地铁地下商业物业经营的招商及推广建议.doc

地铁地下商业物业经营的招商及推广建议1.招商方式 商业物业租赁招商的方式通常有三种,一是业主自己招商,二是委托代理公司招商,代理可分为独家代理和多家代理,三是业主和代理商共同招商。委托代理公司招商,好处是代理公司通常都能掌握一批商户资源,另外信息来源也比较广泛,可以加快招商的进度,实行独家代理是对代理公司的实力和经验有信心,获得独家代理权后,代理商会减少急功近利心态,有助吸引优质租户。多家代理实质上是将竞争机制引入招商中介服务过程,业主可以按照货比三家的方法,实行价高者得、优质者得,从而激励代理商全力以赴进行招商。代理商的收费一般是按照租户三个月的租金价格收取。 对于站内商业物业的招商,由于公司希望引进的商家比较明确,数量也不多,建议可采取公司和代理商共同招商的方式,可以先由公司出面招商,然后由代理商负责招商。 对于岗会区间商业街和市民中心商城,如果采取整体出租的模式,则可以公开招商,如果是分租的方式,则建议交由多家代理商招商。 2.招商策略 招商是商业物业经营成败的关键。商业物业的招商,基本的策略是: 首先选择、吸引核心商户率先入场,核心商户最好占到全部商户的30%-40%左右,为此应对核心商户提供租金优惠。核心商户是指对特定消费者具有强大吸引力的商户,通常指品牌商家和名牌商品代理等,核心商户进来之后,其他要靠其带动的商户就会跟着进来。不过在具体商铺定位上,并不一定把最好的位置划给核心商户,而要综合考虑租金及对其人流的引导等多个因素。 其次对建于商业环境不太成熟的区域或供大于求的商业物业,经营者通常给予租户一定时期的租金减免,如免装修期租金、减前半年租金等,以吸引租户尽早入场经营。 对于地铁站内物业,因为属于稀缺的商业资源,总体上处在卖方市场,但招商仍然是重点面向品牌或知名商家,尤其是便利店、西饼店、洗衣店、冲印店等最能反映地铁商业特点的业种,更要招进最知名的商家,当然要创造一种竞价的气氛,从而获得令地铁公司满意的价格。对于其他属搭车性质的商家,则尽能采取价高者得的方法来决策。 对于岗会区间商业街和市民中心站商城,分割出租的招商难度会比较大,周期也可能比较长,这种情况下,要优先考虑招进品牌商家和品牌商品的代理,在这些优质商家同意进场之后再去招其他商家,招商的反应就会不一样了,进度会加快,租金价格会更理想。 3.租约安排 租约安排的核心是租金、租期及租金价格调整的规定。从商家的角度来讲,希望租赁合约租期越长越好,租期长商家的利益更有保障,而市场租金整体上涨及租户出退租的风险都要业主来承担,因此业主更顷向于签短期的租约。在目前租赁市场上,大型物业的合约一般都签到七年以上,长的达政府规定的时间上限,当然合约越长,租金增长率就越高,最低不少5%。而小型物业或大商场内的联营商家,一般只能签到一年或二年的合约,最多有优先续约权,租金价格也一年一定。 对于地铁商业物业的租赁合约,本报告提出如下建议: 第一租金价格由竞争机制产生,但不一定就价高者得; 第二租赁期限,品牌商家可以签到五年左右,一般非连锁商家,如经营饰品、精品及电子产品、礼品的,只签一年; 第三限制转租行为; 第四租赁期长的,租金每年的增幅就高,也可考虑根据地铁客流的增幅来确定租金的增幅。 4. 宣传推广 4.1宣传推广策略 4.1.1分阶段推广 招商前针对商家客户,地铁通车前针对消费者。 4.1.2媒体策略 主要利用本地的主流报章和电视进行宣传。面向时商家客户以报章为主。 4.1.3宣传形式 通过推介会、研讨会向重点客户推介。 用报章软性广告来吸引更广泛商家的注意,也为以后面向消费者作好垫铺。 4.2宣传推广的主诉求 对商家客户提出如下几点: 垄断性市场; 排他性市场机会,经营规模与地