阳光城商铺推售方案

1 2 目 录 保利蔷薇商业所在区域商业概况保利蔷薇商业所在区域商业概况.4 4 第一章第一章 保利蔷薇周边竞争项目分析篇保利蔷薇周边竞争项目分析篇.5 5 一、周边重点商业调研分析.5 1、富贵园二期底商.5 2、本家润园底商.6 3、幸福家园底商.7 二、周边其它商业市场调研分析.8 三、总结.8 第二章第二章 保利蔷薇商业情况分析篇保利蔷薇商业情况分析篇.9 9 一、项目商业基本情况 .9 1、2 号楼住宅底商.9 2、4 号楼住宅底商.9 3、5 号楼独立商铺.10 二、项目商业的优势、不足.11 1、优势.11 2、不足.11 3、目商业的市场机会点.12 第三章第三章 保利蔷薇商业定位篇保利蔷薇商业定位篇.1212 一、项目整体定位.12 1、项目商业消费群定位.12 2、项目的经营业态定位.13 二、项目的功能定位.14 三、项目价格定位.17 1、定价原则.17 2、项目定价.17 3、定价参考.17 4、各商铺具体价格.20 第四章第四章 保利蔷薇商业营销推广保利蔷薇商业营销推广 .2323 一、入市时间.23 1、整体推售方案.23 2、分批推售方案.23 二、销售方式.24 1、直接销售.24 2、以租代售.24 三、营销主线.25 四、具体工作安排.25 1、售楼处展板 .25 3 2、销售资料.26 3、户外宣传.26 4、网络宣传.26 5、楼体条幅.26 6、与保利项目的联动 .26 4 2、本家润园底商 整体商业规模约 3000 平米地理位置两广大街北侧、东花市大街 单体商业面积90300 平米销售价格地上 3 万/平米 地下 0.8 万/平米 出租情况 60% 租赁价格3.5-4 元/平米/天 本家润园底商位于两广大街北侧，东花市大街东，富贵园二期底商东侧。 共 28 间商铺，部分带地下室，总体商业面积约 3000 平米，单个商铺面积在 90300 平米之间，地上一层，地下一层带采光、上下水，目前新房售价 2.5-3 万/平米，租赁价格 3.5-4 元/平米/天，出租情况一般，出租率约 60。经营 业态主要集中在便利店、茶庄、烟酒店、药店。 虽同处于东花市大街，但由于本家润园入住时间稍晚（2006 年初） ，目前园 区人气尚显不足，并由于旁侧富贵园底商的竞争，出租率一般，但其建筑结构 与保利蔷薇 24底商相似，有一定参考价值。 两广大街 本家润园底商 5 3、幸福家园底商 整体商业规模约 20000 平米地理位置两广大街南侧，与幸福大街交汇处 单体商业面积60400 平米销售价格2.22.6 万/平米 出租情况 70% 租赁价格3.5-5.5 元/平米/天 幸福家园位于两广大街与幸福大街的交汇口东南角，紧临两广大街南侧， 总体商业面积约 20000 平米，单体商业面积在 60400 平米之间，多数为平层， 售价 2.22.6 万/平米，租赁价格 3.5-5.5 元/平米/天。 商铺分别分布在北侧、西侧、南侧，北侧商铺由于紧临两广大街，交通便 利,多路公车经过，人气较旺并且紧临旁边通正大厦写字楼，租赁情况较为理想， 出租率 100。不仅服务本社区，更辐射周边区域，业态种类丰富，如麦当劳、 品牌专卖店等。 西侧商铺紧临幸福大街，交通相对北侧稍差，仅一路公车，人气相对单薄， 租赁情况一般，出租率约 70，主要服务路过的人群，业态主要为小型超市。 南侧商铺紧临培新街，为汇文中学学生以及保利蔷薇以后居民出入的必经 之路，租赁情况一般，出租率约 50，主要服务社区需求，目前业态主要为小 型便利店。 两广大街 幸福家园底商 6 二、周边其它商业市场调研分析 地理位置 面积 (平米) 面宽 (米) 层高 (平米) 实用率 售价 (万元/平米) 租价 (元/平/天) 新景家园底商 8063.685%2.55 新裕家园底商 30014390%24.5 夕照寺大街底商 330124.290%1.83.5 富贵园三期底商 12574 90 3 期房 由上表可知，周边其它平层住宅底商售价在 1.8-2.6 万/平米之间，300 平 米以上售价稍低，在 1.8-2 万/平米之间,租赁价格在 3.5-5 元/平/天之间。 三、总结 由以上分析可知，两广大街北侧社区住宅底商经营状况明显优于南侧住宅 底商。 区域内住宅底商销售均价主要集中在 1.8-3 万/平米之间，租赁价格主要集 中在 3.5-6 元/平/天之间。其中，区域内人气最旺、经营状况最好的社区住宅 底商（富贵园二期）售价约 3 万/平米，租赁价格约 5-6 元/平/天。 7 第二章 保利蔷薇商业情况分析篇 一、项目商业基本情况 保利蔷薇商铺共分三部分，2 号楼住宅底商、4 号楼住宅底商、5 号楼（售 楼部）独立商铺。共 29 套，总面积 3583 平米。 商铺位置形式层高(米)开间(米)实用率套数面积(平米) 2 号楼底商61292 4368.1 4 号楼底商 地上一层 地下一层 地上 3 地下 3.33994 161678.56 5 号楼底商 （售楼部） 地上两层 独立 一层 3.9 二层最低 3.5 6.6 96 91536.6 合计 293583.28 1、2 号楼住宅底商 2 号楼住宅底商共 4 间，地上一层，地下一层，总面积在 70130 平米之间， 地上部分面积在 3565 平米之间，开间在 612 米之间，地上层高 3 米，实用 率 92。 序号楼编号总面积地上面积地下面积 12 11 129.00 65.48 63.52 22 12 93.28 45.07 48.21 32 13 72.57 34.90 37.67 42 15 73.25 37.09 36.16 2、4 号楼住宅底商 4 号楼住宅底商共 16 间，地上一层，地下一层，总面积在 90130 平米之 间，地上部分面积在 40100 平米之间，开间在 39 米之间，地上层高 3 米， 实用率 94。 8 序号楼编号总面积地上面积地下面积 14 21 95.11 95.11 24 22 91.70 43.04 48.67 34 23 118.18 56.98 61.21 44 25 118.18 56.98 61.21 54 26 91.70 43.04 48.67 64 27 91.70 43.04 48.67 74 28 103.43 42.21 61.22 84 29 127.48 66.26 61.22 94 210 104.17 55.49 48.68 104 211 91.70 43.04 48.67 114 212 118.18 56.98 61.21 124 215 82.39 46.50 35.89 134 216 96.07 50.26 45.81 144 217 120.72 60.81 59.92 154 218 103.00 51.78 51.22 164 219 124.82 63.30 61.52 3、5 号楼独立商铺 5 号楼独立商铺可做独立餐饮，地上两层，总面积在 167200 平米之间， 开间 6.6 米，进深 12 米，一层层高 3.9 米，二层为坡屋顶，最低层高 3.5 米， 最高层高约 5.7 米 序号建筑面积一层面积二层面积 1205.73102.87 102.87 2157.2378.62 78.62 3167.3183.66 83.66 4167.2283.61 83.61 9 5167.2283.61 83.61 6167.2283.61 83.61 7167.2283.61 83.61 8167.2283.61 83.61 9170.2685.13 85.13 二、项目商业的优势、不足 1、优势 1) 二环内住宅项目稀缺，商铺的投资价值也随之上涨 2) 周边有人民保险公司、汇文中学（初高中） 、培新小学、四星培新宾馆、北 京交管局、影视培训学生宿舍等高消费力人群 3) 2 号楼 4 号楼住宅底商面积小，投资门槛低 4) 5 号楼独立商业可做明火餐饮，且面积适中 5) 几乎所有商铺都可融商铺、仓储、家居为一体。 6) 周边竞争较小，为项目 300 米范围内唯一的正规商铺 2、不足 1) 虽然东二环地段价值高，但商铺处于内街，且为路的尽头，客流量有限， 为商业销售之大忌 2) 虽然入住客户消费能力都较强，但社区整体较小，消费人群有限 3) 虽然周边竞争对手少，但同时周边环境不佳，商业氛围淡泊，难以成行成 市，招商困难 10 3、商业的市场机会点 与周边项目相比，以及与普通商铺相比，本项目商铺有以下特点可能成为 市场突破口： 1）5 号楼独立商业街为项目周边唯一的、正规的、档次较高的、可做餐饮的商 铺 2）虽然为培新街的尽头，但是仍然是培新街与北侧出口两条路的交汇处，并且 是项目南侧小区居民北行至两广大街的必经之路 3）2 号楼与 4 号楼的商铺面积较小，首付相对周边其它社区较低，投资门槛低 4）基本所有商铺都可商用、居住、仓储使用 第三章 保利蔷薇商业定位篇 一、项目整体定位 1、项目商业消费群定位 本项目未来的主力消费群体，主要以本项目居民、北京交管局住户、周边 学校学生、周边社区住户为主以及培新宾馆游客为主。 本项目居民多数为在周边商圈工作的年轻白领以及区域周边企事业单位工 作的成功人士，如医院、政府、体育总局等，他们追求生活的品质，重视消费 场所的情调。 汇文中学学生、培新小学学生虽然消费能力不高，但是却有着稳定的需求， 即文具、饮食、娱乐的需求。 他们选择本项目消费的主要原因是距离较近，并且品质较高。因而，要让 本项目成为周边品质最高、最具小资情调的欧式风情商业街周边品质最高、最具小资情调的欧式风情商业街 11 2、项目的经营业态定位 由以上分析可知： 1）本项目主要消费群为周边高层次、追求格调的住户。因此，项目定位必须区 别于一般的社区商铺，通过整体包装，打造成为本区域较为有特色的风情商业 街 2）本项目依旧主要服务本项目。因而，满足小区居民的需求是项目融入社区， 被消费者迅速认知，集聚人气的重要部分 3）中高档次的饮食需求。区域内消费群体档次决定了他们不会在一般的饮食餐 饮店中消费，而本项目正恰恰是距离他们最近的档次较高的独立商业。因而， 可通过招纳特色餐饮的商家来达到吸引消费者，同时提升项目的形象和档次的 目的。 4）学生的需求。周边的汇文中学、培新小学以及影视学院的众多学生为本项目 提供了充足而稳定的消费群，因而，相关的文具、休闲娱乐、精品店也将有稳 定的客源，同时也带动了多元商业的发展。 根据以上分析，本项目商业经营业态定位主要为特色餐饮，便利店、洗衣 店等社区配套，文具、精品店、专卖店，特色酒吧咖啡馆，休闲娱乐产业。 区域性风情商业街 特色酒吧咖啡馆 便利店、洗衣店等社区配套 文具、精品店、专卖店 特色餐饮 休闲娱乐 12 二、项目的功能定位 功能定位商家建议商家需求面积 特色餐饮茶餐厅、粥店、地方菜系等150500 社区配套商业便利店（韩国超市） 、精品店、鲜花店、药店、 西饼屋、图书音响、洗衣店等 50150 休闲商业书吧、咖啡馆、美容美发、沐足、SPA 等100500 总体而言，充分根据周边消费人群的消费习惯以及市场的空白点进行功能 定位。主要定位依据如下： 1）便利店等社区商业配套 在首层设置便利店等，对于社区配套非常必要。便利店是为区域消费者提 供便利性日常消费服务，具有较高的租金承受能力，56 元/平/天。一般需求 面积在 100 平米以下，主要适宜在 2 号楼与 4 号楼的住宅底商。 13 2）茶餐厅等特色餐饮 由于项目周边区域 300 米内没有上档次的餐饮场所。因而，本区域大量的 白领住户以及学生只能到幸福大街与两广大街交汇口附近的环境舒适、味道佳 进行消费，大约 500 米的路程对于日常饮食来说稍远。建议在本项目引入知名 的特色餐饮店，通过商家的品牌吸引力，在吸引消费群体消费的同时，带动人 气，促进其它经营类别的消费。 特色餐饮经营商家所需面积一般在 150500 平米之间，可承受一定的租金， 大约 35 元/平/天。 14 3）书吧、咖啡馆等休闲商业 休闲类商业的主要消费群为高级白领以及周边学生。消费者对休闲时间的 支配都有较高的追求，同时是体现消费者高品味、小资生活的表现。因而建议 引入书吧、咖啡馆等休闲商业，满足目标消费群的需求，并吸引区域外的消费 者形成在本项目商业街消费的惯性。 商家所需经营面积 100500 平米，可承受的租金约 45 元/平/天。 15 一、策划原一、策划原则则 （一）（一）强势强势启启动动原原则则 好的开始，是成功的一半。 银河名都通过前期的市场进入，已经在市场上建立一定的知名度。因此，在 对商业部分进行市场推售时，应以特色鲜明的市场形象，充分利用前期市场积蓄 的势能，强势导入市场，迅速形成项目在市场的认可度。 （二）（二）强强化信心原化信心原则则 商业物业在期楼阶段，重点在于卖信心。本项目在开发过程中，应以强化市 场投资信心为出发点，通过一系列的广告宣传及事件行销，高速地树立项目强势 的市场形象，增强投资者对项目的信心，最终实现项目的销售。 （三）快速（三）快速抢抢占市占市场场原原则则 鉴于项目的整体商业规模较大，市场的消化货量较多。在项目的开发过程中， 无论是项目前期的推广，还是项目的实战销售，都应以快速抢占市场为原则，通 过项目高姿态的市场导入，引发项目的强烈市场反映，快速地增大项目在市场的 占有率，最终实现项目的“开门红”及持续旺销。 （四）整合（四）整合资资源原源原则则 由于发展商自身资源始终还是有限，因此，在项目的整体推广过程中，充分 把握项目核心竞争力提升的同时，整合各种可利用的社会资源，尤其是借助政府 及媒体的力量，借助媒体的舆论导向作用，为项目今后的销售推波助澜。 16 （五）充分挖掘商（五）充分挖掘商业业气氛原气氛原则则 商业物业的开发，不仅在于对新的操作方式的运用，更为重要的是对商业项 目的商业价值的充分挖掘。因此，必须从项目周边的经营环境出发，发掘松霞路 地段浓厚的商业氛围和旺盛人气，建立项目完整并具说服力的形象，提高项目的 产品力和销售力。 二、二、项项目目综综合定位合定位 （一）、市（一）、市场场定位定位 上海上海风风情街情街 通过带有明显上海风情的建筑符号、特定的业态分布，以及各类上海特色商 家的引进，建设成为具有独特上海风情、多元化的商业步行街；也就是集购物、美 食、娱乐、休闲于一体的全景化上海风情步行街。 这种主题式的商业步行街的最大优势在于能够最大化提升项目的商业使用价值，这种 商业价值的提升不仅来自于步行街商业形态本身，更重要的是源于具体鲜明个性化的 主题式内涵，最大限度的提升商业的附加值。 （二）、功能定位（二）、功能定位 吃喝玩吃喝玩乐乐于一条街于一条街 集吃喝玩乐于一体的功能定位，使整个上海风情街的功能更加丰富，业态分 布更加完善，从而形成业态上的错位经营，各功能区的相互促进，进而有助于进 驻经营商家形成良性和相互促进的竞争经营格局，不断提高项目整体的商业价 17 值，向投资经营者充分展示项目广阔的发展前景。 商商业业步行街各种功能一步行街各种功能一览览表：表： 吃吃 开设各种美食机构，包括西餐厅、主题餐厅（比如巴西烤肉餐厅、 日本音乐餐厅、韩国料理厅、琉璃工房主题餐厅等）、上海特色的 美食（如灌汤小笼包等）等。 喝喝包括咖啡廊、拉茶餐厅、休闲茶馆在内的各种休闲餐饮机构 玩玩 在广场上设置各种休闲、娱乐的设施，并定期在这里搭建展台， 组织各种促销与展示活动，使之成为商业街的核心之一，人气聚 集和顾客休闲娱乐的地带，顾客在此可以自由的玩乐。 乐乐 以知名商家构成步行街的核心商家，并以不断更新的品种、富于 特色、新潮的店面装饰和长新的促销手法赢得稳定的消费群，让 消费者在消费中体验购物的快乐。 三、三、项项目核心目核心卖卖点描述点描述 （一）、地段（一）、地段优势优势 1对对外交通便利外交通便利 项目位于烟台高新技术开发区，靠近同三高速和城市快线，市级对外交通 十分方便。 2主干道旁的主干道旁的临临街商街商铺铺 松霞路是福山高新技术开发区的主干道，而项目的主要临街店面就面向松 18 霞路。保证项目周边人流和车流动畅旺。 3附近有多个住宅小区，小区附近有多个住宅小区，小区业业主消主消费费能力能力强强 福山高新技术开发区内有多个大型住宅小区，而且小区的居民都是消费能 力较强的消费人群。项目的多功能步行街肯定能吸引这部分人群，形成福山地区 的商业中心。 4附近的附近的夹夹河有河有较较高的高的观观光价光价值值 建设中的夹河风光带肯定会吸引更多的旅游人流来到福山区；同时，作为 福山区未来的商业中心，本项目肯定因此而得益。 （二）、（二）、规规划划优势优势 1“一街两广一街两广场场”的步行街的步行街设计设计 一条 200 多米长的商业步行街设有 2 个商业广场，有足够的空间聚集人气 和为顾客提供休闲娱乐的场所。独一无二的“双广场”设置必定为商户带来更多的 人流量。 2步行街注入具有上海步行街注入具有上海风风情的文化内涵情的文化内涵 将步行街一带设计为充满具有上海风情特色的商业步行街，在保证绿化植 被与休闲设施有机组合的基础上，为步行街注入丰富的文化内涵，大大提高项目 的附加价值，从而吸引更加旺盛的人气。 3一一层层商商铺间间铺间间独立，独立，间间临间间临街街 双步行街的设计，每个商铺都是独立临街，每个商铺都能都可以享受到庞 19 大的消费人流和旺盛消费力。 （三）、（三）、项项目定位目定位 1上海上海风风情街情街主主题题式商式商业业步行街步行街 独具特色的上海风情商业步行街，在满足人们购物、美食、娱乐、休闲一站 式需求的同时，更是以其丰富的文化内涵，打造福山区首个具有主题式的商业步 行街，从而吸引最大程度的客源，为商家带来滚滚人流，大大提高商铺的商业价 值。 2吃喝玩吃喝玩乐乐一条街一条街 “消费就是一种休闲，购物就是一种享受”。集吃喝玩乐为一体的多功能步 行街商业步行街全面颠覆传统购物模式，在充分发挥商业步行街优势的同时，通 过优雅、舒适、休闲的环境、不同业态的错位经营，优势互补，最大程度激发消费 者的无限消费欲望，形成最强大的消费动能，为商家带来最多的成交机会。 （四）、（四）、经营经营管理管理 1成立成立专业专业商商业业运运营营机构机构 商业管理对步行街的永续经营起着至关重要的作用。本项目提前引进专业 商业运营机构, 提前制订管理公约，维护商家与消费者的正当权益，为项目提供 全面优质的专业服务；进行统一招商、统一管理，提升步行街的整体形象，确保物 业保值增值，保证项目整体的永续经营，永续兴旺。 （五）、（五）、销销售措施售措施 1三年返租三年返租计计划划 20 客户在购铺后，将商铺前 3 年的经营权交给商业运营公司，获得 3 年共 24的利润分成（平均每年 8%的回报），24%的购铺款一次性在首付款中冲减， 无需支付。 2带带租租约发约发售售 发展商将前期意向的租户介绍给该商铺的买家，为买家提供稳定的租约， 保证商铺的投资回报，增强买家的信心，即买即收租。 3其它其它销销售售卖卖点点 首期仅需 3 万元即可做老板； 多家上海知名商家进驻，带来更旺盛的人流，商业价值一升再升 商业运营公司全面启动，经营旺场再添砝码； 21 本案未来下单客户来源构成 1、金沙湖板块区的周边居民。 主力客 群 、看好金沙湖板块未来投资前景的投资客们. 主力 客群 、湖左岸的业主。 次主力 客群 1、29 岁以下，年轻型消费者（追求前卫及时尚新潮消费，消 费力较强） 主力 2、3045 岁，实力型消费者（有足够的能力消费高档次的商 品） 主力 3、45 岁以上，有能力享受消费型、休闲型的客户群，有充裕 的时间娱乐和休 闲。 次主力 劣势（劣势（W） 22 1）项目商铺户型面积过大,导致总价偏高； 2）目前“期铺”的性质令本项目初期的销售会面临一定的阻力； 3）周边的大型商业尚处于初级阶段，市场关注度及投资者信心有待 提升 机会（机会（O） 1）金沙湖板块整体都在上升期； 2) 周边商铺暂无大的供应,多以招商为主.区域内商铺正处于供应断 层; 3）随着国家对房产调控的继续打压，对于投资商铺逐渐深入人心 威胁（威胁（T） 1）商铺面积大,总价大、经营模式方面不具可比性，本地投资者及 经营商家存在信心问题，易持观望心理； 2）一个全新社区的商铺必定面临一个从淡到旺的过程与风险，投资 者要有前期守业的打算。通常全新住宅区商铺的培育期在 35 年之 间，且住宅区人口集聚速度的快慢将直接影响经济效益。另外，即 使住宅区内客流量、购买力水平有保障，也要考虑到居民的购物习 惯需要一段适当的时间来养成。 定位策略定位策略 23 我司通过前期对项目的把握和分析，从目前整个社区的商业环 境、发展前景出发，立足于市场的需求，在规模、功能、档次 上充分发挥项目的优势和潜力，以满足社区生活配套和市场需 要为基点，建议在商业步行街定位过程中遵循下述原则： 走社区生活服务为主的路线，首先充分满足社区居民未 来的生活基本需求； 体现现代生活特点，引入集生活服务、文化休闲、消费 购物为一体的经营理念； 力争与周边大型商民业项目(如金沙湖 1、IBC 国际等)互 动带动整个商业街的兴旺发展。 地铁中枢地铁中枢 商铺至尊商铺至尊 生活万象生活万象 钱景向上钱景向上 三、项目价格定位 1、定价原则 在周边区域商铺的经营状况调研的基础上，充分挖掘本项目的独特卖点， 通过整体包装、概念推广等方式提升项目商业价值。 主要定价原则为参考周边区域住宅底商的租金以及年回报率，然后反算售参考周边区域住宅底商的租金以及年回报率，然后反算售 价价。 24 2、项目定价 1)5 号楼商铺定价 通过以上分析，暂定 5 号楼商铺约为 3.5 元/天/平米，年回报率按 8进行 反算。 首批推出 5 号楼商铺，售价约 15000 元/平米，单间总价约 250 万。 2）2 号楼、4 号楼住宅底商定价 根据周边带地下室商铺情况可知，带采光地下室价格约为地上 1/3。 因而，暂定本项目商铺地上一层租价约 5 元/天/平米，地下按 2 元/天/平 米，年回报率按 8进行反算。 地上售价在 2000028000 元/平米之间，地下售价 8000 元/平米，总价在 130200 万之间。此价格暂定，将根据 5 号楼商铺的推售过程中对客户的摸底 进行价格调整。 3、定价参考 1）平层住宅底商的租价及售价 地理位置 面积 (平米) 面宽 (米) 层高 (平米) 实用率 售价 (万元/平米) 租价 (元/平/天) 幸福家园北侧底商 187104.6 80 2.25 富贵园二期底商 13374.680%2.65 新景家园底商 8063.685%2.55 新裕家园底商 30014390%24.5 幸福家园西侧底商 13074.290%2.35 本家润园底商 876495%2.53.8 幸福家园南侧底商 6554.290%2.65.5 25 10574.290%2.54.8 16084.290%2.53.5 夕照寺大街底商 330124.290%1.83.5 富贵园三期底商 12574 90 3 期房 由上表可知，此区域 200 平米以下平层住宅底商售价在 2.2-2.6 万/平米之 间，租赁价格在 3.5-5.5 元/平/天之间。 最为繁华地段底商 100 平米左右售价在 2.5-2.6 万/平米之间，租赁价格约 5 元/平/天。人气稍差地段 100 平米底商售价约 2.5 万/平米,租赁价格在 3.5-4.8 元/平/天之间,小面积商铺售价与租赁价格明显较高，65 平米售价 2.6 万/平米， 租价 5.5 元/平/天。 2）带地下室的底商售价 地理位置 面积 (平米) 面宽 (米) 层高 (平米) 实用 率 均价 (元/平米) 租价 地上 26020000 幸福家园北侧底 商地下 120 154.685% 5000 4 地上 12030000 富贵园二期底商 地下 70 74.680% 10000 5 地上 13035000 本家润园底商 地下 87 9495% 10000 4 此区域内带地下室的商铺普遍面积稍大，地上价格在 1800035000 之间， 租赁价格在 3.5-5 元/平/天之间（面积按总面积计算） 。 3）年回报率计算 以商铺的静态年回报率为基准进行比较，为本项目商业定价提供依据。 静态年回报率租赁价(元/平米/天)30 天12 个月/单价 地理位置 面积 (平米) 面宽 (米) 层高 (平米) 实用率 售价 (万元/平米) 租价 (元/平/天) 静态年 回报率 幸福家园北侧底商 187104.680%2.258.2% 26 地上 26020000 地下 120 154.685% 5000 3.58.3% 13374.680%2.656.9% 地上 12030000 富贵园二期底商 地下 70 74.680% 10000 56% 新景家园底商 8063.685%2.557.2% 新裕家园底商 30014390%24.58.1% 幸福家园西侧底商 13074.290%2.357.8% 876495%2.53.85.5% 地上 13035000 本家润园底商 地下 87 9495% 10000 45.8% 6554.290%2.65.57.6% 10574.290%2.54.86.9% 幸福家园南侧底商 16084.290%2.53.55.0% 夕照寺大街底商 330124.290%1.83.57.0% 由上表计算可知，本区域商铺静态年回报率基本在 5%8%之间。 并且对应其不同地段的商铺空置情况可知，在相对最为繁华地段静态年回 报率在 78，且较为容易实现。相对人气较差地段的静态年回报率在 57.6之间，但由于空置较多，属于有价无市。 4、各商铺具体价格 1）5 号楼商铺具体价格 序号总面积位置一层面积二层面积均价总价 0240 售楼处 240 1205.73 售楼部遮挡 102.87102.87 2157.23 售楼部遮挡 78.6278.62 3167.31 售楼部遮挡 83.6683.66120009243240 27 4167.22 83.6183.61150002508300 5167.22 83.6183.61150002508300 6167.22 83.6183.61150002508300 7167.22 83.6183.61150002508300 8167.22 83.6183.61150002508300 9170.26 85.1385.13150002553900 合计 1776.63 1008.33768.3313699 24338640 5 号楼独立商业示意图（上北下南，由东至西依次为 19 号铺） 如下图所示，目前售楼处直接遮挡东侧三间商铺，分散出售此三间商铺不 太可能，因此，此三间商铺适宜与售楼处捆绑销售，总面积约 670 平米（三间 商铺 530 平米，售楼处 240 平米） ，此商铺售价需视具体情况而定，暂定售价 12000 每平米。 2）2 号楼、4 号楼商铺具体价格 以地上面积作为主要定价依据（地上面积越小，总价越低，投资门槛约低） ， 并根据底商在商业街的具体位置（项目西北角适当提升，东北角适当下调） 、底 商的格局（少量商铺不规则，或有部分空间不好利用）与底商开间（大开间适 当提升，小开间适当下调）的不同，价格上下调整。 如表所示，用阴影区别不同的底商地上面积范围，地上售价在 2000028000 元/平米，最高的为园区出口东侧面积最小的 13 与 15 号铺， 被售楼部遮挡商铺 13 共 530 平米 售楼部 240 平米 456789 28 最低的为园区最东北角，最靠里且面积相对大的 11 号铺。 总价在 130200 万之间，最低总价为面积最小的 13、15，最高总价为 园区出口西侧的无地下室的 21。 29 2 号楼、4 号楼商铺具体售价 楼编号位置格局开间总面积 地上 面积 地下 面积 地上 单价 地下 单价总价 21-3 出口东侧 672.5734.937.672800080001278560 21-5 出口东侧 6.473.2537.0936.162800080001327800 42-8 5103.4342.2161.222500080001545010 42-2 出口西侧 791.743.0448.672600080001508400 42-6 791.743.0448.672600080001508400 42-7 791.743.0448.672600080001508400 42-11 791.743.0448.672600080001508400 21-2 993.2845.0748.212600080001557500 42-15 382.3946.535.892450080001426370 42-16 796.0750.2645.812300080001155980 42-18 西北角 710351.7851.222350080001216830 42-10 长条空间 7104.1755.4948.682150080001193035 42-3 5118.1856.9861.212200080001253560 42-5 5118.1856.9861.212200080001253560 42-12 5118.1856.9861.212200080001253560 42-17 西北角 8120.7260.8159.922200080001337820 42-19 西北角 9124.8263.361.522200080001392600 21-1 东北角 812965.4863.522000080001309600 42-9 5127.4866.2661.222200080001457720 42-1 出口西侧不规则 995.1195.11 2100080001997310 合计 2046.631057.36989.3523341800024679775 30 第四章 保利蔷薇商业营销推广 一、入市时间 根据本项目的工程进度，5 号楼商业已经完工，但目前堆积物料以及作为工 作人员办公休息场所，稍加清理可使用。 2 号楼与 4 号楼住宅底商正在施工，商业尚需要一定时间才可以达到租赁要 求。 建议两种方案： 1、整体推售方案 项目商业在入住前 3 个月整体（5 号楼、2 号楼、4 号楼商铺）推出市场， 即 2007 年 8 月推出。 原因有项目将于 2007 年 11 月入住，多数商家将赶在入住前开业；一 般商家的装修期约 1 个月；从发布招商消息到客户正式签约，蓄客时间一般在 1 个月左右。 1）好处：于客户现房投资，风险更小，守铺时间少，商业街环境成型，收益更 高 2）坏处：积压资金达一年 2、分批推售方案 于 2006 年 11 月先推出 5 号楼独立商业街，招商主要以特色餐饮为主，同 时蓄积 2 号楼 4 号楼商业客户并进行价格摸底，通过 5 号楼的消费群带动区域 人气的聚集，更利于 2 号楼与 4 号楼住宅底商的推售，2007 年 5 月推出 2 号楼 4 号楼商业。 1）好处：回收资金快 2）坏处：目前消费群只能借助周边客群，人气淡泊，周边环境稍差，需守铺， 招商有一定难度，价格方面都需让利来带动人气。 31 二、销售方式 1、直接销售 如果 5 号楼独立商业能与 2 号楼 4 号楼底商同样取得销售许可，则直接销 售。主要包括三种付款方式。 1）一次性付款，采用此种方式购房给予 98 折优惠 2）分期付款，签署合同时先付房款 40，最长两个月内付清尾款 3）按揭，首付款为总房款 50，剩余房款客户向银行贷款付清 2、以租代售 此种销售方式的前提是：5 号