（金融学专业论文）我国房地产金融风险管理问题研究——基于货币政策调控的视角.pdf

摘要 摘要 近年来，随着我国城市化进程和住房体制改革的不断推进，房地产业有了 很大的发展，已经成为成为支持我国国民经济增长的重要行业之一。基于房地 产行业的资金需求大以及周期长等特点，也使得我国的房地产金融业有了长足 的发展。房地产金融在支持房地产业房展的同时，也不可避免的要承担相应的 风险。在众多风险中，由于我国的房地产金融体系还并不完善，房地产行业在 资金来源上主要依赖于商业银行，因此风险也主要集中在商业银行，具体表现 为银行机构的信用风险和流动性风险。如果房地产价格持续高涨，偏离实体经 济，形成房地产泡沫，那么一旦泡沫破灭，直接危及到银行体系的正常运行， 甚至形成金融危机，乃至使整个国民经济陷入危机之中。 因此，对于房地产金融风险的管理是刻不容缓的，众多部门对其风险管理都 有自身的方法，本文主要是基于货币政策调控的视角，研究中央银行如何运用 货币政策来管理房地产金融风险。通过对我国2 0 0 3 年到2 0 0 9 年第二季度的数 据进行现实考察及实证检验，可以得出：房地产价格与利率和货币供应量都呈 现出正相关关系，货币供应量的增加正向影响房地产价格，利率的调高难以抑 制房地产价格的上涨，反而房价的上涨对利率的调整有正向的影响。就国外经 验而言，通过对美国次贷危机与货币政策的相关方面的研究，可以启示我们： 货币政策也可能成为房地产金融市场风险形成的原因，同时还应避免宽松货币 政策下对房地产行业的过度金融支持。通过以上分析，在现实当中运用货币政 策来调控房地产市场，尤其是想影响房价是有一定得局限性的。当然，货币政 策并非完全只针对房地产市场，更多的是考虑到整体经济运行状况。 因此，结合美国次贷危机的教训，想通过货币政策对房地产金融风险进行有 效的管理，目前，首先，中央银行要积极的关注房地产价格，建立房地产金融 风险监测指标，并增强这些信息的透明度，同时保持货币政策的连续性，给公 众以合理的预期；其次，中央银行应强化不动产信用控制和间接信用指导的作 用，同时不断增强货币政策的传导的有效性；最后，还是要注重与其他部门的 相互配合，只有这样才能引导房地产市场的健康发展，防范房地产金融风险。 关键词：房地产金融风险管理货币政策 a b s t r a c t a b s t r a c t i nt h er e c e n ty e a r s ，谢廿lt h eh o u s i n gs y s t e mr e f o r m a t i o na n dt h ec o u r s eo f u r b a n i z a t i o nc e a s e l e s s n e s si nc h i n a , r e a le s t a t ea l r e a d yb e c o m e so n eo ft h em o s t i m p o r t a n tb r a n c hw h i c hs u p p o r t sn a t i o n a le c o n o m y t h ec h a r a c t e r i s t i co fr e a le s t a t e i n d u s t r ya r e ：d e m a n df o rf u n di sh u g ea n dl o n gp e r i o do fi n v e s t m e n t i tp r o m o t e dt h e r e a le s t a t ef i n a n c eh a sh a dr a p i di n c r e a s i n g i nt h en u m e r o u so fr i s k s ，r e a le s t a t e f m a n c er e p r e s e n t e db yc r e d i tr i s ka n dm o b i l i t yr i s k t h er i s k sm a i n l yf o c u so nt h e c o m m e r c i a lb a n ks y s t e mc h o s eb yt h ep r e s e n ts i t u a t i o no fr e a le s t a t ef i n a n c ei no u r c o u n t r y a m o n gt h em a n yr i s k s ，b e c a u s eo fc h i n a sr e a le s t a t ef i n a n c es y s t e mi ss t i l l n o tp e r f e c t ，t h em a jo rs o u r c e so ff u n d so fr e a le s t a t ei n d u s t r yd e p e n d e n to nt h e c o m m e r c i a l b a n k s ，t h er i s kc o n c e n t r a t e di nc o m m e r c i a lb a n k s ，e p i c a l l yt h e p e r f o r m a n c eo fb a n k i n gi n s t i t u t i o n sf o rc r e d i tr i s ka n dm o b i l i t yr i s k i f , t h er e a l e s t a t es y s t e mc o n t i n u i n gg r o w t h ，i tw i l ld e v i a t ef r o mt h er e a le c o n o m y t h er e s u l ti s p r o d u c i n gb u b b l eo fr e a le s t a t e w h e nt h eb u b b l eg o i n gt ob r e a k , n o r m a lw o r k i n go f t h ec o m m e r c i a lb a n ks y s t e mw i l l d e s t r o y a b l e ，e v e nf o r maf i n a n c i a lc r i s i s a l l n a t i o n a le c o n o m yw i l ls i n ki n t oc r i s i s t h e r e f o r e ，t h ea d m i n i s t r a t i o nt or e a le s t a t ef i n a n c i a lr i s k si st ob eg r e a to f u r g e n c y m a n yo fd e p a r t m e n t sh a v es e l l sm e t h o dt om a n a g er i s k s t h em a i nb o d yo f t h ee s s a yf o c u so nt h ev i s u a la n g l eo fm o n e t a r yp o l i c yr e g u l a t i o n ，s t u d yh o wt h e c e n t r a lb a n ka p p l yt h em o n e t a r yp o l i c yt oc o n t r o lf i n a n c i a lr i s k sc o m i n gf r o mt h er e a l e s t a t es y s t e m a c c o r d i n gt ot h ed a t ao fs e c o n ds e a s o n sf r o m2 0 0 3t o2 0 0 9 ，w ec a n c l e a r l yt os e e ，t h eh o u s ep r i c ew i t hi n t e r e s tr a t ea n dq u a n t i t yd e m a n do fc u r r e n c yh a v e p o s i t i v er a t i o t h ei n c r e a s i n go fq u a n t i t yd e m a n do fc u r r e n c yh a si n f l u e n c eo fh o u s e p r i c e h i g h e rt h ei n t e r e s tr a t ei sh a r dt oc o n t r o lt h eh o u s ep r i c ei n c r e a s i n g b u th o u s e p r i c ei n c r e a s ec a ne f f e c t si n t e r e s tr a t er i s e i nt e r m so ft h ef o r e i g ne x p e r i e n c e s ， t h r o u g ht h eu s s u b - p r i m em o r t g a g ec r i s i sa n dm o n e t a r yp o l i c y r e l a t e dr e s e a r c hc a n b er e v e a l e dt ou s ：m o n e t a r yp o l i c ym a ya l s ob e c o m ear e a s o no fr e a le s t a t ef i n a n c e m a r k e tr i s k ，w h i l ea l s oa v o i d i n gl o o s em o n e t a r yp o l i c yo nr e a le s t a t e ，i tc a nm a k e i i e x c e s s i v ef i n a n c i a ls u p p o r tf o rt h ei n d u s t r y t h e r e f o r e ，t h e r ea r es o m el i i i l i t a r t i o n s t o u s et h em o n e t a r yp o l i c yc o n t r o lr e a l e s t a t em a r k e t ，e s p e c i a l l yt r yt oi n f l u e n c et h e p r i c e o fc o u r s e ，m o n e t a r yp o l i c yi sn o to n l yt a r g e to nr e a le s t a t em a i k e t i tm o s t c o n s i d e ra l le c o n o m yw o r k i n g h e n c e ，c o m b i n a t i o no ft h el e s s o n so ft h eu s s u b p r i m ec r i s i s ，i fw a n t st oc a r r y o nt h ee f f e c t i v em a n a g e m e n tt h r o u g ht h em o n e t a r yp o l i c yt ot h er e a l e s t a t ef i n a n c e r i s k ，t h e r ea r et h r e ep o i n t sc a nm a k ei nt h ep r e s e n t s i t u a t i o n f i r s t l y , t h ec e n t r a lb a n k m u s tp a yp o s i t i v ea t t e n t i o nt or e a le s t a t ep r i c e ，a n de s t a b l i s h e st h er e a le s t a t ef i n a n c e r i s km o m t o rt a r g e t ，a l s on e e dt os t r e n g t h e nt h ei n f o r m a t i o nt r a n s p a r e n c ya tm es 锄e t i m e ，k e e pm o n e t a r yp o l i c ys e r i e s ，g i v er a t i o n a la n t i c i p a t i n gt ot h ep u b l i c ；s e c o n d l y , t h ec e n t r a lb a n ks h o u l de n f o r c et h ec o n t r o lo fr e a le s t a t ec r e d i ta n dc o n d u c t i o ni nt h e p o s r l o no fu n b a l a n c ei n n e rm a r k e t a l s os t r e n g t h e nm o n e t a r y p o l i c yu n c e a s i n g l ya n d v a l i d i t y a tl a s t ，b es t i l le s s e n t i a lt h a t ，a t t a c ht h ec o r p o r a t i o nw i t ho t h e rd e p a r t m e n t s i nt h ee n d ，r e a le s t a t em a r k e th e a l t ht od e v e l o pg u i d eb yt h e d i r e c t i o n ，k e e pw a t c h i n g t h ef i n a n c i a lr i s k so fr e a le s t a t e k e yw o r d s ：r e a le s t a t ef i n a n c i n gr i s km a n a g e m e n t m o n e t a r yp o l i c y i i i 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研 究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人 或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人承担。 学位论文作者： 仍二日期：年，月占日 学位论文使用授权声明 本人在导师指导下完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属郑州大学。 根据郑州大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留或向国家有关部 门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅；本人授权郑州 大学可以将本学位论文的全部或部分编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印或者其他复制手段保存论文和汇编本学位论文。本人离校后发表、使用学 位论文或与该学位论文直接相关的学术论文或成果时，第一署名单位仍然为郑 州大学。保密论文在解密后应遵守此规定。 靴敝储：私t 方蹴年，蹦日 第一章导论 第一章导论 1 1 选题的背景及意义 近年来，我国房地产业在国家产业政策的支持下，伴随着城市化的不断推 进有了快速的发展。国内社会投资资金以及外资的纷纷涌入房地产业，使其已 经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业在拉动国内经济增长，保持国民经 济健康快速发展中起到了重要的作用。但是，近年来多数城市也出现了房地产 投资增速过快、土地供应不当、市场结构不平衡、房地产价格持续高涨、商品 房空置率不断上升等现象。 如果房地产业本身存在着泡沫，而又不能够及时得到有效的调控，那么它 的破坏力将是惊人的。在上个世纪，日本出现的泡沫经济以及以东南亚金融危 机为代表的新兴市场危机都可以表明：房地产价格的频繁大幅度波动可以严重 威胁到金融体系的稳定性，从而对整个国民经济造成巨大的破坏。从本次美国 次贷危机的情况来看，本世纪初美联储的宽松的货币政策也是最终形成危机的 一个重要原因。在我国房地产业单一的融资渠道又使得大量的房地产金融风险 聚集于商业银行。一旦风险爆发，将给我国的房地产金融业乃至整个金融体系 的稳定带来巨大的冲击，造成巨额的损失甚至引发金融危机，波及整个国民经 济的稳定发展。 中国人民银行已经陆续出台了一系列政策，其目的在于抑制房价的快速上 涨和房地产投资过热，从而减小房地产金融风险。由于我国房地产市场的资金 主要来自银行等金融机构，因此货币政策对房地产金融风险的调控是一个重要 的途径，作为一个市场经济国家，如何更好的运用经济手段，特别是用中央银 行的货币政策去防范房地产金融风险，这不仅是房地产业和房地产金融业发展 的要求，对于整个国民经济的稳定和发展也是至关重要的。因此，研究房地产 金融风险以及如何更好的运用货币政策对房地产金融风险进行管理，对我国房 地产以及房地产金融业，乃至于整个国民经济的健康发展是有着十分重要的意 义。 第一章导论 1 2 1国外文献综述 1 2 国内外文献综述 巴塞尔银行监督委员会从商业银行风险监管的角度对金融风险进行科学的 分类，其中房地产金融风险的类型分为信用风险、流动性风险、市场风险、利 率风险、汇率风险、操作风险等，并且对每个风险作了严格界定。部分资本主 义国家的资本市场已经较为完善，他们在二级市场上利用房地产投资信托基金 和个人抵押贷款证券化等手段有效地分散和化解房地产金融分险。正是由于房 地产投资信托基金和住房抵押贷款证券这些创新品种的运用，通过货币政策来 管理房地产金融风险的行为日趋减少，研究领域主要在于通过一般性货币政策 工具来调控房地产市场的价格。 弗里德曼( 1 9 6 3 ) 认为如果不是货币供给的过度，金融体系的动荡不太可能 发生或者说至少不会发生太严重的动荡。金融动荡的基础原因在于货币政策， 正是货币政策的错误引发了金融风险的产生以及不断积累，结果使得金融问题 演变为剧烈的体系灾难。k r a k e n 、b o s w o r t h ( 1 9 7 3 ) 等通过实证研究表明，房产 市场的波动主要与银行信贷市场的条件有关。k a u & k e e n a n ( 1 9 8 0 ) 认为利率与房 地产需求呈反比关系，提高利率将导致房地产市场的投资和房地产价格同时下 降。著名城市经济学家m u t h ( 1 9 8 6 ) 在估算抵押贷款函数时发现，房地产价格与 长期利率有着密切的关系。t h o m a s 和j o h n ( 1 9 9 4 ) 研究了宏观经济与房地产业投 资收益率关系，研究表明：市场价格、名义利率、产出和投资都对房地产有着直 接的影响。同时，名义利率对房地产价格的波动可以有显著地解释。b e r n a n k e 和 g e r t l e r ( 1 9 9 5 ) 观察得出，房地产市场投资对短期利率调整的反应通常是强烈而 且持续，但是对于长期利率却没有这样的反应，然而长期利率实际上应该是促 进房地产投资的主要因素。n 1 但事实是对长期利率的反应小于比对短期利率的反 应，而且恢复很快。h e r r i n gw h a t o r ( 1 9 9 8 ) 通过构造信贷市场模型，研究出房 地产市场的繁荣与银行信贷危机之间的关系。他们提出危机短视、数据不充分 与脆弱分析、不正当激励等三个假说来解释商业银行更愿意低估房地产贷款的 风险，从而过度的金融支持助长了房地产市场的繁荣，并且酝酿出金融风险。 运用这些假说能够比较清晰合理地解释房地产繁荣所导致的各国银行业的危 机，包括瑞典银行危机、美国银行危机、日本银行危机和泰国银行危机。m o h a m m a d 2 第一章导论 和m a j i d ( 2 0 0 2 ) 研究了自1 9 6 8 - 1 9 9 9 年第一季度英国房地产投资额与宏观经济各 个因素之间的关系，对v a r 模型进行历史分解和方差分解，得出通过财政政策可 以对房地产市场有着温和而明显的影响，而货币政策因素则表现出更剧烈而且 更长期的影响。m a t t e o 和r a o u l ( 2 0 0 3 ) 分析了金融自由化对货币政策和房地产 价格之间联系的影响，建立了一个在信用约束下，小型开放经济的简单模型，该 模型显示金融自由化程度越高，利率对房地产价格的影响就会越大。随后，他们 通过v a r 模型分别研究了芬兰、瑞士和英国的货币政策在房产价格波动中的影 响力，结果表明，在金融自由化程度越高的市场上，利率对房地产价格的影响力 就越大而且越持久。 1 2 2 国内文献综述 在我国货币政策调控的理论研究起步比较晚，1 9 8 4 年中国人民银行才开始 专门行使中央银行职能，而在1 9 9 3 年海南房地产过热之后，我国社会各界才开 始日益重视对房地产金融风险的防范。在中国人民银行房地产金融分析小组公 布的2 0 0 4 中国房地产金融报告中，对我国当时的房地产金融风险概括为以 下六点：( 1 ) 部分地区房地产市场过热存在市场分险。( 2 ) 房地产开发企业高 负债经营隐含的财务风险。( 3 ) “假按揭 凸显的道德风险。( 4 ) 基层银行发放 房地产贷款存在的操作风险。( 5 ) 土地开发贷款有较大的信用风险。( 6 ) 房地 产贷款法律风险。谢经荣、朱勇( 2 0 0 2 ) 认为房地产业的发展是离不开金融业， 但是金融机构的参与，尤其是商业银行机构又容易引起房地产泡沫，加大房地 产金融的风险产生的可能性；随着泡沫的不断膨胀，一旦泡沫破灭，就容易造 成金融危机。周京奎( 2 0 0 5 ) 认为，金融制度变迁、信息不对称和市场不确定 性是金融支持过度产生的直接原因，而金融支持过度又是导致房地产泡沫形成 的直接原因。瞳1 谢国忠( 2 0 0 6 ) 认为要解决中国房地产市场上流动性过剩和地方政 府依靠出售土地获得发展资金这两个根本性问题，必须通过改革地方政府财政 发行市政债券，征收资本收益税来控制投机性需求。他还指出在短期内，房地 产信贷的增加是不会使我国的整体金融环境形成系统性的风险，但是从长期来 看，还是存在不稳定的因素需要防范。 在对于房地产金融风险管理方面，易宪容( 2 0 0 6 ) 认为国内房地产金融体系 不仅融资工具单一、融资市场狭小、融资制度存在严重缺陷，而且监管缺失、 第一章导论 市场也没有形成有效的价格机制，因此必须重构中国的房地产金融体系，具体 来讲就是要重建国内房地产金融体系的制度、市场、产品、价格形成机制、监 管体系等多方面。巴曙松认为房地产业要持续发展，不能过多依赖银行资金， 要不然会对中国的经济产生挤压作用，因此必须走融资多元化的道路。 从货币政策调控方面看，盛松成( 2 0 0 3 ) 认为中央银行想只通过房地产金融 体系来调控房地产市场价格高涨的作用是非常有限的，而且还要承担调控效果 不确定的风险。h 3 束华( 2 0 0 4 ) 认为，中国人民银行应该对房地产市场建立预警机 制，只有这样才能对房地产市场运行状况提前做出及时的判断，从而控制信贷规 模的快速扩张和增强货币政策的连续性，利用信贷政策，加强金融调控。畸3 易宪 容( 2 0 0 4 ) 认为，中央银行只是通过传统的信贷收缩政策是无法从根源上解决在 房地产市场的投资过热问题：同时央行也难以通过利息来纠正房地产市场价格 扭曲的问题的。3 葛波( 2 0 0 6 ) 认为经济过热是泡沫产生的前提，而股票市场和房 地产市场又是泡沫经济的两个主要的载体，银行信贷快速扩张对泡沫的形成和 膨胀是具有推波助澜的作用的。房地产行业的资金主要依赖于银行贷款，因此 对房地产业的宏观调控首先就应该从金融调控开始。尹中立( 2 0 0 6 ) 认为，调 控房地产业最好的政策还是利率政策，但政府要想从根本上解决房地产市场中 结构不平衡的问题，一定要从完善住房保障体系入手。 1 3 研究的思路与方法 本文重点是探索如何运用货币政策对房地产金融风险进行有效的管理。通 过对我国房地产金融、房地产金融风险的理论及现状进行分析，找出风险存在 的原因，然后运用定性与定量研究相结合的方法，进行现实考察和实证检验， 分析货币政策在调控房地产价格方面的有效性，并找出问题的原因，同时分析 研究美国次贷危机与货币政策相关方面内容，得出对我国货币政策管理方式的 启示，并最终提出合理化的政策建议。 1 4 结构与创新点 本文首先总结了国内外的文献，列出目前关于房地产金融风险以及如何通 过货币政策防范这类风险的主要观点；第二部分分析我国目前房地产金融所面 4 第一章导论 临的风险，以及深入研究了风险产生的原因，并提出对其风险进行管理的方法； 第三部分专门基于货币政策调控的视角，通过现实考察与计量检验的方法来说 明货币政策对房地产价格的影响效应，并分析其产生效应的原因；第四部分主 要是通过分析美国次贷危机的原因，尤其是基于货币政策方面的，对我国的房 地产风险管理得出一定得启示；在第五部分中，本文主要是得出几点关于货币 政策如何在当前更好的防范房地产金融风险的建议。 创新点在于专门基于货币政策调控的视角来考察如何对房地产金融风险进 行有效管理，在定量的研究中运用比较完整的调控周期，包括紧缩的货币政策 和宽松的货币政策。同时文中也分析了美国次贷危机对我国货币政策管理房地 产金融风险方面的启示。 第二章房地产金融风险产生的原因及管理方法 第二章房地产金融风险产生的原因及管理方法 2 1 房地产金融的概念 房地产金融指的是在房地产开发、建设、流通、经营及消费过程中，通过 货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资等相关金融服务的一系列的金融活动 总称，或是利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门和环节筹集、融通 及提供相应服务的所有金融活动。口3 房地产金融的内容可以有不同的划分方式，根据服务对象，可以划分为如 下三个方面：( 1 ) 开发性房地产金融，即指为房地产的开发经营者提供融资、筹 资、结算等服务的一系列金融活动，它的服务对象是房地产业的经营者、建设 者；( 2 ) 消费性房地产金融，即指为房地产的消费者提供各种金融服务的一系列 金融活动，它的服务对象主要是购房者等，其中最基本的金融产品就是按揭贷 款；( 3 ) 市场化房地产金融，即指以房地产市场为载体、为市场中广大的参与者 提供的全方位金融服务的一系列金融活动，它的服务对象是各类市场参与者， 提供的产品是多种多样的标准化或差异化服务，但这些产品一定是与房地产业 紧密相关的，都是以房地产为标的或是以房地产市场为媒介的金融服务。 房地产业的发展确实离不开金融业的有力支持，房地产的运行与房地产金 融息息相关，也可以说房地产金融是房地产业与金融业相结合形成的。比如， 根据房地产生产、经营的特点，房地产的发展不仅要靠自身的积累，而且要依 靠社会资金的支持，即房地产资金循环不仅要依靠自身资金循环来支持和扩大 本身的生产经营，而且要吸收社会资金，利用社会资金力量扩大自身资金循环 6 第二章房地产金融风险产生的原因及管理方法 规模和加快资金周转速度，以扩大再生产。因此，房地产金融的基本任务就是 要通过运用多种金融方式和金融工具来筹集和融通资金，支持房地产开发、流 通和消费各个环节，以此来促进房地产再生产过程中资金的良性循环，保障房 地产再生产过程的顺利进行。 2 2 房地产金融所面临的主要风险 房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管 理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。从 房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要分为信用风险：流动性风险、 系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险以及其它风险。伯3 但在我国， 房地产金融风险主要集中于银行体系中。 2 2 1房地产金融风险的一般表现 信用风险，是指借款人没有偿还向银行的借款，致使银行遭受财产上的损 失。借款人不偿还可能因为不愿意偿还或是没有能力偿还。因此可以将信用风 险分为主动违约的信用风险，即借款人自愿的出于其他目的或原因的主要造成 的风险，和被动违约的信用风险，即借款人并非自愿的，而是由于客观原因造 成的，例如失业，天灾等因素造成的不能按时偿还银行贷款使银行形成的信用 风险。 流动性风险，主要是指银行机构由于突然的现金及现金等价物不足，等客 户来提现时，不能满足客户需求，甚至发生挤兑的现象，客户的挤兑又加重了 流动性风险的程度。流动性风险可以是原发性的，主要是指在银行的资产结构 中，中长期的贷款比例过高，存在存短贷长的状况，同时及时融资的能力又不 足，很容易形成这种风险。另一种侧是由于信贷风险导致的，例如在房地产金 融市场，资金借贷基本上都是以房地产做抵押的，一旦发生信用风险，作为抵 押品的房屋就成为金融机构的资产，如果房价的大幅下跌，银行手中的房屋也 难以出售，最终造成资金不足，形成流动性风险。 系统风险，即由整个宏观经济变动引起的风险。房地产金融的系统风险是 种全局性风险，由于政治、经济、社会心理等宏观性因素的影响，导致系统内 7 第二章房地产金融风险产生的原因及管理方法 运作失调，使整个房地产市场持续低迷。由于金融机构对房地产业的大力支持， 整体风险会迅速蔓延到金融体系。金融体系是国民经济的命脉，风险也会迅速 的传播到整个经济体，造成一系列的风险，影响国民经济的正常运行。 利率风险，主要是由于货币政策的变化，引起利率的变化，从而形成的风 险。对于房地产金融业，由于受到很强的政策性的影响，尤其是受到央行的货 币政策的调控影响，极易产生利率风险。同时在银行又普遍存在着存短贷长的 情况，尤其是房地产金融市场更是以中长期贷款为主，因此利率的频繁调整更 是加大利率风险。 房地产金融市场中还存在其他风险，如通货膨胀风险、经营管理不善导致 经济效益下降甚至亏损风险、国家政策变动带来的政策风险、商业银行由于操 作不善带来的操作风险等。 2 2 2 我国房地产金融风险主要集中于商业银行体系 2 2 2 1 资金主要来源于商业银行 目前在我国房地产业的资金来源也有多种渠道，包括银行贷款、房地产基 金、海外基金、国内上市、海外上市等。但是除银行贷款外，其他的形式要么 是刚刚开始发展，还有待进一步完善，要么就是提供的资金比例很少，只能满 足于少部分企业。与银行贷款相比，其规模都不大。 根据统计年鉴上关于房地产业资金来源的数据可以看出，房地产资金来源 包括：( 1 ) 国内贷款，这里主要是房地产开发商向银行申请的开发贷款； ( 2 ) 利 用外资，指境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直 接购买土地、房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资于 房地产行业；( 3 ) 自筹资金；( 4 ) 其他资金来源，主要是由定金和预付款组成。 表2 1 房地产企业资金来源情况( 1 9 9 7 年一2 0 0 7 年) 。 年 国内贷款 国内利用外 利用外自筹资金 自筹其他资金其他 贷款 资( 万资金 来源( 万来源 份( 万元)资占比( 万元) 占比元) 占比 元)占比 1 9 9 79 1 1 1 9 0 22 4 4 6 0 8 5 6 51 2 9 7 2 8 8 3 12 5 14 5 4 7 8 7 23 8 1 9 9 81 0 5 3 1 7 1 22 4 3 6 1 7 5 8 18 11 6 6 9 8 2 1 2 6 1 8 11 8 5 0 94 1 。本章数据来源于( ( 2 0 0 8 年中国金融统计年鉴，占比数据是在原始数据上的计算结果 8 第二章房地产金融风险产生的原因及管理方法 续表2 1 房地产企业资金来源情况( 1 9 9 7 年- 2 0 0 7 年) 。 年国内贷款 国内利用外利用 自筹资金 自筹 其他资金其他 贷款资( 万外资资金来源( 万来源 份( 万元)( 万元) 占比元)占比占比元)占比 1 9 9 91 1 1 1 5 6 6 42 3 2 5 6 6 0 2 25 1 3 4 4 6 2 1 02 8 2 0 6 3 19 5 64 3 2 0 0 013 8 5 0 7 5 62 3 1 6 8 7 0 4 63 1 6 1 4 2 1 2 22 7 2 8 19 2 9 0 54 7 2 0 0 11 6 9 2 19 6 82 2 1 3 5 7 0 4 42 2 18 3 9 5 8 72 8 3 6 7 0 5 5 6 24 8 2 0 0 22 2 2 0 3 3 5 72 3 1 5 7 2 2 8 42 2 7 3 8 4 4 512 8 4 6 19 8 9 6 14 7 2 0 0 33 13 8 2 6 9 92 4 1 7 0 0 0 4 01 3 7 7 0 6 8 912 9 6 10 6 0 5 0 34 6 2 0 0 43 15 8 4 1 2 61 8 2 2 8 2 0 0 11 5 2 0 7 5 6 2 73 0 8 5 6 2 5 8 6 75 0 2 0 0 53 9 18 0 7 7 81 8 2 5 7 8 1 1 11 7 0 0 0 3 9 2 43 3 1 0 2 e + 0 84 8 2 0 0 65 3 5 6 9 7 9 52 0 4 0 0 1 5 4 11 8 5 9 7 0 8 5 33 2 1 2 8 e + 0 84 7 2 0 0 77 0 1 5 6 3 5 51 9 6 4 1 0 4 2 52 1 1 8 e + 0 83 1 1 8 e + 0 84 8 图2 1 各类资金的占比变化情况( 1 9 9 7 年- 2 0 0 7 年) 9 第二章房地产金融风险产生的原闻及管理方法 图222 0 0 7 年席地产企业资金来源比例图 但是根据中国人民银行的调查，在房地产企业的开发资金来源中自筹资 金的来源主要是商品房的销售收入，而大部分的购房者的资金又是来自于银行 个人按揭贷款，如果按首付3 0 计算，那么在企业自筹资金中约有7 0 的资金还 是来源于银行贷款：“定金和预收款”中也有3 0 的资金来自银行贷款。”1 因此， 尽管从图2 】中可以看出国内贷款占比有所下降，自筹赞金和其他来源资金比 例一直在最高位，并且还有所增加，但是通过调整后计算的房地产开挂商实际 利用银行资金的比例却并没有减少。表22 是就是根据这一数据重新计算的在 房地产企业资金来源中实际利用银行资金的占比情况，从图23 中可以清晰地 看出其比例从1 9 9 7 年至2 0 0 7 年其比例基本稳定在5 5 左右，充分说明了到目前 为止我国房地产企业大部分资金还是来源于商业银行。 表22 房地产企业实际利用银 亍资金占比 国内贷款占 自筹瓷金中利其他箍盘中来 房地产企业实际 年份用的银行贷款源于银行的占利用银行资金占 比 占比 比 2 4 1 8 1 1 5 2 9 2 3 $2 0 1 3 5 5 5 2 3 1 9 1 4 5 60 0 6 2 2 2 0 1 4 j 6o 2 3 2 0 1 4 5 67 第二章房地产金融风险产生的原因及管理方法 续表2 2 房地产企业实际利用银行资金占比 国内贷款占 自筹资金中利其他资金中来房地产企业实际 年份 用的银行贷款源于银行的占利用银行资金占 比 占比比比 2 0 0 3 2 4 2 0 1 4 5 8 1 2 0 0 41 8 2 1 1 5 5 4 0 2 0 0 5 1 8 2 3 1 4 5 5 5 2 0 0 6 2 0 2 2 1 4 5 6 5 2 0 0 71 9 2 2 1 4 5 5 1 图2 3 房地产企业实际利用银行资金的比例( 1 9 9 7 年- 2 0 0 7 年) 2 2 2 2 商业银行面临信用风险和流动性风险 从理论上分析，在房地产金融市场可能会出现多种类型的风险，即为风险 的一般表现，但是从我们国家的实际情况来看，我国房地产金融的风险基本上 都是集中在银行体系内，主要表现为商业银行的信用风险和流动性风险，而且 两种风险也是相互联系的。 由于房地产行业的特点，其资金需求特别大，在我国的现状还是以间接融 资为主，因此房地产业的大部分资金还是来源于银行体系，金融机构对于房地 产行业的过渡支持会促使房地产行业的迅速膨胀，一旦其价格过高，偏离实体 经济，泡沫的增加也必然加大房地产金融风险，过度的资产价格膨胀引起的泡 第二章房地产金融风险产生的原因及管理方法 沫最终会破灭的，一旦泡沫破灭，为房地产行业提供大量资金的商业银行体系 就会首先陷入危机。 由于房价的大幅下跌，房地产开发商无法再出售房屋，甚至在建的房产也 无法继续进行下去，开发商不能收回资金就无法偿还银行的贷款，银行的信用 风险达到最大。从另一方面讲，作为房地产市场上的消费者，由于房价的迅速 下跌形成恐慌，甚至形成价格会进一步下跌的预期。按揭贷款者，无论是自住 的还是投机者，都会考虑断供，因为此时继续按揭甚至比再买新房还要昂贵。 房地产金融市场上的需求者无论是哪方，最终主动或是被动的不再偿还贷款。 这样的直接后果是商业银行的信贷资产坏账极具增加，信用风险凸显。此时银 行手中会有大量的由于抵押而形成的房屋资产。但此时，房地产市场已经是一 片恐慌，房产的销售以不在容易，银行的资产价值大幅下降，由信用风险引起 的流动性风险也会在这时显现出来。因为风险已经由房地产市场蔓延到了金融 领域。一方面银行资产的变现能力减弱，另一方面公众可能会产生恐慌预期， 引发大规模挤兑产生。至此风险会深入到整个金融体系，甚至整个宏观经济体 系。 2 3 我国房地产金融风险产生的原因 2 3 1 房地产业的周期波动 房地产行业表现出明显的波动性，也就是随着时间的变化会表现出扩张和 收缩的反复交替运行的过程。房地产行业的这种波动性，一方面是来自于其内 部，主要是受到供需双方的影响，在高度有效的市场，供需双方会决定房地产 价格的高低。另一方面是来自于外部，受到整个国民经济的周期影响。由于国 民经济也存在周期波动，同样经济波动会引发宏观政策的调控。其政策的逆风 向调控会引起房地产行业的周期波动。在周期的上升期，是风险的聚集时期。 波动越大，偏离值越大，其积累的风险也大。在周期的下降期，是最有可能爆 发风险的时期，危机是否会一触即发要看上升期中风险的积累大小状况。 1 2 第二章房地产金融风险产生的原因及管理方法 2 3 2 房地产金融市场上的信息不对称 房地产金融市场存在着信息不对称，这表现在与房地产金融机构的各个相 关方中。信息不对称直接降低了市场效率，增加了风险的形成。首先表现在金 融机构与贷款者之间，包括房地产开发商和购房者。在贷款发生前，由于信息 不对称的存在，金融机构并不可能完全了解借款的全部状况，因此容易发生事 前的逆向选择，也就是说金融机构更容易贷款给风险高的资金需求者。而在贷 款发生后，金融机构也不可能完全监督贷款者，虽然有贷后管理，但是金融机 构也不可能很有效地监督借款者，这样就容易发生道德风险。金融机构当然更 关心贷款是否能收回，但是借款人很有可能冒更大的风险，可能做出使放贷人 受损的事，使金融机构的资产质量下降，从而产生风险。其次，在金融机构和 存款人及监管者之间，也存在信息不对称。金融机构认为房地产贷款由于有房 产的抵押而成为优质资产，因此会加大对这一行业的贷款。同样，存款者和监 管者都不会比金融机构更了解自身，金融机构更重视短期的利润，而忽视了长 期的风险，造成了房地产金融风险的产生。因此市场中的信息不对称是房地产 金融风险产生的一个重要的原因。 2 3 3 房地产资产价格偏离实体经济 房地产价格的过度波动是房地产金融风险产生的一个非常重要来源。在正 常情况下，房地产价格是与实体经济有很强的一致性的。即便不是一致的，也 会在一定时期内有所回归，在这种情况下，说明整个市场是有效率的，市场这 只看不见的手在发挥着效用，调节经济的资源配置。但是在房地产市场上，经 常会出现房地产价格偏离实体经济的现象，这时房地产价格表现出一定得独立 性。这种独立性越强，与实体经济的差距越大越分散，其不断形成的风险也就 越大。 房地产价格的偏离会持续一段时期，在这期间价格会自我维持，并不断的 上升，完全不受实体经济的制约。在这种情况下，容易给公众造成一种预期， 即房价还会持续的上涨。在这种社会预期的环境下，房地产市场会吸引来大量 的资金继续支持其不断膨胀下去。整个市场呈现出一片极其繁荣的景象。但在 这个过程中，风险也在不断的累积。但是毕竟房地产价格最终还是要受到实体 经济发展的制约的，这样无休止的膨胀下去是不可能的。旦市场发生转向， 第二章房地产金融风险产生的原因及管理方法 必定是迅猛的，难以抑制的。人们的预期也将迅速逆转，房地产价格会快速的 下降，于是便形成更严重的恐慌，然后价格继续下降，危机不断的蔓延开来。 因此，房地产价格的严重偏离经济体，尤其是当泡沫形成膨胀，是造成房地产 金融风险的一个十分重要的原因。 2 3 4 过于单一的融资渠道 虽然近些年来，我国房地产金融有了很大的发展，但是从前面分析来看， 其主要融资渠道还是集中在商业银行。房地产开发商在购买土地时需要向银行 申请土地储备贷款，在房屋开发时要申请房地产开发贷款，在中间环节还要申 请房地产短期性流动资金贷款，最后在销售环节，由购房者向银行申请个人住 房按揭抵押贷款，可以看出在房地产从开发到销售的整个环节中，都离不开银 行业的支持。 完全依赖银行信贷资金供给是我国房地产金融的特点，也是我国房地产金 融风险产生的一个重要原因。尽管我国目前对于房地产行业的融资有多种渠道， 但是相对于银行贷款而言，其他渠道要么是刚刚兴起，要么是提供的资金量很 小，只能满足于个别企业的需求，不能解决整体的需要。因此，过于单一的融 资渠道使得目前房地产金融风险都集中于银行体系。只有融资渠道的丰富，才 能使风险进一步的分散。 2 3 5 投机心理因素 房地产投机的过程中涉及信念、反馈效应等