（金融学专业论文）国外反向抵押贷款经验及其对我国的借鉴.pdf

摘要 摘要 反向抵押贷款的本质就是以房屋融通资金，并以此为核心，拉动养老、保险、 房地产等社会多项活动，是“以房养老，多方受益”的发展模式，实践证明，反 向抵押贷款在发达国家是非常成熟的。它可以是一种很强的商业性行为，能使借 款人、银行、保险公司及相关机构都能从中获利，从而达到多赢的目的。 我国经济在改革开放后一直保持快速增长速度，房地产、金融、保险行业也 都有了日新月异的发展，它们为我国开展反向抵押贷款提供了技术支持和市场支 持；我国居民生活水平逐步提高，7 0 以上的城镇家庭拥有住房，这为反向抵押 贷款的开展提供了物质基础。 本文的结构是这样安排的：全文共分四章，第一章为反向抵押贷款概述，全 面介绍了反向抵押贷款的运作原理、基本特征、优缺点和主要风险；第二章介绍 了几个发达国家开展反向抵押贷款的情况，重点介绍了美国的三种反向抵押贷款 产品及其市场；第三章从数理的角度对反向抵押贷款的原理及运作进行分析，建 立精算模型，假设一个基准方案，运用蒙特卡罗模拟对基准方案进行运算，进行 实证分析；第四章对反向抵押贷款的中国化进行了一些探索，论证了我国开展反 向抵押贷款的必要性和可行性，并提出了一些实施建议，最后对这产品在我国 的市场前景进行了预测。 关键词：反向抵押贷款房产h b 嘣年金养老 h e c m ：住房杜益转换抵押贷款( h o m ee q u i t yc o n v e r s i o nm o r t g a g e ) a b s t t a c t a b s t r a c t t h ee s s e n c eo fr e v e r s em o r t g a g ei st oc i r c u l a t en e c e s s a r yf u n d sw i t ht h eh o u s e ， r e g a r d i n gt h i sa st h ec o r e ，m e a n w h i l es p u r ss u c hs o c i a lm u l t i p l ea c t i v i t i e sa sp e n s i o n ， i n s u r a n e e ，r e a le s t a t e ，e t c i t sd e v e l o p m e n tm o d e li s ”r o o ms u p p e r sp e n s i o n ， b e n e f i t i n gm a n yp a r t s ”p r a c t i c eh a sp r o v e dt h a tr e v e r s em o r t g a g ei sv e r yr i p ei n d e v e l o p e dc o u n t r i e s i te a r lb eak i n do fv e r ys t r o n gc o m m e r c i a lb e h a v i o lc a nm a k e t h ed e b t o r s ，b a n k s ，i n s u r a n c ec o m p a n i e sa n dr e l e v a n to r g a n i z a t i o n sa l lm a k ep r o f i t s f r o mi t ，t h u st oa c h i e v em u l t i - w i n t h ee c o n o m yo fo u rc o u n t r yh a sb e e nk e e p i n gf a s tg r o w t hr a t ea l lt h et i m ea f t e r r e f o r ma n do p a n i n g - u p r e a le s t a t e ，f i n a n c ea n di n s u r a n c ei n d u s t r ya l ld e v e l o pw i t h r a p i dc h a n g e sa sw e l l ，t h e yh a v eo f f e r e dt e c h n i c a l a n dm a r k e t i n gs u p p o r tf o r l a u n c h i n gr e v e r s em o r t g a g ei no u rc o u n t r y t h el i v i n gs t a n d a r do fr e s i d e n ti no a r c o u n t r yi m p r o v e sp r o g r e s s i v e l y , m o r et h a n7 0 o ft h eu r b a nf a m i l i e sh a v eh o u s e s ， w h i c hh a so f f e r e dm a t e r i a lb a s ef o rt h ed e v e l o p m e n to f r e v e r s em o r t g a g e t h es t r u c t u r eo ft h i sp a p e ri sa r r a n g e dl i k et h i s ：t h ef u l lt e x td i v i d e si n t of o u r c h a p t e r sc h a p t e ro n ei sas u n m m r yo fr e v e r s em o r t g a g e ，i n t r o d u c i n gi t so p e r a t i o n p r i n c i p l e s ，e s s e n t i a lf e a t u r e ，a d v a n t a g e s ，d i s a d v a n t a g e sa n dr u a i nr i s k s ；c h a p t e rt w o i n t r o d u c e st h es i t u a t i o no f p r a c t i c i n gr e v e r s em o r t g a g ei ns e v e r a ld e v e l o p e dc o u n t r i e s ， e s p e c i a l l yi n t r o d u c i n gt h r e ek i n d so f r e v e r s em o r t g a g ep r o d u c t sa n dm a r k e t si nu sa c h a p t e rt h r e ea n a l y s e st h ep r i n c i p l ea n do p e r a t i o no fr e v e r s em o r t g a g ei nt e r m so f m a t h e m a t i c s ，s e t su pa c t u a r ym o d e l ，s u p p o s e sab e n c h m a r km o d e l ，u s e st h em o n t e c a r l os i m u l a t i o nt oc a l c u l a t ei t ，c a r r y i n go u tt h em e t h o do fe m p i r i c a la n a l y s i s ； c h a p t e rf o u rc a r r i e so u ts o m ee x p l o r a t i o nt oc h i n e s er e v e r s em o r t g a g e ，p r o v e st h e n e c e s s i t ya n df e a s i b i l i t y o fl a u n c h i n gt h i s p r o d u c ti nc h i n a , p r o p o s e ss o m e i m p l e m e n t a t i o ns u g g e s t i o n s ，a n dp r e d i c t st h em a r k e tp r o s p e c t so f t h i sp r o d u c ti no u r c o u n t r yf i n a l l y k e yw o r d s ：r e v e r s em o r t g a g eh o m ee q u i t yh e c ma n n u i t yp e n s i o n 南开大学掌位论文电子版授权使用协议 ( 请将此协议姜订r 论文首页) 论文国外反向抵押贷款经验及其对我国的借鉴系本人在南开大学工作和学 习期问创作完成的作品，并已通过论文答辩。 本人系本作品的唯一作者( 第一作者) ，即著作权人。现本人同意将本作品收 录于“南开大学博硕士学位论文全文数据库”。本人承诺：已提交的学位论文电子 版与印刷版论文的内容一致，如因不周而引起学术声誉上的损失由本人自负。 卒八宽全了解l 厦珏太糊蛊埴羞王堡叠j 焦围坐焦迨塞殴壁垄盘这。同意 南开大学图书馆在下述范围内免费使用本人作品的电子版： 本作品呈交当年，在校园网上提供论文日录检索、文摘浏览以及论文全文部分 浏览服务( 论文前1 6 页) 。公开级学位论文全文电子版于提交1 年后，在校园网上 允许读者浏览并下载全文。 注：本协议书对于“非公开学位论文”在保密期限过后同样适用。 院系所名称：经济学院风险管理与保险学系 作者签名：旁| 乞乞f r 学号：0 2 1 3 6 0 l e l 期：二零零五年五月十日 日u 舌 一、选题背景 反向抵押贷款( r e v e r s em o r t g a g e ) 自从上世纪3 0 年代诞生以来，一直作为 一种养老金融工具在发达国家普遍存在，成为各国养老体系的一个补充。在英、 美、法、日等国，在经济繁荣之后，人均财富拥有额大大增加，但是财富的大部 分份额被房产占据了，能够流动的财富却不多，于是出现了大批的“房子富翁、 现金穷人”( h o m er i c h ，c a s hp o o r ) 。尤其对于老年人，虽然辛苦一辈子有了一笔 不小的财富，但财富主要是不能变现的房产，晚年生活没有足够的现金进行消费， 只能守着房子过拮据的日子。 反向抵押贷款的出现正好满足了老年人的这一需要。它不同于传统的抵押贷 款，它是指拥有房产的老年人把房屋产权抵押给贷款人，贷款人对房屋进行评估， 根据房屋净值向借款人支付现金：当借款人死亡或者到达约定的时间，贷款人取 得被抵押房屋的所有权，对其进行处置以补偿自己的现金支出。通过反向抵押贷 款，老年人可以把僵化的房屋资产转换成流动的现金资产，解决一部分养老问题。 反向抵押贷款需要计算借款人的剩余寿命，预测未来利率走势。如果采用年 金给付方式，还要根据生命年金原理采用精算方法进行定价，此时它更像一个年 金保险产品，因此，一般由保险公司充当贷款人。从国外来看，该项保险业务的 出现促进了社会保障制度的成熟，同时使得保险公司拓展了服务领域，获得巨大 的保险收益。 2 0 0 0 年，我国6 0 岁以上人口已达到1 3 4 亿，占全国总人口的1 0 8 4 ，据 人口学家预测，到2 0 2 5 年，我国老年人口将达到2 8 亿，占人口总数的比重将达 1 8 ；而到2 0 5 0 年，我国老年人口将达烈4 6 8 亿，占总人口的2 7 8 。这一趋 势对我国现有的社会保障体系提出了严峻的挑战。 我国己初步确立了由基本养老保险、企业年金和个人储蓄养老共同构成的 “三支柱”体系。但是，“三支柱”并不能涵盖所有的老人，也不能解决全部养 老问题，因此必须探讨更加新型的养老方式。作为“三支柱”养老体系的一个补 充，反向抵押贷款值得我们研究。 目前，我国城镇居民住房拥有率达到7 0 以上，具备了开展反向抵押贷款 的物质基础；保险业的发展也日新月异，全国有保险公司8 0 多家，其中寿险公 司近4 0 家，寿险公司的服务水平和精算水平都有了很大提高，能够为反向抵押 贷款的开展提供市场支持和技术支持。 反向抵押贷款早已引起相关机构的注意，据闻保监会即将出台相关规定，与 房地产部门联手推出反向抵押贷款，有些寿险公司、房地产公司已经着手对该产 品进行了深入研究。可见，反向抵押贷款在我国的面世只是时间问题。 二、研究的意义 2 0 0 4 年6 月2 6 日，中国保监会主席吴定富在出席北京大学赛瑟论坛时指出， 完善我国社会保障体系是经济社会协调发展的客观需要，保险的功能决定了保险 业在构建我国社会保障体系中具有不可替代的重要作用。这既是保险业必须承担 的社会责任，也是保险业加快发展、做大做强的历史机遇。保险业一定要充分认 识自己所应肩负的责任，积极参与到这个伟大的、系统的工程中来，为完善我国 社会保障体系做出应有的贡献。 发挥保险业在构建我国社会保障体系中的作用，除了重点在企业年金、医疗 保险和农村保险三个领域下功夫之外，还要积极研究、重点引进国外保险公司在 构建社会保障体系过程中的做法。借鉴国外的经验，反向抵押贷款就是社会保障 系统工程中的种重要的养老方式，保险公司在这个领域大有可为。因此，在我 国养老压力日益严重、保险经营水平逐步提高的阶段来研究反向抵押贷款及其在 我国的开展问题，在理论和实践上都有重要的意义。 本文研究的理论意义在于：第一，能够在理论上对政府和保险业开展反向抵 押贷款的几个现实问题做一个科学的论证。本文在全面介绍反向抵押贷款这种新 型保险产品的原理和国外发展状况的基础上，对我国开展这一产品的必要性、可 行性、发展模式、政策建议都进行了分析和探索。通过实证分析，证明了公共供 给者的反向抵押贷款市场更有效。第二，本文对于保险业如何处理好经济效益和 社会效益的关系，保险公司如何把为人民提供高质量的社会保障服务与提高经营 效益有机结合起来提供了一种全新的探索，通过反向抵押贷款，可以达到双赢的 效果。 就应用价值而言，本文的研究成果可以为我国政府部门建立适合我国国情的 反向抵押贷款发展模式和政策法规提供参考，有助于加强政府对反向抵押贷款发 展的重视。对保险公司来说，本文提出的几个模型对于反向抵押贷款的定价、风 险控制有一定的帮助，值得其参考。对社会来说，反向抵押贷款才有助于解决我 国部分养老问题，有助于促进经济的增长，才有助于维护社会的政局稳定。 三、文献回顾 ( 一) 国外文献回顾 反向抵押贷款产生于西方发达国家，这些国家对其研究已经很深入。目前国 际上对反向抵押贷款的研究主要集中在它的潜在市场如何、管理上的技术和财务 难题、监管问题等。 m a y e r 和s i m o n s ( 1 9 9 4 ) 在“r e v e r s em o r t g a g e sa n d t h el i q u i d i t yo f h o u s i n g w e a l t h ”一文中使用美国1 9 9 0 年“收入和计划参与调查”( s i p p ：s u r v e yo fi n c o m e a n dp r o g r a mp a r t i c i p a t i o n ) 的结果研究认为，美国有6 0 0 多万的老年人拥有较 高的房产净值，他们可以通过反向抵押贷款提高每月的收入，如果采取全额信用 额度的领取方式，反向抵押贷款可以使很多老人的流动资产提高2 0 0 甚至更多。 m e r r i l l ，f i n k e l j f k u t t y ( 1 9 9 4 ) 在“p o t e n t i a lb e n e f i c i a r i e sf r o m r e v e r s em o r t g a g ep r o d u c t sf o re l d e r l yh o m e o w n e r s ：a na n a l y s i so fa h sd a t a ” 一文中证明反向抵押贷款年金支付与收入的比例对低收入老人而言是最大的，他 们认为，价值$ 1 0 0 ，0 0 0 以下的房产选择反向抵押贷款年金支付方式话，会因领取 额太小而不值得。而拥有价值$ 2 0 0 ，0 0 0 房产的老人极有可能拥有其他资产而不需 要反向抵押贷款。 r a s m u s s e n ，m e g b o l u g b e 和m o r g a n ( 1 9 9 7 ) 在“u s i n gt h e1 9 9 0p u b l i cu s e m i c r o d a t as a m p l et oe s t i m a t ep o t e n t i a ld e m a n df o rr e v e r s em o r t g a g e p r o d u c t s ”一文中研究了老人们获得反向抵押贷款的投资动机，并提出如何用反 向抵押贷款来支付一些固定支出，如长期护理保险费，子女上大学的费用等。反 向抵押贷款的信用额度支付方式可以使房产更具有流动性从而可以立即支付大 额开支。他们还证明，对于某些借款人，定期年金比终身年金支付方式更能满足 个人财务需要。 m i t c h e l l 和p i g g o t t ( 2 0 0 3 ) 在“u n l o c k i n gh o u s i n ge q u i t yi nj a p a n ”一 文中提出了日本实施反向抵押贷款需要给予的政策支持，如减免相关税收，对房 地产市场进行改革以加强信息流通，对资本市场进行改革，建立反向抵押贷款再 前言 保险机制，等等。作者认为，虽然目前日本反向抵押贷款的市场很小，但作为一 种老年金融工具，随着利息下降和人口寿命的延长，必将越来越受日本国民的欢 迎。 新加坡国立大学的c h i a 和t s u i ( 2 0 0 4 ) 在“r e v e r s em o r t g a g e sa sr e t i r e m e n t f i n a n c i n gi n s t r u m e n t ：a no p t i o nf o r a s s e t r i c h a n d c a s h p o o r 7 s i n g a p o r e a n s ”一文中提出了评估反向抵押贷款市场生存能力的一个框架，探讨 了在不同的资本成本下，反向抵押贷款的公菇供给者和私人供给者遭受亏损的概 率。 ( 二) 国内文献回顾 我国对反向抵押贷款的研究开始较晚，大约在2 0 0 0 年。国内最早提出开发 反向抵押贷款产品的不是保险行业，而是中房集团董事长孟晓苏先生，他力推房 地产公司与保险公司合作开展这一业务，为了引起有关部门的重视，他还向国务 院领导呈递了关于我国开展反向抵押贷款寿险产品的建议书。学术界对反向抵押 贷款的研究也从简单的介绍转向实施的建议和经营的细节问题，但总体来看，由 于研究的时问不长，相关文献较少。 孟晓苏在“论建立反向抵押贷款的寿险服务”( 保险研究，2 0 0 2 1 2 ) 中从房 地产的角度对反向抵押贷款的原理进行了介绍，对这一产品的经济效用和社会效 用进行了研究，并建议保险公司与房地产商联手开展这一业务。蔡清在“反向抵 押贷款介绍”( 上海保险，2 0 0 3 9 ) 一文中最早系统介绍了美国、加拿大、新加坡 等国的反向抵押贷款产品。张凌燕、赵京彦在“反向抵押贷款模式初探”( 城市 开发，2 0 0 4 i ) 对我国开展反向抵押贷款的可行性和意义进行了分析，但没有提 出具体的建议和实施构想。 四、本文的创新 本文的创新之处在于，一是运用金融工具定价理论和寿险精算原理建立了反 向抵押贷款的简单定价模型、利率模型、利润模型，并结合我国当前的实际状况 进行了分析，希望能为保险公司开发这一产品提供参考。二是在论证了我国开展 反向抵押款的必要性和可行性的前提下，对我国反向抵押贷款的实施机构、发展 模式、政府的作用和产品设计提出了自己的一些见解和政策建议。最后，对这一 产品在我国的市场前景进行了大胆的预测，希望能够引起有关部门的关注。 第一章反向抵押贷款概述 第一章反向抵押贷款概述 反向抵押贷款最早出现在欧洲，现在英法等欧洲国家已经发展成一个成熟的 保险产品，即在老年居民中普遍推行的“抵押房产、领取年金”的抵押年会 ( c o l l a t e r a l i z e da n n u i t y ) 。这种服务是投保人将房屋产权抵押给保险公司，自己 可以终身继续使用该房屋；保险公司则按月向投保人支付定期或终身年金，待投 保人亡故时，保险公司才将该房屋收回，进行销售或者拍卖，以补偿其支出。这 一操作过程是把抵押贷款业务反过来做，就好像是保险公司用分期付款的方式把 投保人的房屋买下来一样，因此它在美国被称为“反向抵押贷款”( r e v e r s e m o r t g a g e ) 。 本文附录一中的两个简单示例可以更直观地帮助我们理解什么是反向抵押 贷款。 第一节反向抵押贷款的定义及特征 一、反向抵押贷款的定义 反向抵押贷款的广义定义是：使老年人能够把他们拥有并且居住的房屋以出 售之外的方式获得现金流的一种金融工具。 反向抵押贷款的一般定义如下：反向抵押贷款允许老年人用自己拥有的房产 作为抵押获得借款，以满足当前的消费等需求，贷款人只有当借款人去世或者不 再居住被抵押房屋时才能要求其偿还本金和利息，并且只能通过出售或拍卖房屋 获得款项来偿还借款本利；借款人可以终生住在自己的房子里，并且获得借款收 入：贷款人根据借款人的年龄、房屋净值、利率等因素设定一个借款的最大额度， 并提供一次性( al u m ps u m ) 、信用额度( a1 i n eo fc r e d i t ) 、终身年金( t e n u r e a n n u it y ) 等支付方式。 这一定义表明，反向抵押贷款至少要符合以下四个条件。 首先，只有老年人才有资格申请办理这种“贷款”，年轻人没有资格。这是 e 第一章反向抵押贷款概述 由反向抵押贷款出现的目的决定的，即它是专为老年人准备的，是为老年人解决 养老问题服务的，而不是一种人人都可参与的大众化的金融理财工具。 第二，即使是老年人，也不是人人都可参与，只有拥有所居住房屋的产权才 能申请办理反向抵押贷款。虽然反向抵押贷款不同于传统的抵押贷款，但本质上 也是抵押贷款的一种，房产是其物质基础，只有拿出自己拥有产权的房产作为抵 押，才能获得反向抵押贷款提供的现金流。 第三，拥有房产的老人并不能直接把房产出售给反向抵押贷款人以获得现金 流，而是老年人先把房产抵押给贷款人，然后立即获得现金流，老年人仍然拥有 房屋的所有权和使用权，贷款人在老年人去世后或者搬出该住房后才取得该房屋 的所有权。 第四，反向抵押贷款是一种金融工具，但它的功能既不是投资，也不是偿债， 而是立即取得现金流，以弥补老年人生活之需。 反向抵押贷款的本质就是以房屋融通资金，并以此为核心，拉动养老、保险、 房地产等社会多项活动，是“以房养老，多方受益”的发展模式。反向抵押贷款 在发达国家是非常成熟的，实践证明，它是一种很强的商业性行为，能使贷款者、 银行、保险公司及相关机构都能从中获利，从而达到多赢的目的。 二、反向抵押贷款的基本特征 纵观各国现有的反向抵押贷款产品，虽然类型不同，但本质是相同的，都具 有如下几个方面的基本特征。 ( 一) 房屋所有权( h o m e o w n e r s h i p ) 反向抵押贷款的借款人必须拥有被抵押住房的所有权，且借款人当前没有或 者只有少量末偿还债务。已经向第三方抵押的住房一般不能申请反向抵押贷款。 反向抵押贷款申请成功后，借款人仍然拥有该住房的所有权，但负有交纳财产税、 房屋保险费和修缮保护房屋的义务。当反向抵押贷款到期，或者约定偿还的事件 发生时，被抵押房屋的所有权就转归贷款人所有，以偿还贷款人向借款人支付的 款项及利息；如果借款人或其继承人能够以其他方式偿还所借的款项及利息，则 房屋的所有权继续归借款人拥有，因为贷款人只要能收回借款，没有必要取得被 抵押住房的所有权。 第一章反向抵押贷款概述 ( 二) 借款费用( f i n a n c i n gf e e ) 反向抵押贷款的借款费用大致可以分为三类，一是初始费用( o r i g i n a t i o n f e e ) ，包括咨询费用和房屋评估费用，一般以房产初始评估价值的个百分比来 计算；二是贷款利息( i n t e r e s t ) ，占借款费用的绝大部分，反向抵押贷款的利 率比一般抵押贷款的利率稍高一点；三是终结费用( c l o s i n gc o s t s ) ，包括房产 处置费用和结算费用，一般以房产处理价值的一个百分比来计算。所有这些费用 都要从借款人的房产评估价值中扣除，贷款人最后得到的是扣除所有借款费用后 的房产净值。 ( 三) 借款金额( l o a na m o u n t s ) 反向抵押贷款的借款金额主要因所选择的反向抵押贷款产品的类型不同而 不同，也随所选择的支付方式的不同而不同。有些反向抵押贷款产品的费用较高， 这会大大减少借款人能够得到的借款金额。 任何一种反向抵押贷款产品，在除去借款费用后，借款金额都由贷款者的年 龄、贷款利率和房屋的评估价值决定： ( 1 ) 借款人年龄越大，可以获得的借款金额就越大； ( 2 ) 贷款利率越高，可以获得的借款金额就越小： ( 3 ) 被抵押房屋的评估价值越高，借款人可以获得的借款金额就越大。 ( 四) 现有债务偿还( d e b tp a y o f f ) 反向抵押贷款通常必须是“第一”抵押，即它必须拥有被抵押房屋的第一债 务请求权。如果借款人的房产仍有债务没有偿还，那么，为了申请到反向抵押贷 款，他有两种选择来偿还现有债务。一是在取得反向抵押贷款之前还清债务，二 是保证用从反向抵押贷款中取得的借款来还清债务。绝大多数的反向抵押贷款借 款人会选择后一种还债方式，他们一般会次性地从反向抵押贷款中取得相当于 债务额的金额来还清现有债务。但是，如果债务人承诺其债权的清偿可以在反向 抵押贷款偿还之后进行，那么，借款人就不必现在还清债务。往往只有国家或者 地方政府的贷款机构才有可能愿意对其贷款作这种“降级”处理。 ( 五) 债务额度( d e b tl i m i t ) 借款人获得反向抵押贷款之后，他所承担的反向抵押贷款债务额度等于得到 的借款加上借款费用。借款入偿还反向抵押贷款时，如果债务额度低于房屋价值， 第一带反向抵押贷款概述 借款人可以根据约定取得二者的差额。债务额度不断增加，直到等于房屋价值， 但是一般不会超过偿还时的房屋价值。贷款人不能从借款入的收入、其他财产或 其继承人那里得到债务偿还，这就是说反向抵押贷款是一种没有追索权的债务， 除了被抵押的房屋，贷款人不能对借款人的其他资产或继承人提出偿债请求。 ( 六) 贷款偿还( r e p a y m e n t ) 当借款人( 如果借款人多于个，则为最后借款人) 死亡，或者房屋被出售， 或者借款人长久搬出该房屋2 ，反向抵押贷款就到期了，贷款人就会要求借款人 偿还。 反向抵押贷款的贷款人也可以在以下情况出现时要求借款入偿还贷款： 1 借款人不能支付财产税等相关税项； 2 借款入不能维护或修缮被抵押房屋： 3 借款人不能交纳被抵押房屋的保险费。 一般的抵押贷款都会有标准的“失效条款”，反向抵押贷款也会失效，即被 违约，贷款人一般选择事先拿出一小部分借款额作为费用购买相应的保险以转移 失效的风险。下面是导致抵押贷款，包括反向抵押贷款失效的绝大部分条件： 1 借款人宣布破产； 2 借款人捐赠或者放弃房屋； 3 借款人欺诈、欺骗等犯罪行为； 4 被抵押财产被政府征用，如修路： 5 被抵押财产被政府没收，如由于公众健康或安全原因。 如果出现了影响借款安全性的情况，贷款人可以要求借款人提前偿还借款。 这些情况般包括： 1 借款人部分或全部出租被抵押房屋： 2 被抵押房屋的所有人增加一个； 3 改变住房内部分布结构的类别； 4 被抵押住房被增加了新的债务。 m ，都有l ， 只，换言之，如果借款人活 过搬或者更长，房产积累净值就会少于年金给付积累值，反向抵押贷款供给者 就会遭受损失。 由于损失的概率依赖于反向抵押贷款需求者的死亡率，我们设定反向抵押贷 款供给者遭受损失的概率为y ，则 ( 9 ) 其中，山9 6 z 表示从6 2 岁开始活过t 一1 个月且在第t 个月死亡的概率。这 一等式也表明，只要借款人活过m ，贷款人就会遭受损失，遭受损失的概率为 6 2 岁的借款人活过川一1 个月的概率与活过5 2 8 个月的概率之差。 我们下一步检验反向抵押贷款供给者收到款项与付出成本的资金流动。作为 一种不可追索的借款，借款的总额不能超过被抵押财产的销售价值。这样，在任 意一个还款月t ，反向抵押贷款供给者收到的还款额或者其可以主张的最大金额 q ，是上，和p 中较小的一个，即 q f = m i n ( l ，只) ( 1 0 ) 反向抵押贷款供给者连续t 个月每月支付借款额a 的全部借款额现值为e 则 c ，= a 矽，：n f l + 丝1 。 2 兀【1 + 学j n = l 1 二 y 。为包含了利润边际的贷款贴现利率，y 。= 0 ( 1 2 ) 我们假设反向抵押贷款私人供给者可以采用较低的资本成本，考虑风险保费 和利润边际，y t 和之间的差额代表了反向抵押贷款供给者的协调力量，因为反 向抵押贷款供给者一般向借款人收取较高的贷款利息。 缸 矽 髑 一 以p m 净op 一 葩 p ，i l m。 = 砬 g m f 厶。 l l ， 第三章反向抵押贷款的相关模型研究 疗= 因此，第t 月的利润万，贴现到6 2 岁的现值为 一c 一是与q 对应的积累因子 = 尊( + 卺)， _ i 1 ( 1 3 ) ( 1 4 ) 利润现值的期望值( m p v p m e a np r e s e n tv a l u eo fp r o f i t ) 可以通过用最后 生存者的死亡率对万，加权计算求得 脚冲= 厅t ，- i i t 9 6 2 其中，一i f l9 6 2 = , - l i i p 6 2 - t p 6 2 ( 1 5 ) ( 1 6 ) 四、利率模型。 退休收入确定年金流的现值由适当的收益曲线来折现。由于没有与之一致的 利率模型，我们采用c o x ，i n g e r s o l lr o s s ( 1 9 8 5 ) 提出的离散短期模型r c i rm o d e l ) 理论来构建短期随机利率模型，如下 + l = + 臼以一) + 夙i s ，“ ( 1 7 ) 其中，是时间t 时的短期利率，r 口是长期平均利率，口是利率平均转换速 度。对于护 0 ，将会下降，并且如果现行利率大于，将会向靠拢，反之 亦然。等式( 1 7 ) 右边第二项由和护各自决定的变化趋势，第三项是随机变 量部分，由独立同分布的标准正态随机变量t + 和可变参数构成。 为了方便比较，我们介绍一下另外两个利率决定模型来折现未来现金流，即 常数收益曲线模型( c y c ) 和固定收益曲线模型( f y c ) 。c y c 在所有期间的利 率都是相等的，比如2 ，3 ，4 等等。f y c 由一系列的政府短期国库券和中 长期国债的收益率加权计算而得。我们用1 5 年期债券的收益率代替长期利率， 9 本模型参考了c o x ，j c ，j e i n g e r s o l la n ds a r o s s ( 1 9 8 5 ) ：“at h e o r yo ft h et e r m 乱r u c t u r e o fi n t e r e s tr & t e s ”，e c o n o m e t r i e a5 3 3 8 5 4 0 7 第三帝反向抵押贷款的相关模型研究 小于1 5 年期的利率可以用插值方法得到。 第三节模型的一个应用基准方案 本节我们主要根据中国的情况设定一组指标数值，并将这些指标称为基准参 数，建立一个基准模型，然后利用蒙特卡罗模拟( m o n t ec a r l os i m u l a t i o n ) 方法 研究我国开发实旌反向抵押贷款产品的可行性。蒙特卡罗模拟法是根据随机数对 影响因素的概率分布进行随机抽样，根据每次抽样值来计算项目的净现金流量、 净现值及内部收益率等指标；当进行足够的模拟计算次数后，即可得到投资项目 净现值的期望值、标准差及概率分布。在此，我们设定不同变量，如房产初始价 值只，房产价值增长率口，各种利率，等等，对相关等式进行5 0 0 0 次的蒙特卡 罗模拟计算得到厶和只及其他相关指标。以下几个表格都是通过蒙特卡罗方法 模拟出来的结果，我们根据需要对其进行相应的分析。 基准方案的假设条件基准参数： 借款人第一次领取年金的年龄：6 2 岁 退休前家庭平均月收入：3 7 1 9 1 0 元 退休前家庭月收入中位数：3 0 0 0 元 房产初始评估价值只= 2 4 0 0 0 0 元 房产价值年增长率口= 5 初始费用占初始评估价值的百分比五= 1 终结费用占房产出售价值的百分比f = 3 5 无风险利率或资本成本r = 3 反向抵押贷款私人供给者利率y = ，+ 1 反向抵押贷款购买者利率i = r + 2 c o x - - i n g e r s o l l - - r o s s 模型随机利率： 初始利率：3 ”为便于计算而选取这个数值。 第三章反翻抵 i i 贷款鲍相关楼墅研究 平均利率0 = 3 一、替代率“与损失概率 我们首先设定各种年金月给付额，最低9 0 0 元，每次变换都增加t 0 0 元，然 后估计借款积累总额，对于每一种年金月支付额，我们计算相关的房产积累 净值只。只要l ，大予只。反向抵押贷款供给者就会获利。在某一个收支平衡月 m 。，如果， m ，厶就会大于p ，供给者就会遭受损失。从表3 1 的模拟结果 可以看出，年金月给付额越高，供给者的收支平衡月出现的就越早。 等式( 1 3 ) 中的利润现值( p v p ) 由随机利率的波动决定，使用c i r 利率模 型，运行5 0 0 0 次模拟计算，就会得到各种年金给付额下的p v p 的期望值( m p v p ) 、 方差、5 和9 5 的分位点，以及供给者损失概率和第一个收支平衡月。其中， 损失概率山等式( 9 ) 模拟计算得出。 “替代率时指刚姬休时的诅休培付与退休前的收入之间的比宰，通常7 0 的替代率足比较合适的，能够堆 车满足退休生话的需要 第三章反向抵押贷款的相关模型研究 表3 - - 1 ：运用基准参数模拟计算得到的反向抵押贷款私人供给者的利润现值、 损失概率 年金给平衡损失利润现值( p v p ) 付额月概率期望值 标准差 5 分位点9 5 分位点 9 0 05 2 80 。0 0 0 05 6 6 7 98 2 l5 5 3 2 8 5 8 0 1 4 1 0 0 0 5 2 80 0 0 0 0 6 2 9 2 49 6 1 6 1 4 7 66 4 4 6 0 1 1 0 05 2 8 0 0 0 0 06 6 1 0 52 5 7 1 6 6 7 5 16 8 0 9 7 1 2 0 0 5 2 80 0 0 0 0 6 0 2 9 24 4 3 3 6 3 4 8 56 2 7 2 6 1 3 0 05 2 8 0 0 0 0 04 8 4 3 95 1 7 3 5 3 1 8 l5 1 0 8 8 1 4 0 05 2 80 0 0 0 0 3 3 8 6 85 3 8 6 3 9 3 1 93 6 3 6 2 1 5 0 04 7 80 0 3 6 71 8 0 6 i5 4 0 42 3 9 4 22 0 3 5 2 1 5 2 04 5 50 0 8 7 11 4 7 8 35 4 2 38 2 7 92 9 9 6 5 1 5 4 04 2 9o 1 7 4 21 1 5 0 75 4 1 45 0 6 42 6 6 6 0 1 5 6 0 4 0 3 0 2 9 1 l8 2 0 9 5 4 0 31 8 2 82 3 3 3 2 1 5 8 03 7 50 4 2 0 34 8 9 25 3 9 l一1 4 3 11 9 9 8 6 1 6 0 03 5 00 5 3 7 41 5 7 85 3 5 3- 4 7 0 93 5 9 4 1 7 0 02 7 30 8 0 2 41 5 3 2 2 5 2 7 08 7 2 61 3 6 0 3 1 8 0 02 3 30 8 7 4 73 2 4 8 65 1 7 2- 2 5 5 4 4 3 1 0 8 5 1 9 0 02 0 60 9 1 2 l- 4 9 8 1 85 0 7 04 2 5 2 0- 4 8 7 6 6 2 0 0 0 1 8 6 0 9 3 5 0- 6 7 2 6 54 9 7 2。5 9 5 8 66 6 5 7 8 2 1 0 01 7 00 9 4 9 5 8 4 7 9 34 8 7 97 6 7 0 7- 8 4 4 8 1 2 2 0 01 5 70 9 5 9 5 1 0 2 3 7 7 4 7 9 4 9 3 8 7 61 0 2 4 5 5 2 3 0 01 4 6o 9 6 6 5- 1 2 0 0 0 44 7 2 01 1 1 0 8 6 1 2 0 4 7 4 2 4 0 01 3 60 9 7 1 61 3 7 6 6 44 6 5 61 2 8 3 2 6 1 3 8 5 2 9 2 5 0 01 2 80 9 7 5 6一1 5 5 3 4 84 6 0 41 4 5 5 8 51 5 6 6 1 3 从表3 1 可以看出，对于初始房产价值2 4 万元，如果每月支付年金1 5 0 0 元，那么反向抵押贷款供给者遭受损失的概率只有0 0 3 6 7 ，并且第一个平衡月j 乜 现较晚，在第4 7 8 个月。但是，如果每月年金支付额提高到1 6 0 0 元，反向抵押 贷款供给者遭受损失的概率就是上升到o 5 3 7 4 ，且第一个平衡月出现在第3 5 0 个 月。如果反向抵押贷款供给者是风险厌恶者，并且希望损失发生的概率越小越女r ， 供给者就会选择支付一个较小额的年金，比如9 0 0 元。但是这样可能导致收入伴 代率低于7 0 ，从而没有人愿意购买反向抵押贷款。因此完整的反向抵押贷款 第三牵反向抵押贷款的相关模型研究 市场既要使供给者遭受损失的概率最小，也要保持一个能够维持退休开支的年金 支付额。 表3 1 还表明，当年金月给付额上升到1 7 0 0 元，退休前收入替代率达到 4 6 ，反向抵押贷款供给者遭受损失的概率高达o 8 0 2 4 ，这与月给付额为1 4 0 0 元时可以忽略的损失概率形成了鲜明对比。我们把这两种给付之间的差额看作反 向抵押贷款供给者向年金领取者收取的附加保费，在本例中，附加保费因子商达 2 1 ( 3 0 0 1 4 0 0 ) 。因此我们可以得出如下结论：反向抵押贷款市场的不完整性n 是和高附加保费因子相一致的。 二、私人供给者和公共供给者 我们下一步考察当反向抵押贷款供给者是非营利机构( 即公共供给者，例如 政府) 时的反向抵押贷款市场。由于利润不是反向抵押贷款公共供给者考虑的主 要因素，我们在计算等式( 4 ) 中的借款积累值时，用无风险利率r 代替内含风 险保费和利润边际的利率y 。为了易于比较，我们定义使得反向抵押贷款私人供 给者的m p v p 为0 时的年金支付额为收支平衡年金。重复上面的蒙特卡罗模拟 计算，我们使用收支平衡年金得到反向抵押贷款公共供给者新的平衡月。 表3 2 列出了模拟计算的结果，给出了反向抵押贷款营利和非营利供给者 在同等条件下各自反向抵押贷款产品相应项目的比较。这些比较包括：收支平衡 年金的月平均支付额，标准差，5 和9 5 分位点，遭受损失的概率，第一个收 支平衡月，以家庭月平均收入和月中位收入为基础的替代率。我们应用不同的房 产初始评估值来重复上面的模拟过程，房产初始评估值从2 2 万到3 0 万元不等。 ”不完整性指一系列非理想状态，如年金给付额过低，损失 髋率过高，收支平衡月出现过早，等等。 第三章反向抵押贷款的相关模型研究 表3 2 ：反向抵押贷款公共供给者和私人供给者在不同房产初始值下的损失概 率和收支平衡月 房产初始值( k = 1 0 0 0 ) 2 2 0 k 2 4 0 k 2 6 0 k2 8 0 k3 0 0 k 收支平衡年金的月 1 4 7 51 6 0 91 7 4 31 8 7 6 2 0 1 1 平均支付额 标准差 5 0 1 05 4 7 25 8 9 46 2 6 06 6 7 5 5 分位点 一8 1 0 6- 9 0 9 1- 9 7 5 21 0 2 3 31 1 2 7 4 9 5 分位点 8 3 6 8 8 9 1 3 9 4 4 89 7 9 11 0 8 8 7 损失概率 私人供给者 o 5 8 1o 5 8 60 5 8 50 5 8 40 5 8 6 公共供给者 0 0 0 40 0 0 40 0 0 40 。0 0 40 0 0 3 收支平衡月 私人供给者 3 3 93 3 8 3 3 83 3 8 3 3 8 公共供给者 5 l ls 1 15 1 1s u5 1 4 替代率8 4 9 5 4 5 8 6 3 6 7 ( y 3 0 0 0 1 月) 替代率5 4 0 4 3 4 7 5 0 5 4 ( ￥3 7 1 9 月) 注：a ：替代率是以前文设定的月中位收入为基础计算的 b ：替代率是以前文设定的月平均收入为基础计算的 从表3 2 可以得到，对于给定房产初始价值2 2 万元，反向抵押贷款收支平 衡年金的月支付额为1 4 7 5 元，它和月平均收入的替代率为4 9