 。( t 2 1 ，口。，t 。) ，其中f = 1 ，2 。这样就将不完全信息博弈转换为完全 但不完美信息的动态博弈( d y n a m i cg a m e so f c o m p l e t eb u t i m p e r f e c ti n f o r m a t i o n ) 。因为 这个博弈共有两个阶段的选择，第一阶段为“自然”这个博弈方0 的选择阶段，第 二阶段是博弈方1 ，力的同时选择阶段；n 个博弈方对“自然”为自己选择的类型都 是清楚的，但对“自然”为其他博弈方选择的类型却不清楚( 有一些博弈方可能是清 楚的) ，因此对博弈方0 的选择没有完美信息。但是，当利用假设的博弈方0 ，即“自 然”的选择方向或路径来表示各博弈方的不同类型以后，则在“自然”的选择路径 忆，t n ) 和各博弈方的策略组合 l ，一，口。) 之下，各博弈方的收益 “。= 甜，( q ，a ，t j ) 却是确定的和大家都知道的。因此它也是一个完全信息的博弈。 也就是说，( 1 ) ( 4 ) 所描述的是一个完全但不完美信息的有同时选择的动态博弈，它 表达的博弈问题与一般不完全信息静态博弈 g = 4 ，4 ；正，z ；p l ，只；“。，u n j 所表达的博弈问题是完全一样的。 这就是“海萨尼转换”，是一种非常有效的解决不完全信息静态博弈的方法。当然在 作了海萨尼转换之后，仍然存在对“类型”的判断问题，但这时对类型的判断在形 式上就变成了对博弈进程，即“自然”的选择的判断，其概率分布仍然与类型的概 率分布相同，即“自然”以概率分布p ，只分别选择f l ，t 。 3 、贝叶斯纳什均衡( b a y e s i a nn a s h e q u i l i b r i u m ) 。一个博弈方的一个策略即指设 定该博弈方在每种可能被要求选择或行动的时候和情况下如何选择和行动的一个完 整的计划。在完全信息的静态博弈中，一博弈方的一次选择就是个策略，因为每 个博弈方都只有一次选择的机会。在完全信息的动态博弈中，一博弈方的一个策略 则是该博弈方在每个可能轮到自己选择的信息集( 单节点的) 处如何选择的计划。静 态贝叶斯博弈可看作先由“自然”选择各博弈方类型，然后再由各真正的博弈方同 时选择的动态博弈，因此静态贝叶斯博弈中一博弈方的一个策略也应该是该博弈方 在自己各可能的类型下选择的一个完整的计划。 静态贝叶斯博弈的一般定义如下：在静态贝叶斯博弈 西安建筑科技大学硕士论文 g = 4 ，4 ；z ，z ；p 1 ，一，见；扰1 ，一，甜。 中，博弈方i 的一个策略是该博弈方 自己的类型t i 的函数置j ，其中t 。z 。置乜) 设定在自然抽取的博弈方f 的类型为 f 的情况下，博弈方f 从行动空间彳，中所选择的行动口，。在这样的定义下，博弈方f 的策略空间s 就是由类型空间z 和行动空间4 ，中的元素及其函数构筑而成。照理， 在“自然”抽取博弈方f 的类型f 以后，博弈方f 对自己的实际类型t 是完全清楚的， 只要针对这个确定的t ，来选择行动即可，对每种可能的t l z 都设定一相应的行动方 案似乎大可不必。但是其他博弈方不会知道“自然”为某一博弈方抽取的实际类型， 对他们来说某一博弈方被抽到任何类型的可能性都是存在的，他们必须考虑到他所 有各种类型时会作的选择，并把这些考虑综合进他们的决策选择中去，因此，每个 博弈方设定在每种可能的类型下的行动是必须的。 静态贝叶斯博弈纳什均衡的基本思想与完全信息静态博弈纳什均衡的基本思想 是一样的：各博弈方的策略必须是对其他博弈方的策略的最佳反应。因此，贝叶斯 纳什均衡可 定义 为 ：在静态 贝叶斯博弈 g = 4 ，4 ；互，；p 1 ，见；甜。，“。j 中，如果对任意博弈方f 和他的每一 种可能的类型f ，z ，s ，( f ，) 所选择的行动都能满足 孵k ，暇 ) ，。o ，。) ，。h ) ，纯n b t ，蚓 。一1 l + 则s = ( 墨，) 就称为个( 纯策略) 贝叶斯纳什均衡。也就是说，这时不会有任 何一个博弈方想要改变自己策略中的哪怕只是一种类型下的一个行动。 上述定义中求最大值的和式是对t 求和，即对其他博弈方的各种可能的类型组合的 求和，纯策略则是相对于混合策略而言的。在具体的一个有限静态贝叶斯博弈中， 找出一个贝叶斯纳什均衡并不难。对一般的有限静态贝叶斯博弈，可证明在允许采 用混合策略的情况下，贝叶斯纳什均衡总是存在的。 西安建筑科技大学硕士论文 3 我国国有土地使用权的特征及其拍卖的必要性 3 1 拍卖出让国有土地使用权的发展与演进 在建国后至改革开放以前的3 0 年，我国城市土地使用实行的是单一、无偿、无 限期使用的行政划拨制。制定这种制度的依据是随着土地私有制的消灭、地租将不 复存在的推断的理论模式。因此，我国同当时的苏联等社会主义国家一样，长期禁 止土地市场，对国有土地实行行政划拨的分配方法。实践证明，这种城市土地行政 划拨制，使国有土地的使用者变成了实际上的所有者；国有土地的所有权不能从经 济上得到实现；在理论上也不符合马克思主义地租理论。同时这种城市土地行政划 拨制也给我国城市土地管理与城市建设带来了种种弊端，如城市土地产权模糊、城 市土地资源浪费、城市土地配置不当和城市土地收益流失等。基于此种种弊端，1 9 8 2 年，深圳率先按城市土地的不同等级向土地使用者收取不同标准的使用费，从此拉 开了我国国有土地有偿使用改革的序幕。1 9 8 7 年国务院第一次提出“土地使用权可 以有偿转让”的政策，并在少数城市进行试点。1 9 8 8 年中华人民共和国宪法修正 案中明确规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这标志着我国城市土 地有偿使用制度得到了法律上的肯定与保证，是城市土地开始进入市场经济轨道的 重大突破。但，在改革初期，我国国有土地使用权出让基本上是以划拨为主，1 9 8 7 年1 2 月1 日，在深圳市首次进行国有土地使用权拍卖并获得了成功。1 9 8 8 年4 月， 全国人大常委会通过了宪法修正案，在宪法第十条第四款：“任何组织或者个人 不得侵占、买卖、出租、或者以其他形式非法转让土地”之后，加上了“土地使用 权可以依照法律的规定转让”的条文。随后，土地管理法也作了相应的修改。 从此，土地使用权的有偿出让成了全国的改革重点之一，各地纷纷以协议、招标、 拍卖的方式向海内外推出土地招商，掀起了旷日持久的全国性的房地产热潮。 经过多年成功实践，1 9 9 8 年8 月2 9 曰修订通过的中华人民共和国土地管理 法第五十四条规定：建设单位使用土地应当以出让等方式有偿取得，而其出让方 式有协议、招标和拍卖三种。从而国有土地资源有偿使用制度基本建立。与此同时 城市房地产法也规定：商业、旅游、娱乐和豪华住宅的用地一般都应当采取拍 卖或招标方式进行，只有无法采取拍卖和招标的才准许以协议方式进行。在这种政 策环境下，出让土地使用权绝大部分以协议方式成交，国有土地使用权的协议出让 价格远低于国有土地使用权的真实价值。从而，造成国有资源大量浪费，土地收益 严重流失。 西安建筑科技大学硕士论文 基于这种形势，2 0 0 2 年5 月，国土资源部发布1 1 号令，即招标拍卖挂牌出 让国有土地使用权规定规定：自2 0 0 2 年7 月1 日起，商业、旅游、娱乐和商品住 宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。从此，拍卖这种方式从 真正意义上成为了我国国有土地使用权出让的主要途径。 我国大陆实行的土地有偿使用制度主要是借鉴于中国香港土地有偿使用制度， 拍卖是香港有偿使用土地的主要形式。按照市场经济原则，实行“公开拍卖、价高 者得”。土地公开拍卖之前，以前港英屋宇地政署根据区域发展大纲图和详细蓝图， 公诸于世，让开发商来公开竞投。基本上，公开拍卖主要适用于地理位置佳或者商 业中心等竞争性较强的土地。 3 2 拍卖出让国有土地使用权的基本程序 拍卖出让又称“竞投”、“竞买”，指出让人发布拍卖公告，由竟买人在指定时间、 地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让方式的特点是 有利于公平竞争，方法简便易行。它适用于区位条件好、交通便利的闹市区及土地 利用上有较大灵活性的地块的出让。拍卖出让土地使用权的程序是： a 、出让方至少在拍卖开始日前2 0 天发布拍卖公告，公告主要包括以下几方面： 出让人的名称和地址； 出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求： 竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法； 索取拍卖出让文件的时间、地点及方式； 拍卖时间、地点和竞价方式等； 确定竞得人的标准和方法： 竞买保证金； 其他需要公告的事项。 b 、有意向的竞买人向拍卖者( 出让方) 索取拍卖土地的基本状况，资料和文件 包括以下几方面的内容： 土地的位置、四至范围、面积及地籍图； 土地的规划用途和建筑容积率、密度、净空限制等项规划要求； 建设项目的完成年限，必须投入的建筑费用和发展面积的最低限度； 环境保护、绿化、卫生防疫、交通和消防等要求； 市政公用设施现状和建设计划或设计要求； 地块的面积现状，包括地形、建筑物、构筑物和其他附着物等的建设状况和使用 西安建筑科技大学硕士论文 状况； 出让的形式和年限； 出让金的付款方式和要求： 土地使用者的义务和有关的法律责任： o 需要提供的其他资料。 c 、竞买人可根据提供标的物的资料，进行现场实地勘察，请有关专家进行分析 估价；出让人对竞买申请人进行资格审查。 d 、竞买人交纳竞买保证金并取得竞买号牌。 e 、通过资格审查的竞买人参加拍卖会，拍卖会依照下列程序进行： 主持人点算竞买人； 主持人介绍拍卖宗地的位置； 主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度；没有底价的，应当明确提示； 主持人宣布起叫价； 竞买人举牌应价或者报价； 主持人确认该应价后继续竞价； 主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； 主持人宣布最高应价者为竞得人。 f 、签订协议。竞得人按照拍卖成交确认书规定的时间签订有关协议。 g 、公布出让结果。 3 3 我国土地市场的特征及其拍卖交易的法律基础 在我国土地是属于国家所有的，只有我国国有土地的使用权才能进行交易。国 有土地使用权是一种特殊商品，它的特殊属性主要体现在两个方面：一是土地产权 制度的基础源于社会主义公有制，具有产权代表非政府莫属的唯一性；二是在市场 经济条件下具有政府的高度垄断性和绝对排它性，因而它不同于一般的商品。在我 国土地管理法第5 5 条、城市房地产管理法第1 1 条、城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例第1 0 条，均明确规定：国有土地使用权出让由市、县政府负 责，由市、县政府土地行政主管部门具体组织实施。国有土地使用权拍卖作为国有 土地使用权出让的一种具体方式，同样必须由市、县政府土地部门组织实施。土地 管理法 第2 2 条对此进一步作出明确规定。作为一笔数额巨大的国家财 产，它不同于一般意义上的商品交易，因此，在我国土地市场虽然是一个开放的市 场但绝非自由市场，它的交易过程必须受它的产权代表一市、县政府的高度垄断、 西安建筑科技大学硕士论文 高效调控和合理配置等手段的制约。我国城市土地市场主体详见表3 1 。 表3 1我国城市土地市场主体构成及交易模式表 市场主体 市场层次交易方式市场模式 卖方买方 土地所有权交农村集体经济国家( 县级以上 协议购买垄断 易市场组织地方政府) 房地产公司协议出让、拍卖 土地使用权一 国家( 政府)开发企业出让、招标出垄断 级市场 个人让、挂牌出让 土地使用权二 房地产公司个人出售、出租、抵 开发企业企业押房地产，转让垄断竞争 级市场 个人房地产公司已开发土地 因此，国有土地使用权拍卖作为国有土地使用权出让的一种具体表现形式，主 要是由土地管理法、城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让 暂行条例等法律法规调整，并非由拍卖法调整。关于这一点，1 9 9 6 年7 月4 日，全国人大