（金融学专业论文）我国住房消费信贷分析.pdf

提 要 住房消费信贷在国外的发展已经有相当长的历史尤其是在第二次世界大战 之后住房消费信贷在经济发达的国家和地区得到了充分的发展他们无论在融 资制度和金融机构设置还是在法律保障和风险防范等方面都积累了丰富的经 验 我国的住房消费信贷在 20 世纪 90 年代之后才得到较快发展截至 2005 年 2 月末商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达 16508 亿元占商业银 行中长期贷款的 23%它对促进居民住房自有化拉动国内需求优化商业银行 资产结构以及推动国民经济的发展起到了重要的作用但是由于我国的经济体制 正处在由传统的计划经济向社会主义市场经济转型的过程中在住房消费信贷发 展中不可避免的出现体制机制思想观念政策法规以及金融风险方面的问题 本文在借鉴国外发达国家在发展住房消费信贷先进经验的基础上详细分析 了我国发展住房消费信贷的有利条件制约因素以及潜在风险推荐了初步的个 人信用评分体系并提出了防范我国住房消费信贷风险的 7 项对策和建议一 尽快完善个人信用制度二健全住房消费信贷的法律法规体系三积极推动 住房公积金的制度创新四实行适度奖励政策鼓励发展住房储蓄五完善 与住房消费信贷相关的制度保障六加强商业银行内部风险管理和监督机制 七建立住房抵押二级市场推进住房抵押贷款证券化 主题词住房消费信贷 风险分析 对策建议 summary it has been more than 100 years since the residential mortgage was introduced in the world. especially after the second world war, the loan has been fully developed in the western counties. they have summed up a lot of experiences in setting up financing system and finance agency as well as enforcing financial laws and regulations and risk avoidance. since the late 1990s, our residential mortgage has been developed quickly. at the end of february in 2005, the remaining sum of housing mortgage loan was 1650.8 billion yuan. it reaches 23% of the total long-term credit. the residential mortgage loan is important to promote capital structure optimization of commercial bank, accelerate the economic growth, stimulate internal needs, and develop private ownership of house. but we are still in the transition from the planned economy to the market economy. it is inevitable for us to face market risk, operational risk, legal risk and etc. this author uses the experiences of western counties for reference and makes an exhaustive study of the optimistic factors and the pessimistic factors of our own loan, especially illustrate the potential risks. in order to reduce these risks, i evaluate the individual credit from both property and morality, and i recommend the initial evaluation system. consequently, we put forward 7 advices to avoid these risks. first, a perfect individual credit system is to be built as soon as possible. secondly, the laws of residential mortgage are to be completed. thirdly, the fund system of housing has to be innovated. fourthly, some reward policy should be taken to encourage contractual savings. fifthly, government guarantee system of the loan should be completed. sixthly, the internal management and the supervision of the commercial bank should be enhanced. finally, the second market of mortgage loan should be set up and mortgage- banked securities (mbs) should be promoted. key words: residential mortgage risk analysis suggestions 前 言 我国从解放初期一直到 20 世纪 70 年代末金融行业的住房消费信贷基本属 于空白由于当时国家实行高度的计划经济体制和住房福利分配制度城镇居民 的住房处于供给短缺抑制消费状态实行的是以低租金高补贴为特 征的供给制 改革开放以来随着国民经济持续快速发展和住房体制改革的不断深入住 房消费信贷开始有所发展之后经过十多年的不断探索试点改革的发展历 程到了 20 世纪 90 年代中后期由于党中央各项扩大内需政策的推动货币化 分房的实施居民收入的不断增长居民消费观念深刻变化以及金融机构的大力 支持等诸多因素我国的住房消费信贷得到了迅速的发展截至 2005 年 2 月末 商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达 16508 亿元占商业银行中长期贷 款的 23%是 1997 年的 86 倍到目前为止我国已初步建立了一个以中国人民 银行的货币信贷政策为基础接受中国银监会监管以国有商业银行房地产信贷 部为主体包括其他银行和非银行住宅金融机构在内的多层次多形式的住宅金 融机构体系我国住房消费信贷的迅速发展对商业银行信贷结构的调整支持 城镇居民购房拉动住房投资扩大国内需求以及推动国民经济稳定健康发展等 方面起到了重要的作用当前个人住房消费信贷已成为我国城镇居民消费的新热 点 据国家统计局统计2001 年我国城镇人口 4.58 亿人均住房居住面积 10.3 平方米 折合建筑面积 20.6 平方米 而英 法 德等发达国家人均建筑面积在 1990 年初已达到 40 平方米美国人均建筑面积已接近 70 平方米差距显而易见按 照我国城镇住房建设十年规划和党的十六大提出的全面建设小康社会的要求 2010 年人均居住面积要达到 12.5 平方米2020 年人均居住面积要达到 30 平方 米折合人均建筑面积分别为 25 平方米和 60 平方米综合考虑我国城镇化速 度加快和现存危旧房更新改造等因素到 2010 年我国平均每年至少需要建造城 镇住宅 5 亿平方米到 2020 年增加的住房投资就更加可观了因此在未来 10 至 20 年期间我国住房消费信贷将呈现快速增长的态势 但是由于我国国民经济体制正处于转型过程之中在住房消费信贷的发展 过程中不可避免的出现体制机制思想观念政策法律以及金融风险等问题 特别是近几年出现的信贷风险的问题引起了中央领导部门和业内人士的高度重 视房地产业存在的供求结构失衡高档商品房空置率增加房价上升过快个 别地区炒房炒卖土地现象以及骗贷违规贷款严重等等问题导致住房消费信贷 潜在风险不断增加为此中国人民银行银监会于 2003 年2004 年陆续颁布 了一系列文件如 2003 年 6 月中国人民银行颁布了关于进一步加强房地产信 贷业务管理的通知简称 121 号文2004 年 9 月银监会颁布了商业银行房 地产贷款管理指引简称新房贷指引旨在加强银行对信贷业务的风险控制和 风险管理抑制房地产业过热的现象促进住房消费信贷健康发展 基于上述的背景情况以及本人从事个人住房消费信贷工作中所遇到的种种 问题本文在总结国外发达国家和地区发展住房消费信贷的先进经验的基础上 详细分析了我国发展住房消费信贷的有利条件制约因素以及潜在风险风险主 要包括信用风险市场风险流动性风险银行管理风险以及法律不健全风险 针对上述问题和风险提出了防范我国住房消费信贷风险 7 项对策和建议一 尽快完善个人信用制度二健全住房消费信贷的法律法规体系三积极推动 住房公积金的制度创新四实行适度奖励政策鼓励发展住房储蓄五完善 与住房消费信贷相关的制度保障六加强商业银行内部风险管理和监督机制 七建立住房抵押二级市场推进住房抵押贷款证券化 本文共分五章第一章我国住房消费信贷的发展历程与现状分析第二章 国外主要国家住房金融的基本模式和主要经验第三章我国住房消费信贷的主 要风险分析第四章对个人信用的分析第五章防范我国住房消费信贷风险 的对策和建议 本文在选题和撰写过程中得到了对外经贸大学刘园教授的热情帮助和悉心 指导在此表示衷心的感谢由于本人水平所限疏漏不足甚至错误之处在所 难免请各位老师和专家批评指正 我国住房消费信贷分析 第 1 页 共 41 页 第一章 我国住房消费信贷的发展历程与现状分析 第一节 我国发展住房消费信贷的重要性 住房消费信贷在国外的发展已经有 100 多年的历史尤其是在第二次世界大 战之后住房消费信贷在经济发达国家和地区得到了迅速发展我国的住房消费 信贷是在 20世纪 90 年代中后期才有较大发展因此彼此之间的差距是显而易 见的 住房消费信贷是消费信贷的一种就是金融机构提供给消费者用于购买建 造改造维修住房的贷款是住房消费过程中发生的借贷行为 住房消费信贷与住房开发信贷是推动住房金融发展的两个轮子两者相辅相 成缺一不可住房消费信贷是为住房再生产的消费环节提供信用支持而住房 开发信贷则是为住房再生产的生产环节提供信用支持两者之间应该有比较合适 的比例重开发轻消费必然会扩大供给而需求不足导致开发贷款难以回收而 重消费轻开发又势必引起过多的贷币追求小量的住房从而引起房价上涨总之 两者比例合适与否直接影响住房再生产的连续性推动或抑制房地产业的健康 发展住房消费信贷的重要性有以下四个方面 一有助于促进住房自有化和房地产消费市场的发展 住房消费信贷的出现和发展是以银行业务经营多样化和房地产市场的发育 为基础的购房从目前来看仍是中国大部分人一生中最重大的投资项目但是消 费者短期支付能力与昂贵的住房价格之间的矛盾仍是目前我国住房自有化改革的 一个难点住房消费信贷的推出可以增强消费者的现期支付能力使得那些达 到一定收入水平的消费者只需交纳一定比例的首期款就可以实现住房需求 从而促进住房自有化和商品化拓宽了房地产消费市场 二有利于调节居民消费行为促进国民经济的平衡发展 住房消费信贷首先要求居民本身有一定额度的积蓄迫使居民为住房消费不 得不进行必要的积累另外居民在获得住房消费信贷之后为偿还贷款本息 也需要进行积累通过这两种形式住房消费信贷将居民收入的一部分吸引到住 房消费领域调节了居民的消费行为有利于居民建立起合理的消费结构一些 经济发达的国家住房消费占家庭生活支出的比重约 1017而我国目前远 在 10以下国家可以依据居民收入高低通过住房贷款的利率首付款的比 例贷款期限等的区别对待来实施调整住房政策绝大多数国家都在住房消费信 贷的发放上体现出国家住房政策一般采取支持和鼓励中低收入者使用住房消费 信贷来取得住房圆自有住房的梦不同的住房政策使产生不同的社会经济效 果因此可以说住房消费信贷是国家实施住房政策和调节国民经济的重要杠 杆 三有助于优化银行信贷资产结构降低金融风险 银行发放贷款在获利的同时也存在着较大的金融风险但从国内外的历史 资料来看住房消费信贷本身的风险较少违约率较低据建设银行对近年来开 我国住房消费信贷分析 第 2 页 共 41 页 展的个人住房抵押贷款业务的统计其逾期率仅为 13利息实收率达 100 因此金融机构开展住房消费信贷业务不仅可以为信贷资金找到新的盈利点 而且可以实现银行资产在不同产业不同环节的均衡分布形成银行信贷资产的 结构多元化从而降低结构性风险 四有助于房地产业作为新经济增长点作用的发挥 以房地产作为新经济增长点是我国经济发展的客观需要但房地产业能否成 为新的经济增长点首先取决于能否形成消费热点但住房消费需求的实现需要 较长的准备期而且长期以来我国住房实物分配机制和住房生产信贷比例一直 过大住房有效需求严重不足已成为住宅业迟迟不能成为新的经济增长点的主 要因素住房消费信贷可以有效地提高居民的住房支付能力形成扩大住房消 费需求带动住房投资促进房地产业增长促进整个国民经济发展的 良性循环充分发挥房地产业作为新的经济增长点的作用 第二节 我国住房消费信贷的发展历程 我国从解放初期一直到 20 世纪 70 年代末金融行业的住房消费信贷基本属 于空白由于国家实行高度的计划经济体制贯彻高储蓄高投资低收入 低消费政策城镇住房建设由政府和企业投资建设产权属国家或集体所有 职工住房实行低租金高补贴为特征的供给制 改革开放以来随着国民经济的持续快速发展和住房体制改革的不断深入 住房消费信贷开始有所发展到了 20世纪 90 年代中后期由于扩大内需政策的 推动贷币化分房的实施居民收入的增长以及居民消费观念的变化等诸多因素 我国的住房消费信贷才得到迅速的发展我国住房消费信贷发展历程大致分为 3 个阶段(1) 一住房消费信贷探索试点阶段20世纪80年代中期到1996年 20 世纪 80 年代中期,我国刚刚提出经济体制改革的重心转向城市时国内部 分金融机构就开始尝试发放城镇居民住房贷款住房消费信贷进入初步探索期 随着国民经济体制改革的不断深入住房制度改革在此期间逐渐推开从而带动 了住房金融体制的改革1986 年国务院确定蚌埠烟台唐山沈阳等城市为 全国首批住房制度全面改革试点城市1987 年 10 月烟台和蛙埠两市住房储蓄 银行成立开展居民长期低息抵押贷款个人住房储蓄房地产信贷等业务 1992 年末中国工商银行中国建设银行先后成立了房地产信贷部制定了职工住房抵 押贷款管理办法与此同时上海市借签新加坡的经验按照住房委员会决策 住房公积金管理中心运作银行专户管理财政监督的原则率先建立了住房公 积金制度1994年 7月根据党中央十四届三中全会精神国务院颁布了关于 深化城填住房制度改革的决定提出全面推行住房公积金制度于是公积 金制度很快地推广到全国 有效地提高了职工家庭解决自住房的能力 紧接着1995 年1996 年人民银行先后颁布了政策性住房消费信贷业务管理暂行规定和 商业银行自营住房贷款管理暂行办法这两个文件的颁布标志着我国以商 业银行自营性住房信贷业务和委托性政策性住房存贷款业务并存的住房信贷 体系基本确立 我国住房消费信贷分析 第 3 页 共 41 页 二住房消费信贷初步发展阶段1997年1999年 90 年代中期随着我国经济体制改革步伐的不断加快发展消费信贷逐渐 成为中国改革发展的重要议题1997 年人民银行颁布了个人住房担保贷 款管理试行办法进一步推动各商业银行住房消费信贷业务 1998 年受亚洲金融危机冲击同时由于国内经济生活中多年积累的一些 深层次矛盾逐渐暴露市场有效需求明显不足为确保国民经济持续快速健康 发展中央决定在努力稳定出口和增加基础设施投资的同时进一步深化住房体 制改革把扩大住房建设作为重要的经济增长点年中提出以扩大内需为中心的 新的宏观经济政策发展住房消费信贷被作为改善居民消费环境扩大即期消费 需求的重要政策提出同年 5 月人民银行发布了关于改进金融服务支持国 民经济发展的指导意见和个人住房贷款管理办法这两份文件在推动国内 金融机构积极开展消费信贷业务中起了重要作用 1998年 7月国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建 设的通知明确规定从 1998 年下半年开始停止住房的实物分配逐步实行 住房贷币化建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系发展 住房金融培育和规范住房交易市场这个通知精神的贯彻落实极大地促进了 居民购房和对住房消费信贷的需求 国务院文件下达之后各省区市和 35 个大中城市结合自己的实际出台 了住房分配贷币化方案其共同特点是新房新办法各企业单位不再修建 用于福利分配的住房将原来的存量公房一次性出售给原单位职工并一次性发 放相当数量的住房补贴而对于新进职工则不再分配福利住房以发放住房补贴 金的形式帮助其在住房市场购买或租贷住房但在住房补贴的发放形式上各地的 办法不尽相同 与此同时金融体制改革也取得了突破性进展从 1998 年开始人民银行 取消实行多年的商业银行贷款增加量指令性计划管理在逐步推行资产负债比例 管理和风险管理的基础上实行计划指导自主平衡比例管理间接调控 的信贷资金管理体制商业银行在经营体制上也发生根本性转变积极调整信贷 结构逐步将住房消费信贷确立为新的业务增长点相继建立和完善了住房消费 信贷的制度和办法不断创新业务品种改善服务网络提高服务水平金融体 制改革的进展和宏观金融政策的调整为住房消费信贷的发展奠定了坚实的基 础因此1998 年被国内外媒体称为中国住房金融年1999 年 2 月中国人 民银行发布关于开展个人消费信贷的指导意见正式要求各金融机构和各商 业银行积极开展面向广大城市居民的消费信贷业务于是各商业银行自营性住 房消费信贷取得了突破性发展据不完全统计1998 年1999 年全社会金融机 构住房消费贷款余额年增长超过 100(2) 三住房消费信贷进入了迅猛发展激烈竞争阶段2000年至今 2000年金融机构住房消费贷款余额跃升至 3376.92亿元年增长 148.72 2001 年金融机构住房消费贷款余额为 5579.95 亿元年增长率为 65.772002 年金融机构住房消费贷款余额为 8253 亿元年增长 47.42003 年金融机构住 房贷款余额为 11779.7 亿元比上一年增长 42.72%截至 2005 年 2 月末商业 银行发放的自营性个人住房贷款余额已达 16508 亿元占商业银行中长期贷款的 23%个人住房消费信贷的发展改善了商业银行的资产结构成为最优质最有 我国住房消费信贷分析 第 4 页 共 41 页 发展空间的业务种类同时也成为各商业银行竞争最为激烈的业务品种之一(3) 然而住房金融业的超常规发展也带来了许多问题如房地产市场供求结 构失衡商品房空置率增加房价上升过快个别地区炒房炒卖土地现象以及 违规贷款严重等导致信贷风险增加 为了进一步落实房地产信贷政策防范金融风险促进房地产金融业健康发 展中国人民银行于 2003 年 6 月 13 日发布了关于进一步加强房地产信贷业务 管理的通知简称 121 号文紧接着银监会于 2004 年 9 月 2 日又颁布了商 业银行房地产贷款管理指引简称新房贷指引这两个文件的目的在于规范房 地产市场加强银行贷款业务的风险控制和风险管理抑制房地产过热现象促 进房地产业更加健康地向前发展 第三节 我国住房消费信贷的现状分析 经过十多年的探索试点改革的发展历程到目前为止我国住房金融虽 然与国外先进国家和地区仍有较大差距但已初步形成了一定的格局住房信贷 业务得到快速发展对商业银行信贷结构的调整支持城镇居民购房拉动住房 投资扩大国内需求以及推动国民经济发展等方面起了非常重要的作用从以下 六个方面进行分析 一初步建立了金融机构体系 到目前为止我国已建立了一个遵循中国人民银行的贷币信贷政策接受中 国银行监督管理委员会简称银监会监管以国有商业银行房地产信贷部为主 体包括其他银行和非银行住宅金融机构在内的多层次多形式的住宅金融机构 体系主要包括了中国工商银行中国建设银行中国农业银行中国银行和交 通银行等经过多年的发展它们已经建立了较为完善的服务网络和体系其他 银行包括烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行两者是股份制金融企业非银 行住宅金融机构包括保险公司信托投资公司住房合作社住房金融公司等 除此之外还有商品住房基金会信用合作社房地产投资公司互助性住房储 蓄协会等以上的银行与非银行金融机构构成了我国目前住宅金融机构体系的 基本构架 二逐步健全了管理体制 金融机构的经营管理逐步走上规范化包括银监会的管理和金融机构内部的 管理银监会是中国银行业金融机构管理的主管机关凡是与贷币流动和银行信 用有关的一切金融活动其机构的设置或撤并均须经银监会审批银监会的设立 是国家加强对中国银行业监管的强有力举措 房地产信贷部对内部所属机构的管理是遵循统一领导单独管理的原则 统一领导是指在总行统一政策统一计划统一制度下开展工作单独管理是指 总行赋予房地产信贷部一定的自主权房贷部不仅仅是银行内部机构接受总行 的垂直领导而且要接受当地政府的委托某些业务要经地方人民银行批准才 可进行 根据目前我国住宅金融的经营管理原则政策性住房存贷款业务与自营性住 房信贷业务基本上互相分离在这种管理体制下各商业银行信贷部将这两类业 我国住房消费信贷分析 第 5 页 共 41 页 务分别核算其中政策性业务继续按原有经营体制运行信贷上实行 1:0.8 的 存贷比管理财务上实行独立核算自负盈亏单独纳税的管理体制自营性业 务纳入银行信贷和财务统一管理核算体系 三业务规模不断扩大 目前住宅金融业务体系已初步形成截止 2003 年底我国金融机构住房消 费信贷余额 11779.7亿元比 2002年增长 42.72%比 1998 年增长了 26.64 倍 截至 2005 年 2 月末商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达 16508 亿元 占商业银行中长期贷款的 23%到 2002 年 11 月止全国住房公积金归集总额达 到 4011 亿元累计发放住房公积金个人住房委托贷款 1519 亿元帮助 240 万户 家庭解决了住房困难(3) 四合理的市场定位 我国的住宅金融的目标和服务对象主要是中低收入阶层为了贯彻实施这一 目标解决中低收入阶层居民的住宅问题国家推出了安居工程安居工程贷款 是国有商业银行为配合安居工程的实施而开办的住宅开发贷款这种贷款具有较 强的政策性表现在贷款项目必须是国家计划内安居工程项目贷款规模由中国 人民银行单独下达并监督执行此外国有商业银行已大力开展住房抵押贷款业 务在很大程度上帮助广大城镇居民圆了自有住房的梦 五信贷风险日益增大 早在 2002 年初业界就有关于房地产泡沫之说虽然对泡沫的理 解各不相同但普遍承认房地产开发过程中的确存在一些过热现象几年来房地 产开发投资始终保持在 30以上的高位增长比固定资产投资总额增长高了 5 个百分点而全国空置房面积达到 1.25 亿平方米空置率高达 19大大超过 国际最高警戒线2002 年 11 月中国人民银行对部分城市商业银行的房地产贷 款情况进行了检查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的 9.8 和 24.9(3)为了争夺个人住房贷款市场各商业银行竞争十分激烈一些商业 银行无视中国人民银行的规定针对个人购房发放零首付贷款其至对个人 首付款提供一定比例的无息贷款或者在一些多层房屋结构没有封顶或者高层 房屋投资没有达到 23 时开展个人住房按揭贷款这使得相当一部分的个人 贷款中蕴藏着还贷风险 开发商贷款的情况更不容乐观一些商业银行对国有土地使用证建设 用地规划许可证建设工程规划许可证和建设工程施工许可证简称四 证不全的房地产开发商也发放贷款或采取变通方式以流动资金贷款用于 房地产开发项目这些信贷都存在很大的潜在风险(4) 六银行缺乏完善的风险控制系统 尽量目前各商业银行遵照中国人民银行最近几年连续颁布有关加强房地产信 贷业务管理的通知加强了信贷的管理采取了严格的审批程度加强了对抵押 标的物或信用担保方的核实等措施但由于缺乏一套完善的动态监控风险的系 统仍难以规避潜在的信贷风险有关防范住房消费信贷风险措施,本文第五章 将详细论述 我国住房消费信贷分析 第 6 页 共 41 页 第四节 我国发展住房消费信贷有利条件和制约因素 一我国发展住房消费信贷的有利条件 一我国国民经济持续快速发展 住房消费信贷是建立在一个国家国民经济不断增长居民的实际收入不断提 高的基础之上的住房消费信贷规模是以人均收入为基础人均国民生产总值 gdp越高相对于国民生产总值gdp总额而言的住房消费信贷的规模就 越大以 2003 年为例我国面对复杂多变的国际形势sarsa 疫情自然灾害 等不利因素的影响全年仍实现 gdp11.67 万亿元增长 9.1增速是 1997 年 以来最快的按照现行汇率计算2003年中国 gdp 总量相当于 1.4 万多亿美元 人均达到 1090美元经济总量在世界上占第六位2004年经济增长率为 9.5 预计 2005 年我国 gdp 增长仍保持在 8.5以上据有关资料分析今后若干年 中国经济仍将保持高速增长的良好态势根据国际经验人均国民生产总值 gdp在 1000 美元左右正是发展住房消费信贷有利时机此外住房消费 信贷有加速发展的规律即住房消费信贷余额对人均国民生产总值和对居民消费 支出的比率成加速发展趋势随着我国居民收入水平的不断提高住房消费信贷 规模必将不断扩大国民经济持续高速发展为开展住房消费信贷奠定了良好的基 础 二我国城镇居民住房潜在需求旺盛 虽然经过多年的建设我国城镇居民人均居住面积大大提高但在今后的十 几年里城镇居民住房需求仍将继续扩大据国家统计局统计2001 年我国 城镇人口 4.58亿人均住房居住面积 10.3平方米折合建筑面积 20.6 平方米 而英德法等发达国家人均建筑面积在 1990年初已达到 40 平方米美国人均 建筑面积达到 70 平方米按照我国城镇住房建设十年规划和党的十六大提 出的全面建设小康社会的要求2010 年人均居住面积要达到 12.5 平方米2020 年人均居住面积要达 30 平方米折合人均建筑面积分别为 25 平方米和 60 平方 米要实现 2010 年的目标就需要新增住房建筑面积 15.57 亿平方米平均每 年需新建住房 1.73 亿平方米其次是我国城镇化速度加快新增人口对住房有 巨大需求据有关专家预测到 2010 年我国城镇人口比率将达到 40按当 时总人口 14亿测算城镇人口将达到 5.6 亿人比 2001 年净增 1.02 亿人如果 新增城市人口人均住房建筑面积 24平方米计算共需新建住房 24.48亿平方米 每年平均 2.72 亿平方米另外现存住房每年还需要正常的折旧更新和大量的 危旧房改造率先富裕起来的一部分居民需要进一步改善居住条件据有关部门 预测到 2010 年我国平均每年至少需要建造城镇住宅 5 亿平方米到 2020 年增 加的住房投资就更加可观了因此在未来 10 年20 年期间我国住房消费信 贷将呈现快速增长态势(5) 三政府提供了比较宽松的政策环境 在发展社会主义市场经济的大背景下政府已逐渐转变职能逐步改变过去 的行政指令性限制消费的手段而代之以顺应市场需求采取政策措施进行宏 观指导和调控我国多年来国民经济持续高速增长揭示了一个基本事实经济 政策与居民最终消费结合最紧密的时候也是经济增长最快的时候当前扩大 内需引导消费是实现我国国民经济快速增长的主要推动力1998 年以来国 务院和中国人民银行颁布的一系列政策措施就是为住房消费信贷的发展提 我国住房消费信贷分析 第 7 页 共 41 页 供了比较宽松的政策环境奠定了坚实的基础 四新的金融机构逐步建立经营机制正在转变 随着前几年住房制度改革不断深化新的住房金融机构不断建立而且形式 多样化如各银行的房地产信贷部住房储蓄银行住房合作社产融结合的房 地产开发公司等等这些金融机构对我国住房制度改革都不同程度的发挥了积 极的作用促进了房地产业和社会主义市场经济的发展 此外通过十几年的深化改革商业银行逐步转变经营思想和经营机制加 强了经营管理开展了金融创新把扩展消费信贷业务作为银行本身效益的增长 点通过在个人消费信贷领域内的同业激烈竞争不断加强服务意识提高服务 质量各家商业银行对住房消费贷款已从探索阶段进入扩大营销阶段 五居民的消费观念开始转变 长期以来中国的普通老百姓崇尚节俭遵循有多少钱就办多少事量 入为出作为处理家庭生活的一个基本准则中国的传统消费观一是节俭省吃 俭用二是不愿借钱消费靠自我积累借钱消费被看作难为情的事情甚至是无 能的表现随着二十多年的改革开放对外交往日益增多已有越来越多的人接 受了信用消费观念特别是那些学历水平较高就业时间不长而且有较好收入 的年轻人他们大多数是消费信贷的拥护者在今后的业务工作中将成为消费信 贷的主力军在我国有关消费政策的支持下通过各商业银行的积极努力相信 会有越来越多的城镇居民投入信贷消费群体中来 六广大农村住房信贷潜力巨大 目前我国各大商业银行推出的住房消费信贷业务主要是面向城镇居民广 大的农村基本上是个空白农民的传统习惯是富裕后先置地建房随着我国城 市住房消费信贷发展到一定规模后符合我国广大农村的住房消费信贷将会有重 大发展城镇化是农村发展的一个重要趋势随着党中央三农政策的逐步落 实农村住房消费信贷将大有前途 二我国发展住房消费信贷存在的问题和制约因素 近年来住房消费信贷的迅猛发展对推动居民潜在消费需求向即期消费需 求转变改善居民居住条件方面发挥了重要作用但是住房消费信贷发展中也 暴露了一些问题认识和分析这个问题探索进一步防范风险的思路对推动我 国住房消费信贷进一步发展有着重要的作用 一高房价与低收入的矛盾是制约住房消费信贷发展的首要因素 根据国外住房抵押贷款的经验合理的房价收入比应该是 36 倍差距过 大就会因影响居民的承受能力而导致住房信贷风险加大我国的这一比例远远超 过了国外水平即使按安居工程房价计算也大致为 12 倍个别大城市甚至 超过了 15 倍2004 年全年新建商品房平均销售价格上涨 14.4%其中住宅上涨 了 15.2%,远高于其他各类物价指数的涨幅我国房价居高不下的主要原因一是 城市拆迁安置费用过大地皮炒卖严重炒房族投机行为使房价虚高二是 前几年房地产业各种税费偏高税种较多三是房地产商追求高额回报同业竞 争不充分等由于房价收入比偏高导致了有效需求的不足例如在大连市 即使买一套面积在 6070平方米位置较偏的普通住宅至少也需要 20 万元 还未包括保险费房地产评估费抵押物登记费公证费等费用2003 年在接 受调查的人群中占 88.4的绝大多数家庭年收入在 5 万元以下其中有 44 在 2 万元以下44.4在 2 万元至 5 万元按这样的收入水平若没有其他筹资 我国住房消费信贷分析 第 8 页 共 41 页 来源除掉基本生活开支2040 年才能买一套房子载至 2002 年 8 月中国 城镇居民中缺房户仍为 156万户到 2002年 7月中国商品房空置总量在 12000 万平方米左右其中空置一年以上的超过 50空置率达 26大大超过国际 公认的空置率警戒线(3)此外虽然城镇居民年平均收入在逐年增长但收入水 平的差距仍在扩大城乡之间地区之间所有制之间行业之间的职工收入差 距也在扩大这一系列问题均给住房信贷消费进一步发展带来一定困难 二借款人信用体系尚未建立 由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和灰色收入银行对借款 人资信评估比较困难这成为影响住房消费信贷发展的重要因素从实际情况看 国营企事业单位开出的个人收入证明往往偏低私营企业开出的个人收入证明往 往偏高银行无法确切计算和查证贷款申请人的实际收入水平目前在我国与 个人信用制度相配套的个人信用评估个人资信调查及个人破产制度尚未建立 银行无法调查确定申请人目前是否有非本行负债是否有不良信用纪录个人信 用难以准确把握在市场经济条件下出现宏观经济波动企业兴衰变化在所难 免借款人在还贷期间可能出现收入下降或下岗失业等情况也会导致贷款本息 不能如期偿还对于贷款申请人的信用调查的种种不确定因素以及借款人未来收 入的不确定性迫使银行在发行住房消费时不得不小心谨慎地进行无形中放慢 了个人住房贷款的发展步伐 三住房信贷资金融资渠道少金融品种单一缺乏完善的风险分散机制 目前商业银行住房信贷资金主要来源于居民和企业储蓄存款不确定性高 流动性要求大缺乏稳定的长期资金来源现有住房金融业务单一仅有公积金 贷款和个人住房抵押贷款等为数不多的业务贷款期限较长利率和信用风险大 又缺乏其他金融工具支持变现导致资金长期占用影响到资金周转另外从 风险角度来看现有金融环境下商业银行无法有效分散风险 四住房公积金发展亟待规范 当前我国住房公积金存在以下几方面问题1公积金覆盖面不够缴纳 率过低缴交随意性大虽然我国大部分城镇和企事业单位已经基本建立了住房 公积金制度但是在中西部地区城镇住房公积金的覆盖面仍只有 5070 此外缴交率偏低即使像我国一些经济发达的城市如上海广州北京等 地也远未达到新加坡 25的水平不少部门和单位欠缴缓交住房公积金的 现象比较普遍2住房公积金投向不合理对个人住房贷款投入不够一些地 区违反国家规定把住房公积金大量用于城市建设甚至购买国债而真正用于 中低收入家庭租房购房的贷款比重较低违背了建立住房公积金的初衷3 住房公积金管理透明度低缺乏有效监督约束机制(11) 五评估保险等金融中介机构发展滞后法规政策不健全 住房抵押贷款涉及到土地房产等政府部门又涉及评估保险房产经纪 公证等一系列社会中介机构还牵涉到房地产开发企业贷款中既有政府行为 又有金融机构的商业行为内容复杂环节繁多而当前这一领域相关法律法规 并未完善一方面是新的法规未能及时出台如缺少中介机构管理法规及抵押担 保规定等另一方面是现有的法规操作性也不强致使住房抵押贷款发放过程中 出现一些漏洞 六住房金融市场发育程度低住房抵押贷款二级市场未真正形成抵押物处 置难 我国住房抵押贷款二级市场尚属空白直接制约了一级市场的发育按照规 我国住房消费信贷分析 第 9 页 共 41 页 定借款人如连续 6 个月不能按期偿还贷款本息银行有权处置抵押物但需经 借款人同意否则只能通过法院强制执行而法院在判决时考虑的问题很多特 别是当借款人因下岗失业或收入大幅度下降等因素影响还款的法院作出的判 决往往对银行不利即使银行通过种种途径取得了抵押物的处置权但由于现阶 段我国房地产二级市场还不完善处置抵押物的执行机构也不明确收回的房子 或抵押物很难足额变现 我国住房消费信贷分析 第 10 页 共 41 页 第二章 国外主要国家住房金融的基本模式和主要经验 第一节 国外主要国家住房金融基本模式 住房金融是住房业和金融业通过市场机制相互融合的必然结果而住房资金 的筹措是住房金融的基础通常把国际上住房金融筹资模式分为三种基本类型 第一以资本市场为手段的住房金融筹资模式这主要是欧美国家依靠其发达的 资本市场充分运用金融手段来筹集资金以美国加拿大丹麦等国家为典型 第二以合同储蓄为来源的住房金融筹资模式即借贷双方通过契约筹措住房金 融资金这种模式以英国德国日本为代表第三以强制储蓄为来源的住房 金融筹措资金模式这是一些国家在资金短缺的情况下通过建立各类基金以保 证住房金融资金的供应主要以新加坡巴西为代表表 21 为国际住房金融 筹资模式特征比较表 表 21 国际住房金融筹资模式特征比较表 项目模式资本市场合同储蓄强制储蓄 1定义通过资本市场筹措资金通过契约筹措资金政府用强制手段筹措资金 2代表国家美国加拿大丹麦等英国德国日本新加坡巴西 3操作主体住房抵押贷款公司证券公司住房信贷合作社中央公积金局就业保障基金 会 4资金来源资本市场股本投入储蓄工资收入 5业务特征通过资本市场达到存贷平衡存短贷长通过强制手段达到存贷平衡 6利率市场化低进低出相对固定与市场利率挂钩或固定 7政府作用较弱较强强 8运行特征开放式封闭式封闭为主市场为辅 9市场作用强弱较弱 10中 心 难 题 标准化和机构投资者数量如何解决存短贷长公平性和保值增值 11发 展 趋 势 多样化和全球化打破封闭运行利用资本市场 资料来源王洪卫著中国住房金融资金筹措与风险防范机制 上海财经大学出版社 36 页 一资本市场融资模式 资本市场融资是指通过资本市场筹集和运用住房金融资金的一种住房金融模 式其基本特征有三点第一住房金融机构是公司制第二在资本市场筹集 和运用资金第三通过抵押贷款证券化来分散或转移风险住房资本市场融资 模式以美国最为典型具体体现在一二级抵押市场相互促进的良性运行体制上 美国是经济发达国家中住房自有率居民居住水平最高的国家之一住房金融的 高度发展起了重要的作用它有以下几个特点(34) 一 建立一个完善的多层次多样化的住房金融体系 在这个金融体系中既有专业性住房金融机构又有非专业性住房金融机构既 有政府参与的住房金融机构又有非政府住房机构形成一个完全市场化的竞争格 局大大促进住房金融的快速发展 非政府住房金融机构有储蓄贷款协会s&l互助储蓄银行msb人 寿保险公司lic商业银行这是主要的四大住房金融机构占住房抵押贷款 我国住房消费信贷分析 第 11 页 共 41 页 市场 60以上此外还有抵押银行mb房地产投资信托公司eit联邦 土地银行退休基金组织pf 政府住房金融机构有联邦住宅管理局fha退伍军人管理局va 为了支持二级市场的发展美国政府还成立了联邦国民抵押贷款协会fnma 政府国民抵押贷款协会gnma和联邦住宅贷款抵押公司fhlmc此外 还包括履行管理职能的联邦住宅贷款银行联邦住宅贷款保险公司联邦储蓄委 员会联邦存款保险公司等 二 住房抵押贷款二级市场十分发达形成一二级市场互相促进的运行机制 一级市场上发生的住房抵押货款在经由政府机构或私人保险机构提供保险或 担保之后可以较为顺利地在二级市场上出售从而获得更多资金扩大其住房抵 押贷款规模二级市场通过抵押贷款标准化吸引了过去不参加一级市场的机构 投资者既加速了一级市场的资金周转和保证资金的充分供应又对一级市场进 行必要的动态补充和事后调节加强了一级市场通过住房抵押贷款证券化形 成了极富美国特色的住房融资模式即一级抵押市场和二级抵押市场互相促进的运 行机制美国住房抵押贷款二级市场是世界各国中最发达交易规模最大的二级 市场住房抵押证券的交易规模已经接近公司债券的交易规模 三 政府积极支持住房金融的发展特别是对抵押贷款二级市场的支持 首先政府调控市场的手段法制化根据调控市场的需要不断地推出相关的 法律法规使住房金融健康发展 其次建立了许多官方或半官方住房抵押贷款机构如联邦住房管理局 fha退伍军人管理局va联邦住宅贷款银行fhlbs联邦全国抵押 协会fnma联邦住宅贷款抵押公司fhlmc政府全国抵押协会gnma 等其中fnmafhlmcgnma 等在二级抵押市场起着举足轻重的作用 这些机构一方面承担政府调控职能另一方面按市场规则从事市场运行与此同 时政府还推动人寿保险公司养老基金等进入二级市场参与一级市场培育 住房金融市场的机构投资者 第三根据独立经营自求平衡的精神促进从事二级抵押市场业务的主体 建立和完善自我融资和风险防范机制 第四通过各种方式促进抵押贷款二级市场的发展如为住房抵押贷款担 保为私人金融机构提供存款保险以及给金融机构提供优惠贷款等等 美国是住房抵押贷款证券化起步最早的国家也是住房抵押贷款最成熟的市 场世界上许多国家都纷纷借鉴美国的成功经验如加拿大英国法国丹麦 等国也于 20世纪 80 年代后期开始尝试住房抵押贷款证券化香港特别行政区于 1997年 3月成立楼宇按揭公司迈出了抵押贷款证券化第一步 二合同储蓄模式 合同储蓄是借贷双方通过契约筹措住房金融资金具体来讲即潜在购房者 与指定机构通常是住房协会订立资金存贷合同按合同的约定定期到指定机 构储蓄当储蓄额达到一定数量后便自动取得与储蓄利率和数额挂钩的住房抵押 贷款的权利 合同储蓄的基本特征有三第一互助合作合同储蓄实质上是一种无力一 次性购房者之间互助合作融资体系其运行主体住房协会是一个由居民自愿组 织起来不以盈利为目的互助合作性的公益团体第二存贷结合是指存贷的数 额挂钩和利率挂钩数额挂钩是指借款人购房者要得到一定数额的抵押贷款 我国住房消费信贷分析 第 12 页 共 41 页 必须按契约先存入一定数额的存款利率挂钩是一种合同储蓄的存款利率和相应 的贷款利率都低于市场利率的成本运行模式第三封闭运行是指住房合同储 蓄的存贷款利率由存贷双方共同商定不与资本市场相联系不受资本市场影响 利率稳定性较强合同储蓄模式以英国为例 住房协会是英国规模最大也是最重要的房地产金融机构同时还是世界上 历史最悠久的房地产金融组织目前全英共有住房协会 131 个分会约 7000 余 个拥有会员 4400万总资产 3010亿英磅办理住宅金融业务量占全国 80强 并组成住房协会联合会(34) 在英国个人向住房协会投入资金有两种方式一是开立股东户变成股东 二是开立普通储蓄户头获得抵押贷款的前提是存款达到购房或建房费用的 20 30贷款额一般为借款人年收入的 34倍抵押贷款的偿还期可长达 20 年或 20 年以上借款人按月归还本息由于抵押利率是以给投资者的利率为基础的 存贷利率不与资本市场联动因此相对来看比较稳定的那么如何扩大新的资金 来源和控制抵押贷款的风险呢英国采取三条措施 1政府扶持一方面采取免收利息税政策另一方面政府出资于 1964 年成立住房公司住房协会建房所需资金可从住房公司获得 75的资助25 由自己解决此外政府还给购房者提供多种优惠政策这些措施间接地扩大 了资金来源 2拓展长期性资金来源住房协会将养老基金和保险基金引入抵押市场 和保险公司联合推出了寿险抵押贷款住房协会还从住房金融公司获得长期性融 资 3采取稳定而非固定的利率这是英国合同储蓄制度的一大特色当市 场短期利率上涨时住房协会发现其吸引新存款能力减小就缩小流动性来维持 抵押业务如果短期内市场利率不变住房协会提高利率英国政府允许其存贷 利率高于银行利率 2左右等到其它利率开始下降住房协会把利率保持在较 高水平就又恢复其流动性这种相对稳定又滞后于市场短期利率运动的可变利 率机制在某种意义上起到了向住房协会调拨资金的作用也起到了控制流动性风 险的作用总之由于合同储蓄不与资本市场发生联系又有国家的政策支持 存款市场容量大贷款的风险相对较小因此在英国等国家得到了迅速的发展 三强制储蓄模式 强制储蓄是一种政府用强制性手段筹集住房建设和消费所需资金的一种住房 金融模式其基本运行机