土地及在建工程评估培训-中利.doc

.土地开发在建工程的基础知识及评估土地开发的概念：土地开发是指单位或个人通过采取各种措施，将未利用土地改造成农用地或其他用地的活动。按开发后土地用途来划分，土地开发可分为农用地开发和建设用地开发两种形式。其中，农用地开发包括耕地、林地、草地、养殖水面等的开发；建设用地开发指用于各类建筑物、构筑物用地的开发。土地开发的分类：土地开发包括将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。 (1)土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。 (2)土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。土地开发程序1.开发主体 ：土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。 2.开发程序 (1)计划编制 (2)前期策划(3)征询意见和审批 (4)组织实施开发(5)项目验收 开发土地获得途径与程序土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地储备机构通过招标方式来确定。 开发土地的转让一级开发后的建设土地，全部进入政府土地储备库。属于经营性用地的，全部采用招、拍、挂进行出让；属于非经营性用地的，按照国家规定，可以采用协议或划拨方式。 二级开发的建设用地的转让，要符合城市房地产管理法和转让管理规定的规定，以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，要按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。土地开发成本构成房地产开发流程房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国城市房地产管理法第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、房地产开发流程主要包括以下几个程序：1、 前期的准备2、 建筑施工阶段3、 销售阶段预售条件：城市商品房预售管理办法第五条规定：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。土地估价什么是土地估价？ 土地估价又称土地评估，是指土地估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某宗地或多宗地在某一权利状态下的某一时点的价格。土地估价与土地评价或土地分等定级不同。土地估价的通常方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法、基准地价修正法、路线价法等。土地估价方法 一、市场比较法市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。这种方法体现了市场的供求关系，具有现实性，说服力很强。运用市场比较法，一般需要做因素修正，因而难度较大，要求估价者有丰富的估价知识和经验。适用于地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。 用市场比较法评估土地价格，除对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正外，还应根据使用年期、容积率等因素进行修正。二、收益法 收益法，也叫地租资本化法，是以土地还原率将土地在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取待估土地价格的方法。由于土地的固定性、永续性，使得土地的所有者能期待在未来年间持续取得纯收益，所以纯收益的资本化可以作为土地价格。适用干有收益（如出租、商业、工业用地）或潜在收益的土地的估价。 利用收益法得到的估价结果的可信度与准确度取决于土地纯收益、还原率的准确程度，具体应用中应注意这两个问题。三、剩余法 剩余法又称假设开发法，是将某一待估土地上全部建筑物的销售价格减去正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该地块价格的一种土地估价方法。利用剩余法估价应遵循土地最有效利用原则，正确确定土地最佳利用方式。在具体应用中，应正确确定房地总价值或土地开发完成后的总价和房产价值或土地开发费用。四、成本法 成本法在土地估价上的运用就是成本法。成本法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开发费两大部分，作为“基本成本”，加上基本投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分。并同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（即土地出让金），从而求得土地价格。即：土地价格=土地取得费十土地开发费十税费十利息十利润十土地所有权收益（即土地出让金）五、基准地价修正法 基准地价修正法是在基准地价的基础上，根据影响各种类型用地的宗地地价的区域因素和个别因素，建立宗地地价修正系数表，并利用宗地地价修正系数表评估宗地地价的一种应用估价法。基准地价修正法的实质是比较法，在基准地价评估基础上编制的各因素修正系数表和因素条件说明表，是比较的标准。在宗地发生出让、转让、出租、抵押时，评估者对土地使用年期、地产市场供求状况、土地收益、用途、区域影响因素、个别因素进行调查和具体分析，对照因素修正系数表对基准地价进行系数修正，从而快速方便地得到宗地价格。六、各种估价方法的比较与综合运用 估价人员在估价过程中应根据估价目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况，选择土地基本方法与应用方法中的一种或几种并用，评估土地价格。各种方法有不同的适用范围、不同的特点。 在上述多种方法中，市场比较法、收益法、成本法是三大基本方法，其他方法可以看作是这三种方法的派生。土地抵押风险防范一、以土地抵押发放的房地产开发贷款 目前银行与开发商合作的理想模式大多是，开发商取得土地证，将土地抵押给银行取得贷款，房屋销售时银行发放按揭并逐步收回贷款。这一模式看似合理，其实银行也存在着较大风险。一是作为抵押物的国有土地使用权，在没有开发前是有实在价值的，但一旦开发以后，则其价值事实上已随售房行为逐步转移到房价之中。二是已开发土地在实践中是无法执行与拍卖的，实际担保价值基本丧失。一旦开发商恶意不还贷款，银行就土地担保其实是无法变现的。银行在发放贷款后，应控制住开发商的资金回笼，在销售达到一定比率（如30%）后应逐步收贷款，在销售过大半时（如70%）应收清贷款。在操控上，银行可在土地抵押后，先发放部分贷款，待开工逐步追加在建工程抵押，再陆续放款。这样一来，开发商每买一套房屋，都必须先取得银行同意，方可在房管部门备案销售，银行可完全控制住销售回笼，也避免了已开发土地难以变现的弊端。 二、划拨土地抵押应注意的问题 涉及划拨土地抵押的规定比较多。1997年国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知中第二部分第2款规定“以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。”2001年城市房地产抵押管理办法第45条规定“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。 2004年1月15日国土资源部关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知明确了“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。” 从上述有关文件的变化过程中可以看出，划拨土地使用权可以抵押，但要实现抵押权，将抵押物拍卖后必须先缴纳土地出让金，还要支付金额不菲的过户费用。因此在办理涉及划拨土地的房地产抵押时，银行应充分考虑处置抵押物的费用，适当降低贷款成数，以控制风险。 三、关于房地产抵押估价管理应注意的问题 商业银行在发放房地产抵押贷款前，普遍采用评估的方式确定房地产抵押价值。这一点，在2006年1月13日建设部、人民银行、银监会等三部委联合发布的关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（以下简称通知）中被进一步规范。通知指出:房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。 以往商业银行一般不承担评估费用，由借款人作为委托人来承担。今后商业银行必须就评估一事与借款人签订协议，明确哪一方作为委托人，即付费方。另外在银行内部决策部门和审核人员上也应调整，即不能由信贷决策部门选用评估机构，按通知要求，审核人员还应当是具备房地估价专业知识和技能的专业资格人员，并不得参与信贷决策。形成两股相对独立、相互制约的机构。 四、对土地使用权出让合同的审查 于2005年8月1日生效的最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释中的部分条款对金融机构的债权有较大影响。 一是开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同无效。但起诉前开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。鉴于此，金融机构在办理土地使用权抵押贷款时，必须要做好主体审查，对以前有以开发区管委会作为出让方出让土地使用权的出让合同，应采取有力措施，尽快督促借款人、抵押人将这部分合同得到市、县人民政府土地管理部门的追认。 二是经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。鉴于此，金融机构办理土地使用权抵押时，应审查土地出让金的实际缴纳情况，以及出让金是否低于国家规定的最低价，是否已及时足额缴纳。 三是受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。鉴于此，金融机构应注意关注土地使用权人是否按土地使用权出让合同约定的用途、容积率、绿化率等条件进行开发。若有改变，是否经有权部门批准，也要防范“超过合同约定动工开发日期二年后未动工开发的土地，政府可以无偿收回”的法律风险。 五、土地储备贷款的法律风险 商业银行普遍认为土地储备机构风险较低。但从法律上分析，土地储备贷款也存在一定风险，主要表现在： 1、土地收购资金过分依赖银行贷款。目前各地的土地收购储备机构在资金筹措上大部分依赖银行贷款，很多地区达80-90%左右。一旦经济形势或国家有关政策变化，土地市场不活跃，储备的土地供不出去，土地储备机构无法还款时，即使银行抵押了大量土地，亦难以处置。过高的贷款比例也给土地储备中心带来了沉重的利息负担，其发展前景将受到影响。 2、土地收购储备机构不是严格意义上的市场主体。土地收购储备机构是由政府组建的不以营利为目的的特殊机构，按政府委托或授权行使一些特定的职能，形式上主要有事业单位、土地开发公司两种，但它们都不具有严格意义上的市场主体地位，只是地方政府经营城市的一个代理机构。因此，在法律上尚未解决土地储备机构在市场经济条件下的市场定位问题。 3、土地储备机构只具有有限的民事行为能力。土地储备机构名义上都是独立法人，但是否有偿还能力，其储备的土地是否就是它的财产，是否有权处分等都还不确定，其能够独立支配的财产也是有限的。如果以储备的土地使用权抵押贷款，就等于储备中心有权处置土地使用权，这从当前的有关规定来看是没有法律依据的。 4、现有的土地储备制度缺乏足够的法律支持和保障。虽然很多地方政府已建立了土地储备制度并制定了相关规定，但基本停留在“地方规章”的层次，没有上升到地方法规的高度，且目前没有法律、行政法规及全国统一的部门规章来规范。土地管理法、土地管理法实施条例都没有明确土地收购储备机构的职能定位、收购范围等，导致土地收购储备制度缺乏法律依据，当事人的合法权益得不到有效保障。 5、抵押贷款中的法律问题。土地储备机构一般是将收购、收回的土地先办证到自己名下，再到银行办理抵押贷款。但作为抵押物的土地使用权到底是一种什么性质的土地使用权，目前在法律上尚无定论。土地储备机构将土地通过征用、征购、收回等方式储备后，原土地使用权被注销，在其被重新出让、划拨及出租前，土地使用权处于虚置状态，只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能重新设置土地使用权。但土地储备机构并不是实质上的土地使用者，只是代行政府部分职权的代理机构，因而对其储备的土地也就谈不上拥有使用权。当前国家对国有土地的管理主要是通过对国有土地使用权设定、处置等环节来实现，而国有土地使用权的设定、处置是规划、土地管理、计划等政府职能部门的法定职权，是通过土地管理法、城市规划法等相关法律来确定的。目前尚无法律法规对土地储备机构授权，因此从职权法定认定，土地储备机构代国家行使土地使用权还没有法律依据。银行抵押的地块，将来的用途、建筑密度、容积率等规划指标会与收购前会有较大差异。可见，土地收购储备机构以收购具体地块抵押贷款时，其土地使用权的性质和价值都是不确定的。 综上所述，金融机构在办理以土地使用权抵押担保方式的贷款过程中，应留意国家相关政策变化，制定切实可行的贷后管理方案，防范金融风险。商业银行应优先选择经济发展前景好、土地市场活跃的地区开展土地储备贷款并通过城市规划等有关信息尽可能确定抵押地块的未来价值，选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。在建工程抵押评估的相关问题在建工程抵押时的价值评估已经引起贷款银行的关注。本次通过分析有关在建工程抵押的法律关系，介绍一下在建工程的抵押条件，并对抵押评估方法中的成本法和假设开发法进行分析和探讨，供（大家）银行业参考。近年来，国内房地产开发贷款在银行信贷总量中的比重逐年上升，而在建工程抵押已经成为房地产开发企业融资的重要方式，甚至成了开发贷款流程中的必然环节。但在建工程的抵押涉及许多不确定性，很容易产生风险。 一、建工程及在建工程抵押 在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。会计核算中，建工程是一个会计科目，反映的企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。 在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建筑的最终形态，其形态和价值还将不断变化。二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。 但法律规定，建工程可以抵押。 1997 年 5 月，建设部城市房地产抵押管理办法第 3 条指出：在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 2000 年 12 月，最高人民法院颁布的担保法司法解释第 47 条提出，依法获准正在建造中的建筑物的抵押，当事人办理了抵押物登记的人民法院可以认定抵押有效。 2007 年 10 月 1 日物权法实施，该法第 180 条明确规定，正在建造的建筑物可以抵押。 2008 年 4 月，为物权法配套的房屋登记办法建设部第 168 号令）第 59 条规定，以在建工程设定抵押的当事人应当申请在建工程抵押权设立登记 ” 二、建工程抵押范围 在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。一种观点认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部分，不含以后新增部分及未建部分；而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部分。目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。我认为前者的抵押范围是更适当的（厦门也是采用这一方式）原因是：三、在建工程的抵押条件 在建工程的抵押是需要具备抵押条件的其中： 关于在建工程的抵押目的建设部城市房地产抵押管理办法中规定，在建工程抵押的目的抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款 ” 而物权法和最高人民法院担保法司法解释中规定，在建工程可以为在建工程抵押人的其他债务或者为他人的债务设定抵押。对于贷款银行来说，前者的债权风险明显小于后者的风险。 关于土地使用权。在建工程抵押时必须将相应的土地使用权同时抵押，这样，抵押的土地使用权如果是出让用地，必须已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书；如果是集体用地，由于法律规定其不得转让，故不得进行抵押；如果是划拨土地，则应经具有审批权限的人民政府土地行政管理部门批准后才能抵押。 关于建设审批程序。在建工程抵押必须保证建设项目的合法性，用于抵押的在建工程应具备 “ 三证 ” 国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证表明建设工程手续完备、程序合法，项目可以顺利转让。关于工程进度。为保证在建工程具有可转让的属性，在建工程应达到一定的工程进度才能抵押。如商品房在建工程的抵押应达到其预售条件。根据城市房地产管理法第四十四条规定，商品房的预售条件是投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25% 以上 ” 根据厦门市预售管理办法规定，商品房预售条件是多层建筑要四层以上、高层建筑（带地下室的）达到地上二层以上。四、在建工程评估的方法 房地产评估的方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法。而在建工程评估的主要方法有成本法和假设开发法，应同时采用这两种评估方法，然后对这两种方法的评估结果进行比较。如发现结果差异较大，还应检查两种方法各自采用的数据和计算过程是否存在问题，最后经权衡，确定在建工程的评估价值。 （一）成本法 采用成本法时： 在建工程评估价值 = 土地价值 + 在建工程总投入的价值 在建工程总投入价值 = 建筑安装工程费用 + 专业人员费用 + 管理费用 + 报建费用 + 投资利息 + 开发利润 + 销售费用 + 销售税金 （二）假设开发法 在建工程评估价值 = 续建完成后的不动产销售价值 - 续建成本 - 续建管理费用 - 销售费用 - 销售税金 五、建工程抵押变现 在建工程抵押权可以对抗其他一些债权索求，但作为贷款银行仍应注意，行使抵押变现时仍可能存在不少障碍，这些变现障碍在评估在建工程的抵押价值时，即在确定其抵押范围时，就必须予以考虑，这些障碍有： 建设工程承包人价款优先受偿权。 1999 年颁布的合同法第 286 条规定：当建设工程，发包人未按照约定