毕业设计（论文）-“城中村”改造中土地利用效率问题的探析.doc

本科毕业设计（论文）“城中村”改造中土地利用效率问题的探析The villages in the thransformation of the land use efficiency题 目 作者姓名 专业名称 思想政治教育 学科门类 经 济 学 指导老师 提交论文日期 二零一零年五月 成绩等级评定 城中村改造土地利用效率问题的探析XX(陕西咸阳师范学院 思想政治教育专业 0821)摘要中国改革开放20多年来，城中村现象在我国经济发达地区非常普遍，每一个经历过快速发展的城镇几乎都存在城中村问题，并且深刻影响了城市和乡村的发展，成为农村城市化的巨大阻力。城市化的进程受到土地资源条件的约束与引导，良性的城市化是实现资源和合理利用，尤其是土地资源的开发、利用、保护、和整治的有序过程；恶性的城市化将导致资源浪费，甚至是土地资源的退化。只有正确引导合理利用城市土地才能合理、科学的规划土地资源。城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及经济、政治、历史、环境等方方面面，而以土地作为切入点是最有效的选择；城中村是我国特有的土地所有制背景下形成的。本文从土地利用角度，指出现阶段土地利用的现状，从而引发城中村改造中土地利用率低的原因，并提出提高土地利用效率对城中村改造的必要性，针对在改造中出现的系列问题，提出改造中提高土地利用的措施和建议。关键词城中村改造；土地利用效率；土地问题；城市化 Abstract Chinas reform and opening-up over the past 20 years, the villages in Chinas economic phenomena are very common developed regions, each experienced rapid development of almost every town existing problems, villages and profound influence on the development of urban and rural urbanization of rural areas, become great resistance. Urbanization is the constraint condition of land resources, with the guidance of the urbanization is benign to realize the resource and rational utilization of land resources, especially the development, utilization, protection and renovation of orderly process, The urbanization and will cause the waste of resources, even the degradation of land resources. Only the correct guiding rational use of urban land can be rational and scientific planning of land resources. Villages reform is a complicated system engineering, economic, political, historical, environment etc, and in all aspects of land as a starting point is the most effective choice, Villages are characteristic of land ownership in the background. From this perspective, this paper points out the problems in land use of land use status, causing villages in the transformation of land utilization, and the reasons for the low efficiency of land use to improve villages, the necessity of reform in the series of problems and puts forward the improvement of land utilization in the transformation of the measures and Suggestions.Keywords Villages reform；The land use efficiency；The land problem；Urbanization目 录目 录II一、我国城中村土地利用现状1（一）城中村的城市规划滞后，用地管理混乱，基础设施配套不足1（二）土地收益状况的影响，导致土地利用率低2（三）土地的粗放利用2（四）土地政策模糊责权问题2二、我国城中村改造中土地利用效率低的原因3（一）城乡二元的土地制度3（二）盲目的追逐经济利益3（三）政府管理和土地制度的不健全3（四）经济增长方式转变的不到位3（五）土地产权不明晰，存在土地盘活难度大3三、城中村改造中提高土地利用率的必要性以及对策4（一）提高土地利用率的必要性4（二）城中村改造中提高土地利用效率的对策4谢辞6参考文献6咸阳师范学院2010届本科毕业毕业论文（设计）一、我国城中村土地利用现状据资料显示，全国城镇规划范围内共有3192.24万公顷建设用地面积，全国工业项目用地容积率030.6工业用地平均产出率远低于发达国家水平。而农村居民点用地却增加了近11.75万公顷，农村建设用地利用效率普遍低。1 2007年开展全国土地执法“百日行动”清查活动显示，全国“以租代征”涉及用地6.07万公顷，总体上，违规违法用地形势严峻。据统计，全国耕地到目前减少约80.03万公顷。其中建设占用耕地14.51万公顷，灾毁耕地6.33万公顷，生态退耕73.29万公顷，因农业结构调整减少耕地20.47万公顷，土地整理复垦开发补充耕地34.56万公顷。另外，通过土地市场治理整顿，产出往往已建设单位变更上报的建设占用耕地面积14.77万公顷。2010年2020年，城镇化率将分别达48%58%，推进城乡统筹和区域一体化发展，但我国可用作新增建设用地的土地资源十分有限。尤其是一些城市化高度发展的地区也是我国农业较发达的且人多地少人地矛盾较为突出的地区，如长江三角洲、珠江三角洲等地区。2这种通过外延扩展取得的建设用地的方式，只会造成人口及用地规模盲目扩大，同时，一些地方在城市发展过过程中，片面强调以地生财，同时加上规划管理措施不力、有关政策法规不完善，也促使了城市用地过度膨胀占用大量耕地农用地减少。通过对国内各大城市的分析与概括：从城中村的空间位置、土地利用状况等方面将它分为三类：一类是处于繁华市区，已完全没有农用地的村落（成熟型）；另一类是处于市区周边，还有少量农用地的村落（成长型）；还有一类是处于远郊，上有较多农用地的村落（初生型）。3本文所涉及的类型属于繁华市区，已经完全没有农用地的村落。大多数城中村改造中都存在以下几方面问题 ：（一）城中村的城市规划滞后，用地管理混乱，基础设施配套不足1、土地利用缺乏规划，资源浪费严重居住用地、工业用地、商业用地相互交织，宅基地、集体用地管理与建设混乱，违法违章建筑相当集中，住在多以独家独户的村都存在建筑容积传统家庭模式建筑而成，旧的城区大量存在土地利用率低。有关资料显示，目前我国城市土地约40%左右被低效利用城市规划整体容积率一般为0.40.5，而实际上我们的容积率不及规划容积率的70%。一些城市的旧城区已有着相当长的历史，一些房屋破旧不堪，长期空置，街巷纵横交错，给土地合理、高效利用带来不便，造成土地资源的严重浪费。2、建筑容积率和建筑密度严重超标由于村民对自开发用地使用不合理和土地利用空间结构的不连续，导致绝大多数城中村建筑密度超标的现象，达到70%，甚至达到90%。城中村的建筑密度和空间形态处于失控状态。在繁华的宽阔街道两旁高楼大厦后面，就是在方圆几公里人为制造的一个整体的高达520多米的一家一户紧连的城中村。在连接着的非常雷同的210多层高低不等的建筑物中间，是由原来的宅基地间隔确定的宽约1.52米的街道，而在2层楼以上，为了最大化地扩展住宅建筑面积，街道两旁的楼都伸展出来，几乎把露天的地方全塞满，形成“贴面楼”和“一线天” 。以西安市长延堡村为例，位于西安市南郊，因为土地的紧缺，村中建筑密度极大，有的城中村建筑密度达到70%以上，甚至达到90%，形成握手楼、贴面楼等独特风景；由于房屋密度高、采光通风条件差、违法违章搭建与卵到淤泥、垃圾等脏乱现象突出，村容、村貌一般都比较差，供水、电等一般没有配套处理，存在大量的安全隐患。（二）土地收益状况的影响，导致土地利用率低由于城中村的独特地理位置，再加上土地价格相对于城市其它地方较低，许多开发商及地方政府都视其为“盘中餐”，纷纷想尽办法据为己有城中村土地收益由两部分组成：一部分，是村民住宅房的出租，另一部分，是股份公司的土地收益。据调查村民住宅房屋只有极个别的在7层以下，最高达到12层。基底面积在100120平方米之间。一般住宅出租租金约3040（元）平方米/月，底层商业租在120（元）平方米/月左右。一幢7层楼的住宅，以80%的比率出租，则可得20万收入。如底层有商业店铺，可达36万元左右。据深圳人大、市政府查处结果表明，到2008年，全特区总违章建筑多于20927幢（不含违章在建房屋），建筑面积大于714万（村民住宅出租每年至少产生418540万元的收益 。4面对收益村民认为，因为房是其房，地是其地，且政府在征地是其没有考虑其工作的安置，因此抵抗政府对其任何经济利益有损害行为，如违章建筑的改造。政府看来，这些经济收益则是违章建筑产生的收益，是非法的。很多村民不满政府对违章建筑进行收税，进一步使城中村问题复杂化，出现了征地难的境况。（三）土地的粗放利用据资料显示，目前西安市共有城中村437个，城市农村人口47.3万:其中200平方公里的建成区内(城郊六区，具体范围为:东到绕城高速路，西到三桥镇，南至南三环，北到北绕城高速路)的城中村共有有157个，农村人口共计19.58万人，总用地130708.44亩，其中村庄占地35789.38亩，企业用地13203.13亩，耕地67534.3亩，其它用地14181.56亩；5土地浪费、粗放利用现象还在一定范围内存在。主要表现在以下几个方面：1、闲置和粗放用地的问题依然存在，工业用地粗放利用的问题没有从方根本上解决如西安市某公司2006年征地213亩，用于建设家具生产线，申报用地投资强度每亩105万元，但在实际健身中，每亩只有56.3万元，仅占申报投资强度的53%；只有115.31亩用于新建厂房，占用地面积的54%，而且简易厂房过多，生产设备的自动化程度不高，土地利用和生产效益低。2、房地产企业闲置土地现象在以电工范围内存在。土地作为一种稀缺资源，具有极强的保值增值功能，房地产企业储备土地，左手增值收益，已经成为其获取高额利润的重要手段。如西安市中心城区就清理出闲置土地40宗，面积54.31公顷，相关闲置土地正在处置过程中。（四）土地政策模糊责权问题农村集体谷地所有权主体不够明确，“集体经济组织”概念模糊，产生所有权主体多元化，导致真正的所有者主体缺位。宅基地与留用地属集体建设用地，与城镇建设用地有明显差异，形成城市内部土地二元结构，造成管路监控的困难；集体建设用地无序审批和建设混乱，影响城市规划实施与管理，这就不可避免的导致了相当多的城市干部以规划之名，乱占地、乱开发、乱卖地。面对我国城中村改造中由缺乏合理、高效的利用，导致了土地利用效率低下，土地浪费严重，我国城市化进程受到阻碍，人民生活水平停滞不前等造成一系列负面影响。二、我国城中村改造中土地利用效率低的原因（一）城乡二元的土地制度 改革开放前后相当一段时间，我国实行的基本是城乡分割管理模式，城中村问题直接相关的便是土地管理制度。土地是村落社区赖以活命的关键资本，更是非农村化赖以形成的基础。而村土地的集体所有正是村庄非农化出现无序性的最大源头。由于城中村土地较为优越，土地实际含金量甚高，村集体土地不断政策许可与政策空白之间发生形形色色的裂变。农民有户口，可以申请建房满足其利益，农民极力搭建空间最大化的私宅。从开发方式而言，由自主开发土地的收益十分可观，远远高于政府的土地征用费，致使农民非常政府征地而想方设法在城中村里擅自进行土地开发，兴建收益高的物业，造成土地使用十分混乱的状况。3（二）盲目的追逐经济利益因土地的紧缺，而房屋出租收益可观，为增加收益，住宅多以独家独户的传统家庭模式建筑而成，宅基地违章家住相当集中，村中建筑密度极大，大量违章。随周边城市的发展，村内土地迅速增值，低价不断上升，而国家目前土地管理法规及相关政策限制集体土地的买卖，使村内土地隐形市场相当活。为追逐利益最大化，一些村民以出租地为由，转让集体土地使用权；有些则非法买卖土地，一些则将住宅改为商业出租等。在建房出租利益刺激下，村民根本不遵守城市规划的要求，不经过合法手续审批时城中村的土地乱占局面更加混乱导致土地利用效率低。（三）政府管理和土地制度的不健全 首先，宪法、土地管理法等明确规定，农村和城市、郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外属于农民集体所有。我国大部分地区均规定：城市规划区范围内参照国有土地管理方式来管理集体土地，规划区内一般不批宅基地，要求村民居住宅，村办企业使用国有土地，需依法办理征地手续，造成城中村无法适用本村土地反映了土地所有权虚无性和集体土地被征为国有土地的不平等性。其次，政府部门没有对土地利用积极引导导致土地转入有形市场。最后，土地置换缺乏总体规划，过度追求土地的收益，导致土地利用收益及利用效率低下。（四）经济增长方式转变的不到位目前，各级政府主要以GDP增长为指标老考核政绩，绿色GDP指标体系还没有真正建立起来。在以GDP为中心的政绩考核指标下，地方政府往往只重视经济增长的数量和速度，而忽略了经济增长的质量，更多地选择成本更低、速度更快的外延发展模式，不注重内涵的挖掘，不利于土地节约集约利用。同时，目前推进节约利用土地只有惩罚约束制度，而相对应的奖励制度没有完全建立，靠行政手段来威慑和处罚，治标不治本。（五）土地产权不明晰，存在土地盘活难度大中华人民共和国第6条规定：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山属于集体所有。6这个集体究竟是属于哪一级很不明确，谁真正拥有土地，实际上是不明晰的。这是导致村镇建设和土地开发利用水平无序扩张的主要原因。一般来说，土地涉及若干集体土地所有权单位，而由于法律设定的模糊，在行使具体权利时，作为所有权人的农民集体的农民在收益分配上会受到分配不均，由于他们的真实意愿难以体现。在实践中，农民集体经济并不存在，村农民集体经济组织缺位，社会是农民群众性自治组织，不具备行使农村土地处置的权力，从而造成行具体权利模糊，也在噢成了农民收益分配不均，存量土地盘活难度大，土地利用难以高效利用。此外，还有地方政府的不健康发展、缺乏统一的管理和规划等等原因，但是这些都归根于城市建设的外延式扩张造成的。这种模式的基本特征是经济增长很大程度上取决于城市建设用地的规模扩张而非土地利用效率的提高，在这种作用下，必然导致城市建设用地的侵占是整体生态环境日趋脆弱。与此同时，城市建设用地出现一系列问题，土地利用效率低下，也就在所难免。三、城中村改造中提高土地利用率的必要性以及对策（一）提高土地利用率的必要性随着我国人民生活水平的提高，各类建设项目对土地的需求量越来越大，土地供需矛盾更为突出，这样就必须提高土地利用效率来缓解这一矛盾，事实证明有效提高步地利用率有助于高效加强土地利用、推动城市化进程和提高社会主义精神文明建设。1、有助于加强土地利用由于政府在城市扩张过程中优先征用了规模大、成本低、操作简便的农用地，规避征用、改造一些高成本的农居点、非农用地，导致许多城市出现了仍保留农村的社会结构、生活习气、管理方式，但这些村落在土地利用、经济建设、规划布局方面与城市格格不入，成为困扰政府的痼疾。只有通过合理、高效的利用土地，才能提高土地的利用效率和效益。2、有助于推动城市化进程近些年，我国部分地区城中村改造发展缓慢，随着城市的快速发展，城中村带来的负面影响越来越突出。由于城市建设牵动城中村土地升值，致使“征地难、规划难、拆迁安置难”不断加剧。同时，由于脏、乱、差问题和土地资源的粗放利用问题十分突出，形成大量的违法占地、违章建设。只有提高土地利用率，才能解决问题实现农村城市化，推动城市化进程的需要，土地的高效利用改变了城中村的整体面貌，实现了城市想象的质的飞跃，同时是的使得一系列得城中村问题得到解决或缓解。3、有助于提高社会主义精神文明建设在来老城区的居民，城中村中许多村民普遍学历低、素质不高、乐于享受、不思进取等而这些人正成为社会不良分子觊觎引诱的目标。只有高效利用土地，合理规划、布局让更多的村民接受先进的知识，提高思想道德觉悟，让更多的闲散人员发挥特长从事经营，长期下来村民的修养与文明成正比的发展推动了城市化进程的速助，更有利于我国所提倡的精神文明建设的号召。（二）城中村改造中提高土地利用效率的对策1、实行“土地集体所有制转为国家所有”从根本上以改造城中村，解决土地二元所有制的问题目前，这种做法在全国各城市较为普及，如深圳市在2004年就一次性地将宝安、龙岗两区27万农民转为城市居民，其集体所有的上述956万平方公里土地将随之转为国有。由于集体土地国有化改制是城中村改造的制度前提。把固定的土地资产变成流动的货币，就必须赋予土地抵押、转让等权力。因为城乡二元体制的存在，集体土地并没有这些权利。解决这一问题，其一，彻底打破旧的体制，从根本上将城乡二元体制统一起来。其二，遵循现有土地制度，争取在现行的体制和制度体系下找到一个突破口，解决城市化进程中外在的转化和内在的制度占该之间的矛盾，处理好政府、社会和村集体三者间关系和利益，推动城中村改造。显然，在法律范围内小区域的集体土地国有化改制是上佳之选。2、城中村居民的住房改造必须以统一建造农民公寓为主就地安置，明确产权，资金筹措实行社会化、多元化城中村的住房比选城市规划统一改造，单车功能中村村民的安置不等同于一般车观念是拆迁户，尽可能就近建造农民公寓进行安置。农民公寓建造中的资金短缺问题，除村民拆旧房所获补偿外，其余的可采取多元化的形式解决。首先，可由城中村所在地，向上级政府申请城中村改造专项住房发展基金，用于向村提供信息贷款。其次，鼓励商业金融机构、民间机构和各级单位，通过提供用地、资金等方式，通过入股方式参加与公民公寓建造。最后，可由城中村所在地，向上级申请给予相关的土地政策，通过土地置换来实现商业用地的开发，从而为农民公寓建设街垒资金。3、树立科学的土地利用伦理观首先，土地利用是应该建立一种尊重自然的道德观，不伤害自然生态系统，始终围绕着自然发展的思想来利用土地、背道而驰必将带来严重的后果。其次，由于在地域上城中村违法、违规建筑大量存在，缺乏统一的规划，在人口上，城中村既以农业人口为主体，由承载着集中的流动人口等多种特点，因此可以把土地利用伦理标准与规划管理结合起来，根据规划要求合理利用土地把土地的伦理方法与科学技术结合起来，运用科学技术提高土地的利用率；把土地的伦理教育与社会行动结合起来。城乡文化存在着较大的差异，大多数农民思想较为落后，再配合政府合理利用土地上还缺乏一定的认识，大力宣传强调土地合理利用的重要性，带动群众一起合理利用土地。从多方面着手，实现土地资源的可持续利用，为社会的可持续发展提供保证。4、调整利用结构，科学规划，合理利用和开发车功能中村，促进土地的集约利用通过对城中村的改造，调整土地利用结构，把土地的低效利用方式转变为高效的利用方式，增加存量土地。根据城市发展，调整城市土地利用结构和空间布局，提高城市土地的综合利用率。充分利用土地储备制度，采取整体拆迁方式推进城中村改造。科学规划建设，合理改造利用。造成城中村土地粗放利用的原因只要是未进行规划不合理，缺乏前瞻性和科学性。因此，对城中村土地的改造利用不能简单地停留在补充尘世建设用地的表面层次上，而要考虑到城市远期发展对土地利用的要求，使规划具有较强的可操作性。对城中村的改造要以科学规划、配套建设为原则，连片开发整合资源，加强土地集约利用和功能优化配置。改造要与建设相结合和完善住房保障体系相结合，以及与保护历史文脉、建筑、街区相结合，充分发挥土地现阶段的价值与兼顾长远利用效益相结合。5、积极开展相关制度改革和政策创新建立农村集体建设用地使用权流转机制。一方面有利于乡镇企业改制，增加企业改制。一方面有利于城乡企业改制，增加企业改制后的活力；另一方面有利于盘活城中村存量土地，调整结构，有利于对减少土地的占用。其次，建立规范、合理的土地置换政策。为避免对规划和计划的冲击，就必须对土地置换的内涵和外延严格界定，丰富和完善土地置换政策，规范运作。最后，完善土地管理制度建立土地使用权商品化的价值评价制度、城乡土地间转化制度，促进土地的流转，可达到土地合理利用的目的。其次，建立土地储备制度，成立完善的相对独立的征地机构，代表政府负责集体土地的征用和征购工作。最后，建立完善的土地股份合作制度，实现土地的规模经营，最大限度发挥土地的效用。本文通过对城中村改造中土地利用效率问题的现状的探究，分析再城中村改造中土地利用效率低下的原因是多方面的城乡的二元土地制度造成了土地资源的浪费，农民过分的依赖城中村土地，为了实现利益最大化没有科学的、合理的规划土地，再由于我国土地相关法制不健全，一些地方政府为了追求政绩只注重数量和速度，以致于使大量土地闲置、粗放利用导致城中村