（世界经济专业论文）上海房地产周期波动研究.pdf

摘要 改革开放以后的上海房地产业虽然发展历史较短，但已经成为国民经济的重 要组成部分。作为经济增长的伴生现象，它和宏观经济发展具有周期性一样，也 存在着周期性波动。本文的突出之处在于在回顾上海房地产发展历史的基础上结 合国外关于房地产周期研究的相关文献以及境外房地产周期波动的案例借鉴，搜 集了大量的相关数据对上海房地产周期性波动进行尝试性的实证分析。主要从研 究影响房地产周期波动的因素入手，结合上海房地产发展中的实际情况提出政策 选择建议，并初步得出结论，具有定的实践价值。当然本文也尚有不足之处即 对其它相关周期与房地产周期波动之间的关系的研究还不够深入。 本文试图通过对影响上海房地产周期波动的内外因素以及经济周期与房地 产周期的相关性做初步分析，寻找支撑上海房地产经济健康发展的对策。分析从 以下几个方面来展开，第一章对房地产业的重要性以及本文的研究动机等作了简 要阐述。第二章分析和归纳了宏观经济周期与房地产周期的主要研究文献，并在 此基础上进一步阐明宏观经济周期和房地产周期的关系。第三章是境外经验的借 鉴。第四章至第六章是本文的分析重点，第四章对上海房地产的发展历史以及现 状作了简要回顾。第五章从理论上对影晌上海房缝产周期波动的因素作重点割 析，将影响因素分为内生因素与外生因索两个方面，供求因素是内生因素方面的 分析重点。外生因素方面主要分析宏观经济因素，政府政策以及城市化因素等。 第六章从大量的数据入手对影响上海房地产周期波动的因素做实证分析，并对上 海房地产周期波动趋势做出初步预测，提出了相应的对策。 【关键词】：经济周期房地产周期内生因素外生因索 a b s t r a c t a f t e rt h er e f o r ma n do p e n i n gu p ，s h a n g h a i sr e a le s t a t ei n d u s t r y ，i ns p i t eo f i t s s h o r th i s t o r y , h a sb e c o m ea ni m p o r t a n tc o m p o n e n to f t h en a t i o n a le c o n o m y a sa n a t t e n d a n tp h e n o m e n o no fe c o n o m i cg r o w t h ，i tf l u c t u a t e sp e r i o d i c a l l y , j u s tl i k et h e p e r i o d i c a ln a t u r eo fm a c r o e c o n o m i cd e v e l o p m e n t t h ef e a t u r eo ft h i s p a p e r i s a t t e m p t i n g t om a k e e m p i r i c a la n a l y s e so n t h es h a n g h a ir e a le s t a t ec y c l ef r o mt h e l a r g e a m o u n t so fd a t ag a t h e r e do nt h eb a s i so far e v i e wo ft h ed e v e l o p m e n th i s t o r yo f s h a n g h a ir e a le s t a t e ，b yu s i n gr e l e v a n tf o r e i g nl i t e r a t u r e so nr e a le s t a t ec y c l es t u d i e s f o rr e f e r e n c ea n db o r r o w i n gi d e n sf r o mo v e r s e a sc a s e so fr e a l e s t a t e p e r i o d i c a l f l u c t u a t i o n s t h i sp a p e r , s t a r t i n gw i t l las t u d yo f t h ef a c t o r sa f f e c t i n gt h er e a le s t a t e c y c l e ，p u t s f o r w a r d s u g g e s t i o n s o n p o l i c y s e l e c t i o ni n l i g h t o ft h ea c t u a l c i r c u m s t a n c e so f s h a n g h a i s r e a le s t a t e d e v e l o p m e n t a n da r r i v e sa ta ni n i t i a l c o n c l u s i o nw i t hc e r t a i np r a c t i c a lv a l u e t h e i n s u f f i c i e n c yo f t h i sp a p e ri st h el a c ko f a ni n - d e p t hs t u d yo ft h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nr e a le s t a t e c y c l ea n do t h e rr e l e v a n t c y c l e s t h e p a p e ra t t e m p t st os e e kt h em e a s u r e st h a ts u p p o r tt h es o u n dd e v e l o p m e n to f s h a n g h a ir e a le s t a t ee c o n o m yt h r o u g ha ni n i t i a la n a l y s i so nt h ei n t e r n a la n de x t e m a l f a c t o r sa f f e c t i n gs h a n g h a ir e a le s t a t ec y c l ea n dt h er e l e v a n c eo fr e a le s t a t ec y c l et o e c o n o m i cc y c l e t h ea n a l y s e sa r em a d ef r o mt h ef o l l o w i n gp e r s p e c t i v e s c h a p t e r o n eb r i e f l y e x p l a i n st h ei m p o r t a n c eo ft h e r e a le s t a t e i n d u s t r ya n dt h eo r i g i n a l i i l t e n t i o nf o rt h es t u d yh e r e u n d e r c h a p t e rt w og i v e sa na n a l y s i sa n ds u m m a r i z a t i o n 0 ft h el i t e r a t u r eo nb u s i n e s sc y c l ea n dt h er e a le s t a t ec y c l e t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e n w h i c hi st h e nf u r t h e re x p l a i n e d c h a p t e rt h r e ei n t r e d u c e se x p e r i e n c e st h a tc a nb e g a i n e df r o ma b r o a d f r o mc h a p t e rf o u rt oc h a p t e rs i xa r et h ec e n t e ro fd i s c u s s i o no f t h i sp a d e r c h a p t e rf o u ri sab r i e f r e v i e wo ft h eh i s t o r ya n dc u r r e n td e v e l o p m e n to f s h a n g h a i sr e a le s t a t ei n d u s t r y i nc h a p t e rf i v e ，ad e e pa n a l y s i si sm a d ea b o u tt h e c o n t r i b u t i n gf a c t o r so fs h a n g h a i sr e a le s t a t ec y c l e w h i c hc a nb e c l a s s i f l e di n t ot h e t w oc a t e g o r i e so fe n d o g e n o u sv a r i a b l e sa n de x o g e n o u sv a r i a b l e s ，a n ds u p p l ya n d d e m a n df a c t o ri st h ec e n t e ro fa n a l y s i si nt e r m so fe n d o g e n o u sv a r i a b l e s t h e e x o g e n o u sv a r i a b l e sp r i m a r i l ya n a l y z em a c r o e c o n o m i cf a c t o r s ，g o v e r n m e n tp o l i c i e s a n du r b a n i z a t i o nf a c t o r s ，e t c c h a p t e rs i x ，b yr e f e r r i n gt om a s s i v ed a t a ，m a k e sa n e m p i r i c a la n a l y s i sa b o u tt h ef a c t o r st h a ti n f l u e n c es h a n g h a i sr e a le s t a t ec y c l e ，a n d m a k e si n i t i a lp r e d i e l i o n sa b o u tt h et r e n do f t h ef l u c t u a t i o n ，a n dp u t sf o r w a r dp e r t i n e n t e o u n t e r m e a s u r e s k e yw o r d s ： b u s i n e s s c y c l e ， r e a le s t a t e c y c l e ，e n d o g e n o u sv a r i a b l e s ， e x o g e n o u s v a r i a b l e s 2 第一章导论 第一节研究房地产周期的重要意义 房地产业是现代国民经济中的一个重要行业，它是从事房地产的投资、开发、 经营、物业管理和房屋中介服务的总称。主要活动在流通领域和社会服务领域 属于第三产业。但是从国际经验来看房地产业的健康发展在一国经济发展中的影 响非常巨大，房地产业发展正如经济发展一样也是有规律可循的，因此对房地产 周期性波动的研究是非常必要的。 一、从实践角度来看 房地产在国民经济中的地位至关重要。8 0 年代以来，我国的工业化已进入 了加速发展的时期，8 0 年代完成了以轻工业为主导的起步阶段，9 0 年代重工业 得到发展，我国人均g d p 已突破8 0 0 美元已进入钱纳里所说的工业化发展加速 期( 5 6 0 美元1 1 2 0 美元) ，这一阶段是房地产业作为主导产业的形成时期， 我国进入新世纪后提出建成小康社会的标准，而目前的居住条件离小康生活还有 一定差距，住宅需求空间很大。但目前房地产占国民经济的比重偏小。1 9 9 7 年 中央政府将住宅业作为群众的消费热点和国民经济新的增长点，提高了房地产业 作为支柱产业的地位；房地产投资是固定资产投资的主要构成部分，它是促进国 民经济发展的主要动力之一，也是世界各国较重视的问题。 房地产业具有带动作用，具体说来表现在以下三方面： 房地产业可以带动相关产业，同房地产业相关的产业有几十种，房地产业对 上游、下游和相关产业分别具有回顾效应、前瞻效应和旁侧效应，从而促进相关 产业发展。 房地产业可以促进社会就业，根据韩国、巴基斯坦、印度和墨西哥等国家的 统计，房地产业每投资1 万美元可为社会提供1 4 个就业岗位。不仅直接增加就 业岗位，同时还通过其产业链增加相关产业的就业。 房地产业的投资还具有投资乘数效应。房地产业对其他产业和人民生活的 影响主要是由于房地产投资对其他产业产生的投资乘数效应和房地产使用资料 产生的引致性消费乘数效应。相反房地产业的不良发展也会破坏国民经济的发 展，大量的国际经验也证明了这一点( 这将在以后章节里加以论述) 。 综上所述，房地产业是国民经济发展的基础性产业，但房地产业又是一个风 险大、周期长、同金融业联系密切的产业。因此，房地产业的健康运行就显得至 关重要。 我国房地产业的发展历史表明，正视房地产业发展过程中的问题，分析和研 究影响房地产周期活动的内生因素与外生因素，提出应对周期波动的房地产业政 策，将对房地产业产生持续、健康、稳定地发展产生深远影响。 二、从理论研究的价值来看 房地产业与经济发展密切相关，对经济周期理论研究已有2 0 0 多年的历史， 而对房地产周期的研究则起步较晚，而经济周期研究则大多集中于分析经济周期 波动的内在机制，相比之下对经济周期波动的构成内容不同产业的周期波动 注意不够，只是在建筑周期研究方面尚有一些研究。直到1 9 7 8 年中国改革开放 后，对社会主义经济运行具有周期性波动的事实才得以承认。从2 0 世纪8 0 年代 中后期开始，有关我国宏观经济周期波动的研究才成为经济学界重视的内容。而 我国学术界对房地产周期波动的研究当然由于中国房地产市场特殊状况起步较 晚。从研究范围和深度上分析，目前主要集中在房地产周期的实证分析方面，而 且更多地是从国家角度，由于我国东、中、西经济发展的不平衡，房地产市场化 发展水平也不尽相同，所表现出的周期波动的时间，特点也不相同。因此，把握 国家整体的房地产周期波动难度较大，所提出的数据参数系数也将降低。另外房 地产商品异质性和不可移动性决定房地产市场通常是一个区域性市场，即在不同 区域内的房地产市场之间具有明显的差异。这一市场特殊性表明，如果某一地区 经济出现波动，而且在经济机会相互联系的影响下，还会导致房地产市场在不同 地区之间相互传递，相互扩散，由此形成更大区域、更大范围内的房地产经济波 动。为此，研究者如果把一个地区的房地产周期波动作为研究对象更为现实，数 据的收集，现实调研也较为方便，因此，其理论成果的参考价值也会比较大。 第二节本文的研究思路、方法以及主要内容 一、研究思路 房地产周期波动研究在我国还处于起步阶段，有关上海的房地产周期函数研 究大多只从某一点上展开而缺少系统研究，实际上房地产周期波动并不是单纯哪 一个因素起作用的结果也不是人为的按固定周期模式进行的，因此本研究试图从 理论分析与实证分析相结合的方式入手，借鉴境外经验，客观分析影响上海房地 产波动的因素。 本文将主要按以下思路展开： 第一，通过归纳总结国内外有关经济周期波动及房地产周期波动的理论，分 析房地产周期波动与宏观经济周期波动的关系。 第二，研究境外以及国内房地产周期波动的案例来说明房地产周期波动的一 般性质，为分析上海市房地产周期波动寻求出发点。 4 第三，从上海房地产业发展的历史与现状出发找出影响上海市房地产业繁荣 的原因以及这种影响因素的持续性，提供对整体趋势的预测，寻求解决问题的对 策。 二、研究方法 房地产周期研究应是房地产经济学的主要课题之一，属于应用经济学领域， 因此，它的实践性与可操作性较强。从实际出发，理论联系实际便成为本文的指 导思想。 ( - - ) 宏观分析与微观分析相结合。宏观是指从影响房地产周期的外部因素 入手，研究房地产周期的形成以及发展，微观是指从影响房地产业发展的内在因 素入手，探寻房地产发展与繁荣的内在动因。 ( 二) 定性分析与定量分析相结合。一方面通过定性分析找出房地产周期波 动的本质规定及其内在必然联系，从而揭示房地产周期波动的客观规律，用以进 步规范，指导房地产业的健康、持续发展；另一方面，为了更准确把握房地产周 期的客观规律，需要通过定量分析，更好揭示房地产周期的数量比例与变化关系。 ( 三) 历史与现实相结合。由于是分析地区性房地产周期，因此对于房地产 业在本地区的发展历史进程就不能忽视，需要从历史角度来发现问题，也就是用 动态方法来总结历史数据，预测发展潜力，寻找从理论高度发展的政策方向，探 讨在周期波动中的房地产业如何持续健康发展；如何与社会经济协调发展等问 题，提高房地产业的运行效率，促进上海经济长足发展与进步。 三、本文的主要内容 第一章：导论介绍研究房地产周期波动的意义以及本选题的动机，以及本 文的研究思路以及大致内容。 第二章：经济周期理论与房地产周期理论的文献综述。按时间顺序介绍主要 经济周期理论以及房地产周期理论，为分析上海市房地产周期作理论准备。 第三章：案例分析。本章以美国、日本、香港等发达国家及地区为例，分析 房地产周期的运行过程及总结出带普遍定义的结论，为分析上海房地产周期波动 提供经验借鉴。 第四章：简要考察上海房地产业发展的历史、地位以及现存问题等，指出上 海市房地产发展的一般性与特殊性，为接下来的因素分析提供前提。 第五章：重点分析影响房地产周期波动的内生因素、外生因素。主要从供求、 价格预期、房地产投资等方面分析。外在因素主要从宏观经济因素、政策因素、 城市化、随机因素等方面探讨影响房地产周期波动的诸要素。 第六章：通过对上海房地产周期波动因素的实证分析，对上海房地产市场长 期趋势加以展望，做出基本判断、提出政策建议，保证上海市房地产业健康发展。 四、本文的主要贡献及不足之处 本文采用定性研究与定量研究，历史与现实相结合的方法，试图对影响区域 性的房地产周期波动因素加以分析，寻找应对周期性波动给经济带来负面影响的 对策，取得了一些阶段性的成果。这些成果包括：( 1 ) 对国内外房地产周期的有 关文献进行梳理，从中寻找进行房地产周期波动分析可供参考理论依据。( 2 ) 对 境外的房地产周期波动的案例进行了剖析，从中得出带有普遍意义的房地产周期 波动的本质特征。( 3 ) 在以上国内外有关房地产周期波动的理论与实践分析的基 础上将影响上海房地产周期波动的因素分为内生因素与外生因素两方面，从理论 上加以阐述。( 4 ) 本文的突出之处在于在回顾上海房地产发展历史的基础上搜集 了大量的数据对上海房地产周期性波动进行尝试性的实证分析，并初步得出结 论，具有一定的实践价值。 本文也有许多的不足之处，首先由于我国房地产业发展较晚，数据指标体系 建设滞后，致使搜集全面分析的材料比较困难。所以本文的分析的时限选择是从 1 9 9 2 年我国现代房地产业建立开始的。上房指数是1 9 9 5 年才开始公布的，本文 不得不采用房地产投资、竣工面积、非农人口、存量房交易和g d p 等单项指标 来分析。其中的个别数据因为客观条件所限也只能从1 9 9 5 年开始。其次由于篇 幅所限本文没有对与房地产周期波动相关性也很强的政策周期、金融周期、股票 市场周期以及它们对房地产市场周期波动的具体问题作深入分析。事实上影响房 地产周期波动因素很多，本文不可能一一列举，只能从某一方面来进行分析，疏 漏在所难免。 第二章经济周期及房地产周期的文献综述 第一节主要的经济周期理论综述 我们将西方经济周期理论发展分为以下三年阶段2 ： 一、古典阶段( 1 8 世纪1 9 世纪) 。这时代经济学家并未提供对周期的真 正的科学解释，但却论述到某些问题。他们的理解，证明是对后来的发展所必不 可少的。特别是古典经济学家对经济系统稳定性的辩论。其目的为的是证实各个 资本主义经济是否具有内在均衡趋向。这就是说，它们是否能形成并保持价格与 数量之间，以及该系统的结构参数之间的相互协调一致。这个问题，由贬当斯 密( a d a ms m i t h ) 用“看不见的手”一词给予详细的阐述，并在1 9 世纪上半世 纪，结合一般生产过剩危机的可能性进行讨论。在这方面，萨伊( s a y , i s 0 3 ) ，李 嘉图( r i c a r d o ，1 8 1 7 年) 和詹姆斯穆勒( j a m e sm i l l ，1 8 2 1 年) 共同持有的意见是，生 产总是创造自己的需求，因此不可能发生一般性生产过剩。劳德戴尔 ( l a n e l e r d a l e ，1 8 0 4 年) ，西斯蒙第( s i s m o n d i ，1 8 1 9 年) 特别是马尔萨斯( m a l t h u s ，1 8 2 0 年) 却持不同意见，并且指出积累( 储蓄) 不是在消费与投资之间支出的一项简 单的再分配，如果缺乏投资激励，或激励太微弱，储蓄无疑造可能导致一般性的 支出不足，其结果是生产和就业的下降。 二、现代阶段( 1 8 5 0 年1 9 3 0 年) 。 在这一阶段周期变成一个特定的考察对象，经济学家们试图界定假说和建 立理论，来解释经济波动“真正的和基本的”原因。 货币理论 拉尔夫霍特理( r a l p hh a w t r e y , 1 9 1 9 ) 论述了商业周期的货币理论。他认为周 期上升阶段是由信用的扩张引起的，而且扩张主要是通过降低利率实现的。这种 情况导致商人积累存货，他们增加了的需求刺激生产者增加支出。投资和消费品 需求的增加导致存货一销售比率非意愿的降底，商人对此的反应是进一步进行积 累。一个自我保持的扩张过程碍到保证还可能被第二轮投机浪潮所加强 只要继续进行货币扩张，它就会进行下去。但是，霍特理表明，只要货币制度受 到全球流动性与数量有限的真实资产之间的连锁关系的约束，货币扩张必然会告 一阶段。再者货币流动趋向于产生真实变量的波动，这是由于货币需求对收入变 动中所做出的反应是滞后的。这样在周期的上升阶段，货币需求不是和支出及消 费者收入同比例的增长。因此，银行系统得到货币的净回笼，使它们从事扩张政 策。但是，一旦货币需求赶上收入的增长，银行的流动恶化了，迫使它们迟早要 提高利率并压缩信用。这就开始了向下的积累过程。在衰退中，滞后的货币需求 7 反应又将起着制动器的作用，放慢了真实产量和就业的下降。最后过剩的流动性 再度出现，利率将会下降，周期又重新开始。 投资过多周期理论 货币学派投资过多理论。代表人物f a 哈耶克( h a y e k ) 在他的价格与生 产一书中提出，强调经济扩张所形成的生产结构的失衡或失调在经济周期中的 作用，而这种扩张是由货币因素引起的，他认为，需求结构，特别是投资品与消 费品之间的分配，决定于储蓄倾向，而生产结构却是利率的函数。在均衡状态时， 利率确定在能使这两个结构相互一致的水平上。过剩信用招致资本品的过剩生 产。这种情况最后必然通过消费品部门生产率的提高表现为投资部门的相应损 失，因此后者将经历一场危机，使得繁荣进入衰退。 真实型过度投资的周期理论是由威克塞尔( w i c k s e l l ，1 9 0 7 年) 和熊彼特指出 的，他们认为增长和周期是内在地联系着，他们一致同意资本主义的经济摆动作 为与创新过程有关系，通过创新使用有限数量的基本要素( 劳动与土地) ，生产 出愈益增加的消费品和投资品。本质上商业周期决定于引进的新技术，新产品和 新市场等方面的创新，它们在一段时期中，不是均匀分布的而是间接地成队成群 产生的。熊彼特特别强调企业家的活动对产生经济周期所起的作用。另外，1 9 3 9 年，约瑟夫a 熊彼特在美国纽约出版了他撰写的第二本知名的著作经济周 期一书，书中对3 位专家进行了命名。一是基钦周期。二是朱格拉周期。三是 康德拉季耶夫周期。 消费不足周期理论。英j a 霍布森( h o b s o n ，1 9 2 2 年) 他的理论和熊彼特理 论有一致之处即投资机会基本上决定于发展的需要，而它又决定于技术变化和人 口增长。但根据霍布森的观点，萧条是由于支出不足造成的。在资本主义经济中， 支出不足是由收入的偏斜分配引起的。随着收入的增加，储蓄以更大的比例增加， 首先导致过渡投资，然后引起过渡的生产。 三、2 0 世纪3 0 年代以来当代经济周期理论 凯恩斯的经济周期理论 主要论点为：在资本主义社会存在着非自愿失业，并在危机中集中表现出 来；资本边际效率的变动是经济周期波动的决定因素；危机的爆发是由于资 本边际效率的突然崩溃：利率高低对衰退和复苏不起决定作用；萧条持续较 长时间是为复苏准备必要条件；现代资本主需要政府干预，否则难以正常运行。 凯恩斯的周期理论连接于当代与现代阶段。 萨谬尔森线性乘数功速数动态周期模型 萨谬尔森于1 9 3 9 年发表了乘数分析和加速数原理的相互作用一文，进 一步将收入或消费变动对投资的加速作用引入进来。他建立了一个线性的乘数一 加速数数学模型。这是一个动态系统，是带有动态时滞结构的模型。其中投资乘 数是一个二阶差分方程。乘数基于边际消费倾向，加速数基于特定时期的生产技 术水平。这个模型的特点是，当有一个初始的外生因素扰动时，在不同的参数域 下，动态系统可产生增幅的发展振荡、减幅的衰减振荡和等幅的周期振荡。这就 是说，在特定的参数域内，经济体系将呈现持续性的周期波动。 萨谬尔森用乘数与加速数相互作用的原理，说明了经济体系为什么对于一个 小的扰动就会引起一个大的周期性波动，而不是将扰动的冲力分散，使经济趋向 稳定增长。 卡尔多非线性动态增长周期模型 卡尔多( n k a l d o r ) 于1 9 4 0 年发表了一个经济周期模型一文。他在凯恩斯 通论的启发下，建立了动态的非线性投资函数和非线性储蓄函数。非线性投 资函数呈s 型曲线，非线性储蓄函数呈镜像s 型曲线。这两条曲线，在不同收 入水平下，当商品市场不均衡时，做相反方向的运动，因而能够产生出收入的周 期性振荡，由此证明，经济体系在没有任何初始的外在冲击下，可以自我产生出 周期波动。在包含加速数的线性模型中，持续性的周期振荡仅仅发生在一些特殊 的参数域内。因此，为了产生持续性的周期振荡，必须对参数值做出限制性的假 设。而且，模型的解是具有相同的频率和振幅的正弦波。而非线性模型的特点是， 不必对参数值做任何限制性假设，就可以使模型产生出持续性的、内生性的周期 振荡。 希克斯非线性乘数加速数动态增长周期模型 英国经济学家，1 9 7 2 年诺贝尔经济学奖获得者希克斯( j h i c k s ) ，在其经济周 期分析中主要研究的也是投资因素。投资由两部分组成，一部分为引致投资，另 一部分为自发投资；自发投资不是常数( 这是他与萨谬尔森模型不同的) ，而是 以外生给定的增长率呈指数型增长。这样希克斯模型便成为一个增长型周期模 型；他还认为周期波动的不同阶段加速数是不同的。在希克斯模型中，自发投资 的增大是诱导经济体系重新扩张的重要的外在刺激因素。这进一步论证了凯恩斯 关于由政府投资来医治衰退的主张。 斯卢茨基和卡莱茨基的随机经济周期模型 重点转向了外生因素，强调外在冲击在形成经济周期波动中的主导作用。俄 国的斯卢茨基( e s l u t z k y ) 于1 9 3 7 年发表了作为周期过程来源的随机起因综述 一文。在该文中，他对经济周期作为的外生随机原因进行了统计研究，为解释经 济周期波动提供了新视角。 波兰的卡莱茨基( m k a l e c k i ) 在这一研究启发下，于1 9 5 2 年出版了动态经 济理论一书。在书中他建立一个具有投资时滞的经济周期模型。其中会有两种 9 投资时滞：一种是投资决策与新固定资本安置之间的时滞；另一种是过去的投资 决策与其利润的实现之间的时滞。 货币主义学派的经济周期理论 以弗里德曼为代表的货币主义学派把形成经济周期波动的原因归之于外生 的货币扰动。该学派把经济周期波动的成因归之于外生的政府政策冲击。将货币 存量的变化，即货币量对其趋势的偏离，作为主要是自发的独立性的外生变量。 他们强调货币存量的变化对于经济活动具有重大影响，弗里德曼用计量经济分析 证明，在历史上，货币供给量的变化先于经济周期波动的向上或向下的大转折点。 供给学派的经济周期理论 代表人物美国的拉弗( a l a f l e r ) 、蒙代尔限m u n d e l l ) 、万尼斯基( j w a n n i s k i ) ， 他们侧重的是资源供给因素，强调增加总供给，着眼于改进中期经济增长，而不 是满足于短期经济稳定，他们认为供给是需求得以维持的惟一源泉。重新强调萨 伊定律。 理性预期学派的经济周期理论 卢卡斯( r e l n c a s ) ，萨金特( j j s a r g e n t ) ，华莱士( n w a l l a c e ) ，巴罗( r j b a n o ) 等在具体分析经济周期问题时，提出理性原则的两个重要假说即理性预期短 期替代假说。卢卡斯从分析资本主义长期以来各个经济周期过程中出现的一些共 同特点来解释经济周期的原因并作为建立经济周期理论模型的基本出发点。认为 经济周期波动应该主要从价格的波动和货币总量的波动方面去寻找原因。 实际经济周期学派 此学派是2 0 世纪8 0 年代以来在理性预期学派基础上发展的。他们强调的是 随机的实际因素的冲击导致了经济的周期波动，该学派的主要代表人物有美国的 基德兰德( e e k y d l a n d ) 普雷斯科特( e c p r r e s c o t l ) 、朗( j b l o n g ) 和普洛泽 ( c i p l e s s e r ) 。他们认为经济波动的首要原因是对经济的实际( 丽不是货币) 冲击。 既包括来自需求方面的冲击如个人需求偏好的变化、政府需求的变化，更重要的 是来自供给方面的冲击。 政治经济周期理论 美国的诺德豪斯( w d n o r d h a n s ) 是其代表人物。他认为政府的干预作为外在 冲击，导致了经济的周期波动。他用最优规划法研究了政治经济周期。他建立了 一个具有菲利普斯曲线关系的模型。该模型所描述的经济是以通货膨胀率和失业 率之间的权衡为特征的。其中，假设政府完全了解这个权衡关系，并能有效地利 用这个权衡关系。他认为政府行为使一个非波动的经济产生了周期波动。 新凯恩斯主义周期理论 主要代表人物美国的斯蒂格利茨( j e s t i g l i t s ) 、曼昆叭g m a n k i n ) 、布兰查德 1 0 ( 0 j b l a n s h a r d ) 、罗默( d r o m e o 等，他们认为，经济中存在一种机制，而且这种 机制可以扩大各种小的和中等规模的外在的、未预期到的冲击，并且把这、些冲 击转变为大的冲击。干扰的根源是外生的，但是存在定的内生力量，使得波动 加剧并使干扰的影响持续下去。3 第二节国外房地产周期研究文献综述 一、房地产周期研究 房地产周期的研究首先产生于1 9 2 9 年经济大危机后的美国。最早研究经济 周期的经济学者认为在研究经济周期时应区别对待不同的经济活动( 如建筑、工 业生产等) ( m i t c h e l l ，1 9 2 7 ) 。3 0 - - 4 0 年代广泛地提出了房地产周期，也可称建筑业 周期( c o n s t r u c t i o nc y c l e ) 。最早的研究者k u z n e t s 、r i g g l e m a n 、h o y t 、n e w m a n 、 b u m s 和l o n g 。我们将房地产周期的研究分为以下三个阶段。 早期的研究。美国房地产研究的第一次高峰产生于大萧条以后。早期的研究 成果主要表现为在房地产周期方面取得一致的认识，由于供需的变化，美国在 1 9 世纪存在着1 5 - 2 2 年长的房地产周期。r i g g l e m a n 早期利用4 年城市( 纽约、 芝加哥、波士顿和圣路易斯) ，后来增至5 2 个城市1 8 8 7 1 9 3 2 年建筑量研究地产 周期；他用的是人均建筑许可面积( b u i l d i n g p e r m i t d a t a p e r c a p i t a b a s i s ) 证明了期 限为1 8 年的3 个长周期( m a j o rl o n gc y c l e ) ；后来他将研究时限扩大到1 0 3 年 ( 1 8 3 0 1 9 3 2 ) ，发现了平均为1 7 3 3 年的6 个周期。他认为一个长周期( m a j o r b u i l d i n gc y c l e ) 的期限同经济周期是一样的。l o n g 研究了美国2 9 个城市自 1 8 6 8 1 9 4 0 年的建筑许可面积，认为周期现象存在于所有的房地产类型、所有区 位和时期，且波动幅度大，平均期限为2 0 年；他还认为房地产主要受长周期的 影响，但也受到期限平均为4 年的短周期( s h o r tc y c l e ) 的影响。n e w m a n 利用美 国1 7 城市自1 8 7 6 1 9 3 3 年的建筑许可数据，设计的建筑量( c o n s t r u c t i o na c t i v i t y ) 区别出三个1 6 - 2 1 年的长周期，平均年限为1 7 年；它还划分了期限为5 年的周 期( m i n o rf l u c t u a t i o n ) 。b u m s 、m i t c h e l l 和l o n g 的研究总结成表2 一l 。 表2 一l美国房地产周期( 1 8 5 3 1 9 3 3 ) 高峰 1 8 5 31 8 7 l1 8 9 01 9 0 91 9 2 5 低谷 1 8 6 21 8 7 81 9 0 01 9 1 81 9 3 3 年限高峰高峰 1 81 91 91 6 年限低谷低谷 1 62 21 81 5 资料来源：谢经荣，地产泡沫与金融危机经济管理出版社2 0 0 2 ，3 1 7 3 2 0 页 h o y t 在研究芝加哥城1 0 0 年地价变化历史时发现有5 年地价周期，其共同 特点是：人口的增加使地价上涨、建筑变热、地价膨胀( 几年内上涨2 1 0 倍) 、 房价下降( 5 0 或更多) 的规律，1 9 2 9 年的大萧条同1 9 2 6 年的地价高涨直接相 关，1 9 3 3 年是一个转折点。h o y t l 9 6 0 年认为自1 9 3 3 年城市地价，特别是郊区地 价价持续高涨，没有出现起伏，它认为1 7 9 0 1 9 3 3 年时期的房地产周期可能不会 再出现。他认为经济结构的变化，如抵押货款、f h a 4 、社会保障、失业保障、 消费者信用等可削弱经济周期和房地产周期。 随着大萧条后推行凯恩斯积极的财政政策，包括公共建设等，经济周期和房 地产周期趋缓，研究也逐渐减少。 中期研究( 二战以后至1 9 9 0 年之前) 。6 0 年代以后美国研究者开始研究房 地产周期，由于这时很少产生房地产周期，研究主要集中在特定地区、特定房地 产类型的小周期。 o r e b l e r 和b u r n s ( 1 9 8 2 ) 分析了二战后( 1 9 5 0 1 9 7 8 ) 美国的总建筑、公共 建筑、私人建筑和住宅建筑的资料总结出了房地产总周期与不同类型房地产周期 ( 商业、住宅等) 的关系。没有发现房地产长周期，但发现了平均5 5 年长的5 个房地产总周期；在这个时期仅有4 个以g n p 为代表的经济周期：他们还发现 了g n p 周期的峰快于房地产周期的峰大约1 1 个月。 b r o w n ( 1 9 8 4 ) 评估了1 9 6 8 - - 1 9 8 3 年间现存单套房屋的出售，论证了消除季节 性因素和长期趋势的影响之后仍存在房地产周期。他还发现了在研究期内经济周 期与房地产活动具有高度相关性。 p r i t c h e t t ( 1 9 8 4 ) 为了从房地产资金流动变化的角度去研究房地产周期，分析了 1 9 6 7 - - 1 9 8 2 年美国国民经济对房地产投资的影响。分析结果表明：( 1 ) 在建筑 周期上升至峰的阶段，需求领先于供给，但在周期下降到谷的过程中，需求滞后 与供给。( 2 ) 衡量周期各阶段最好的指标是空置率。通常说来，在周期的衰退阶 段，空置率处于高水平；在扩张阶段开始下降，然后在建筑周期的峰点达到最低 点。 h e k m a n ( 1 9 8 5 ) 分析了美国1 9 7 9 - - - 1 9 8 3 年间1 4 个城市的写字楼市场数据。他 发现写字楼的租金调整是与地方或国家经济状况相伴生的：其建筑面积与通货膨 胀下租金调整高度正相关，并且其租金也显示了与当期空置率有对应关系。他认 为写字楼建设与国民经济周期具有关系。 k l i n g a n dm c c u e ( 1 9 8 7 ) 使用向量回归模型( 将时序的现在值z t 对它的过去值 乙l ，z t - 2 z 。作回归) 来估算月度写字楼建设、货币供应，名义利率、产出与 总价格( c p i ) 。他们得出结论：写字楼的过度投资及其市场周期取决于g n p 的 高估值和未来的名义利率的下降水平。同时还认为美国1 9 8 1 年税法对写字楼建 设具有刺激效果。 1 2 近期研究( 1 9 9 0 年以来) 。 s a g a l y n ( 1 9 9 0 ) 分析了1 9 7 3 一1 9 8 7 年房地产投资信贷与房地产公司情况，提 出了不同公司风险和收益的具有极大的不同，更显示了商业周期对房地产资金运 行的影响。 d o w n s ( 1 9 9 3 ) 不同市场上均衡空置率不同是由于市场的需求与供给不同。由 于某些市场有着高比例的快速成长型的企业，或者是快速增长的人口，所以动态 的市场就比静态的市场具有更高的空置率。同时他还证明了房地产周期与宏观经 济周期的相关性。 j a n s s e n ，g r u i j t 和n e e d h a m ( 1 9 9 4 ) 使用了经济周期分析的蛛网模型分析荷兰 1 9 7 6 1 9 8 9 年1 4 年间的房地产市场情况。认为存在周期性特征，而且各大城 市房地产周期有不同的周期。 r o u l a c ( 1 9 9 6 ) 作了三方面的研究，一是论证了国民经济周期与房地产周期的 相关性，二是分析了税收机制对房地产活动的事后影响，最后他分析了经济、写 字楼的需求、写字楼建设、房地产价值、房地产交易量、房地产资本、投资利率 和税收等对房地产市场的影响。同时还对房地产市场的参与者作了分类。 p y h r r , r o u l a c 和b o r n ( 1 9 9 9 ) 重点对房地产周期及其相关周期进行了分类， 共分为三大类周期，房地产实物市场周期( 需求周期、供给周期、出租率周期、 季节周期、各类房地产周期、长周期、短周期) ，房地产投资周期( 资产生命周 期、资产所有权周期、租金率周期、营运支出周期，资本支出周期，资本化率周 期，资产组合周期) 国际房地产周期( 宏观周期，各类房地产周期，货币周期， 贸易周期) 。 以上分析显示经济具有周期性，资金流动变量( 租金、空置率、资本比率) 也具有周期性，所以房地产市场是具有周期性的，而且经济周期与房地产周期具 有高度相关性。 二、国内学者关于房地产周期的理论综述 在中国房地产周期的阶段划分方面代表性的观点有 三阶段论：何国钊、曹振良、李晟( 1 9 9 6 ) 5 选用房地产经济活动中的商品 房价格，城镇新建住房面积，城镇住宅竣工面积，房屋建筑面积、实有住宅面积， 城镇住宅投资、房地产从业人员、房产买卖成交面积等8 项招标、通过各个指标 的环比增长率给出各单项指标的周期波动，然后综合各个指标的单个图形，最后 利用扩散指数计算方法，从而得到中国房地产周期波动形态，把中国房地产周期 分为3 个阶段：1 9 8 1 一1 9 8 6 为第一周期，1 9 8 7 1 9 8 9 为第二周期，1 9 9 0 1 9 9 4 年为第三周期。 王克忠( 2 0 0 3 ) 选择1 4 项指标包括城镇居民可支配收入、城镇人口，完成 投资，施工面积，新开工面积，竣工面积，个人购买商品住宅，商品住房销售面 积商品房平均销售价格、商品住宅平均销售价格，土地转让收入，经营总收入， 营业利润和商品房空置面积等，在分别计算环比速度的基础上，运用扩散指数的 分法得出结论：中国房地产周期可划分为三阶段。第一阶段就为1 9 8 1 1 9 8 9 年：第二阶段为1 9 8 9 1 9 9 9 年共十年，波峰为1 9 9 2 年包含1 9 9 4 1 9 9 6 年和 1 9 9 6 1 9 9 9 年两个不完整的短周期；第三阶段1 9 9 9 年开始至今，并且认为房地 产经济正处于新一轮周期的扩张阶段。 四阶段论，张元端( 1 9 9 6 ) 根据g n d 增长比率与商品房销售额增长率所对 应关系，把改革开放以来中国房地产业发展划分为四阶段即1 9 7 9 1 9 8 5 为复 苏期，1 9 8 6 1 9 9 1 年的为增长期，1 9 9 2 1 9 9 3 年为高速增长期，1 9 9 4 1 9 9 5 年为宏观调控期。谭刚( 2 0 0 1 ) 从经济周期理论角度对中国房地产周期波 动进行实证分析和研究后，总结出改革开放以来中国房地产经济运行经历了四阶 段。周期一：1 9 7 8 1 9 8 6 ，从总体上看，这一时期房地产业只是处于起步阶段， 房地产市场也处于探索阶段；周