房地产项目产品定位报告.ppt

项目产品定位报告,土地规划指标分析,土地属性及规划指标分析：1）项目位于青浦赵巷国际别墅区，临近上海佘山国家旅游度假区，未来将成为上海又一高档低密度的居住板块；2）土地属性决定地块的开发方向应是低密度的类别墅产品，这也是产品价值最大化的唯一方案；3）如何在容积率1.0、建筑密度30%以及74/90的条件限制下打造出低密度类别墅高尚生活体验的产品将是项目团队的主要出路和挑战。,1）首先考虑溢价能力最高的产品-院落别墅-加上对规划指标的分析过程建筑面积上限：（144495.51000）x26%=37308（假定会所1000）别墅产品套数：37308/250150套占地面积：150100m2=15000m2建筑面积：150 x250=375002）考虑价值其次的产品-叠拼别墅：建筑面积上限：144495.5-1000-37500=105995.5m2叠拼产品套数（2x90为一套）：105995.5/180=588套占地面积：588套/290m2=26460m23)会所面积约为：1000m2总体建筑覆盖率：(37500+105995)/144495.529.6687%30%,初步产品定位判断,初步市场定位：上海西区高端公寓及别墅客户,上海西郊私营企业主（联排）,核心客户群,重要客户群,游离客户,大上海范围内的主城生活逃避者与少量投资客,上海（长宁）西区内的职业中高产及海归或父母（叠拼）,上海浦西的职业中高产及海归或父母,核心客户群,重要客户群,游离客户,大上海范围内的主城生活逃避者,周边企业及江浙地区高管层、生意人；,一期客户定位,二期客户定位,初步产品定位判断,客户特征提取：对内外环境要求高口碑传播有特定圈子显示身份楼盘增值安静私密崇尚人文配套齐全交通便利重视下一代教育,客户AIO量表,初步产品定位判断,对稀缺资源和特定生活体验的渴望,对产品形态认可,成就感,升级的需求,来自项目本身的言传身教,落定冲动,品牌链接,信任感,一种人生标签,签约行动,客户解读,客户行为解读,样板区展示体验项目专业团队业内口碑传播企业形象定位,绚烂如花的幸福人生,初步产品定位判断,总规平面解析,产品价值分析（规划篇）,一中心-社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所）两河湾-社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。三岛屿-菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。四景轴-东侧密植林带+叠拼坡地景观；叠拼与院墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。,典型组团产品价值分析（建筑篇）,景观轴1,景观轴2,景观轴3,典型组团（院墅）产品价值分析,院墅地下一层,院墅一层,院墅二层,院墅三层,赠送面积：销售面积250，赠送地下150，占比60%。双重庭院：户均南北下沉150-180两庭园，满足空间私密性，花园精装修，地下层入户门廊可加设阳光房。采光和朝向：每户客厅和至少三卧室朝南，附送露台。,2019/12/14,11,可编辑,典型组团（叠拼）产品价值分析,地下一层,一层,二层,三层,四层,五层,底town赠送面积：销售面积180，赠送110地下空间，占比61%。阳光庭院：50-100，伸展家庭室外活动空间，绝对别墅生活体验。朝向采光：三主卧及客厅朝南。顶town赠送面积：销售面积180，赠送顶楼50，占比30%；附送南北双重露台约50，占比30%。附赠北园：30-50，庭院花园。电梯直达：附设电梯直通车库及三楼入户平台，也可由花园沿室外楼梯直接入户；完美地下、地上花园、空中庭院的三重生活体验,典型组团立面风格,地中海风格,竞争性物业价值曲线分析,高中低,面积总价比庭院生活场景室内赠送空间规划形态创新社区园林品质周边自然景观中产生活配套地段价值感,核心区公寓郊区别墅（含Townhouse）龙湖佘山别墅,龙湖佘山产品定位及经济测算,典型组团定价预案,总销金额：460469万院墅均价