南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年

项目投资可行性研究报告 南 京 汤 泉 东 方 目录 第一篇 项目发展战略与整体定位 第一章 总论 第二章 市场分析 第一节 宏观环境分析 第二节 项目开发形式研判 第三节 项目所在区域背景研究 第四节 国外类似案例研究 第三章 项目核心价值研判、整体 定位及开发策略 第一节 项目核心价值与研判 第二节 项目定位 第三节 项目开发策略制定 第二篇 概念性规划设计建 议及运营模式 第一章 项目概念规划设计方案 第二章 项目进一步深化规 划设计的建议 第三章 项目企划策略制定 第四章 项目推广策略 第三篇 项目投资可行性 研究经济测算 第一章 项目整体投资可行性研究经济测算 第二章 启动期经济测算 项目发展战略与整体定位 总 论 总 论 项目概况 项目区位 项目所在汤泉镇地处浦口区西北部，南依老山，与老山林场搭界， 北临滁河，与安徽省滁州市毗邻 ，西连汤泉农场，西南与星甸镇、 东北与永宁镇接壤 ；312国道、江星桥线穿境而过 项目位置 汤泉东方项目位于汤泉大吉度假村正东，距南京禄口国际机场仅需 30分钟车程，距南京市中心 40分钟车程，离宁合高速入口仅五公里。 土地用途 2550综合用地； 1000亩住宅用地。 项目区域划分 四期工程，利润创造区 占地 300亩，为温泉花 园旅游商务公寓区和森 林别墅。 首期工程，核心区。占地 450亩 其中 250亩用地为：温泉国际俱 乐部 /温泉企业会馆 /酒店式公寓 /水岸商业体（售楼处），另外 200亩为别墅用地。 二期工程。占地 700亩，其中旅游综合用地为 450亩，包括：五星级花园酒店、东方温泉汤宫、东方温泉御园，余下250亩为溪谷别墅用地。 三期工程。占地 800亩，包括 550亩的温泉度假合院群、东方温泉风情街区、中国江南村落会馆及 250亩的坡地别墅。 可行性研究的依据和主要工作 1、 2006年南京市政府出台调整住房供应结构、稳定住房价格实施意见 2、公司现有大吉集团所提供的经营资料及平面图 3、财务指标采用目前平均财务指标作为基准值作评估； 4、国家出台的金融、物价及财税政策 1、对南京宏观市场的充分分析 2、对南京房地产及旅游市场的充分调研 3、对本项目竞争对手的充分分析 4、国内外优秀案例分析并总结其成功经验 决策依据： 主要工作： 市场分析 宏观环境分析 市场分析 2007年，长三角地区 16城市经济保持平稳较快增长的良好态势 。长三角地区 16城市以科学发展观为统领，积极贯彻落实中央宏观调控各项措施，着力转变经济发展方式，按照中央对长三角地区发展的要求，不断加深区域经济协调合作，谋求共同发展，总体经济继续保持又好又快的发展势头。 南京第三产业的增幅仅次于上海，位居长三角经济发展区第二。 长三角地区经济发展 南京的经济发展与战略地位 指标 增幅 (亿元 ) 增加值比重 (%) 生产总值 501.22 15.6 第一产业 86 2.6 第二产业 1605 16.0 第二产业 (工业 ) 1405 17.6 第三产业 1584 16.0 南京经济总量扩张，产业结构优化。产业结构进一步调整，第一产业占地区生产总值的份额继续缩小，第三产业所占份额比上年有所扩大，三次产业结构进一步优化， 2007年达到 2.45： 48.96：48.59。 06-07南京与长江三角洲 GDP比较 年度 南京市 (亿元 ) 长江三角洲 (亿元 ) 2006年 2774.22 45443.85 2007年 3275 46672.07 增长值（ %） 15.1 15.2 世界度假经济发展规律表明 ， 当人均 GDP达到 5000美元时， 旅游经济市场逐渐向度假经济 转变，并进入成熟期。 而南京 2007年的人均 GDP已超过 6000 美元，整体旅游度假市场已开 始进入高速发展阶段。 南京的经济发展与战略地位 南京的城市格局 中心区一城三区新格局，城市范围迅速扩张城市地位的提升必然导致原有城市格局的迅速外延，而城市化进程步伐加快会对住房需求产生较大的刺激作用，是房地产市场持续、快速发展的重要促进力量，因此从城市发展的空间与格局看，南京房地产的发展具备强有力的支撑。 南京市总体规划： 总体规划确定了“以长江为主轴，以主 城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间格局”的规划设想。 南京在长三角区域的空间 结构 南京地处长三角西缘，处长三角和长江中下游经济带的两个扇面，一方面可融入长三角，另一方面可为区域发展发挥传导辐射作用。南京的面积在长三角中占 6.6，生产总值占长三角地区的 6.9。 南京的经济发展与战略地位 南京在长三角城市群中拥有四大优势： 经济基础扎实 区位优势明显 文化底蕴深厚 发展潜力巨大 长江三角洲地区国内外商务往来、经济交流频繁，决定了商务会展旅游成为长江三角洲地区主要的旅游活动和旅游产品 ，必然带动南京旅游产业的发展。 项目开发形式研判 项目开发形式研判 南京地产发展阶段 第一阶段：获得住房的途径的转变，商品房逐步登上舞台 第二阶段：系统的开发模式、理念的进入带动南京房地产的发展 第三阶段：宏观调整政策初显威力 第四阶段：宏观调控政策效力不明显，引发新一轮的房地产热 第五阶段：新一轮调控的到来使观望氛围变浓 南京地产运行情况 可售套数5% 4% 1%13%6%2%7%2%14%4%29%7% 6%玄武 白下 秦淮 建邺 鼓楼 下关 栖霞雨花台 江宁 六合 浦口 溧水 高淳2008年南京住宅 1、 2月市场供销情况 : 目前 浦口 、江宁、建邺区是南京住宅供应的前三大区域。其他区域供应量都相对较小。 南京市场住宅市场价格情况分析 2007年以来，南京商品住宅的成交价格处于不断提档状态， 高房价不断刷新纪录。数据显示，江北、江宁成交量占全市 的比例逐渐上升，尤其是房价处于低谷的江北板块，逐渐成 为商品住宅的绝对主力。 南京地产运行情况 楼盘名称 项目地址 类别 容积率 绿化率 售价（元 / ） 香山湖一号 浦口区桥北 联排 独立 0.60 10000元 / 山河水 浦口区汤泉镇假日路 8号 独栋 0.30 63 10000元 / 绿城玫瑰园 浦口区珍珠泉省级旅游渡假区 独栋 0.30 60 12000-20000元 / 浦口区主要商品住宅的销售价格（别墅 /公寓） 别墅项目基础数据调研 南京地产运行情况 商品住宅 /公寓基础数据调研 南京别墅发展现状、板块构成及未来走势 南京别墅板块构成： 南京别墅市场可分为城中环紫金山板块、江宁板块、仙林板块、江北 板块。随着近两年的发展江北等板块别墅也逐步启动，发展力度不可 小视。 南京别墅发展现状 联排及叠加类型产品的供应占比占到 8成多，供应量分别为 1756及 1664套，分别占全市供应比例的41.84%及 39.65%。 独立别墅的套均面积从 317平米上升到 424平米，双拼别墅的套均面积从 266平米上升到 304平米。 南京别墅发展现状 叠加别墅产品成交的主力面积段位 160250平米， 160200平米段的 产品略大于 200250平米 。独立和双拼别墅类型由于单价的上升及套均 面积的增加，因此这两类购房套均总额上涨幅度较大，上涨幅度分别 为 23.6%及 23.8%； 南京别墅发展现状 受供应情况的影响，联排及叠加产品成交量较大，分别成交 1690及 1380套， 相对于 1756及 1664套供应量，市场的去化率分别为 96.24及 82.9，相对 而言联排别墅的 市场去化速度较快。独立别墅的市场去化率为 79.9，双拼 别墅的去化率为 84.3。 2007年南京别墅市场仍然以联排别墅为主要供应， 双拼和叠加别墅供应体量相当。 2 0 0 7 年南京别墅市场分类供应比34%24%18%24%独立 双拼 联排 叠加南京别墅的未来走势 未来别墅市场供应量巨大，从以上的供应预测可以看出，未来南京的别墅 上市面积达到 650万平米以上，按照目前的销售速度至少需要 8 10年。 别墅客群特点分析 别墅客群的自身特征 学历偏高 年龄主要集中在 50岁以下， 26-35岁比重大大增加 企业中高层管理人员或私企业主 家庭结构为 2-3口之间 年收入至少在 25万元以上， 追求生活品质 别墅需求的几大特点 别墅需求的几大特点 独栋别墅受到市场追捧 客户需求上升，购房者呈现 年轻化趋势 别墅用作度假休闲和第二居所 是目前需求的主流 自然山水景观成为选购别墅的 最关键因素 别墅用作度假休闲和第二居所是目前 需求的主流 对欧风仍然盛行别墅现状，体现出东方 特色的别墅的需求 浦口主要别墅状况分析 绿城玫瑰园 项目实景 浦口主要别墅状况分析 山河水 效果图 浦口主要别墅状况分析 香山湖一号公馆 效果图 南京旅游市场研判 南京市入境旅游市场增势平稳，结构趋于多元化，旅游产业功能 开始向经济、社会和文化等多元化方向发展。随着南京市国民经 济的快速发展，旅游业已成为拉动经济发展的优势产业。 南京2007一季 度部分地区游客比例0102030405060香港 台湾外国人亚洲 欧洲 美洲 非洲增长值(%)万人次南京2007年部 分国家地区旅游者比例情况01020304050607080港澳台亚洲 美洲 欧洲 日本 美国俄罗斯 加拿大瑞典 印度大洋洲蒙古万人次 增长值(%)南京旅游市场研判 行业结构： 包括吃、住、行、游、购、娱六大 要素，而眼下南京的整个旅游度假 市场 “购物”和“娱乐”两个环节相对薄弱 市场结构 ： 目前南京旅游度假市场仍以区域内的 旅游、商务等为主，而入境旅游相对较少 产品结构 ： 主要包括观光旅游、度假旅游和特种旅游 南京旅游度假市场的结构 南京旅游市场研判 2007年，南京市旅游业呈现快速发展的良好态势 入境游、国内游、出境游三大市场全面增长，全年接待国内外游客 4605.12万人次，比上年同期增长 18.1%，其中接待入境旅游者 116.12万人次，接待国内旅游者 4489万人次，分别增长 15.1%和 18.1%。全年旅行社组团出境旅游人数达 20.67万人次。 2007年实现旅游总收入 614.9亿元，同比增长 25.2%，增幅比上年提高 2.2个百分点。实现旅游创汇 8.08亿美元，增长 19.3%。 南京旅游市场研判 旅游市场整体运营情况 南京整体旅游市场进入高速发展状况，假日旅游再掀高潮，接待游客数目增长最快是南京浦口区，游客花费逐步上升。 南京旅游市场研判 南京浦口区的交通改善，为温泉带来更多客源。随着长三角经济的发展， 家庭拥有私家车数量增多，长三角二小时交通圈的形成，增加了追求生活 品质的社会中层客源 南京私家车拥有量( 万辆)12.6718.1725.1831.32051015202530352004年 2005年 2006年 2007年南京私家车拥有量( 万辆)南京旅游市场研判 目标客群 -投资型客户 省内外企业高层经理、 董事及成功的民营企 业家；南京市区中、高 端人群，浦口区当地 中产阶层、富裕阶层 （高新区、旅游经济） ；其他有储蓄闲置的人 群注重生活品位的国内 外人员 目标客群 -自用型客户 政府、国内外企业集团 消费；本地经商的民营 企业家；旅游观光、自 驾游人士其它高收入一 族 南京旅游市场研判 客户分类百分比自用客户, 4 0 %投资客户, 6 0 %自用客户投资客户投资客户来源百分比南京, 4 0 %南京以外长三角以内, 2 0 %长三角以外地区,30%外籍人士, 1 0 %南京南京以外长三角以内长三角以外地区外籍人士投资客户年龄百分比3 0 4 0 岁,25%4 0 4 5 岁,60%4 5 5 0 岁,10%其他, 5 %3 0 4 0 岁4 0 4 5 岁4 5 5 0 岁其他目标客户以投资客为主，占 6成；投资客户来源主要是南京本地人，其次是长三角及以外的投资人群；年龄集中在4045岁之间的中层人群。 客户群体市场调研 南京居民收入状况及消费水平 2007年上半年，随着收入水平的提高，居民消费支出继续增加，生活质量 进一步提高。调查资料显示，上半年南京城市居民人均消费支出为 6280.00元，比上年同期增长 8.6% 2007年南京城市居民收入增长速度继续呈现高位运行态势，居民生活水平 也同时得以稳步提升。在城镇居民收入中，居民的工薪收入、经营净收入、 财产性收入和转移性收入分别占家庭总收入的比重分别为： 65.2%、 3.9% 、 1.1%和 29.8% 客户群体市场调研 长三角居民收入状况及消费水平 2007年，长三角地区 16城市居民收入均实现两位数增长。 从城市居民家庭人均消费性支出看， 2007年，长三角地区 多数城市居民消费支出水平呈现加快增长态势。 长三角居民消费水平( 元)17255139591566614896132781378905000100001500020000上海 苏州 常州 南京 台州 杭州长三角居民消费水平(元 )长三角地区人均居民收入情况(元)上海, 2 362 3宁波, 2 230 7台州, 2 224 5绍兴, 2 171 7杭州, 2 168 9湖州, 2 004 6舟山, 1 985 6嘉兴, 1 923 8苏州, 2 126 0无锡, 2 089 8扬州, 1 505 7泰州, 1 494 0南京 , 20317上海宁波台州绍兴杭州湖州舟山嘉兴苏州无锡南京扬州泰州客户群体市场调研 国外消费水平 在国外第一居所被称为“ HOUSE，第二居所叫“ VILLA 是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。在国内的商品别墅发展到一定的阶段的时候，“ VILLA+ HOUSE豪宅维系在一起，才称得上真正意义上的城市新生代贵族。现在，只要有人谈到“ VILLA+HOUSE，一样能让人联想到百万富翁，联想到那些追求居住地的都市新贵，对“ VILLA+HOUSE别墅所处的区域、设计风格、文化背景，天生就百般挑剔和依赖。 旅游市场发展梯次 按照游客来源分 2007年南京旅游业接待入境游客 116.12万人，而国内 游客 4489万，分别比 06年增长 15.1%和 18.1%；目前 仍然以国内游客为南京旅游市场的主力军，而入境游 客的队伍也在不断壮大，随着旅游环境的改善、旅游 硬件设施和服务的完善，入境将得到进一步的发展。 按照产品类型分 早期的旅游项目发展均已取得很好的收益，近几年来 诸如 “温泉旅游”、“生态旅游”、“休闲旅游” 等得到大力 发展，总体来说以新兴产品作为目前南京旅游业发展 的新重点，通过各种包装和宣传；以原有产品为发展的 基础，加强原由产品的软硬件服务，分层分级发展，目 前已经取得了一定的成效，但仍需持续发展。 旅游市场发展的未来空间 南京的旅游市场仍然存在很大的发展空间，主要表现在以下几方面： 城市旅游品牌的打造： 南京把“博爱之都”作为城市旅游形象 加快旅游国际化进程： 加大境外市场的拓展力度，联合各方力量， 酝酿增开国际航线将给南京旅游市场注入新 的活力。 城乡旅游统筹发展： 把郊县旅游作为南京旅游未来发展的潜力点， 重点提升一批温泉、生态和休闲旅游的现代产 品，建设一批特色旅游示范镇、村、户，引导 城市客源流向郊县，实现城乡旅游联动发展。 建立旅游发展协作机制： 依托旅指会、南京国际旅游推广联盟， 探索建立专题性旅游协调机制，解决 旅游发展中遇到的现实问题。 南京酒店业发展以及客源状况 五年内南京星级酒店将达 250家。截至目前，座落在南京的省、市属星级 酒店共有 123家，规模位居全省首位。其中，挂牌五星级饭店 8家、四星级 饭店 14家、三星级饭店 54家，二星级及以下饭店 47家。高、中、低档星级 饭店比例为 18%、 44%、 38%，总体结构呈现腰鼓型。 475414801020304050601近年南京星级酒店发展情况二星级酒店 三星级酒店 四星级酒店 五星级酒店384418010203040501近年南京酒店级别比例低档次酒店 中档次酒店 高档次酒店南京缺乏高档次的品牌酒店，且南京星级宾馆价格则显得较低廉， 位列倒数第五位，仅略高于乌鲁木齐。按这个趋势，南京酒店业 利润总额的提升空间相当大。 2006、 2007年南京酒店市场前十名经营状况 06年与 07年同行数据对比 酒店名称 07年客房出租率 07年房价(RMB) 07年 客房营业收入 (RMB) 06年客房出租率 06年房价(RMB) 06年 客房营业收入(RMB) 客房数量 南京状元楼酒店 421.87 46892838.95 400.98 42440450.88 427 金陵饭店 634.66 104048166.70 588.56 92094466.66 591 南京喜来登酒店 596.08 56000578.72 569.24 56532985.79 350 中心大酒店 483.50 42180702.13 442.48 36720995.85 328 侨虹皇冠假日酒店 659.13 55415107.81 611.76 49675643.54 282 维景 450.86 58436153.83 443.86 51880094.31 536 丁山花园酒店 535.90 31258231.77 526.91 34274934.33 259 玄武饭店 515.67 41377270.56 483.12 38269824.20 270 古南都饭店 458.23 31175393.67 439.00 33803882.18 282 索菲特银河大酒店 606.79 40255038.18 567.03 11553808.28 278 1、金陵、维景无 06年 1月的数据，索菲特无 06年 1-7月数据 2、古南都无 07年 5月、 9月的数据 2006年、 2007年南京酒店市场经营状况排名前十位酒店数据对比 南京酒店业客源状况 2007年接待总数 同比 2006年（ %） 一、总人数（人） 6520450 14.46% 1国内旅游者 4198138 17.9% 2入境旅游者 1161156 15.06% 台湾同胞 222802 13.18% 澳门同胞 7673 27.29% 香港同胞 167348 4.82% 外 国 人 763333 18.05% 二、人天数合计（人天） 8367699 2.07% 1国内旅游者 4788107 -7.58% 2入境旅游者 5006408 18.74% 台湾同胞 1035142 14.18% 澳门同胞 39175 9.81% 香港同胞 662660 9.58% 外 国 人 3269430 22.48% 2007年南京市星级饭店接待国内外旅游人数，同 06年相比 分别增长了 17.9%、 15.6%。入境旅游者的人数增加较为明 显。 南京酒店业客源状况 南京五星级酒店入住情况： 市旅游局统计数据显 示， 2007年，南京高 星级酒店平均开房率超 过了 70%，居历年之 首。 市旅游局有关人士称， 2007年 8月份后的两个 月，南京酒店平均入住 率已超过 85%，一些品 牌经济型酒店入住率甚 至多日达到 100%，新 街口和东郊地区的五星 级酒店入住率更是超过 90，这种情况过去在 南京十分少见。 南京酒店业客源状况 原因 商旅会展活动频繁 境外游客避开 奥运年提前来华 周边自驾游客人趁秋 高气爽时纷纷来宁 南京温泉旅游发展及温泉旅游市场研判 大环境 随着国内旅游的发展、养生健康旅游时代的到来而逐渐成为休闲旅游市场的一大热点。 2000年，国际温泉疗养协（ ISPA）行业调查研究显示，温泉旅游业将以每四年翻一番的速度向前发展。 南京温泉已经从单一观光型过度到复合度假型阶段，温泉文化逐渐 走向成熟阶段，同质单一产品温泉将被淘汰，汤泉度假产品如果能 够将自身资源结合文化，融入国际理念，将温泉资源极致化，那么 将处于优势状态。 南京温泉旅游将会成为休闲旅游市场的“黑马”，有待发展 南京温泉旅游发展及温泉旅游市场研判 温泉产品特征与方向 和设施相和谐 和人际相和谐