城市社会基本民生的重大问题-大庆市住房建设规划.doc

大庆市住房建设规划前 言城市住房建设是关系到城市社会基本民生的重大问题，引导和促进城市住房建设持续稳定健康发展，有利于保持城市经济平稳较快增长，有利于满足广大城市居民的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。城市住房建设必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式。2006年以来我国一些地区出现了房价上涨过快的势头，为此，国家连续出台了多项政策和措施加以调控。从央行利率调整、“国八条”、“国六条”等抑制住房过热的相关财税、金融政策的出台，到近来国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号），这一系列加强城市住房建设调控的决策和部署，使全国房价上涨过快的势头初步得到抑制。但城市住房建设领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出。为切实解决当前城市住房建设中存在的问题，进一步搞好城市住房建设引导和调控，落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费，国家要求各城市必须进行住房建设规划的编制工作，确保完成规划报批和公示工作。 “住房建设规划”作为指导城市住房建设的专项规划，是各地国民经济与社会发展“十一五”规划和近期建设规划的重要组成部分，是年度住房建设和房屋拆迁等计划制定的依据，及时编制和实施住房建设规划，是落实科学发展观，引导合理的住房建设和消费模式的重要措施，是地方政府“调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨”的重要职责；是有计划、有步骤地解决广大居民特别是当地普通居民合理的自住需求的重要手段。依据建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，为促进大庆市经济社会全面、协调、可持续发展，实现2010年大庆市基本实现社会主义现代化的发展目标，加强对近期城市住房，特别是20082009年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设的指导和统筹，进一步加强市场引导和调控，明确大庆市近、远期住宅建设的用地布局、功能定位和开发时序，特编制此项规划。在编制过程中，编制小组到建设局、国土资源局、房产局、民政局等相关部门进行了调查，并通过问卷调查的形式进行了住宅建设调查。同时在借鉴大庆市城市总体规划和大庆近期建设规划的基础上，参照国内已进行住房建设规划编制的城市，在住房建设规划编制方面的工作经验、对大庆市自身的住宅发展情况进行了纵向的发展趋势分析，并深入踏察可改造和开发为住房用地的地块，在总体布局和具体地块控制上做到有理有据，力争为大庆市未来住房发展建设提供具有前瞻性、可操作性的规划建议。第一章 住房发展动态及相关政策一、我国住房建设发展阶段划分改革开放以来，伴随着社会主义市场经济体制的逐步确立，我国住房商品化也逐步发展起来，大致经历了四个阶段：（一）理论突破与试点起步阶段（19781991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了住房综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国住房市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。（二）非理性炒作与调整推进阶段（19921995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，住房业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%住房市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的住房泡沫。1993年底宏观经济调控后，住房业投资增长率普遍大幅回落。住房市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。（三）相对稳定和协调发展阶段（19962002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，住房投资进入平稳快速发展时期，住房业成为经济的支柱产业之一。（四）多方调控阶段 (2003年以来)2003年以来，受整体经济增长影响，我国大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来国家也出台了多项针对住房行业的调控政策。二、大庆市住宅建设发展阶段划分与国家住房建设发展阶段划分略有不同，受大庆建市时间晚及城市性质的特殊性影响，大庆市住房建设发展阶段可分为以下三个阶段：（一）油田开发时期（19591978年）油田开发初期，住房的主要形式为“干打垒” ，后在“干打垒”的基础上，发展了“土坯房”、“砖柱土坯房”、“砖平房”等住房形式，居住条件较差。（二）计划经济时期（19791995年） 开始了大规模的住房建设，住房形式中出现了“兵营化”、“宿舍式”的楼区。这一时期分散建设了亦工亦农的300多个居民点，住房套型面积小，套均建筑面积为65，配套设施不健全，建筑形式单调，居住环境质量不高。 （三）市场经济时期（1996年至今）1996年开始建设商品房，2000年后商品房开始大规模建设，由建设 “宿舍式”的楼区，转向建设现代化的“居住小区”，住房建设标准逐步提高，住房套型建筑面积逐步增大，基础配套设施愈加健全，建筑形式不断丰富，居住环境质量逐步提高，住房建设逐年呈现出飞跃式的发展趋势。三、国家出台政策背景回顾（一）政策建设历程1、1978年国家开始进行住房制度改革，“允许私人建房，城市居民可以自购自建”。2、1998年7月，国务院下发关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知。3、2004年3月1日，国土资源部发布国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报。4、2004年3月1日，正式施行的城镇最低收入家庭廉租住房管理办法。5、2004年6月13日，中国人民银行发布关于进一步加强住房信贷业务管理的通知。6、2005年4月，国务院办公厅发布关于切实稳定住房价格的通知。7、2005年9月，农业银行发布关于积极稳健发展二手房贷款业务的通知。8、2006年5月，国务院办公厅发布关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。以上一系列政策表明，政府必将会全面地介入住宅建设开发，规范并调控住宅建设市场。（二）政府调控态度当前单纯依靠调控市场和引导非国有住房企业无法实现政策目标，因而政府重新介入住房市场，调控市场显得十分必要。分析2004年、2005年针对住房行业的调控，由2005年的7部委到2006年的9部委，监察部与国家统计局的加入，实际上传达了最高决策层对于地方政府落实中央调控政策的强硬态度。四、最新政策解读针对我国近期住房业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，已经于5月29日经国务院同意，要求各地区、各部门认真贯彻执行。（一）政策核心关注内容1、解决中低价位房屋供应长期不足 （1）要求各级城市人民政府要制定和实施住房建设规划。明确“十一五”期间，特别是20082009年普通商品住宅、经济适用住宅和廉租住宅的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。其中，纳入近期建设规划就是要明确具体的空间布局安排，要求各地区在今年年底前都要安排一定规模的廉租住宅开工建设。（2）明确了新建住宅结构比例。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住宅建设，套型建筑面积90以下住宅（含经济适用住宅）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。同时要求，过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 2、税收、信贷、土地多方面调控 适当加大了税收、信贷、土地政策的调节力度。在税收政策方面，将全额征收营业税的期限由购房后2年调整为5年；在信贷政策方面，除了重申对项目资本金达不到35的开发企业不得发放贷款，规定空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物外，还实行有区别的个人住宅贷款最低首付款比例控制，即以套型建筑面积90为分水岭，首付款比例有30和20之分；在土地供应方面，除要求中小套型住宅用地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70外，还加大了对闲置土地的处置力度，针对一些开发企业以滚动开发为名囤积土地行为，意见明确规定，对虽然按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。3、新政策不增加群众负担充分考虑了对居民合理住宅消费需求的支持和保护。从税收政策看，对以自住为目的的普通住宅消费，这次将营业税政策优惠的居住期从2年延长为5年，并没有改变国家对中低收入家庭住宅消费的支持政策。从住宅消费信贷政策看，这次调整实行区别对待，对个人购买自住住宅且套型建筑面积90以下的，仍维持了原来首付款比例20的规定，不会增加中低收入群众的消费负担。（二）重点强调的八条硬性指标1、近期经济适用房建设目标9月底前公布。各级城市(包括县城)人民政府要编制住宅建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住宅、经济适用住宅和廉租住宅的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。2、90以下住宅须占项目总面积的70%以上。一些直辖市、计划单列市、省会城市，因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。3、购房不足5年转让全额征收营业税。4、空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物。此外，为抑制住房开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的住房企业，商业银行不得发放贷款。 5、国家明确个人住宅贷款首付比例不低于3成。考虑到中低收入群众的住宅需求，对购买住宅且套型建筑面积90以下的仍执行首付款比例20%的规定。6、居住用地供应量7成用于中低价位中小套型。要继续停止别墅类住房开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住宅土地供应。 7、土地闲置2年将被收回使用权。对虽然按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。 8、要求各地城市年内建立廉租住宅制度。（三）补充意见7月13日中国建设部正式公布了关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，对此前市场普遍存在疑虑的“90”和“70%”两个概念给出了明确界定。1、套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。即“90”是指建筑面积90。2、自2006年6月1日起，各城市(含县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的住房总面积中，套型建筑面积90以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。即“70%”是指总开发建设量的70%。（四）跟踪管理9月1日，建设部组织召开了“住房建设规划编制工作座谈会”，建设部领导听取了36个直辖市、省会城市、代管城市，以及16个省建设厅的工作进展汇报，明确提出在今年9月底必须完成各地住房建设规划的编制、审批、公布工作，直辖市、省会城市、代管城市应向建设部提交备案。第二章 规划编制依据、目标和原则一、规划编制依据（一）建设部关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见（建规200846号）；（二）建设部关于建立住房建设计划（规划）编制公布工作监督制度的通知（建规2007380号）；（三）建设部办公厅关于督促做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的函（建办规函2008740号）；（四）国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）；（五）建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）；（六）黑龙江省建设厅关于加快住房建设计划（规划）编制工作的紧急通知（黑建发20083号）；（七）大庆市国民经济和社会发展“十一五”发展规划（八）大庆市城市总体规划（20052020）；（九）大庆市近期建设规划（20062010）；（十）国家、地方相关的法律、法规、标准、规范。二、规划目标（一）实现大庆市城市总体规划（20052020）制定的到2012年，大庆市居民人均住房建筑面积41平方米/人的住房建设目标，力争市区每户拥有一套适合的住房，基本解决居民的住房问题。（二）年度住房建设按两个70%（中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房的年度土地供应量不得低于居住用地供应总量的70；凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上）的要求进行控制，发展中低价位、中小套型普通商品住房和各类政策性住房。 （三）兼顾大庆市在住房消费快速增长时期，多数人合理的住房需求，在套型面积、功能要求、环境建设等方面更好地满足居住舒适性的需求，使大庆市城市居民的居住条件得到进一步的提档升级。三、规划原则（一）贯彻科学发展观的原则。深化落实城市发展战略规划和城市总体规划，并与城市国民经济和社会发展规划及城市土地利用总体规划相协调。（二）总体严格控制，局部服从整体的原则。按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求，建立住房建设预报预审制度；实行年度住房建设总量总体控制，结构套型比例设置总体平衡。坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产业健康、协调、稳定发展，维护社会的和谐稳定和经济的可持续发展。（三）贯彻落实国家政策的原则。切实落实“国办发200637号”和“建住房2006165号”文件精神，从土地供应管理和住房结构比例的角度出发，结合大庆市住房建设实际情况和总体发展要求，调整房地产市场住房供求结构不合理的矛盾，以满足不同收入层次居民的住房需求，加强政府保障型住房建设，保证住房价格基本稳定。（四）构建和谐社会、建设节约型住宅的原则。“以人为本”，关注民生，建设政策性住房，新区建设与老区改造并重，住房建设与城市建设协调发展，坚持土地资源节约、集约、高效利用，重点保证政府保障型住房和中小户型、中小套型普通商品住房的土地供应，合理布局住房区位，大力发展节能、省地、环保型住宅，引导房地产市场按照土地利用总体规划和城市总体规划方向发展。第三章 规划范围、期限一、规划范围大庆市区，总用地面积5107.0K ； 重点为主城区，用地面积677.0K 。二、规划期限20082012年。重点编制年度为： 2008、2009年。第四章 住房建设现状概况 一、大庆市区住房发展总体情况截止2007年底，大庆市区实有各类住宅建筑面积3764.6万，实有住宅套数57.9万套，人均住宅建筑面积36.8（高于全国26.04的平均水平）。户均住房建筑面积104.0，户均住房1.6套/户。大庆市根据国家建设部和省建设厅关于开展廉租住房工作的有关文件精神及相关文件，以廉租房认定、实物配租和租赁住房补贴三种方式开展了廉租住房工作。相继出台了多个政策、措施，重点解决双困家庭的住房问题。目前已有35386户建立了档案，其中，主城区低保家庭住房档案5769户。二、大庆市住房分类按照建筑质量和设施、环境的配套状况可以分为三类：（一）市场经济时期（1996年至今）建设的拥有良好居住环境的住房。该类住房主要由知名企业开发，广泛分布在城市的各个区域，主要包括新村九区、十区、祥阁、南湖、滨洲湖等小区，让湖路明湖、银亿、世纪花园等小区。（二）计划经济时期（19791995年）建设的住房。该类住房基础设施基本齐全、环境一般，或“插建”式建设的居住住房。该类住房广泛分布在大庆市大部分城区，主要包括新村一至六区；让湖路怡园、景园、远望、长青、乘风、八百垧等居住小区；龙凤南小区、石化居住区等居住区。（三）油田开发时期（19591978年）建设的和历史形成的平房。该类住房主要是缺乏基本设施、环境恶劣的棚户区及城中村。三、大庆市住房基本特点（一）居民现有住房中房改房占较大的比重。据统计，房改房占住房总量的50.0%左右。商品住宅占27.6%，经济适用房占14.9%，集体土地上住宅占1.0%，廉价房占0.4%，廉租房占1.5%，原有私房占1.0%，公用住房及其他占4.7%。（二）自有产权住房占较大的比重。按住用状态分组的有效百分比分别为：自有产权居住占92.1%，家庭租住占5.6%，合伙租住占0.8%，借住占0.7%，住集体宿舍占0.8%。（三）住房建成年度主要集中在上世纪80年代后。上世纪80年代后所建住房占住房保有量的95.0%左右。（四）房屋完好程度较高。住房建设年代较晚，住房完好率大于93.0%。（五）小套型住房占有较高的比例。从户均拥有住房建筑面积大、套数比例高的情况分析，大庆市现有住房中套型建筑面积小的户型占有较高的比例。四、大庆市住房市场大庆市住房市场供求总量基本平衡，总体上略呈现供大于求的态势。主要特点是：商品房交易供求两旺，量、价指标双双走高，交易市场十分红火。商品住房的供应结构也趋于市场需求，普通住房的供应量增加。从住房市场成交价格走势看，2001-2007年，大庆市住房市场价格一路攀升，供求两旺，2006年住房市场的成交量、成交额和成交价格三项指标均达到历史最高水平。2007年，商品房价格维持在2600元/左右，升降幅度在5.0%以下的合理范围内，价格相对平稳。从区域市场来看，新开发城区生态环境好、公共服务设施和市政基础设施配套地区的房屋成交价格稳中有升，城市老区的二手房屋成交价格逐步下降，随着大庆市住房调控措施的出台，老城区和新开发城区房屋成交价格将平稳运行。国家宏观政策的重点是打击炒房行为、遏制投资性需求。大庆市住房市场经过近几年的培育、扶持和规范，逐渐发展壮大，但是与一些发达城市相比，无论是市场规模、交易总量、房屋价格都有较大差距。从大庆市情况看，2001年以来，大庆市人均GDP的增长速度为9.0%。城市居民人均可支配收入为13662元,居民人均收入水平的增长速度为6.5%。而大庆市商品房平均价格指数为99.8%，降低0.2个百分点。说明近七年来，随着人均GDP和居民人均收入水平的不断提高，住房价格指数走势也相当平稳。这也充分说明大庆市住房价格与人均GDP和居民人均收入水平十分吻合，房价没有出现泡沫，始终在合理的区间内小幅波动。由此可见，商品住房价格涨幅仍然低于大庆市人均GDP和居民人均可支配收入的增幅。同时，大庆市增量住房交易市场秩序良好，外地人、外国人来大庆市购房比例较小，通过本次住房状况调查，可以看出居民购房多用于改善住房条件，尚未出现明显炒房和投机购房等现象。总体来说，大庆市的住房市场发育程度不够，为加快城市化进程，拉动经济发展，住房业尚需培育和发展。五、住宅建设中存在的主要问题1、在生态环境、公共服务设施和市政基础设施配套等方面，还有相当多的老旧住房区亟待改造、改善。2、相对于快速发展的增量住房市场，大庆市存量住房市场发育缓慢，限制了存量部分住房在整个住房市场中的有效调节作用。第五章 住房需求分析一、社会调查分析近几年，随着大庆市居民生活水平的提高和住房制度改革的进一步深化，大庆市居民的住房条件得到了明显改善，为掌握大庆市城市居民的住房状况及需求，从而为政府制定住房政策、解决中低收入家庭住房问题提供数据支撑，根据建设部关于认真做好住房状况调查工作的通知（建住房2006189）号文件精神，大庆市房产局开展了大庆住房状况与需求调查。通过对7138位居民的抽样调查，基本掌握了大庆市不同年龄、不同职业、不同收入等家庭的住房状况，比较准确地掌握了大庆市居民今后一段时期的住房需求和购房目的、意向、类型、结构、能够承受的住房价格和付款方式等情况，具体情况如下：（一）调查对象的基本情况按调查对象的年龄分类：1825岁的占3.6%，2630岁的占15.9%，3140岁占46.6%，4150岁的占24.6%，5160岁的占6.8%，60岁以上的占2.5%.按调查对象职业情况分类：在行政单位工作的占9.7%，在事业单位工作的占15.8%，在企业工作的占66.8%，个体经营者占1.5%，无业的占2.5%，军人占0.1%，农民占0.6%，其他人员占3.0%。（二）未来居民住房需求情况1、年龄特征方面根据调查情况，大庆市的准备购房者的年龄83%集中在3050岁之间。这些人口主要特征是具有一定的经济实力。2、购房原因方面从住房需求原因调查上来看，多数购房者的购房目的是满足居住和改善居住条件的。在未来五年打算购买住房的居民家庭中，有67.4%的人买房为了改善居住条件；由于子女上学而买房的占13.7%，结婚而买房的占9.6%，外地迁入买房的占0.7%，因为拆迁而买房的占1.0%，有3.2%买房是为了投资，其他原因占4.5%。3、需求取向方面数据显示，选择60以下的占7.3%，选择6090的占47.5%，选择90120的占31.7%，选择120150的占9.6%，选择150以上的占3.9%。可见45.2%的人愿意购置90以上的住房，54.8%的人愿意购置90以下的住房，二者比例为1:1.2，需求比例基本相当，随着人民生活水平的提高，对住房面积的需求也在不断增加。4、购房时间方面通过调查，未来一年内有1574位计划购买住房，占22.1%；未来三年内计划买房有1827位，占25.6%，未来五年内有1157位计划购买住房，占16.2%；没有计划买房的有2580户，占36.1%。未来五年内有购房意向的比例合计为：63.9%，可以预见未来五年内住房市场购房需求潜力较大。5、区位选择方面从购房区域选择上来看，选择新村地区、龙南地区和让胡路地区等中心城区的人占绝大多数，分别占40.4%，21.3%和11.5%。说明目前人们的住房消费理念仍然是把房屋与工作、生活等相关的实用职能摆在第一位，为了工作、生活而买房的被动性住房需求是现在的主旋律。6、考虑因素方面认为目前的住房条件很紧张，居住环境差，为了改善居住条件的占67.4%，考虑子女教育因素的占到13.7%。由此可见在选择住宅的重要考虑因素方面，生态环境优良、道路交通便捷、房屋价格、配套设施齐全、物业管理完善列在首选。大庆市准备购房者已经由生存型转变为舒适型需求。7、住房价格方面住房制度改革多年来，大庆市区已经初步形成以新建的商品房和经济适用房为主、二手房为补充的住房交易格局，基本满足了不同收入水平、不同消费层次居民家庭的住房需求。本次调查显示，在未来五年计划购买住房的居民中，34.7%的家庭考虑购买商品房，59.7%的计划申请购买经济适用房，4.1%的计划暂时采用租房。其主要原因是商品房的性价比相对较高，有着品质优势，受到大多数人们青睐，不过房价也相对较高。经济适用房由于其较低的价格，中低收入阶段的人群都能够承受，也受到人们欢迎。而一些有求学子女的家庭，则是租房的主力群体。8、住房消费观念方面从调查结果来看，抵押贷款买房占据了主导地位，大多数居民对信贷消费持认可态度，选择“一次性付款”和“抵押贷款”来购买房屋的各占到27.9%和66.2%，这个数据充分说明，现代居民购房观念的转变，逐渐摆脱了“量入而出”的传统消费模式。另外，随着大庆市经济的快速发展，居民收入的不断增长，城市居民家庭已不满足拥有一套住房，许多居民已经有了购置第二套、甚至第三套住房的意向。根据调查显示，意向购买多套住房的人数占5.6%。二、住宅发展趋势判断（一）预测住房发展趋势的基本因素1、人口规模是决定城市住房建设总量和户型比例的根本因素。2、人均居住面积是影响住房开发总量的关键因素，当人们的居住水平显著提高，住房建设达到人们期望的水平后，必然会导致住房开发总量的回落，而当人们的居住水平还较低时，将会有较高的购房需求来刺激住房的发展，从而影响住宅总量的变化。3、住房价格对住房开发总量的影响最大，这符合基本经济发展规律，应该把调控住房价格，实现公平、公正的住房运行市场作为住房开发的前提。4、生产总值、住房投资和人均可支配收入对住房开发总量的影响随国家经济环境发展态势而有所不同，在国家经济环境发展态势良好的状况下，它的影响性相对较弱，只有当国家经济波动较大时才会带给住房开发的巨大波动影响。本规划将通过采用相关规划中预测某年度的人口规模、人均居住面积、住房价格、人均可支配收入、生产总值、住房开发投资，从而预测该年度住房开发总量。（二）大庆市住房发展趋势预测根据大庆市国民经济和社会发展“十一五”发展规划和大庆市城市总体规划（20052020年），确定2012年的基础数据过程如下：1、现状人口规模（2007年末基本数据）：（1）市 区：常住人口128.4万人（其中：城镇人口104.6万人） ，暂住人口25.8万人，实际居住人口154.2万人。（2）主 城 区：常住人口83.2万人，暂住人口18.7万人，实际居住人口101.9万人。其中：东城区：常住人口37.7万人， 暂住人口7.5万人，实际居住人口45.2万人。西城区：常住人口38.5万人， 暂住人口8.8万人，实际居住人口47.3万人。萨尔图中区：常住人口7.0万人， 暂住人口2.4万人，实际居住人口9.4万人。（3）市区二、三、四级城镇：常住人口45.2万人（其中：城镇人口23.7万人，农业人口21.5万人），暂住人口7.1万人，实际居住人口52.3万人 。2、规划人口规模（2012年末规划数据）：（1）市 区：常住人口147.1万人（其中：城镇人口129.0万人），暂住人口34.8万人，实际居住人口181.9万人。（2）主 城 区：常住人口110.6万人，暂住人口23.3万人，实际居住人口133.9万人。其中：东城区：常住人口54.4万人， 暂住人口11.7万人，实际居住人口66.1万人。西城区：常住人口49.2万人，暂住人口11.6万人，实际居住人口60.8万人。萨尔图中区：常住人口7.0万人，实际居住人口7.0万人。（3）市区二、三、四级城镇：常住人口36.5万人（其中：城镇人口18.4万人，农业人口18.1万人），暂住人口11.5万人，实际居住人口48.0万人 。至2012年,大庆市区增加城镇人口24.4万人，平均每年增加4.88万人,其中主城区增加城市人口31.4万人，平均每年增加6.28万人，市区二、三级城镇共有8.76万人迁入主城区，平均每年增加1.75万人，受城市化进程、油公司外围职工回迁及石化总厂职工回迁等因素的影响，主城区外围城市人口和农业人口均呈负增长之势。3、地区生产总值：根据大庆市国民经济和社会发展“十一五”发展规划确定2012年地区生产总值为2000亿元（266亿美元，按1：7.5的汇率计算）。4、住房开发投资：根据大庆市国民经济和社会发展“十一五”发展规划，确定2012年固定资产投资为440亿元，住房开发投资占固定资产投资比率为：13.6%，即60亿元。5、城市可支配收入：根据大庆市国民经济和社会发展“十一五”发展规划，确定2012年城市人均可支配收入为24000元。6、房价：依据近十年的历史数据，运用一元线性回归模型预测确定2012年商品房价格为3000元/左右。 7、人均居住面积：根据大庆市城市总体规划（20052020年），确定2012年城市人均住宅建筑面积为41/人。三、大庆市住房发展总量的确定二十一世纪初，中国的经济是一段扩张时期，住宅市场需求开始增加，导致了住宅的供给出现不足，由此经济增长进入了一个新的阶段，带动住宅市场进入高速增长时期。在总体需求旺盛的前提下，这种经济的增长和住宅市场的发展必然会持续一定时期，也会促使住宅需求总量呈现逐年递增的趋势。结合大庆市现状与发展的具体情况，本次规划进行了以下分析：（一）住房建筑面积需求量预测1、2007年现状人口规模：主城区：实际居住人口101.9万人。其中：东城区：实际居住人口45.2万人。西城区：实际居住人口47.3万人。萨尔图中区：实际居住人口9.4万人。市区二、三、四级城镇：城镇人口30.8万人。2、2012年规划人口规模：主城区：实际居住人口133.9万人。其中：东城区：实际居住人口66.1万人；西城区：实际居住人口60.8万人；萨尔图中区： 实际居住人口7.0万人。市区二、三、四级城镇：城镇人口29.9万人，其中，保留现有人口24.0万人。3、住房建设需求预测依据大庆市城市总体规划（20052020年）, 到2020年大庆市主城区人均住宅建筑面积为45/人。2007年，按城镇人口计算市区人均住房建筑面积：36.8 /人；预测到2012年，按城镇人口计算市区人均住房建筑面积：41 /人；市区现状人均住房建筑面积达标需增加：41.00-36.8=4.2；按公式：增加人口按标准新建住房面积+现状人口按标准补建住房面积=住房建筑面积增量：至2012年：东城区增加住房面积：(66.1-45.2)万人X41/人+45.2万人X4.2=1046.74万 （1）西城区增加住房面积：(60.8-47.3)万人X41/人+47.3万人X4.2=752.16万 （2）萨尔图中区增加住房面积：(7.0-9.4)万人X41+7.0x4.2=-69.07万 （3）(负值表示规划期内萨尔图中区住房不但不建设，还应拆除69.0万，这与总体规划向外迁出萨尔图中区人口， 以利“还油还绿”的措施相吻合；因此，本规划在计算主城区住房增加面积时，不计算萨尔图中区情况。）主城区住房需求总量预测为：(1)+(2)=(4)1050.0万+750.0万=1800.0万 （4）市区二、三、四级城镇增加住房面积：住宅套型建筑面积需求比例一室一厅X607.27二室一厅60X9047.55三室一厅90X12031.67四室一厅或三室二厅120X1509.56四室以上150X3.95合计100 (29.9-30.8)万人X41/人+30.8万人X4.2=92.46万 （5）市区二、三、四级城镇住房需求总量计算预测为：90万。市区住房需求总量预测为：(4)+(5)=(6)1800.0万+90.0万=1890.0万 （6）（二）20082012年住房需求总量确定20082012年，五年间住房需求总量确定为：市区住房建设总量为： 1890.0万平方米。主城区住房建设量为： 1800.0万平方米。其中：东城区：1050.0万平方米； 西城区：750.0万平方米。市区二、三、四级城镇住房建设量为：90.0万平方米。平均每年普通商品住房供应量应约为380.0万。四、住房供给结构预判及确定（一）住房供给结构预判住房按照类型结构分类：可分为政策性住房及商品住房。政策性住房又分为廉租房及经济适用房；商品住房又分为中小户型的普通商品房及大户型高级商品住房。1、民意调查分析通过调查结果表明，现阶段建筑面积为6090的住房需求量较大，其有效需求目前应予以满足。但随着国经济持续增长，居民整体收入增加，加上大庆市独特的经济优势，居民购房目标正有所提高，人们的居住观念从温饱型转向舒适型以逐渐形成一种趋势。大庆市居民预期住宅套型情况如下表：从上表中可以看出，在增量住房的可售房源中，大庆市未来购房需求主要集中于二室、三室户型居多，使用面积在91120及120以上，需求比例为45.18%。大庆市的准备购房者对大户型住宅需求意愿逐步增高，预计今后这种走势还将更加强盛。2、家庭结构影响分析家庭结构的变化直接影响着其对商品住宅的需求。现在大庆市家庭户规模缩小，子女接父母来庆赡养的家庭呈上涨之势，三口之家的核心家庭和无子女的老年二人家庭已经成为大庆市家庭户居住方式的主流，另外还应，考虑到单身、离异等情况。小规模家庭的出现，势必产生对小户型、超小户型产品的一定需求。3、弱势群体影响分析大庆市弱势群体所占比重较小，他们的需求集中于一室、二室户型居多，建筑面积为4060。（二）住房供给结构确定1、新建增量住房：结合大庆市住房建设实际情况和总体发展要求，贯彻落实国办发200637号文件中关于住房结构比例、住房用地供应等强制性指标要求，严格按两个“70%”要求进行建设。在具体操作上实行年度住房建设总量总体控制，结构套型比例设置总体平衡。2、已有存量住房：大庆市二手房套型面积小、存量充足，未来几年内将是大庆市居民的换房高峰期，坚强大庆市二手房市场的建设，利用换房群体现有可转让的小户型、超小户型住房，将对大庆市城市住房结构比例起到足够调节作用。综上所述，本次规划确定大庆市住房建设结构比例如下：大庆市住房建设结构比例表：住宅套型建筑面积建设比例一室一厅X5015二室一厅60X9055三室一厅90X12015四室一厅或三室二厅120X15010四室以上150X5合计100五、住房建设能力预测经济实力是影响住宅建设发展的重要因素，当前，随着大庆国经济进入了新一轮增长周期的上升阶段，大庆市经济发展也进入一个新的快速增长周期。初步核算2007年实现地区生产总值1822.4亿元。以上年增长10.5%(按可比价格计算)。大庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划提出：“十一五”期间，全市地区生产总值预计年均增长8%以上，到2010年预计全市GDP将超过2400亿元，如果住宅投资每年按照占国内生产总值比重的3%（国际上认为比较健康的投资比例）计算。则平均每年住宅建设投资额为72亿元，住房平均综合造价为2400元/(住宅综合造价水平按2007年平均价2200元/计，每年住房物价指数平均增长5%计算)，则平均每年可建设住房400万。第六章 住房建设目标一、总体建设目标稳步增加中低价位、中小套型的普通商品住宅和经济适用房供给，完善廉租住房保障制度，逐步提高廉租住房保障水平，满足不同收入层次居民的住房需求，进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房分类供应体系，引导居民住房的合理消费。到2012年，大庆市人均住房建筑面积达到41/人。实现城区人口户均拥有一套适合的住房，在基本解决城市居民生存性的住房问题后，在套型面积、功能要求、环境设施等方面更好地满足舒适性的居住需求，使大庆市居民的居住条件得到进一步提档升级。二、住房建设总量目标根据预测分析，结合大庆市的建设实际，规划期内新增住房总量为1890.0万。其中，主城区新增住房建筑总面积约1800.0万。大庆市区二、三、四级城镇新增住房建筑总面积为90.0万。三、住房建设分项目标（一）市区住房建设分项目标根据市区内红岗、大同、卧里屯等二、三、四级城镇发展需求，城镇建住房原则上执行政策性住房建设标准。建设政策性住房60万，建设商品住房60万。（二）主城区住房建设分项目标1、新建政策性住房60万。2、建设商品住房建筑面积1740.0万。其中，建设中小户型的普通商品房1200.0万，建设其它商品住房540.0万。四、近两年住房年度目标2008、2009年度建设是落实“十一五”规划的关键，也是巩固大庆市全面改造棚户区的关键，因此，住房建设要求稳步推进，其年度建设目标如下：（一）2008年住房建设目标市区住房建设总面积为480万平方米，约5.9万套。主城区：465万；其中： 东城区：240万； 西城区：225万；市区二、三、四级城镇：15万。 （二）2009年住房建设目标市区住房建设总面积为400万平方米，约5.0万套。主城区：380万。其中： 东城区：220万； 西城区：160万；市区二、三、四级城镇：20万。第七章 住房建设用地供应规划一、现状住房用地量变化情况 近几年，随着经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，居住环境得到了明显的改善，用于住房建设的用地显著增加。到2007年末，大庆市主城区住房建设用地面积增长到39.7K，人均居住用地达到38.45/人。利用1998年、2002年、2005年的现状统计数据，和近期建设规划2010年的规划数据对城市住宅用地的增长情况进行比较分析。可以看出，近期城市建设用地投放和住房建设用地都处于快速增长阶段。主要原因是经济发展，人口增长而产生的需求所推动的。过去的十年里，正是大庆经济快速发展的时期，同时也城市化进程加快的阶段。特征之一就是城市人口快速增长。另外，随着人民生活水平的提高，对于居住环境改善的要求也在增高。二住房用地供需分析（一）国标要求根据“城市用地分类与规划建设用地标准”规定，人均居住用地指标为18.0-28.0/人，居住用地占城市建设用地比例为2032%。（二）近期建设规划的要求根据大庆市城市近期建设规划（20062010），2007年主城区实际居住人口101.9万人，人均居住用地37.73/人。到2012年主城区实际居住人口133.3万人，人均居住用地34.86/人，需新增居住用地约 6.76K。（三）日照间距的要求以大庆市新区南北向建筑之间的“建筑间距面积”计算，日照间距系数规定:老区改造执行1.8，新区开发为理论标准系数2.0（满足大寒日一层窗日照2小时），则“建筑间距面积”新区开发要增加11.1%，人均居住用地将增加，居住用地占建成区面积比例亦相应增加。（四）国内15个城市现状居住水平比较分析从结构角度进行分析发现，国内城市部土地利用结构严重不合理，表现为各类用地比例失调、空间布局不合理。从城市土地利用现状来看，工业用地比例偏高，是国内几乎所有城市土地利用中的主要问题，国外大城市中心区的用地比例工业用地一般不超过城市面积的15，居住用地国一般占到城市面积的45%，而国内目前只有上海接近这个标准。通过与全国其他15个特大城市进行比较分析，在人均居住用地指标和居住用地占城市建设用地比例两项指标上，全部符合建设部标准的占46.67%，其中居住用地所占百分比超过32%的1个、30%-32%的5个、25%-30%的8个、20%-25%的1个。处于人居环境建设较好的城市，其居住水平主要集中于2932%之间，这对大庆市的住宅用地比例确定有一定的参考价值。（五）综合分析结论通过上述综合分析，可以得出以下结论：1、国标确定的人均居住用地指标和居住用地占城市建设用地比例偏低，不能满足人居环境建设的要求，应当适度提高指标上限。2、北方寒地城市的人均居住用地指标和居住用地占城市建设用地比例偏低，造成标准GBJ137-90城市用地分类与规划建设用地标准和标准GB50180-93城市居住区规划设计规范的冲突，应当针对北方寒地城市的实际情况提高指标上限。3、大庆市作为高纬度地区特大城市，为满足改善居民生活环境、提高居民生活质量的需要，同时执行国家集约利用土地的政策，人均居住用指标合理的区间应为3545/人。城市名称非农人口数（万人）城市建设用地面积（K）居住用地面积（K）居住用地所占百分比人均居住用地面积哈尔滨市34729385.429.224.6上 海10801824.6741.6140.6568.67北 京854.71254.4366.229.1942.85天 津505.4500.13159.4931.8931.56广 州473.28670.48211.2431.5144.63重 庆446.66355.4108.0430.424.19南 京394.8561.94158.0228.1240.03成 都327.57311.4593.9730.1728.69沈 阳406.43291.0274.9325.7518.44长 春239.15190.6351.126.8121.37济 南251.69217.1658.5226.9523.25武 汉393.75254.4268.6526.9817.44杭 州206.11334.9485.0925.412.17昆 明160.97188.1457.6330.6335.8西 安264.35232.0650.7521.8719.2乌鲁木齐145.29173.2650.4329.1134.71国内15个城市现状居住水平比较分析表：三、住房建设用地的供应能力分析（一）住房建设用地供应特征目前大庆市住房业发展平稳、健康，已经成为城市重要的经济增长点，并对相关的产业有着重要的拉动作用。以住房开发为代表的经济发展对于土地供应的依赖性很强，对于土地需求持续旺盛。1、城市住宅存量土地转为住房建设用地。城市住宅存量土地主要包括“城中村”、棚户区改造及通过“退二进三”置换的住宅建设用地。根据大庆市近期建设规划(20062010)，