（环境科学专业论文）城市土地经营若干问题的探讨.pdf

统一管理的基础上，充分发挥市场配置资源的基础性作用。 第五章论述了城市土地经营的有效机制土地收购储备制度， 从分析当 前土地收购储备制度涵义、 背景、 模式等入手， 探讨了健全土地收购储备制度 的有关措施。 关键词:土地经营城市经营地租土地供应机制土地市场 土地收购储各制度 ab s t r a c t c i t y h a s b e e n a n i m p o rt a n t p l a c e o f a s s i gni n g r e s o u r c e o f m a r k e t t h r o u g h t h e f o u n d a t i o n a n d d e v e l o p i n g o f t h e s o c i a l m a r k e t e c o n o m y . l a n d - - - t h e c a r r i e r o f s p a c e a n d f u n c t i o n o f c i t y i s m o r e o f i m p o rt a n t p a rt o f c i t y c a p i t a l . t h e b u s i n e s s o f c i ty l a n d h a s b e e n a c o m m o n s e n s e . h o w e v e r , t h e b u s i n e s s o f c i ty l a n d w a s b o rn w i t h t h e r e f o r m o f l a n d i n s t i t u t i o n i n c h i n a : f ir s t d e n y i n g t h e c o m m o d i t y o f c i ty l a n d , e v e n t h e l a n d t a x ; t h e n a c k n o w l e d g in g c i t y l a n d a s a s p e c i a l c o m m o d i t y w i t h p r i c e ; fi n a l l y r e c o g n i z i n g t h e c a p i t a l q u a l i ty o f c i ty l a n d . t h i s i s a p r o c e s s o f r e c o gni t i o n o f c i t y l a n d a n d f u rt h e r r e c o g n i t i o n o f i t . s o , f o r a c t u a l i z i n g t h e l a n d v a l u e , e x p e d i t i n g t r a n s f e r ri n g t h e l a n d r e s o u r c e i n t o l a n d c a p i t a l i s t h e m a j o r i s s u e o f t h e r e f o r m o f c i t y l a n d b u s i n e s s . o n t h e c o n d i t i o n , c i ty l a n d b u s i n e s s i s n e w s u b j e c t w h i c h n e e d s s t u d y i n g加t h e o ry a s w e ll a s i n p r a c t i c e . t h e a u t h o r o f t h e t h e s i s i s a p p r o a c h i n g s e v e r a l i m p o rt a n t i s s u e s i n c i ty l a n d b u s i n e s s b y a n a l y z i n g i t s b a c k g r o u n d a n d c o n n o t a t i o n . t h e d i s c u s s i o n o f t h e c i t y l a n d b u s i n e s s c o n s i s t s fi v e c h a p t e r s : c h a p t e r i t h e s u r v e y o f c i ty l a n d b u s i n e s s , i n t r o d u c in g i ts c o n n o t a t i o n a n d a n a l y z i n g i t s b a c k g r o u n d a n d i m p o rt a n c e . c h a p t e r i i t h e b a s i c th e o ry o f c i ty l a n d b u s in e s s , i .e . th e t h e o ry o f l a n d t a x , t h e t h e o ry o f l a n d p r i c e , t h e t h e o ry o f l a n d l o c a t i o n a n d t h e t h e o ry o f c i t y d e v e l o p m e n t . c h a p t e r i i i t h e d i s c u s s i o n o f h o w t o s t r e n g t h e n t h e d e v e l o p m e n t o f l a n d m a r k e t w h i c h i s t h e b a s i c o f c i t y l a n d b u s i n e s s : f o r e s t a ll i n g a n d c o n s u m m a t i n g t h e f ir s t c l a s s m a r k e t , d i s c i p l i n i n g a n d a c t i v a t i n g t h e s e c o n d a n d t h i r d c l a s s m a r k e t , w h i c h i s i m p r o v i n g t h e t h r e e a s p e c ts o f t h e v i s i b l e m a r k e t o f l a n d . c h a p t e r i v t h e d i s s e r ta ti o n o f h o w to p e r f e c t t h e s y s t e m o f t h e l a n d s u p p l y : p e r f e c t i n g t h e s y s t e m o f l a n d s u p p l y i s t h e c o r e o f c ity l a n d b u s i n e s s , w h i c h i s t o c o n t r o l t h e gr o s s s u p p l y o f l a n d f o r c o n s t r u c t i o n b a s e d o n t h e m a n a g e m e n t o f g o v e rn m e n t , a n d t o m a t e r i a l i z e t h e e ff e c t o f t h e m a r k e t a s s i gni n g s o u r ce . c h a p t e r v t h e d i s c u s s i o n o f th e e ff e c t iv e s y s t e m o f c it y l a n d b u s i n e s s - - - t h e s y s t e m o f p u r c h a s i n g a n d s t o r i n g l a n d , w h i c h a n a l y z i n g t h e c o n n o t a ti o n , 城市土地经营若干问题的探讨第 1页 共 4 9页 前言 城市土地是十分稀缺和不可移动的资源， 是城市存在和发展的基础， 它不 仅为城市人口 及其社会经济活动提供了发展空间， 而且是城市最大、 最具活力、 最有增值潜力、最容易被政府控制的重要资产。由于一个城市在规划、建设、 管理方面的投入可以通过对城市土地的经营实现回报、 这对于改变过去在计划 经济条件下形成的政府对市政基础设施建设和公共设施建设以 及环境改造只 有投入没有产出的状况， 形成 “ 投入产出 再投入”的良 性循环机制， 保持城市建设的可持续发展具有重要意义。因此， 经营好土地对经营好城市有 决定性作用， 是经营城市的关键和核心， 是提高城市综合竞争力的战略选择。 我 国经营城市土地的实践探索， 起步于上个世纪8 0 年代末， 尽管目 前已取得了一 些成功的经验， 但也存在着许多需要研究和解决的新情况、 新问题， 特别是在我 国参与经济全球化和国内经济结构大规模战略调整的新形势面前， 经营土地既 面临着挑战， 又获得了难得的历史机遇。因此， 对土地经营理论进行分析研究， 以提高城市土地经营的水平， 推动城市土地经营向纵深发展， 具有较深远的历 史意义和紧迫的现实意义。 城市土地经营若干问题的探讨第 2页 共 4 9页 一城市土地经营概述 1城市土地经营提出的背景 1 . 1历史背景 随着世界全球化浪潮的兴起， 城市越来越成为人类社会和经济生活的空间 主体. 在信息经济、知识经济条件下，由于经济活动的全球扩散和全球市场一 体化，城市空间分布、功能组织和发展方式正在发生重大的调整。 所有这些转变， 一方面导致了土地、 资本和劳动力等生产要素的重新组合， 如资本流动导致城市集聚区的迅速发展; 农村剩余劳动力的转移和流动改变了 旧有的中国城市管建模式; 土地有偿使用的大力推行、 住房商品化和福利分房 政策的取消对城市土地利用、 城市土地市场、 城市空间形态等产生了重大的影 响等等。 另一方面， 对城市政府管理者而言， 旧 有的管理方法与新形势的激烈 碰撞带来的是机遇与挑战并存。 1 . 2经济背景 经济加速转型。 我国经济体制与经济增长方式的根本性转变同时要求土地 管理思维上的变革。 一是土地管理方式要逐步从与计划经济体制相适应向与市 场经济体制相适应转变， 二是土地利用方式要逐步有外延粗放型向内涵集约型 转变。 各级政府在这个大的背景下，以 经营城市为出 发点，以 提高土地利用效 率和优化土地资源配置为目 的， 合理运用社会主义市场经济宏观调控手段， 提 出了城市土地经营的新思路。 城市化快速发展。按照吴良 铺先生的预测，到2 0 2 5 年中国的城市化率将 由 现在的3 2 % 左 右增加到5 5 % ， 城市人口 将由3 . 9 亿 左右增 加到8 . 7 亿左右尸 也就是说，在今后2 0 年左右的时间，城市的快速扩张趋势势不可阻挡，而城 市的 扩张、 人口的增加都需要土地支撑， 国 家和城市政府更多的需要用市场手 段而不是计划手段来管理城市土地。 1 . 3城市土地经营理念的提出 2 1 世纪城市之间的竞争将日 益激烈， 能否充分挖掘城市自 身的资源潜力， 经营好城市资源将决定城市能否取得竞争的 胜利。 随着城市化进程的 加快、 城 城市土地经营若干问题的探讨第 3页 共 4 9页 市建设、 改造资金短缺也成为全国 城市普遍面临的问题， 如何拓宽城市建设资 金来源渠道，增强城市建设资金投入成为目 前城市政府最为关注的焦点之一， 由 此， “ 城市经营” 作为一种全新的理念应运而生。 如何经营城市，以城养城， 充分利用城市的集聚效益和部门活动的外部性经济效果， 以期达到良 好的城市 经营效益， 以及如何改变城市基础设施的经营方式， 如何转换城市公共财政的 职能等成为摆在我们面前的大课题。 所谓城市经营， 从狭义上理解就是运用市场经济的手段， 对构成城市空间 和城市功能载体的自 然生成资本， 人力作用资本及相关的延伸资本和其他经济 资源要素等进行集聚， 重组和营运， 即将城市可以 用来经营的各种资源资产化， 实现资源配置在容量， 结构和秩序上的最大化和最优化，以提升城市价值，实 现城市有形和无形资产的保值增值。 城市土地作为一项重要资源， 它是城市空间和城市功能的载体， 但城市土 地又是重要的国有资产， 它的规范运作， 能够实现保值增值， 从而为城市发展 带来源源不断的资金来源。 当今中国最大的国有资产就是土地资产， 在各种生 产要素中， 最活跃的， 最有潜力的 也是土地资产。 据测算， 全国的国 有资产约 3 3 万亿元， 而土地资产就占了2 5 万亿元。 随着新时期我国经济建设的高度发 展，城市土地与经济发展的关系日益密切，直接关系到一个城市的发展空间， 发展潜力和发展方向。 要使有限的 城市空间发挥最大的作用， 就必须高度重视 对稀缺城市土地资本的经营， 努力提高土地资本的利用效率、 地域或空间的生 态环境效益和社会效益。 城市土地经营是城市经营的重要组成部分， 城市经营首先必须搞好城市土 地运营， 也就是指在市场经济条件下， 政府以 土地所有者代表的身份， 用经营 手段运作土地资本， 从而实现整个城市社会经济的协调发展和土地资本效益的 最大化。 城市土地经营是一个系统工程， 包括土地资本的 投入; 城市土地的储 备;城市土地的供应;资金的融入; 土地的收益分配;土地运营的 支持平台。 城市土地的经营， 是充分合理利用十分有限的城市土地资源， 满足城市经济建 设发展， 人民 生产经营活动和生活活动的需要， 是实现城市建设资金的 循环周 转， 实现城市建设再生产的客观要求。 城市土地经营是城市经营的重要组成部 分， 实行城市土地经营， 有利于从机制上摆脱计划经济时期城市基础设施建设 城市土地经营若干问题的探讨 第 4页 共 4 9页 只有投入没有产出的困境， 形成“ 投入一 产出一 再投入” 的良 性循环; 有利于按 照市场规律有效配置土地资源， 实现土地供应市场化， 土地资源资产化， 土地 利用集约化，从根本上落实保护耕地的基本国策;有利于增强政府调控能力， 增加政府财政收入、积聚城市建设资金、加快推进城市化进程和现代化建设。 2 城市土地经营的内涵 城市土地是城市经济发展的最基本要素， 是城市各种资源配置的载体。 由 于多年来城市政府未能按照资产经营规律对土地予以经营， 致使城市土地资源 的利用与“ 地尽其力， 物尽其用” 的要求还相距甚远。 在城市管理概念不断发 展的今天，作为 “ 城市经营”重要组成部分的 “ 土地经营” ，已经引起了城市 政府的重视。 在市场经济条件下， 城市政府以城市土地为对象， 其经营的最终目 标是促 进城市社会经济可持续发展， 具体目 标是现实城市规划。 实现目 标的方式应该 是在城市政府宏观调控下， 发挥市场机制在资源配置中的基础性作用。 城市土 地经营是指对城市土地实行资本化， 利用市场机制的调节作用及政府的相关干 预， 对该资本进行运营，以地生财，以财养地， 提高土地资产的价值，以求充 分发挥市场配置资源的基础性作用， 提高土地利用率， 在合理实现土地资产并 使 其 稳 定 增 值的 同 时 实 现 土 地 经 济、 社 会 和 环 境 综 合 效 益的 最 大 化c o l 城市土地经营主要包括土地获取、 土地储备、 土地出让以 及土地管理等内 容。 3 城市土地经营的必要性 3 . 1 城市土地经营是经营城市的核心和关键 土地是城市存在和发展的基础， 是一切社会经济活动的载体。 只有经营管 理好土地，城市政府才能更好的履行建设和管理城市的只能。管子有言: “ 地 者， 政之本也。 故地可以正政也。 地不平调和， 则政不可正也。 政不正则事不 可理也。 ” 就是这个道理。同时，土地还是城市政府可支配的最大一份国有资 产。 据测算， 全国 城市国 有土地资产总量数倍于其他国 有资产总量， 而这一巨 额的土地资产绝大部分又都集中在城市。 这充分说明， 经营土地对经营城市有 城市土地经营若干问题的探讨第 5页 共 4 9页 决定性的作用， 是经营城市的核心和关键。 要经营好城市， 必须先经营好土地。 只有经营好了土地， 实现城市土地资源的市场化配置， 优化土地利用结构， 充 分实现土地资产价值， 才能为城市发展提供更为合理的空间 和更为雄厚的物质 基础。 3 . 2 城市土地经营是经济社会可持续发展的孟要保证 城市发展是一个持续不断的过程。 要把可持续发展战略具体落实到城市发 展的全过程， 就必须充分考虑城市资源的集约、 合理和高效利用。 一方面， 城 市土地经营有利于拉动经济增长。 当前和今后一段时间， 有效需求不足是我国 宏观经济运行中的突出矛盾。 经营城市土地，能够扩大消费需求， 带动投资需 求， 增加社会有效需求， 发挥城市对经济增长的持久动力。 另一方面， 城市土 地经营有利于城市资源的永续利用。由 于历史的原因， 当前， 我国城市用地粗 放， 利用结构不合理， 土地资源配置的市场化程度偏低. 加强城市土地资产管 理， 建立市场配置土地资源的价格形成机制， 能够有效实现土地集约高效利用， 为落实“ 耕地保护” 国策提供更大的潜力空间， 为资源永续利用和生态环境优 化提供更大的潜力空间，为资源永续利用和生态环境优化提供切实的保障。 3 . 3 城市土地经营是加快我国城市化进程的根本途径 城市化是经济发达的重要标志， 是支撑经济高速发展的主要动力。 城市土 地经营在城市化进程中发挥了显著的作用: 一是供应土地促进了城市土地利用 结构的调整和优化。 城市政府通过灵活运用土地资产处置政策， 实现了产业结 构和土地利用结构的双优化， 既盘活了 土地资产， 促进了城市经济布局和结构 的调整， 也改善了城市功能; 二是城市土地经营为城市发展提供了巨大的财力 支持。改革开放以来，土地使用制度改革不断深化，通过显化土地资产价值， 实现土地资产的保值增值，为城市发展提供了源源不断的资金保障。 3 . 4 城市土地经营是适应经济全球化， 提高城市综合竞争力的战略选择 在全球经济一体化过程中， 资本、 技术、 信息、 人才等生产要素在全球范 围的流动规模越来越大， 速度越来越快， 国家之间的竟争特别是城市之间的竞 城市土地经营若干问 题的探讨 第 6页 共 4 9页 争也越来越激烈。 面对世界形势， 城市政府必须以市场为导向， 加强国 有土地 资产管理，走 “ 市场化运作、企业化经营”的路子，才能优化城市经济结构、 完善城市功能、 增强城市综合竞争力， 才能在日 趋激烈的国际竞争中不断取得 新发展。 4 城市土地经营的基本原则 4 . 1 统一经营原则 由于城市基础设施建设需要巨额投资，必须立足于整个城市的统一经营， 才会有较大空间， 才能满足整个城市建设发展的需要。 因此， 必须把整个城市 土地集中起来统一经营。 强化政府供地行为的整体统一性， 集中土地“ 供应权” 和 “ 经营权” ，既要经营好增量，又要盘货存量。只有政府集中控制了土地资 源， 垄断了土地供应， 形成了政府供应土地的卖方市场， 才能保证政府经营城 市土地目 标的实现。 4 . 2 统一开发原则 城市土地不是简单的卖地， 而是要经营好土地的预期收益。 进行土地开发， 使其由“ 生地”变成 “ 熟地” ，可以 产生巨大的增值收益，在开展城市土地经 营时， 必须坚持土地统一开发原则， 要逐渐杜绝“ 生地”出让现象，在筹措城 市基础设施建设资金时不能简单采取卖地和以地补偿的方式， 要尽可能的通过 其他方式融资进行城市基础设施建设， 以城市基础设施建设带动土地开发， 通 过促进土地增值， 利用土地增值收入偿还投资， 以形成城市基础设施建设与土 地开发的良性循环机制。 4 . 3 市场化运作原则 在社会主义市场经济条件下， 投资主体多元化， 投资行为市场化， 决定了 政府必须通过市场机制来配置土地资源， 只有通过市场化运作， 才能使土地资 源得到优化配置， 才能使土地资产价值得到最大化实现。 因 此， 在开展城市土 地经营时， 必须改革土地供应方式， 减少行政配置土地资源的范围， 大力推行 招标、 拍卖和挂牌公开交易方式， 为投资者创造一个公开、 公平、公正的市场 城市土地经营若干问题的探讨第 7页 共 4 9页 环境。 4 . 4 可持续发展的原则 城市发展必须遵循一定的规律， 在城市基础设施建设方面适当超前， 有利 于把握先机、 争取主动。 但是， 脱离了其自身发展规律的超前， 将造成社会财 富的极大浪费， 也将最终影响城市发展的速度。 因此， 在开展城市土地经营时 必须量力而行， 要充分把握市场趋势， 要有较大的风险意识。 政府开展土地经 营不能片面追求经济效益而忽视了社会效益和环境效益。 在开展城市土地经营 过程中，既要通过对城市土地的经营，使城市土地资产价值得到最大化实现， 为城市基础设施建设提供源源不断的资金支持;又要通过对城市土地的经营， 进一步优化城市土地产业结构和经济结构的调整;同时， 要兼顾国家、 社会和 个人的利益， 将土地经营的经济效益和社会效益、 环境效益有机结合起来， 使 城市建设和社会经济得到可持续发展。 城市土地经营若干问题的探讨第 8页 共 4 9页 二城市土地经营的理论基础 1 地租理论 马克思认为， 地租是土地使用者由于使用土地， 而缴给土地所有者的超过 平均利润以上的那部分剩余价值。“ 一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产 品。 ”地租是土地所有权凭借其所有权在经济上得以实现的形式，是社会生产 关 系的 反 映i9一 方面， 地租的 存 在与 否与 土 地利 用 方式 无关， 土地 不论 是 做哪 种用途，只要土地所有权存在，就存在地租.马克思指出， “ 不论地租有什么 独特的形式， 它的一切类型有一个共同点: 地租的占 有是土地所有权借以实现 的经济形式。 ll ll 另一方面，地租的量却与土地的利用方式有关，不同的土地利 用方式所能提供的地租量是不同的， 所以地租直接影响土地用途的转换， 从而 影响城市土地经营。 马克思按照地租产生的原因和条件的不同，将地租分为三类: 级差地租、 绝对地租、垄断地租。 1 . 1 级差地租 级差地租是指经营者利用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利 润。 根据级差地租形成的条件不同， 级差地租分为两种形式: 级差地租i 和级 差地租n。 级差地租i 是指因利用肥沃程度和位置较好的土地所创造的超额利 润转化为地租。 级差地租i i 是指对同一地块上连续追加投资， 由各次投资的生 产率不同而产生的超额利润转化的地租。 在一个城市内部， 土地区位存在着非常明显的差异， 由土地利用的区位效 益所构成的级差地租i 必然有别。 另一方面， 一定区位上的城市土地所能获得 的级差地租是由生产力水平所决定的， 但由于土地利用方式土同， 在土地上追 加的投资不同，级差地租n 也就不同。 1 . 2 绝对地租 绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的 垄断而取得的 地租. 绝对地租产 生的原因是土地所有权的垄断， 因此， 即使对劣等地也要收取绝对地租。 在我 国城市中，存在国家对土地所有权的垄断和使用者对土地使用权的占有，“ 两 城市土地经营若干问题的探讨第 ，页 共 4 9页 权” 是分离的， 土地所有权必然要求在经济上实现， 因而存在绝对地租。 从量 上来讲， 城市绝对地租是为了取得一定的土地空间而进行经营活动必须支付的 最低代价，即城市边缘地段的地租水平。 1 . 3 垄断地租 垄断地租是指由于产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。 在城 市土地中， 位置起着决定作用，由 于某些地块位置的优越性， 使得垄断地租占 有显著的优势，因此，这些土地的租金就非常昂贵。 2 土地价格理论 2 . ， 土地收益理论 “ 土地的收益是确定它价值的基础” 。土地收益理论认为，土地价格是土 地收益即地租的资本化。 在这里， 地租是指经济地租， 即土地总收益扣除总成 本的余额。 土地收益是指: 一是正常情况下的土地收益。 所谓正常情况是指有 较好的生产能力， 正常的经营管理能力和正常的年份。 二是处于最佳利用方向 的土地收益。 土地具有多项用途， 测定土地价格时， 必须用其处于最佳利用方 向的土地收益。 如市郊的某块农地的最佳利用方向是作为商业用地， 则测定其 土地时不能用农地收益， 而应测定其商业用地收益。 三是指土地纯收益。 它是 扣除生产成本及一切赋税的总收益的剩余值。 如果土地的“ 总收入刚够劳力和 其他费用的开销，而土地则毫无收益;因此，我们说没有地租可言。 ” 土地具有不同于其他生产资料的特点之一是， 土地的使用会不断地、 年复 一年地产生收益，这也就是土地年收益系列，或称为地租流。 “ 把预期的土地 年收益系列资本化而成为一笔价值基金，这在经济学上就成为土地的资本价 值，在流行辞汇中则成为土地的售价。 ”即土地价格就是土地收益的资本化。 2 . 2 土地供求理论 以马歇尔为代表的 土地供求理论者认为 “ 土地价格的决定因素是土地的 供 给和需求。 6 牲自 由 市场经济中， 土地与其他商品 一样， 其价格取决于本身的 供给和需求。 土地的供给与需求一般处于变动之中， 土地价格是二者相互运动 城市土地经营若干问题的探讨 第 1 0页 共 4 9页 的结果。土地供给增加，需求不变，则地价下跌;土地供给减少，需求增加 则地价上升。 2 . 3 马克思主义的土地价格理论 马克思认为，任何物品要具有价值，就必须是用来交换的人类劳动产品。 自 然状态的土地， 未经人类的开发， 没有投入人类劳动， 因而不存在价值， 也 没有以这种价值为基础的用货币表现出来的价格. 马克思指出: 未开垦的土地 由 于没有人类劳动物化在里面， 因而没有价值。 但是， 土地具有特殊的使用价 值。 在一定的劳动条件下， 土地能为人类永续提供产品 和服务，即 产生地租。 正因为有了地租，才产生了土地价格。马克思指出:“ 实际上，这个购买价格 不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格” 。我们现在所利用 的土地， 都是经过了人类长期的开发利用，已经物化了的人类劳动。 马克思把 这种固定在土地中的劳动称为土地资本， 它属于固定资本范畴。 土地资本本身 也象其他固定资本一样，会损耗和消失。土地资本能为土地所有者带来利息， 它是租金的一部分。 而纯粹的自 然土地， 即抛开了土地资本或土地改良 物价值 的土地就称为土地物质。 土地物质纯粹是自 然的恩赐， 它给土地所有者带来真 正的地租.土地资本的利息和真正的地租一样，都构成了土地所有者的收入， 从而都决定土地价格。正如马克思所说: “ 土地价格无非是出租土地的资本化 的收入。 ” 3 土地区位理论 区位是城市土地的重要特征之一， 西方一些经济学家认为， 城市土地价格 的决定因素第一是区位， 第二是区位， 第三还是区位。 区位是一个综合的概念， 它不仅包括某一事物在与其它事物在空间方位和距离上的关系， 而且还强调自 然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互关系和相互作用在空间 位置上的反映。 所以 城市土地区位就是自 然地理位置、 经济地理位置和交通地 理位置在城市空间地域上有机结合的具体体现。 它是从空间或地域方面定量的 研究自 然和社会现象，主要是其中的经济现象。 城市地域结构理论是土地区位理论中的一个重要理论， 又称为城市形态理 城市土地经营若干问题的探讨第 1 1页 共 4 9页 论， 是研究城市内部的各种要素空间布局格式的理论。 该理论认为， 无论城市 规模的大小， 都存在着各种不同的功能， 从而形成城市功能分区和相应的地域 结构。 虽然各功能分区分布形式千差万别，但都遵循着一定的地域经济规律: 随着城市的发展，由于经济、社会、 环境等因素的共同作用，决定了各种用地 布局格式， 形成了相应的城市中心区、 工业区、 商业区、 郊区等用地形式。 正 如克里斯泰勒指出的那样， 城市在空间上的结构是人类社会经济活动在空间上 的投影。 城市地域结构学说包括了同心带模式、 扇性模式、多核模式、多层向 心模式、 分散集团模式等。 城市地域结构理论是城市土地利用形态在空间上的 理论化和规范化， 是城市土地空间结构的客观抽象描述。 它是城市规划的基础 之一， 地域结构模式直接影响城市规划布局， 并通过城市规划引导城市土地经 营。 与农业土地利用有所不同，城市土地利用不是利用土地要素，在实质上， 它是对城市土地区位的利用; 另外， 城市具有复杂的社会经济因素， 决定了城 市土地具有用途的多样性。 由于市场竞争和对区位要求的差异， 每种用途的土 地都在城市中都占 据有一定的空间，从而形成了复杂的城市土地区位利用割 据。 从区位理论出发， 城市土地区别于其他生产要素的最大特点之一， 就是因 土地的区位不同而产生的不同的使用价值， 不同的经济效益， 从而产生不同的 地租和地价。 在城市的内部，由 于土地区位的差异， 使得同类行业在不同区位 上获得的经济效益会相差很大， 不同行业在同一区位上的经济效益也存在明显 的差异。因此， 城市土地的收益水平和资本价值 ( 地租、 地价) 几乎完全取决 于土地的区位条件， 而城市土地的利用方式在很大程度上取决于地租、 地价水 平。 4 城市发展理论 4 . 1平衡发展理论 平衡发展主要是指在产业发展方面、区域间或区域内部各地区间基本保持 同步与平衡发展。 产业平衡发展理论强调产业间的关联互补作用， 主张在区域 间或区域内 平衡部署生产力， 实现区域经济的平衡发展， 即在区域间 及其内 部 对各部门同时进行投资，以使工农业、 轻重工业、 一、 二、 三产业及原料、 加 城市土地经营若千问题的探讨第 1 2页 共 4 9页 工工业等各部门 基本得到协调平衡发展。 这种发展理论的主观愿望是好的， 但却忽略了一个基本事实， 即对一般城 市， 特别是发达城市来说， 不可能拥有推动所有产业和城市平衡发展的雄厚资 金， 且少量资金的投放也不能获得较好的经济效益。 这一战略理论只能在城市 经济成长到打一定的阶段和发展水平方能采用， 否则会分散财力、 物力， 降低 投资效果，达不到预期的经济效益和社会效益。 随着我国市场经济的逐步建立， 世界经济一体化进程的加快， 城市不再是 一个封闭的地域空间， 而是出在一个开放的“ 交换” 系统之中。 每个城市的发 展都需要形成自己的特色， 以确定在这一“ 交换” 系统中的位置， 无论亚当 斯 密的绝对优势论、 大卫. 李嘉图的比较优势论， 还是赫可歇尔 声俄林的要素察 赋论， 都说明了城市发展应该充分发挥城市原有资源的优势， 才能通过“ 交换” 获取更大的收益， 促进城市的发展。 2 0 世纪6 0 年代以来， “ 新国际贸易理论” 从内在与外在规模经济、 产品的异质性、 动态技术差异以 及产品周期等方面重 新发展了古典国际贸易理论。说明了城市发展更加依赖于城市原有的产业基 础， 才能在日 趋激烈的市场竞争中发挥自己的比 较优势， 这是城市土地资产价 值实现的 基础。 2 0 世纪9 0 年代初， 我国部分城市出 现的开发区热， 没有很好 的把城市土地经营依托在城市原有的资源优势和产业基础之上， 不能迅速形成 产业规模，只能导致大量城市土地的浪费。 4 . 2 不平衡发展理论 这种理论主要根据区域经济发展的客观规律并针对平衡发展存在的问 题， 强 调 社 会 经 济 发 展 要 根 据 不 平 衡 发 展 规 律 ， 有 重 点 ， 有 差 异 ， 有 特点 地 发 展 ， 而不是平均使用力量进行发展。 并认为在不平衡系统中总是存在着支配全局的 重点地区和产业。 发展区域经济， 投资只能有选择地在若干区位条件优越的增 长极地区 进行， 其他地区则可通过区域增长极的 扩散效应而逐步发展。 这种理 论以赫希曼 等为代表。 城市在空间上的发展次序可以 借鉴区 域经济不平衡发展 理论，得出以下启示: 1 . 增长极理论 增长极理论的基础是经济增长的不平衡性。 法国 经济学家弗朗索瓦 佩鲁 城市土地经营若干问 题的探讨 第 1 3页 共 4 9页 在5 0 年代初最早提出 “ 增长极”概念。增长极理论的主要内 容可以归纳为下 列几方面: 第一， 增长极理论是以 城市经济发展不平衡的规律为出发点， 认为在城市 发展过程中， 经济增长不会同时出现在城市所有地方， 总是首先在少数区位条 件优越的点上不断发展成经济增长极点。 第二， 增长极的形成有赖于具有创新能力的企业和企业家群体的存在， 所 在地区既具有能集中相当规模的资本、 投资、 技术、 人才从而形成规模经济的 能力， 又要有较好的区位环境条件， 即周围交通、 通讯、 能源等基础建设条件， 以吸引周围厂商、投资、人才和技术， 才能最终促成增长极的形成。 第三， 增长极具有两种作用，即极化效应和扩散效应。 一般说来， 在增长 极初期阶段，极化效应是主要的，当增长极发展到一定规模后极化效应削弱， 扩散效应则加强; 再进一步发展扩散效应逐渐占主导地位。 极化和扩散机制互 相作用， 推动整个城市经济发展，同时也产生城市的不同功能分区。 2 . 点轴开发理论 点轴开发理论， 是运用网络分析方法， 把城市经济看作由点、 轴组成的空 间组织形式，即“ 点” 和 “ 轴” 两个要素结合在同一空间。 点即增长极， 轴线 即交通干线， 因此点轴开发理论是增长极理论的延伸， 它也是以城市经济发展 不平衡规律为出发点的. 这一理论与模式的基本思路可以归纳为以下几点: 第一， 在城市区域范围内， 选择若干资源较好的具有开发潜力的重要交通 干线经过的地带，作为发展轴予以重点开发。 第二，在各发展轴上确定重点发展的中心区域 ( 增长极) ，确定其发展方 向和功能。 第三， 确定中心区域 ( 增长极) 和发展轴的 等级体系， 首先集中 力量重点 开发较高级的中心区域 ( 增长极) 和发展轴。 随着城市经济实力增强， 开发重 点逐步转移扩散到级别较低的发展轴和中心城镇。 3 . 网络开发理论 在经济布局框架已 经形成， 点轴系统比 较完善的城市， 进一步开发就可以 构造现代城市的空间结构并形成网络开发系统。该理论提出了市场网络理论， 然后又逐渐形成了网络开发理论。 网络开发系统应具备下列要素: 一是“ 节点” 城市土地经营若干问 题的探讨 第 1 4页 共 4 9页 即增长极的各类中心城镇; 二是“ 域面” ，即沿轴线两侧“ 节点” 吸引的范围; 三是 “ 网络” ，由商品、资金、技术、信息、劳动力等生产要素的流动网及交 通、通讯网组成。网络开发就是已有点轴系统的延伸，提高城市各节点之间、 各域面之间， 特别是节点与域面之间生产要素交换的广度和密度， 促进城市经 济一体化;同时，通过网络的外延，加强与城市外其他区域经济网络的联系， 或者将城市的经济技术优势向四周区域扩散， 在更大的空间范围内， 将更多的 生产要素进行合理的调度组合。 网络开发一般适用于较发达城市或经济中心城市。 它一方面要对已 有的传 统产业进行改造、 更新、 扩散、 转移; 另一方面又要全面开发新区，以达到经 济空间的平衡。 新区开发一般也是采取点轴开发形式， 而不是分散投资， 全面 铺开。 这种新旧点轴的不断渐进扩散和经纬交织， 逐渐在空间上形成一个经济 网络体系。 较发达城市之所以 采取网 络开发形式， 主要有以下两个原因: 一是城市整 体经济己 达到高度发展阶段， 其经济实力己允许较全面地开发新区。 实行大幅 度空间网络结构， 可促使城市发展逐步趋向均衡。 第二， 城市内 一些增长极的 极化效应达到一定限度 ( 集聚过度导致交通紧张， 能源、 电力短缺或用地用水 困难等，是环境质量下降) ，公共服务成本及基础设施建设成本增加，而使聚 集产生的规模不经济， 超过了聚集所带来的效益， 于是一些企业便把产品、 工 厂向外围分散化发展。 因此， 如果说增长极开发、 点轴开发是以集中为特征的 话，则网络开发是以均衡分散为特征的。 城市发展理论是城市土地经营的基础， 城市土地经营要以城市发展理论为 指导。 因此， 在城市土地经营中要坚持有重点、 分阶段建设， 坚持以城市原有 资源为依托进行经营。 城市土地经营若干问题的探讨 第 1 5页 共 4 9页 三加强土地市场建设是城市土地经营的基础 城市土地经营是为了实现土地资源向 土地资本转变， 实现土地收益的最大 化; 而投资开发建设的土地只有投放到市场， 才能收回投资， 产生效益。 同时， 土地经营的好坏与土地市场的健全稳定直接相关， 土地作为不动产， 由资源变 为资产， 有三个基本的特点， 即干净的法律关系、 相对稳定的价值以 及可流动 性，因此就要做到土地市场的稳定、公平和安全运行。 所以， 加强土地市场建 设，可以为城市土地经营提供良好的市场环境，是城市土地经营的基础。 加强土地市场建设， 主要应该从三个方面入手， 即高度垄断并积极完善土 地一级市场、 规范搞活二级三级市场和清理整顿土地隐形市场、 健全和完善土 地有形市场。 1 高度垄断并积极完善土地一级市场 1 . 1 土地一级市场的概念 土地一级市场即土地批租市场， 是国家有计划的把新增国有土地和存量国 有土地 有 偿分 配 给那 些需 要发 展的 产 业或 城市 公 共与 服务 部门 使 用 t 3生地 一级 市场由各级政府所主导，因而是较为典型的垄断市场。 政府对土地一级市场的垄断建立在以城市土地为主的土地所有权基础之 上. 城市土地的有限性、 非再生性、区位固定性和所有权主体的唯一性， 决定 城市土地所有权行使和管理的统一性。 但政府对土地一级市场的垄断， 并不表 明政府在土地市场上拥有超经济的特权， 并不说明地价“ 双轨制” 的经济合理 性， 只是表明了 市场机制与政府宏观管理相结合的迫切性。 政府坚持“ 有所为， 有所不为” ，充分发挥市场机制在土地资源配置中的作用，是其必然选择。 按照我国土地管理法律法规的规定， 土地一级市场存在的前提条件是， 政 府拥有土地存量和能够行使农村集体土地的征用职能，即土地供给量是增加 的。 根据用途管制制度的要求， 农用地转为建设用地， 上级政府对下级政府有 指标和计划控制。 土地供应量的大小， 上级政府对下级政府按建设用地总量控 制制度进行管理， 并且由 各级土地行政主管部门 代表政府行使统一管理土地的 职能。 在一级城市地产市场， 土地供给、 需求和价格之间的经济模型主要主要有 城市土地经营若干问 题的探讨 第 1 6页 共 4 9页 两种。 模型一: 如果土地供给量不变，即土地供给毫无弹性， 只要土地需求不 存在完全无弹性的情形，土地需求量和土地需求仅对现有土地价格做出反应， 任何价格的短期偏离，都会恢复到均衡价格; 模型二:如果土地供给量增加， 其他条件不变， 土地需求的变动， 将引起土地价格水平和均衡价格同 方向的变 动，且土地的价格变动高于土地供给量的变动. 在土地供给垄断的情况下， 对于各种市场经济主体的土地需求， 政府完全 可以通过控制土地供给量， 调整土地价格水平， 合理配置土地资源。 当政府的 经济增长政策刺激土地需求增长时， 如果保持土地供给量恒定， 必将引起土地 价格的提高， 从而可能部分抵消经济增长政策的实际功能和效益， 这时就可以 增加土地供应量，抑制土地价格的过分上扬，增强政府经济增长政策的功效。 当政府对不同经济行为采取差别经济政策时， 应考察不同 经济行为的主体对土 地需求的量的差异和对土地价格水平能够接受的程度， 在土地价格制定上， 实 现政府差别经济政策。 在土地利用的空间、 时间变动上， 也可以 通过调整土地 需3k、供给、价格，实现土地资源的合理配置。 2 规范搞活土地二级、三级市场，清理整顿隐形市场 2 . 1 规范搞活土地二级、三级市场的重要性 2 . 1 . 1 概念 土地二级市场是国 有土地使用权转让市场， 它是在政府宏观调控下以市场 调节为主的市场， 即要达到土地出让合同约定的条件才能实现土地使用权的转 让因 而市 场开 放 是 有 条 件的， 但没 有政 府计 划的 作 用 if 土地三级市场是指国有土地使用者之间进行的土地转让、 租赁、 低压、 交 换等交易活动。 这是有市场调节的开放市场c 57 2 . 2 . 2 规范搞活土地二级、三级市场的重要性 城市土地作为国 有资产， 是政府参与城市经营的资本， 因此， 政府是城市 土地经营的核心主体。 但是， 在另一方面， 拥有土地使用权的单位是通过房产 和土地的结合， 也同 样是经营者。 因此， 不能只强调政府拥有土地一级市场主 体的土地供应权和经营权， 而忽略了各土地使用单位作为经营者的身份。 要经 城市土地经营若干问题的探讨第 1 7页 共 4 9页 营城市土地，规范搞活土地二级、三级市场十分重要。 各用地单位在土地二级、 三级市场的交易是社会生产中生产要素配置合理 化的前提。 规范搞活土地二级、 三级市场， 有利于使稀缺或是闲置的土地使用 权通过市场合理流动， 满足生产和生活对土地要素的要求， 形成余缺调剂、 利 益互补的土地资源合理流动的配置格局和能正确反映供求关系的价格机制， 从 而广泛的实现土地经营的目 标，即充分发挥市场机制在土地资源配置中的作 用，实现土地资源向土地资本的转变。 2 . 2 目前存在的问题 在土地二级、 三级市场中， 土地需求和土地供给都是富有弹性的. 当需求 价格大于供给价格时， 实现土地需求; 当需求价格等于供给价格时， 市场出清; 当需求价格小于供给价格时， 需求无法得到满足。 土地的二级、 三级市场是开 放的市场， 在这里， 土地的商品属性完全替代了土地的资源属性， 其流通性不 断加强， 市场在土地商品的供求中起到了决定性的作用。 在国有土地使用权的 转让中， 供需双方能够通过市场的作用， 实现均衡价格， 从而能够客观的评价 土地资源配置的经济代价， 能够形成土地收益分配的社会公平标准。 但是， 在 现实的土地交易中， 供需双方都存在信