（管理科学与工程专业论文）论中国的房地产税制改革及其对中国房地产市场影响分析.pdf

重庆大学硕士学位论文中文摘要 摘要 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，房地产业的发展是国民经济持续 稳定增长的重要支撑点之一。 随着我国房地产经济蓬勃发展，社会财富迅速在这一领域聚集。为引导房地 产市场的健康发展，政府采取了多种宏观调控措施。2 0 0 3 年，中共中央十六届三 中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的 物业税，相应取消有关收费。”于是，开征物业税成为房地产税收改革的方向， 也是完善现行财产税的重要举措。 笔者通过对“论中国的房地产税制改革及其对中国房地产市场影响分析”，试 图为我国房地产税制改革提供参考性依据。 本文首先从我国房地产税收出发，对我国房地产税收的历史沿革及房地产税 收的基本理论进行了阐述和研究，并通过分析我国目前的房地产税收制度，指出 我国现行房地产税收制度的问题所在；然后笔者通过对国外物业税的系统分析总 结，认为我国有必要开征物业税，并且简要论述了我国开征物业税的理论依据。 然后笔者探讨了我国物业税的制度设计。首先，提出了我国物业税制度应遵 循的基本原则：公平原则和效率原则。然后，分析了物业税制度设计前应确定的 几个问题：物业税立法原则、收益权的分配；物业税中是否应包含土地出让金；物 业税的征税范围是否应包括农村；对房屋和土地是否适用相同的税率。接着，对 我国物业税制度的基本框架进行了具体设计。最后，对物业税的制度环境建设也 提出了建议。 接下来笔者针对论文的核心部分“开征物业税对房地产市场的影响分析”，从 房地产生产、消费和资产持有市场的角度分别进行了详细深入的分析，同时结合 理论将整篇文章贯穿起来。 关键词：物业税，房地产业，税收制度 重庆大学硕士学位论文英文摘要 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei st h ei m p o r t a n tp i l l a ri n d u s t r yo fo u rn a t i o n a le c o n o m y , t h e d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei so l l eo ft h ei m p o r t a n ts t r o n gp o i n t st h a tt h en a t i o n a l e c o n o m yi n c r e a s e sc o n t i n u a l l ya n ds t e a d i l y w i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t e , t h ei n v e s t m e n ti sh e a v i l y o u r g o v e r n m e n th a sm a d er e g u l a t i o nr e c e n t l y , t h et h i r dp l e n a r ys e s s i o no ft h e1 6 t hp a r t y c e n t r a lc o m m i t t e eh e l do no c t o b e r2 0 0 3 姐n o u n c e s ：r e f o r mt a x e sa n df e e si nc i t i e s a n dt o w n s tc o n s t r u c t i o n ，c o n d i t i o nl e v ya n du n i f yt h en o r m a lp r o p e r t yt a xo nr e a l e s t a t ew h e np o s s e s s i n g ia t t e m p tt oo f f e rt h er e f e r e n c eb a s i sf o rt a xs y s t e mr e f o r mo fr e a le s t a t eo fo u r c o u n t r yt h r o u g ht h ea r t i c l eo f t h es t u d yo nc h i n a sr e a le s t a t et a xs y s t e mr e f o r ma n di t s i n f l u e n c et oc h i n a sr e a le s t a t e t h i st e x tp r o c e e d sf t o mt a xr e v e n b eo fr e a le s t a t eo fo u rc o u n t r ya tf i r s t , h a v e e x p l a i n e da n ds t u d i e da b o u th i s t o r i c a le v o l u t i o na n db a s i ct h e o r i e so ft h et a xr e v e n u e o f r e a le s t a t eo f t h et a xr e v e n u eo f r e a le s t a t eo f o u rc o u n t r y , a n dt h r o u g ha n a l y s i n go u r c o u n t r y sp r e s e n tr e a le s t a t et a xs y s t e m ，p o i n to u tt h ep r o b l e r no f t h ec u r r e n tr e a le s t a t e t a xs y s t e mo f o u rc o u n t r y ；t h e nt h ea u t h o rp a s s e st h en e t w o r ka n a l y s i st ot h ef o r e i g n p r o p e r t yt a xt os u m m a r i z e ，t h i n k i n gt h a ti ti sn e c e s s a r yf o ro u rc o u n t r yt ol e v yt h e p r o p e r t yt a x ，a n dh a se x p o u n d e dt h ef a c tb r i e f l yt h a to u rc o u n t r yl e v i e st h et h e o r e t i o a l f o u n d a t i o no f t h ep r o p e r t yt a x n e x tid i s c u s st h ed e s i g n i n go fo u rp r o p e r t yt a xs y s t e m f i r s t l y , i tp o i n t so u tt h e p r i n c i p l eo fe q u a l i t ya n de f f i c i e n c y s e c o n d l y , i tm a k e ss o m ed i s p u t a b l ep r o b l e m sc l e a r t h i r d l y , i td e s i g n st h eb a s i cf t a m ei nd e t a i l f o u r t h l y , i ts u g g e s t st h ec o n s t r u c t i o no f t h e s y s t e me n m r o n m e n t a n dt h e nt ot h ek e yp a r to ft h e s i s l e v yt h ei m p a c t0 1 1r e a le s t a t eo ft h ep r o p e r t y t a x “f r o mt h eh o u s ep r o d u c t i o n , c o n s u m p t i o na n dc a p i t a lh o l d i n gm a r k e ta n g l eh a s c a r r i e do nd e t a i l e da n dd e e pa n a l y s i ss e p a r a t e l y , c o m b i n et h et h e o r ya tt h es a n l et i m e a n dr u nt h r o u g ht h ew h o l ep a g ea r t i c l e k e y w o r d ：p r o p e r t yt a x ，r e a le s t a t e ，t a xs y s t e m n 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取 碍的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文 辛不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得重庞太堂 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本 开究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：签字日期：年月日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解重废太堂有关保留、使用学位论文的 见定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许 仑文被查阅和借阅。本人授权重庆太堂可以将学位论文的全部或部 内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段 杀存、汇编学位论文。 保密() ，在年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密( ) 。 ( 请只在上述一个括号内打“4 ”) 学位论文作者签名：导师签名： 签字日期：年月 日签字日期：年 月日 重庆大学硕士学位论文1 绪论 1 绪论 1 1 研究背景 我国最近一次关于房地产税收制度的改革是在1 9 9 4 年，历经了l o 多年，面 对着日趋成熟的房地产市场，房地产税收制度已明显滞后，它存在的问题不断地 暴露出来。 现在房地产行业的发展已经到了一个新时期，税制改革的紧迫性和必要性已 经充分体现出来。一方面，成熟的房地产市场需要健全的房地产税制以促进房地 产业的发展；另一方面，房地产税制自身需要不断发展以更好地发挥其应有的功 能。因此，酝酿已久的“物业税”被正式提到桌面上来。 2 0 0 3 年1 0 月1 4 日中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过了中 共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定。在决定的第七部分 一完善财税体制，深化金融改革中提到，“分步实施税收制度改革。按照简税制、宽 税基、低税率、严征管的原则，稳步推进税收改革。实施城镇建设税费改革，条 件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”物业税在对我国 经济发展的具有重要指导意义的中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干 问题的决定中出现，说明我国房地产市场的发展现状以及相关的房地产税制问 题引起了党中央的高度重视，说明党中央已经深刻认识到我国房地产所有制形式 发生的巨大变化。 2 0 0 3 年1 1 月，财政部长金人庆与国家税务总局局长谢旭人一同参加“2 0 0 3 中 国财税论坛2 0 0 3 ”，在这次论坛上传出了中国下一步税制改革的七大方面的内容， 其中就包括物业税。 2 0 0 4 年1 2 月，财政部长金人庆作关于2 0 0 5 年的财税体制改革的重点的讲话 时提到：“抓紧完善个人所得税，调整消费税税目税率，并适当扩大征收范围，研究 改革物业税和调整资源税，尽快统一内外资纳税人的城市维护建设税、教育费附 加政策。” 2 0 0 5 年，据财政部副部长楼继伟透露，物业税正在做模拟测算，估计不久将 在部分地区开始试点。首批进入试点地区的城市包括北京、重庆、深圳。国家税 务总局局长谢旭人日前则表示，在“十一五”期间，中国将积极稳妥地深化税制改革， 并透露将逐步推行物业税。 2 0 0 7 年1 月2 5 日，国家税务总局下发的 2 0 0 7 年全国税收工作要点将“研 究物业税方案”列入到2 0 0 7 年的工作范围；建设部部长汪光焘在全国建设工作会 议上也表示，将通过“有区别的税收政策”遏制住宅盲目消费，即拟开征保有税。 重庆大学硕士学位论文1 绪论 “物业税”这一新税种的即将出现，引起了各业界和学者的广泛关注。各种说法 层出不穷，可谓是众说纷纭，没有统一规范的界定和说法。开征“物业税”是中国新 一轮房地产税制改革的方向，它的开征必将对我国的房地产业内各利益相关者带 来直接的影响，因此有必要对“房地产税制改革及其对我国房地产市场的影响”这一 问题进行深入探讨研究。 1 2 研究现状 我国对物业税的研究起步比较晚，基本上都在2 0 0 3 年1 0 月中共中央关于 完善社会主义市场经济体制若干问题的决定出来以后。总的说来，由于国家还 没有出台具体性的政策，加之物业税的配套法律制度尚未制定，以及学术积累等 各方面的原因，这些研究到日前为止还不够深入和系统，而其中如何处理土地问 题、新旧房产的过渡、税制要素( 税基、税率等) 设计、经营性物业和普通物业等问 题都存在着很多争议，没有形成一个权威性的结论。 直至2 0 0 6 年5 月国务院发展研究中心物业税改革课题组在其主办的物业税改 革国际研讨会上对外介绍了中国物业税改革第二期研究报告，报告围绕物业 税的税种、税率以及征收对象等方面展开了详细阐述并给出了有关物业税改革的 具体建议；以及2 0 0 7 年3 月1 6 日十届全国人大五次会议通过了物权法( 该法 将在2 0 0 7 年1 0 月1 日实施) ，这才为学术界的研究和讨论指明了方向。 根据笔者查阅维普科技期刊数据库和中国期刊网中国优秀博硕士学位论文数 据库，到目前为止，虽然主题关键字涉及物业税的学术论文已经不少，但是由于 之前国家没有出台比较具体的政策建议，所以这些论文关于中物业税的税种、税 率以及征收对象等方面的讨论在很大程度上与中国物业税改革第二期研究的 精神有所背离。 因此，随着国家对物业税的方针制度的逐渐明确，有必要围绕新出台的中 国物业税改革第二期研究为中心对物业税进行全面深入的研究。 1 3 研究目的及意义 研究目的 开征物业税，作为国家酝酿已久的税费改革内容。即将进入具体实施阶段， 因此笔者针对中国物业税改革第二期研究报告中透露出来的信息作为深入的 分析的基础，运用存量与留量理论分析方法，建立了数学模型，探讨了开征物业 税后对房地产市场的影响，得出了一些定性的阶段性成果，希望房地产市场的各 利益相关者面对即将开征的物业税，提前做好应对措施。 研究意义 2 重庆大学硕士学位论文1 绪论 开征物业税，不但涉及所有生产活动的根本一土地，也涉及房地产的基础一 房地产市场，势必对房地产业的发展产生若干影响；而且，正确看待物业税给房 地产业带来的正面和负面影响，有利于房地产业的健康发展，有利于我国税制改 革，有利于国家的宏观调控。因此，在借鉴发达国家的经验的同时结合自己的国 情和特点的基础上，正确分析物业税对我国支柱产业一房地产业的影响，一方面 为国家进行房地产税制改革和物业税的政策制定有所裨益，另一方面，为房地产 市场中的主体一房地产开发商、消费者( 购房者、租房者) ，提供一条如何应对开征 物业税后的房地产市场的思考路径，使其能够正确把握物业税的本质，认清物业 税对房地产市场的影响，促使其做出合理的行为决策。 1 4 研究内容、方法及创新之处 研究内容 本文首先介绍了我国的房地产业和房地产税收制度，接着对我国的房地产税 收及目前我国房地产税收存在的缺陷进行了探讨，引出了“物业税”这一新的房地产 税收制度并探讨了开征物业税的理论依据及其必要性和可行性。然后笔者通过对 国外“物业税制度的介绍，总结了国外物业税收制度对我国的经验借鉴。最后对本 文核心部分“开征物业税后对房地产市场的影响分析”，笔者从房地产生产、消费和 资产持有市场的角度分别进行了详细深入的分析研究，同时利用存量与留量理论 分析方法进行了开征物业税后对我国房地产业影响的分析计算并得出了定性的结 论 研究方法 在物业税的征收制度尚未出台的情况下，笔者只能针对中国物业税改革第 二期研究报告中透露出来的信息作为深入分析依据。本文主要运用了以下几种 研究方法： 1 ) 文献检索、分析 由于在我国相关“物业税”的各方面研究成果存在着很多争议，因此笔者通过检 索相关的国外国内文献，在总结前人成果的基础上进行了一系列的分析，取其精 华，为自己的研究获取养分。 2 ) 理论研究 在充分研究和吃透前人相关研究成果的基础上，对我国税收及房地产税收进 行了相关的理论研究，同时运用经济学原理建立了数学模型，对开征物业税后对 我国房地产市场会造成什么样的影响进行了分析。 3 ) 对比分析 对本文的研究，笔者通过运用存量与留量理论分析方法，将开征物业税前后 重庆大学硕士学位论文i 绪论 对房地产各房地产子市场的影响进行对比分析得出相关结论，并且探讨了开征物 业税后各房地产参与方将如何应对。 创新之处 过去的研究者往往从房屋成本决定其价值的角度认为：开征物业税后，在销 售环节的房屋成本降低将会促使房价下降。但是笔者以全新的角度，从供求关系 这个基本的影响价格的因素入手，以中国物业税改革第二期研究报告中透露 出来的围绕物业税的税种、税率以及征收对象等方面的具体信息作为分析的基础， 运用经济学中存量与留量理论分析方法，建立数学模型对开征物业税后的房地产 市场的变化进行了定性分析，得到了与以往研究者不同的研究成果：开征物业税 不会使整个房地产市场的房价都普遍降低，在一级市场上，对于中、高档物业， 在开征物业税的确会使房价有明显的降低，但对于低档物业，在开征物业税后的 一段时期内，其价格反而会有所上升。 4 重庆大学硕士学位论文2 中国的房地产业发展概述及相关税收制度介绍 2 中国的房地产业发展概述及相关税收制度介绍 房地产税作为我国税收的一种，具有一般税收的特点、功能和作用，它是伴 随着中国房地产市场的发展变化而相应制定出来的，因此在对房地产税收制度改 革的相关问题进行研究之前有必要对我国房地产业的发展历程和税收的基本理论 进行相应的阐述。 2 1 中国房地产业发展概述 我国是社会主义国家，实行的是社会主义公有制，从建国后到改革开放前， 我国执行的是计划经济政策，土地资源和房产主要由国家实行划拨，几乎没有房 地产业存在。真正的房地产业是从1 9 7 8 年改革开放后逐步发展和成长起来的，中 国的房地产业主要集中在城市。简单来说，我国房地产业的发展主要经历了四个 阶段。 理论突破与试点起步阶段( 1 9 7 8 至1 9 9 1 年) 1 9 7 8 年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1 9 8 0 年9 月北京市住房 统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的 序幕。1 9 8 2 年国务院在四个城市进行售房试点。1 9 8 4 年广东、重庆开始征收土地 使用费。1 9 8 7 至1 9 9 1 年是中国房地产市场的起步阶段。1 9 8 7 年1 1 月2 6 日，深 圳市政府首次公开招标出让住房用地。1 9 9 0 年上海市房改方案出台，开始建立住 房公积金制度。1 9 9 1 年开始，国务院先后批复了2 4 个省市的房改总体方案。 非理性炒作与调整推进阶段( 1 9 9 2 至1 9 9 5 年) 1 9 9 2 年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1 9 9 3 年“安居工程”开始启 动。1 9 9 2 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达1 4 6 9 。房地产 市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1 9 9 3 年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一 段时间的低迷之后开始复苏。 相对稳定协调发展阶段( 1 9 9 5 至2 0 0 2 年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。 1 9 9 8 以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平 稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段( 2 0 0 3 年以来) 2 0 0 3 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之 而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 重庆大学硕士学位论文 2 中国的房地产业发展概述及相关税收制度介绍 2 2 中国房地产税收制度介绍3 】 9 】 2 2 1 中国房地产税收制度的发展简介 随着国家的改革开放政策和适应房地产业的发展，中国的房地产税收制度也 经历了相应的两个变化阶段。 房地产税制的调整阶段( 1 9 7 8 1 9 9 0 ) 十一届二中全会后，国家实施了改革开放的国策。税制也开始了全面改革， 工商税制作了相应调整。国有企业也开始了利改税的步伐，具有中国特色的税制 慢慢建立立。1 9 8 4 年1 0 月，国务院对国有企业进一步推行利改税，恢复征收停征 超过十年的房地产税，并正式将房地产税从城市房地产税中独立出来，更名为房 产税和城镇土地使用税。1 9 8 6 年9 月，国务院颁布了适用至今的房产税暂行条 例，规定了房产税征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，并规定了具体的征 收办法。然后在1 9 8 8 年又颁布了耕地占用税条例。为了贯彻产业政策，1 9 9 1 年废止了建筑税暂行条例，同时颁布固定资产投资方向调节税暂行条例， 并对城市维护建设税和调整城镇土地使用税进行了改革。计划把城市维护建设扩 大到城乡并更名为城乡维护建设税，同时还计划适当提高土地使用税的税额。 这一阶段，我国的工商税制改革进行了全面的探索，改革也逐步深入，取得 了很大的进展，初步建成了一套内外有别的，以流转税和所得税为主体，启动税 种相配合的新的税制体系。大体适应了中国经济体制改革起步阶段的经济状况， 税收的职能作用得以全面加强。税收收入持续稳定的增长，宏观调控作用明显的 增强，对于贯彻国家的经济政策，调节生产、分配和消费都起到了积极的促进作 用。 房地产税制的改革阶段( 1 9 9 0 - 今) 随着我国开始建立市场经济体制，计划经济体制下商品化程度不高、交易渠 道不畅通的情况渐渐改善。房屋商品化后，房屋的商品属性得以回归，由国家计 划产品变为可自由交易的商品，由单位所有的固定资产变为主体能自由支配下享 有完整所有权的私人资产。1 9 9 0 年开始的新一轮税制改革，增设了土地增值税、 土地使用权转让及建筑物出售营业税。至此，房地产税制逐渐成型。 经过这一段的税制改革和逐步完善，中国己经初步建立了适应社会主义市场 经济体制需要的税收制度。房地产税制的改革与完善，对于保证国家财政收入， 加强宏观调控、深化改革、扩大开放以及促进经济域社会的发展，起到了重要的 作用。对优化配置土地及房产等资源，充分发挥国有土地资源的效益，防止国有 土地收益的流失方面也是功不可没的。 6 重庆大学硕士学位论文 2 中国的房地产业发展概述及相关税收制度介绍 2 2 2 与房地产相关的税种介绍 我国现行房地产税制的基本框架，是在1 9 9 4 年全面的、结构性税制改革的产 物。房地产税制体系是我国目前税制体系中最为复杂的一个行业税收体系。 目前，我国的税制结构体系分为七大类，即流转税类、所得税类、资源税类、 特定税目类、财产税类、行为税类和农业税类。房地产行业涉及了除农业税类外 的所有税收类别。 其中，直接将房地产作为征税对象的共有6 个税种，即：土地增值税、城镇 土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。由于物业税改革主要 涉及以上6 个直接以房地产为征收对象的税种，所以本文将对以上6 个税种作具 体介绍。 土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入 的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额 和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定 的扣除项目金额后的余额，为增值额。具体讲：土地增值税是指国家制定的用以 调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务的法律规范。我国开征土地增值税的 主要目的主要是：增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观要求。抑 制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为。为了规范国家参与土地增值收益的分配方 式，增加国家财政收入。土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建 筑物及其附着物，即转让房地产并取得收入的单位和个人。不论是国有企业、集 体企业、私营企业、股份制企业、个体工商户，还是外商投资企业，也无论是专 营房地产的还是兼营房地产开发业务的，只要其出售房地产，就是土地增值税的 纳税义务人，就应当依其土地增值收益按规定税率缴纳土地增值税。 土地增值税的征税范围是对有偿转让中华人民共和国国有土地使用权、地上 建筑物及其附着物并取得的收入征收。国有土地是指按国家法律规定属于国家所 有的土地。土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其 他附着物产权所取得的增值额。 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。房地产转让收 入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。该税种的计税 依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让 房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。用公式表示为： 土地增值额= 转让房地产收入一扣除项目金额 土地增值税的税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即： 增值额未超过扣除项目金额5 0 的部分，税率3 0 。 7 重庆大学硕士学位论文2 中国的房地产业发展概述及相关税收制度介绍 增值额超过扣除项目金额5 0 ，未超过扣除项目金额1 0 0 的部分，税率4 0 。 增值额超过扣除项目金额1 0 0 ，未超过扣除项目金额2 0 0 的部分，税率5 0 。 增值额超过扣除项目金额2 0 0 的部分，税率为6 0 。 城镇土地使用税 城镇土地使用税的纳税人为在中国境内的城市、县城、建制镇、工矿区范围 内使用土地的国有企业、集体企业、私营企业、股份制企、其他企业、行政单位、 事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体经营者和其他个人，不包括外 商投资企业、外国企业和外国人。一般由土地使用权的拥有者缴纳；拥有土地使 用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳。土地使用权没 有确定或者权属纠纷没有解决的，由实际使用人纳税。土地使用权共有的，由共 有各方按照其实际使用土地的面积分别纳税。 城镇土地使用标准根据不同地区和和地经济发展状况实行等级幅度税额标 准，每平方米应税土地的年税额按城镇大小分为4 个标准：大城市( 指人口超过 5 0 万人的城市) 0 5 元至l o 元；中等城市( 指人口超过2 0 万人至5 0 万人的城市) 0 4 元至8 元；小城市( 指人口不超过2 0 万人的城市) 0 3 元至6 元；县城、建 制镇、工矿区0 2 元至4 元。各省、自治区、直辖市人民政府可以在上列税额标 准幅度之内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区城镇土地 使用税的税额标准幅度。经济落后地区城镇土地使用税的税额标准经省级人民政 府批准后可以降低，但降低额不得超过法定最低税额标准的3 0 ；经济发达地区 城镇土地使用税的税额标准报经财政部批准后可以适当提高。 应纳税额计算公式为： 应纳税额= 纳税人实际占用的土地面积x 适用税额标准 耕地占用税 耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按照 规定税额一次性征收的一种税。 耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，采取地区差别幅度定额 税率。按照人均占有耕地面积将税额分为四个档次。 1 ) 以县为单位，人均耕地在l 亩以下的地区，每平方米为2 元1 0 元； 2 ) 人均耕地在1 亩2 亩的地区，每平方米为1 6 元8 元； 3 ) 人均耕地在2 亩3 亩的地区，每平方米为1 3 元6 5 元； 4 ) 人均耕地面积在3 亩以上的地区，每平方米为l 元3 元。 各个省、自治区、直辖市每平方米平均税额作了具体规定，上海9 元，北京 市8 元。 耕地占用税的计算公式为： 重庆大学硕士学位论文2 中国的房地产业发展概述及相关税收制度介绍 应纳税额= 应税耕地面积x 适用单位税率 房产税 中国的房产税是在中国境内的城市、县城、建制镇和工矿区，对房屋产权所 有人征收的。不包括农村地区。 房产税的计税方法有两类：一是以房地产原值一次减除1 0 至3 0 后的余值， 具体的减除幅度由各省、自治区、直辖市人民政府规定；适用的税率为1 2 ；二 是房产出租的，以房产租金收入为计税依据，适用税率为1 2 。应纳税额的计算 公式为： 应纳税额= 计税依据x 适用税率 城市房产税 城市房地产税仅适用于外商投资企业，外国企业，中国香港、中国澳门、中 国台湾同胞和华侨投资兴办的企业，外国人，中国香港、中国澳门、中国台湾同 胞和华侨等，而且仅对中国境内的房产征税。 城市房地产税的计税方法也有两类：一是以房产价值为计税依据，适用的税 率为1 2 ；二是以房屋租金收入为计税依据的，适用税率为1 8 。应纳税额计算 公式为： 应纳税额= 计税依据x 适用税率 契税 契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、 房屋所有权的单位征收的一种税。契税的纳税人是指境内转移土地、房屋权属承 受的单位和个人。境内是指中华人民共和国实行实际税收行政管辖范围内；土地、 房屋权属是指土地使用权和房屋所有权；单位是指企业单位、事业单位、国家机 关、军事单位和社会团体以及其他组织；个人是指个体经营者及其他个人，包括 中国公民和外籍人员。 契税的征税对象是境内发生使用权转移的土地、发生所有权转移的房屋。包 括：国有土地使用权出让、土地使用权的转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。 其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。同时也包括视同 土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。契税实行3 巧的幅度比例税率。 具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在3 0 0 - 5 的幅度内根据各地实际情 况确定。 契税采用比例税率，其基本计算公式为： 应纳税额= 计税依据x 税率 9 重庆大学硕士学位论文 2 中国的房地产业发展概述及相关税收制度介绍 2 2 3 目前房地产税收制度缺陷【1 9 1 随着经济的发展，我国房地产税收制度中的缺陷逐渐显露出来，本文将以房 地产保有一环节为重点对这些缺陷加以分析： 立法位阶低且存在严重滞后性 从税收立法权的横向划分看，我国实行的是分享模式，国家立法机关和行政 机关都在实际上享有税收立法权，并且国务院制定的税收行政法规的数量远远超 过全国人大及其常委会制定的税收法律的数量。我国当前房地产涉及的税种中， 除个人所得税和外商投资企业和外国企业所得税是由全国人民代表大会通过的法 律加以规范外，其余的均由国务院颁布的实施条例、暂行条例等行政性法规规制， 立法位阶普遍偏低，权威性和约束力也相对较差。并且，国务院、财政部和国家 税务总局还经常通过发布补充规定、通知、解释等文件来出台一些l 临时性的政策， 使目前的税收法律制度更加缺乏严肃性和连续性。 另外，这些税种中，有一很大一部分是由上世纪八十年代、甚至五十年代的 立法确立并规制的，而现在由于我国社会主义市场经济体制的建立、房地产市场 的形成和发展，原有的这些税收法律法规已经不能适应新的形势发展需要。 计税依据不合理 我国的城镇土地使用税和耕地占用税是以实际占用的土地面积为计税依据实 行从量计征。但是，从长远来看，土地面积是有限的，土地作为稀缺资源其价值 会不断的上升，而这种从量计征使应纳税额不能随征税对象( 即土地) 价值的上 升而上升，缺乏弹性且导致致税源不足。另外，仅仅以土地面积为计税依据，而 不考虑土地的开发程度、使用年限等因素，将无法合理节约地使用土地，也很难 提高土地的利用效率。 我国现行房产税的计税方式分为从价计征和从租计征。从价计征时，以房产 原值一次减除1 0 - - 3 0 后的余值乘以1 2 的税率计算缴纳。这里的余值，依据 的是房产的历史成本，这样既没有考虑到自然损耗、人为损耗等因素引起的房产 贬值，又没有顾及由于经济发展、社会变化等引起的房产增值，造成计税依据与 市场价值脱节，房产税收入也无法随着房地产价值的变化而发生相应的变化。另 外，先建成的房产历史成本一般会低于后建成的房产，因此，相对而言，旧房所 有人承担的税负会比新房所有人承担的税负轻，这无疑会抑制房地产交易的积极 性。从租计征时，房产税是以房产的租金收入乘以1 2 的税率计算缴纳。房产的 租金一般是根据市场行情确定的，这就包含了房产升值或贬值的因素在内。因此， 从租计征的税负明显不同于按历史成本计税的从价计征。造成这两个问题的原因 在于，房产税按照历史成本从价计征的规定带有静态考虑问题的色彩，导致税基 不能随经济条件的变化而变化，产生了税收有失公平和效率的结果。 l o 重庆大学硕士学位论文2 中国的房地产业发展概述及相关税收制度介绍 征税范围过窄 我国现行的房产税、城镇土地使用税征税范围都只限于城市、县城、建制镇 和土矿区，不包括广大农村，同时把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部 门拨付事业经费的单位的自用房地产均列为免税对象，房产税还对个人所有非经 营用的房产免税，使得征税范围非常狭窄。首先，随着农村城市化程度的不断提 高，农村地区出现大量经营用房，并且，部分企业故意选择某些已具备城市功能 的农村作为其营业地，以逃避纳税。如果将这些房地产列入免税范围，实在有违 公平原则，也不利于税收的征管。其次，随着事业单位管理体制的改革，不属于 提供社会公共产品的事业单位已经逐步市场化、企业化，这些单位，由于其性质 已属于企业，也不宜再对其实行免税的优惠政策。再次，近年来，各大中城市普 遍实行住房制度改革，居民住房的商品化程度有了很大的提高，高收入者通常选 择面积大、地段好、服务设施齐全的住房，因此也享受了更多的社会公共服务。 对居民自住房产免征房地产保有税，不仅使国家放弃了调节收入分配的重要手段， 还违背了多受益多纳税的公平原则。另外，免征保有税再加上本身的保值增值特 性，使得房地产不仅成为众多投资者的重要投资工具，也成为部分投机者的目标， 一些炒房者手中甚至拥有几十套、上百套居住用房，这也是现在许多城市房价居 高不下的原因之一。 另外，城镇土地使用税、房产税、耕地占用税等都没有把外资企业、个人纳 入征税范围，使得我国房地产税制的征税基础更加薄弱。 税种设置不合理 1 ) 税种繁琐、重复征税 我国现行房地产税制，税种设置繁琐，而且重复征税现象严重。首先，税种 设置繁琐，比如：对于房产，设置房产税和城市房产税两个税种：对于土地，设 置城镇土地使用税和耕地占用税。其次，重复征税，主要是税制性重复征税，表 现在：房地产租赁时，以房屋租金收入为计税依据，既征收营业税，又征收房产 税；房地产转让时，既要以转让的收入为计税依据征收营业税，又要以转让房地 产取得的增值额为依据征收土地增值税：另外，转让时承受人既要按书据或契约 所载金额缴纳印花税，又要缴纳契税。这样重复设置税种、重复征税，不仅加重 了纳税人的负担，也增加了税务机关的征管成本，妨碍了房地产业的正常发展。 2 ) 税种结构“重交易，轻保有” 目前，我国房地产税制体系中的主要税种都集中在房地产的移转环节，在转 移时多个税种同时征收：而保有环节只征收少量税收，甚至个人非营业用房产在 保有阶段，一律免征房产税。也就是说，只要房地产未进入流通，权利人就无须 为其增值缴税：而一旦进入移转环节，则需要承担相对较重的税负。这无疑会抑 重庆大学硕士学位论文2 中国的房地产业发展概述及相关税收制度介绍 制房地产的流动、阻碍房地产市场尤其是二手房市场的发展，而且还不利于房地 产的合理利用、导致闲置与浪费。另外，还有一些“炒房团”利用这种税制缺陷，在 全国各地大量买入房地产，等待房价上升再高价抛出牟取暴利，导致了市场本身 的真实需求被掩盖，造成了市场局部供求失衡、使房价非理性地上涨。现在我国 部分城市房价偏高，与“炒房团”的这种投机行为是有很大关系的。此外，这种税制 结构也使得国家无法参与房地产保有期间价值增值部分的分配，导致政府财政收 入流失。 征管配套措施不完善 我国房地产税收征管的配套措施不完善，影响了税收征管的力度，税收流失 现象比较严重。首先是财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，不 利于房地产税源控管，严重影响了税收征管的力度。 综上所述，我国房地产税制在立法、计税依据、征税范围、税种设置、税收 征管等方面存在诸多问题，已无法适应社会经济发展的要求，急需着手进行改革。 因此，2 0 0 3 年l o 月，党的十六届三中全会通过的中共中央关于完善社会主义市 场经济体制若干问题的决定中明确提出：“实施城镇税费改革，条件具备时对不 动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。” 房地产税制改革是新一轮税制改革的重要组成部分，开征物业税正是在启动 新一轮税制改革的呼声中提出来的。开征物业税是我国房地产税制改革的一个重 要措施，符合房地产税制改革应遵循的简化、公平、规范、高效的原则。 重庆大学硕士学位论文 3 开征物业税的理论依据及其必要性和可行性分析 3 开征物业税的理论依据及其必要性和可行性分析 3 1 开征物业税的理论依据8 】【9 】【1 0 】【1 1 】【1 3 】 3 1 1 从新制度经济学理论看物业税【3 5 】 所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求 其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。按照制度的 一般定义，物业税制度就是有关物业税征收管理的行为规则和习惯。用科斯的话 说，物业税制度的产生是节约政府取得收入的“交易费用”( 纳税和征税费用) 的一种 制度安排，换句话说，即在政府取得收入的过程中，由于“交易费用”的存在而导致 节约费用的物业税制度的产生。如套用诺思对制度的“结构和游戏规则”的一般定义 的话，则物业税制度可被定义为征税主体、纳税主体之间的相互影响提供了一套 运行框架，确切地说，是构成了两者之间的合作和利益秩序。因此，物业税制度 是一系列被制定出来的规则、秩序和行为道德、伦理规范，它旨在约束征税、纳 税主体福利或效用最大化利益的个人行为。 如把制度经济学家的定义具体化，则物业税制度的构成应包括以下三个方面： 物业税制度的正式规则 就是在税收征纳活动中，征税部门和纳税人就如何征缴物业税确立的行为规 则，它主要包括国家颁发的有关物业税的法规、规章制度和各地税务部门根据各 地特点而制定的实施办法，具体来说包括什么人应该纳税、纳税的标的物是哪些、 税率、以及纳税环节、纳税期限以及犯规的惩罚机制等。这种由政治权力来有组 织实施并强制执行的制度，一般被定位为正式规则。 物业税制度的非正式规则 人们在长期的生活中，形成的自动服务从这类规则的习惯、通过对规则的遵 从，转化为个人的偏好，形成既是个人偏好又是约束性的内化规则、在遵从规则 过程中形成的道德规范、价值观念、以及关于对税收的意识形态等等，都构成了 作为制度税收中的内生制度，它是非正式的制度，主要体现为纳税意识和社会对 偷逃税的褒贬看法等。 物业税制度的实施机制 作为制度的物业税，它是由国家或政府设计出来，由政治权力的强加于社会 而实施的。具体来看，包括对物业税交税情况的监督检杏以及惩罚办法等。 作为制度的物业税，由于其总是与国家强制权力联系在一起的，因此，它往 往是与法律规范联系起来的。它不仅体现在作为惩罚机制的形式出现，而且制度 的实体内容往往通过法律的形式出现。物业税作为财政收入形式，必须通过物质 重庆大学硕士学位论文3 开征物业税的理论依据及其必要性和可行性分析 制定各种具体的制度规则并付诸实旖，才能将理论上的收入转化为现实的收入， 通过借助法律的强制力量，把主要的制度规则通过法律的载体形式向社会公开， 从而具有普遍约束力的行为规范。同时，作为制度的物业税，要体现出关于公平、 社会正义、效率的原则。 3 1 2 从利益支付学说理论看物业税 利益支付学说理论的核心观点是，由于政府为房地产所有者提供了财产权利 的安全保护，包括国内治安、消防、国防安全等保护，从而保证了房地产产权能 够顺利地为其所有者带来经济利益或心理上的满足，作为受益者，房地产产权所 有者理应为这种产权保护支付一定的报酬。从这个意义上来讲，房地产税代表了 房地产持有者对于从政府那里获得的利益( 即公共产品或服务) 的一种支付。 从房地产税收的实践来看，许多国家都将土地税和房屋税当作地方主导税种， 以此来为地方公共支出筹措资金，这种事实在较大程度上支持了房地产税收的利 益支付说。例如，地方政府，特别是城市政府提供的各种公共设施，使得土地财 产的价值得到实现或提高，为土地产权所有者( 包括土地所有者和土地使用者) 带来 额外的收益，从利益对等的经济原则出发，他们应当负担一部分或全部的地方公 共支出方面的费用。简言之，利益支付说实际上包含了两层含义：首先是政府部 门提供了公共服务，不论房地产价值是否得到提高，产权所有者均应为此部分服 务提供一定的费用作为报酬；其次是由于政府部门提供的公共服务保证了房地产 产权的实现或提高了房地产的利用价值，公共主体理应对其所有者课征一定比例 的赋税，以支持公共支出。 3 1 3 从财政收入学说理论看物业税 公共经济学者认为，房地产税收以财政收入学说理论为依据，其主要适用于社 会经济发展的早期阶段，特别是以农业经济为主导经济形式的封建社会。封建国 家庞大的政府支出需要有稳固的税源来保证。但是，在生产力十分落后的农业经 济时代，财产的品种有限，而财产税又是封建国家主要的财政收入来源，以土地 私有制为基础的封建国家，针对土地和房屋是早期社会的两类主要私财，而土地 税和房屋税作为一种财产税种具有税基稳定、税源广布的优点，可以作为国家财 政收入的可靠来源。 事实上，不仅在经济发展的早期阶段，即使在工商业高度发达的现代经济里， 处于财政收入目的而开征土地和房屋财产税的做法仍然不难找到。只是在这种情 况下，土地和房屋财产税主要是作为一种地方税种而存在，并且其课税收入的主 要途径己经不再是维持国家支出的