（金融学专业论文）永泰红磡集团房地产信托的应用研究.pdf

中文摘要 中国房地产业经过2 0 多年的发展，逐步走向成熟，随着产业规模的扩大， 在国民经济中所处的地位也日益的重要，发展也更加规范。在不断规范化的过程 中，房地产业步入了以金融为核心的发展阶段。房地产公司问的竞争力更多体现 在企业的资金融通和运用方面的能力的差异。 本文讨论的是房地产信托在永泰红础集团的运用问题。通过分析永泰红碗集 团的现状，概括归纳出永泰红瑚集团在土地储备、资金、融资渠道、项目开发专 业化等方面存在的问题和发展瓶颈。针对永泰红瑚集团现存的问题和制约发展的 因素，提出了运用房地产信托为永泰红砌集团进行融资的设想，首先提出了房地 产信托融资方案设计的原则，之后针对永泰红砌集团不同类型项目，提出了领世 郡住宅项目的债权方案、友谊路3 5 号商业地产项目的股权方案、海南香水湾酒 店旅游地产项目的物业产权方案等三种信托融资的具体方案。最后，针对所设计 的信托融资方案提出了具体的实旋对策建议。 本文运用了举例法，比较分析法、财务分析等方法对于房地产信托的案例进 行了深入细致的分析，对于永泰红础集团的开发项目在房地产信托资金的实施和 应用方面进行了详实的论述。为永泰红碗集团今后的经营和管理工作提供了决策 性意见，为其他的房地产企业的长期稳健的发展提供了参考依据。 关键词：房地产信托融资股权债权物业产权 a b s t r a c t a f t e r2 0y e a so fd 州d u p m e n t ，t h er e a l e s t a t ei n d u s t r yc o m e st om a t u r i t y g r a d u a l l yi nc h i n a , i tb e c o m e sm o r ea n dm o r ei m p o r t a n ti ns t a t ee c o n o m ya n di t s d e v e l o p m e n tb e c o m e sm o r ea n dm o r es t a n d a r da l o n gw i t ht h es c a l eu po f t h ei n d u s t r y d u r i n gt h ec o u r s eo fg r a d u a ls t a n d a r d i z a t i o n ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r ys t e p si n t ot h e d e v e l o p i n gs t a g ew h i c hf i n a n c ei s i nc o r et h ec o m p e t i t i o nb e t w e e nr e a le s t a t e c o m p a n i e sm a i n l yc o n s i s t si nt h ea b i l i t yo fc a p i t a lf i n a n c i n ga n dm a n a g e m e n t t h i st h e s i si sd i s c u s s i n gt h ea p p l i c a t i o np r o b l e m so fr e i t si nv c a n l a n dg r o u p i tg a t h e r su pt h ee x i s t i n gp r o b l e m si nl a n ds t o r a g e ，c a p i t a l ，f i n a n c i n gc h a n n e l s ，p r o j e c t o p e r a t i n gs t a n d a r d i z a t i o na n de t c i nv c a n l a n dg r o u pb ya n a l y z i n gt h ec u r r e n t s i t u a t i o no fv c a n l a n dg r o u p t h e nt h i st h e s i sb r i n g sf o r w a r dt of i n a n c ef o rv c a n l a n d g r o u pb ya p p l i c a t i o no fr e i t s f i r s t l y , i tb r i n g sf o r w a r dt h ep r i n c i p a lo fd e s i g ni n r e i t ss c h e m e a f t e rt h a t , i ta i m sa td i f f e r e n tt y p i e sp r o j e c t so fv c a n l a n dg r o u pt o b r i n gf o r w a r d3r e i t ss c h e m e s ，i n c l u d i n gt h es c h e m eo fc r e d i t o r sr i g h tf o r “o r i g i n a l c o u n t y r e s i d e n c ep r o j e c t , t h es c h e m eo fs h a r ef o rc o m m e r c i a ll a n dp r o j e c t - n o3 5 y o u y ii b a da n dt h es c h e m eo fl a n d p r o p e r t yf o rh a i n a nx i a n g s h u i w a nh o t e l f i n a l l y , t h i st h e s i sp r o v i d e sd e t a i ls t r a t e g i e sf o rd e s i g n e dr e i t ss c h e m e s t h i st h e s i sa n a l y z e st h er e i t sc a s e si nd e t a i lb yi l l u s t r a t i n gm e t h o d ，c o m p a r a t i v e m e t h o da n df i n a n c i a la n a l y s i sa n da d d r e s si nd e t a i lt h ei m p l e m e n ta n da p p l i c a t i o no f r e i t si nt h ep r o j e c t so fv c a n l a n dg r o u p i tp r o v i d e st h es t r a t e g i e ds u g g e s t i o nf o r f u t u r eo p e r a t i o na n dm a n a g e m e n to fv c a n l a n dg r o u pa n dp r o v i d e sr e f e r e n c ef o rt h e l o n gm o d e r a t ed e v e l o p m e n to fo t h e rr e a le s t a t ec o m p a n i e s k e yw o r d s ：r e i t sf i n a n c e c r e d i t o r sr i g h ts h a r e l a n dp r o p e r t y 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得云洼盍堂或其他教育机构的学位或证书而 使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了 明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名 趣爱 签字日期：卫年月形日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解云洼太堂有关保留、使用学位论文的规定。特 授权丞洼太堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并 采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家 有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 题袤 导师签名学位论文作者签名： 赵夏 导师签名 签字r 期：勿f 年石月形同 签字目期：吨年6 月忧日 第一章导言 1 1 本文研究的目的 第一章导言 中国的房地产业走过2 0 年的风雨历程，历经多次宏观调控和金融政策变化 的洗礼，其发展道路是非常曲折的。从8 0 年代末的海南岛的开发而引发的拿批 文炒地阶段开始，历经了9 0 年中期的沉寂、9 0 年末期的复苏以及本世纪初的全 面发展，每一个发展阶段都为房地产的专业人士和经济学者提供了深刻的启迪和 教训。在一系列政策的影响下，房地产业的游戏规则正在发生变化，这些变化的 实质就是房地产业的核心由项目建设向金融运作转移，该产业的运作模式也由开 发模式向投资模式转变。迄今为止的一些房地产与金融结合的方式，正越来越清 晰地展示了这种转变的路径。 结合当前房地产业发展与金融的紧密结合，本文研究的主题是通过对房地产 信托的研究探寻房地产企业在现今以资金运作为核心的竞争阶段的发展模式。本 文研究的主要目的包括： 1 1 1 为永泰红瑚集团的融资提供合理的运作方案 永泰红砌集团历经1 4 年的发展在房地产领域已经取得了一定的成就，其企 业规模、开发面积和利润指标在天津市的房地产企业中处于领先地位。随着企业 规模的不断增大，以及企业的业务范围向全国的延伸，公司在发展中会面临着许 多新的问题，而在制约房地产企业发展的三大主要因素土地、资金、人才当中最 迫切需要解决的是资金问题。与多数房地产企业一样，永泰红砌集团的资金来源 渠道相对单一，尤其是对银行的依赖程度较大，缺乏长期稳定的资金来源以及切 实可行的资金运作手段和行之有效的财务规划方案。 通过本篇论文，希望为永泰红砌集团在房地产融资方面能给予一定的建设性 指导，为公司提供合理的行之有效的资金运作方案，使得公司的发展步入一个更 加良性、健康的轨道。 1 1 2 为其他公司提供参考依据 永泰红瑚集团在企业发展中面临的问题，在房地产业内存在着一定的共性， 尽管各企业的发展战略和开发模式有一定的区别，但是永泰红砌集团的案例可以 第一章导言 作为其他房地产企业的参考依据。尤其是在房地产项目开发中建立稳固的资金平 台方面的借鉴意义更大。 通过对于永泰红瑚集团的具体问题研究，使得天津及全国更多的房地产企业 在实际的经营中能够有很好的借鉴，在激烈的市场竞争中取得更加出色的业绩。 1 1 3 探寻信托业发展的多元化发展道路 信托业对于解决房地产企业的融资问题是一个切实可行的途径，从国外的信 托业发展来看，信托业对房地产业的融资起到了较好的推动效果。但是由于我国 信托业经过了五次清理整顿之后，信托业回归“受人之托、代人理财”的根本业 务的时间较短，信托投资公司的业务开展也是处于摸索阶段，造成了我国目前信 托产品在种类和规模上与发达国家和地区相比还存在着较大的差距。 通过对永泰红瑚集团的房地产信托产品的研究，为信托产品的多元化发展尤 其是在房地产信托产品的开发和经营上提供更多的参考依据，使得房地产信托产 品不断的创新，以适应房地产企业今后的融资要求。并能逐步的在信托公司的业 务发展中占据重要的位置。 1 2 本文研究的意义 1 2 1 为完善我国的信托业相关的法规提供依据 随着房地产业发展的不断深入以及信托公司的投资品种的丰富，原有的信托 法规不能很好的适应房地产业和信托业发展的新要求。关于房地产金融的法规还 有待进一步的完善，主要存在的问题是： 1 、房地产金融法律法规不健全，也存在不少立法空白。 2 、房地产金融法律法规缺乏协调性，有的法规内容甚至相互抵触。 3 、现行房地产金融法律法规中，行政法规所占比重过大，法律层次低， 法律效力差。 4 、现行房地产金融法律法规与世贸组织制定的规则存在着冲突。 5 、金融立法的透明度低。 借鉴永泰红硼集团的信托方案，可以为我国信托业的相关的法律规定的制定 提供更多的参考决策依据。使这些相关的法规能够更好的规范房地产市场和金融 市场，更好的为房地产企业服务。 2 第一章导言 1 2 2 为丰富投资品种，完善资本市场奠定基础 我国经过2 0 余年的改革开放，居民和企业的财富都有了大幅的增长，形成巨 额的闲置资金。据统计2 0 0 4 年城乡居民人民币储蓄存款余额1 1 9 5 5 5 亿元，比 2 0 0 3 年增长1 5 9 2 9 亿元。 根据联合国统计月报2 0 0 2 年4 月的统计，全世界的储蓄率为2 2 7 ，亚 洲国家储蓄率占g d p 的比重的平均值要低于世界平均水平，而中国的储蓄率为 3 8 8 ，明显高于世界平均水平。 这些闲置的资金若充分的聚集起来，发挥其应有的作用，能够促进国民经济 的进一步发展。但是，中国资本市场的发展还不能适应现阶段经济发展的要求， 除了相关的法规有待健全，企业的治理结构亟待完善之外，投资品种的匮乏也是 重要的原因。尤其是围绕着房地产业的基金市场、债券市场需要进一步的完善。 房地产信托投资基金( r e i t s ) 在国内市场的推出，既符合现阶段的房地产业 的投资需要，也能够丰富金融投资品种，为民间闲置的资金提供了投资的出口。 1 2 3 促进我国房地产业的健康发展 自1 9 9 8 年以来，随着房地产业和房地产市场的快速发展，房地产业的增加 值占国内生产总值的比重也不断提高。1 9 9 8 2 0 0 3 年按照国内现有统计口径计算 的房地产业的增加值年平均增加达到8 4 ，略高于g d p 的增长率。房地产业在 国民经济中已经占据着举足轻重的地位。 房地产业在吸纳就业人口带动建筑、机械、建材、装饰等行业的发展所起的 作用也是非常的明显，而为房地产业的发展创造出一个稳定健康的金融环境也是 非常迫切的问题，只有将房地产金融市场的建设和运营工作提高到一个更高的层 次之后，才能更好的促进房地产业平稳健康的发展，避免房地产业出现过大的起 伏对于国民经济的发展带来不利的影响。 1 2 4 建立起成熟完善的投融资发展模式 房地产投资资金供给的快速增长，导致其在国内贷款和自筹投资中所占比重 迸几年显著上升。其中，房地产贷款占国内贷款的比重由1 9 9 8 年的1 9 提高到 2 0 0 3 年的2 8 9 0 4 ，同期房地产自筹投资占国内自筹投资的比重由6 0 3 提高到 1 2 3 9 。 3 第一章导言 表1 - 1 房地产分项资金来源占全社会分项资金来源比重单位： 年份占国家预算内资占国内贷款占利用外资占自筹资金 金比重比重比重比重 1 9 9 81 2 51 90 09 8 96 0 3 1 9 9 90 5 41 9 4 18 9 96 6 7 2 0 0 0o3 32 0 5 97 9 57 1 5 2 0 0 10 5 42 3 3 76 1 38 2 5 2 0 0 203 72 50 659 58 8 5 2 0 0 30 4 42 8 9 98 4 81 2 3 9 资料来源：2 0 0 3 年中国统计年鉴 尽管房地产资金来源的充裕程度不断的提高，但是多层次资本市场尚未形 成，在股票市场、债券市场、信用担保市场发展相对滞后的情况下，房地产开发 融资过多的依赖于银行，信贷市场的压力加大，金融风险过于集中。房地产企业 融资结构不合理，间接融资与直接融资比例失调。 随着我国证券融资方式的兴起，直接融资发展速度较快。但在融资总额中所 占比重仍然较小，银行信贷融资比重占绝对优势。2 0 0 3 年房地产企业融资额 1 6 7 2 5 2 0 3 亿元，其中银行贷款1 5 8 9 9 6 2 3 亿元，占9 5 0 6 ；证券融资8 2 5 5 8 亿， 占4 9 4 。 而在银行贷款中，短期贷款占比过也不符合房地产的建设周期要求，2 0 0 4 年人民币贷款构成中，短期贷款为8 6 8 3 7 亿元，高于中长期贷款7 6 7 0 7 亿元的规 模。 借鉴发达国家房地产融资的发展模式，结合国内企业和资本市场的实际情 况，以房地产信托为起点，发展更加符合中国国情的房地产融资体系和模式，不 但能够有效的降低商业银行的风险，而且通过房地产信托的能够完善房地产企业 的内部治理结构，提高管理水平。 1 3 本文研究的基本思路和主要内容 本文的研究思路：首先介绍房地产资金信托的一些定义以及我国发展房地产 资金信托的可行性及具体的模式，在此基础上列举了永泰红碱集团的概况及该公 司在实际的经营中遇到的具体问题，并结合具体的问题及该公司开发建设的项目 具体情况提出了针对性的信托投资方案。最后阐明保证方案顺利实施的具体对 策。本文的写作分为六章，现分别简单阐述如下 4 第一章导言 第一章导言。包括三方面的内容：第一本文研究的目的，第二本文研究 的意义，第三，本文的基本思路和主要内容。 第二章房地产信托发展及模式。通过对我国信托业发展的回顾推及到对于 房地产信托的界定，并阐述了推动房地产信托发展的动力因素。进而提出了房地 产信托的运作模式及相关的理论。 第三章永泰红砌集团概况。首先回顾了永泰红磋6 集团的发展历程，列举了 该公司的基本情况。之后对该公司的储备项目情况进行了细致的描述，最后对该 公司的发展目标进行深入的探讨。 第四章永泰红磷集团现存问题的剖析。列举并具体分析了该公司在土地储 备，资金储备，融资渠道和项目开发专业化四方面中存在的问题。为后边的信托 方案的设计和实施作了铺垫。 第五章信托方案的设计。首先提出了信托方案的设计原则，之后分析了可供 选择方案的情况及实施的案例，最后针对该公司建设的项目具体情况提出了针对 性的信托计划方案。 第六章信托方案的实施的对策和建议。针对永泰红砌集团在经营中的问题 提出了在内部结构治理、财务体系的完善、开发运营体系的建立等方面的改进措 施。 第一章导言 图1 - 1 本文研究的框架结构 6 第二章我国房地产信托发展及模式 第二章我国房地产信托发展及模式 2 1 我国信托业的发展状况 2 1 1 我国信托业的发展历程 中国信托业的发展阶段可以分为四个时期： 第一阶段：1 9 4 9 年前的旧中国时期； 第二阶段；1 9 4 9 年到1 9 5 3 年新中国成立的新民主主义时期； 第三阶段：1 9 7 9 年到2 0 0 1 年的混业经营时期； 第四阶段：2 0 0 1 年起，在第五次清理整顿基本结束，“一法两规”( 信托 法、信托投资公司管理办法、信托投资公司资金信托管理暂行办法) 出台 背景下的重新起步时期。 其中前三个阶段的信托业均未能以信托业最本质的职能为主，只有在第四个 阶段我国信托业才回归到“受h 2 _ 托，待人理财”的本质职能上。 2 0 世纪初，信托业就传入我国。外国人率先在中国创办了信托公司，1 9 1 3 年日本人在大连设立的大连取引所信托株式会社和1 9 1 4 年美国人在上海设立的 普益信托公司。直到1 9 1 9 年1 2 月，聚兴诚银行上海分行设立信托部，这是我国 历史上第一个信托部，也可以说是中国信托业的发端。旧中国的信托业是在私营 信托初步先发展的基础上，然后出现了官办信托业。1 9 3 3 年1 0 月上海市兴业信 托社成立，这是我国第一家地方性的专营官办信托机，1 9 3 5 年l o 月，中央信托 局成立，成为就中国最大的官办信托机构。 旧中国信托发展历程来看，信托机构的发展极不稳定，经营业务狭小，信托 业的创立和投资紧密相连，使旧中国的信托业未能真正的发展起来。 新中国成立之初，对信托业并没有一开始就予以彻底消灭。新政府在接管、 没收、清理国民政府信托机构，整顿民营信托机构的同时，甚至曾试图创立新的 信托机构，但随后由于新中国政府很快决定建立高度集中统一的计划经济体制， 信托机构，证券公司、交易所等也就被当成无用之物而废弃了，从此以后，信托、 证券在近3 0 年间在中国销声匿迹。 中共十一届三中全会召开，确立了中国进入改革开放的历史时期，市场机制 被重新引进。1 9 7 9 年1 0 月新中国的第一家信托投资公司中国国际信托投资 公司成立，随后1 9 8 0 年国务院指示各地各部门要试办信托机构，于是信托机构 第二章我国房地产信托发展及模式 在新中国纷纷成立起来。然而，由于设立之初就缺乏基本的业务规范和定位，在 其曲折的发展过程中，存在的问题也非常的明显和普遍，虽几经整顿，但信托投 资公司始终没有找到自己的归宿。由于业务定位的不明确，许多信托公司高息揽 存、乱拆借、盲目投资、乱办金融业务、扰乱金融秩序，结果形成了大量的不良 资产。1 9 9 8 年国家启动了对信托业2 0 年来的第五次整顿。坚决让信托业与银行 业、证券业实行分业经营。 以2 0 0 1 年信托法颁布实施为标志，经过清理整顿后的信托公司重新开 始营业。经过清理整顿后我国现存5 9 家信托公司，与以前有名无实的投资公司 相比，整顿后的信托业面临着内外发展的大好环境。从内部环境来看，信托公司 通过资产剥离和增资扩股，增强了资本力，优化了资产结构，实现了政企分开， 建立了相对完善的公司治理结构，市场的主体形成；在外部环境来看，国民经济 的快速发展，使我国出现了富余资金要求增值、保值的目的，投资理财的市场充 分体现，这为今后信托管理制度的发展提供了广阔的发展空间。另外，“一法两 规”的颁布实施，使信托公司在开展业务上有了制度的保障和指导，因此这些环 境和条件促成了信托业从2 0 0 2 年至今的两年时间，取得了迅猛的发展。 2 1 2 我国目前发行的信托产品现状 国内信托回归“信托”这一基本的职能之后，从爱建信托投资公司率先于2 0 0 2 年7 月发行了第一例信托产品( 上海外环隧道集合资金信托计划) 算起，截至 2 0 0 3 年年底，国内发行信托产品2 3 6 例，融资总额达到2 8 0 多亿元，其中资金 信托占了绝大多数，共计1 8 9 例，财产信托4 7 例。 总的来看，财产信托数量在整个信托市场中，所占的比例较小，占1 9 9 ， 其融资总额为4 5 亿元，单例产品平均融资额为1 亿元。从单例产品融资额来看， 融资额最大的产品为中信信托发行的华融有限资产受益权信托产品，达到了l o 亿元，融资额最小的产品为上海国际信托投资公司发行的综合板块法人股股权信 托优先受益权转让投资计划，融资额只有0 2 8 亿元。从财产性质来看，绝大多 数财产信托炎产品部属j 二赠产受益权转让如j ：海翟际馅托投资公司发行的磁悬 浮交运项目、科技确、，钣瑰竣人教投售托抗先受盏权投资计划、综台叛堍法入段 艘权信托优先受益衩投爱计划、中倩信托的华融优先瓷产受盏敞筹。 集合类资金信托产品是信托市场中的主导力量，产品数量占据了8 0 1 的比 例，融资总额达到2 3 5 亿元，单个产品的平均融资额为1 2 4 亿元。从单例产品 融资来看，融资额最大的北京国投的北京商务中心区( c b d ) 土地开发项目资金 信托计划，达到了5 9 6 亿元，融资额最小的产品为江西国投发行的南昌少春双 语实验小学教育公益信托，只有1 2 0 0 万元。从发行者来看，发行资金信托产品 8 第二章我国房地产信托发展及模式 最多的信托公司是金信信托，产品数量达到了2 2 例，资金投向以房地产贷款、 基础设施建设贷款为主。在资金信托计划中，属于贷款类的信托计划占了大多数， 达到了1 3 3 例，融资额超过了1 4 0 亿元。 2 2 房地产资金信托的界定 顾名思义，房地产信托就是指将信托财产投资于房地产开发、买卖、租赁、 股权、权益等特性的信托。按照信托财产的形式又可细分为房地产财产信托和房 地产资金信托。财产信托是指最初以房地产物业等财产形式委托给信托投资公司 的信托，本文主要讨论房地产资金信托。 房地产资金信托就是把众多委托人信托财产以货币资金的形式，委托给受托 人，由受托人以自己的名义，将资金主要投资于房地产开发、租赁、买卖股权等 特定的信托。 从广义来看，房地产资金信托包括房地产产业投资基金，不管是契约型基金 还是公司型基金，其都可以按照信托关系运作，其也是房地产信托今后发展一种 主要趋势。房地产产业投资基金属于产业投资基金，是指对未上市的房地产企业 进行股权和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的一种集合投资制度，即通 过发行基金份额设立基金公司来吸引广大公共投资者的投资，由基金公司自任基 金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，委托基金托管人托管基金资产， 从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。房地产投资基金最早 出现在美国。在亚洲，第一家房地产投资( 信托) 基金是1 9 8 9 年最早在马来西 亚成立的。2 l 世纪初，韩国、日本及新加坡相继成立房地产投资基金市场，2 0 0 3 年香港也引入了专门的房地产投资基金法。 当前，我国对有关产业投资基金政策还未出台，我国对于房地产产业投资基 金用于房地产中还处于探索阶段。 房地产资金信托是房地产业发展的一种重要融资途径。房地产业是资金密集 的行业，其要发展需要大量的资金做支持，同时房地产又是高风险高收益的行业。 当社会财富增产到定程度，就产生了使自己财产增值保值的愿望。例如，据人 民银行温州支行2 0 0 4 年1 2 月就温州民间资本规模所得出的匡算结果是：2 0 0 3 年末，温州民间资本规模2 7 7 0 亿元。而单个的投资个体由于自己资金较小和投 资能力的限制，不能进入一些效益较高的行业。信托的出现如同一座桥梁连接房 地产业和社会闲散资金，使两者共同达到各自的要求。通过信托集资社会闲散游 资，解决了房地产业发展资金需求的困难，推动了房地产业的发展。同时房地产 业增值保值的属性，又为众多社会居民富余资产达到增值保值的目的。 9 第二章我国房地产信托发展及模式 2 3 推动我国房地产信托发展的动力因素 随着我国信托业“一法两规”的颁布，以及我国信托业第五次清理整顿的完 成，信托产品又陆续出现，并且市场反应良好。在推出的信托产品中，房地产信 托不管在发行数量上，还是在募集资金的份额上都占有绝对优势。尤其是2 0 0 3 年央行1 2 1 文件的出台后，房地产信托又成为社会各界关注的对象。我国房地产 信托发展的动力因素主要源自以下方面： 2 3 1 我国房地产业发展的需要 随着我国住房制度的改革，房地产业已经成为我国经济增长的一个新的增长 点。其发展经济的作用主要体现在对国民经济的贡献率及产业关联度上面。房地 产业对国民经济的拉动非常的显著，据有关方面估计，2 0 0 3 年房地产业投资增 长直接拉动国民经济增长1 2 个百分点，间接拉动国民经济增长0 6 1 3 个百分点。 房地产业的关联度高，据有关统计，在房屋的建设中要涉及4 0 多个部门， 根据投入产出模型得出，每1 0 0 亿房地产投资可以诱发国民经济2 8 6 亿元的产出。 另外，住房是提高居民生活水平的重要因素，改革开放后我国城镇人均住房 面积从1 9 8 6 年的3 6 平米提高到2 0 0 3 年的1 8 8 平米，住房改善还体现在居住的 质量和功能方面也达到了一定的水准。我国商品住宅供给能力的加强，基本结束 了改革开放前我国城镇住宅总量长期短缺的局面，对稳定我国社会的发展也起到 了一定积极的作用。我国房地产业的发展仍有较大的空间和前景，主要体现在以 下方面： 第一、工业化加快，房地产业将会快速发展。我国目前处在工业化加速阶段， 这个时期是城镇居民消费结构发生巨变的时期。从国际经验看，一国在经济加速 时期，房地产业，特别是住宅业将会以更快的速度发展。 表2 - 1 主要发达国家经济发展中房地产投资占固定资产投资的比例 国家时期房地产投资占固定资产投资的比例 英国1 9 世纪初4 2 德国 1 9 世纪4 0 年代 3 1 1 日本 二战后 2 0 7 一2 6 7 瓷料来源；孙翠兰，中国商品住宅产业资本运营研究，北京：首都经济贸易大学出版社，2 0 0 4 ( 6 ) ：2 7 我国现阶段所处的时期也具备这样的情况，房地产投资占固定资产投资的比 1 0 第二章我国房地产信托发展及模式 重也处于高位：2 0 0 5 年l - 6 月固定资产投资完成3 2 8 9 5 亿元，房地产开发投资 6 1 9 3 0 6 亿元，占比为1 8 8 2 。 第二、城市化进程的加快，产生巨大的住房需求。城市化是工业化的必然结 果，二者相互依赖，相互促进。城市化的首要特征是人口聚集程度的提高。城市 化的加快将对城镇住房需求的增长。按照1 9 9 5 年以后中国城市化平均推进的速 度看，到2 0 1 0 年中国城市化率将超过5 0 ，2 0 2 0 年将达到6 4 。 第三、农村剩余劳动力的转移。随着户籍制度的变化和城市化进程的加快， 预计到2 0 2 0 年将有2 亿多农民进入城市。这些群体不管是租房还是购买，都必 然带动各级层次的房地产市场的发展。 第四、我国对外经济发展将带来新的一轮房地产的发展。随着我国的开放程 度的加快，外资的大批进入必然引发对于写字楼、住宅，宾馆的需求增加。此外， 加入世贸组织后，建筑业、银行业的开放程度提高，必然对于房地产业的建设和 投融资有一定的推动。 2 3 2 我国房地产业拓展融资途径的需要 虽然我国房地产业在近2 0 年的发展中取得了较好的成绩，但是仍旧存在着 较多的问题。其中最主要的就是融资方式的单一，制约着我国房地产业的发展。 目前在房地产开发过程中，其资金的主要来源是企业自有资金，房屋预售款和银 行贷款。其中，房屋预售款的一大部分还是银行向购房者发放的按揭贷款，也属 于开发商向银行的间接融资，因此房地产企业的主要资金来源还是银行。2 0 0 1 年以来，我国房地产开发贷款增速一直保持在2 5 以上，远远高于同期金融机构 贷款增速。2 0 0 3 年房地产开发贷款增速甚至高达4 9 1 ，高于金融机构贷款增速 2 8 个百分点。同时，我国个人住房贷款1 9 9 9 2 0 0 3 年平均增速高达8 4 6 ，截至 2 0 0 3 年末我国个人住房信贷余额已高达1 1 7 7 9 7 4 亿元。 而通过银行贷款融资的方式风险则不断积累，有人估计到2 0 0 7 年住房抵押 贷款余额将达到5 万亿元。而房地产开发的资金缺口则会随着房地产贷款政策的 逐步缩紧而进一步放大。 在这种形势下，无论是化解银行财务风险，提高资产质量，抑或是多渠道筹 措资金，促进房地产正常的运转，还是提供多样化的投资工具，分散投资风险， 开发房地产信托都是正当其时。 而在国外，房地产金融市场十分发达，房地产企业可以通过银行贷款、企业 上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等多种手段融资，也避免了银 行的风险过于集中。因此，我国房地产业若想长久健康的发展，必须解决好我国 房地产业融资途径的问题。房地产企业多渠道融资也显出它重要的现实意义： 第二章我国房地产信托发展及模式 1 、多渠道融资有利于弥补自有资金的不足，解决房地产资金需求的问题。 2 、多渠道融资有利于分散风险，还可以做到以最低筹资成本保证资金的需求。 3 、多渠道融资有利于集中社会闲散资金，促进社会生产力的发展。 4 、多渠道融资有利于房地产市场的形成与发展。 而房地产信托与房地产业的特点存在着一定的吻合性，主要在于以下几点： 第一，房地产业的建设周期长 房地产业的建设周期少则一二年，多则三五年。房地产行业的这一特点，客 观上要求融资工具的期限与其相吻合。而信托融资工具的期限一般为3 年，个别 的时间会更长。从这一特点看，它与房地产的建设周期比较吻合。 第二，房地产项目复杂 就房地产项目而言，有商用、民用、工业用等多种类别，客观上要求融资工 具具有独特的制度设计功能。而信托的最大特点之一正在于此，它可以根据不同 的房地产项目和开发商对物业的不同要求，设计出各种房地产信托品种。 第三，房地产资金投入的多次性 在房地产开发的整个环节中，资金流动环节较多。房地产产品形成的这诸多 环节中，都要有新的资金注入，即业内人士所讲的“滚动式注入”。房地产资金投 入的这一特点，要求融资手段有较大的灵活性，可以在一个开发阶段采用一种融 资工具，也可以在整个运营过程采用一种或多种工具。而信托工具的灵活性不仅 包括资金来源的灵活性、资金运用的灵活性，以及项目评估的灵活性。 第四，串接各种融资工具 与其他融资工具不同，信托不仅可以引入海外基金，也可以充当国内的产业 投资基金，可以通过股权投资方式进入项目公司，也可以在时机成熟时间将项目 公司包装上市和进行资产证券化融资。 2 3 3 我国社会居民寻求投资工具的需要 信托业最本质的职能就是“受人之托，代人理财”，如果居民，企业没有一定 的财富积累，无财可理，信托机构也是“巧妇难为无米之炊。 改革开放的成果成为信托业的发展提供了物质的基础，以前我国信托公司之 所以出现这样那样的问题，固然与定位、经营不当有关，但是最根本的原因在于 缺乏支撑信托业发展的物质基础，即财富的积累没有达到一定的程度。资料表明， 截至到2 0 0 4 年末，全部金融机构人民币存款2 4 1 万亿，同比增长1 5 8 7 。已经 具备了大力发展信托业的基础。 另外，就是随着居民财富的增长和积累，处于增值、保值的目的也增强，近 几年，我国企业和居民的投资意识也逐步的增强。但市场上缺乏合适的投资品种。 第二章我国房地产信托发展及模式 目前适合个人投资的金融产品主要有存款、国债、基金、保险、股票等，但是证 券市场自2 0 0 2 年以来，长期处于低迷状态，对于投资者的吸引力有所下降。 而信托产品在一定的程度上弥补了其他产品的不足，受到市场的关注。可以 有效的将居民手中的储蓄引导到房地产投资中来。2 0 0 5 年3 月1 1 日“联信宝利” 中国房地产信托基金一期公开发售，原定于3 0 天的推荐期，提前于3 月2 5 日便 发行结束，投资者认购金额达8 5 1 5 万元。 这充分的体现了居民的强烈投资意愿和房地产信托基金的良好市场前景。 2 3 4 我国利用外资的需要 随着我国加入世贸组织，进入后w t o 时代，尤其是金融业对外开放步伐的 不断加快，更多的外资进入中国。我国政府对于房地产市场的调控措施，客观上 加速了外资进入中国房地产市场的速度。国家的调控措施使土地、税收等政策更 加透明了，而且国内开发商为了引进资本，也更愿意与外资合作了。摩根斯坦利 房地产基金亚太地区房地产业务副总裁白可福曾放言，2 0 0 5 年在中国房地产市 场的投资额将是2 0 0 4 年的2 3 倍。 而来自盛阳房地产基金战略研究中心的一组数据认为不包括房地产热钱投 资和外资债权融资，外资地产基金在2 0 0 5 年投资额将达到2 8 亿美元，投资额度 是上年的4 倍；2 0 0 6 年，外资地产基金的投资额将增长至7 0 亿美元。 海外资本进入我国房地产业的主要方式有海外上市、产业基金、外商独资、 收取物业租金等。主要投资城市集中在上海和北京，投资的项目类型主要是以写 字楼为主。 外资的进入对于完善我国的房地产市场、提高企业的经营管理水平都由一定 的意义。 海外基金与国内房地产企业合作的主要特点； 1 、集中度非常高，目前国内大概不超过5 0 家企业在接受海外资金，而相当 多的中小企业跟这些资金没有太大关系。 2 ，海外基金对合作公司的治理结构提出了很高的要求。 3 、海外基金选择的合作方式有很大的改变。 以前一些中型的基金机构偏重选项目，而现在更大的公司机构进入时，转向 于选公司，通过选取一些有实力的中国公司成立合资公司的形式开发项目，如首 创与i n g 的合作，复地与摩根斯坦利的合作。 海外基金的进入一方面看重中国未来经济发展的前景。另一方面是预期人民 币升值后，赚取的汇率差价。目前在大陆房地产市场比较活跃的外资基金包括摩 根斯坦利、美林银行、荷兰国际投资基金( i n g ) ，新加坡凯德置地等等，另外象 第二章我国房地产信托发展及模式 美国的高盛和雷曼兄弟等国际投资银行也以不同形式介入房地产投资领域。外资 会比较青睐三类公司：一是大型的国企，二是中型的民营公司，三是上市公司。 2 4 房地产信托在国内运用模式 2 4 1 信托产品数量及规模 2 0 0 4 年公布发行的集合资金( 含财产) 信托品种3 9 6 个，实际募集资金总额 3 7 9 6 亿元，按照资金投向划分，主要集中在房地产投资，基础设施投资，证券 投资。 表2 - 22 0 0 4 年集合资金信托品种分布 类别 品种数量品种数量占比发行规模( 亿元)发行规模占比 房地产投资 8 92 2 4 7 l l o 7 62 9 1 8 基础设施投资 5 81 4 6 5 1 1 5 6 83 04 8 证券投资 7 01 7 6 8 2 0 3 65 j 3 6 资料来源：乔宗铭，解读我国信托公司2 0 0 4 年年报，经济导刊，2 0 0 5 ( 1 0 ) 5 4 5 9 从上述数字分析，房地产业依旧是各信托公司业务发展的重点。而基础设施 投资的占比尽管超过了房地产业，但是基础设施的改造和城市整体环境的提升也 是促进房地产业发展的重要的推动因素之一。 对基础设施投资的增加也是目前全国各主要中心城市的政府“经营城市”战 略思想的重要组成部分。通过以道路、供水、供暖等基础设施的改造一方面拉动 房地产的刚性需求，另一方面提高城市载体的功能，为房地产开发建设提供好的 发展平台。 2 4 2 信托资金运用方式 我国房地产资金信托的资金运用方式目前主要有债权模式( 直接贷款) 、股 权融资和收购物业产权三种方式，但是在实际当中也存在同时两种共存的方式运 用同一个项目。运用最多的形式是贷款方式，其次为股权融资。对于股权融资资 金使用方一般在项目结束后以溢价回购来，保证信托项目的盈利，其实质是种 变相的贷款。 1 4 第二章我国房地产信托发展及模式 表2 - 32 0 0 4 年8 9 个房地产信托产品、分类及金额明细 种类个数金额( 亿元) 贷款7 59 4 6 6 股权42 6 财产信托1 01 3 5 合计8 91 1 0 7 6 资料来源：中国人民大学信托与基金研究所，2 0 0 4 年中国信托业发展报告，北京：中国经 济出版社，2 0 0 5 ( 3 ) ：6 5 7 0 从上表分析我国房地产信托以贷款类居多，在房地产融资中充当了银行信贷 角色，目前未能改变房地产企业的融资性质，尤其是在股权融资和收购物业产权 的模式运用较少。造成这一情况的原因一方面在于信托方式的设定和运用的灵活 度不够，另外还在于我国的在资产证券化方面的立法和运营机制还没有建立完 善。 2 4 3 风险及收益情况 在房地产资金信托当中，对于风险的控制措施主要有担保、资产抵押、土地 使用权的抵押、其他方式等。由于资金的使用方式主要是直接贷款，所以在风险 控制措施中以担保和资产抵押居多，在担保中主要是法人的担保，政府的担保方 式主要是以财政担保，该方式已经于2 0 0 5 年初被取消了。其他方式主要是承诺 回购和通过项目自身来控制风险的方式，主要运用在股权融资的项目及产权购买 项目。 信托产品的收益与年限、资金运用方式、风险的控制等相关。信托产品的收 益率基本符合风险收益的匹配特征。 表2 - 4 2 0 0 4 年房地产类信托产品收益水平情况为 产品类别收益率水平 住宅类 5 0 - 6 0 商业地产类 4 5 - 5 o 土地开发类4 0 - 4 5 和5 0 - 6 0 公用事业类40 - 4 5 资料来源：乔宗铭，许竹清，2 0 0 4 年中国房地产信托产品特征，经济导刊，2 0 0 5 ( 5 ) ：6 9 7 3 第二章我国房地产信托发展及模式 2 4 4 产品创新 创新是金融业的核心竞争力，信托产品作为金融创新的载体充分的体现了各 家信托公司的创新思维与业务走向。在房地产信托计划中比较有代表性的方案主 要有以下的几个： 1 、首例房地产租赁信托上海五洲大厦房地产投资资金信托计划 中泰信托发行的上海五洲国际大厦房地产投资资金信托，总规模2 2 0 0 万元， 期限1 0 年。本计划所募集的资金将用于购买上海五洲国际大厦部分商业用房， 并租赁给某商业银行，租赁期1 0 年。信托收益每半年分配一次，信托计划结束 该物业的处置收益将作为信托利益分配。该信托计划规模不大，却是第一例房地 产租赁信托，也是目前为止期限最长的信托产品。 房地产租赁业务是海外房地产投资信托的核心业务，租赁收入是房地产投资 信托的主要收入来源，房地产租赁能产生稳定的现金流，若经营的好，投资者不 仅获得租赁收入，而且还能获得房地产增值收益。在本案例中，承租方是一家商 业银行，信用度高，并且在租赁合同中规定违约仍须支付全部租金( 1 0 年) 对 于投资者提供了进一步的信用增级，降低了投资风险。 2 、首例运用于开发的准r e i b 一金信房地产投资信托 2 0 0 3 年1 2 月1 0 日，由金信信托、杭州绿城房地产集团和通和置业投资有 限公司，三方各投资2 5 0 0 万元作为信托发起资金成立房地产投资信托计划，由 金地集团作为该信托计划的管理顾问，采取基金的管理运作模式，主要投资房地 产项目权益、土地储备等。 从投资运作来看，产品对于房地产投资的运行机制做出了创新的设计安排。 构建了一个以金信信托为核心，发起人、银行、房地产上下游企业共同参与的房 地产投融资平台，从机制上促进了房地产投资中土地、资本和人才资源的整合， 并有效的嫁接了产业市场、资本市场和货币市场。 从组织形式来看，产品设计基于信托计划的法律框架，同时借鉴和吸收了基 金管理的理念和组织管理，从专业投资理念的引入、管理团队的组建、募集的规 模与期限，到投资者加入及退出的灵活性安排，都比一般的房地产贷款信托产品 更具有规模性、系统性和专业性。 3 、首例运用于经营性物业的准r e i b 法国欧尚天津第一店资金信托 2 0 0 3 年1 2 月l o 日北京国投推出了“法国欧尚天津第一店资金信托计划”， 该计划借鉴r e i t s 的商业模式，将信托资金用于购买天津隆迪立川房地产开发公 司开发的峰汇广场l - 3 层商铺的产权，该商铺属于带租约的