《房地产大周期的金融视角》笔记.doc

房地产大周期的金融视角的笔记如舸斋第一章 无法回避的房地产周期 区分周期与趋势是理解房地产周期性波动的出发点。房地产的周期性衰退意味着衰退阶段被抑制的需求叠加货币政策的放大效应，房地产消费与投资均将恢复甚至走出危机前的水平。相反，房地产的结构性衰退意味着人口结构的变化、家庭的裂变速度所驱动的房地产需求自然增长率的趋势性下行，从而使房地产投资难以恢复甚至长期低于危机的水平，日本所谓“失落二十年”即属于后一种情况。 从一个周期内观察，房地产投资见顶回落是最早的经济衰退预警指标，而房地产投资触底反弹则是经济复苏的先导性指标，房地产一旦实现复苏，则将带动汽车耐用品消费走出低谷，因此，从发达国家的情况看，经济周期往往是房地产与汽车的消费周期，而不是设备投资周期。第二章 日本仍在“失落” 从日本房地产市场的周期性演变历史来看：日本在20世纪60年代后期到70年代前期和80年代后期分别经历了两次周期性波动。虽然两次周期波动中，房价均经历了快速的上涨，但从后期的调整来看，无论是房价调整的幅度，还是调整持续的周期都存在明显差异。 20世纪70年代前期，日本房地产价格在1973年达到顶点后，受第一次石油危机的影响，曾在1974年出现小幅回落，但此后不久便重回上涨路线。然而80年代后期的那一次，房地产价格急剧上涨，于90年代冲到顶点后便开始一路下滑，此后整个90年代一直处于长期大幅下跌局面，陷入“失落的十年”。 2000年之后，虽然日本房地产消费和投资曾短暂呈现出一些间断的上升迹象，但由于整体上的结构性衰退使之仍然处于趋势性的下行通道之中，短暂的恢复也未能改变这一趋势，日本房地产也由“失落的十年”变成“失落的二十年”。第三章 十年之痒：中国会重蹈日本覆辙吗？ 目前中国的发展阶段与日本20世纪70年代的情形大致可比：仍然较强的消费性需求和相对稳健的家庭资产负债表结构意味着即使现阶段中国的房地产市场在调控的冲击下发生相应的调整，但调整的幅度也应当是可控的。 总体上，中国的房地产市场发展阶段仍然处于上升周期，在这个大环境下，房地产调控政策主要是部分熨平周期性的过度波动。因此，房地产调控政策所采取的逆周期调节工具应避免引发“每一轮调控引发下一轮更大幅度上涨的怪圈”，并侧重于供给调节而非需求调节，如果考虑需求调节的话，则应该侧重于抑制投资性需求，避免造成对合理消费性需求的误伤。第四章 调控进行时 直接控制地价与房价在一定意义上只能延缓而不能解决资产价格的高涨问题，因为，既然地价与房价是由市场供给与需求来决定，并通过资产收益预期机制而自我强化，那么就不能仅仅控制价格，而应在供给与需求层面寻找解决方案，并打破资产价格上涨的预期。 中国房地产目前正逐步进入行业洗牌与调整阶段，房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境，在货币政策不可能大幅放松时，这些房地产业企业的洗牌不可避免。这将是中国房地产业第一次真正意义上的大调整。 未来10年，随着调控政策对民生的导向，房地产需求将逐步倾向于压抑投资性需求，加大对正常居住性需求的供给，因此，房地产开发企业的业绩驱动因素将逐步切换到消费层面，而试图以房价过快上涨所产生的高利润模式将逐步趋于尾声。第五章 保障性住房大幕已拉开，剧本待完善 国际经验表明，在房地产市场发展的初级阶段，即当住房供应总量不足时，政府会通过大规模的保障性住房建设来平衡供求关系，维护社会的稳定，逐步满足“人人有房住”的诉求。 对于中国这样处于保障房大规模启动初级阶段的国家来说，最为核心的政策含义是：合理界定初始的政策边界，一个可行的政策框架应该是：（1）确立长期“适度居住权”政策，不因房地产调控而频繁切换政策目标；（2）以廉租房和公租房为主体，构建不同口径保障房之间的“防火墙”机制，确立清晰边界；（3）确立以城市常