奥林匹克花园售楼中心布置与规划建议

奥林匹克花园售楼中心布置与规划建议 -规划设计 一、 规划建议 -规划设计 售楼中心背景 1.1 项目定位 与背景 项目的定位为高档次。泉洲的位置处于福建，很多民营企业快速发展起来，人均收入高，很多设施以及现代化，城市中心属于中等规模。城市环境很好，当地人群习惯生活于舒适的生活环境中。售楼中心 的现代化、国际化是必要的。 1.2 项目目标人群、 项目目标人群主要是高收入的民营企业家，民营企业家对于高品质的服务有比较高的需要，建议采用高级品质、国际化的服务。 1.3 项目整体形象 泉洲城市 GDP 很高，资本发展较好的人群较多，有绝对购买能力。项目整体形象应该定位于一种高姿态的状态来进行。尤其在售楼中心，这里是客户对于房产的直观的第一印象。 二、 规划建议 -规划设计 售楼中心整体定位 泉洲奥林匹克花园售楼中心，可以从外部、内部以及服务三个方面来定位。、 2.1 外部定位 外部整体形象是消费者对销售中心的第一印象，形象效果应尤为重视，包括小景观设计，行走路线设计，停车场位置与环境设计，广告牌设计。 建议小景观设计风格与整体格调一致，顾客的外部行进路线的考虑与小景观结合， 充分利用资源，以及照顾顾客的舒适度。因客户属于高消费群体，建议考虑停车场位置与售楼中心的距离，不宜过远或过近，包括停车场环境也建议考虑，广告牌应当醒目，但是不突兀 ,与整体环境融为一体。 2.2 内部定位 售楼中心内部定位的首先感觉高档，行走路线的安排，电话销售与销售之间距离的把握。办公中心与实际销售地点距离的安排。建议根据客户个人习惯的不同设计抽烟区。 2.3 服务 售楼中心的服务应该是重中之重，对销售人员的培训作为重点，对于接待客户，行走路线，客户心理分析，客户分级系统的估算，对客户使用语言应当有 严格规定，根据售楼中心房屋安排以及服务，应该培训抽烟，茶道等礼仪，注意尊重当地生活习惯。 三、规划建议 -规划设计 售楼中心硬件布置建议 售楼中心硬件布置应包括整体效果的安排，材料与家具的选择，销售点与销售点之间的距离安排，顾客行走路线 的安排，售楼中心人工光源与自然光源的考虑，附加设施的装修与位置（洗手间、抽烟区等），音响效果以及音乐的选择。 售楼中心整体装修效果应为高档与舒适。还应采用客户分级系统。注意局部与整体氛围的配合。达到统一和谐又不失趣味的目的。 售楼中心的整体硬件布置宜采用高档材料，选材优先考虑的是家具与材料的美观以及舒适程度。装修材料的选择应当注意味道，颜色。 售楼地点与销售点应当设计分级系统，任意两点之间的距离不能过远或者近距离在 1 米左右合适。分级系统主要针对客户的等级不同，享受不同程度的服务，对于重要客户或者团购，应当考 虑豪华包间以及会议室。 顾客行走路线的安排，顾客行走路线应当与销售流程相配合，顾客进入卖场带领顾客进入休息区休息并且介绍查看客户意向并发送项目资料给客户带领顾客参观沙盘模型进一步介绍并说服客户分级系统洽谈购买意向。在整个销售 流程 中，对于各个区域位置的安排建议注意。 售楼中心人工采光的位置与方向注意，配合当地的天气情况，对于沙盘，顾客休息区应当采用自然光源，对于客户洽谈区，更应避免自然光源对于客户的影响，采用柔和的人工光 源，更容易透析客户心理已经做好客户分级系统。 空调即空气流通系统也应充分考虑。 多媒体展示系统，建议采用一位一台的方式采用多媒体展示。 附加设施的选材，对于销售中心也是很重要的事情，装修与材料与整体配合，位置远近选择恰当。 建议注意方面 建议考虑问题 整体效果 售楼中心整体装修效果应为高档与舒适。还应采用客户分级系统。注意局部与整体氛围的配合。达到统一和谐又不失趣味的目的。 材料与家具 选材优先考虑的是家具与材料的美观以及舒适程度。装修材料的选择应当注意味道，颜色。 空间安排 售楼地点与销售点应当设计分级系统，任意两点之间的距离不能过远或者近距离在 1 米左右合适。分级系统主要针对客户的等级不同，享受不同程度的服务，对于重要客户或者团购，应当考虑豪华包间以及会议室。 行走路线 顾客行走路线的安排，顾客行走路线应当与销售 流程 相配合，顾客进入卖场带领顾客进入休息区休息并且介绍查看客户意向并发送项目资料给客户带领顾客参观沙盘模型进一步介绍并说服客户分级系统洽谈购买意向。 光源的考 虑 售楼中心人工采光的位置与方向注意，配合当地的天气情况，对于沙盘，顾客休息区应当采用自然光源，对于客户洽谈区，更应避免自然光源对于客户的影响，采用柔和的人工光源，更容易透析客户心理已经做好客户分级系统 附加设施 附加设施的选材，对于销售中心也是很重要的事情，装修与材料与整体配合，位置远近选择恰当。 四、 售楼中心区域划分建议 区域包括：迎宾接待区，顾客休息区，沙盘展示区，企业文化区，洽谈区，团购洽谈区，抽烟区等等， 迎宾接待区 :车辆停放位置不应离卖场过近或者远，注意噪音污染，接 待礼仪注意不同顾客的不同接待方式，车辆行走路线务必保证行走顺畅。 顾客休息区 :坐具选择注意多个坐位不同家具有机结合，坐位与坐位之间的间隔不需很大，圆艺布置务必给人舒适、想留下的感觉，音乐以及采光不适宜过于强烈，交谈距离可以较远。 沙盘展示区 :模型摆放位置注意留出一定的空间利于行走，光线应当充足，周围地面以及墙面注意反光。 企业文化区 :多媒体设施音响效果不宜过大，位置宜显眼，从视觉以及听觉上给予突出展示。 洽谈区 :坐具的选择宜舒适，光线宜柔和，交谈距离宜接近，给予顾客亲近的感觉，能比较容易使顾客放下心理戒备 。 团购洽谈区 :因团购的特殊性，坐具舒适程度应调整，交谈距离宜会议距离，特别需要注意私密性。 抽烟区 :注意不同顾客的喜好，专门设计抽烟区能博得好感。 区域划分 建议考虑问题 迎宾接待区 车辆停放位置不应离卖场过近或者远，注意噪音污染，接待礼仪注意不同顾客的不同接待方式，车辆行走路线务必保证行走顺畅。 顾客休息区 坐具选择注意多个坐位不同家具有机结合，坐位与坐位之间的间隔不需很大，圆艺布置务必给人舒适、想留下的感觉，音乐以及采光不适宜过于强烈，交谈距离可以较远。 沙盘展示区 模型摆放位置注意留出一 定的空间利于行走，光线应当充足，周围地面以及墙面注意反光。 企业文化区 多媒体设施音响效果不宜过大，位置宜显眼，从视觉以及听觉上给予突出展示。 洽谈区 坐具的选择宜舒适，光线宜柔和，交谈距离宜接近，给予顾客亲近的感觉，能比较容易使顾客放下心理戒备。 团购洽谈区 因团购的特殊性，坐具舒适程度应调整，交谈距离宜会议距离，特别需要注意私密性。 抽烟区 注意不同顾客的喜好，专门设计抽烟区能博得好感。 8、 售楼 部 售楼 部是直接对客户及同行开放的交易、展示场所，更重要的是它还展示了我们的企业 文化，包括 售楼 部的装饰，人员等。因此，对于 售楼 部的包装，我们绝不能草率行事，尽量做到精致而又不失体面、华而不腻。除此之外， 售楼 部还应配备以下设施、设备： 1 可同时容纳 8 名置业顾问的主接待台； 2 若干谈判桌椅； 3 饮水机和印刷有项目宣传标记的纸杯若干； 4 传真机、复印机各一部； 5 电脑两部，要求能连接 internet 网络；（其中一台为销售内勤用作合同登记和文字处理使用；另外一台为销售经理处理项目、客户资料等使用） 6 直拨电话 3 部，其中两部为销售热线，另外一部为公 司内部使用； 7 职业胸牌及服饰等（按人员量制订） 8 各种宣传工具，例如：楼书、 DM 单页、销售情况一览、手提纸袋、雨伞等； 9 楼盘模型； 10 冷暖空调； 11 其它 春和景明 售楼中心 高尚现代 生态环保 坐落位置 ：天津市河北区金钟河大街北侧月牙河畔 占地面积 ： 1500 平方米 春和景明 售楼中心 占地近 1500 平方米，是由原天津市第二钢丝绳厂大礼堂改造而成，在保持原有地貌特色的同时，增加了突出项目特色的设计元素，并保持自然和谐的特质。遵循项目原生、原河、原乡、 原筑、追本溯 “ 原 ” 的形象定位。 春和景明 售楼中心 主体简洁高雅，含蓄内敛。内部装饰 装修 既具有传统雅致风格又不失现代时尚气息的特点，中式风格用传统与现代相结合的方式来表现，更加突现了春和景明项目的形象气质和项目特点。 该 售楼中心 在改造建设中，充分秉持自然、环保、节能的原则，在每个环节加以推敲，从 售楼中心 的内外结构规划上，面板均采用绿色环保的生态板材，外立面采用大面积的玻璃立面，增加了 售楼中心 的自然采光 面积，内部更加轩敞豁亮， 售楼中心 的供暖配套采用地热采暖形式，使热力由下至上传递，遵循人体健康原则，同时均匀供热，健康环保。 售楼中心 内部置有大量绿色动植物，植物吸收空气中的二氧化碳、排出氧气，降低空气中的灰尘和有毒物质，使空气鲜洁，更有利于人体健康。 售楼中心 内部的养鱼池，池中自由穿梭的鱼儿，为这里带来更多的生机和自然气息，营造出和谐愉快的自然居家氛围。与此同时，也隐射着春和景明项目 “ 高尚之居 隐于自然 ” 的定位。 为恢复第二钢丝绳厂的原有风貌，福光集团专门邀请了专业摄影师在春和景明项目破土启动前，拍摄 下这里的风土原貌，并在春和景明 售楼中心 内部，特设了主题影展，以影像留念。 购房者 售楼中心 选房的同时，可以自行观赏影展。展现了项目特有的文化特质与韵味。 春和景明 售楼中心 还为前来购房的消费者提供了优雅的选房环境，营造了舒适和谐的沟通洽谈氛围。同时也突出了春和景明项目领衔尚北生活圈的气势。 春和景明项目是由天津福光投资集团投资，由福光房地产公司下属企业天津开发区福祺置业有限公司开发，成为 2005 津门新力作。春和景明项目的 售楼中心 为项目的建设提前展示了真实可见的气质形象。 点评： 售楼中心 就像一个项 目的眼睛，是最能彰显项目气质特色的地方，春和景明 售楼中心 无论从规划设计还是装修 布置 ，都能看出开发企业独具匠心之处。该 售楼中心 以自然健康的设计理念，将建筑与自然环境充分恰当地融合，保留原有的自然色彩，组成了和谐共生的生活环境，描绘出多元生活的 30 万平方米的社区蓝图，河北区地产项目第一大盘的形象在这里得到了完美的体现。 华门 明筑 售楼中心 时尚简约的张力空间 坐落位置 ：和平区南门外大街与升安大街交叉口 占地面积 ： 150 平方米 华门 明筑 售楼中心 位于和平区南门外大街与升安大街交叉口，整体设计以“ 简洁、时尚、现代、大气 ” 的风格为主，内部主要分为接待区、洽谈区、签约区、办公区等功能区域。 华门 明筑 售楼中心 大厅的建筑空间结构，吸取了当代建筑最新理念，整体布局突出各功能区的相互联系，以直线条为主，有机的分为接待区、模型展示区、洽谈区等功能区。空间造型上强调点线面的有机结合和天地墙的呼应对比，在材料选择与色彩应用上，打破传统观念，以粗犷的材料营造出纤细与精致，在不失空间整体性与统一性的基础上，强调黑白灰的色彩运用，配以玻璃金属等材质来加强建筑内部的空间感，把握空间的整体协调，通过简约的手法创造出有张 力及有强烈视觉冲击力的空间。 大厅共享空间设计则采用大胆的立体构成方法，突出了层次效果，使大厅保持了很好的采光效果，又富有空间层次感；形象墙选用了高档米黄石材，配以黑色字体，两侧的立体玻璃灯箱使得大厅更加明亮和大气。 华门 明筑坐落于天津市和平区，地处市中心黄金地段，周边各项配套设施完善，交通四通八达，生活便利，商业、超市、娱乐、休闲、医疗等配套设施一应俱全。项目周边名校林立，毗邻第二南开中学，全国知名学府南开大学、天津大学更在咫尺之遥，文化氛围浓郁。 项目总建筑面积 61900 平方米，由三栋三十 层全明板式高层组成。外檐由法国普瑞思设计公司担纲设计，色调以高贵深灰与时尚浅灰相结合，局部配以暖色调，彰显 “ 现代、简约、大气、时尚 ” 的风格，建成后的华门 明筑，将以她华贵姿容，成为市中心地标性建筑。 华门 明筑三栋短板高层，呈 U 字型排列，错落有致，阻寒避暑；小区内动静分离，人车分流，生活更加安全舒适。地下停车场，设遥感可控装置、机动车智能化控制系统，最大程度上方便有车一族。华门 明筑，在产品设计上引入 2.5米 /秒的高速电梯，高层生活瞬间切换。华门 明筑从进入小区的监控、周界红外报警系统，到入户彩色可视对 讲系统，从门磁、煤气探头手动报警装置到联网报警系统，从有线电视端口、电话端口、宽带接口、预留卫星接收系统，到电梯轿厢、地下车库通讯覆盖系统。华门 明筑，多项高标准、智能化配套，体现了科技人居对人性的最大的关爱。 华门 明筑拥有 600 多平方米高尚会所，会所内配有台球室、乒乓球室、健身房、酒吧、书 bar 和咖啡厅等。在这里，可以尽情享受华门赋予的高贵生活，可以尽情展现卓越超群的绅士风范。 点评：浙江华门房地产集团有限公司，成立于一九九六年四月。经过八年的发展，公司已发展成为总资产逾 20 亿元人民币，具有二级 开发资质的房地产集团公司。 华门集团先后成功开发了九莲新村、华门世家精品电梯公寓、华门商务中心、自由 21 公寓、清水湾别墅园和嘉华国际商务中心等楼盘。同时，公司还作为主要投资商，与绿城房产合作开发了杭州九溪玫瑰园别墅、桂花城系列等。自 2000年起，公司的市场领域从浙江拓展到北京、上海、江苏、安徽等地，先后投资开发了北京阳光家园、北京东方怡华、南京山水华门别墅、宁波天水花园、合肥英泰花园、呼和浩特华门世家等区域代表性楼盘 , 华门 明筑是该集团入主天津后的又一经典力作。 如何能使人和家的融合达到生活和精神 合一的境界，是华门明 .筑所追求的。当我们走进售楼处的时候，就会有一种细致品位的居家感受。如同进入温馨而且具有生活纵深感的空间，通过空间的饰物和无可挑剔的细节处理唤醒人们对生活的热爱。在这里，无论地板，还是墙壁天花，做工细腻精致，让人产生强烈的信任和放心感。 这里有一种 “ 气息 ” ，坐在这个地方，仿佛有一只神奇的手，瞬间将人抽离现实，经年常戴的城市面具第一时间松绑，带着一种自然而然的心情沉醉于未来生活的畅想，一颗有点激越、有点童真、有点放纵的心正在跃跃欲试。连窗外的那棵有些年头的老树，都像是将要一起享受世界！ 环渤海世纪宅集成展卖中心 集成住宅展示的典范之作 坐落位置 ：天津市河西区解放南路 473 号 D 厅二楼 占地面积 ： 4000 多平方米 天津市环渤海世纪宅集成展卖中心是国家住宅产业化的展示基地，北京世纪宅展示中心与天津环渤海建材中心共同建立， 2004 年 4 月正式启动， 2005 年 4月 6 日正式开业。 走进世纪宅，仿佛置身另外一个国度，在四千多平方米大厅内，按 1： 1 的比例全景建造了七栋集成住宅，尽显欧美特色的别墅风采，展厅内人造环艺景观，小桥流水，喷泉瀑布，绿树红花，小街路灯，营造出欧美风格的乡村小 镇的风貌，拱形屋顶上的原创壁画将日出晨光，正午斜阳，晚霞余晖表现的栩栩如生，与住宅搭配的十分和谐，使人有心旷神怡之感。 展厅内的住宅的设计体现了原汁原味的欧美风格，结构与墙体是目前欧美流行的 “2*4” 木结构体系和轻钢结构体系，采用国内外知名企业的优质建筑部品、建材产品、家具设备，充分展示具有节能、智能控制、健康环保特色的绿色建筑建材产品的优越性。 环渤海世纪宅是北京世纪宅与环渤海建材中心联营的全国第一家住宅终端集成展卖中心，它依托环渤海建材中心在建材行业的独有优势，住宅内外所有的140 多种配套设施均 是由国内外 80 多个著名厂商提供。消费者在这里可以对每一种产品有着身临其境的感觉，可以对产品的实际使用状况了如执掌。对于已经购买别墅的消费者来讲，同样提供了直观的参照模式。在每套 户型 内部有一到二名 “ 户型管家 ” ， 现场为参观者进行讲解操作演示；每种展示的产品均有驻店代表，为在场的人们介绍商品知识与特性；同时世纪宅还专门安排由建筑结构、环艺、装修美学专业设计人员组成的团队为消费者提供系统的咨询服务。每一套户型内 的产品均有标价，保证单体的价格为市场低价，消费者既可以单体购买，又可以集成购买，可在单体购买总价的基础上享受一定程度的优惠。 通过世纪宅内集成住宅的展示，为消费者提供一种理想化的居所的概念 .目前世纪宅拥有二千多套房型设计图，面积从三十多平方米到六百多平方米，形式从双拼到独体应有尽有，完全能够满足各种人群的不同要求，由于住宅采用定制化的设计，工厂化加工生产，集成化的装饰配套，所以住宅的建成速度可谓神速 .如一套几百平米的别墅，可以在半天之内由平面设计图纸转化为生产的结构图纸，半天时间可以将房屋的主体结构部分 全部加工完成，一周之内就可以搭建完毕，三个月之内完全可以达到入住的条件，而且住宅还充分考虑了节能、环保、防火、防盗、采暖、制冷等方面因素，采用人性化设计，充分考虑到实用功能，室内的设计体系、智能体系成为住宅有机的组成部分。另外，集成化住宅与传统的住宅相比还有其独到的优势，如它可以充分利用一些特殊的土地资源，如湖边、半坡地带、生态旅游地区等，作为住宅、旅游、办公等场所，与自然景观融为一体。 集成化住宅在国外的一些发达国家已经成为现代住宅开发的模式之一，有着广阔的市场基础，在我国的发展也充满了活力。目前国内 已经有十数家专门从事集成化住宅的集团公司致力与开发、研究、生产，环渤海世纪宅以独有的住宅实景展示优质建材产品的崭新模式，构建了一种新型 “ 集成营销 ” 业态，有着良好的市场前景。 不是了 我上星期做了一个售楼部的装修方案，可是老总看了之后说在写一个别的风格的方案。 但我现在的思路已经定型了写不出来别的风格了，求教各位了。 附 上个星期做的方案 各位帮忙看下 咸阳国际购物中心 售楼部装修方案 1. 前言 1.1 装修特点 1.2 装修功能 2.项目定位 2.1. 项目综述 2.2. 详细定位 3.售楼部配置 3.1. 硬件配备 3.2. 软件配备 4.售楼部平面区域要求 4.1. 接待门厅区域 4.2. 接待、销售区域 4.3. 办公区域 4.4. 样板房区域 5.售楼部流程 5.1. 接待流程 6.售楼部装修 6.1. 招标要求 6.2. 装修要求及建议 7.总结 1.前言 售楼部作为项目展示的第一窗口，对本项目的品牌形象和公司的品牌形象起到至关重要的作用，一个成功的售楼部，能为公司创造更多的收益。如何营造出一个热火朝天的销售场面，来促进销售成功的售楼部，我们针对本地市场特点，认为本项目的售楼部包装应体现出以下几个方面。 1.1装修特点 1.1.1. 本项目的规模在咸阳区域来比较，属于超大型的综合性地产项目，所以本售楼部的装修要体现出我们作为大型项目所要表现出的大气、尊贵和风格上的独有性。纵观中国五千年，秦朝作为中国历史上第一个封建王朝，而咸阳正是她的 都城，始皇帝的尊贵霸气是无人能够比拟的，就是在世界历史上，也是非常知名的。所以我们决定采用秦朝背景，以秦始皇的尊贵、霸气、超然的地位为风格，给客户一种强烈的感官刺激和心灵震撼，与客户的心灵产生共鸣，自发的由心底发生出一种自豪感。用秦始皇这个千古第一帝的角色来代入我们这个项目，象征着我们的客户身份的尊崇和贵气。 所以首先在在售楼部门前放置两列秦朝的雕塑，要求体积庞大，能展现出大气、尊贵气质。进门放置秦俑方队。考虑实际情况及实际面积限制，进门厅区域可安排放置站立、跪姿秦俑各一组，使客户以进门就可以感受到震撼，从 而感受到我们项目所要表达出的一种大气、尊贵的气质。紧接着秦俑的后面，接待台的侧面，放置一个大型的地球仪，要求将中国、咸阳，特别的本项目的标地能表现出来，告诉客户，我们的项目是世界一流的，也是对全世界开放的。表现出本项目的大气。 1.1.2.本项目所处地段为于咸阳市中心的黄金地段，而我们所要打造的项目建筑是国内顶级的、最高端的，其配套设施也是国内顶级的、最高端的。所以我们的装修内容上也要匹配我们的项目，从而在售楼部就能表现出我们项目所展现出的顶级、高端、以及其他配置。 1.1.3.本项目是大型综合性地产项目 ，包涵商业、住宅等多种业态。所以在售楼部的装修上也要体现出这些特点，商业的喧闹繁华和住宅的温馨宁静要有机的统一到一起，在售楼部要体现出商业的繁华和住宅的闹中取静的最佳组合。 1.1.4.本项目的规模庞大，要打造咸阳的顶级建筑，所以在建筑用材及装修用材上都选用国内最知名的品牌，将秦始皇这一形象延伸到用材上，秦始皇秦王宫的用材大家可想象一下是多么的高端顶级，所以在售楼部的装修上，我们也要体现出这一特点，在装修用材及其他配置、特别是细节上，要选用最好的，在样板间家具配置上可考虑选用高端品牌家具，不仅设计风格鲜明， 用材也要极至考究，比如实木、木皮用的都是进口的珍稀木种，大量采用手工工艺，一些宫廷风格的家具大量采用 24K 贴金箔工艺，现代风格的皮、布均为欧洲进口的最优等级原材。让购房者进到售楼部就能感受到我们在用材上、其他配置上，细微细节处都精心打造，从而表现出我们从售楼部延伸到项目所要达到的效果。 1.1.5.本项目的物业特点也要在在售楼部有完美的体现，将秦始皇的形象延伸到物业方面。试问：秦始皇所享受的服务水准有多高？而我们所要表现的正是我们的客户也可享受到服务秦始皇般帝王的服务。而且还有现代的高科技等辅助手段，是我们 的客户在软件服务上与秦始皇能够媲美，在硬件服务上还要更加的先进完善。我们认为主要表现为三个方面。第一个完美是高舒适度完美服务。主要是精心设计服务产品，度身定制的 客户服务模式，精致的服务标识，端庄的礼仪服务，贴心的管家服务，周到的环境安全呵护，绿色的空气质量，显著的节能效果，配套设备设施的优良运行和维护，高舒适度的商务生活环境，提供完美服务。第二个完美是高技术含量完美匹配。要表现出我们高端物业自身建筑品质的高技术含量，具有信息化、智能化、虚拟化、数字化、生态化元素的全方位配置管理。第三个完美是标准化与个性化完美结合。标准化与个性化相融的完美结合。首先是对我们项目有独特的个性化管理与服务的策划，力求有创意有思路，不落俗套，充分体现物业项目的品质地位，体现物业的品牌魅力 ，成为一张彰显个性美的城市名片。其次是提供的高端物业服务在浓郁的人性化服务氛围中，精雕细琢细节品质，彰显人文关怀，不但满足环境品质物化要求，更关注人的心理感受精神要求，让业主和客户处处体验到高端物业服务确确实实价有所值甚至价有超值，工作和生活空间弥足惬意，不感缺憾。 1.2 装修功能 1.2.1.功能的多样型 售楼部在销售期间兼顾接待、销售，还要做办公用途，所以在室内装修设计的过程中要以接待、销售功能为主功能，以办公为辅。 1.2.2.典雅、大气，体现高贵品质 营销中心的室内装修设计风格上力争大气、尊 贵，并且要有给人走进去心头一亮、给人有一股尊贵气质和如走进皇宫般的感觉，豪华而且非常现代，并且在用材上要高档，还要实用，并能体现其尊贵格调。 1.2.3.全方位展示功能 项目展示的第一窗口，故将利用多种展示手段全面展示本案的开发理念、建筑规划、建筑风格、户型设计、环保建筑建材、生态环境、配套、物业管理智能化、工程形象、员工素质和生活氛围等各个方面，并借此巩固本案的品牌形象和公司的品牌形象。 1.2.4.以客户为中心 营销中心的主要功能即是将本案的信息传递给客户，并进一步刺激客户的购买欲。因此，营销中心的布局 设计需以将信息最直接地传递给客户为原则，又要给客户创造舒适的参观和购买环境。同时需精心设计客户的行走路线，为买家在了解项目的过程中不断创造新的 “ 引力点 ” ，尽量延长客户在营销中心的停留时间。 1.2.5.要与周围的景观融为一体 营销中心作为项目核心启动区和核心景观区的一部分，其整体风格要与其大环境一致，并且要和周边的景观密切的结合起来，能相互搭配相互衬托，并能使在营销中心的客户能身临其景的感受的项目的环境景观，使之将身和心都融入其中，同时又能让在室外的客户能一览营销中心全景。 2.项目定位 2.1. 项目综述 本项目座落于咸阳市黄金地段的人民路七厂十字，距西安地铁一号线起点站 “ 人民广场 ”200 米。项目规划总建筑面积 27 万平方米，总层高为 29 层，一至四层为商业，以上为高档住宅，其中住宅面积 15 万平方米、商业面积 12 万平方米，另有地下商业面积 2 万平方米；商家和居民入驻户数各 1000 余户；项目总投资为 6 至 8 亿元，分两期建设，到 2011年第 4 季度全部竣工开业和使用。项目气势恢宏，具有景观性和震撼力。 项目位于处在咸阳两条最主要商业街人民路、秦皇大道交叉点，是城市地理中心，客流、物流、信息流的聚集，占尽地利；临 街总长度达 420 米，易于聚集人气、营造商业氛围；项目业态组合科学，百业汇聚，集购物、休闲、餐饮、娱乐、演艺、展示、商务、金融、酒店等功能为一体，包括主力百货、独立店面、特许经营、大型超市、电影院、演艺中心、宾馆、公寓、写字楼、网吧、茶艺酒吧、特色美食等，主力商家如有特别要求，可在建筑时量身定制，或在业态安排时进行调整；本项目毗邻公司股东 天王集团的住宅区，有医院、中学、小学、幼儿园、体育馆、供电进线与变配电室、供水自备井与加压站、供暧锅炉与管道等齐备完好、 HJ-906 交换机给容纳 800 多门电话分机，可作为 本项目现成的配套设施。 2.2. 详细定位 一期高品质生活公寓（咸阳国际公寓） 一期消费及休闲商业购物中心 二期五星级标准酒店、酒店式公寓及高档配套裙房 3.售楼部配置 3.1. 硬件配备 3.1.1. 售楼书：设计风格应与项目的定位相一致，且内容全面、制作精良。 3.1.2. 折页、单页：售楼普及资料。设计精美，内容简洁，户型完整。 3.1.3. 手袋：本身作为流动媒体宣传，并可装售楼书等资料，制作精美。 3.1.4. 展板：售楼处悬挂资料，全面介绍 公司及楼宇信息。 3.1.5. 小礼品：费用低、美观、实用，用于传递信息、能够制造销售热点（如：台历、挂历、雨伞、笔筒等）。 3.1.6. 影视资料：从视觉方面传递公司和楼盘信息（光盘）。 3.1.7. 各功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，突出运作专业性。 3.1.8. 样板间： 充分展示户型的各种功能，直接引导客户产生购买欲望。其专门的装修设计及空间布局可供业主参考。 3.1.9. 模型：分区域位置沙盘模型 、项目沙盘模型、户型模型三类。 3.2. 软件配备 3.2.1. 销售人员的管理 销售人员着装不单代表自己的公司形象，也代表所售楼盘的形象，所以要求统一着装。销售人员的管理（如着装、轮值时间安排等）、接待中心和样板间的清洁整理、道路的修整、损坏的广告布幅及看板的更换、花木浇水等。 3.2.2. 现场清理及管理 现场清理及管理是维持搂盘良好形象的必要措施。 4.售楼部平面区域要求 4.1 接待门厅区域 4.1.1. 门前两列秦朝雕塑 售楼部的门前放置两列秦朝的雕塑，要求体积庞大，能展现出大气、尊贵气质。 4.1.2. 进门放置秦俑方队 考虑实际情况及实际面积限制，进门厅区域可安排放置站立、跪姿秦俑各一组，使客户以进门就可以感受到震撼，从而感受到我们项目所要表达出的一种大气、尊贵的气质。 4.1.3. 紧接着秦俑的后面，接待台的侧面，放置一个大型的地球仪，要求将中国、咸阳，特别的本项目的标地能表现出来，告诉客户，我们的项目是世界一流的，也是对全世界开放的。表现出本项目的大气 霸气。 4.2. 接待、销售区域 4.2.1. 接待台（区） 接待台是置业顾问等候、接待客户、临时休息和摆放楼盘资料的场所；同时也是营销中心的“ 门户 ” 。接待台建议设计为长 8 10 米的弧形，并考虑能摆放电脑 34 台。 4.2.2 . 展示本案浓厚商业氛围和高品质生活公寓主题区 营销中心的整体环境需运用造景手法体现本案浓厚商业氛围和高品质生活公寓的开发理念。（ 1）、在营销中心设立水循环系统，引入精致水景。可考虑以透明玻璃钢铺设部分地面，做 1 米高的台阶，楼盘、主力房的沙盘模型及灯光系统设于其下 。上面设置电动幕布，需要时在打开。与影音播放区相邻，可考虑用幕布遮挡。（ 2）、营销中心中央设立微观商业业态沙盘，将未来繁华商业尽显在客户面前。（ 3）、营销中心旁边设立生态景观区，将生态绿色社区浓缩景观、如空中游泳池、绿色小品展示出来。 4.2.3. 模型展示区 平面规划模型，需成为客户进入营销中心的首要视觉冲击要素；此外，应设立标准单位的户型模型。 4.2.4. 洽谈区 洽谈区是客户代表向客户详细介绍本案情况和购房程序的区域。基于本案的实际情况，洽谈区面积大小建议以摆放欧式高品质沙发、茶几为主，其他为辅 。洽谈区为全开放布局，建议在能近距离接触项目楼盘为宜 4.2.5. 儿童活动区 为体现本案高品质生活公寓内涵，烘托营销中心现场气氛，建议设面积约 20 平米的儿童益智游戏区。儿童活动区应与洽谈区保持距离，以免影响客户。 4.2.6. 影音播放区 在营销中心设大屏幕背投，播放与本案有关之影音资料， 10 分钟的项目动画演示和各种与项目有关的影音资料。可考虑同时设高品位欧式沙发 2 套，该区与地下沙盘区紧邻，因为考虑到要与地下沙盘区中间有一个幕布，所以相对封闭但仍显通透、视觉无碍。 4.2.7. 咖啡吧台 在影视播放 区旁边设咖啡吧台，吧台长约 5 米，供客户自助冲调咖啡，给客户创造良好参观、休息环境；另外配备饮水设备。 4.2.8. 资料取阅架 放置本案的相关宣传资料。 4.2.9. 形象墙及 POP 在不影响外部视线通透的营销中心内的周边设形象墙，并运用各种类型 POP 从不同角度表现项目的主题，体现浓厚商业氛围和高品质生活公寓主题区氛围。 4.2.10. 储藏室及更衣室、休息室 一层设置资料的储藏室、更衣室和休息室，主要供销售人员使用。 4.2.11. 签约处 作为公司的办公区域，为客户办理购房手续。同时考虑电脑统一 摆放电脑 23 台，面积建议30 平米。 4.2.12. 客户休息区 前来办理手续客户的等待、休息区域，建议摆放欧式高品质沙发、茶几，同时摆放饮水机，可以考虑和放映区融为一体。 4.2.13. 银行营业点 按揭银行驻本案的营业点，专为客户办理按揭手续。 4.2.14. 公证处办公点 政府公证机关驻项目的合同公证部门。建议面积 15 平米左右。 4.3. 办公区域 4.3.1. 办公室营销中心（策划部、销售部），总工室、工程部、财务部每个部门都要有相对独立的办公室。 4.3.2. 会议室 建议面积 20-40 平米。 4.3.3. 档案室 4.3.4. 财务室 4.4. 样板房区域 4.4.1. 灯光 可安排多组灯光。因为样板房里的灯光的作用很大。如果是一面白墙，会显得房间很大，如果是彩色的墙，也可以把注意力集中在这儿。有些玄关的灯往上打，会显得房子很高。 4.4.2. 高档的欧式家具及空间无管线 家具更多是强调了家具本身的色彩和谐与款式新颖，强化了室内的整体效果。在景观上营造的布景看起来效果很好。 出于完善装修效果的考虑，样板房不要设置水、煤气、暖气等管道线路，样板房的居室，尤其是厨房 、卫生间就显得十分敞亮。样板房里不用做上、下水的考虑，因此，房间里也不会出现粗大的下水管和暖气管线。因此房间整体就会显得宽敞明亮。 4.4.3. 电器 出于整体考虑，可将整体所有电器做成统一知名品牌。开关，插板之类的小部件也尽量使用统一知名品牌，以做到整体统一，没有突兀的感觉。 4.4.4. 其他软件物品 利用软件物品多营造些 “ 生活感 ” 来，例如在卧室的床头柜上摆放一张 “ 艺术照片 ” ；在衣柜里挂几件主人的衣服和服饰等；在厨房里放置常用调味品的模型等等，从一点一滴的流露中，勾起客户的情怀和 “ 生活感 ” ，不自觉 地产生住在这里的 “ 错觉 ” ，产生购买欲望。 5.售楼部流程 5.1 接待流程 5.1.1 客户来到售楼部后，首先门口的秦朝雕塑对其进行一个震撼，让其感受到项目的大气尊贵之气。进门厅区域可安排放置站立、跪姿秦俑各一组，使客户一进门连续的感受到震撼，从而感受到我们项目所要表达出的一种大气、尊贵的气质。紧接着秦俑的后面，接待台的侧面，放置一个大型的地球仪，要求将中国、咸阳，特别的本项目的标地能表现出来，告诉客户，我们的项目是世界一流的，也是对全世界开放的。咸阳国际购物中心的国际化实至名归。 5.1.2. 进门厅后接待台为长 8 10 米的弧形，并摆放电脑 34 台。使客户感觉到古典与现代衔接并不突兀。然后置业顾问先对客户进行问候接待，并引导到东面的影音播放区看项目的动画演示片及项目介绍。 5.1.3. 看完项目介绍后，置业顾问将电动幕布拉开，引导客户观看地下楼盘、主力房的沙盘模型，给客户一个惊喜，对客户进行一个视觉上的冲击。因为地下沙盘在咸阳楼市尚属首例。 5.1.4. 看完沙盘模型后，置业顾问引导客户经观光电梯上到 2 楼看样板房，可安排物业管理人员现场演示各种服务类型工作，还有各种人性化服务 等。客户在观光电梯上可以对本项目的大概占地及工程进度等情况有一个详细的感官刺激与了解。 5.1.5. 看完样板房后，置业顾问引导客户下到一楼的西面洽谈区向客户详细介绍本案情况和购房程序。 6.售楼部装修 6.1. 招标要求 通过招标初选出 3-5 家装修公司，并由装修公司拿出设计方案。我公司最终确定设计方案。装修施工期间，公司工程部、营销策划部做配合。 6.2. 装修要求及建议 6.2.1. 一楼原则上不能形成独立封闭区域。 6.2.2. 一、二楼的布线系统，确保整齐统一，各种管线 尽力隐蔽，以免影响营销中心整体空间效果（如，注意一、二楼电脑联网的线路布置）。 6.2.3. 营销中心的音响系统能够消除传播盲区，并保证其环绕立体声效果；灯光系统能够在不同的区域营造活泼、温馨浪漫等效果。 6.2.4. 在装修用材上尽量选择较好的，以体现出本项目高贵大气，但绝不流于俗气的装修风格。 7.总结 售楼部的作为项目展示的第一窗口，对本项目的品牌形象和公司的品牌形象起到至关重要的作用，一个成功的售楼部，能为公司创造更多的收益。所以一个好的售楼部的建立对公司起到的作用是不可估量 的。 好的售楼部所展现出的是我们产品完美品质的延伸，我们的最终目的是要加强客户的购买信心，促进成单率。 如何达到预期的效果，是我们的工作重点，下一步，我们将结合工作中所出现的问题，积极修改营销计划，为咸阳国际购物中心项目建设添砖加瓦，尽自己全部热情与能力！ 我们的售楼中心刚刚投入使用，结合外观与实用性 谈一下售楼处的包装要点： ART-DECO 是从新古典主义过渡到现代主义之间的一种艺术风格，其实语义为 “ 最豪华 ”的意思。 ART-DECO 表达了当时高端阶层一 直在追求的高贵感，摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表了一种向上的、欣欣向荣的力量。 ART-DECO 所代表的是一种复兴的城市精神。除了从建筑本身的考虑之外，更希望体现一种城市精神以及居住群体的精神象征。 毫无疑问，这种风格代表了一个城市的高端，首先投入上要达到层次： 1、投入至少要在 200 万以上。 2、装修视觉要按照五星级以上的宾馆装修档次，才能达到即富丽堂皇，尊贵不凡，又别拘一格，不相类同的效果。 3、家具、饰品、等室内装饰品基本要异地采购，从时尚前沿的上海、深圳、（香港）一线购买，才能达到画龙点睛之 效。 4、售楼处外部建筑形态可以采用玻璃幕墙的风格来突出大气的视觉，基本要全幕墙，才能浑然一体。 大方向定好了，细节很关键，一定要请装修质量过硬的装修公司进行打造。在后期的使用上，采用先进的物业管理规范，服务水平不亚于五星级以上服务人员标准，才能达到软硬件的统一配套，给客户以深刻印象，打造楼盘的好形象。 关于金地海景 DE 区售楼处功能分区的建议 一、 位置布局 1 由于售楼处位置定为 E7 栋架空层内，但因为架空层内多承重柱及剪力墙的阻隔，实际可使用的大面积区域不多，只有东北与西北 两块 1、 2 区域，面积为 100 平方米左右，是不能满足售楼处集中卖场 400 平方米的需要。故建议在该栋的北部向外扩展一个半径为11.5 米左右的圆形的区域，在外力面上与 E7 栋裙楼相结合，作为集中的模型展示区与洽谈区。 2 架空层西北角的 1 区域将做为向样板房的通道及将来派发西饼或礼品的地方。 1 区域的西北将设两个房间，分别为销控办公室及会议室， 2 区域将做为售楼处的入口，渲染烘托气氛并开始引入小区将来的生活方式。 3 架空层另两个可用的区域为 3、 4 区域，建议 3 区域为销售策划办公室，由北面入口进 入， 4 区域为卫生间，由北面入口进入。 4 物业的管理办公室建议设在二楼。 二、 主卖场功能分区 1 卖场外型呈一个扇型，由 2 区域入口进入主卖场后，应直接看到整个小区的大模型，左侧为销售前台，整个通道为沿模型外侧一周。 2 洽谈区在整个卖场的外侧，并相对大模型及通道抬高 20-30 公分，形成明显的功能分区，在靠近通道的一侧设单个户型模型的展示，使客户在看完整体模型之后，对单独户型有进一步的了解，同时，户型模型紧靠洽谈区，有利于客户在选楼时的做参考。 3 儿童娱乐区设在洽谈区的最前部，即入口后的右侧，儿童娱乐区相对洽谈区下降 50公分，同时应在通道一侧设玻璃矮墙，以免引起儿童的乱闯及家长的担心，同时亦可使客户在一入售楼处时即可感受到喧闹的气氛。 4 在洽谈区的尾端设立水吧及影音展示区，方便客户进一步了解金地集团和楼盘情况。 5 在洽谈区的外侧尽可能用玻璃墙，使客户在洽谈时能直接观赏到外边的景观，同时为避免日晒，应配备窗帘。 6 销控办公室、会议室将来可能会用于集中签合同来聚集人气，故建议在靠通道一侧的墙全 用玻璃制作，并配备窗帘。 7 展板主要设置在：洽谈区外围的玻璃隔墙处，采取两面展板，使售楼处内外均可看到； 1 区域靠东南侧设置 2-3 块展板；在入口 2 区域同时设立展板。 8 展板及入口 2 区域除直接介绍花园情况外，应着重体现小区自然、休闲、海洋的主题，包括在售楼处的外力面及总体装修格调上（具体内容可参考前周所做的海景 D、 E 区销售现场建议） 9 灯光布置上应考虑内外的协调，包括日间内部灯光和外部自然光、晚间内部灯光与外部展示环境灯光的结合。在售楼处内，在保证灯光明亮的基础上 ，大模型区与户型模型应为最亮，展板灯光为其次，洽谈区、接待前台、儿童娱乐区影音区等灯光相对稍暗。同时应考虑洽谈区灯光的可调节性，以适应外部阳光的变化。 “ 世纪华庭 ” 售楼处设计建议 一 . 风格设计 “ 世纪华庭 ” 的售楼处设计风格应该与建筑物本身的风格相统一，整体外观呈现现代主义风格。外墙以白色为主加以蓝色的外廊线，配上绿色的玻璃，视觉效果显著；内部则应该清新、淡雅，通过平面的功能布局和桌、椅的造型来体现项目独特文化气息。 二 . 功能设计 “ 世纪华庭 ” 售楼处的按照功能的划分可以分为：接 待区、展示区、洽谈区、影视放映区、文件处理区、休息区等。各项功能的特点应该在设计中充分考虑。 三 . 针对发展商提供的图纸，我司关于售楼处有如下几点建议： 1. 由于售楼处的二层为工作人员活动区域，该区域的出口处与休息区相连，对客户的休息有负面的影响。 建议：整个对称的大区域进行互调 2. 接待区的售楼人员座位太小。项目的销售人员有 6 名，根据图纸的尺寸只可以容纳 2 到 3 名人员， 建议：接待台加长，并且做成弧型台，这样可以在现有空间的基础上增加座位。应该增加一名销售经理的位置。 3. 展示区中的模型展示区在整体风格上趋近于项目的特点。 建议：在摆放模型的区域设计环绕的水体，水中放养小鱼，展示项目湖文化的特征 4. 展示区中的图板展示应该放置在客户停留时间最长的地方。 建议：洽谈区和休息区是客户主要停留区域，展板应该放置在这两个区域，加深客户的对项目的认识。 5. 影视放映区应该给观看的客户有舒适的感受，增加客户在该区域停留的时间。 建议：客户坐椅改换成两组沙发，增加舒适感 一、接待中心区域划分建议 （一）接待中心入口外部 1、景观绿化 区 2、停车区域 3、预留精神堡垒、引导旗、户外 POP 位置 （二）接待中心内部 1、模型区 含预