（金融学专业论文）我国商业银行个人住房信贷风险防范研究.pdf

摘要 随着我国住房制度改革的逐步深化，我国个人住房信贷业务得到飞速发展。个人住 房贷款从无到有，在银行贷款中所占比重日渐提高。与此同时，随着我国商业银行个人 住房信贷的快速增长。个人住房信贷不良贷款率也在逐步上升，且有加速的迹象，个人 住房信贷风险逐步显现。基于此，本文对我国商业银行个人住房信贷风险进行了较为系 统的研究 本文分析了我国个人住房信贷发展历程及现状，总结了我国商业银行个人住房信贷 的成绩及经验教训。随后，对我国个人住房信贷面临的风险及风险产生的原因进行了详 尽的分析。按照系统风险和非系统风险分类，探讨了系统风险中的政策风险、法律风险、 利率风险、购买力风险及行业风险和非系统风险中的借款人信用风险、开发商经营风险、 银行操作性风险、流动性风险、抵押物引发的风险及产权制度的缺陷引发的风险等风险， 从理论上阐述了我国商业银行个人住房信贷风险的复杂性及严重性。 另一方面，从实证的角度来分析影响我国商业银行个人住房信贷风险的因素，参照 国内外学者对个人住房抵押贷款风险因素实证研究的方法，在多个特征下的多变量因素 选择后，利用因子分析、判别分析等方法建立判别函数，得出影响因素的量值及影响方 向，然后利用实证研究结论，结合我国目前各影响因素的现状，分析了我国银行个人住 房抵押贷款风险的严重性。 最后，根据前面的分析，针对个人住房贷款的风险特性，结合我国现状，提出防范 及完善对策，强调加强以产权为中心制度建设，使银行成为真正的市场主体；深化商业 银行的改革，完善内部管理体制；提高我国商业银行个人住房信贷违约风险管理技术； 建立科学的个人信用体系，减少借贷双方的信息不对称，防范信用风险；加强调查研究， 提高商业银行自身对系统风险的防范能力等措施。 关键词：住房信贷风险成因防范措施 a b s t r a c t w i t ht h ef u r t h e rd e v e l o p m e n to ft h eh o u s i n gs y s t e mr e f o r m ，t h ep e r s o n a l h o u s i n gc r e d i tg r o w sr a p i d l yi nc h i n a t h ep e r s o n a lh o u s i n gc r e d i ts u d d e n l y e m e r g e da n dt h ep r o p o r t i o nw i t ht h eb a n kc r e d i ti si n c r e a s e dd a ya n dd a y a t t h es a m et i m e ，t h eb a dl o a no ft h ep e r s o n a lh o u s i n gc r e d i ti sc l i m b i n gw i t ht h e r a p i dd e v e l o p m e n to ft h ep e r s o n a lh o u s i n gc r e d i ti nc o m m e r c i a lb a n k ，a n dt h e r i s ko ft h ep e r s o n a lh o u s i n gc r e d i ta p p e a r e dg r a d u a l l y o nt h eb a s eo ft h ea b o v e m e n t i o n e d ，t h ep a p e rs t u d i e st h ep e r s o n a lh o u s i n gc r e d i ti nc o m m e r c i a lb a n k t h ep a p e ra n a l y s e st h ed e v e l o p i n gc o u r s ea sw e l la st h ea c t u a l i t yo ft h e p e r s o n a lh o u s i n gc r e d i ti nc h i n a ，a n df u r t h e rs t m m l a r i z e st h ea c h ie v e m e n t sa l o n g w i t hs h o r t a g e sd u r i n gt h ep e r i o d t h ep a p e rf u r t h e ra n a l y z e st h er i s ka n dt h e c a u s e so ft h ep e r s o n a lh o u s i n gc r e d i t ，s u c ha sr i s ko fp o l i c y ，r i s ko fl a w ，r i s k o fi n t e r e s tr a t e ，r i s ko fp u r c h a s i n gp o w e ra n dr i s ko fi n d u s t r y ，w h i c ha r ea l l i n c l u d e di ns y s t e m a t i cr i s k ：a n dr i s ko fc r e d i t ，r i s ko fm a n a g e m e n t ，r i s ko f o p e r a t i o n ，r i s ko fl i q u i d i t y ，r i s kc a u s e db ym o r t g a g ea n d r i s kc a u s e db y s h o r t a g eo fp r o p e r t yr i g h ts y s t e m ，w h i c ha r ei n c l u d e di nn o n s y s t e m a t i cr i s k ， 、 a n di l l u s t r a t e st h ec o m p l i c a c ya n ds e v e r i t yo ft h ep e r s o n a lh o u s i n gc r e d i t t h e o r e t i c a l l y o nt h eo t h e rh a n d ，t h ep a p e ra n a l y s e st h ec a u s e so ft h ep e r s o n a lh o u s i n g c r e d i t f r o mt h ee m p i r i c a lp e r s p e c t i v e ，b yu s i n gt h ef a c t o r a n a l y s i sa n d d i s c r i m i n a t i o na n a l y s i st oc o n s t r u c tt h ed i s c r i m i n a t i o nf u n c t i o n , a n ds u m su p t h ec o n c l u s i o nt h a tt h er i s ko ft h ep e r s o n a lh o u s i n gc r e d i ti ss e r i o u si nc h i n a a tl a s t ，t h ec o u n t e r m e a s u r e sa r ep u tf o r w a r da c c o r d i n gt ot h ea b o v ea n a l y s i s ， s u c ha ss t r e n g t h e n i n gt h es y s t e mc o n s t r u c t i o nw i t ht h ef o c u so np r o p e r t yr i g h t ， p e r f e c t i n gt h em a n a g e m e n ts y s t e mo ft h ec o m m e r c i a lb a n k s ，i m p r o v i n gt h er i s k m a n a g e m e n t ，a n dc o n s t r u c t i n gt h ep e r s o n a lc r e d i ts y s t e mt or e d u c ec r e d i tr i s k e t c k e yw o r d s ：h o u s i n gc r e d i t r i s kr e a s o nc o u n t e r m e a s u r e 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及 取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中南 大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我共同工作的同志对本 研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。 作者签名： 馥墨墨日期：泄年卫月世日 关于学位论文使用授权说明 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保 留学位论文，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部 或部分内容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文；学校可根据 国家或湖南省有关部门规定送交学位论文。 作者签名：丑监翩签名蚴期：丛年卫月垒日 中南大学颀十学位论文第一章导论 第一章导论 1 问题的提出 二十一世纪经济运行的轴心正在转向现代金融业，现代金融不仅源源不断地为实质 经济的运行和发展提供润滑和动力，更重要的是它推动了实质经济的分化、重组和升级。 个人住房信贷作为一个崭新的信贷渠道，其发展和完善构成了现代金融体系不可或缺的 组成部分，也逐渐引起政府、银行、企业和居民的多方关注。自1 9 9 9 年3 月，中国人 民银行发布关于开展个人消费信贷的指导意见的通知以后，各大商业银行加快了开 展消费信贷业务的步伐，其中个人住房信贷成为商业银行消费信贷业务的重要组成部 分。2 0 0 1 年4 月，我国个人住房抵押贷款余额约为5 6 0 0 亿元；至2 0 0 2 年末，全国个人 住房抵押贷款余额约为8 2 5 3 亿元，2 0 0 3 年就增加到1 2 万亿，截至2 0 0 4 年1 1 月中旬， 仅工商银行一个银行的个人住房贷款余额就突破了4 0 0 0 亿元大关，达到4 0 2 7 1 1 亿元l l 】。 而到了2 0 0 4 年末，国内住房贷款余额已达1 6 万亿元【2 1 ，增量占比远远高于其他贷款。 个人住房抵押贷款能提高个人住房的有效需求，支持住宅产业发展，被誉为银行的 良性资产，短期内以其低坏账率迎合了商业银行做实资本充足率的需求，引发行业内的 营销扩张热潮。当商业银行为发现低风险的业务而欢呼时，忽视了个人住房信贷业务作 为一项中长期贷款品种，其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一系列特征。按照国际 经验个人住房贷款在3 8 年后将进入违约高峰期，随着时间的推移，一些商业银行的 不良贷款率正在上升。现在个人住房贷款已经占到银行消费信贷业务量的九成左右，随 着规模的扩张，一旦风险暴露，后果不堪设想。“千里之堤溃于蚁穴”，上个世纪7 0 年 代西欧大量住房信贷公司的破产，8 0 年代美国金融住房抵押公司风波和1 9 9 5 年日本的 住房金融案件( 1 9 9 5 年国际金融第一案) ，都证明了一个事实：住房金融业务虽然相对 比较安全，但其风险一旦形成，便会迅速扩散，出现大面积的金融风波，危及整个金融 市场和国民经济的发展。因此房贷业务风险管理意义重大，银行应当及早从盲目乐观的 心态中醒悟过来，正视风险的性质和危害，防微杜渐，从小处着眼，从源头把关，遏制 风险的发生、发展，确保银行信贷资产的安全性、流动性、收益性和社会性。 本文的目的主要就是从理论和实证两个方面分析个人住房抵押贷款实际存在的风 险和不利后果，有针对性地制定出有效的防范措施和对策，提醒商业银行对此引起重视。 中南大学硕士学位论文 第一章导论 1 2 国内、外研究成果综述 1 2 1 国外研究成果综述 个人住房抵押贷款最初起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初已作为一种主要的住房 金融工具在美国和欧洲其他国家得到广泛发展。由于国外开办住房信贷时间比较长，住 房信贷一级市场发育较成熟，对于商业银行个人住房信贷风险的研究，其理论与实践成 果都比较成熟，其研究的领域较多的集中在通过对住房信贷风险因素的实证研究，建立 数量模型以达到控制住房信贷风险，应用期权等金融创新理论来研究住房信贷风险的控 制。 1 、在个人住房抵押贷款风险与贷款价值比l t v ( 1 0 a n t o - v a l u e ) 关系研究方面 比较著名的有，o u e r c i a 等【3 】的住房净资产或贷款与住宅价值比率影响着违约决策 的理论；k a u ，k e e n a n ，k i m 【4 l 的个人l t v 决定个人住房抵押贷款违约几率的理论；o u i g l e y 等【5 】的违约频率与清算时抵押品价值损失程度共同决定个人住房抵押贷款违约损失的理 论；b a r tl a m b r e c h t 等【6 1 的威布尔分布模型( 主要选取变量是l t v 、工资、婚姻状况和 利率) 对个人住房抵押贷款动态违约情况的研究；w a r c h e r 等i f ! 的贷款发放过程和住房 销售过程内生个人住房抵押贷款风险的理论。 2 、在不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究方面 y i n g - f o o nc h o w 等嗍对不同个人住房抵押贷款工具，既浮动利率加可变期限v r t ( v a r i a b l et e n o r ) 与固定期限可变偿还额抵押贷款( v r p ) 进行了比较，他们应用数 学模型对v r t 抵押贷款价值进行了评价，发现v r t 抵押贷款的贷款人不仅承受利率风险 同时还要承受期限风险，从借款人方面看v r t 贷款比v r p 贷款更实惠，但是如果考虑期 限上限的话v r t 贷款与v r p 贷款的差异就变得不明显了。 3 、在应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险方面 k a u 等【9 l 将策略性抵押贷款违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权，即将住宅 卖给贷款人以换取免除抵押贷款责任的选择权。他们认为当住宅价值( 资产净值) 降低 到抵押贷款价值的时候，违约就会发生，违约是一种合理的选择。 d e n 9 1 1 0 愧出应将个人住房抵押贷款作为一种卖出期权纳入或有资产管理框架，并将 失业率和离婚率变量结合起来研究银行个人抵押贷款违约风险的概率分布。由于交易成 本数据无法获得，因而借款人是否采取理性违约选择无法直接验证，由此，许多文献的 2 中南大学硕十学位论文第一章导论 关注点就集中到了“准理性”违约的期权理论上。 f o s t e r l ”】将“准理性”违约定义为当资产价值下降到低于抵押贷款价值时借款人就 会立即违约。准理性违约模型的前提假设是没有交易成本，借款人有能力付款，并能按 当前市场利率马上借到足够款项购买等量房产。 l e k k a s t l 2 1 第一次应用损失数据测试了“准理性”违约期权模型，用f r e d d i em a c 个 人住房抵押贷款数据验证结果表明“准理性”假设是错误的，因为违约情况由于地区分 布和l t v 的不同而变化的。 f o s t e r 1 3 1 假定剩余贷款本金在4 0 时可以提前还款，并按市场利率对抵押贷款进行 贴现，应用f h a ( 联邦住宅管理署) 的数据估计了个人住房抵押贷款的市场价值。他们 发现贷款价值比( l t v ) 超过了1 1 0 仅有4 2 9 6 的违约，他们认为主要原因是由于交易成 本的存在。 s p r i n g e r i t 4 将期权理论与违约实证研究联系起来，来验证交易成本的重要性。 c a p o z z a ”j 应用地区分布广泛、样本量大的违约贷款数据( 无损失程度的信息) 研 究，发现个人住房抵押贷款违约事件是否发生，交易成本和突发事件起着十分重要的作 用。 y o n g h e n gd e n g 1 6 用基于期权的风险模型分析了个人住房抵押贷款违约与提前偿 还。他们分析指出违约对贷款发放之初的贷款价值比以及之后的房产价值具有敏感性。 他们的分析还指出重大突发事件如失业、离婚等因素影响着提前还款和违约行为。他们 还模拟了在低( 如零) 首付抵押贷款的违约概率和政策成本，并与传统的抵押贷款进行 比较，结果发现如果通过政策补贴来降低个人住房抵押贷款首付，则政策成本将会很高。 k e e r y 1 7 】在综述相关文献的基础上，对期权理论抵押贷款定价模型假定当资产价值 降到低于抵押贷款价值时，借款入就会立即违约，而不会等到资产价值进一步下降后再 违约。对这种假设与实证结果的致性进行检验后认为，这种假设是不准确的，借款人 一般不会立即违约，借款人不会马上牺牲未来资产价值进一步下降后再违约的权利。同 时他还指出这一假设并未考虑下列一些因素：与违约相关的交易成本；借款人偿还能力： 贷款人通过决定是否取消抵押物赎回权的作用影响借款人违约。 w a y n e l l 3 1 研究了个人住房抵押贷款提前偿还行为。他们认为过去对提前还款的研究 主要集中在抵押贷款的特征和利率的历史变动因素对提前还款行为的解释上他们在文 章中提出应从如下三个方面进行研究：应从家庭层面特征( 如户主特征) 和房产价值方 3 中南大学硕卜学位论文 第一章导论 面研究其对提前还款行为的影响：提前还款期权条件与借款人收入、房产价之自j 的互动 关系对提前还款行为的约束；应用大量数据研究提前还款的规律性。他们研究发现当家 庭受到抵押品约束、收入约束或选择权约束时，提自口还款期权很可能会是一个虚构( o u t o ft h em o n e y ) ，其结论是期权价值对提前还款行为的影响贡献率小于5 0 9 6 。 4 、在个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险的研究方面 l i s a l l 9 1 研究了不同风险等级的借款人对固定利率和浮动利率住房抵押贷款的自选 择问题。在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是一种私人信息，只有借款人自 己清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均衡( s e p a r a t i n ge q u i l i b r i u m ) ，高风 险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则会选择固定利率抵押贷款， 因此借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种 违约信号。此外，其它因素如借款人与其搬迁成本、相对于贷款余额房产的市场价值也 会影响借款人的抵押贷款选择。 r o b e r t 2 0 1 认为由于个人具有异质性风险特征，在当前的个人住房抵押贷款风险管理 中由于合约设计的不完备性很容易产生道德风险。因此，个人住房抵押贷款风险管理中 如何改进合约的设计是风险管理的一个重要组成部分。 5 、在微观因素对个人住房信贷风险影响的研究方面 s a n c h e z 【2 1 1 和d e n g l m l 选择t 贷款特征和当地的经济特征来预测和计算违约概率以 及可能招致的损失。f o l l i a n ，h u a n g l 在其模型中除考虑了上述一些变量外，还包含了 贷款期限、区域、人e l 和经济变量来共同解释违约情况。w i l s o n 【2 4 1 应用9 2 9 5 年加利福 尼亚的数据估计了损失函数。他们发现，驱使违约的主要动因是房价的变化，之后才是 贷款特征、l t v 、资产类型、贷款规模及县域等因素。g a u 【2 5 l 则单独建立了一套个人住房 抵押贷款违约风险评价标准。他在获得两家保险公司的资料后，随机抽样，利用= 分法 把违约样本和非违约样本定为0 或1 ，并用逐步回归分析方式来建立判别函数，最后聚 类分析( d u s t e ra n a l y s i s ) ，用每类之中的违约与非违约数来评价其违约风险的高低。 研究结论认为借款人过去的信用评级和职业是决定违约与否的重要因素。借款人职业之 所以重要是因为其与家庭的持久收入直接相关。r o b e r t 脚1 研究了邻居特征对个人住房抵 押贷款违约风险的影响。该研究调查了邻居特征对f h a ( 联邦住宅管理署) 抵押贷款违 约的影响，调查中同时包括了邻居特征、抵押贷款特征和借款人的特征。通过变量控制， 从而将邻居的影响从其它变量中分离出来。该研究试图辨别邻居的种族、收入对住房抵 4 中南大学硕士学位论文第一章导论 押贷款借款人信誉的影响。研究邻居特征对个人住房抵押贷款违约的影响主要依据的是 历史数据。该研究还分析了某地区较高的违约率和邻居以i i f 违约记录对借款人获得抵押 贷款难易( 用融资概率衡量) 的影响。d e n g 和s a n t o ss i l v a 【2 7 】利用借款人的特征变量 如月付款额与月收入比率来预测违约风险。 除此之外，还有部分文献从更广泛的角度来对个人住房抵押贷款风险进行研究。比 如，q u i g l y 网研究了公共政策对银行住房抵押贷款业务风险的影响。c l a u r e t i e 阴研究 了美国各州取消抵押物赎回权( f o r e c l o s u r e ) 法律对银行损失的影响。v a no r d e r l 3 0 】应 用时间序列损失数据研究了“社区再投资法( 1 9 7 7 ) ”的影响效果，其主要目的是研究 低收入区域获得相对较少的贷款是不是因为市场的失灵或者是因为风险差异的存在。 c u n n i n g h a m l 3 1 1 结合住宅价格的随机行走过程和确定性期限结构( d e t e r m i n i s t i ct e r m s t r u c t u r e ) 在排除提前还款的条件下，分析违约价值。 1 2 2 国内研究成果综述 国内在个人信贷风险研究还是近几年的事情，由于我国开办个人住房信贷业务时问 现对较晚，我国理论界在该领域的研究还是相对较少，也较国外落后，国内理论界对于 我国个人住房信贷风险控制的理论及工具基本来自国外先进理论，对其加以中国特色以 后，提出了某一、两方面的观点，下面是一些比较有代表性的研究。 康玉坤【3 刁建议在风险管理中应该综合运用现场检查与非现场监控两种手段提高风 险整体管理能力，实现优势互补、相辅相成。强化任职资格管理，有效的任职资格管理 将避免关键人员成为商业银行隐患的根源，具有不可低估的作用。强化规范信息披露， 认为信息披露是强化市场约束、实现监管目标的重要环节。 腾兆见1 3 3 】认为违约率是现在信用风险管理的核心工具之一，我国应该加快这方面的 建设 房地产资深顾问曾宪斌【3 4 】主张从金融创新的角度来防范风险，如建立房地产金融担 保机制，实行房地产投资与经营分离的机制，建立房地产投资组合模型，建立全国的抵 押贷款市场。 建设银行房地产金融部副总经理徐迪p 5 1 提出以住房抵押贷款证券化来化解风险。 唐棣p 6 l 主张积极发展住房二级市场，以二级市场的发展推动一级市场的发展；住房 公积金向住房消费贷款倾斜，从贷款额度、贷款条件、贷款期限方面均应根据市场需求 作相应调整，使广大中低收入居民能够获得贷款，使他们的居住水平和住房自有化水平 中南大学硕卜学位论文 第一章导论 不断提高；抓住源头。提高公积金缴费率，作大公积金盘子；政府干预，合理划分各商 业银行住房信贷市场份额，在信贷资金投入上兼顾银行归集力度及存量，使投入与房改 资金归集配套，杜绝不正当竞争，提高商业银行投身住房金融业务的积极性。 建设总行房地产金融业务部刘庆军 3 7 1 通过借鉴国外个人住房贷款业务的个人资信 审查经验，提出我国应该完善个人资信审查制度，从信用方面控制银行个人住房信贷风 险。 张婕1 3 8 1 认为住房信贷风险防范应从以下几个方面入手：政府介入担保市场：住房抵 押贷款证券化；风险的规避与分散：各金融机构如商业银行、储贷协会、互助储蓄银行 以及人寿保险公司等机构应积极参与住房金融市场，购房者在各信贷机构可获得比例不 等的贷款，使得违约风险得以分散；信贷资质评估；健全住房质量保证体系。 董月鲜3 9 1 认为要防范住房信贷风险，首先必须规范金融主体特别是商业银行自身的 行为，有效控制总量，合理调整结构，实行差别政策；银行内部要加强内控管理，规范 业务操作，加强个人住房贷款事l ；i 审批，完善贷后管理机制。其次是建立政府担保与商 业性保险相结合的住房金融保险体系；政府采取住房信贷政策，减轻住房抵押贷款风险； 建立合理的住房金融资金筹集机制，以解决住房金融的流动性问题；建立住宅储蓄信贷 制度，继续健全和完善住房公积金制度，提高公积金的运行质量；发展住房抵押贷款二 级市场，将个人住房抵押贷款出售或者证券化；建立个人信用制度，以解决逆向选择问 题。 彭非【柏l 等的开展住房贷款保险来防范住房抵押贷款理论。 黄小彪【4 l 】论述了要防范住房金融风险，首先必须规范金融主体特别是商业银行自身 的行为。此外，还必须做好以下工作：重视住房市场的景气循环和周期分析；建立合理 的住房金融资金筹集机制，以解决住房金融机构的流动性问题；建立个人信用制度，以 解决逆向选择问题；建立合理的激励机制，提高赖账的成本，以有效地规避道德风险的 发生；建立政府住房抵押贷款担保制度，并与商业性保险形成互补的混合保险模式；加 强住房金融风险防范的制度环境建设；建立科学的个人住房贷款评估制度。 赵晓菊【4 2 1 运用博弈论中的信息不对称理论来分析信息不对称与信用风险的关系。 朱子1 4 3 1 提出了银行控制风险的一些方法：用统计数据的相关性监测预警贷款风 险；建立可靠的贷款风险信息系统；改善信贷风险控制考核激励机制；建立直观科学的 风险预警指标体系；制定标准化的贷款“三查”系统；建立有效的审批流程策略；实行 6 中南大学硕士学位论文第一章导论 “三权分立”的贷款审查组织构架；优化风险管理岗位设胃。 唐阳孝嗍主张构建信贷风险责任终身追究新机制，他把风险责任终身追究机制当作 一个涉及多方面工作的系统工程。首先要建立信贷风险有责任必须终身追究的制度，其 次是建立信贷风险有责任能终身追究的制度，再其次是建立信贷违规责任终身追究的监 督保障制度。 胡敬群、王芳1 关注于个人住房公积金贷款标准化，阐述了住房贷款发放标准，从 贷前调查标准、贷款审批标准到发放程序标准、贷款发放对象标准作了比较好的建议。 总的来说，目前国内学者和专家对商业银行的个人住房信贷风险越来越重视，对商 业银行个人住房信贷风险研究力度在加大，相关理论也越来越丰富。 1 3 本文研究思路 本文共分成五个部分。 第一部分提出选题意图，将住房信贷风险防范这一题目研究的必要性及国内、外对 这一课题研究的现状做一个综述。然后把本文的研究思路及创新之处逐一交待： 第二部分对我国个人住房信贷发展历程及发展现状进行了详细的分析，总结了我国 商业银行个人住房信贷的成绩及经验教训，提出在大力发展住房信贷的同时应该注意住 房信贷所面临的风险； 第三部分对我国个人住房信贷面临的风险及风险产生的原因从理论上进行了详尽 的分析，按照系统风险和非系统风险分类，探讨系统风险中的政策风险、法律风险、利 率风险、购买力风险及行业风险和非系统风险中的借款人信用风险、开发商经营风险、 银行操作性风险、流动性风险、抵押物引发的风险及产权制度的缺陷引发的风险等风险； 第四部分主要是从实证的角度来分析影响个人住房抵押贷款质量的因素，参照国内 外学者对个人住房抵押贷款风险因素实证研究的方法，提出四个特征下的多变量因素选 择，利用因子分析、判别分析等方法建立判别函数，得出影响因素的量值及影响方向， 利用实证研究结论结合我国目i i i 各影响因素的现状，分析了我国银行个人住房抵押贷款 风险的严重性： 第五部分，根据第三和第四章的分析，针对个人住房贷款的风险，结合我国现有机 制提出防范及完善对策，提出加强以产权为中心制度建设，使银行成为真正的市场主体； 深化商业银行的改革，完善内部管理体制；提高我国商业银行个人住房信贷违约风险管 理技术；建立科学的个人信用体系，减少借贷双方的信息不对称，防范信用风险；加强 7 中南大学颂卜学位论文第一章导论 调查研究，提高商业银行自身对系统风险的防范能力等措施。 1 4 本文创新点 在个人住房信贷方面，许多人开始认识到个人住房信贷的真实风险，国内学者对这 方面的研究逐渐增多，但较少见到系统的研究，对开展风险管理的必要性说服力不强， 风险管理的轮廓也不够清晰完整。本文立足点正是为了解决这一问题，通过查阅大量的 国内外相关文献，参考银行风险、金融风险及房地产风险分析方法来分析个人住房信贷 风险，在以下几个方面进行了研究和深化： 1 、在个人住房信贷风险分类时，国内学者一般认为银行产权制度的缺陷应归为系统 风险，但是本人认为，银行产权制度的缺陷仅仅在我国国有商业银行存在，其风险应归 为非系统风险。而且，根据系统风险的定义，系统风险对于贷款银行来讲是无法消除的， 可是银行产权制度的缺陷却可以通过产权制度的改革，使银行成为真正的市场主体等措 施来防范，也就是本文后面的风险防范对策。 2 、通过分析四个特征下的多变量对个人住房信贷风险的影响，利用因子分析、判 别分析等方法建立判别函数，得出影响因素的量值及影响方向，利用研究结论结合我国 目前各影响因素的现状，分析了我国银行个人住房抵押贷款风险，有力地说明了我国个 人住房信贷风险的严重性，给商业银行防范住房信贷风险提供理论依据。 3 、以实证分析为基础，提出提高我国商业银行个人住房信贷违约风险管理技术的观 点，强调对月还款额占家庭月收入比列、借款人购房目的、贷款价值比、借款人年龄及 婚姻状况和家庭收入及其稳定性等指标审核的重要性，为商业银行作类似的研究提供铺 垫作用；针对我国商业银行信贷不同的风险，提出建立科学的个人信用体系，减少借贷 双方的信息不对称、深化商业银行的改革，完善内部管理体制、加强调查研究，提高自 身对系统风险的防范能力等措施，希望能对商业银行风险防范提供参考帮助。 8 中南大学硕 学位论文 第二章我国商业银行个人件房信贷业务发展及现状分析 第二章我国商业银行个人住房信贷业务发展及现状分析 在分析我国商业银行住房信贷风险及提出相关对策之前，有必要对我国商业银行个 人住房信贷的基本情况作一个系统的了解。 2 1我国商业银行个人住房信贷产生及其发展背景 我国商业银行个人住房消费信贷经历过三个发展阶段，各个阶段有其不同的社会经 济条件和宏观经济背景： 第一阶段；2 0 世纪8 0 年代中期到9 0 年代中期，是我国住房消费信贷的探索、尝试 阶段。 1 9 8 2 年，国务院决定在郑州、常州、沙市及四平等四个城市进行住房制度改革试点， 住房消费信贷这一概念首次在我国出现，住房消费信贷进入了初步探索尝试期。此后很 长一段时期，由于福利分房制度客观上抑制了住房消费信贷的发展，相关的信贷管理法 规、制度没有推出，个人住房消费信贷业务在这一阶段并未得到快速发展和普及。 第二阶段：1 9 9 7 - - 1 9 9 9 年，是我国个人住房消费信贷的试点阶段。 1 9 9 6 年，中央银行正式允许国有商业银行办理个人住房贷款。1 9 9 7 年，人民银行 颁布了个人住房担保贷款管理试行办法，开始推广商业银行个人住房消费信贷业务 的试点工作1 9 9 8 年初，国务院提出要加快包括城镇住房体制在内的各项改革工作，年 中又提出了以扩大内需为中心的新的宏观经济政策，发展住房消费信贷被作为改善居民 消费环境、扩大即期消费需求的重要政策提出。当时我国居民改善居住条件的消费需求 已经成为结构升级的首要需求，居民对取消福利分房的承受能力、住宅产业对取消福利 分房后满足需求扩张的供给能力、金融机构对私人购房抵押贷款的资金供给能力等各方 面条件均已成熟，同年5 月，中国人民银行发布了关于改进金融服务、支出国民经济 发展的指导意见，要求各商业银行提高对住房信贷重要性的认识，进一步加大住房信 贷投入，同月发布了 个人住房贷款管理办法，允许所有商业银行开办个人住房贷款 业务。这两份文件在推动国内金融机构积极开展个人住房消费信贷业务中起了重要作 用。1 9 9 9 年2 月，中国人民银行发布关于开展个人消费信贷的指导意见，正式要求 各金融机构尤其是银行机构，积极开展面向国内广大城市居民的消费信贷业务。商业银 行个人住房消费信贷开始起步，并取得突破性进展。1 9 9 8 、1 9 9 9 年，全社会金融机构住 9 中南大学硕七学位论文第一二章我国l 曲业银行个人住虏信贷业务发展发现状分析 房消费贷款余额分别为4 2 6 1 6 亿元和1 3 5 7 7 1 亿元，年增速超过1 0 0 。 第三阶段：2 0 0 0 年至今，我国住房消费信贷进入了迅猛发展、激烈竞争的新阶段。 2 0 0 0 年，中国人民银行延长了个人住房贷款期限，调低贷款利率，增加住房公积金 的最高限额，这些举措对鼓励个人购房贷款、增强居民购房支付能力起到积极作用。各 家商业银行也根据国家的政策导向相继采取各种措施，加大住房金融业务的经营力度。 住房信贷业务取得了i ； 所未有的快速发展，到年底，金融机构住房消费贷款余额跃升至 3 3 7 6 9 2 亿元，年增长1 4 8 7 2 。这之后，我国住房消费信贷更加蓬勃向上发展，个人 住房贷款逐年上升。 由于各家商业银行认为住房消费信贷是优质、最有发展空自j 的业务种类，都采取相 关的措旋大力拓展个人住房信贷市场，为了市场份额而出现了比如“零首付”等偏激的 竞争手段。 2 0 0 1 年，为促进房地产信贷市场的健康发展，防止房地产泡沫的出现，人民银行颁 布了关于规范住房金融业务的通知，要求强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付” 个人住房贷款，规范个人商业用房贷款管理。 2 0 0 2 年8 月，建设部又和人民银行等六个部委联合下发了关于加强房地产市场宏 观调控促进房地产市场健康发展的若干意见，再次重申上述原则，提出健全个人住房贷 款担保制度，推行标准化的担保合同示范文本，提高居民个人住房贷款的信用度，保障 银行对个人住房贷款的回收，有效地防范贷款风险。 2 0 0 3 年6 月，发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，严禁。零首付” 个人住房贷款，提出贷款额与抵押物实际价值的比例( 抵借比) 最高不得超过8 0 ，对购买 期房的个人住房贷款，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的 三分之二，规范了个人住房贷款业务。 2 0 0 4 年4 月之后，中国经济全面进入宏观调控。同年9 月，银监会发布商业银行 房地产贷款风险管理指引，要求不得向资本金比例低于3 5 的房地产企业贷款，并将个 人住房贷款借款人的月房产支出与收入比控制在5 0 以下1 0 月，央行上调存贷款基准 利率，按下限计算，商业住房贷款与其他商业贷款的利差缩4 , n 只有0 2 个百分点。 今年3 月，国务院领导在人代会上对房价问题做了明确表态，央行随即宣布取消住 房贷款的优惠利率，转而执行正常的贷款利率，这也意味着5 年及以上期限的房贷利率 将至少上调0 2 个百分点。5 月，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、 中南大学硕士学位论文第一二章我固商业银行个人停房信贷业务发展及现状分析 税务总局、银监会等七部委针对我国房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供 应结构不合理市场秩序比较混乱等突出问题，联合发布了关于做好稳定住房价格工 作的意见，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的 信贷管理，调整和改善房地产贷款结构 。 l 2 2 我国商业银行个人住房信贷概况 。 在个人住房贷款管理办法总则中，规定“个人住房贷款是指贷款人向借款人 发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供 担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保 证人承担偿还本息的连带责任。”嗍 近年来在我国g d p 保持连年稳步增长的形势下，我国商业银行个人住房贷款、消费 贷款及总贷款增势迅猛，具体数据见表1 表l 近年来我国个人住房贷款发展数据统计表 ( 单位：亿元) 年饲 2 0 0 0 矩2 0 0 1 年2 0 0 2 年 2 0 0 3 年 2 0 0 4 年 项目 个人住房贷款余额 3 3 1 65 5 9 88 2 5 81 1 7 7 91 5 8 5 3 增幅 l6 8 8 4 7 5 4 2 5 3 4 6 消费贷款余额4 2 3 5 6 9 9 01 0 6 6 91 3 2 l l2 1 6 9 3 占消费信贷比 7 8 8 0 7 7 8 2 7 3 总贷款余额 1 0 0 6 4 01 1 2 3 1 41 3 9 8 0 31 5 2 7 5 61 7 7 0 0 0 占总贷款额比 3 2 9 4 9 8 5 9 l 6 8 8 9 数据来源：中华人民共和圈国民经济和社会发展统计公报中华人民共和国嗣家统计局髑数据 从表中可以看出，我国个人住房贷款余额在数量上增幅巨大，2 0 0 0 年个人住房贷款 余额为3 3 1 6 亿元，而到了2 0 0 4 年则增加到1 5 8 5 3 亿元，在短短的4 年中，将近翻了5 翻。个人住房贷款在消费信贷中的比例一直保持相对稳定，随着消费信贷的增加而增加。 随着我国商业银行总贷款额的增加，个人住房贷款在总贷款中的比例从2 0 0 0 年的3 2 9 0 , 4 增加到2 0 0 4 年的8 9 ，逐年递增，且有加速的迹象，其对比情况如图l 所示。 中南大学顾十学位论文第一二章我圈商业银行个人住房信贷业务发展及现状分析 2 0 0 0 0 0 1 8 0 0 1 6 0 0 0 0 套1 4 0 0 0 0 攀1 2 ( ) 0 l 鞲1 0 0 0 0 0 谣8 0 0 0 0 錾6 0 0 0 0 4 0 0 0 0 2 0 0 o 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 22 0 0 3 2 0 0 4 丑 嚼 妊 辐 掘 硇 姐 鳎 掘 蟋 趟 i 个人住房贷 款余额 圜总贷款余额 * 一住房贷款占 总贷款余额 比 图12 0 0 0 - 2 0 0 4 住房贷款余额与总贷款余额比较图 2 2 1 商业银行个人住房贷款种类及其现状 当前我国商业银行推出的住房贷款主要分为以下五大类，不同的类别由于自身的特 征及政策不同，发展水平也各不相同。 l 、住房公积金贷款 住房公积金贷款也叫政策性个人住房贷款、个人住房委托贷款，是银行接受住房公 积金管理部门的委托，以职工缴存住房公积金存款为主要资金来源，向按时足额缴存住 房公积金的职工发放的，用于其购买、建造、翻建、大修的自住城镇住房，并以其所拥 有的产权住房为抵押申请的专项贷款。 住房公积金贷款不以盈利为目的，带有较强的政策性，遵循多存多贷，低进低出的 原则，贷款额度根据不同地区有一定的限额，一般不超过3 0 万元，且不超过总房价的8 0 9 6 ， 贷款期限最长期为3 0 年。住房公积金贷款利率是卜5 ( 含) 年3 6 ，5 - 3 0 年4 0 5 ，同 比商业贷款低近一个百分点。由于利率最低，条件最优惠，成为借款人优先考虑的贷种。 随着房改的不断推进，住房公积金存贷款业务逐年递增。就北京市场来说2 0 0 1 年， 建行北京分行归集住房公积金2 0 3 亿元，发放公积金贷款1 6 7 亿元；2 0 0 2 年，归集存款 2 4 0 亿元，共发放贷款1 9 5 亿元1 4 刀，存、贷款增幅分别为1 8 2 和1 6 7 。在政策性业务 发展中，建设银行占到了9 5 以上的市场份额。2 0 0 4 年底政策性住房贷款达到2 4 9 3 0 亿 元，其中个人住房公积金贷款为2 0 9 6 2 亿元，占8 4 1 ；2 0 0 5 年l 季度，政策性住房贷 款达到2 6 5 0 1 亿元，其中个人住房公积金贷款达到2 2 2 3 5 亿元。2 0 0 4 年底和2 0 0 5 年l 季度末，个人住房公积金贷款余额同比增长4 2 5 和3 8 8 。【4 s l m加鲫 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 中南大学硕十学位论文 第二章我国商业银行个人住房信贷业务发展及现状分析 2 、个人住房商业贷款 个人住房商业性贷款也叫白营性个人住房贷款，俗称按揭，是银行运用其信贷资金 向城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人所发放的自营性贷款，要求借款人以所购 住房产权( 或银行认可的其他担保方式) 为抵押，作为偿还贷款的保证的住房商业性贷 款，也称个人住房抵押贷款，是当前我国商业银行自营性个人住房信贷贷款的主要类型， 其发展数据统计基本可以参照表1 个人住房贷款余额数据。 个人住房商业贷款要求借款人必须有稳定的经济收入，有合法有效的购房合同或协 议，自筹2 0 以上的房款，且能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保。目前市面上 各商业银行普遍采用的担保方式是房产抵押加开发商阶段性担保。对项目的要求是五证 齐全、多层住宅封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的经济适用房、商品房和公寓、 别墅等。贷款额度由银行根据申请人的资信程度和还款能力确定，同时不超过所购住房 售价的8 0 ，贷款期限最长不超过3 0 年，贷款利率是5 年( 含) 以下4 7 7 ，5 年以上 5 5 1 4 9 1 。该类贷款资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度、期限所受限制较小。 3 、个人住房组合贷款 、 在公积金贷款额度不够支付房款的条件下，借款人可以同时办理个人住房商业贷款。 这种组合贷款的资金来源一部分为住房资金管理中心的委托资金，一部分为银行自有资 金，且不得超过总房价的8 0 ，贷款期限最长3 0 年。 4 、住房贴息贷款 北京市独有的一种住房贷款，由组合贷款发展演变而来，一方面减轻了资金管理中 心的资金紧张，同时扩大了银行的信贷资金用途，可谓是双赢的品种。 凡是符合个人住房担保贷款贴息试行办法的商贷借款人，商业银行对住房的类 型和申请的数额不做限制，全额发放贷款，并由北京市住房贷款担保中心进行全程连带