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广西大学硕士学位论文 不动产登记公信力研究 不动产登记公信力研究 摘要 不动产登记公信力1 9 世纪产生于德国，设计的宗旨在于保护信赖登记 簿记载之内容而与登记名义人为交易的善意第三人的利益，更重要的是为 了谋求交易安全，保障不动产物权交易秩序。然而赋予不动产登记以公信 力有使不动产物权的真正权利人丧失权利的负面效果，是在损害不动产物 权静态安全的危险之上来保护动态的不动产物权交易安全。 笔者认为，不动产登记公信力是指不动产登记所具有的以国家信用为 保障的社会信赖的效力。我国物权法关于不动产登记制度的规定等认 可了不动产登记具有公信力。本文对不动产登记公信力进行理论上的研究， 通过构建“不动产物权登记一登记公信力一不动产物权善意取得 的运行 机制，保障善意第三人的合法利益的同时，配套完善赔偿责任机制对真实 权利人的损害进行救济，从而平衡在真实权利人与第三人之间的利益关系。 本文共分为三部分：前言，正文和结语。 前言部分阐明了本文的写作背景和国内对不动产登记公信力的研究现 状以及本文研究的必要性。 正文部分共分为四章。第一章解决的是不动产登记公信力是什么，其 中论述了不动产登记公信力的概念界定、性质和价值。第二章论证我国的 不动产登记具有公信力。第三章论述的是不动产登记公信力如何实现，其 中论述了不动产登记公信力适用的要件与法律结果。第四章论述不动产登 广西大学硕士学位论文 不动产登记公信力研究 记公信力在实现过程中存在什么问题和如何完善这些问题。 结语部分总结全文，归纳论点。 关键词：公信力构成要件法律效果赔偿责任机制 广西大掌硕士掌位论文不动产登记公信力研究 p u b l i cr e l i a n c ef r o mr e g i s t r a t i o n0 fr e a le s t a t e a b s t r a c t i nt h e19 t hc e n t u r y , t h ep u b l i cr e l i a n c ef r o mr e g i s t r a t i o no fr e a le s t a t ew a s p r o d u c e di ng e r m a n y t h ep u r p o s eo f t h ep u b l i cr e l i a n c ed e s i g ni st op r o t e c tt h e b e n e f i to ft h et h i r dp a r t yi ng o o df a i t h ，w h ot r a n s a c tw i t hp e o p l er e g i s t e r e db a s e d o nt r u s tt h er e g i s t e r , t h em o r e i m p o r t a n tp u r p o s e i sf o r t h es e c u r i t yo f t r a n s a c t i o n sa n dt op r o t e c tt h et r a n s a c t i o n so r d e ro fr e a le s t a t ep r o p e r t y b u tt h e n e g a t i v ee f f e c t si st h a tt h i ss y s t e mw o u l dm a k et h et r u er i g h th o l d e r sl o s et h e i r r i g h t ，t h ep r o t e c t i o nt od y n a m i cs e c u r i t yo fr e a lr i g h tt r a n s a c t i o ni sb a s e do nt h e d a m a g et os t a t i cs e c u r i t yo fr e a le s t a t ep r o p e r t y t h ea u t h o rt h i n k st h ep u b l i cr e l i a n c ef r o mr e g i s t r a t i o no fr e a le s t a t ei st h e e f f e c t i v e n e s so fr e a lp r o p e r t yr e g i s t r a t i o nw h i c hi sp r o t e c t e db yt h es t a t e c r e d i t t h ep r o p e r t yr i g h tl a wi se s t a b l i s h e dt h ep u b l i cr e l i a n c ef r o mr e g i s t r a t i o no fr e a l e s t a t ei nf a c t ，a n dt h e n ，i nt h i sp a p e r , t h ea u t h o ru n d e rt h eb a c k g r o u n do ft h e p u b l i cr e l i a n c ef r o mr e g i s t r a t i o no fr e a le s t a t e ，i st oc o n d u c taa n a l y s i so ft h e t h e o r e t i c a lf o u n d a t i o n ，f o rt h ep u r p o s eo fc o n s t r u c t i n gam e c h a n i s m ，w h i c hf o r m r e a l p r o p e r t yr e g i s t r a t i o n t o t h ep u b l i cr e l i a n c ef r o mr e g i s t r a t i o n a n dt h e n i i i 广西大掌硕士学位论文不动产登记公信力研究 t h eb o n af i d ea c q u i s i t i o n t h ep u b l i cr e l i a n c ef r o mr e g i s t r a t i o no fr e a le s t a t e b a l a n c et h eb e n e f i tb e t w e e nt h et h i r dp a r t yw i t hg o o df a i t ha n dt h er e a lo b l i g e e ， w h e no f f e r sp r o t e c t i o nt ot h et h i r dp a r t yw i t hg o o df a i t h ，a n di m p r o v e st h e l i a b i l i t yt op a yc o m p e n s a t i o no ft h er e a lo b l i g e e t h ep a p e ri n c l u d e st h r e ep a r t s ：i n t r o d u c t i o n ，m a i nc o n t e n ta n dc o n c l u s i o n t h ei n t r o d u c t i o ni s m a i n l yd i s c u s s i n g t h eb a c k g r o u n d ，a n dt h eb r i e f p r e s e n t a t i o no ft h es t a t u so f t h ep u b l i cr e l i a n c ef r o mr e g i s t r a t i o no fr e a le s t a t ei n c h i n a ，t h e nm a k es u r eo ft h en e c e s s i t yo fm yr e s e a r c h t h em a i nc o n t e n ti sd i v i d e di n t of o u rc h a p t e r s c h a p t e ro n ep o i n to u tt h e p r o b l e mw h a ti st h ep u b l i cr e l i a n c ef r o mr e g i s t r a t i o no fr e a le s t a t e ，a n dt h e n s t a t e st h ep r e c i s em e a n i n go fo nt h ep u b l i cr e l i a n c ef r o mr e g i s t r a t i o no fr e a l e s t a t e ，t h e ns t u d yo nt h ec h a r a c t e ra n dv a l u eo fi t c h a p t e rt w oe x p l o r e st h a tt h e p u b l i cr e l i a n c ef r o mr e g i s t r a t i o no f r e a le s t a t ei si ne x i s t e n c ei no u rl e g i s l a t i o n c h a p t e rt h r e es t u d yo nt h ec o n s t i t u t i v ee l e m e n t sa n dt h el e g a le f f e c t i v e n e s so f t h ep u b l i cr e l i a n c ef r o mr e g i s t r a t i o n ，f o rt h ep u r p o s eo fh o wt or e a l i z et h er e a l p r o p e r t yr e g i s t r a t i o nc r e d i b i l i t yi nr e a ll i f e c h a p t e rf o u rd i s c u s s e st h ep r o b l e m s a n dt h ei m p r o v e m e n t sf o rt h ea p p l i c a t i o ni nr e a ll i f e a tf i n a l l y , i tm a k e sas u m m a r yo ft h et h e s i s ，a n dt h e ns u m m a r i z e st h e g e n e r a li d e a so f t h ea r t i c l e k e yw o r d s ：p u b l i cr e l i a n c e ，c o n s t i t u t i v ee l e m e n t s ，t h el e g a le f f e c t i v e n e s s ， i v 广西大学硕士掌位论文不动产登记公信力研究 t h ec o m p e n s a t i o no ft h er e a lo b l i g e e v 广西大学学位论文原创性声明和学位论文使用授权说明 学位论文原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取得的成果和相 关知识产权属广西大学所有。除已注明部分外，论文中不包含其他人已经发表过的研究 成果，也不包含本人为获得其它学位而使用过的内容。对本文的研究工作提供过重要帮 助的个人和集体，均已在论文中明确说明并致谢。 论文作者躲南未冬 。、 学位论文使用授权说明 年6 月f 2 日 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 本人保证不以其它单位为第一署名单位发表或使用本论文的研究内容； 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本； 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在不以赢利为目的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 请选择发布时间： 日即时发布口解密后发布 ( 保密论文需注明，并在解密后遵守此规定) 敝储签弘冬新虢彭润z 伊矽年7 月日 广西大掌硕士掌位论文不动产登记公信力研究 1 l - - - - - - 日l j舌 在我国物权法的制定过程中，关于不动产登记制度的讨论较为激烈。物权法 第二章第一节从第9 条开始到第2 2 条，以十几条的条文规定不动产登记制度，可见不 动产登记制度在我国物权法中的重要性，也体现出我国不动产登记制度具有一定的 先进性与完备性，其中规定了异议登记、预告登记和赔偿机制等。关于不动产登记制度 的研究较为具有代表性的成果便是“五个统一 ( 1 ) 。然而，在物权公示与公信原则这个 大的理论背景后面，不动产登记公信力却往往被人们所忽视，所以这方面的研究较少， 大部分是在研究物权法这个大领域的过程中提及些许登记公信力问题。 不动产关系到个人的安身立命以及社会的稳定与发展，因此不动产所有权和用益物 权的关系一直是各国物权法所调整的核心问题。登记是在严格的程序和国家公权力保障 的情况下作成的，从而为法律赋予不动产登记以公信力奠定了基础。不动产登记为社会 公众提供了得信赖的外观权利状态，又加之交易第三人具备善意，登记公信力便从法律 上解决了不动产物权变动中权利存在瑕疵的问题，通过承认并信赖表征方式的途径，保 护了善意第三人的利益，在实现不动产物权良好的利用和流转关系、维护交易安全意义 重大。但是，物权法关于不动产登记公信力的规定不够详细，理论界关于不动产登 记公信力的研究程度不够深入，仅仅是停留在对德国民法典关于不动产登记公信力 的法条进行注释和对国外的不动产登记公信力理论进行简单介绍的程度，而没有对如何 借鉴德国、瑞士等国家或者地区的法律来完善我国不动产登记公信力进行完整的理论研 究。而对于登记公信力是否应当肯定，如何构建具体的适用机制，如何完善现行物权法 对此的规定，如何将该制度在实践中操作和运用，对此，理论和实践的探究都不会因为 物权法的出台而停止。又及，学者们几乎都对不动产登记公信力与善意取得制度( 传统 的动产善意取得制度) 进行了区别，却没有深入研究不动产登记公信力与不动产善意取 得的关系，甚至有的学者简单的将两者等同。理论界对不动产登记公信力的类型化分析 不够详细，还有不动产登记的效力模式以及登记的审查模式对不动产登记公信力的影响 上，都存在一些争议。 ( 1 ) “五个统一”是指：第一，统一的法律依据，以物权法为基础统一我国不动产登记法律制度；第二，建立一个统 一的登记机关；第三，在不动产登记法巾，规定统一的登记程序；第明，统权属证书，不动产登记机关颁发的不 动产权利证书应当具有统一性，而不是目前存在土地证、房产证等多种权利证书的情况；第五，统一登记的效力， 也就是采取登记要件主义，而不采取登记对抗主义。由于有物权公示与公信原则这个大的理论背景存在，人们多是 研究该原则，比如有研究物权公示的客体的、物权公示方法等，还有整体研究物权公示与公信原则的。 广西大掌硕士掌位论文 不动产登记公信力研究 基于此，笔者在总结与吸取学者们对不动产登记公信力论述的基础上，提出我国不 动产登记具有公信力和不动产登记公信力适用的运行程序为“不动产物权登记一不动产 登记公信力一不动产物权善意取得”的观点。在内容上，首先对不动产登记公信力的概 念进行界定，其次论证我国物权法肯定了不动产登记公信力，复次论述我国不动产 登记公信力的适用要件与适用结果，最后提出我国不动产登记公信力在适用中存在的问 题和完善建议。 2 广西大掌硕士学位论文不动产登记公信力研究 第一章不动产登记公信力概述 1 1 不动产登记公信力概念界定 各国的法律皆未对不动产登记公信力的概念予以界定，只有理论界对不动产登记公 信力的概念进行了定义。史尚宽先生认为，公信力实际上是第三人因信赖登记而受到保 护的效力。谢在全先生认为，登记的公信力是指依登记公示方法所表现之物权不存在或 内容有异，但对于信赖此项公示方法所表现之物权，而为物权交易之人，法律仍承认其 具有与真实物权存在之相同法律效果，以保护善意第三人。温丰文先生认为，“不动产 物权变动既以登记为公示方法，则纵令登记与实质权利不符，对于信赖此项登记之第三 人，应予以保护，以维护交易安全，是即登记之公信力。 o 还有其他学者认为：登记 的公信力是指对于登记内容予以信赖者，法律根据信赖内容赋予法律效果，即使登记内 容与实体关系不一致，法律亦视登记内容为真实，从而发生与真实的权利状况一样的法 律效果。但以及，登记公信力就是指不动产登记所具备的足以使善意第三人信赖的效力。 ( 3 ) 综上分析，这些定义的共同点为：第一，不动产物权进行了登记，无登记便无从谈 登记之公信力；第二，善意第三人基于对登记之信赖而为交易，即使登记有瑕疵，其利 益也受法律保护，亦即不动产登记公信力将公示出来的外观形态上的权利与真实的权利 关系分离开来，使其对外产生与真实的权利关系一样的法律效力。还有些学者对不动产 登记公信力的定义认为公信力只有在不动产登记错误时方具有，不动产登记正确时不具 公信力。 笔者认为，不动产登记公信力是指不动产登记所具有的以国家信用为保障的社会信 赖的效力。不动产登记是否具有公信力，实质上与登记的正确和错误无关，根据以国家 公权力为保障的公信原则，只要不动产物权的变动经过登记公示出来，便具有公信力， 社会公众可信赖之。而不动产登记公信力，是根据不动产登记公信力而产生的法律适用 机制，当不动产登记有瑕疵时，不动产登记公信力将公示出来的外观权利与真实的权利 关系分离，使其对外产生与真实的权利关系一样的效力，从而保障交易相对人能够取得 不动产物权。笔者认为，不动产登记公信力的概念具有双重内涵：首先，根据物权公示 ( 1 温丰文：土地法，台湾三民节局2 0 0 0 年版，第1 6 8 页。 ( 2 肖厚国：物权变动研究，法律出版社2 0 0 2 年版，第3 2 4 页。 ( 3 马栩生：登记公信力研究，人民法院出版社2 0 0 6 年版，第2 2 页。 广西大掌硕士学位论文不动产登记公信力研究 公信原则，不动产物权经过登记公示后，便具有高度的可信赖性；再者，法律保护基于 这种信任所产生的物权变动后果，与登记所显示的登记名义人进行不动产物权交易，一 般情况下都能达到交易目的，即如果不动产登记簿记载内容与实际情况不符，信赖不动 产登记的公信力而与登记名义人交易的善意第三人，其交易后果受法律保护。 对不动产而言，不动产登记公信力正是这种合适的机制，因为不动产登记公信力具 有物权人能否主张权利、第三人是否善意的衡量标准。不动产登记公信力具有这样一种 冲突衡平的功能，协调动态与静态安全之间的矛盾，具有重要的公平和效益价值，有利 于促进市场经济秩序的运行和发展。从静态角度看，登记使不动产物权状况公之于众， 明确了权利的归属，起着定纷止争的作用，不论对所有权还是他物权而言，都使义务人 背负了不得侵犯物权的义务。可以说，登记制度这一权利归属的宣示功能，对于保护物 权人的利益，稳定财产关系，具有重要的秩序价值。从动态角度看，登记使外界得以了 解不动产的物权状况，从权属状况的变化查知物权的变动，并对此变动予以认可和信赖。 这一功能对于保护受让人的利益，维护交易秩序，具有重要的安全价值。第三人对于信 赖登记薄上的内容所进行的交易受到法律的保护，这样就有利于交易安全的维护。静态 安全和动态安全都是法律所要保护的对象，当两者发生冲突时，需要一个适当的法律机 制进行平衡和协调。 1 2 不动产登记公信力的二元性质 我国理论界对不动产登记公信力性质的认识有不同的观点。第一种观点认为，不动 产登记公信力是民法理论中的法律原则。第二种观点认为，不动产登记公信力是民法中 一种法律规则，因为不动产登记公信力有具体的构成要件和法律效果。笔者认为，不能 简单的把不动产登记公信力划分为法律原则或者法律规则，而是不动产登记公信力既具 有法律原则的成分，又具有法律规则成分的二元性质。 首先，简单的把不动产登记公信力视为法律规则，忽略了其是公信原则的一部分， 仅仅考虑到不动产登记公信力有具体的构成要件和法律效果，且把不动产登记公信力简 单等同于不动产善意取得了。 所谓公信原则，是指对登记或者占有( 交付) 等公示方式仅依其外观表征即赋予法 律上的公信力，即使该外观表征与真实的权利状况不相符，法律亦然对善意第三人加以 保护。换言之，即善意受让人基于对公示的信赖，在标的物出让人事实上无处分权时， 依然能取得物权的原则。物权的变动，发生在特定的当事人之间，但经常发生实际权利 4 广西大掌硕士学位论文不动产登记公信力研究 与登记或者占有所表征出来的权利不相符合的情况，在错综复杂的市场交换中，这种实 际权利与表征出来的权利不相符合，必然影响到交易的安全以及善意第三人的利益。因 此，为了市场交换中信任登记与占有效力的善意第三人，即使物权变动的公示有瑕疵、 表征与真实情况不符合，标的物的出让人实际上无处分权，法律亦承认登记或者占有的 权利为真实正当，使得善意受让人依然能取得真实物权相同的法律效果。这样，物权表 征方式被赋予了公信力。因此，物权公信原则的内容包含登记的公信力与占有的公信力。 公信原则的本意就在于维护物权表征方式( 登记与占有) 的可信赖性。 我国物权法规定了不动产物权的善意取得制度，不动产登记公信力是不动产物 权善意取得的基础，不动产物权的善意取得是适用不动产登记公信力的法律后果，运作 程序上的先后为“不动产物权登记一登记公信力一不动产物权善意取得 ，笔者将在第 三章“不动产登记公信力适用的要件与法律效果 作详细论述。因此，笔者认为，不动 产登记公信力与善意取得是不能直接等同的。第一，政策考虑上的不同。虽然不动产登 记公信力与不动产的善意取得都具有维护交易的安全与提高交易效率的价值，但除此之 外，法律上确立不动产登记公信力，还有一个重要的政策考虑，即健全和贯彻不动产登 记制度。要在不动产交易中贯彻实行不动产登记制度，除了需要采取登记生效要件主义 和采取严格的登记审查制度，还必须以国家的信用作为后盾，建立登记机关赔偿责任制 度、设立赔偿基金，以便使得不动产登记的公信力无论在强度还是范围上都要远远大于 占有。否则，不动产交易的当事人因登记的麻烦及费用等成本的考虑都不会真正进行登 记，不动产登记制度将很难得到贯彻。第二，构成要件上的差异。( 1 ) 善意的判断标 准不同。虽然两者都要求第三人必须是善意的，但是对于善意的认定标准却存在很大的 不同。不动产的善意取得制度中第三人的“善意”，是指不知道或者虽然应当知道却非 因重大过失而不知道处分人无处分权，这要求第三人具有很高的注意义务。然而相比之 下，不动产登记公信力中第三人的善意的判断标准就显得较为宽松，只要登记簿上不存 在异议登记或者第三人不知道登记簿上记载的内容有瑕疵就属于善意。因为不动产登记 簿是由国家设置的，以国家的信用为后盾，所以法律上它比占有具有更高的可信度，无 须承担额外的审查义务。( 2 ) 是否仅限于有偿的法律行为上不同。我国物权法第 1 0 6 条规定不动产的善意取得只适用于有偿的法律行为；而不动产登记公信力对于那些 基于无偿法律行为而取得不动产权利的人也依然给予保护。第三，主体不同。不动产的 善意取得无非涉及三方法律关系：无权处分人、第三人与原所有权人；而不动产登记公 信力常常涉及的是四方法律关系：无权处分人、第三人、原所有权人以及不动产登记机 广西大学硕士掌位论文不动产登记公信力研究 关。第四，公信力机制是登记的功能之一，是为解决登记错误而保护善意第三人利益而 设计的，而不动产善意取得不应成为不动产登记的功能。原登记的存在是公信力机制适 用的基础，没有原登记存在便无从产生登记之公信力，更无从谈其机制的适用，而不动 产的善意取得不以原登记存在为前提，即使没有原登记存在，不动产善意取得亦能发生。 如甲的房屋建成而不办理产权登记便让乙占有，乙将该房屋转让给不知情的丙，此时丙 则可以通过善意取得而取得房屋的所有权，而不能通过登记之公信力取得房屋所有权。 也就是说不动产登记公信力的适用导致不动产物权的善意取得，但是出现不动产物权的 善意取得并不意味着仅仅是因为适用了不动产登记公信力。 再者，简单的把不动产登记公信力视为法律原则，仅仅是看到不动产登记公信力作 为公信原则的一部分，而忽略了其符合法律规则的逻辑结构，有具体的构成要件和法律 效果，不动产登记公信力在实际生活中是作为一种法律规则来适用的。大陆法系各主要 资本主义国家或地区均认为不动产登记公信力是法律规则，适用不动产登记公信力与占 有两种法律规则来保护善意第三人的利益，在我国亦是如此。 总之，不动产登记公信力与动产占有公信力构成公信原则的内容，不动产登记公信 力是公信原则的一部分，从这个侧面看，第一种观点是成立的。但是，不动产登记公信 力确实有具体的构成要件和法律效果，符合法律规则逻辑结构的界定，从这个侧面看， 第二种观点亦是成立。如果分立看，在法理上，就与法律原则和法律规则的概念界定相 矛盾。但是在现实中又是存在这样即是法律原则，又是法律规则的情况。因此，笔者认 为不动产登记公信力具有二元性质，一方面是法律原则，其作为原则的宗旨在于保护信 赖登记的内容而进行不动产物权交易的善意第三人的利益；另一方面，不动产登记公信 力也是一种法律规则，符合法律规则的逻辑结构，其具有具体的构成要件和法律效果。 这种不动产登记公信力的二元性质，正符合了笔者在对不动产登记公信力概念界定的双 重内涵，即为：首先，根据物权公示公信原则，不动产物权经过登记公示后，便具有高 度的可信赖性；再者，如果不动产登记簿记载内容与实际情况不符，信赖不动产登记的 公信力而与登记名义人交易的善意第三人，其交易后果受法律保护。 1 3 不动产登记公信力的价值目标 “法的价值，就是法对个人、社会的积极意义，是法的存在、作用和变化对这些主 体需要的满足及其程度。也就是说法的价值是一个关系范畴，它所揭示的是法的存在、 6 广西大掌硕士掌位论文 不动产登记公信力研究 属性、作用、变化与社会主体需要之间的关系。”“因此，本文所谓的价值基础，是指以 社会对不动产登记公信力价值的客观需求为其存在的基础。登记公信力制度的价值基础 主要包括两个方面：一方面是安全价值，该价值在于承认登记公信力的情况下，可以保 障不动产物权交易安全；另一方面是效率价值，在信赖不动产交易的登记簿的前提下， 可以直接进行交易，节省费用，降低成本，提高效率。 1 3 1 保障不动产物权交易安全 安全是法律的重要价值之一，是指法律关系主体依法律确认的规则从事活动时，其 合法利益不致受到损害。 笔者认为，安全在法律基础性价值中具有重要的地位，不动产登记正是具有保障交 易安全这样一种价值，该价值也是不动产登记公信力存在的需求基础之一。对于登记公 信力制度的交易安全保护价值，史尚宽先生曾指出：“法律为交易安全计，以登记上之 权利视为正当。对于登记簿上之权利人，使有为善意第三人之利益，处分登记簿上权利 之适格。 2 交易安全，一般是指主体在依自己的行为取得某利益时，受到法律的保护， 保证该权利归属有效，即是交易主体合理期待利益的安全。交易安全也是市场交易的首 要需求，就是通过交易获取利益的安全。交易安全以保护善意交易者的利益为宗旨，意 在促进财货流转交易畅通。古典法以前对不动产物权之流转规定得更为严格死板，不允 许变通，后手权利只能从前手权利人处继受取得。因此，欲取得不动产物权的第三人在 每一次交易中都要仔细调查出让的不动产物权在权源上是否存在瑕疵，转让人是否为真 实的权利人，否则存在的风险为其通过交易取得的不动产物权将会被追夺。这样就导致 交易过程很复杂和占用很多时间，而且对取得物权的善意第三人极不公平，不动产登记 公信的效力没有发展起来。近代登记公信力制度的目的则是通过对权利外观信赖的保护 而着眼于交易的安全，较为重视财产动的安全。在交易不频繁的以前，只针对动产赋予 占有以公信力，不动产仅以出让方的担保责任加以保护。在不动产登记公信力作用下， 社会公众得信赖登记所公示出来的法律效果，交易中的相对人无需再花大量的时间与精 力去调查作为标的物的不动产的权源问题，而直接以登记之公示作为信赖和交易的基 础，这便极大的保障了交易安全。从而，便得出“登记公信力诞生之初，即以维护动态 安全交易安全为己任 侣这样的结论。 ( ”刘金国、舒国莹主编：法理学，中国政法大学出版社1 9 9 9 年版，第2 8 9 页。 f 2 史尚宽：论物权行文的独立性与无凼性，载郑玉波主编：民法物权论文选辑( 上) ，台湾地区五南图书出版公 司，第2 8 页。 ( 3 马栩生著：登记公信力研究，人民法院出版社2 0 0 6 年版，第4 2 页。 7 广西大掌硕士掌位论文 不动产登记公信力研究 信赖的存在己经成为市场经济条件下人与人之间进行交易的基础，对合理信赖的保 护，己经成为法秩序的必然要求。对于在不动产交易中如何贯彻这种信赖保护的问题， 大部分国家均由政府来确保登记记录的内容正确，如果登记工作人员造成错误，将非权 利人载入登记，或者未能记录合法有效的权利负担，登记记录仍为有效，登记值得信赖， 这种以国家信用对权利外观提供真实性保障的公信力实质上就是国家公信力。a 登记作为不动产物权的公示手段，是法律特别选择的结果。登记制度与公信原则以 及国家公信力相结合，由国家机关担当登记行为的主体，以国家的信誉和国家行为的严 肃性作为保障，更使得不动产登记具有更为强大的公信力。由于国家信用比任何个人的 信用具有更高的可信赖性，这就从本质上向社会公众揭示了公信力最为核心的内容，即 何以信赖的问题。因此，当不动产物权经合法程序进行登记而具有了公信力后，无论当 事人的真实权利状况如何，不动产登记簿的记载所表征出来的物权法律视之为正确的物 权，并以该不动产登记簿的表征状态建立不动产物权之交易秩序；即使登记所表征出来 的权利状态与真实的权利状况不一致，或者不动产物权的变动不符合真实权利人的真实 意思表示，法律依然以不动产登记簿向外界的表征状况来稳定交易秩序，这就对交易安 全在很大限度上起到了保障作用。 1 3 2 提高不动产交易效率 美国学者波斯纳指出，一个有效率的财产权制度，应具备普遍性、排他性、移转性、 执法性四个特征。张文显先生对效率的定义，是在一定定量中进行分析，给定投入量时， 若能以最少的资源耗费取得同样多的效果，就可以从中获得最大的产出。不动产登记公 信力就具有提高效率这一重要价值。 在公信力制度之下，不动产物权信息是通过物权登记簿来传递的，可以说，登记簿 是建立不动产物权体系的必要条件。其信息成本包括登记制度运行成本、维持成本、查 阅成本等，这些成本被不动产所有者、他物权体系构成而获得的收益所分担着。而且， 正是这些成本的支出为物权交易提供了支持，避免了交易者无物权登记簿的情况对获取 物权信息的成本支出与风险。如果没有登记制度，要取得一项不动产权利，或是要进行 一项不动产权利的移转，受让方需要花费的精力、时间与财力则更多，成本更大。因为 受让方必须去了解该不动产的相关情况，如该不动产是否存在法定的不动产负担，是否 被出租等情况。而在不动产物权的交易过程中，存在着信息不对称的现象，不动产的受 让方对于权属的了解，处于弱势地位，而出让方则处于优势地位。如果前一受让者放弃 【1 马栩生著：登记公信力研究，人民法院出版社2 0 0 6 年版，第3 0 页。 8 广西大掌硕士掌位论文不动产登记公信力研究 了继续交易，那么后来的另一受让者就必须重复前者所进行的工作。这不能不说是一种 重复工作与浪费。在不承认登记公信力的情况下，不动产物权信息的获取必须采用回溯 历史的方法，需要核实交易前的每一次物权变动，这样就面临着搜寻环节多，耗费时间 长的问题，而且，每一交易人均需要重复这样繁琐的过程。总之，虽然物权登记簿的维 持还是涉及一定的成本支出，但由于不涉及到交易费用且属于单一支出，可以为无数交 易服务，效率很高。从交易者的角度而言，登记簿就是认定不动产信息的官方的和唯一 的平台，国家以其强制力保障登记簿上所载不动产信息的真实性、客观性和权威性。由 于登记公信力的作用，为交易人提供了一个有关不动产信息搜寻的可以反复使用、廉价、 方便、快捷的方式。法律赋予登记以公信力的重要目标之一在于促进不动产物权的交易， 交易当事人基于对以国家信用为保障的不动产登记的信赖，则无需在调查、了解已登记 不动产的权利状态上浪费过多的时间和精力，从而能够迅速地达成交易。 总之，登记公信力的存在有效改变不动产物权交易过程中的成本与收益的比例关 系，从而极大地刺激着人们进行交易的欲望，市场也将会因此变得活跃和繁荣。 9 广西大掌硕士学位论文 不动产登记公信力研究 第二章关于我国不动产登记是否具有公信力的分析 2 1 比较法视野中的不动产登记公信力 不动产登记制度在很早以前就已形成，而最初，登记并无实体法上的意义，而只是 用以证明权利关系之存在。在随后的发展过程中，不动产登记就有了能引起物权变动之 效力。在往后发展中，为了保障土地交易的安全，法律便赋予了不动产登记簿之登记以 公信力。也就是说，不动产登记公信力是不动产登记制度发展到后期的产物。中古时期 出现过与不动产登记公信力相类似的制度，即缄默制度，根据该制度，让与土地所有权 时，需要按照一定的程序进行公示催告，在规定期限内，如无人提出异议，则让与人即 使不是土地的真正所有人，受让人也可以取得土地的所有权，这与登记公信力的法律效 果相同。在近代法上，公信力制度首先完善于动产物权。不动产物权公示方式之登记被 赋予公信力，首先始自于抵押权的取得，其次才扩及至不动产所有权及其他物权领域， 最后完善于德国民法，并为瑞士民法以及我国台湾地区民法所继承，目的在于保护信赖 不动产登记簿的记载内容而与不动产登记簿上的登记名义人进行交易的第三人的利益， 尤其是为了谋求交易安全，保障不动产物权的市场交易秩序。 德国民法典第8 9 2 条第1 项规定：“为以法律行为取得土地上的某项权利或此 种权利上的某项权利的人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对其正确性的异议已 被登记或不正确性为取得人所知的除外。为特定人的利益，权利人在处分已登记于土地 登记簿的权利方面受限制的，仅在该项限制可由土地登记簿看出或为取得人所知时，该 项限制才对取得人有效力。”1 瑞士民法典第9 7 3 条规定：“出于善意而信任不动产登记簿的登记内容，取得 所有权或其他权利的人，均受保护。” 我国台湾地区土地法第4 3 条规定“依本法所为之登记，有绝对效力。根据 其司法院和最高法院的判例，可认为其土地法第4 3 条之规定是以保护善意第三人为目 的，赋予不动产登记簿之记载内容以绝对真实的公信力。 法国民法典制定于资产阶级大革命初期，工业体制尚未成熟，对农业上不动产 的金融需求并不是十分的急迫，故其重点在于保护不动产物权的静态安全，保护不动产 交易的动态安全并不显著。在法国，登记制度起源于抵押权，而法国的抵押权登记机关 ( ”陈卫佐译注：德国民法典( 第2 版) ，法律出版社2 0 0 6 年版，第3 2 6 页。 i o 广西大学硕士学位论文 不动产登记公信力研究 ( 即不动产登记机关) 属于行政机关，只能审查法律行为形式的正当性，而不能审查其效 力。虽然法国民法典没有明文规定不动产登记公信力，然而为了准确反映不动产上 的权利状态，确保不动产公示的真实性，法国采取了一些措施，如扩大不动产公示的范 围( 公示范围不仅包括不动产物权，且附条件的权利、可能的权利、有争议的权利，甚 至某些与不动产有利害关系的债权都要办理公示) 、促使权利人进行连续公示、加重登 记员的责任以及强化不动产公示的检索功能等。通过上述措施，以及通过留置权、解除 诉权、特别优先权、强制公示制度、相对效力原则、认证制度等制度，使然更大限度地 保护不动产交易安全与平衡当事人之间的利益。 日本民法典没有规定不动产登记公信力，如果登记薄上记载的不动产物权人并 非真实权利人，虽然有登记，但法律仍然认为登记所表现出来的登记名义人不享有权利， 第三人从该无权利人处受让权利，即使主观上为善意，其结果也不受保护，真实权利人 以其所有权或他物权得对抗该第三人。关于日本民法典第1 7 7 条是否承认登记公信 力的问题存在不同观点，但日本有的学者认为：“旧本登记簿中之记载没有公信力，在 解释论上并没有异议。 1 2 2 我国不动产登记是否具有公信力的分析 理论界关于我国不动产登记是否具有公信力尚有争论，有的学者持肯定态度，有的 学者持否定态度。持否定态度的学者考虑的是物权变动的登记要件主义和登记对抗主义 对登记公信力的关系，以及登记审查模式与登记公信力的关系，以及简单的将不动产善 意取得直接等同于不动产登记公信力。而实际上，笔者在后文中将论证不论是在物权变 动的登记要件主义，还是登记对抗主义，登记均具有公信力，前文己论证了不动产善意 取得与登记公信力的区别与联系。还有，其实不论对登记采取实质审查还是形式审查， 登记都具有公信力，因为如前面所论述，登记是政府行为，是以国家公信力为依赖的， 社会公众当然的足以信赖不动产的登记。 笔者亦持我国的不动产登记具有公信力的观点。 首先，我国物权法第6 条的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依 照法律规定登记”，第9 条的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发 生效力”，第1 4 条的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记 ”我妻荣：日本物权法第2 3 0 页，转引自尹田：物权法理论评析与思考，中国人民大学出版社2 0 0 4 年版，第 2 9 9 页。 广西大掌硕士掌位论文不动产登记公信力研究 的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第1 6 条的“不动产登记簿是物权归属和内容 的根据 ，以及第1 7 条的“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。从这几 条的规定便可以看出，我国不动产物权的变动应该依法进行登记，登记是权利人享有该 不动产物权的证明，经登记于登记薄后便发生法律效力，社会公众便得以信赖。 再者，第1 0 6 条第l 款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有 权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的 所有权：( 一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的；( 二) 以合理的价格转让；( 三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受 让人。”该条第1 款规定了不动产所有权的善意取得，该条第3 款规定不动产他物权的善 意取得。笔者认为，不动产登记公信力规则运作机理为“不动产物权登记一不动产登记 公信力一不动产物权善意取得”，具体说，不动产登记公信力是不动产善意取得制度的 前提，不动产登记公信力适用产生不动产物权善意取得的法律后果，这表明我国物权 法对不动产登记公信力的态度。 2 3 具有公信力的不动产登记类型的分析 2 3 1 不动产登记公信力与登记效力模式关系的澄清 理论界大部分学者认为只有在登记要件主义模式下，不动产登记才具有公信力，因 为在登记要件主义模式中登记能决定不动产物权的变动；而在登记对抗主义模式下，不 动产登记不具有公信力，因为登记对抗主义中的登记不具有决定不动产物权变动的效 力，而仅具有对抗第三人的效力。但是笔者认为，登记对抗主义与登记公信力是可以相 容并存的，登记是否具有公信力取决于法律的赋予。 首先法国、日本等登记对抗主义的国家之所以没有赋予登记以公信力，最根本的原 因在于这些国家的不动产登记制度不够完善，审查程序不够严谨。所谓的登记对抗主义 下登记没有公信力主要是与登记相关制度不配套的结果，而并非登记对抗主义本身造成 的。不动产登记的效力模式与登记公信力没有必然的联系，不论是登记要件主义中的登 记，还是登记对抗主义中的登记都可以具有公信力，因为登记公信力是不动产登记所具 有的社会信赖的效力，其所体现出的是一种可信赖性，在于保护与登记名义人交易的善 意第三人的利益，而不具有对不动产物权变动的决定性作用或者对第三人的对抗性作 用。在登记对抗主义模式中，虽然不动产物权变动无需通过登记，登记只是为了对抗第 三人，但是登记同样具有公信力，其登记簿记载的物权变动等内容同样能产生社会公众 1 2 广西大掌硕士掌位论文不动产登记公信力研究 可信赖的效力。登记将不动产物权人的权利表征出来，使得社会公众知晓，加强其不动 产物权的外在状态，故而善意第三人可更放心的与之交易，然后再行将交易结果记载于 登记簿，通过登记公信力，善意第三人的利益即得以保护，则在登记对抗主义下可以赋 予不动产登记以公信力。这也是不动产登记制度与物权公示公信原则的价值取向所在。 再者，虽然在登记对抗主义模式下，但登记并不是一种个人行为，而是国家登记机 关根据法律之规定而进行的一种政府行为。这种政府行为是以国家的可信赖性为基础 的，人们当然予以信赖。政府行为的可信赖性，便是一种公信力。因此，不动产登记的 公信力是国家公信力的表现。未经登记，不得对抗善意第三人，实际上是赋予不动产登 记足以使善意第三人信赖的效力。笔者认为，这种对抗力其实是一种公信力，即使登记 记载的内容不存在或存在瑕疵，对于信赖该登记内容的人，法律仍然认定登记记载的权 利人为真实的权利人，并承认该第三人行为的法律效力。因此，登记效力模式不影响不 动产登记公信力，在登记生效主义模式和登记对抗主义模式下，不动产登记都具有公信 力。 2 3 2 具有公信力的不动产登记类型 如前面所论论证，不论是在登记要件主义中还是在登记对抗主义中，登记均具有公 信力。在登记要件主义中，登记是不动产物权变动的生效要件，因此，第三人有完全的 理由信任登记所表征出来的登记名义人为真实权利人，尤其是登记名义人的不动产物权 是从前手权利人处取得时，完成登记表征登记名义人获得登记记载的不动产物权是合法 有效的。此时的登记具有很强的可信任性，即对此时登记之公信力第三人一般情况下不 会质疑。在登记对抗主义中，不动产物权的变动按当事人合意即可，而