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杭州保障性用房建设与管理现状调查 thesis submitted to hebei university of technology for the master degree of business administrationa investigation on current situation of construction and management of affordable housing in hangzhou by yan bin supervisor: prof. zhang jian jun november 2011 河北工业大学工商管理硕士（mba）学位论文 i 杭州保障性用房建设与管理现状调查杭州保障性用房建设与管理现状调查 摘摘 要要 对于寻常百姓而言，住房在日常生活中占据着重要的位置，涉及到政府和社会各个方 面。要为中低收入家庭解决好住房问题，就必须在建立社会住房保障体系下苦功夫，在以 人为本、关注民生为主旋律的社会主义和谐社会构建过程中，杭州市坚持“六房并举”极 力打造“杭州模式” ，并取得了丰硕的成果。我国城镇住房制度改革三十多年的历史，随 着住房商品市场化机制的建立，中低收入阶层的住房难题也成为民生问题的一个焦点难 题。对于普通居民而言解决居住问题是其生存生活的最基本生活条件之一，解决好住房这 个难题关系到社会的安定团结。住房保障建设中政府应承担起其重大社会责任，应不断完 善制度体系并加大财政收入来解决中低收入家庭住房困难问题。目前社会各界普遍意识到 住房保障的必要性、紧迫性，但由于在很多方面认识的都不够透彻，在保障性用房建设之 路上有不少曲折。 本文就杭州市保障性用房现状总结在国内外先进经验的基础上，通过调查的方法对杭 州中低收入家庭住房现状进行研究，从而了解杭州市保障性用房建设过程中存在的问题， 并针对问题提出相应的对策方法。首先对杭州市保障性用房的现状进行介绍，并通过访谈 法及问卷调查的方法调查杭州市居民的住房状况。其次，介绍了美国在内的三个发达国家 的住房保障制度理论及其特点，借鉴其在保障性住房建设过程中的先进经验。最后，针对 调查结果及其他方面反映出的问题，就如何完善杭州市住房保障制度的问题提出了相应的 政策性建议，包括针对廉租房制度、经济适用房制度、住房公积金制度的改进以及其他方 面的措施，即：不断完善金融配套改革；建立健全保障性住房制度。 关键词关键词：保障性用房，杭州，房地产 杭州保障性用房建设与管理现状调查 ii investigation on current situation of construction and management of affordable housing in hangzhou abstract housing is the settlement for people.establish a perfect social housing guarantee system, solve low-income family housing problem, it would involve many aspects of government and society.in the people-oriented, focus on the theme of socialist peoples livelihood for the process of building a harmonious society, hangzhou adhere to the the six housing simultaneously and tried to create hangzhou model , and they have made great achievements.china urban housing system has reformed about 30 years, with housing commodity market mechanism, the housing problem in low-income becoming more and more obvious.housing for people is the most basic survival habitats of living conditions and solve the problems related to social stability .the government should undertake to housing safeguard social responsibility, try to find the methods to solve the housing problems of low-income families at present all over the society. is a general awareness housing safeguard of necessity, urgency, but because of the many aspects of the knowledge is not enough thoroughly, in the construction of affordable housing road has many twists and turns. in this paper,on the basis of the present situation in hangzhou security houses summarized the domestic and foreign advanced experience, then use the survey method of hangzhou by low-income family housing, and to learn the current situation of the study of hangzhou city construction of affordable housing in the process of the existing problems, and finally proposes corresponding countermeasure method.at first introduce affordable housing in hangzhou, and through interviews and questionnaire survey method to know the present situation of hangzhou residents housing.secondly, this paper introduces the united states, singapore and the uk the three countries of the housing system and its features, and use of it in the course of the construction of affordable housing in advanced experience.at last, according to the results of the survey and he reflects the problems on how to perfect, hangzhou housing safeguard system and proposes the corresponding policy recommendations, including in the low-cost system, economic system of affordable housing, the housing accumulation fund system improvement and other measures, namely: constantly improve financial reform； to establish and perfect the system of affordable housing. key words:affordable housing, the six housing simultaneously, hangzhou mode 河北工业大学工商管理硕士（mba）学位论文 iii 目目 录录 第一章第一章 绪绪 论论 . 1 1 1-1 课题的来源 . 1 1-2 课题研究的目的和意义 . 1 1-3 国内外研究综述 . 2 1-3-1 国外研究情况 . 2 1-3-2 国内研究情况 . 2 1-4 研究方法 . 3 1-4-1 文献整理研究法 . 3 1-4-2 规范分析法 . 3 1-4-3 调查法 . 3 1-4-5 经验总结法 . 4 第二章第二章 保障性住房制度概述与建设现状保障性住房制度概述与建设现状 . 5 5 2-1 保障性住房制度概述 . 5 2-1-1 住房保障对象 . 5 2-1-2 实施住房保障的主体 . 5 2-1-3 保障手段 . 5 2-1-4 保障性住房建设的意义 . 5 2-2 我国保障性住房建设状况 . 6 2-3 杭州保障性用房建设现状 . 6 2-3-1 六房并举，打造杭州模式 . 6 2-3-2 杭州保障性用房建设情况 . 7 第三章第三章 杭州市中低收入家庭住房状况调查杭州市中低收入家庭住房状况调查 . 9 9 3-1 杭州市中低收入家庭住房状况调查. 9 3-1-1 有房率及成套率相对较低 . 9 3-1-2 保障性用房覆盖率低 . 9 3-1-3 住房面积相对较小 . 10 3-1-4 住房户型多为小户型 . 10 3-1-5 住房满意度低 . 10 3-2 发展保障性用房的必要性 . 11 3-2-1 中低收入家庭购房支付能力量化分析 . 11 3-2-2 中低收入购买家庭住房融资能力较弱 . 12 第四章杭州市保障性用房发展中存在的问题分第四章杭州市保障性用房发展中存在的问题分析析 . 1313 4-1 住房供应不充分 . 13 4-1-1 经济适用房需求持续增大 . 13 4-1-2 廉租房供应短缺 . 13 4-1-3 其他保障性用房供应不充分 . 13 4-2 金融支持不健全 . 14 4-3 运作机制不规范 . 14 第五章第五章 杭州市发展保障性住房的新思路杭州市发展保障性住房的新思路 . 1616 5-1 发达国家发展保障性住房的经验. 16 杭州保障性用房建设与管理现状调查 iv 5-1-1 美国保障性住房政策 . 16 5-1-2 新加坡保障性住房政策 . 18 5-1-3 英国保障性住房政策 . 20 5-2 重新定位保障性住房 . 21 5-2-1 政府在住房建设与发展中的作用与定位 . 21 5-2-2 强大的立法保障是成功的前提 . 22 5-2-3 发展保障性住房，促进住房市场的可持续发展 . 22 5-2-4 注意保障用房的层次性 . 23 5-2-5 住房补贴方式逐步实现从“补砖头”到“补人头”的转变 . 23 5-3 不断完善金融配套改革 . 24 5-3-1 明确政府财政的主体地位，执行财政优惠政策 . 24 5-3-2 合理确定住房保障的广度和深度 . 25 5-3-3 抓住房问题解决的关键，推进保障资金有效使用 . 26 5-3-4 完善与住房保障相关的税收制度 . 26 5-4 建立健全保障性住房制度 . 27 5-4-1 加强政府宏观调控，完善住房保障体系 . 27 5-4-2 建立和完善住房保障制度的进入、退出机制 . 28 5-4-3 创新制度，解决“夹心层”群体住房问题 . 28 5-4-4 正确树立住房消费观念 . 28 5-4-5 完善住房保障法律体系 . 29 第六章第六章 结结 论论 . 3030 参考文献参考文献 . 3131 附附 a a . 3333 杭州市居民住房状况调查表杭州市居民住房状况调查表 . 3333 致致 谢谢 . 3434 iv 河北工业大学工商管理硕士（mba）学位论文 1 第一章第一章 绪绪 论论 1 1- -1 1 课题的来源课题的来源 城市化是人类经济社会发展到一定阶段的现象，是现代文明的重要标志，是通向现代 化的必由之路。目前，中国正处于快速城市化的进程中，城市化率以每年大约一个百分点 的速度提高，2010年，中国城市化率达到48。中国住房需求的增长与中国快速城市化进 程是同步的，城市化快速增长的时期是住房需求大量释放的时期，解决城市新增人口的住 房问题将是一个长期的任务。到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55% 60，城市人口将增长到8亿左右，在此期间约有3亿左右的新增城市人口。尤其是房地 产市场火热，投资建房规模扩张，房价不断攀升，而住房刚性需求有增无减的大背景下， 近年来住房供应结构不完善， 房地产市场一片混乱， 甚至在某些地区出现市场过大的泡沫， 这一系列的住房问题成为构建和谐社会的一大绊脚石。住房价格非理性上升，让城市中那 些中低收入家庭的住房难问题愈发突出，买房对于他们而言是极其沉重的负担，面对住房 的刚性需求，越来越多的家庭为买房而苦难，为房忙碌为房奔波的“房奴”队伍也越来越 壮大。有调查现实，住房难题已与教育问题，就医问题成为新时代的三座新大山，而本文 研究的的住房问题堪称三座大山的最高峰。中低收入家庭根本没有能力购买普通的商品 房，要解决这部分人群的住房问题必须要动用政府的力量，而政府也是有这个职责去保障 中低收入家庭的住房问题。为构建和谐社会，稳定社会，达到国家长治久安，住房问题迫 在眉睫。 1 1- -2 2 课题研究的目的和意义课题研究的目的和意义 目前，杭州市已初步建立起适合杭州市发展的城市住房保障体系，但该体系仍缺乏一 定的层次性、与统筹性，不能形成整体的系统性。当前，根据杭州市的的具体情况，为国 家的方针策略为基础，市政府推出了一系列的相关管理的政策方针，然而并没有建立起较 为全面的保障系统，其中依然有很多具体的地方需要完善，特别是目前对于低收入及最低 收入家庭的住房保障形式仅有廉租住房和为数不多的补贴，涉及面相对较窄且层次相对较 低。 对于本课题的研究， 笔者阅读大量文献， 了解国内外保障性住房体系建设的先进理念， 并通过了解现今杭州市城市中低收入家庭住房保障的状况，分析存在的主要问题，提出适 合杭州市情的关于完善城市保障性住房体系建设的政策性建议。为中低收入家庭提供经济 适用住房，实现其有房的愿望；为最低收入家庭提供廉租住房，并给予一定的生活保障补 贴；为来杭的专业才人提供人才专项房，促进人才在杭落地生根。在一系列的方针政策得 以落实，各项工程逐步投入建设的情况下，杭州市住房建设得以稳步方针，各项保障性住 杭州保障性用房建设与管理现状调查 2 房得以顺利实施，同时也将促进杭州市经济发展,不断改善人们大众生活水平，保障和谐 社会构建。 本文以杭州市保障性住房建设状况为背景，以社会保障性住房建设为研究对象，展开 对对中低收入家庭住房状况进行研究。在杭州城市实际中，根据刚刚出炉的杭州市解决 城市低收入家庭住房困难工作发展规划 ，明确指出杭州市是由经济适用住房、廉租住房、 限价商品房、公共租赁房、危改房及人才专项房等六大类组成保障性住房体系结构，坚持 “六房并举”是创建杭州模式的一大特色，进一步扩大了保障覆盖面，并将经济适用住房 的收入标准提高到人均收入的 80%，将廉租住房的收入标准提高到低保标准的 2.5 倍。 本文的研究以杭州市保障性住房建设为例，研究城市中住房保障制度，为城市中低收 入家庭解决房问题、建立健全城市住房保障制度体制、以促进房地产市场的健康稳步发展 具有一定的的现实意义。 1 1- -3 3 国内外研究综述国内外研究综述 随着工业化和城市化的不断发展，住房问题越来越严重，很多人进入城市，对城市用 地的需求越来越大。供不应求的住房市场中房价自然节节攀升，这给城市居民，尤其是中 低收入居民带来了住房困难的问题，这一现象不仅仅发生在中国，同时世界各国都存在同 样问题。为解决住房难题，各国政府纷纷投入到保障性住房建设中去，而保障性住房制度 体系研究也是各国研究的一个重要课题。 1 1- -3 3- -1 1 国外研究情况国外研究情况 国外对保障性住房建设的研究主要是在 19 世纪末开始的，内容也主要集中在住房供 需，居民支付能力，政府政策的优势不足，住房政策效率等方面。在 19 世纪以前，居民 的住房问题主要是靠居民自己解决，直至到 20 世纪处，西方各国普遍意识到住房管理的 重要行，纷纷开始使用行政手段来干预经济，干预住房市场。而目前世界各国在选择解决 住房问题政策时主要利用社会阶级划分：对有足够能力的家庭采用市场解决的方式；而对 没有足够支付能力的中低收入家庭采用各种补贴方式进行住房保障活动。 政府在关注住房的总供给量的同时仍要确保各阶层居民都能在支付能力范围能以合 理的价格及其他调节获得满意的住房及相配套的居住环境。政府应要不断扩大住房市场的 总供给量，以满足居民不断膨胀的住房需求并提高住房质量；要注重住房分配的公平性， 通过补贴中低收入家庭的方式，缩小各收入层住房水平间的差距，让中低收入家庭的住房 条件能够达到法定的基本水准。 1 1- -3 3- -2 2 国内研究情况国内研究情况 对于保障性住房制度建设的研究，国内也投入了大量的人力物力，不少专家学者在此 方面的获得发展性研究成效。就建设住房保障制建设部谢家瑾就提出将以适度化、层次多 河北工业大学工商管理硕士（mba）学位论文 3 级化和形式多样化为基础和原则，并着力发展经济型的住房，建立完备廉租房制及发展合 作、集资的建房模式，使财税政策得以完善为基本政策。采用按月支付较低租金租赁廉租 房来解决低收入家庭住房问题，通过政府政策支持，租赁型经济适用房，政府适当给予租 金补贴，并限制租金以低于市场价租赁住房；而出售以低于市场中商品房价格的经济适用 房，以解决中低收入家庭的购房难题。房地产及住宅研究会副会长包宗华则认为在大力发 展经济适用房是要扩大发展“小户型低价房”，为中低收入家庭建造更多的面积相对较小、 售价较低、高质量高、高水平，环境优美的“三不、两高、一美、一低”房。根据诸如韩 国、新加坡等国的经验，以 60 至 80 平方米的经济适用房为主打房。纠正经济适用房这项 制度在执行过程中出现了偏差，推动经济适用房可持续发展。他预计到 2020 年是小户型 的经济适用房将占总房量的 80；而剩余 20的商品房将以面积相对大，价格高为基本 特点，对商品房收取高额土地出让金及高额物业税，培养居民形成“梯度消费”的观念， 最终通过推进住房分类供应制度来解决我国目前的的住房困难。 1 1- -4 4 研究方法研究方法 本研究主要通过文献整理分析方法、规范分析方法、案例分析法，将理论分析与案例 分析相结合，力求做到理论联系实际，对论题进行研究、论证和诠释。 1 1- -4 4- -1 1 文献整理研究法文献整理研究法 通过对国家图书馆、中国期刊全文数据库（cjfd） 、中国人民大学复印资料数据库及 手工检索相关著作、论文、法律法规、统计数据、外文资料等，在梳理了国内外有关保障 性住房建设理论研究成果的基础上，对本研究运用的保障性住房建设项目的相关理论进行 了概括归纳。 1 1- -4 4- -2 2 规范分析法规范分析法 规范分析就是根据已有的事物现象，对事物运行状态做出是非曲直的主观价值判断， 力求回答“事物的本质应该是什么” ，提出观点，描述事物应该是一个什么样的状态。 因此，本文在文献整理研究法的基础上，总结了政府应该在解决保障性住房建设项目 问题中扮演重要的角色。 1 1- -4 4- -3 3 调查法调查法 （1）访谈法 提前设计访谈提纲，为了解杭州市中低收入家庭住房现状与保障性用房需要量，笔者 走访了社会保障局、市建委、房改办、房管局、经济信息中心等单位及多个居民住房区。 （2）问卷调查法 此次调查以居民家庭收入为基础，了解分析不同收入家庭的住房的具体状况。结合参 阅的保障性住房相关政策法规与走访结果，严格遵循调查问卷设计的基本要求，在导师的 杭州保障性用房建设与管理现状调查 4 悉心指导和帮助下，设计了一套关于杭州市居民住房情况调查问卷。并利用暑假期间，以 普通杭州市市区居民为调查对象，在各大超市，农贸市场门口采用拦截式调查。本次调查 共发放问卷 400 份，回收问卷 400 份，有效问卷 392 份，有效率为 98%。 回收问卷后对调查问卷的内容进行分类整理，采用统计软件对问卷进行数据统计处 理。对统计后的数据进行对比分析，归纳总结。 1 1- -4 4- -5 5 经验总结法经验总结法 经验总结法是通过对实践活动中的具体情况，进行归纳与分析，使之系统化、理论化， 上升为经验的一种方法。因此，本文运用该方法，在结合了规范分析与案例分析两种方法 所得结论的基础上，充分考虑共性中的个性问题，同时又以小见大，针对对目前杭州市保 障性住房项目建设的科学性及合理性的管理提出了对策建议。 河北工业大学工商管理硕士（mba）学位论文 5 第二章第二章 保障性住房制度概述与建设现状保障性住房制度概述与建设现状 2 2- -1 1 保障性住房制度概述保障性住房制度概述 保障性住房制度，即住房保障制度，它是包括政府为解决中低收入家庭住房难题而制 定和采用的所有政策、制度。通过政府这一介质动员国家级社会的力量，采用各种行政手 段，解决中低收入家庭的住房困难的问题。 2 2- -1 1- -1 1 住房保障对象住房保障对象 并不是所有的公民都能够得到住房保障体系的保障，住房保障的对象主要是针对那些 没有足够支付能力购买或者租赁住房的中低收入群体。这类弱势群体没有充足的收入，不 能购买到普通住房市场中的商品房，为保障这部分群体的住房需求，国家专门为其制定一 系列政策制度，以帮助他们得到相应的住房保障从而满足其住房这一最基本的生活需求。 2 2- -1 1- -2 2 实施住房实施住房保障保障的的主体主体 政府作为住房保障的主体，一方面是由于保障住房的性质所决定的，另一方面也只有 政府能够承担起住房保障的重担。基础住房条件对于每个公民来说最基本的生存条件，维 护居民居住权可以算作维护公民最最基本的人权。 要做到公平公益， 这就需要政府通过 “二 次分配” ，才能得以实现，住房保障的主体只能是政府。另外住房保障制度是一个繁复的 工程，所需要动用的人力之大、物力之多、财力等资源之广，只有政府才能组织和调动社 会资源承担起这样高昂的成本。 2 2- -1 1- -3 3 保障手段保障手段 在现今这个法制社会，要建立健全住房保障制度，并使之得以良好运行就必须要有完 备的法律法规的支持，于此同时保障性住房也带有商品的部分特性，尤其是经济适用房， 需要通过住房市场得以运作，因此配套的经济收入对保障住房有重大意义。另一方面住房 保障的公益性质又决定了政府必须采取适当的行政手段进行维护。因此，在维护住房保障 中以法律手段和经济手段为主，同时配合行政手段，使之形成一个宏观调控体系。 2 2- -1 1- -4 4 保障性住房建设的意义保障性住房建设的意义 住房保障是社会保障体系中不可缺少的一部分，加快保障性住房建设对社会发展有着 重要意义：1.目前日益凸显的民生问题中重要一项就是住房问题，改善城市中低收入居民 的住房条件是民生问题中的重要内容。加快建设保障性用房，对改善民生、促进社会和谐 起到重要的作用。下大力气加快保障性用房建设，能促进社会安定团结，也是加快我国经 济社会发展的应势之举。2.加快保障性住房建设，能够带动相关产业的发展。据权威测算， 杭州保障性用房建设与管理现状调查 6 如新增的 75 亿元廉租房建设投资， 将会拉动 65 万吨的钢材消费量， 50 万吨水泥的消费量。 又如近期投资 17 亿元棚户区改造基础设施工程建设，将拉动消费 2 万吨铸铁，10 万吨钢 材，以及 30 万吨水泥量。3.加快保障性住房建设，还将会扩大消费为今后扩大消费。加 大力度建设保障性住房极大得改善城乡居民的住房环境，同时也将改善城乡居民消费环境 和条件，这些都有利于城乡中低收入居民扩大消费。 2 2- -2 2 我国保障性住房建设状况我国保障性住房建设状况 在刚过去的“十一五”期间，我国已初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁 房等为主的住房保障制度。五年间，通过各类保障性住房建设，共计 1140 万户城镇低收 入家庭及 360 万户收入中偏低的家庭得以解决住房困难问题。截至到 2010 年底，我国城 镇保障性用房的覆盖率已达 7%8%，城镇居民住房面积超过 30 平方米每人；农村居民住房 面积超过 33 平方米每人。 而从 2011 年起，我国将步入保障性住房建设的加速阶段。计划在未来五年，全国新 建保障性住房达到 3600 万套，这将会是过去 10 年建设规模的两倍；同时，每年改造农村 危房预计达到 150 万户以上。仅在 2011 年就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房超 过 1000 万套，同比上年增长 70%以上，创历年建设新高。通过大规模保障性住房建设，预 计到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将达到 20%以上，基本解决城镇低收入家 庭住房困难问题。 2 2- -3 3 杭州保障性用房建设现状杭州保障性用房建设现状 2 2- -3 3- -1 1 六房并举六房并举，打造杭州模式打造杭州模式 新世纪杭州的城市目标是共建共享“生活品质之城” 。解决住房问题将是目标完成的 第一步，因此把杭州打造成“宜居城市”放在了重要位置。保障性住房体系的不断完善让 让很多的无房百姓得到了实惠，这真真切切让百姓体会到了政府的关爱如温暖的春风。 目前杭州的保障性住房正在日益完善。在政策实施中坚持“六房并举”的总思路，严 格遵循“租、售、改”同步进行的工作方针，以实现“两个房等人” ，解决“两个夹心层” 住房困难的问题为总体目标。 杭州市坚持本市市情，创建“杭州模式” ，所谓“六房并举”包括廉租住房、经济适 用住房、限价商品房、公共租赁房、危改房和人才专项房。 “三位一体”则包括出租廉租 房在内的公共租赁房；出售经济适用住房、两限房和人才专项房；改善危旧房。 “两个房 等人”主要指等待经济适用住房和拆迁安置房的人。 “两个夹心层”则将那些不符合廉租 房租赁条件，但没钱购买经济适用住房的部分困难群体及那些不具备申购经济适用房条 件，但买不起商品房的群体。这里提到的第二个夹心层的数量较大。 河北工业大学工商管理硕士（mba）学位论文 7 “六房并举”的适用范围。廉租住房主要是为解决城市低收入家庭住房困难问题，政 府政府通过货币补贴、实物配租、公房租金减免等形式为提供保障性租赁房。经济适用住 房是指政府为买房较困难的中低收入人群提供的限定建设标准、销售价格和供应对象，申 购经济适用房还有一个特征即购房人拥有的产权使有限的保障性住房。 “限价房”在杭州 特指拆迁安置房，政府制定相关执行标准对安置标准及房价进行统一规定，它主要是对城 市居民拆迁安置房和农转非居民拆迁安置进行补偿的方式。公共租赁房主要是政府为两个 “夹心层”和大学毕业生创业人才、外来务工人员解决住房问题的一个措施，是由政府提 供专项资金和优惠政策，以租赁方式为限定租赁对象解决住房困难问题住房。危改房是指 政府对老旧小区中的住宅建筑进行修缮、翻建，使之能够安全使用，从而改善住户的生活 条件。杭州市保障性住房的一大创新就是人才专项房，它主要是政府为企事业单位各类人 才解决“住房难”问题而建造的保障性用房。 2 2- -3 3- -2 2 杭州保障性用房建设情况杭州保障性用房建设情况 近年来，杭州政府严格坚持“六房并举” ，也取得了一定的成绩。 1.经济适用房建设 1999 年，杭州市区开始建设经济适用房，至今已建起面积超过 600 万平米的住房。在 这十余年的建设中，政府已经为 5 万多户符合申购条件困难家庭提供了经济适用房，为他 们解决了住房难题。仅在 2005-2008 年 4 年间，杭州开工建设经济适用房超过了 100 万平 米。而从 2009 年起开始日常受理购买经济适用房的申请，这样方便了申购家庭，使其可 在更短时间里参加摇号选房；仅在 2010 年一年中杭州市区开工建设的经济适用住房达到 55.6 万平米，而竣工住房也达到 78 万平米，有 52.38 万平米经济适用房投入公开销售。 2.廉租房的建设 关于廉租房建设，房管部门采取多种渠道寻找房源，并落实资金筹集，努力实现对符 合申请廉租房条件的低收入居民的住房保障。杭州市主要采取经济适用住房项目内建筑的 方式加快廉租房建设。 截至 2010 年底， 杭州市区已建设廉租住房面积累积达到 60 万平米， 其中 2010 年当年开工建造的廉租房约达 15 万平米。 3.限价商品房建设 杭州市政府对限价商品房，即拆迁安置房的建设，予以了极大的重视，力保群众早日 住进新房。仅 2002 至 2007 年五年中，杭州主城区每年开工建设的安置房面积达到 169 万 平米；而在 2008 至 2009 年两年里，每年开工的安置房更是突破 400 万平米，约占主城区 当年开工的住宅总面积的 35%。截至到 2010 年底，主城区已累计有 3969 万平米立项，其 中有 2982 万平米开工，有 1800 万平米竣工，而交付使用的安置房也达到 1325 万平方米。 仅在 2010 年市区共有 415 万平米拆迁安置房项目开工、310 万平方竣工。 4.公共租赁房建设 政府严格监管公共租房项目的建设，努力为家庭困难户、外来务工人员以及大学毕业 生创业人才营造较好的居住环境。2010 年底开工建设的 33.5 万平米田园地块经济租赁房 杭州保障性用房建设与管理现状调查 8 将为超过 5000 户困难家庭解决住房困难的问题。截至 2010 年底，由各区政府为责任主体 组织建设，市建委负责推进、协调工作的“两项公寓”已累计开工 85 万平米，单单 2010 年一年中开工的面积为 33.5 万平方米。 5.危改房工程建设 作为杭州政府解决住房难题的又一大新举措危旧房改善工程得到政府重视，并取得了 丰硕的成果。为让居民住上功能齐全，质量过关的小户型住房，市政府在危改房建设上投 入了大量的人力、物力及财力。到 2010 年底，市区共有 177.8 万平方米危旧房得到全面 落实改善，完成危旧房改善的面积累积达到 154.7 万平方米，有超过 3.5 万户居民在该项 工程中受益。 6.人才专项房投入巨大 在推进改进人居环境建设中，杭州政府在人才专项房中投入巨大。计划在 2010-2012 年建造 150 万平米的人才专项房，其中在市中建造 60 万平米，而在萧山、滨江、余杭及、 经济技术开发区建造 90 万平米，占地总数将达 1500 亩。而 2010 年，2011 年两年基础目 标任务为每年建设 50 万平米。 河北工业大学工商管理硕士（mba）学位论文 9 第三章第三章 杭州市中低收入家庭住房状况调查杭州市中低收入家庭住房状况调查 3 3- -1 1 杭州市中低收入家庭住房状况调查杭州市中低收入家庭住房状况调查 尽管杭州市在保障房建设中起步较早， 开工面积也较多， 但是随着城市化进程的加快， 以及杭州的经济的快速发展，市民的收入增加情况远远落后于房价的上升幅度，随着房价 的节节攀升，很多中低收入家庭面临严峻的住房问题，而在中低收入家庭中住房问题变得 日益严峻。 此次调查是以杭州市居民为调查对象，以分析杭州市市民尤其是中低收入市民住房住 房基本现状，了解杭州中、低收入家庭的住房需求和实际支付能力为目的而展开的。在调 查问卷设计之初笔者走访了市建委、房管局、房改办等相关部门去了解居民在住房问题中 的供应情况及存在的实际困难，并结合现行的保障性住房相关政策法规与走访结果，严格 遵循调查问卷设计的基本要求，在导师的悉心指导和帮助下，设计了一套关于杭州市居民 住房情况调查问卷。并利用暑假期间，以普通杭州市市区居民为调查对象，在各大超市， 农贸市场门口采用拦截式调查。本次调查共发放问卷 400 份，回收问卷 400 份，有效问卷 392 份，有效率为 98%。 回收问卷后对调查问卷的内容进行分类整理，采用统计软件对问卷进行数据统计处 理。对统计后的数据进行对比分析，归纳总结。 3 3- -1 1- -1 1 有房率及成套率相对较低有房率及成套率相对较低 目前，杭州最低收入家庭住房困难极为严重，其中有近 42%的居民没有住房，31%的居 民有房却不成套急需改善居住条件。另外无房户与有房却不成套户主要存在于中、低收入 家庭中。此次调查还显示：目前仅有大约 26%的市民拥有商品房，且他们多集中在高收入 居民中； 大约 30%的市民拥有房改房； 13%的市民拥有经济适用房； 0.4%的居民住在廉租房。 而 29%的市民因没有充足支付能力购买住房，同时有不够条件申请租住廉租房，就只能选 择以市场价格租住住房。 3 3- -1 1- -2 2 保障性用房覆盖率低保障性用房覆盖率低 最近几年，我们加强了住房制度的改革，将住房作为福利的现象已经消失，住房问题 也有所缓解，但是对于低收入人群住房问题仍然存在。然而目前保障性住房相关数据是不 容乐观的。有数据显示目前享受到廉租房或廉租房租金补贴的家庭非常少，35%的最低收 入居民仅可以按照市场价租住房子居住。根据房改办的统计信息，截至到 2008 年 6 月， 杭州市全市获得廉租房的住户只有 251 户，而当时超过 3 万户，由此可见廉租房的供应量 还远远不足。 杭州保障性用房建设与管理现状调查 10 总的来看，杭州市住房保障制度建立的过程中存在以下一些问题：提供的保障性住房 数量及住房补贴严重不足；不少高收入居民利用政策漏洞享受了原本就不足的保障性用房 及其优惠；住房租赁市场存在不规范的问题，有关政策