（金融学专业论文）我国房地产行业融资问题分析.pdf

虫蛰熊坐丝迨塞 韭冒廑地芒堑些融堑四壁佥型i 摘要 房地产业是国民经济中的重要行业，由房地产的开发、经营、销售和服务等组成。 房地产的发展可以带动一系列相关产业的发展，为社会提供就业机会，加速国民经济 的发展。房地产业的发展可以带动建筑、建材以及冶金等5 0 多个物质生产部门的发展， 并引发住宅消费等产业。房地产金融是房地产业欲展的保障，也是我国调控房地产市 场和促进房地产消费的主要手段。房地产建设涉及面广，规模大，投资大，一般在几 百万乃至上亿元。在房地产投资额中，自有资金仅占一小部分，大部分资金是通过银 行或其他金融机构筹集的，房地产业的发展大量地利用银行贷款，带动了银行业的发 展；而银行业的发展特别是银行取得贷款资金方式的增加，反过来又会促进房地产的 发展。二者相互促进，相互发展。 首先现阶段房地产业迅速发展而房地产金融发展滞后，其直接的结果是房地产业 的发展对金融业的依赖性越来越强。在房地产业的资金来源中，银行信贷要占到6 0 ，房 地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重更是高达7 8 。这两项统计数据让央行” 寝食不安”，为了”提前”防范房地产贷款快速增长中所隐含的风险，为此央行出台了1 2 】 号文件，要求商业银行从土地、开发、施工和销售等各个环节加强贷款管理。央行收紧 房贷新政策的出台，也把如何拓宽房地产业融资渠道的问题再次凸现了出来。 同时，我们也注意到。自去年以来，以往制约房地产金融注释。发展的相关政策开始逐 渐”解禁”，房地产企业获取资金的渠道也开始不断拓宽。以采用信托方式融资为例，六年 下半年以来全国发了1 0 多个信托计划，如上海国投的新上海国际大厦信托项目和北京 国投的”三环新城”信托项目等；以发行企业发债为例，上海金茂大厦用大厦做抵押，发了 1 0 个亿的企业债券；以房地产投资基金注释2 为例，新加坡上市企业嘉德鬓地联合欧美6 0 家投资基金，成立了拥有数十亿资金规模的嘉德中国地产基金。这表明，我国房地产业的 融资渠道在不断拓展。 在制约房地产金融发展的相关政策”开始解禁”后，相信央行今后会出台相关的政策。 来促进和发展房地产金融工具的创新，例如资产证券化、房产信托、企业债券、房产抵 押等，以此来推动和发展我国的房地产金融市场。 注释1 ：参见郑之杰房地产金融，中国财政经济出版社第2 l 页 注释2 ：参见任映国投资银行与金融工程经济科学出版社p 3 3 2 3 虫造型堂位逾塞 毯国崖地芒堑、业融羹回壁i 援 其次，我国商业银行目前在经营管理上还普遍存在制度缺陷，具体表现在：授权授 信缺乏制衡：资产负债比例管理和风险管理不落实：信贷风险管理体制不科学，抵押 贷款担保和信贷资产管理责任制流于形式；财务会计制度不健全：资本金充实制度和 风除补偿制度不健全等。商业银行对房地产信贷中出现的一些新问题也研究不足，业 务能力一i 强，并且还出现恶性竞争等问题，造成信贷风险隐患。从市场的保障制度来 看，我国目前社会信用制度、信用保证体系、公证抵押等法律体系也还不健全。此外， 商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款，所提供的贷款主要也是短期流动贷款，这 对需要长期资本的房地产企业来说，还是不适应当前市场的需要，不能保证房地产业 的持续发展，相反却成了房地产业发展的一个限制性因素。因此，为了增加资金来源 渠道，分散资金风险，拓宽融资渠道，解决开发商资金紧缺的心病，建立全1 ：l i j 的房地 产开发融资体系已迫在眉睫了。当然，这并不表明银行等金融机构在融资体制中不再 重要，相反，这种转变为银行融资机制拓展业务范围，创造新的融资产品，开拓市场 空间提供了机会。 第三，目前我国房地产业投融资投融资体系还存在结构不合理的问题，主要表现 在间接融资比例过大，直接融资比例过小，使商业银行承受了较大的金融风险压力。 从商业银行间接融资和资本市场直接融资两个方面的比较上看，国际上把房地产业的 资本化程度作为衡量该产业成熟与否的主要标准，而去年我国房地产开发企业资金来 源的统计显示，企业自筹资金不足2 8 ，银行融资占2 1 7 ，建筑公司的工程垫款和购 房者的预付款占3 8 ，在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。在直接融资上，许 多房地产开发商自然想到上市，推行房地产证券化，向社会大众筹集开发资金，通过 证券化吸收多元化投资主体，让民营企业和社会个人投入新的资金，形成规模经济， 降低房地产公司的投资风险。目前，我国2 5 万余家的房地产企业中只有5 0 多家实现 了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。但实际上资本市 场并不过于看好房地产业。房地产开发项目本身具有现金流不均匀、投资回收期长， 业绩变化大等特点，在股市上往往表现为劣势。从这几年的实际情况看，房地产板块 的利润水平一直接近最下游。新的公司上市规则似乎放宽了上市限制，但券商等中介 机构将承担完全责任，暗箱操作已无必要。在新规则面前，真正有实力，守规矩的开 发商可以顺利上市，而在目前开发商数量过多信用水平普遍低下的情况下，欲通过 4 虫造型：上堂位逾塞 燕鱼庭些芒堑些型寝亚堑虹 大规模上市解决行业性的资金短缺，似乎并h i 现实。融资无疑是一把横在开发商头上 的双刃剑，目前路虽不好走，但未来要走的路却很多。对于房地产业来说，扩大融资 途径将是一场必须的革命，传统模式中以开发商为投资主体的格局将被逐渐打破。 总体上讲，解决房地产业矛盾和问题的关键就在于完善房地产金融体系。由于房 地产开发规模大，周期长，资金需求量巨大，因此房地产业的发展与资金密切相关。 特别是在我国加入w t o 后，中外金融业发展差距十分明显。入世后大量的外资金融机构 将进入中国市场。将国际通行的市场运行机制和规则引入国内，也带来先进的经营理 念、管理手段、业务创新经验和风险防范措旌。我国金融业可以通过学习他人之长， 弥补自身之短，加快中国现代化金融体系的建立。对房地产金融来讲，外资金融机构 的进入将改变我国房地产金融现行的封闭模式，使我国房地产金融与国际金融市场全 面融合，形成一个开放型的房地产金融格局。 实际上，在成熟的房地产业，开发企业的主要资金来源不是银行贷款，也不是上 市发行股票，而主要通过债券、房地产投资信托和互助会等形式来自行筹资，国内房 地产开发的一个软肋就是资金途径单一化。从消费的角度看，也应当构建完善的房地 产抵押贷款产品体系，抵押贷款产品应该面向不同的对象进行设计，在标准化的基础 上，尽量满足市场多元化的需求和收益与风险相匹配的要求。 如果能够通过不断完善的房地产金融体系改变房地产业过度依赖银行贷款的情 况，理顺房地产开发的资金链，我国房地产业的很多“内伤”就能够得到很好的治疗 商业银行的金融风险也会得到有效降低。房地产业的健康发展以及与国民经济的协调 自然更多了一些保障。 困此，一方面我们要大力发展直接融资通过实行房地产资金 正券化，发行房地产 债券以及发展房地产信托等渠道，引进外资发展我国的房地产产业。另一方面我们要 进步完善间接融资银行融资机制拓展业务范嗣，创造新的融资产品，为开拓市场空 间提供了机会。通过直接融资和间接融资相结合发展的方式，为房地产融资提供多种 融资渠道选择，使房地产金融市场与房地产市场相适应，更好的笈展我国房地产事业。 ，5 虫遮亟堂位监塞 毯国盛地彦堑些融童回壁公i s u m m a r y t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sv e r yi m p o r t a n ti nt h en a t i o n a le c o n o m y s y s t e m i tc o n s i s t s o f d e v e l o p m e n t 、o p e r a t i n g 、m a r k e t i n g a n ds e r v i c ei n d u s t r ye t c t h er e a le s t a t ei n d u s t r yc a n d r i v eas e r i e so fr e l a t e di n d u s t r i e st od e v e l o pa n dp r o v i d em o r ee m p l o y m e n to p p o r t u n i t i e s t oa c c e l e r a t en a t i o n a le c o n o m yd e v e l o p m e n t t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r yc a l l d r i v ea r c h r e c t a r e 、m a t e r i a l s 、m e t a l l u r g ya b o u tf i f t yp r o d u c ts e c t i o n st od e v e l o pa n dc a u s e h o m ec o n s u m ed e v e l o p m e n t t h er e a le s t a t ef i n a n c ew i l lg u a r a n t e ei t si n d u s t r y , i ta l s oi s t h em a i nw a yt oa d j u s tm a r k e ta n da c c e l e r a t ec o n s u m e t h er e a le s t a t ei n d u s t r yb u i l d i n g i n v o l v e sw i d e l i m i t ，l a r g es c a l ea n dl a r g ea m o u n t i n v e s ta b o u ts e v e r a lm i l l i o n sa n db i l l i o n s i nt h eq u a n t i t yo fi n v e s t ，i ti sas m a l la m o u n to ft h e i rm o n e yo w na n dl a r g ea m o u n to f m o n e y w a sc o l l e c t e df r o mb a n k s o nh a n dr e a le s t a t ei n d u s t r y sd e v e l o p m e n tn e e dal o to f m o n e yt ol o a nf r o mb a n k st h a ti m p r o v e st h ed e v e l o p m e n to fb a n k s ，t h es a m er e v e r s e l y t w ow i l la c c e l e r a t ea n dd e v e l o pe a c ho t h e r f i r s t l y , f o rl o n gt i m e ，p r i m a r i l ys u f f e r i n gt h ep o l i c yf a c t o r sf r o ml i m i ta n da f f e c t ，t h e d i r e c tr e s u l ti sr e a le s t a t e i n d u s t r yh a sc o u n t e do nf i n a n c i a li n d u s t r ym o r ea n dm o r e s t r o n g i nt h ef u n d ss o u r c eo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y , b a n kc r e d i to c c u p i e d6 0 t h e p r o p o r t i o no f t h e b a l a n c er e a le s t a t el o a no c c u p i e dt h eb a l a n c eo fc o m m e r c i a lw a sa l s oh i g h t oa m o u n tt o7 8 t h e s et w os t a t i s t i cd a t al e tt h ec e n t r a lb a n ko fc h i n ah a v en o tp e a c eo f m i n dd a ya n dn i g h t ，h o wt oa d v a n c e da g a i n s tt h er i s ko ft h el o a no ft h er e a le s t a t et o q u i c k l yi n c r e a s e ，t h ec e n t r a lb a n ko fc h i n a s e tn o 1 2 1d o c u m e n t ，r e q u e s t e dt h e c o m m e r c i a lb a n kt oe n h a n c et h el o a n m a n a g e m e n ta b o u t t h e l a n d ，d e v e l o p m e n t ， c o n s t r u c t i o n t h ec e n t r a lb a n ko f c h i n as e tt h et i g h tm o r t g a g ep o l i c y , a n dh o wt ob r e a d t h r e a le s t a t ei n d u s t r y w a y o f t h ep r o b l e mw a s a g a i nc o m e o u ta g a i n a tt h es a m et i m e ，w ea l s on o t i c e dt h a tt h ef o r m e rf i n a n c i a lr e l a t e dp o l i c yl i m i t e dt h e d e v e l o po f r e a le s t a t eh a sb e g a nt or e l a x g r a d u a l l ys i n c el a s ty e a r , t h e c h a n n e l so fr e a le s t a t e g e h i n gm o n e yb e g a nt ob r o a d e nc o n t i n u o u s l y a st h ee x a m p i el da d o p t i o nt r u s tw a yt o m a r g i n ，a l l o ft h e c o u r t t y h a ss e tm o l et h a nt e nt r u s t p l a n s s i n c et h el a t e rl a s t y e a r ，i n c l u d i n gi n t e r n a t i o n a lm a n s i o ni nn e ws h a n g h a if o rt r u s tp l a n n i n g ，t h ep e k i n g c o u n t r yo f t h r e en e wc i t yo fw r e a t h s ”e t c a st h ee x a m p l eo fe n t e r p r i s et os e tl o a n ， 6 生遮璁堂位迨塞 韭垦庭些芒堑些避童蛔照坌蚯 s h a n g h a ig o l d e nm a n s i o n t od o m o r t g a g e w i t hm a n s i o nt op u to u tb u s i n e s se n t e r p r i s eb o n d o f 1 0h u n d r e dm i l l i o n s ；a st h ee x a m p l eo fr e a le s t a t ei n v e s t i n gf u n d s i n g a p o r ew i t ht h er e a l e s t a t eu n i t e6 0i n v e s t m e n tf u n d so fe u r o p ea n da m e r i c at oe s t a b l i s ho w no a eb i l l i o n ss c a l e j i a d ec h i n e s er e a le s t a t ef u n d s i ti n d i e a t e do u rc h a n n e lo fr e a le s t a t ei n d u s t r yw a s c o n t i n u o u s l ye x p a n d i n g a f t e rr e l a x i n gt h el i m i tt or e l a t e d p o l i c y o fr e a le s t a t ef i n a n c i a l d e v e l o p m e n t ，t h e c e n t r a lb a n kw i l lp u to u tr e l a t e dp o l i c yd e f i n i t e l yt op r o m o t ea n dd e v e l o pt h ei n n o v a t i o n t h et o o l so fr e a le s t a t e ，f o r e x a m p l ep r o p e r t y s t o c kc e r t i f i c a t eh o u s ep r o p e r t yt r u s t ，b u s i n e s s e n t e r p r i s et h eb o n d ，h o u s ep r o p e r t ym o r t g a g ee t c ，t oa c c e l e r a t ea n dd e v e l o p o u rc o u n t r y s r e a le s t a t ef i n a n e c s e c o n d l y , a tp r e s e n to u rc o m m e r c i a lb a n k sh a v es y s t e mo b j e c t i o na tm a n a g e m e n t c o n c r e t e l y , a u t h o r i z et h er i g h ta n d t r u s tl a c k i n gb a l a n c e ；t h em a n a g e m e n to f p r o p e r t y o f c a p i t a ll o a na n dr i s kc a n tp u ti n t oe f f e c t ；t h em a n a g e m e n t o fc r e d i tr i s ki s n ts c i e n c e ，e t c c o m m e r c i a lb a n ki sl a c ka ts t u d y i n ga n d o p e r a t i n gc a p a b i l i t yo f f s o m en e w p r o b l e m si n r e a le s t a t ec r e d i t m o r e o v e rc o m eo u th a d c o m p e t i t i o np r o b l e m s t h a tb r i n gc r e d i tr i s k sa n d h i d d e nt r o u b l e s s e e i n gf r o ms y s t e mi n g u a r a n t e e i n g o fm a r k e t , l a ws y s t e m so fo u r c o u n t r y ss o c i e t yt r u s ts y s t e m 、t r u s te n s u r i n gs y s t e m 、j u s t n e s sm o r t g a g e e t ca r en o ts o u n d m o r e o v e r , c o m m e r c i a lb a n k s r 氆l o u r c e $ a r cs h o r tt e r ms a v i n gt h a tp r o v i d em a i n l ys h o r t t e r mf l o w a g el o a n i ta l s oi s n tf i tf o rn e e do fp r e s e n tm a r k e ta n dt m n tg u a r a n t e er e a l e s t a t ei n d u s t r y sc o n t i n u o u sd e v e l o p m e n t o nt h ec o n t r a r y , i th a sb e c o m eal i m i t e df a c t o n i no r d e rt or e s o l v et h es h o r t a g eo fp r o b l e m sb ya d d i n ga n db r o a d e n i n gm o n e y sr e s o u r c e c h a n n e l s ，d i s p e r s i n gm o n e y sr i s k ，i t i s n e c e s s a r yt o b u i l to v e r a l lr e a le s t a t ef i n a n c i n g s y s t e m i td o s en o ti n d i c a t et h a tb a n k s a r e n ti m p o r t a n ti nf i n a n c i n gs y s t e m r e v e r s e l y , t h e c h a n g eg a v et h eo p p o r t u n i t i e s 、o nb r o a d e n i n go p e r a t i o nl i m i t ，c r e a t i n gn e wf i n a n c i n g p r o d u c t i o na n db r o a d e n i n gm a r k e t i n g t h i r d l y , a tp r e s e n t ，t h e r ea r es o m es t r u c t u r ep r o b l e m si nf i n a n c es y s t e m ，i tm a i n l y e x h i b i t st h a tt h ep r o p o r t i o no fi n d i r e c t i o nf i n a n c i n gi sv e r yh i g ha n dd i r e c t i o nf i n a n c i n gi s v e r yl o w , t h a tm a k ec o m m e r c i a lb a n ke n d u r eb i g g e rf i n a n c i a lp r e s s u r e c o m p a r i n gd i r e c t w i t hi n d i r e c tf i n a n c i n g ，w h e t h e ro rn o tt h er e a le s t a t ei n d u s t r yw a sm a t u r ea tt h e d e g r e eo f 7 虫遮亟坐位途窒 一 冀基廑些芒堑些礁童四壁佥堑 c a p i t a l i z a t i o nt h a tw a su s e d ai m p o r t a n ts t a n d a r di nt h ei n t e r n a t i o n a lm a r k e t b u tl a s t y e a r i ti n d i c a t e df r o mf o u n d sr e s o u r c es t a t i s t i cd a t at h a te n t e r p r i s e sm o n e yh i so w nd i d n t r e a c h2 8 ，b a n k sf i n a n c i n gr e a c h e d2 1 7 ，a r c h i t e c t u r ec o m p a n i e sa n dc o n s u m e rp a y i n g m o n e ya d v a n c e dw a s3 8 t h a tw a so n l y1 0 a td i r e c tf i n a n c i n gm a r k e t a b o u td i r e c t f i n a n c i n g ，m a n y t h er e a le s t a t ed e v e l o p e r sw a n t e dt oc o l l e c tm o n e yf r o mt h e p u b l i ca ts t o c k m a r k e t n o n - g o v e r n m e n ta n di n d i v i d u a la si n v e s t o r sb e c a m eav e r yl a r g es c a l em o n e y a m o u n t st or e d u c ei n v e s tr i s k a tp r e s e n t ，t h e r ea r em o r et h a nf i f t yc o m p a n i e sg e t t i n g m o n e y f r o ms t o c km a r k e ta m o n g2 5m i l l i o n sc o m p a n i e si no u rc o u n t r y , t h ed a t aw a sn o t m a t c h b u tm a n yi n v e s te x p e r t ss a i df r a n k l yt h a tm o n e ym a r k e ti s n tag o o dw a yf o rr e a l e s t a t ei n d u s t r yt oc o l l e c tm o n e y t h er e a le s t a t ep r o j e c ti ss o m et r a i t so fb a d - d i s t r i b u t e m o n e yf l o w 、l o n gr e t u r nt e r mi n v e s t 、l a r g ec h a n g ea c h i e v e m e n t st h a te x p r e s sab a dt r e n d a t s t o c km a r k e t s e e i n gf r o ma c t u a ls i t u a t i o nt h e s ey e a r s ，r e a le s t a t eb l a c k sp r o f i tl e v e lw a s a l w a y st h el o w e s t n e ws t o c kr u l es e e m st or e l a xl i m i t ，i ti su n n e c e s s a r yt oo p e r a t eu n d e r t a b l e f a c i n gn e wr u l e s ，r e a lp o w e r f u la n dg o o d - b e h a v ed e v e l o p e r c a ns m o o t h l ya p p e a ro i l m a r k e t u n d e rt h el o wt r u s tc i r c u m s t a n c e , i tw a sn o tf a c t u a lt os o l v et h es p e c i a lm o n e y s h o r t a g ep r o b l e mb yl a r g e - s c a l es t o c k i n g f i n a n c i n gu n d o u b t e d l yi sa s w o r dw i t ht w o s i d e so ht h eh e a do f d e v e l o p e r , a l t h o u g ht h er o a di sh a r d t ow a l k ，t h e r ea r em a n y p a t h sf o r u s t or e a le s t a t ei n d u s t r ye x t e n d i n gf i n a n c i n gc h a n n e l sw i l lb ean e c e s s a r yr e v o l u t i o n ， t r a d i t i o n a lm o d e sw i l lb eb r o k e n b yd e v e l o p e r sa st h em a i ni n v e s t o r g e n e r a l l y , t h ek e yo fr e s o l v i n gt h ep r o b l e m sa b o u tr e a le s t a t ef i n a n c i a li n d u s t r yi st o i m p r o v ei t s f i n a n c i a ls y s t e m b e c a u s et h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti s l a r g e - s c a l e ，l o n g p e r i o d ，l a r g en e e da m o u n to ff u n d s ，t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r yi sc l o s e l y r e l a t e dt ot h ef u n d s - s p e c i a l l ya f t e ro u r c o u n t r yj o i n ti nw t o ，t h ed i f f e r e n td e v e l o p m e n t b e t w e e nc h i n e s ea n d f o r e i g nf i n a n c ei so b v i o u s l y a f t e rj o i n t i n gi nw t o ，ag r e a ta m o u n t o f f o r e i g nf i n a n c eo r g a n i z a t i o nw i l le n t e ri n t oc h i n e s ef i n a n c i a lm a r k e t ，a n dt h e yw i l lb r i n g i n t e r n a t i o n a lm a r k e tm a n a g e m e n tm e a s u r e s ，a l s o b r i n ga d v a n c e do p e r a t i o n i d e a s 、 m a n a g e m e n tm e a n s 、o p e r a t i o ni n n o v a t i o ne x p e r i e n c ea n dt h em e a s u r e t oa g a i n s tr i s k o u r f i n a n c i a l i n d u s t r ym a yq u i c k e nb u i l d i n g a to u rm o d e r n i z ef i n a n c i a l s y s t e mt h r o u g h s t u d y i n gt h eo t h e r sg o o dp o i n t st oi m p r o v eo w ns h o r t c o m i n g s t or e a le s t a t ef i n a n c e 8 虫遭亟堂位论塞 燕国庭丝芒短、业融瓷匝l l 盐握 f o r e i g n f i n a n c i a lo r g a n i z a t i o n se n t e r i n gc h i n e s em a r k e tw i l lc h a n g et h ec l o s em o d e ，i t m a k e so u rr e a le s t a t ef i n a n c em i xw i t hi n t e r n a t i o n a lf i n a n c i a lm a r k e tt ob e c o m e a no p e n s t r u c t n r e i nf a c t ，i na g o o d r e a le s t a t ei n d u s t r y , t h em a i nm o n e ys o u r c ed o n tl o a nf r o mb a n k so r d i s t r i b u t ef r o ms t o c km a r k e t i tc o l l e c t e dm o n e yi t s e l ft h r o u g hb o n d s ，i n v e s t i n gt r u s ta n d b e n e f i ta s s o c i a t i o ne t c ad o m e s t i cr e a le s t a t ei n d u s t r y ss h o r t c o m i n gi s s i n g l em o n e y c h a n n e l s e e i n gf r o mc o n s u m e ，s h o u l db u i l dp e r f e c tt h er e a le s t a t ei n d u s t r ym o r t g ：a g el o a n p r o d u c t i o ns y s t e m s ，t h e ys h o u l db ed e s i g n e df o rd i f f e r e n tp e o p l e a n dt h e ym u s ts a t i s f y m u l t i m a r k e tn e e da n dt h en e e do fi n c o m ea n dr i s k i fw ec a uc h a n g et h es i t u a t i o no fr e a l e s t a t ei n d u s t r ye x c e s sd e p e n d i n go nb a n k st h r o u g hc o n t i n u o u si m p r o v e m e n to nf i n a n c i a l s y s t e m ，d o m e s t i ci n d p s t r y sp r o b l e m st 口, q n b er e s o l v e dp r i m l y , t h er i s k so fc o m m e r c i a l b a n k sa l s oc a d h ed e b a s e de f f e c t i v e l y s o ，o d eh a n dw en e e dd e v e l o pd i r e c tf i n a n c i n gw i d e l yb yc a r r y i n gr e a le s t a t em o n e y s e c u r i t i z i n g ，d i s t r i b u t i n gb o n d a n dw i d e nt r u s tc h a n n e l st oa b s o r bf o r e i g nf u n d st oi m p r o v e o u rr e a le s t a t ei n d u s t r y o nt h eo t h e rh a n d ，w es h o u l di m p r o v eo u ri n d i r e c tf i n a n c i n g o r g a n i z a t i o nt ow i d e no p e r a t i o nl i m i t s ，t h a tg i v eaw i d e rm a r k e ts p a c eo p p o r t u n i t y t h e w a y o fd i r e c ta n di n d i r e c tf i n a n c i n gl i n k e de a c ho t h e rp r o v i d ev a r i o u sc h a n n e l st h a tm a k e f i n a n c i a lm a r k e tf i tf o rr e a le s t a t em a r k e ta n do u r c o u n t r yr e a le s t a t eb u s i n e s sh a s ab e t t e r d e v e l o p m e n t 9 由渲亟堂位逾塞亟国廖垫芒红些融资间照娃蚯 刖舌2 我国房地产行业融资问题分析 由于房地产资产具有不可移动、不易分割、价格昂贵等特点，使得房地产投资金 额臣大，资产流动性差，容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口，因而 房地产业的发展与房地产金融业的成长密切相关，房地产金融的发展会极大地推动房 地产业的发展，房地产业的发展反过来也会促进房地产金融的发展。长期以来，由于 汁释i 我国房地产业长期游离于金融之外，房地产金融主体没有得到应有的发展需求， 所以我国房地产业一直面临资金紧缺、金融滞后的困境，严重制约了房地产业的发展。 而对于大众投资者来说，房地产金融工具是投资大众参与房地产投资的重要途径，房 地产金融市场发展不充分，不但使投资大众没有较好的投资房地产的渠道，而且造成 了房地产投资资金严重不足。因此，我国现阶段亟待加快房地产金融市场的发育。同 时，房地产在一国国民经济中占有非常重要的地位，如美国房地产业产值占国民生产 总值的1 5 左右，其房地产价值约占美国总财富的7 0 。同样，在我国随着经济发展， 房地产业必将成为我国国民经济中的支柱产业，我国房地产金融市场的发展前景很大。 随着中国加入世贸组织，中国房地产业也受到了巨大冲击。入世后中国房地产业 将会与世贸组织的规则接轨，更加开放，催化薪的变局。一方面房地产市场需求会有 较大增加，带动供给相应上升，特别是对高档写字楼、宾馆、公寓、别墅以及厂房的 需求增加；国外优质廉价的建材、电梯空调等设备、厨卫产品，好的规划设计理念， 先进的建筑技术和经营管理技术等将进入中国，进而降低房地产开发成本，提高房地 产开发质量；逐步对外开放金融保险业，将促使个人住房消费贷款和房地产开发资金 的来源更多，有利于房地产业资金的融通。另一方面，海外房地产巨头，将会更积极 角逐这一巨大的商机。不仅同文同种的港台、华人余业会继续投资国内的房地产业， 国外知名的大型房地产企业集团也会有较大增加。这些企业挟资金、技术、营销、物 注释1 ： 融资主体是指融资机构提供服务的对象。作为融资机构服务对象的融资主体包括资金 资金融通的各种供需者它是指房地产资金融通过程中处于资金融通供需者地位的有 关部门，企事业单位和个人。 1 0 虫选亟堂位监塞 毯国童地芒短些融资蛔壁公拓 业管理等优势，在竞争中将取得主动地位。此时房地产业的竞争将逐步进入融资手段 竞争阶段，中国房地产金融走向成熟的条件基本具备。在机遇与挑战并存的大背景下， 房地产暴利时代将不复存在。不规范的“圈地