（金融学专业论文）论我国商业银行房地产信贷风险和防范.pdf

摘要 随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城市化进程 的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济新的增长点和 消费热点。与此同时房地产信贷随之快速发展，并对房地产业的发展发挥着举足 轻重的作用，成为房地产业发展的重要支撑。由于金融业资金过度地进入房地产 业，致使房地产业将其市场风险向金融业转移，将造成金融风险，国家出台政策， 提高了房地产商的自有资金比例，将按揭贷款的门槛设定为3 0 ，就是要将银行 放贷遭遇市场风险的概率纳入可控制的范围之内，保护银行信贷资产安全，切断 房地产泡沫通往银行的渠道，因此研究房地产信贷风险是具有较大的理论意义和 现实意义的。 本文首先通过对目前的房地产市场现状、房地产信贷现状的分析，归纳了我 国商业银行房地产信贷主要面临的几种风险类型：如宏观政策风险、市场风险、 企业经营风险、银行操作风险、借款人信用风险和抵押物变现风险。并对这些风 险的成因进行了分析探讨，认为主要是因为房地产市场阶段性波动、房地产对银 行信贷的依赖程度过大、金融业内在抗风险能力较弱、商业银行操作不规范等原 因引起的房地产信贷风险。其次列举了国内外的一些实例说明房地产信贷风险可 能带来的危害，轻则导致商业银行倒闭，重则引起整个社会乃至全球经济危机和 社会动荡。最后提出通过政府应建立良好的金融环境、建立有效的风险预警机制， 商业银行应加强房地产信贷风险管理，以及推行抵押贷款证券化等措施加强房地 产信贷风险管理的建议和风险防范措施。 通过综合分析，本文得出的结论是房地产信贷目前已经面临着各种风险，商 业银行要高度重视房地产信贷风险及危害性，逐步建立以充分控制房地产信贷风 险为目标的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，合理扩展房 地产信贷规模，有步骤地推进房地产融资向多元化、标准化、优质化方向发展， 让房地产信贷业务步入良性经营运行的轨道。 关键词：房地产；银行信贷； 风险防范 a b s t r a c t i nab a c k g r o u n do fq u i c kd e v e l o p m e n ta m o n gt h en a t i o n a lg d p , u r b a n i z a t i o na n dh o u s i n g s y s t e mi nc h i n a , r e a l t yh a sb e e nf a c i n gar a p i dd e v e l o p m e n tf u t u r ea n db e c o m i n ga ni m p o r t a n t f a c t o rf o rn a t i o n a lg d pa n dc o n s u m p t i o n m e a n w h i l e ，r e a le s t a t ec r e d i tb u s i n e s si nc o m m e r c i a l b a n kh a sb e e ng o i n gt h r o u g haf a s tg r o w t h ，w h i c hh a sb e e nc o n t r i b u t i n ga n ds u p p o r t i n gt h er e a l t y b u s i n e s sm e a n i n g f u l l yu n r e a s o n a b l ei n c r e a s eo fr e a l t yi sf a c i n gu n p r e d i c t a b l ed s k s ，w h i c hh a s b e c o m eat h r e a tf o rt h er e a le s t a t ec r e d i tb u s i n e s si nc o m m e r c i a lb a n k s og o v e r n m e n ti s s u e d m e 签u r e sa g a i n s tt h ei n c r e a s e ，ar e a le s t a t ec o m p a n yi sr e q u i r e dt op r e p a r em o r eo w nf u n d d o w n p a y m e n tf o rm o r t g a g el o a nh a sb e e ni n c r e a s e dt o3 0 w i t ha l lm e 龇e sg o v e r n m e n tp l a n s t om a k et h er i s ku n d e rc o n t r o l ，t oe n s u r et h ec r e d i tb u s i n e s sf u n c t i o ns m o o t h l y , a n db r e a kt h e t h r e a tf r o mt h eo v e rh e a t e dr e a l t y t h e r e f o r e ，i ti st h e o r e t i c a l l ya n dp r a c t i c a l l ym e a n i n g f u lt os t u d y t h er i s ko f r e a l t y w i t hag e n e r a la n a l y s i so fr e a l t ya n dr e a le s t a t ec r e d i tb u s i n e s si nc h i n a , t h i sa r t i c l ei sg o i n g t os u m m a r i z em a j o rr i s k so fr e a l t yc r e d i tb u s i n e s s ，s u c ha s ：m a c r op o l i c yr i s lm a r k e tr i s k , b u s i n e s so p e r a t i o nr i s k ，c o m m e r c i a lb a n ko p e r a t i n gr i s k , c r e d i tr i s ko fl o a nb o r r o w e ra n dr i s ko f r e a l i z a t i o no fm o r t g a g e w i t hab a s eo fi n t e n s i v ea n a l y s i so fr i s k s ，t h i sa r t i c l ep o i n t so u tm a j o r c a u s e sf o rt h er i s k s ，i n c l u d i n gp e r i o d i c a lf l u c t u a t i o no fr e a l t y , u n r e a s o n a b l ed e p e n d e n c eo n c o m m e r c i a lb a n k s ，w e a kr i s kc o n t r o lm a n a g e m e n tf o rb a n k t h i sa r t i c l ea l s oi l l u s t r a t e ss o m e i n s t a n c e so ft h r e a tc a u s e db yr e a l t yr i s k , w h i c hm a yc a l t yo u tb a n k r u p t c yo fb a n k , o re v e n u n s t e a d i n e s st os o c i e t ya n de c o n o m y t h i sa r t i c l ee n d sw i t hs e r i e so fs u g g e s t i o n sa n da n t i - r i s k m e a s u r e s ，i n c l u d i n gg e n e r a lc o n s t r u c t i o no ff i n a n c i a lc i r c u m s t a n c e , e f f e c ta n t i - r i s kc o n t r o ls y s t e m a n dm a n a g e m e n t , a n dh o u s i n gm o r t g a g el o a ns e c u r i t i z a t i o nf o rb a n k s c o n c l u s i o no ft h ea r t i c l ei st h a tr e a l t yc r e d i tb u s i n e s si s f a c i n gv a r i o u sr i s k s ，w h i c ha r e r e q u i r e db u n k st op a ym o r ea t t e n t i o n sa n ds e tu par e a l t y - o r i e n t e dm a n a g e m e n t t h i sm a n a g e m e n t i sa i m e dt os t a n d a r d i z ei t so p e r a t i o n ，t oc o n t r o lr i s k , t oe n s u r es m o o t hf u n c t i o n , a n dr e a s o n a b l e d e v e l o p m e n t g r a d u a l l yt h er e a l t yc r e d i tb u s i n e s sb e c o m e sp l u r a l i s m ，s t a n d a r d i z a t i o n ，a n d q u a n t i f i c a t i o n ，i nas u s t a i n a b l ew a y f o rf u t u r e k e yw o r d s ：r e a l t y ；c r e d i tb u s i n e s s ；r i s kp r e v e n t i o n 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在 文中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利 和责任。 声明人( 签名) ：河，新易 岫年l i 只 ；e t 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦 f - l ；k 学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸 质版和电子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允 许论文进入学校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关 数据库进行检索，有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密 的学位论文在解密后适用本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密 ( 请在以上相应括号内打“ ) 新虢l 枞 刚 圆 黔 疆z 黼 缈 娜 月 颦z吣 年 年 移翊影 h，lr 期 期 日 日 导论 一、选题背景 导论 房地产业发展资金过分依赖银行信贷2 0 世纪8 0 年代，在国家一系列鼓励 住房消费政策的推动下，我国房地产业逐步恢复和发展，房地产投资保持较快的 增长速度，房地产投资逐年递增，房地产业的发展，带动了整个国民经济的发展， 对国民经济的发展起到重要的拉动作用，房地产业的飞速发展要求有大量的资金 作为后盾，但资金始终是一种稀缺资源，因此资金制约着房地产业的发展。目前 我国房地产开发资金主要有三块：自有资金、银行信贷和销售回款，自有资金中 3 0 - - - - 4 0 为来自银行信贷，销售回款中主要是购房者的个人住房抵押信贷，因此， 我国房地产开发中来自银行资金的比重多在7 0 9 6 - - 8 0 ，甚至更多。房地产业发 展资金过分依赖银行，事实上房地产业把相当部分市场风险和信用风险转嫁给银 行，使银行承担了房地产业发展的风险。 本文选择中国商业银行房地产信贷风险防范这一问题的研究主要基于下列 几点考虑：首先，中国银行业是在金融基础设施不健全和自身抗风险能力相当脆 弱的情况下涉足房地产贷款的，房地产贷款近4 - 5 年内迅速扩张，中国的房地产 刚刚走向市场化，还没有经受过市场之间形成的资本链断裂，一旦房地产价格走 向疲软和下滑，房地产与商业银行之间形成资本链断裂，银行将会立即坠入更大 规模和更大比例的坏账深渊。1 9 9 7 年亚洲金融风暴后，东南亚各国房地产泡沫 纷纷破裂导致银行不良资产比例迅速上升，诱发金融危机，东南亚各国的教训给 中国商业银行房地产贷款风险管理敲响了警钟。随着房地产规模的迅速增长和房 价的持续迅猛的走高，房地产行业蕴藏的风险能量也在迅速的增加，2 0 0 6 年“国 六条 和建设部的政策陆续出台，一场控制经济过热苗头、抑制流动性过剩的 宏观调控大幕已经开启。根据中国的体制特点，房市、股市都是“政策市 ，房 地产行业可能提前发生动荡或逆转，因此不确定性在累积并增加。其次，从银行 国务院总理温家宝1 7 日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，审议并原则通过中 华人民共和国测绘成果管理条例( 修订草案) ) 。会议指出，要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场 健康发展的部署，根据当前存在的问题，进一步采取有对性的措施，包括切实调整住房供应结构。共六条 措施。以下简称“国六条”。 论我国商业银行房地产信贷风险和防范 监管与合规经营的角度看，2 0 0 4 年中国人民银行出台的商业银行房地产贷款 风险管理指引给商业银行房地产贷款信用风险管理提出了更高的要求，建议商 业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系。2 0 0 5 年5 月银监会2 1 1 号文件， 以及后来的六次涉及房地产金融业务的政府文件，都对房地产行业提出了越来越 严密的监管要求，预警的意味浓厚。但是从目前的情况看，国内商业银行识别、 衡量、监测和控制房地产贷款风险的手段和能力明显不足。由于中国房地产金融 等方面还比较落后，以数量模型来研究控制住房贷款风险时尚未成熟，中国应博 采众长、探索建立适合自身的房地产贷款风险管理方法，以此分散、化解银行房 地产贷款风险，减小金融危机发生的可能性。 因此，如何处理好金融与房地产之间的关系，防范房地产信贷可能产生的风 险十分重要，在认真分析的基础上，笔者选择了“论我国商业银行房地产信贷风 险和防范”这个题目。 二、研究方法 在研究方法上，本文立足于将学术理论与实践要求、中国现状和国际经验 教训、政策设计与具体操作相结合，力求既要有理论深度，又讲求实务与可操作 性。 三、结构安排与主要框架 本文研究商业银行从事房地产金融业务所面临的风险以及防范问题。主要框 架安排如下： 第一部分导论，介绍了本文的选题背景、研究方法、文章结构和主要特点与 不足。 第二部分房地产信贷及其理论基础，主要阐述了房地产金融的概念、对文献 进行了回顾、房地产与金融的关系。 第三部分分析了当前我国房地产业现状和房地产信贷的现状、福建省房地产 业现状和房地产信贷现状。 第四部分关注房地产金融风险类别，分析房地产金融的风险类型及其表现。 第五部分探讨了房地产金融风险产生的原因，并列举了国内外的几个例子， 2 导论 说明房地产信贷风险可能带来的危害。 第六部分集中讨论了房地产金融的风险管理，提出了建立良好的金融环境、 建立风险预警机制、加强商业银行房地产操作风险防范，推行住房抵押贷款证券 化等措施。 第七部分结论，通过前面的讨论分析，本文得出的结论是房地产信贷目前已 经面临着各种风险，商业银行要高度重视房地产信贷风险及危害性，逐步建立以 充分控制房地产信贷风险为目标的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障 运行出发，合理扩展房地产信贷规模，有步骤地推进房地产融资向多元化、标准 化、优质化方向发展，让房地产信贷业务步入良性经营运行的轨道。 四、本文主要特点与不足 本文在分析房地产与金融之间紧密关系的同时，重点解构了银行在房地产信 贷流程上的存在的风险薄弱环节，更多地从实务的角度思考房地产信贷业务的风 险控制，并探讨了利用资本市场分解房地产信贷风险的问题。当然，本文在如何 更好地处理好房地产与金融之间的关系，使他们相互协调更好地促进经济健康、 稳定发展方面还需进一步深入研究。 论我国商业银行房地产信贷风险和防范 第一章房地产信贷及其理论基础 房地产业是国民经济发展的基本要素，是为生产乃至整个社会活动提供基础 性条件的产业，房地产业可带动1 3 0 多个不同的行业，其产值在g d p 中占有很大 的比重，并且通过回顾效应、旁侧效应与前瞻效应对经济、社会的多方面带来重 要影响。而金融业尤其是房地产信贷为房地产业发展提供了强大的资金支持，房 地产信贷贯穿于整个房地产业的上、中、下游，房地产的开发资金大多依赖银行 信贷资金。本章主要介绍了房地产信贷理论，对文献进行了回顾，阐述了房地产 业与银行信贷之间的关系。 第一节房地产信贷理论概述 一、房地产信贷定义以及特点 ( 一) 房地产信贷定义 房地产信贷广义上主要是指银行或金融机构以房地产为服务对象，围绕着房 地产再生产各个环节发放贷款的借贷活动。这一借贷活动的具体实务，是指银行 或金融机构通过各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金和支配权让渡 给土地及房屋的开发、经营者和住房消费者，包括房地产存款和房地产贷款。从 狭义上讲，房地产信贷则指房产或地产的开发、经营、消费活动有关的信贷活动， 即房地产贷款。本文所说的房地产信贷主要指狭义的房地产贷款。 ( 二) 房地产贷款具有以下特点 1 、贷款使用上的专用性 房地产信贷服务于房地产业，专门为房地产开发、经营和房地产消费服务， 是银行或金融机构信用在特定产业领域内的具体运用。 2 、房地产贷款期限上的长期性 房地产贷款周期总体较长，尤其是面向个人的住房贷款，贷款期限往往在 1 0 3 0 年；即使是用于房地产开发的贷款，也由于房地产开发周期往往在1 年以 上而导致贷款期限比其他行业长，贷款期限往往在1 - 3 年。 4 第章房地产信贷及其理论基础 3 、资金管理上的集中性 房地产贷款资金必须坚持专款专用的原则，房地产贷款资金都由专门的机构 进行集中管理和监督使用，以保证住房建设资金的稳定增长和筹资渠道的畅通。 二、房地产贷款分类 房地产贷款按照贷款的用途，可以分为房地产开发贷款、个人住房贷款以及 其他房地产贷款。房地产开发贷款是指商业银行向房地产企业发放的用于房屋建 造、土地开发过程中所需资金的贷款。个人住房贷款是指商业银行用信贷资金向 在中国大陆境内购买、建造、大修各类型的居住用房的自然人发放的贷款，包括 一手房贷款和二手房贷款。本文主要介绍房地产开发贷款和个人住房贷款。 第二节文献综述 我国房地产市场的正式开始形成可以从1 9 8 7 年深圳市第一次拍卖土地使用 权算起，至今也不过十几年的历史，在这十几年中，除了南方几个城市的房地产 业曾有较大起伏外，中国的房地产业总体上是在平稳中发展，因此人们对房地产 风险的认识只是处于表面层次。但最近几年由于取消住房分配福利以及城区改造 的加速，房地产市场呈现快速增长势头，人们对房地产风险的认识也开始加强， 许多学者开始意识到严防房地产风险的重要性。例如易宪容( 2 0 0 3 ) 提出“房地 产泡沫经济将成为金融业最大风险 。魏杰( 2 0 0 3 ) 也呼吁“应防范房地产经营 风险转化为金融风险。 同其他风险一样，房地产风险的产生和规避也具有很强的规律性，只有把对 房地产风险的认识上升到理论的高度，并运用理论来指导实践，才有现实意义。 目前在房地产领域，理论界的研究比较多的集中在房地产企业管理上，而对房地 产市场风险研究还比较少，目前研究的成果主要有： 一、房地产风险研究方法的论述 例如有些学者在借鉴其他行业的研究方法基础上，提出了一系列房地产市场 风险研究方法，重庆商学院的靳景玉( 2 0 0 0 ) 进行了应用模糊综合评判法对房地 产投资项目价值进行评估的研究；唐山高等专科学校的徐慧莹、曹志强( 2 0 0 2 ) 5 论我国商业银行房地产信贷风险和防范 构建了一个房地产投资风险分析的层次结构模型，用a h p 法求解各风险因素相对 于总风险的权重值；东南大学教授李启明( 2 0 0 2 ) 曾经利用层次分析法对绿色生 态住宅小区环境性能进行了综合评价，并在房地产投资风险与决策一书中介 绍了如何利用风险领域中的层次分析法和模糊评判法对项目进行投资风险分析， 等等。 二、对房地产信贷风险成因的研究 有些学者运用信息不对称原理来分析房地产信贷的风险，并对银行与企业、 个人之间的博弈过程作了分析，提出减少逆向选择和道德风险带来的风险的方 法，汪利娜( 2 0 0 2 ) 认为：房地产是一个资本密集型产业，其发展离不开金融的 支持。但是，在金融体制不健全的情况下，信息不对称会给银行带来逆向选择问 题，使那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不利( 逆向) 结果的借款人获得 贷款，从而给银行带来信用风险。此外，银行体制不健全，盲目地追求市场份额、 信贷规模，忽略对借款企业或个人资信的审查、跟踪调查，低估了投资项目潜在 的风险，这种道德风险在房地产价格上扬、抵押物市值不断盘升时常常是不易被 察觉的，大量银行资金的介入，会加快资产价格的膨胀和泡沫的产生。 三、对房地产信贷风险防范的研究 目前我国防范房地产信贷风险的研究有许多，但大多局限于提出一些宏观层 面的对策措施。王劲华、杨丽君( 2 0 0 4 ) 就主张从三个方面出发来防范风险：银 行严格对房地产贷款项目的审核管理、完善我国的个人信用制度、加强银行内部 管理。徐驰良、刘耀庭、韩继云( 2 0 0 3 ) 还提出通过扩大融资渠道、健全房地产 信贷的法律法规体系和加大处罚力度、借用电视、报纸等多种媒介进行宣传等渠 道来规避信贷风险。由于房地产开发贷款不同于个人住房贷款，它具有周期长、 数额大等特征，因此许多学者比较重视融资方式的研究，这不仅可以解决开发商 单纯依靠银行借款的现状，也从另一个角度减少了银行的风险。李犁、陈一夔 ( 2 0 0 4 ) 把融资方式分为债权融资、股权融资、设立信托、发行基金和夹层融资 等几种，分别用一些国际上的案例来阐述这些融资方式如何起到规避风险的作 用。但是开展这些融资方式，对我国目前的现状来言，还存在着很多的发展障碍。 6 第一章房地产信贷及其理论基础 王玮( 2 0 0 2 ) 和张雪宁( 2 0 0 4 ) 分别从市场环境、政策法规和社会条件等方面分 析了房地产证券化和房地产信托投资基金在我国发展的可行性。 本文针对目前我国房地产开发贷款中存在高风险这个现状，通过进行理论分 析找出风险产生的根源和影响因素，最后针对成因及现实影响因素提出解决方 案，并且提出商业银行加强房地产信贷风险管理的必要性。 第三节房地产业与银行信贷的关系 房地产一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物。房地产行业是指 从事房地产开发、经营、管理的行业。根据1 9 8 5 年5 月国房地产务院办公厅 转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告，房地产业被列入第三产业的第 二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修 等。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分房地 产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询， 房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行 业包括房地产开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业 管理业。本文所指的房地产业主要是指房地产开发业。 房地产业与银行信贷之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共 同发展的紧密联系，也称之为良性互动的关系，这是由于双方的特性所决定的。 一、房地产经营活动的全过程都需要银行信贷的支持 房地产作为商品，也同其他各种商品一样，其经营活动的全过程，也是一个 资金运行的全过程，即货币资金生产资金一商品资金货币资金这样一 个循环的、连续不断的过程。而房地产这个商品对资金的需要，又有以下两个特 点： ( 一) 需要资金量大。一项房地产开发建设，少则需要几百万元，多则需要 几千万、几亿元甚至更多的资金。而且在生产、流通、消费过程中也都需要大量 资金。目前，需要资金最多的是在开发建设阶段。随着房地产业的发展，在房地 产流通经营阶段和投入使用阶段所需的资金，也将会日益增多。 ( 二) 资金周转期长。房地产从土地出让、开发建设，到销售使用，一般需 7 论我国商业银行房地产信贷风险和防范 要几年时间，造成回收资金需要很长时间。如果把房地产租赁给使用者，通过租 金来回收，更是一种用更长时期回收投资的办法。 以上两个特点就决定了房地产业需要银行业的大力支持。首先是房地产的开 发经营，如果单靠自身积累这种办法来进行，就会大大地浪费时间，延缓建设发 展的速度。在市场经济的激烈竞争中，速度迟缓就会在“优胜劣汰”的法则面前 处于被动挨打的地位。只有通过银行信贷的支持以加快发展速度才是正路。房地 产的开发经营速度加快了，就得同时提高人们的购买能力以加速流通和消费。否 则，2 0 0 5 年建的房屋无人买，第二年就无法再进行开发建设了。要解决这个问 题，除了发展经济提高居民收入外，另一个重要办法，就是由银行向购买者( 包 括居民和其他房地产购买者) 提供贷款以提高购买能力。这样，开发建设者和购 买者都有了足够的资金，生产、流通和消费就可以顺利进行并不断加快发展速度， 这就是银行信贷对房地产业全方位的支持和配合。在国民经济各产业中，象房地 产业这样在生产、流通和消费过程，都需要银行业大力支持，是为数不多的。 二、房地产行业发展促进银行业发展 目前，我国房地产业正在以较快的速度向前发展，因而它对银行业的发展正 在产生着重大的影响。 ( 一) 房地产业的发展将会为扩展银行业提供条件 随着房地产市场经济的发展，存量房地产进入市场的数量将会逐年增加，再 加上每年接近1 万亿元的新建房地产投入使用。可以预测，在全国商品流通总量 中，房地产商品占有的比重将日益增大，并将带动货币流通量和贷款量的增加。 加上房地产业的发展对其他产业发展的带动作用，使与房地产业有关的产品生产 经营和劳务不断增加，也会增加货币流通量和贷款量，这些将为银行业的扩大和 发展提供不可低估的重大作用。 ( 二) 住房消费和信贷的发展有助于增强银行调节经济的范围和能力 我国长期以来对住房实行政府和单位出钱建房、行政分配和收取过低的租金 的办法。除了房屋建设由政府拨款要通过银行外，住房消费无须依赖银行贷款。 在世界各国，住房消费信贷业务是银行信贷业务的主要种类，但前些年在我国却 不能发展，致使银行失去了支持和调节住房消费的重要手段。随着住房商品化的 8 第一章房地产信贷及其理论基础 发展，特别是出售公房和截断住房实物福利分配以后，居民将到市场上去买房或 租赁住房，就会要求住房信贷业务有一个巨大的发展，从而增加了住房消费信贷 业务，推动银行信贷业务结构日趋完善。 ( 三) 房地产的发展可以加快建设房地产金融体系的步伐 世界上许多金融业发达的国家，都已经建成了比较完善的房地产金融体系， 实现了房地产金融机构多元化和业务多样化。而目前我国的房地产金融与发达国 家相比还有很大的差距，并突出地表现在渠道少和形式少上面。房地产业的加快 发展，就会产生巨大的推动力，推动商业银行也在不断的创新房地产信贷产品， 从原先单一的个人住房按揭贷款，不断推出新的信贷产品，如个人商用房贷款、 个人二手房贷款、转按揭贷款、最高额抵押贷款，以及目前正在研究探讨的住房 反向抵押贷款，加快建设具有中国特色的房地产金融体系的步伐。 住房反向抵押贷款是以拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，在居住期间无需偿还，在贷 款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷 款 9 论我国商业银行房地产信贷风险和防范 第二章我国房地产及房地产信贷现状 第一节当前我国房地产行业概况 据测算，房地产投资经济增长的贡献率约在2 1 - 2 7 之间。而住宅建设对 经济增长的带动作用，则主要体现在投资和消费两方面：在投资方面，住宅建设 必然要消耗相关的各行业产品，有一个诱发系数，住宅建设投资1 万元，对经济 的拉动为1 9 - 1 9 2 万元；住宅进入市场后，对消费市场还有一个带动系数，为 1 3 - 1 4 。据国家统计局统计显示，当前我国房地产市场呈现以下特点： 一、以住宅为主的房地产开发投资平稳增长 2 0 0 6 年1 1 1 月，全国完成房地产开发投资1 6 4 1 6 亿元，同比增长2 4 ，增 幅比2 0 0 5 年同期加快2 5 个百分点。分用途看，商品住宅投资同比增长2 8 4 ， 增幅比2 0 0 5 年同期加快6 1 个百分点，其中经济适用住房投资同比增长l o 4 ， 增幅比2 0 0 5 年同期加快1 9 2 个百分点( 2 0 0 5 年同期增幅为下降8 8 ) ；办公楼 投资同比增长2 0 2 ，增幅比2 0 0 5 年同期下降1 2 个百分点；商业营业用房投 资同比增长1 6 4 ，增幅比2 0 0 5 年同期下降5 6 个百分点；其他投资同比增长 1 1 2 ，增幅比2 0 0 5 年同期下降1 1 4 个百分点。商品住宅投资仍是推动房地产 开发投资持续增长的主要原因。 资料来源：北京联合经研投资咨询有限公司( 2 0 0 6 年房地产行业分析) l d 第二章我国房地产及房地产信贷现状 二、商品房和商品住宅施工面积和新开工面积增幅有所回落，但竣工面积 和销售面积增幅有所上升 表12 0 0 6 年i - 1 1 月商品房施工、竣工、销售面积单位：亿平方米 面积( 亿平方米)同比增长增幅与2 0 0 5 年同期 商品房施工 1 1 6 21 8 4 基本持平 商品住宅施工 1 3 7 71 9 2 基本持平 新开工商品房施工 6 51 8 上升5 7 个百分点 新开工商品住宅施工 5 31 9 1 上升4 8 个百分点 商品房竣工 3 0 58 8 下降9 8 个百分点 商品住宅竣工 2 5 1 8 9 下降9 5 个百分点 商品房销售 4 61 2 商品住房销售 4 1 61 2 6 数据来源：北京联合经研投资咨询有限公司2 0 0 6 年行业分析 三、房地产开发企业土地购置面积继续减少，完成土地开发面积大幅上升 2 0 0 6 年l - 1 1 月，本年土地购置面积2 9 5 亿平方米，同比下降5 2 ，比2 0 0 5 年同期回落9 2 个百分点；完成土地开发面积1 9 8 亿平方米，同比增长3 8 1 ， 比2 0 0 5 年同期上升4 0 3 个百分点。 四、商品房价格涨幅总体趋稳，但部分城市仍上涨较快 据全国7 0 个城市房屋销售价格指数显示，2 0 0 6 年1 1 月份，房屋销售价格 同比上涨5 2 ，涨幅比上月低o 2 个百分点；环比上涨o 5 ，涨幅比上月高o 1 个百分点。其中，新建商品住宅销售价格同比上涨5 8 ，涨幅比上月低0 8 个 百分点；环比上涨0 6 ，涨幅比上月高0 1 个百分点。分类别看，1 1 月份经济 适用住房、高档商品住房、普通商品住房销售价格同比涨幅分别为1 6 、6 4 和5 5 ，与上月相比，经济适用住房涨幅比上月高0 1 个百分点，普通商品住 论我国商业银行房地产信贷风险和防范 房涨幅与上月持平，高档商品住房涨幅比上月低2 2 个百分点。分地区看，新建 商品住宅价格同比涨幅较大的城市有7 个，其中：福州1 0 4 、北京1 0 3 、深 圳9 8 、厦门9 6 、秦皇岛9 3 、成都8 9 9 6 、贵阳8 4 ；新建商品住宅价格 环比涨幅较大的城市有4 个，其中：兰州2 8 、福州2 6 、海口1 5 、沈阳1 。 五、商品房空置面积增幅放缓，空置面积保持稳定 到2 0 0 6 年1 1 月末，全国商品房空置面积1 2 3 5 5 万平方米，同比增长7 9 。 其中，商品住房空置面积6 7 2 3 万平方米，增长6 4 。从2 0 0 6 年5 月份开始， 空置面积基本保持稳定。 虽然2 0 0 6 年房地产市场还存在供需矛盾、结构性不平衡、部分城市房价上 涨过快等问题，但在国家宏观调控政策作用下，2 0 0 6 年房地产市场运行平稳， 价格涨势趋缓。2 0 0 7 年的房地产，国家继续加大政策调控执行力度，继续执行 紧缩银根的政策，房地产企业资金压力加大，房地产开发投资增速将放缓； 国 家对土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧 对于存量土地的竞争；住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增 多。2 0 0 7 年房地产行业面临一次优胜劣汰的选择，资金雄厚的大房地产企业将 得到更好的发展，许多中小型房地产企业将难以生存，不得不退出这一行业。 第二节当前我国房地产信贷现状 目前，我国的房地产业已经毫无疑问地成为国民经济的支柱产业，然而，与 房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，房地产融资市场的发展却步履蹒 跚，我国房地产融资几乎全部集中在商业银行贷款上。由于开发商缺少有效的资 本运作经验与融资渠道，导致国内房地产企业长期来一直面临自有资金严重紧缺 的困局。据2 0 0 4 年数据统计，我国房地产业有7 0 以上资金直接来源于银行信 贷。 一、金融机构对房地产开发贷款增长逐年上升 1 9 9 8 年全部金融机构房地产开发贷款余额为2 0 2 8 9 2 亿元，2 0 0 4 年增加到 房地产开发贷款余额为商业银行，贷款余额口径为全部金融机构。 1 2 第二章我国房地产及房地产信贷现状 6 6 5 7 3 5 亿元，是1 9 9 8 年的3 5 9 倍；房地产开发贷款增长也明显高于同期全部 金融机构贷款增长速度：房地产开发贷款在全部金融机构贷款中余额比为 2 3 - 4 2 ，新增额比为4 5 一7 9 。 表21 9 9 8 年以来对房地产企业的信贷情况单位：亿元 年份房地产开发贷同比增长金融机构贷同比增长房地产开发贷 款余额 ( ) 款余额 ( ) 款在金融机构 贷款余额中的 占比( ) 1 9 9 82 0 8 2 9 28 6 5 2 4 1 32 3 4 1 9 9 92 3 5 0 3 71 5 8 49 3 7 3 4 38 3 32 5 l 2 0 0 02 6 2 8 1 71 1 8 19 9 3 7 1 36 0 12 6 4 2 0 0 13 4 9 4 3 23 2 9 61 1 2 3 1 4 71 3 0 33 1 l 2 0 0 24 4 6 5 0 82 7 7 81 3 1 2 9 3 91 6 93 4 2 0 0 3 6 6 5 7 3 54 9 1 01 5 8 9 9 6 22 1 14 1 9 2 0 0 47 8 0 0 0 01 7 1 61 8 9 0 0 0 0 01 8 94 1 3 2 0 0 59 1 4 1 0 01 7 2 0 7 0 0 0 0 0 1 2 84 4 2 0 0 61 4 1 0 0 0 02 72 3 8 0 0 0 0 01 4 65 9 2 0 0 7 前三 1 7 6 0 0 0 02 6 92 7 4 0 0 0 0 01 7 36 4 季度 数据来源：1 9 9 8 年- 2 0 0 4 年数据，来源于中国人民银行研究局课题组中国房地产发展与金融支持，中 国证券报，2 0 0 4 年3 月1 5 日，2 0 0 5 - - 2 0 0 7 年前三季度的数据，来源于中国人民银行货币政策分析小组的 中国货币政策执行报告) 。 二、个人住房贷款增长大大高于贷款整体增长 从个人住房贷款来看，1 9 9 8 年贷款余额仅为4 2 6 1 6 亿元，2 0 0 4 年增加到 1 5 9 2 2 亿元，是1 9 9 8 年的3 7 倍，增长速度也远远高于金融机构整体贷款的增长。 个人住房贷款占所有金融机构贷款余额的比重也从1 9 9 8 年的0 4 9 增加到2 0 0 4 论我国商业银行房地产信贷风险和防范 年的8 4 2 。 表31 9 9 8 年以来对个人住房贷款情况单位：亿元 年份个人住房贷款余额同比增长( )个人住房贷款在金融机 构贷款余额中的占比( ) 1 9 9 84 2 6 1 6o 4 9 1 9 9 91 3 5 7 7 12 1 8 61 4 5 2 0 0 03 3 7 6 9 21 4 8 7 23 4 0 2 0 0 15 5 9 7 9 56 5 7 74 9 8 2 0 0 28 2 6 8 9 54 7 7 l6 3 0 2 0 0 31 1 7 7 9 7 44 2 4 67 4 1 2 0 0 41 5 9 2 23 5 1 78 4 2 2 0 0 51 8 4 0 01 5 8 08 8 9 2 0 0 62 2 7 0 01 9 o o9 5 4 2 0 0 7 前三 2 8 6 0 03 1 4 01 0 5 3 季度 数据来源：1 9 9 8 年一2 0 0 4 年数据，来源于中国人民银行研究局课题组中国房地产发展与金融支持 ，中 国证券报，2 0 0 4 年3 月1 5 日，2 0 0 5 - - 2 0 0 7 年前三季度的数据，来源于中国人民银行货币政策分析小组的 中国货币政策执行报告 。 三、商业银行房地产类贷款比重增加 从商业银行信贷结构看，随着对房地产投入的不断增加，房地产类贷款在银 行的贷款比重越来越大。从全国来看，2 0 0 4 年房地产类贷款占所有金融机构贷 款余额的比重已经达到1 2 5 5 。从上海看，2 0 0 0 年底上海中资商业银行房地产 类贷款占全部贷款比重为1 3 5 ，2 0 0 4 年底这一比重上升到2 8 。 1 4 第二章我国房地产及房地产信贷现状 3 0 2 5 2 0 1 5 1 0 5 o 图12 0 0 0 - - 2 0 0 4 年1 0 月上海中资商业银行房地产类贷款占比 黪等鬻筝譬缈鄹，锻黟粝一坳彤彬妒嬲鬻缈噬缈警缈0掣：7 一缈耵，邵灞 ，一；i ! ， ： 4 一 一镕 i ? - i 知? 。寸。，? ，? ? 。叠“j ；镛，目t 蕊“鼢。渗一屯镛t i ，盼t i 掣g ”j i 4 4 ，锄? - ? i ft ? ? t 口，。氖t 州， 一如髭锄 2 0 0 0 年2 0 0 1 年2 0 0 2 年2 0 0 3 年2 0 0 4 年 数据来源：王世豪房地产信贷战略与实务 四、房地产业发展拓展房地产信贷业务 金融业的稳步发展，需要实行多元化的资产战略，体现金融业经营管理的资 产分散化原则的要求。就商业银行的金融资产而言，在信贷资产中，由于房地产 的物质特征和经营特征，房地产信贷资产成为商业银行重要的信贷资产之一。例 如，美国商业银行信贷资产4 0 以上是房地产贷款。 第三节福建省房地产业发展现状 2 0 0 6 年，中央出台了一系列调控房地产市场、稳定房价的有力举措，福建省 各地积极配合，力促房地产市场保持稳定、健康发展。由于政策措施落实到位， 福建省房地产开发市场保持了较好的发展态势。投资平稳增长，开发结构向普通 商品房和经济适用房倾斜，商品房交易活跃。 一、房地产发展状况 一直以来福建省房价整体增长速度低于沿海地区的同类城市，长期积累价格 落差形成的较大投资机会与居民收入持续增长催生的自住需求在2 0 0 6 年一同释 放，推动房地产热销和房价持续”补涨7 。而城市化进程中的城市建设预计年新增 资料来源：p r o f i t s b a l a n c es h e e td e v e l o p m e n t sa tu - sc o m m e r c i a lb a n k si n2 0 0 3 。f e d e r a lr e s e v e r 1 5 论我国商业银行房地产信贷风险和防范 城镇人口5 0 万，旧城改造每年产生近5 万拆迁户，又持续创造出相当规模的被动 性自住需求。2 0 0 6 年福建省房地产市场延续2 0 0 4 年以来的开发投资、销售面积与 平均交易价格较快增长态势，推动房地产税收连续第三年成为增长最快、增收最 多的行业。福建省建设厅发布，福建省2 0 0 6 年房地产交易总额达1 1 6 5 亿元，同比 增长4 6 3 ：累计上交各种房地产税收1 0 5 亿元，增长3 9 8 ，其中房地产营业税 收入5 1 亿元，位居各行业之首。全省城镇人均住房建筑面积3 2 5 平方米，位居全 国前列，厦门、福州房价上涨幅度也位居全国前列。 2 0 0 7 年第一季度，福建省房地产仍保持良好的发展势头，房地产开发投资保 持较快的发展速度。其中，卜2 月全省房地产开发完成投资9 7 4 4 亿元，比上年同 期增长3 9 4 。从投资结构来看，建安费用大幅增加是投资增长的主要拉动因素。 i - 2 月，全省完成建安投资6 7 6 3 亿元，占全部投资的6 9 4 ，同比增长8 4 6 。从 主要地区来看，三大中心城市增速平稳，福州、厦门、泉州分别完成房地产投资 2 9 5 7 亿元、2 9 6 6 亿元和9 5 7 亿元，与去年同期比分别增长5 0 4 ，3 1