光华新城规划.ppt

温江规划,光华新城规划为城市核心，产学城为科技园规划核心，万春为生态旅游核心，其余场镇作为特色镇存在,光华核心,生态旅游核心,科技园核心,科技产业城产学城集制造、研发、休闲、旅游、居住为一体的复合科技产业新城,生态旅游核心万春成都市生态经济增长极/休闲服务聚集区/生态文明建设园区/幸福美丽新村,现代服务产业新城光华新城以高端商务、文化创意、医疗健康为核心的现代服务业聚集区,卫星组团永宁、和盛等,区域现状,区域为温江老城、光华新城、产学城的空间中心，虽可享受老城配套，但现状价值更多依附于产学城，相对独立内生。,光华新城,温江老城,金马,产学城,万春,本案,海峡产业园,2KM,2.5KM,距光华新城2.5km,地铁四号线,海峡科技园,内部利好,2016年中区域随在售项目交付进入低价值成熟期，温黄路打通将促进与老城融合，但地产开发进入缓慢增长期；区域价值质变有赖于远期商业地块和拆迁区域的开发呈现。,西南财经大学,成都师范学院,四川交通技术学院,成都中医药大学,2,4,3,项目用地,学校用地,已呈现住宅,潜在地块,海峡科技园,银滩,中铁丽景书香,地铁首座,光华新城,温江老城,1,温黄路,光华新城商圈,产学城,外部利好,地铁（2017年底）将会贯通光华新城，影响客群基础和竞争强度，但由于3000亩待拆区割裂，区域难以完全融入光华新城。,地铁4号线,温江老城,光华新城城市级商圈（130万）,地铁4号线二期工程,2017年底开通,温泉大道,南熏大道,百信路,待拆迁（远期）,待拆区（3000-4000亩）,2015-2016年集中开业,2016年,2018年,2017年,2015年,2019年,2020年,开发端,配套端,项目持续开发交付,版块成熟阶段,版块成型阶段,海科生活广场（3万左右）开业,共享老城配套,人民商场商圈成都五医院温江中学及小学,大学城相关配套,校医院运动场所商业街区,地铁4号线延长线呈现,南熏大道站、光华公园站、西部新城西站、凤凰大街,中铁丽景书香银滩地铁首座,共享型独立板块,融入老城有地铁的老城边缘区域,区域发展,14-16年为共享老城的独立板块，16-18年逐步融入老城；17年之后为具有地铁价值的老城边缘区域。,区域占位,中低价值成熟区，但难以取代柳城大道成为老城核心，同时受制于片区风貌和待拆区难以融入光华大道核心片区。,光华大道,柳城大道,产学城,百万级商业、办公配套温江新政府高规格公建配套：七中实验地铁4号线,新城核心,大学城配套（延续老城）温黄路（延续老城）地铁4号线（延续新城）海峡科技园（延续老城）,老城边缘,老城商业配套：人民商场、东大街老城教育配套：温江中学、东一小其他配套：温江人民医院,老城核心,共享独立板块向成熟边缘区域发展，但发展高度持续低于光华大道和老城片区；同时区域除地铁外，无其他大型跳涨节点，属于平稳融合型,【区域趋势】启示,【区域现状】区域为温江老城、光华新城、产学城的空间中心，虽可享受临近配套，但现状价值更多依附于产学城，相对独立内生【外部利好】地铁（2017年底）将会贯通光华新城，影响客群基础和竞争强度，但由于3000亩待拆区割裂，区域难以完全融入光华新城。【内部利好】16年中区域随在售项目交付进入低价值成熟期，温黄路打通将促进与老城融合，但地产开发进入缓慢增长期；区域价值质变有赖于远期商业地块和拆迁区域的开发呈现【区域发展】地铁开通将带动板块由共享型独立板块向有地铁支撑的主城边缘板块演变，但区域价值属性和认知无跳涨点【区域占位】中低价值成熟区，但难以取代柳城大道成为老城核心，同时受制于片区风貌和待拆区难以融入光华大道核心片区。,延,2.3,持续深耕地缘,客群扩容方向2-,温江占位,温江作为成都重要的生态屏障区域，工业被严重限制，虽现状轻工业为支柱产业，但区域长期发展战略为商住卫星城。,温江占位,温江经济,服务业、工业均衡发展下，温江的居民富裕度和城市化率处于近郊领先水平。,温江人口,繁荣的三产带来大量外来人口迁入，19-24岁人口占比21%，持续衍生刚需置业需求.现有主力分布于老城区和项目区域。,温江常住人口比例,温江2010年人口普查常住人口年龄结构,25-55岁，占比50%,19-24岁，占比21%,产业现状,海峡科技城和老城为现状产业的主要分布区域；其制造业以大型食品厂为主，效益稳定、员工数量较多。,潜在容量,家庭收入超6万的约有5-7万户，受益于温江房价缓慢增长，房价收入比相对合理，地缘工作人群是温江楼市重要力量。,温江三次产业就业人口比例,产业发展,温江定位为高端三产服务业，目前重点发展以光华大道为核心轴线的光华新城，以商业商务为主，并规划有城南产业组团和永宁医学城组团,恒稳产业,海峡科技园开发趋于尾声，潜在职工增量约1万人，以蓝领工人为主。,已开发区域,待开发区域，约3-4平方公里,海峡科技园规划28平方公里，已开发约24平方公里，入驻企业1000余家，员工7-8万人剩余开发面积3-4平方公里，预计员工约1万人,增量产业,2016