（金融学专业论文）我国商业银行房地产信贷规模对房地产价格影响的实证分析.pdf

e m p i r i 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成 果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均己 在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本 人承担。 特此声明 学位论文作者签名：磊f 发伽p 年j 一月i t , e l 学位论文版权使用授权书 本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位 论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的 印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版， 并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有 权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学 校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文；在以不 以赢利为目的的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内 容用于学术活动。保密的学位论文在解密后遵守此规定。 学位论文作者签名： 蕴夕易 导师签名：专堑、 m i d 年 砂fd 年 爹只嵋日 歹其9 日 摘要 房地产作为关系国计民生的重要商品，其价格高低对于自身及相关行业的发 展、正常的金融秩序和经济发展水平、居民生活质量的提高、城市发展的状况等 都会带来巨大的影响。 近年来我国房地产价格飙升的态势愈演愈烈，房地产业是我国国民经济中的 支柱产业，房价的持续上涨，已经成为一个社会问题。国际历史经验显示，房地 产价格的剧烈波动给社会经济生活带来的危害非常之大。面对我国房地产价格上 涨过快的事实，为避免重蹈覆辙，我国政府相继采取了多种房地产调控政策来稳 定房地产价格。政策调控的目标就是要通过提高住房贷款门槛或者紧缩信贷，抑 制住房投机需求，制约住房价格过快上涨，稳定住房价格。但我们也看到，政策 调整的效果并不理想，不但没有控制住房地产行业的过热行为，还一定程度上加 剧了国内产业资本、金融资本和国际热钱进入房地产行业，使得房地产价格一路 飙升。 与此同时，我们发现近几年来银行发放的房地产信贷规模也在急剧扩大。在 现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其提高了房地产开发商的投 资能力，放大了消费者的购买能力。房地产业与银行业已经形成了共生共荣的互 动关系；房地产业的发展离不开银行业的支持，商业银行贷款为高速发展的房地 产业提供了最主要的资金来源，而房地产信贷则是银行业的一项重要内容。 房地产信贷扩大银行资产业务领域，带动银行相关业务发展，支持房地产业 发展，促进经济增长。另一方面，由于金融机构的短视行为，导致贷款大量的投 向了房地产业，从而导致了房地产信贷过度膨胀，房地产市场参与者由此形成了 严重的投机心理和风险转嫁行为，直接推动了房地产泡沫的生成和破灭。 从国内外已有的众多研究文献可以看出，研究人员虽然对两者及其关系进行 了大量研究，出现一系列理论成果，对调节房价政策制定起到一定的作用，但是 政策效果不显著，甚至产生一些负面效果。原因之一是，我国经济结构、消费理 念等因素与国外存在较多不同，这也造成了国外研究成果在国内可能存在“水土 不服 的现象；另一方面，国内研究受到研究数据不足，研究方案设计不完善等 影响，造成研究结果差异较大。针对这些问题，笔者仔细研读了国内外的研究成 果，选择了最适合国情的研究方案，选择了更为丰富的数据进行研究，深入系统 全面的分析银行信贷与房地产价格之间的关系，对已有研究成果去伪存真，进一 步揭示两者之间存在的深层内在关系，探究两者之间的影响机制，并对政府调控 政策进有效性分析，以期为政策制定者提供些有价值的信息。 首先，本文回顾了国际上房地产泡沫引发危机的历史，研究近年发生在美国、 日本以及泰国的房地产价格上涨的典型事件总结其特点。对比发现，中国目前的 国内外环境和历史上房地产价格上涨发生的境况有很多相似之处。除预期的一致 性、群体投机行为的蔓延是房地产价格上涨的一个共性外，信贷增长也成为一个 突出的特征。 本文选择了实证方法来分析银行信贷与房地产价格之间的因果关系，检验方 法包括协整检验和格兰杰因果检验。协整检验结果告诉我们，我国房地产信贷增 长与房地产价格之间存在长期稳定的均衡关系。格兰杰检验显示，房地产信贷的 不断增长和为房地产市场提供了强大的货币供给。房地产业价格的不断上涨，也 为银行的房地产信贷的经济环境奠定了基础，它们之间是相互促进，互为因果的 关系。虽然房地产价格的上涨有许多其它因素的影响，从历史上房地产价格上涨 中我们都可以看出，银行的信贷支持在其中起着非常重要的作用。银行信贷过度 支持投入到房地产业当中，造成了房地产商资金充裕，房地产市场需求旺盛，从 而进一步导致房地产价格快速上涨。 本文的政策含义包：( 1 ) 加强对银行贷款的监管。本文的研究结论认为，信 贷资金的增长是房地产价格上涨的直接原因，因此要从源头上严防银行向房地产 企业的过度贷款和违规贷款。银行要建立房地产资产业务的风险评估模型，j 下确 评估房地产抵押价值，严格控制房地产贷款比例，避免在房地产高涨期过度放贷， 在收缩期过度收缩，从而加剧房地产业的周期性波动。( 2 ) 大力拓宽房地产直接 融资渠道。在目前房地产金融体系不健全的情况下，房地产业的资金来源大部分 来源于银行。要着手为房地产开发企业拓宽融资渠道，扩大直接融资比例，鼓励 支持金融产品的创新，打造房地产开发商的创新金融模式。此外，从单一的银行 贷款资金来源向多元化的融资渠道发展，如股权、定向增发证监会目前己经开始 l i 对定向增发加以限制，鼓励上市公司使用公募增发或转债方式再融资、开发项目 债券、信托、房地产投资基金、私募融资等方式。( 3 ) 完善信贷法规，防止房地 产市场过度投机行为。监管机构要完善相应的法律法规，合理引导正常的信贷消 费行为，提高投机者的炒作成本，防止信贷资金变相流入房地产市场。 a b s t r a c t r e a le s t a t ei sa ni m p o r t a n tc o m m o d i t yt h a tr e l a t e st h ep e o p l e sl i v e l i h o o d t h e d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e ，r e a le s t a t er e l a t e di n d u s t r i e s ，t h en o r m a lf i n a n c i a lo r d e r , t h ee c o n o m yd e v e l o p m e n tl e v e l q u a l i t yo fr e s i d e n t s l i f ea n dt h es t a t eo fc i t ya r ea l l i n f l u e n c e db yt h ep r i c el e v e lo fe s t a t e i nr e c e n ty e a r s ，t h er e a le s t a t ep r i c es k y r o c k e t s f o rt h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sa p i l l a ri n d u s t r yo fc h i n a se c o n o m y , t h ec o n t i n u e dr i s i n go fh o u s eb e c o m eas o c i a l p r o b l e m f o rt h ef a c tt h a tt h ei n t e r n a t i o n a lp r i c eo fr e a le s t a t eb u b b l eb u r s th a v e s g i v e nu sag o o dl e s s o n s ，o u rg o v e r n m e n th a v et a k e nav a r i e t yo fr e a le s t a t ec o n t r o l p o l i c i e st os t a b i l i z er e a le s t a t ep r i c e s h o w e v e r , w es e et h a tt h ee f f e c to fa d j u s t m e n tp o l i c yi sn o ti d e a l n o to n l yf a i l e d t oc o n t r o lt h eo v e r h e a t i n gr e a le s t a t ei n d u s t r y , b u ta l s oi n c r e a s e dt os o m ee x t e n tt h e d o m e s t i ci n d u s t r i a lc a p i t a l f i n a n c i a lc a p i t a la n dt h ei n t e m a t i o n a lh o tm o n e yi n t ot i l e r e a le s t a t ei n d u s t r y a tt h es a n l et i m e ，w ef i n dt h a tb a n k i n gc r e d i to fr e a le s t a t ei nr e c e n ty e a r si sa l s o r a p i d l ye x p a n d i n g i nt h em o d e mc r e d i te c o n o m y , a sam e a n s o ff i n a n c i n g ，b a n kl o a n s i n c r e a s er e a le s t a t ed e v e l o p e r s a b i l i t yt oi n v e s ta n da l s oe n l a r g et h ec o n s u m e r s p u r c h a s i n gp o w e r t h er e a le s t a t ea n db a n k sh a v ef o r m e das y m b i o t i ci n t e r a c t i o n 1 1 1 e r e a le s t a t ei n d u s t r yc a l l td e v e l o pw i t h o u tt h es u p p o r to ft h eb a n k i n gs e c t o r , f o rb a n k l o a n sp r o v i d et h em o s ti m p o r t a n ts o u r c e so ff u n d i n gt od e v e l o pt h er e a le s t a t ei n d u s t r y a l s ot h er e a le s t a t ec r e d i ti sa ni m p o r t a n tc o m p o n e n to ft h eb a n k i n gi n d u s t r y r e s e a r c h e r sh a v ep a i dal o tt os t u d yt h er e l a t i o n sb e t w e e nb a n k i n gc r e d i ta n dr e a l e s t a t ep r i c ea n da l s og o t t e nas e r i e so ft h e o r e t i c a lr e s u l t s b u tt h e s er e s u l t sa r el i t t l e u s et op o l i c yf o r m u l a t i o n b a s e do nt h ep r e d e c e s s o r s r e s e a r c hr e s u l t s ih a v eas y s t e m a t i ca n a l y s i st ot h e r e l a t i o n s h i pb e t w e e nr e a le s t a t ep r i c e sa n db a n k i n gc r e d i t , 弱ih o p ei tc a np r o v i d e r e f e r e n c ef o rg o v e r n m e n tr e g u l a t i o no fr e a le s t a t ep r i c e s f i r s t ，t h ep a p e rr e v i e w st h ei n t e m a t i o n a lr e a le s t a t eb u b b l ei nt h es o m ec o u n t r i e s ， i n c l u d i n gt h eu n i t e ds t a t e s ，j a p a na n dt h a i l a n d b yc o n t r a s t ，w ef i n dt h a tt h e r ea r e m a n ys i m i l a r i t i e sb e t w e e nc h i n a sc u r r e n tr e a le s t a t ep r i c e sa n dr e a le s t a t eb u b b l e o c c u r r e di no t h e rc o u n t r i e s i na d d i t i o nt ot h es a m ee x p e c t a t i o n sa n dt h ep o p u l a r s p e c u l a t i o n ，c r e d i tg r o w t hh a sa l s ob e c o m eap r o m i n e n tf e a t u r e t h i sp a p e ru s e se m p i r i c a lm e t h o d st oa n a l y z et h ec a u s a lr e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h e b a n ko fc r e d i ta n dr e a le s t a t ep r i c e s t e s t i n gm e t h o d si n c l u d ec o i n t e g r a t i o nt e s ta n d g r a n g e rc a u s a l i t yt e s t c o i n t e g r a t i o nt e s tr e s u l t st e l lu st h a tt h e r ei sal o n g - t e r ms t a b l ee q u i l i b r i u m r e l a t i o n s h i pb e t w e e nc h i n a sr e a le s t a t ec r e d i tg r o w t ha n dh o u s ep r i c e s g r a n g e rt e s t s h a v es h o w nt h a th o u s i n gc r e d i tg r o w t hp r o v i d es t r o n gm o n e ys u p p l yt or e a le s t a t e m a r k e t s r i s i n gr e a le s t a t ep r i c ei sa l s og o o df o rt h eb a n k sr e a le s t a t ec r e d i t w h i l e r e a le s t a t ep r i c ei sa f f e c t e db ys o m eo t h e rf a c t o r s ，w ec a ns e et h a tb a n k i n gc r e d i t i v s u p p o r tp l a y sav e r yi m p o r t a n tr o l e b a n k i n gc r e d i ti n t ot h er e a le s t a t ei n d u s t r yi ss o m u c ht h a tt h el i q u i d i t yo fr e a le s t a t eb u s i n e s si se n o u g ha n dr e a le s t a t em a r k e td e m a n d i st o om u c h a sr e s u l t 。r e a le s t a t ep r i c ei sr i s i n gq u i c k l y t h i sp a p e l p u tf o r w a r dt h r e ep o l i c yr e c o m m e n d a t i o n s f i r s t ，w em u s ts t r e n g t h e n t h es u p e r v i s i o no nb a n k b a n ks h o u l de s t a b l i s har i s ka s s e s s m e n tm o d e lf o rr e a l e s t a t e m o r t g a g eb u s i n e s s s ow ec a ns t r i c t l yc o n t r o lt h er a t i oo fr e a le s t a t el o a n s s e c o n d l y , w em u s tg r e a t l ye x p a n dd i r e c tf i n a n c i n gc h a n n e l sf o rr e a le s t a t e w bm u s tb r o a d e nt h e f i n a n c i n gc h a n n e l sf o rr e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa n ds u p p o r ti n n o v a t i o ni nf i n a n c i a l p r o d u c t s t h i r d l y , w es h o u l di m p r o v et h ec r e d i tl a w sa n dr e g u l a t i o n st op r e v e n tt h e r e a le s t a t em a r k e to v e r - s p e c u l a t i o n r e g u l a t o r ya g e n c i e ss h o u l db ear e a s o n a b l eg u i d e t on o r m a lc r e d i tc o n s u m e r , i m p r o v et h ec o s to fs p e c u l a t o r ss p e c u l a t i o na n dp r e v e n t t h ei n f l o wo fc r e d i tf u n d st or e a le s t a t em a r k e ti nd i s g u i s e k e yw o r d s ：r e a le s t a t ep r i c e ，b a n k i n gc r e d i t ，c o i n t e g r a t i o n ，g r a n g e rc a u s a l i t yt e s t s v 目录 第一章引言l 1 1 研究背景1 1 2 研究目的及意义2 1 3 国内外文献综述3 1 3 1 国外文献综述3 1 - 3 2 国内文献综述4 1 4 研究方法和研究框架6 第二章国际房地产信贷与房价上涨历史回顾6 2 1 国际房地产信贷与房价上涨历史回顾6 2 2 经验总结8 2 3 本章小结1 0 第三章我国房地产信贷现状分析1 1 3 1 我国房地产信贷的发展l l 3 1 1 我国房地产信贷特点1 l 3 1 2 我国房地产信贷的意义1 2 3 2 我国房地产信贷市场现状1 4 3 3 信贷增长下房地产价格上涨的现状分析1 6 3 4 本章小结1 8 第四章我国房地产信贷规模对房地产价格影响的实证分析1 9 4 1 实证方法、变量设定与数据处理1 9 4 1 1 实证方法1 9 4 1 2 变量设定2 1 4 1 3 数据的处理2 1 4 2 我国房地产信贷规模与房地产价格关系的协整分析2 2 4 2 1 变量的平稳性检验2 2 4 2 2 变量的协整检验2 2 4 2 3 误差修止模型的建立2 3 4 2 4 格兰杰冈果关系检验2 4 4 3 实证分析结论2 4 4 4 本章小结2 5 第五章结论与建议2 5 v i 5 1 结论2 5 5 2 防范房地产价格过快上涨的建议2 6 5 3 展望2 7 参考文献2 8 附录a 3 1 附录b 3 2 附录c 3 3 致谢3 8 1 1 研究背景 第一章引言 房地产作为关系国计民生的重要商品，其价格高低对于自身及相关行业的发 展、正常的金融秩序和经济发展水平、居民生活质量的提高、城市发展的状况等 都会带来巨大的影响。房价作为衡量房地产业健康发展的指标，其升降起伏牵动 着房地产市场上利益各方的神经，尤其在我国住房制度实施商品化改革之后，它 更加成为一个广受社会关注的问题。 近年来随着经济的进一步发展和中国加入wto ，我国房地产业自1 9 9 7 年 进入低谷之后又迎来了一个全新发展的春天，自2 0 0 0 年开始，新一轮房地产开 发热潮在全国掀起，全国房地产行业进入一个高速发展的时期，房地产的施工面 积、竣工面积、销售率等都创历史新高，而空置率普遍持续降低，全国绝大部分 地区房地产的价格持续走高，带动了相关产业和整个国民经济的快速发展；但发 展的同时，我们不能不看到，房地产业也存在一定的问题，近几年来，我国房地 产价格出现了较大幅度的上涨，从2 0 0 4 年至2 0 1 0 年1 月仅全国7 0 个大中城市 房屋销售价格指数依次同比上涨了9 7 、7 6 、5 5 、1 0 5 、6 5 、1 5 和9 5 。 有效需求不足、房地产泡沫、房地产投机等因素已成为影响房地产业和整个国民 经济健康持续发展的重要问题。大量的经验事实表明：房地产价格上涨过快、过 大，可能会危害国家金融安全，经济安全，甚至国家安全。8 0 年代的日本住专金 融危机、9 0 年代香港楼市的危机及1 9 9 7 年的亚洲金融风暴给亚洲的有关国家带 来了巨大损失，就是因为风险防范不够。 房地产业的健康发展与否，直接关系到我国的房地产业特别是住房制度改革 的进行、金融的安全，进而波及到经济整体的健康发展。而且房地产市场的风险 一旦形成，就会迅速扩展，引发大面积的金融风险，因此，构建健全的房地产金 融风险防范机制，不仅是房地产业和金融业健康发展的需要，也是国民经济可持 续发展的需要。 面对我国房地产价格上涨过快的事实以及国际上房地产价格泡沫破裂所产 生的经验教训，我国政府相继采取了多种房地产调控政策来稳定房地产价格，包 括发行中央银行票据、运用公开市场操作、上调存款准备金率、上 贷款利率、提高相应档次住房贷款的首付款比例、对二套以上住房 低贷款利率管理等。政策调控的目标就是要通过提高住房贷款门槛或者紧缩信 贷，抑制住房投机需求，制约住房价格过快上涨，稳定住房价格。 但我们也看到，政策调整的效果并不理想，不但没有控制住房地产行业的过 热行为，还一定程度上加剧了国内产业资本、金融资本和国际热钱进入房地产行 业，使得房地产价格一路飙升。 作为反映房地产业健康发展的一个先行指标和宏观经济调控的目标，从一定 的角度来说，房地产价格可以反映房地产业的发展现状、趋势、银行信贷的规模 和变化，以及整个国民经济的运行情况，因此，本文利用定量和定性等分析方法， 研究我国商业银行信贷规模对房地产价格的影响，进而对房价调控提出建议。这 是本文的研究目标。本文也是从这一思路出发来进行探讨和研究的。 1 2 研究目的及意义 房价节节攀升，越来越多的入买不起房子，虽然国家频频出台各种政策对房 价进行调节，然而效果并不理想，房价越调越高，房价问题已经成为影响构建和 谐社会的社会问题。与此同时，近年来流动性过剩问题同益严重，一方面导致商 业银行信贷风险加大，使经济面临着过热和潜在通货膨胀的压力；另一方面，银 行的过度放贷影响了国家货币政策实施效果，加大了央行的操作成本和支付成 本，使央行面临着货币政策传导效果减弱的压力，影响了金融体系的运行效率。 对两者进行深入细致的研究，有助于加深对我国流动性过剩及其对房价影响程度 的认识，有助于解决我国的房地产价格问题及流动性过剩问题，有效的防范金融 风险，促进经济更快更好的发展，有助于辅助政府出台有效的调控措施，缓解流 动性问题，有效的调控房地产价格，促进构建和谐社会。因此，对银行信贷规模 和房地产价格关系进行研究，有着重大的现实意义。 从国内外已有关于房地产价格及银行信贷规模关系研究的众多文献可以看 出，研究人员虽然对两者及其关系进行了大量研究，出现一系列理论成果，对调 节房价政策制定起到一定的作用，但是政策效果不显著，甚至产生一些负面效果。 原因之一是，我国经济结构、消费理念等因素与国外存在较多不同，这也造成了 国外研究成果在国内可能存在“水土不服”的现象；另一方面，国内研究受到研 究数据不足，研究方案设计不完善等影响，造成研究结果差异较大。针对这些问 题，笔者仔细研读了国内外的研究成果，选择了最适合国情的研究方案，选择了 更为丰富的数据进行研究，深入系统全面的分析银行信贷与房地产价格之间的关 2 系，对已有研究成果去伪存真，进一步揭示两者之间存在的深层内在关系，探究 两者之间的影响机制，并对政府调控政策进有效性分析，以期为政策制定者提供 些有价值的信息。 1 3 国内外文献综述 1 3 1 国外文献综述 l e e 与t r o s t ( 1 9 7 8 ) 明确地将租或买这一选择作为一个因素来说明家庭每年 在住房上的支出，发现美国家庭对于住宅需求存在种族差别。由于房地产市场与 金融市场密不可分，国外学者也将目光投向住宅的抵押贷款市场，从住宅抵押贷 款的融资效应分析房地产价格水平变化( o w e nl a m o u t ，j e r e m yc s t e i n ，1 9 9 9 ) 。 h a u r i n ( 1 9 9 1 ) 则通过考虑抵押贷款的限制，分析了收入上的时际变更是如 何影响使用模式选择的。此外，h e n d e r s o n 、s t e g m a n ( 1 9 6 9 ) 、r i c h a r d s o n ( 1 9 7 1 ) 等人则分别研究了区位因素对房地产价格的影响。 c o l l y n s 和s e n h a d j a ( 2 0 0 1 ) 对4 个东亚国家和地区泰国、韩国、新加坡和 中国香港的研究表明，在这些国家和地区中，银行信贷的增长对房地产价格上涨 具有显著的同步效应。基于此发现，他们推断出银行信贷是促使年东亚金融危机 之前的房地产业价格出现剧烈上涨的显著因素之一。 h o f m a n n ( 2 0 0 1 ) 、g e r l a c h 和p e n g ( 2 0 0 0 ) 基于多元变量的实证框架，分析 了银行信贷与房地产价格之间的关系，发现存在着从房地产价格到银行信贷的长 期和短期的因果关系。 h o f m a n ( 2 0 0 4 ) 认为房地产价格影响经济的传导机制为：房地产市场的不健 康发展会增加住房抵押贷款不良比率，住房市场的周期性变化会加剧信贷市场周 期性变化，从而增加了金融不稳定概率。因此，房地产价格急剧上涨所导致的信 贷快速增长是金融危机的前兆。 c h e n 和w a n g ( 2 0 0 6 ) 使用台湾1 9 9 1 - - 2 0 0 1 年之间的台湾交易数据，研究 了资产价格周期中公司抵押物价值和地产抵押贷款的经验关系，同时考虑了银行 的异质性。研究结果发现，可抵押资产的价值对地产抵押贷款的规模存在j 下向和 显著的影响，同时，抵押物的杠杆效应对资产价格波动是顺周期的。d a v i s 和 h a i b i nz h u ( 2 0 0 4 ) 利用1 7 个国家的跨国数据对银行贷款和商用房地产价格之间 的关系进行了实证分析，结论是房地产价格的上涨导致了银行信贷的增长，而不 是过度的银行信贷增长导致了房地产价格的上涨。 g e r l a c h 和p e n g ( 2 0 0 5 ) 利用香港1 9 8 2 年1 季度至2 0 0 1 年4 季度的季度数 据，实证分析了银行贷款、房地产价格、g d p 等变量之间的长期均衡与短期波动 关系，结论是，房地产价格的波动影响银行的信贷增长，而银行的贷款却不影响 房地产价格。 另外，部分学者在研究银行信贷规模和房地产价格时也发现，房地产价格对 银行信贷或货币政策存在影响较为明显1 。总体来说，国外学者多注重于在相对苛 刻的假设条件下，对房地产价格研究，在与现实房地产市场结合上，由于其社会 环境、金融制度、市场发育程度与我国国情相差很大，其借鉴意义受到了很大的 限制。 1 3 2 国内文献综述 在最近的研究中，国内学者越来越重视研究银行信贷在房地产业发展中的作 用，关于银行信贷规模对房地产价格的影响研究也取得了许多进展。 谢经荣，朱勇，曲波( 2 0 0 2 ) 通过回归分析说明房价与货币供给之问有强正 相关关系，如果货币供给增加，房价变动，但是作者采用的是简单的最z b - 乘回 归的方法，而所采用的数据未必都是平稳的数据，因此无法确定地说其回归的结 果一定是准确的。 武康平、皮舜等( 2 0 0 4 ) 、李宏瑾( 2 0 0 5 ) 、谢百三、王巍( 2 0 0 5 ) 、薛磊刀 ( 2 0 0 6 ) 对我国银行信贷与房地产价格的关系研究，结论均支持银行贷款的增加 将促使房地产价格上升。 聂学峰等( 2 0 0 5 ) 从房地产宏观调控措施对房价的影响角度进行了分析，运 用相关分析、因果关系分析和协整分析方法对我国货币政策对房地产市场的影响 进行分析，研究表明货币政策能够影响房地产投资和价格，货币供应量对房地产 市场的影响比利率政策更为显著。 中国社会科学院、社会科学文献出版社联合发布的2 0 0 6 年房地产蓝皮书 1 c a r e y ( 1 9 9 0 ) 提- r 一个信息不对称下的十地价格模型。分析了土地价格变化与投资者数量和银行贷款 额之间的关系。4 ：该模型中十地价格足投资者和贷款额的函数，那些保留价格高于市场价格的投资者的l i 断 逃入，将对十地价格产生重要影响。 f r e d e r i cs m i s h k i n ( 2 0 0 1 ) 指 l ；虏地产价格存货币政策传导中起着很重要的作用，房地产价格通过对居民住房 支的直接效心、住房财富效心和银行资产负债表效应来影响总需求，认为货币政策盯住房地产价格会破坏 货币政策的有效性。 4 预测，我国房地产价格长期走势是上升，而不是下降。其原因在于：需求旺盛 供给结构失调银行信贷支持地方政府推动缺乏规范的信息披露制度。银 行信贷因素上，蓝皮书指出：虽然现在房价居高不下，老百姓骂声一片，但是购 房热情仍在继续。这跟国家实行的信贷支持分不开，中国房地产信贷在整体信贷 中的比例由2 0 0 0 年的6 急剧提升到2 0 0 3 年的2 1 。在上海，2 0 0 5 年第一季度， 有8 7 7 的新增贷款进入房地产市场。 文彬( 2 0 0 7 ) 认为资产价格膨胀源自信贷增长，信贷增长对资产价格的作用 机制是借款人的风险转移行为。 段忠东、曾令华、黄泽先( 2 0 0 7 ) 利用2 0 0 0 年1 月至2 0 0 6 年8 月的月度数 据，运用多变量协整分析技术对我国房地产价格影响银行信贷的效应进行实证检 验。研究结果表明，房地产价格和银行信贷之间在长期内存在互为因果关系，银 行信贷也通过协整关系成为房地产价格短期波动的片原因。 江彤( 2 0 0 7 ) 利用我国的数据对我国银行信贷与房地产价格之间的关系进行 了实证分析，研究结果表明，我国银行信贷与房地产价格之间存在协整关系，即 我国银行信贷与房地产价格之间存在长期稳定的均衡关系。 段军山( 2 0 0 8 ) 通过银行信贷集中模型表明银行具有扩大房地产信贷的动力， 但银行的乐观主义以及对嵌在无追索权的抵钾贷款中的看涨期权的低估，导致房 地产价格上涨并超过基础价格。 肖本华( 2 0 0 8 ) 运用片口因果分析方法，对一年我国银行信贷与房地产价格 之间的关系进行了初步探讨，认为我国的信贷增长为房地产价格的膨胀提供了支 撑，而导致信贷过快增长的主要原因是货币供给的过快增长和低实际利率、高存 贷利差。 邱长溶、靳军会、赵永超( 2 0 0 8 ) 运用协整理论对银行信贷、土地价格与西 安市房地产价格之间的关系进行了分析。分析结果表明银行信贷、土地价格与西 安市房地产价格之间存在长期稳定关系，银行信贷和土地价格对西安市房地产价 格具有j 下的影响作用。 国内学者关于银行信贷对房地产市场影响的讨论大多结合了我国的现实国 情，在运用相关理论和模型分析我国房地产信贷与房价时，都根据我国房地产市 场的历史和现状作了适应性调整，主要集中在货币政策、金融政策、交易费用、 市场管理政策、住房制度等方面。但这些分析都相对零散，只是根据房地产市场 的现实数据作的相关分析，缺乏在我国经济转型时期的环境下，银行信贷对房地 产价格波动机理的系统分析。 1 4 研究方法和研究框架 从前文可以看到，尽管国内外学者的相关研究十分庞杂，但从上述银行信贷 和房地产价格研究上升的演化可以看出有两点是十分明晰的：1 、国内外经济学 家越来越关注信贷增长因素在推动房地产价格上涨中的作用。2 、房地产市场主 体和银行之间行为的适应性调整与房地产价格的上涨的关系密切。 本文探讨银行信贷对房地产价格影响，分析信贷增长在房地产上涨中的推动 作用。首先，本文采用历史回顾的方法对历史的事件回顾，阐述了房价上涨过快 带来的危险后果。在分析我国的房地产价格与信贷的关系时，本文运用了计量经 济的分析方法。最后，针对我国国情防范信贷增长背景下房地产价格过快上涨， 综合本文研究结论，提出建议。 第二章国际房地产信贷与房价上涨历史回顾 国际历史有关国家的房地产价格上涨也很好地反映出银行房地产信贷与房 地产价格的密切关系。 。 2 1 国际房地产信贷与房价上涨历史回顾 我国房地产也的发展的时间较短，要制定相关的房地产业发展和信贷政策， 需要借鉴国内外处理相关经济事件的方法。作者以为我国目前的发展环境和国际 历史上房地产价格膨胀发生前的境况有很多相似之处，并且随着经济的发展，我 国与国际经济的联系也日益紧密。 2 1 12 0 0 7 年美国房地产次贷危机 ( 1 ) 危机产生背景 次级抵押贷款是相对于优质抵押贷款而言的，两者服务对象均为贷款购房 者。美国人一般都有个人的信用评级，以6 6 0 分为及格线，大于6 6 0 分的被视为 优质受贷者，而低于6 6 0 分的则是次级受贷者2 。由于优质抵押贷款门槛较高，信 用程度较差的贷款者便转向次级贷款，该类贷款对信用要求程度不高，但贷款利 2 资料来源：次贷风波研究课题组，次贷风波启示录，中国金融i f ；版社，2 0 0 8 5 6 率通常比一般抵押贷款高出2 至3 ，由此吸引了不少发放贷款的机构。 从1 9 9 4 2 0 0 5 年，次级抵押贷款年平均总额增加2 5 ，2 0 0 6 年使得次级抵 押贷款资产总规模达到6 5 0 0 亿美元，相当于2 0 0 1 年规模的5 3 倍3 。因此，像新 世纪金融公司成立于1 9 9 5 年，但几年间就发展成为全美名列前茅的次级抵押贷 款的发行者。不过由于次级贷款的逾期还款比例高，次级市场放贷机构面临的风 险也就更大。2 0 0 7 年4 月，美国第二大次级抵押贷款机构新世纪金融公司因受大 量业主贷款违约的影响，向法院申请破产保护，并宣布将裁减一半以上的员工和 出售公司大部分财产。这是近几年来，美国房地产业最大的一宗抵押贷款机构破 产案。 ( 2 ) 危机产生的根源 美国次级抵押贷款所存在的问题其实早在2 0 0 2 年就己经出现，当时垄断抵 押贷款市场的联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司由于财务问题而 受到政府部门的调查，其他机构便趁机进入抵贷市场。但与前两家垄断抵贷公司 之前制定了明确的放贷标准相比，后来进入的那些放贷机构由于受利益驱使几乎 敞开钱袋向购房者发放贷款，一些贷款机构甚至推出了“零首付、“零文件”的 贷款方式，即贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需申报其收入情况而无需 提供任何有关偿还能力的证明。 宽松的贷款资格审核活跃了房地产交易市场，但也埋下了危机的种子。由于 2 0 0 0 - - - 2 0 0 4 年间持续的低利率政策，促进了房地产价格的持续高涨。因此，各种 房贷的金融机构受次级贷款市场的影响也纷纷降低住房消费者的市场准入标准， 从而使得大量偿还能力很弱的借款者进入市场。金融市场这种快速的缺少严格约 束的盲目增长，为日后信贷危机的产生埋下了危险的种子。美国的次贷危机很好 地印证了这一点。 ( 3 ) 事件总结 与发达国家房地产业开发资金多数来自银行、财务公司，或从公开资本市场 上筹集不同，我国金融业由于证券市场不发达，融资渠道单一，致使房地产开发 资金过分依赖于银行信贷。直观地看，银行信贷占房地产开发资金的比例似乎不 高，1 9 9 8 m 2 0 0 9 年的平均值仅为2 3 1 。但若考虑房地产开发商和中介商假借各 种名义的“迂回贷款”以及房产消费者的“预售款”按揭，那么房地产开发投资 中大约有5 0 9 卜一6 0 的资金直接或间接来源于银行信贷。据中国人民银行统计，至 3 资料米源：2 0 0 7 年美困统计年鉴 7 2 0 0 9 年末，全国商业性个人住房贷款达到4 3 亿元。而1 9 9 7 年末，我国商业性 个人住房贷款不过1 9 0 亿元。从1 9 0 亿元到近4 3 万亿元，我国商业性个人住房 贷款在十多年时间里增长了2 2 7 倍。因此，银行信贷资金的易获得性与成本的高 低就决定了我国房地产业的繁荣与否，而金融的增长则可能引发房地产价格膨 胀。 2 1 21 9 8 3 年至1 9 9 0 年日本房地产价格快速上涨 ( 1 ) 危机产生背景 日本地价与物价指数之比1 9 8 6 年为2 5 2 ，1 9 9 0 年涨到了6 8 2 ，短短四年上 涨了近3 倍。同本房地产价格高峰期时，本土土地价值约为当时美国地价总额的 4 倍多。1 9 9 0 年起日本房地产价格全面崩溃，到1 9 9 9 年地价己连续九年下跌， 甚至跌破了8 0 年代初期的水平，同时大量的银行、企业和个人破产倒闭。经济 崩溃导致了日本经济陷入了长达十余年的严重经济衰退。4 ( 2 ) 危机产生的根源 为了对抗2 0 世纪8 0 年代中期以来日元大幅度升值所引起的“高日元萧条”， 日本政府采取的“长期保持超低贴现率”和“超额的货币供应”等积极的货币政 策以及。银行的信用创造。是形成资产价格上涨的主要因素。房地产价格上涨中 银行与企业、个人之间形成一个。正反馈。银行大量发放抵押贷款，企业和个人 以此进行地产投机，并以土地为担保再次获得贷款，如此循环反复贷款，1 9 8 6 年 到年日本银行不动产抵押贷款的1 9 8 9 年增长率都在2 0 以上，随着银行土地抵押 贷款的急剧膨胀，地产价格越来越高。同元升值所带来的巨大财富效应极大地刺 激了日本国民对房地产的需求。 ( 3 ) 事件总结 低利率、超额货币供应、大量银行贷款以及巨大的财富效应等等在价格膨胀 过程中起到了关键性的作用。通过提高利率、执行紧缩性货币政策和紧缩性财政 税收政策、严格信贷管制等政策措施可以控制价格的剧烈上涨。 2 1 31 9 9 7 年至1 9 9 8 年泰国