房地产估价师《制度与政策》复习重点.doc

房地产估价师制度与政策复习重点 建设一个美好的世界需要的是知识、善良、勇气;而不是对以往嗟悔不已也不是用许久以前无知的人用过的话语来禁锢我们自由的思想应届毕业生考试网小编为大家整理了房地产估价师制度与政策复习重点更多考试内容请关注我们应届毕业生考试网 (一)物业的来源与含义 “物业”(Estate)或(Property)一词原是香港房地产业中惯用的术语特指与地产相联系的房产主要是指一个住宅单位或楼宇、建筑物以前我们对它是很陌生在20世纪80年代经过媒体的介绍从香港传到深圳到沿海城市及内地已被人们广泛认识并采用我国最早进行物业管理的城市是广州和深圳特别是1981年3月深圳市物业管理公司的成立标志着我国物业管理进入一个新的阶段 从物业管理的角度来讲所谓的物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及与之配套的附属设施和相关场地各类房屋既包括单栋住宅楼也包括配套设施齐全的住宅小区以及厂房、商场、写字楼等营利性用房;附属设施和相关场地是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的庭院绿化、道路、场地等 本质上物业与房地产是一致的但在使用上存在差别：物业是单元性的房地产一般指某个具体的建筑物及相关场地;房地产一般泛指一个国家、地区或城市所有的房地产物业用于个体而房地产用于整体 (二)物业管理的含义与目的 根据xx年新颁布的物业管理条例第二条的规定：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”“国务院建设行政主管部门负责全国的物业管理活动的监督管理工作”“县级以上地方政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作” 物业管理作为房地产市场的一个消费环节它是房地产开发经营活动的延续通过物业管理可以保证和发挥物业的使用功能使其保值、增值并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长提高城市的现代文明程度 根据城市房屋权属登记管理办法的规定：房地产权属登记分总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记 (一)总登记 总登记是指县级以上政府根据需要在一定时期内对本行政区域内的房地产进行统一的权属登记总登记是产权登记巾最基本的一种登记不论房屋状况权利状态有无变动所有权人均有向登记机关登记的义务进行总登记的原因是没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成散失、混乱必须全面清理房屋产权整理产籍建立新的产权产籍档案 总登记、验证、换证应当由县级以上地方政府在规定期限开始之日起30日内发布公告公告应包括以下内容：登记、验证、换证的区域;申请期限;当事人应当提交有关证件;受理申请地点;其他应当公告的事项 (二)初始登记 1.土地使用权初始登记 土地使用权初始登记是指以出止或划拨方式取得土地使用权的权利人应申请办理土地使用权初始登记考试大土地使用权初始登记申请人应提交批准用地或土地使用合同等证明文件 2.房屋所有权初始登记 初始登记是指新建房屋申请人或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记主要包括在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋和集体土地转化成国有土地上的房屋的初始登记 新建的房屋申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件 集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋申请人应当白事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件申请房屋所有权初始登记 (三)转移登记 转移登记是在总登记之后因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记申请转移登记时权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件转移登记的目的在于及时掌握产权的变动以便确定新的产权人的权利并修正原有产籍资料 一、房地产中介服务概述 根据房地产管理法的规定房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动;房地产价格评估是指对房地产进行测算评定其经济价值和价格的经营活动;房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动 二、房地产中介服务的行业管理内容 为规范房地产中介服务管理保障当事人的合法权益依照房地产管理法的有关规定1996年1月建设部发布了第50号令城市房地产中介服务管理规定(以下简称中介服务管理规定)XX年建设部对中介服务管理规定进行了修改并于XX年8月15日以建设部令第97号重新发布中介服务管理规定对房地产中介服务人员资格管理、中介服务机构的管理、中介服务行为管理等的要求等内容做出了明确规定 (一)中介服务人员的资格管理 目前我国已初步建立了与我国房地产市场发展相适应的房地产中介服务人员资格认证制度房地产行政主管部门通过实施中介服务人员资格认证制度对房地产中介服务人员进行管理主要是通过系统的培训与考核、资格认证与执业注册、继续教育与续期注册等方式确保从业人员达到从业所要求的水准并实现有效的监督管理 对从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪活动的人员主要有以下要求： 1.房地产咨询人员 从事房地产咨询业务的人员必须是具有房地产及相关专业中等以上学历有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员. 房地产咨询人员的具体考试及注册及继续教育工作由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行 2.房地产价格评估人员 对房地产价格评估人员国家实行房地产价格评估人员资格认证制度房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产评估员房地产估价师必须是通过国家统一考试执业资格认证取得房地产估价师执业资格证书并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员未取得(房地产估价师注册证的人员不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告书 房地产估价师执业资格考试由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同负责房地产估价师注册管理了作由建设部负责继续教育培训工作由中国房地产估价师学会负责 房地产评估员的考试、认证管理工作由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门负责 3.房地产经纪人 房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格凡从事房地产经纪活动的人员必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件取得房地产经纪人协理从业资格是从事房地产经纪活动的基本条件未取得职业资格证书的人员、一律不得从事房地产经纪活动全国房地产经纪人员职业资格制度的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作由人事部、建设部共同负责 (二)中介服务机构的管理 对中介服务机构的管理主要从市场准人抓起采取资格认证、资格分级、资格年检与日常监督相结合的管理措施从事房地产中介服务业务的都应设立相应的房地产中介服务机构房地产中介服务机构是自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织必须独立、客观、公正地执业房地产中介服务机构应当由具有专业执业资格的人员发起设立机构主要有以下组成方式：合伙制由2名以上具有专业执业资格的人员合伙发起设立合伙人按照协议约定或法律规定以各自的财产承担法律责任对中介服务机构的债务承担无限连带责任有限责任制由5名以亡具有专业执业资格的人员共同出资发起设立出资人以其出资额为限承担法律责任中介服务机构以其全部财产对其债务承担责任按照建没部建住房200096号文件要求房地产价格评估价格机构的法定代表人应具有注册房地产估价师资格 1.设立房地产中介服务机构的条件 (1)有自己的名称、组织机构 (2)有固定的服务场所 (3)有规定数量的财产和经费 (4)有足够数量的专业人员从事房地产咨询业务的具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产评估业务的须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的须有规定数量的房地产经纪人 (5)法律、法规规定的其他条件设立房地产中介服务机构的资金和人员条件应当向当地工商行政管理部门申请设立登记房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案 物业管理是一种新型的管理模式它是社会主义市场经济体制的产物它与计划经济中传统的房屋管理是不同的它以经济手段代替了行政手段以有偿服务代替了无偿服务因此社会化、专业化、契约化、市场化是现代物业管理的四个基本特性 1.社会化 物业管理社会化有两个基本含义一是物业的所有权人可以到社会亡去选聘物业管理企业国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;二是物业管理企业可以在社会上去寻找代管的物业业主与物业管理公司是平等的关系可以互相选择 2.专业化 物业管理的专业化是指由物业管理活动是由专业物业管理企业按照产权人和使用人的要求和物业管理合同的约定去实施专业化管理考试大他的专业化有三层含义：一是有专门的组织机构具体体现在物业管理企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平二是有专业人员的配备具体体现在物业管理人员也要有一定的专业技能要取得相应的专业证书三是有专门的设备工具 3.契约化 物业管理契约化是指由通过契约来确定双方的权利和义务物业管理法律关系的建立是一个要式法律行为必须由物业管理法律关系双方签订书面的合同或契约前期的物业管理合同是由开发商代表业主与物业管理公司签订而当业主的人住率达到一定比例时就应由业主召开业主大会选出业主委员会由业主大会授权业主委员会代表全体业主与物业管理公司签