（产业经济学专业论文）房地产上市企业绩效评价方法研究.pdf

学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已经发表或 撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了明 确说明并表示谢意。 作者签名： 授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学校有权保留 学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版和纸质版。有权将学位 论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆被查阅。有权将学位论 文的内容编入有关数据库进行检索。有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密 的学位论文在解密后适用本规定。 学位论文作：锡 导师躲 醐。g r ) 吼 f 1 茌肌平 加叫 i 论文摘要 虽然近几年我国房地产行业发展迅速，但行业中多数房地产企业发展状况并不 乐观，房地产市场竞争日益激烈，政府宏观调控政策不断，房地产企业正处于发展 的转折点。因此有必要对房地产绩效进行评价研究，通过评价的结果来促进实现房 地企业、产业的可持续发展，有效应对日益激烈的市场竞争，并为政府制定房地产 企业、产业可持续发展提供参考建议。而证券市场由于能提供详实可靠数据，一直 以来是作为重要的研究分析对象。这也是本文将房地产上市企业作为研究对象的一 个原因。同时，作为我国快速发展的社会主义市场经济体系中的一个十分重要的组 成部分，我国的证券市场长期以来为房地产企业的快速发展提供了一个良好的融资 平台。能在股票市场上上市融资的房地产企业一般而言都是业内的领跑者。但一些 企业在成功上市后并没有保持持续不断的发展势头，反而在经营上出现了不同程度 的亏损。为了实现我国证券市场与房地产市场的长期的稳定和快速、健康发展、必 须加强对国内证券市场房地产上市公司的研究与监管。同时对于房地产上市公司的 业绩进行判断和评价，也是证券公司运作和投资者投资决策的主要决策依据之一。 一般而言，关于绩效的定义大致分为三类：以结果为导向定义绩效；以行为为 导向定义绩效；，以结果与行为并重定义绩效。从实证研究角度来讲，采取以结果为 导向定义绩效是比较可行的一种方法。 目前，有关企业绩效评价指标体系构建的研究成果也有许多，但构建的方法不 一而足，目前主要采用的有因子分析法、d e a 、神经网络、层次分析法等。不同的 方法产生的结果也各不相同，因此不同的决策者采用不同的方法对于同一评价对象 会产生不一致的评价评价结果，导致评价结论缺乏足够的可信度。为解决这一问题， 我们同时采用三种主要的评价模型( 主成分分析、层次分析法、灰色关联度分析) ， 并将三种不同模型得出的不同评价结果运用组合评价法加以合成，得出最终比较客 观的结论。并且将这种评价方法运用到房地产上市企业的绩效评价中，收到了较好 的结果。 关键词：绩效评价，房地产，主成分分析，层次分析法，灰色关联度，组合 评价法 a b s t r a c t a l t h o u g hr e a le s t a t ei n d u s t r yi nc h i n ah a sr e c e n t l ye x p e r i e n c e da ne x t r e m e l yr a p i d l y d e v e l o p m e n t ，t h es i t u a t i o n m o s to ft h er e a le s t a t ec o m p a n i e sa r ef a c i n gi sn o ts o o p t i m i s t i c d u et o t h ei n c r e a s i n g l y h i g hc o m p e t i t i o n a n dm o r ea n dm o r es t e r n m a c r o e c o n o m i ca d j u s t m e n t ，m a n yr e a le s t a t ec o m p a n i e sa r en o ws t a n d i n ga tt h e c r o s s r o a d h e n c e ，i ti sn e c e s s a r yt oe v a l u a t et h ep e r f o r m a n c eo ft h er e a le s t a t ec o m p a n i e s i no r d e rt op r o m o t et h ed e v e l o p m e n to fi n d u s t r y m e a n w h i l e ，a sas i g n i f i c a n tp a r to ft h e n a t i o n a le c o n o m i cs y s t e m ，t h es t o c km a r k e th a sb e e np r o v i d i n gap e r f e c tp l a t f o r mf o rt h e c o m p a n yt of i n a n c ei nal o n gt e r m a l t h o u g ht h e s ec o m p a n i e dt h a tc a nb el i s t e d a r e a l w a y sb e l i e v e dt ob et h et o pi nt h e i ri n d u s t r y , s o m el i s t e dc o m p a n i e dr e p o r t e dl o s sd u e t ot h ei n e f f e c t i v em a n a g e m e n t i no r d e rt os t r e n g t h e nt h er e g u l a t i o na n dt op u tm o r e a t t e n t i o nt ot h es t u d yo ft h e s el i s t e dc o m p a n i e s ，w em u s tm a k ea l la c c u r a t ea n ds c i e n t i f i c p e r f o r m a n c ee v a l u a t i o nf o rt h e s el i s t e dc o m p a n i e s t h ep e r f o r m a n c ee v a l u a t i o no fc o r p o r a t i o nh a sb e e nt h es t u d yf o c u sf o rt h e i m p o r t a n tr o l ei th a sp l a y e di nt h ec o r p o r a t i o nm a n a g e m e n t g e n e r a ls p e a k i n g ，t h e r ea r e t h e r ed i f f e r e n td e f i n i t i o na b o u tp e r f o r m a n c e ：1 ) r e s u l t s - o r i e n t e d ；2 ) c o n d u c t i o n o r i e n t e d ；3 ) c o m b i n a t i o no fr e s u l t s o r i e n t e da n dc o n d u c t i o n o r i e n t e d c o n s i d e r i n gt h ea p p l i c a b i l i t yo f t h es t u d y , w eu s et h ef i r s td e f i n i t i o ni nt h i sp a p e r u pt on o w , t h e r ea r eab u l ko fm e t h o d sh a v eb e e na p p l i e di n t h ep r a c t i c eo f p e r f o r m a n c ee v a l u a t i o n d i f f e r e n tm e t h o d sl e a d t od i f f e r e n tr e s u l t f o rt h es a k eo f o b t a i n i n ga r e l i a b l er e s u l t ，i ti ss i g n i f i c a n tt ou s et h ec o m b i n a t o r i a le v a l u a t i o nm e t h o dt o o b t a i nas c i e n t i f i ca n do b j e c t i v ee v a l u a t i o n i nt h i sp a p e r , w eu s ep c a ，a h p , g r e y s u b s e q u e n t l ya n dt h e np u tt h e i rr e s u l t si n t h ef r a m e w o r ko fc o m b i n a t i o n a le v a l u a t i o n m e t h o d b yt h i sm e a n ，w eg e tas a t i s f a c t o r yr e s e a r c hr e s u l ti nt h ee n d k e y w o r d s ：p e r f o r m a n c ee v a l u a t i o n ， r e a le s t a t e ，p r i n c i p a lc o m p o n e n t a n a l y s i s ， a n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s ，g r e yc o r r e l a t i o na n a l y s i s ， c o m b i n a t o r i a le v a l u a t i o n m e t h o d 6 1 1研究背景 第1 章绪论 作为国民经济的支柱型产业，中国房地产行业近年来发展突飞猛进，房地产企 业的队伍不断壮大。2 0 0 6 年我国房地产业投资达到2 1 ，4 4 6 亿元，房地产业投资占 全社会固定资产投资的2 2 9 ，房地产业增加值占g d p 超过了4 5 。与1 9 8 5 年房 地产产业增加值只占g d p 不到0 1 相比，房地产业毫无疑问成为中国2 0 年来发展 最快的产业之一。但是伴随着产业的高速发展，行业竞争也明显加剧。在激烈的市 场竞争中，通过一套系统、科学、适用的绩效评价体系客观量化房地产企业的竞争 优势，能有效地帮助房地产企业洞悉自己的优势和劣势，在关注自身行业地位的同 时，不断适应环境变化的要求，推动企业和行业的共同发展。 作为我国快速发展的社会主义市场经济体系中的一个十分重要的组成部分，我 国的证券市场长期以来为房地产企业的快速发展提供了一个良好的融资平台。能在 股票市场上上市融资的房地产企业一般而言都是业内的领跑者。但一些企业在成功 上市后并没有保持持续不断的发展势头，反而在经营上出现了不同程度的亏损。为 了实现我国证券市场与房地产市场的长期的稳定和快速、健康发展、必须加强对国 内证券市场房地产上市公司的研究与监管。同时对于房地产上市公司的业绩进行判 断和评价，也是证券公司运作和投资者投资决策的主要决策依据之一。因此，随着 我国房地产市场和证券市场的飞速发展，如何对上市房地产企业做出科学公正的评 价己成为投资者、政府管理部门、证券分析人士以及国内外共同关心的重要问题。 而如何科学、合理地评价和分析上市公司经营业绩己成为当前证券投资理论和实践 中的一个主要问题。如能正确地综合评价上市公司经营业绩的优劣，对于投资者和 债权人保护自身利益，对于经营者防范公司财务危机，对于政府管理部门监控上市 公司的质量和证券市场风险，都有重要的现实意义。同时通过上市公司经营业绩的横 向和纵向比较，可以让上市公司清楚地了解自己在本行业、本地区上市公司中所处 的位置以及在所有上市公司中所处的位置。这样可以对各上市公司经营者起到一定 的鞭策作用，对投资者的投资活动起到参考作用。 国内外己有不少关于上市公司业绩评价的实际应用，其中较权威的是美国的 。 财富和商业周刊杂志所建立的一套方法，以及我国的清华体系、证券之星 体系和上海证券报的上市公司1 0 0 强排行榜。美国的财富杂志主要采用销售额 的排序方法，商业周刊则是采用8 个指标和固定的权重，它们在世界上已经享 有了很大的影响。1 9 9 9 年6 月，国内财政部、国家经贸委、人事部和国家计委四部 委联合颁布了企业绩效评价指标体系，该体系设计了8 项基本计量指标、1 6 项修正 计量指标和8 项非计量评议指标，也是采用固定的权重。2 0 0 2 年，我国财政部对1 9 9 5 年颁布的国有资本金绩效评价的1 0 项指标进行了修订，建立了国有资本金绩效评 价体系。这个评价体系在两个方面吸取了西方企业绩效评价体系的精华：一是吸取 了杜邦财务分析体系层层分解的思想；二是吸取了平衡计分法，将非财务指标纳入 评价体系的思想，体现了全面综合管理的理念。这些评价体系的建立为上市公司的 业绩评价奠定了基础。 无论是国外的财富杂志和商业周刊杂志以及“清华体系”和“证券之 星体系”的业绩评价体系，它们都存在着一些问题：( 1 ) 它们大多只着眼于一些单独 的或零散的指标，没有形成有机完整的体系；( 2 ) 即使在多指标体系中，指标体系 的权重是人为设定的，缺乏客观性，对上市公司的适应性差所有的评价体系都是_ 种静态的评价，缺乏对上市公司经营业绩客观、连续地评价，这样容易由于某一年 的经营业绩突出而掩盖上市公司其他年份不好的缺陷，造成对投资者的误导。 因此，房地产企业作为房地产业的主体，其绩效的优劣直接关系到房地产业的 发展，那么寻找一个简单易行、合理有效的房地产企业绩效评价方法就显得尤为重 要。同时，绩效评价也可以帮助各家企业认识自我，找出值得学习的标杆企业，发 掘它们成功的内在动因，鼓励企业认识自我、不断革新，实王见行业内部的良性发展， 9 从而促进我国房地产业的持续健康发展。本文比较研究了以往对于绩效评价的各种 方法，认为应用不同的评级方法得出的企业绩效也各不相同。为解决这一问题，我 们在利用以往成熟的评价方法的同时，运用组合评价法对于不同的评价结果加以综 合，得出最后的评价结果。本文运用这种方法对于2 0 0 6 年房地产上市企业绩效进 行了实证研究，收到了比较好的效果。 1 2研究目的和意义 1 2 1研究目的 在我国加入世贸组织、房地产企业竞争日趋激烈的情况下，面临现阶段我国市 场环境及宏观调控政策，房地产企业正处于发展的转折点处，分析房地产企业的竞 争环境，运用理论与实证分析方法对我国房地产企业竞争力进行研究，有助于房地 产企业准确把握其优势与劣势，进行准确的市场定位，并为提升企业竞争力提供相 应对策，以有效应对国内外日益激烈的市场竞争，实现企业的可持续发展。另外作 为我国国民经济的支柱产业，房地产业的发展对国民经济的持续增长起重要作用。 因而，研究房地产企业竞争力能够为提升企业竞争力提供对策，深化拓展企业竞争 力理论研究，并为政府制定房地产企业、产业的可持续发展政策提供参考建议。 1 2 2研究意义 企业绩效评价是指运用数理统计和运筹学方法，采用特定的指标体系，对照统 一的评价标准，按照一定的程序，通过定量定性对比分析，对企业在定经营期间 的经营效益和经营者绩效，做出客观、公正和准确的综合评价。对企业实施效绩评 价，可以为国有企业试行经营者年薪制、持股制、期权激励以及工效挂钩等分配制 度改革提供依据，为有关方面进行企业监管、企业经营者考核利政府经济决策提供 多方面的服务也可以为企业将评价i 舌动融合到企业经营管理过程，以促进企业经营 管理水平和综合经济效益的提高做出贡献。因此，公正、合理和准确的评价结果， l o 直接影响企业的价值导向和评价作用的有效发挥。综合评价方法是一个多学科边缘 交叉、相互渗透、多点支撑的新兴研究领域，有的从统计学角度对其进行研究，有 的从系统工程学角度对其进行研究，有的从具体的专业角度对其进行研究。随着我 国社会经济发展与科学技术的进步，人们对各类问题的考察视野己从定性分析拓广 到了综合分析，而综合评价技术正是实现这一转变的有效方法。综合评价方法的科 学化、现代化对促进社会发展和技术进步有着积极的意义。由于研究出发点与基础 不同，研究观点、偏好也不尽相同，使得综合评价这一重要技术仍然处于一种分散、 零乱的状态，特别是上市公司经营业绩综合评价方面，实际应用中存在着一定的不 足，己有的研究成果也没有很好地推广使用。因此，如何对应用中的不足，研究建 立更加科学、合理、有效的房地产上市公司业绩评价方法自然是一个有待解决的重 大问题。 1 3论文的结构安排和研究方法 1 3 1 论文的结构安排 本文结构安排如下 第一章绪论概述房地产上市公司业绩评价的重要性和本论文的研究背景、研 究意义与本文的结构内容。 第二章基于房地产企业的绩效分析介绍了绩效的理论研究与实际评价方法。 第三章企业绩效指标体系给出了房地产企业绩效指标体系构建的原则及本 文采用的评价指标体系。 第四章绩效评价方法模型分别介绍了主成分分析法、层次分析法、灰色关联 分析法及组合评价法的理论基础及实际应用。 第五章结论与展望主要是对于本文的一些总结及其对未来研究工作的一些 计划。 1 3 2 论文的研究方法 本文不同于以往单一采用某种统计学或运筹学的综合评价方法，因为一种特定 的方法往往强调评价的一个方面，相同的评价对象运用不同的评价于段往往得出不 同的评价结果。为尽量体现评价结果的客观性，本文采用了若干种比较成熟的评价 方法，这些方法有的侧重主观评价，有的侧重客观的定权，然后采用组合评价的方 法将这些评价结果客观科学的综合起来，得出一个最终的评价结果。最后的研究结 果表明，单独的一种方法往往对于评价对象有失偏颇，而组合评价方法能比较好的 消除单独采用某种方法带来的不稳定性，使得最后得出的企业绩效结论更具可比较 性，也使得今后的研究工作具有更大程度上的可扩充性。 第2 章基于企业的绩效相关理论概述 2 1 关于企业绩效的相关理论 2 1 1 绩效的内涵 研究绩效评价系统，首先必须对绩效进行界定，明确其内涵。b a t e s 和h o l t o n ( 1 9 9 5 ) 指出，“绩效是一多维建构，测量的因素不同，其结果也会不同”。西方国 家对企业绩效相关理论的研究起步较早，关于绩效的定义就有很多不同观点。综合 起来主要有三种观点：一是以结果为导向定义绩效；二是以行为为导向定义绩效； 三是以结果为导向和以行为为导向综合起来的绩效定义。伯纳丁( b e r n a d i n e ) 认为， “绩效应该定义为工作的结果，因为这些工作结果与组织的战略目标、顾客满意感 及所投资金的关系最为密切”；k a n e ( 1 9 9 6 ) 指出，绩效是“一个人留下的东西， 这种东西与目的相对独立存在”。m u r p h y ( 1 9 9 0 ) 给绩效下的定义是，“绩效是与 一个人在其中工作的组织或组织单元的目标有关的一组行为”；c a m p b e l l ( 1 9 9 0 ) 指出，“绩效是行为，应该与结果区分开，因为结果会受系统因素的影响”。m u r p h y 和c a m p b e l l 就是以行为为导向定义绩效的。b r u m b r a c h ( 1 9 8 8 ) 给绩效下的定义 是，“绩效指行为和结果。行为由从事工作的人表现出来，将工作任务付诸实施。( 行 为) 不仅仅是结果的工具，行为本身也是结果，是为完成工作任务所付出的脑力和 体力的结果，并且能与结果分开进行判断” 2 1 2 企业绩效决定因素的相关理论 经济学中研究企业绩效决定因素理论有产权论、超产权论和核心能力论三种。 产权绩效决定理论产权论认为，产权通过明确界定人们在企业财产上发生的经济利 益关系( 核心是责、权、利关系) 来驱动企业对成员的利益激励机制，从而提高企 业的绩效水平，因此产权明晰是企业绩效的决定性因素。该理论又可以细分为产权 归属决定论与产权结构决定论：产权归属决定论强调产权私有和剩余索取权对于企 业绩效至关重要；产权结构决定论着力分析了企业产权结构、激励机制与企业绩效之 间的关系，认为实现企业绩效的关键在于产权结构的优化配置。 t i t t e n b r u nc ( 1 9 9 6 ) 和m a r t i n & p a r k e l ( 1 9 9 7 ) 等学者提出的超产权论认为， 竞争是企业治理机制往效益方面改善的前提条件，是改善企业机制、提高企业效益 的内在动力；产权激励只有在引入市场竞争的条件下才能发挥其刺激经营者提高努 力与投入的激励作用；竞争充分和公司治理机制才是决定企业绩效的基本因素。超 产权论的主要观点是：企业绩效与产权归属变化没有必然关系，它主要取决于市场竞 争程度，市场竞争越激烈，企业提高效率的努力程度越高。 自普拉哈拉德和哈默( 1 9 9 0 ) 在哈佛商业评论上发表“t h ec o r ec o m p e t e n c e o ft h ec o r p o r a t i o n ”以来，企业核心能力理论在经济学界、管理学界以及企业界的 研究有了一定的发展和完善，进一步拓宽了企业绩效评价的研究领域。该理论提出 企业内部的资源、能力、知识为基础的核心能力是企业绩效的决定性因素。该理论 认为：( 1 ) 企业核心能力的差异决定企业绩效的好坏：( 2 ) 企业核心能力是企业 拥有持续竞争优势的源泉；( 3 ) 企业在经营过程中所表现出来的解决各种难题的能 力，在现实中表现出来的经营战略、组织结构、技术水平优势，其实都是因为企业 拥有这种核心能力。 2 2 绩效的传统评价方法 2 2 1 杜邦财务分析体系 杜邦财务分析体系( t h ed up o n ts y s t e m ) 由f 唐纳德桑布朗首创，它是利 用各财务指标间的内在关系，对企业综合经营理财及经济效益进行系统分析评价的 方法。其特点是以权益报酬率为核心指标，将企业盈利能力、营运能力和资本结构 有机结合起来，形成一个完整的、自上而下的、能够全面直观的反映企业财务状况 和经营成果的指标体系。杜邦财务分析体系揭示公司绩效领域中的薄弱环节，指出 公司努力和改进的方向。同时也为决策者采取措施优化经营结构和理财结构、改善 企业财务状况指明了方向。杜邦财务分析体系存在不足：一方面指标较单一，很难 全面反映企业财务状况；另一方面不能提供重要的现金流量而亟需补充和完善。 2 2 2 霍尔的四尺度论 霍尔( r o b e r th a l l ) 的四尺度论认为评价企业的绩效需以四个尺度为标准，即 质量、作业时间、资源利用和人力资源开发。 质量尺度：霍尔把质量分为外部质量、内部质量和质量改进程序三种。外部质 量是指顾客或企业组织外部的其他人对其产品和服务的评价，它是产品和服务的精 髓。其具体指标包括：顾客调查情况、服务效率、保修及可靠性等。内部质量代表 企业组织的运营质量，包括总产量、牛产能力、检验比率以及残品和返工率等。 作业时间尺度：霍尔认为作业时间是把原材料变为完工产品的时间段，具体包 括：工具检修时间、设备维修时间、改变产品和工序设计的时间、项目变更时间、 工具设计时间和工具建造时间等。 资源使用尺度：霍尔认为该尺度用以计量特定资源的消耗和与此相关的成本。 1 4 如直接人工、原材料消耗、时间利用机器利用情况。前两项指标是制造产品和提供 劳务的直接成本，后两项既包括直接成本因素，又包括间接和机会成本因素。 人力资源尺度：霍尔提出企业需要有一定的人力资源储备和能恰当评价和奖励 雇员的瞥理系统。霍尔把质量、时间和人力资源等非财务指标导入企业的业绩评价 系统，并认为企业组织可以通过对上述四个尺度的改进，减少竞争风险。但是，霍 尔的四尺度论没有在人力资源开发方面提出更具体的建议。 2 2 3 克罗斯和林奈的等级制度 k e l v i nc r o s s 和r i c h a r dl y n c h 提出了一个把企业总体战略与财务和非财务信 息结合起来的业绩评价系统；其绩效金字塔如下图所示： 图1 绩效金字塔 绩效金字塔中，公司总体战略位于最高层，它首先传递给下一层次，有下层直 接执行，产生市场满意度和财务绩效指标。战略目标再往下继续传递给企业的业务 经营系统，产生的指标有顾客的满意程度、灵活性、生产效率等。前两者共同构成 企业组织的市场目标，牛产效率则构成财务目标。最后，战略目标传递到作业中心 层面，产生质量、运输、周转时间和耗费则构成生产效率。由此，绩效信息渗透到 整个企业的各个层面，当这个信息向组织的上层逐级汇总，最终使企业高层管理人 员可以利用这些信息为企业制定未来的战略目标。k e l v i nc r o s s 和r i c h a r dl y n c h 的绩效金字塔最终目的是使高层管理人员可以利用该信息为企业制定未来的战略 目标。它着重强调了组织战略在确定业绩指标中所扮演的重要角色，反映了绩效目 标和绩效指标自上而上逐级重复运动的等级制度。这个逐级循环过程揭示了企业持 续发展的能力，为正确评价企业绩效做出了重要的贡献。 2 2 4 平衡计分法 1 9 9 2 年美国的r o b e r ts k a p l a n 与d a v i dn o r t o n 在哈佛商业评论上发表了 题为“平衡计分卡良好的业绩评价体系”的文章，首次提出了平衡计分卡( t l e b a l a n c es c o r ec a r d ) 的概念。平衡计分卡是一种以信息为基础的管理工具，它分析 哪些是完成企业使命的关键性成功因素以及评价这些关键性成功因素的项目，并不 断检查、审核这一过程，以把握企业绩效评价真实、客观的方法。平衡计分卡把对 企业业绩的评价划分为四个部分：财务方面、客户、经营过程、学习与成长，其构 成原理见下图 1 6 图2 平衡计分卡对于企业绩效评价的划分 平衡计分卡将企业战略与业绩评价结相合，从财务、顾客、内部运营、学习与 成长四个方面的关键成功因素入手，为每一方面设计适当的评价指标赋予不同的权 重，形成一套完整的业绩评价指标体系。 ( 1 ) 财务评价方面财务绩效评价是平衡计分卡中重要内容之一。财务绩效评 价体系显示了企业总体战略计划，以及企业实施与执行是否达到预期目标，是否增 加企业利润直至最终是否实现企业价值最大化，而对企业价值目标的计量是离不开 相关财务指标的。财务评价指标丰要指标有：流动比率、速动比率、现金比率、资 产负债率、所有者权益比率、利，鬯、周转倍数、股利周转倍数、现金流动负债比、销 售利润率、资本报酬率、经济附加值、每股盈余、市盈率、现金流量等、应收账款 1 7 周转率、存货周转率、流动资产周转率、固定资产周转率、总资产周转率、总资产 增长孳、利润增长率、销售收入增长率等。 ( 2 ) 顾客评价方面只有以客户为中心，尽量满足客户的需要，为客户创造更 多的价值，企业才能在竞争中获得竞争优势，才能取得较好的财务成果。因此，管 理者一要确定部门所要争得的竞争性客户和市场份额，并计算在这个目标范围内的 业绩情况客户的指标分为核心指标及其他指标两方面。核心指标包括市场份额、客 户满意程度、客户保持程度、新客户的获得及客户盈利能力、市场份额、客户留住 率、客户获得率、客户满意度、从客户处获得的利润率。 ( 3 ) 内部经营过程这是平衡计分卡与以往的绩效评价系统最显著的区别之 一。平衡计分卡从满足投资者与顾客需要的经营战略出发，制定了井然有序、从上 而下的经营目标评估手段。建立了一套完整的内部流程价值链。内部经营过程评价 是指对顾客满意程度和实现企业财务管理目标影响最大的内部关键性经营过程。内 部业务流程的共同模式：创新、经营、售后服务。创新过程常见的指标：新产品比 重、推出新产品的时间、产品设计水平等；经营过程中常见的指标：生产周期效率、 次品率、浪费率、成本费用率等；售后服务过程常见的指标有服务反映周期、人力 成本、物力成本和代后服务一次成功率等。内部运作评价指标一般包括：平均响应 时间、最短响应时间、配送时间柔性、配送生产率等。其中，配送中心配送时间柔 性：市场需求变动导致非配送量增加到一定比例后配送中心内部重新组织计划、生产 和运输的时间。 ( 4 ) 学习与成长方面平衡计分卡的第四项内容是学习与成长。企业的学习与 成长来自于三个主要方面：人员、信息系统和企业程序。平衡计分卡上的财务目标、 客户目标和内部经营过程的目标通常显示在现有的人员、系统和程序的生产能力与 实现突破性业绩目标所要求的生产能力之间的巨大差距。为了弥补这些差距，企业 必须投资培训员工，提高信息技术和信息系统，组织企业程序与日常工作。这就要 求企业的管理人员和职员不断地进行新技术、新知识的培训学习，以适应时代发展 1 8 需要( 职员能力) ；建立有效的信息系统，以便及时获取信息( 信息系统能力) ；设 立良好的激励机制，以激发全体员工的积极性( 激励、权力和协作) 。学习与成长 的具体指标有：员工满意程度、挽留率、培训与技能、职员满意度、职员下作效率、 职员知识水平、信息系统更新程度、研究开发费增长率等。 2 3 国内外对于企业绩效评价的实践 以往房地产企业绩效的评价方法往往照搬一般企业的绩效评价方法，而不能考 虑到房地产企业原有的行业特点和自身特殊的一些指标体系。因此本文在研究一般 企业绩效评价的基础上，针对房地产行业的特点，提出了更适合于房地产企业的一 套评价方法。由于目前缺乏获得所有房地产开发企业的相关数据，本文只考虑对于 上市的房地产开发企业进行绩效评价。同样，这些方法也适合于其他未上市的房地 产开发企业。如能正确地综合评价上市公司经营业绩的优劣，对于投资者和债权人 保护自身利益，对于经营者防范公司财务危机，对于政府管理部门监控上市公司的 质量和证券市场风险，都有重要的现实意义。同时通过上市公司经营业绩的横向和 纵向比较，可以让上市公司清楚地了解自己在本行业、本地区上市公司中所处的位 置以及在所有上市公司中所处的位置。这样可以对各上市公司经营者起到一定的鞭 策作用，对投资者的投资活动起到参考作用。在对房地产上市企业进行评价以前， 我们对于一些投入实际应用的企业绩效评价方法进行了研究分析，为本文的房地产 企业绩效评价提供一定的参考。 2 3 1 国内外面向企业绩效评价的商业实践 国内外己有不少关于上市公司业绩评价的实际应用，其中较权威的是美国的财 富和商业周刊杂志所建立的一套方法，以及我国的清华体系、证券之星体系 和上海证券报。 一、国外较有影响力的企业绩效评价 目前，国际上最有影响力的企业绩效评价媒体主要是财富、商业周刊和 福布斯这三大财经杂志。其中财富的“全球5 0 0 强”排行、商业周刊“1 0 0 0 大企业”排行和福布斯的各种企业排行是国际上影响力最大的企业排名。 ( 一) 财富排名 美国财富杂志从1 9 5 5 年开始，按年销售总额大小对全美上市公司迸行排 名，目前已形成的几大排名系列有：年销售收入总额大小；在此基础上再分别按不 同的指标作新的排名，具体有：年销售收入总额增长率、年利润总额增长率、年销 售收入利润率、净资产收益率、一年内对投资者总回报、十年内对投资者总回报、 年末资产总额；或在此基础上再分别按行业进行分类排名，评出各公司在本行业中 的地位。财富杂志对公司排名标准是企业的营业收入或销售额。财富统一采 用营业收入这个指标，而对于工业企业来说营业收入和销售额是等同的。另外，财 富还另外提供了一些参考指标。所谓参考指标，是指为了便于读者进一步了解进 入财富全球5 0 0 强排名公司的全面情况，弥补营业收入指标的单一性，而同时 列出的4 个辅助性指标。这些参考指标包括利润或净收益、资产、股东权益和雇员。 参考指标不作为排名的依据，只是提供读者作为参考。另外，财富杂志还列出 了公司所属产业，产业分类是按照美国管理和预算办公室设立的目录进行的，每个 公司按其营业收入最大部分所属的行业归入某类产业。 ( 二) 商业周刊 商业周刊是全球最大财经类周刊之一，是美国三大财经杂志之一。商业 周刊的企业排名也很多，如“全球1 0 0 0 大公司排名”、“全球信息技术公司百强 排行榜”、“全球最佳品牌排名”。等，在这些排名中，商业周刊的“全球1 0 0 0 大公司”排名是在国际上影响最大的排名。 美国商业周刊是根据8 个指标来对上市公司进行业绩评价的。这八个指标 分别是：一年的总收益、三年的总收益、一年的销售总额增长率、三年的销售额增 长率、一年的利润增长率、三年的利润增长率、净利润以及净资产收益率。 2 0 商业周刊“全球1 0 0 0 大公司 排名是在每年的7 月份发布，该项排名是以 股票市值作为排名依据，即以当年5 月最后一个交易日全球各大股票交易市场的股 票收市价为基准，并全部折算为美元，计算出全球发达国家市场( 具有全球可自由 交易的证券市场) 市值最高的1 0 0 0 家上市公司即为商业周刊“全球1 0 0 0 大公 司”。商业周干“全球1 0 0 0 大”企业排名有以下几个特点。 ( 1 ) 与财富全球5 0 0 强重视企业规模、以营业收入为考核目标不同的是， 商业周刊更注重公司的盈利前景和在证券市场中的表现。行业前景好利润率高 的公司自然会受到投资者的追捧。商业周刊的排名更能反映出全球经济领域的 剧烈变动。商业周刊排名的主要依据是以美元计算的企业市值，其中大部分数 据来自全球权威投资银行摩根斯坦利。由于公司在证券市场上的表现是反映公司经 营业绩变动和全球经济变动的晴雨表，因此每年的排名波动比较大，更能反映出全 球经济领域中所发生的剧烈变动。 ( 2 ) 值得一提的是商业周刊的评选标准中有一项，那就是凡是在审计方 面有疑点的公司坚决不选，例如2 0 0 2 年将本来已经入选的奎斯特国际通讯公司和 世界通信等五家著名公司撤出名单。 ( 三) 福布斯 作为美国三大财经杂志之一的福布斯在发布“全球富豪排行榜”、“全球名 人榜”等以人为主的排行榜外，也对企业进行排行，比较有影响的如，“全球2 0 0 0 大企业”、“全球5 0 0 强”( 2 0 0 4 年前不包括美国公司) 以及“全球最佳大企业”排 行等。 福布斯的全球最佳大企业排行并非单纯依据公司股价或者利润，而丰要看 公司是否可以持续保持销售额、收入的增长以及是否能赢得股东的好评。福布斯 认为业绩好的企业不仅要规模大，更要利润高，还要有发展潜力，并且要能给股东 带来最大收益。近几年经济环境大起大落，福布斯要评出的是那些在“好年头 挣大钱、在差年头不赔钱”的公司。此外，那些依靠政府力量挣钱的公司都被排除 2 1 在外。福布斯杂志评选出了2 0 0 4 年全球最佳大企业排行榜，跻身该排行榜的是 2 0 0 3 年一年里在营收额利公司市值等方面表现最佳的4 0 0 家大企业。 为此，福布斯设定了一个评选标准体系，力求可靠科学。公司入选的门槛 是：最近一年的销售额要到5 0 亿美元，或是股票市值在3 月中旬要达到5 0 亿美元。 据此，福布斯从全球6 万家大公司中选出了1 1 0 0 家。该杂志又设定了3 项评比 标准：一项是公司过去5 年中的销售额、净利润和资本收益情况，运作良好的公司的 理想状态就是扩大销售、提高利润，然后回报给投资者更多的资本收益；另外两项标 准就是公司在过去5 2 周内的股票市场表现以及分析师对每股收益的预期。即排行 榜以五项评选指标为基准，每个企业在这五项指标上的得分决定了它们的名次。这 五项指标分别是：近五年来的销售增长率、，净利润增长率、资本回报率、分析师对本 财年每股收益的预期，以及近5 2 周公司股价的走势。这些标准虽然可能有些主观， 但是由于股市最能体现一个公司的前景，因此它们是评判公司在未来能否盈利的重 要标准。 由于最佳大企业排行榜是福布斯专门针对投资者评选的，企业的投资回报 率是榜单最为关注的，很多分析师对一些企业未来的预测值不高，可能造成一些著 名大企业未能入选，这种情况都比较正常。 另外，福布斯只统计上市公司，国有非上市公司他们不统计，福布斯以 统计截止时间的企业所在国货币与美元比价为准折算为美元计算。 ( 四) 日本当前最权威的企业评价系统 “p r i s m ”，即多角度企业评价系统，是日本当前最权威的企业业绩评价系统 之一，这一由日本经济新闻社和日经调查共同开发的系统已经经历了十三个年头。 在这项排名中，几乎包括了所有日本著名的品牌，知名品牌佳能连续两年荣获第一， 丰田、本田分列第六、八名。究竟是什么使得“p r i s m ”排名风靡日本? 首先， “p r i s m ”排名保证了它的公平性，对于被调查的的2 0 0 0 多家公司，由专家进行 综合评价，其中包含了记者的综合评价、在职者的综合评价、记者对经营者的评价 三个指标；第二，“p r i s m ”排名保证了它的科学性，使用的是先进的四项标准评 价法，即“灵活性社会性”、“收益增长力”、“开发研究”、“年轻化”四 个项目的评价标准，经过十几年的实践证明，是一种最新的科学排名方法。 “p r i s m ”排名针对综合评价每个要素的影响力分别表现为“收益增长力”占 3 1 、“灵活性社会性”占2 4 4 、“开发研究”占6 4 、“年轻化”占0 0 1 ， 其中“灵活性社会性”包括社会贡献、风险管理、环境经营、法律遵守、顾客应 对、国际化等二十一个指标，“收益增长力”包括经营利润、股东资本利润率、经 营利润增长力、销售额平均增长额、营业现金流与销售额的比率等十个指标，“开 发研究”包括销售额中研发费用比例、研发员工比例、专利申请状况、知识产权 等九个指标，“年轻化”包括晋级部长的最小年龄、女性部长所占比例、通过跳槽 进公司人员比例等九个指标。这些指标囊括了考查公司必备的所有要素，同时在测 评时注重比例分配均衡，因此是体现企业实力的一种科学的方法。 二、我国的企业绩效评价体系 ( 一) 国有资本金效绩评价指标体系 1 9 9 9 年6 月，国内财政部、国家经贸委、人事部和国家计委四部委联合颁布了 企业绩效评价指标体系，该体系设计了8 项基本计量指标、1 6 项修正计量指标和8 项非计量评议指标，也是采用固定的权重。2 0 0 2 年，我国财政部对1 9 9 5 年颁布的 国有资本金绩效评价的1 0 项指标进行了修订，建立了国有资本金绩效评价体系。 这个评价体系在两个方面吸取了西方企业绩效评价体系的精华：一是吸取了杜邦财 务分析体系层层分解的思想；二是吸取了平衡计分法，将非财务指标纳入评价体系 的思想，体现了全面综合管理的理念。这些评价体系的建立为上市公司的业绩评价 奠定了基础。 ( 二) 国内有关上市公司的业绩评价 目前，在国内上市公司业绩评价方法研究中享有较高声誉的评估机构是中国诚 信证券评估有限公司。该公司与中国证券报合作，每年对上市公司的经营业绩 进行评价。其评价方法是根据各上市公司公开披露的有关资料，通过对上市公司的 净资产收益率、资产总额增长率、利润总额增长率、负债比率、流动比率和全部资 本化比率共六个指标分别进行考核，然后按各指标的重要性不同确定各指标在综合 评价时的权重。在这种评价方法下，各公司的最后得分是在各单项指标考核评分的 基础上，乘以每项指标的权重，然后相加得到总评。 另外，上海证券报和上市公司杂志的有关上市公司综合评价方案在国内 证券界也是有相当影响力的。上海证券报的评价方案是根据上市公司当年的赢 利水平、发展速度和财务状况三方面6 个指标，再按各指标的重要性不同确定其权 重，各项指标的得分与权重之乘积即为上市公司的总得分。 上海证券交易所发展研究中心主办的上市公司杂志从年开始就进行了“沪 市5 0 强上市公司”评选活动，其评价方案采用了主营业务收入、净利润、总资产 和市值4 个指标。评价的过程首先是计算沪市全部上市公司各单项得分，即分别按 各指标大d n 序进行单项排名，前5 0 名的单项名次臣u 为这些上市公司该项指标的 得分；其次是计算综合得分，4 项指标的单项得分加和即为综合得分然后按照综合 得分；然后按照综合得分从大到小的顺序进行排名，对于综合得分相同的上市公司 上市公司，再按主营业务收入的大小顺序排名；最后在剔除净利润为负值的上市公 司后，取前5 0 名为“沪市5 0 强上市公司”。 除了专门的公司和科研机构，我国著名高校如复旦大学和清华大学也设计了上 市公司业绩评价体系。复旦大学对上市公司的评价排名登录在证券之星网站上，有 经营业绩的分类排名，也有总的经营业绩排名，同时还有上市公司的行业排名。 清华大学企业研究中心评价方法，是由清华大学企业研究中心和中国证券报联 合推出，刊登在中国证券报上，既有经营业绩的分类排名，也有总的经营业绩排名。 清华大学企业研究中心评价方法需要连续个年度的数据，具体步骤包括指标选取与 处理、指标的计分排序与综合。具体步骤如下： ( 1 ) 指标选取 从企业财务指标中选用多项指标中，通过主成分分析和交叉相关分析，最终选 取1 5 项评价指标。 ( 2 ) 对特殊指标的处理 在计算净资产收益率和净资产经常性收益率指标时，如果权益资本( 股东权益) 为负值，净利润也为负值，那按照公式计算出的净资产收益率和净资产经常性收益 率就是正值了。针对这种情况，清华采取了如下的处理方法：当权益资本为负值， 净利润为正值时，取净资产收益率为0 ；当权益资本为负值，净利润为负值时，取 净资产收益率为总资产收益率的两倍。销售增长趋势和利润增长趋势分别反映企业 在三年中销售和利润的变化情况。 ( 3 ) 指标计分及排序方法 评价指标得分计算公式见图3 所示，公式中x 为根据上市公司公布的资产负债 表、利润表和现金流量表中的数据计算出的指标值，y 为由模拟函数计算的指标得 分。公式中的参数是根据全部上市公司的指标数据进行拟