（民商法学专业论文）不动产租赁权的法律性质研究.pdf

学位论文数据集 中图分类号 d 9 13学科分类号8 2 0 3 0 2 0 论文编号 10 0 1 0 2 0 1 2 13 4 8 密级无 学位授予单位代学位授予单位名 1 0 0 1 0北京化工大学 码称 作者姓名王四海学号 2 0 0 9 0 0 13 4 8 获学位专业代 获学位专业名称民商法学 0 3 0 1 0 5 码 课题来源白选研究方向民商法 论文题目不动产租赁权的法律性质研究 关键词不动产不动产租赁权租赁权物权化物权建构 论文答辩日期 2 0 1 2 - 0 5 - 2 8 论文类型基础研究 学位论文评阅及答辩委员会情况 姓名职称工作单位学科专长 指导教师龚赛红教授北京化工大学民商法学 评阅人1赵秀梅副教授北京理工大学民商法学 评阅人2尹飞教授中央财经大学民法学 评阅人3 评阅人4 评阅人5 答辩委员会主席范晓波副教授北京化工大学民商法学 答辩委员1甫玉龙教授北京化工大学民商法学 答辩委员2 王鹏 讲师北京化工大学民商法学 答辩委员3和育东教授北京化工大学民商法学 答辩委员4范晓波副教授北京化工大学民商法学 答辩委员5李素贞副教授北京化工大学民商法学 注：一论文类型：1 基础研究2 应用研究3 开发研究4 其它 二中图分类号在中国图书资料分类法查询。 三学科分类号在中华人民共和国国家标准( c b ：r13 7 4 5 - 9 ) 学科分类与 代码中查询。 四论文编号由单位代码和年份及学号的后四位组成。 摘要 不动产租赁权的法律性质研究 一从不动产租赁权物权化到不动产租赁权物权建构 摘要 大陆法系各国一般在民法典债编部分对租赁作出了规定，而且赋予 了租赁权具有对抗第三人的效力，即所谓租赁权物权化现象，于是学理上 对租赁权之法律性质究竟为何，产生了纷争。 本文以不动产物权建构为论述重点，通过对比研究各国关于不动产租 赁制度的规定，分析不动产租赁权物权化的现状并发现我国现行法中存在 的为题，进而提出不动产租赁权物权建构的建议，希望能够对进一步认识 物权、债权的本质，理清民法财产权的体系以及解决司法实践中承租人权 益保护不周的难题有所贡献。 第一部分基本概念和相关学说中，对不动产租赁权的内涵进行了界 定，对不动产租赁权的规范作了比较法上历史性的梳理，进而对不动产租 赁权保护的历史发展脉络进行研究，从而把握不动产租赁权的本质内涵。 第二部分不动产租赁权物权化之现状。首先介绍了不动产租赁权物权 化的内涵和表现，其次分析了不动产租赁权物权化的原因，接着对我国现 行法未将不动产租赁权定位为物权进行了探析研究。 第三部分对我国现行法上关于不动产租赁权性质的规范和司法实践 的表现进行批判。根据我国现行法的规定和生活实践中的相关表现，分析 我国不动产承租人权益保护在理论界和案件审判中存在的问题，确定现有 的争议，对现行法上的缺陷进行批判，以寻找补救的措施。 t 北京化工大学硕士学位论文 第四部分不动产租赁权物权建构。通过分析现存的历史背景，通过实 证分析法和经济分析法，论证不动产租赁权物权建构的可能性和必要性， 在此基础上进行不动产租赁权的物权建构，并对如何建构提出了立法建 议。 关键词：不动产，不动产租赁权，租赁权物权化，物权建构 i i a b s t r a c t t h er e s e a r c ho fl e g a l n a t u r eo fr e a l p r o p e r t yl e a s e h o l d a b s t r a c t g e n e r a l l ys p e a k i n g ，t h ec o u n t r i e so ft h ec i v i ll a ws y s t e ms e tl e a s e h o l di n t h ep a r to fo b l i g a t o r yr i g h t sa n dm a k el e a s e h o l da g a i n s tt h et h i r dp e r s o n t h i s i st h ep h e n o m e n o nr e a lr i g h to ft h el e a s e h o l d t h et r e n di st h a tl e a s e h o l dh a v e l e g a le f f e c tl i k ep r o p e r t yr i g h ti n c r e a s i n g l y t h e nt h ec o n t r o v e r s yo nt h el e g a l n a t u r eo ft h el e a s e h o l dg e n e r a t e d i nt h i sp a p e r , t h ec o n s t r u c t i o no fr e a lp r o p e r t yi sd i s c u s s e df o rt h ef o c u s b yc o m p a r i n gt h es t u d yo fc h i n aa n dt h ef o r e i g nc o u n t r i e s ，a n a l y z i n gt h e c u r r e n ts t a t u so fr e a lr i g h to fr e a le s t a t el e a s e h o l da n do u rc u r r e n tl a wi nt h e p r e s e n c eo ft h ep r o b l e ma n dp u t t i n gf o r w a r dt h er e a ll e a s e h o l dp r o p e r t y c o n s t r u c t i o np r o p o s a la n du n d e r s t a n d i n gt h en a t u r eo ft h er e a lf i g h ta n dt h e o b l i g a t o r yf i g h ta n dc l a r i f y i n gt h ec i v i ll a ws y s t e mo fp r o p e r t yr i g h t s ，t h e n c o n t r i b u t et os o l v ep r o b l e m so nt h el a c ko f p r o t e c t i o nf o rt h et e n a n t i nt h ef i r s t p a r to ft h ep a p e r , t h em e a n i n go ft h el e a s e h o l dp r o p e r t yi s d e f i n e da n dt h ep r o v i s i o n so nr e a le s t a t el e a s e h o l da r es o r t e d t h e ni s t u d yt h e p r o t e c t i o no fr e a l e s t a t el e a s e h o l da n dg r a s pt h en a t u r eo f r e a le s t a t e l e a s e h o l d t h es e c o n dp a r ti sa no v e r v i e wo ft h er e a lf i g h to fr e a le s t a t el e a s e h o l d f i r s tid e f i n et h em e a n i n go ft h er e a lf i g h to fr e a le s t a t el e a s e h o l d s e c o n d l y ，i i i i 北京化工大学硕士学位论文 a n a l y s i st h er e a s o no fr e a lf i g h to fr e a le s t a t el e a s e h o l d t h e nia n a l y z et h e r e a s o nw h yt h er e a lr i g h to fr e a le s t a t ei sn o td e f i n e da sr e a lf i g h ti nc u r r e n t l a w t h et h i r dp a r t ，o u rc u r r e n tl a wo nt h en a t u r eo fr e a le s t a t el e a s e h o l da n d j u d i c i a lp r a c t i c ep e r f o r m a n c ea r ec r i t i c i z e d a c c o r d i n gt ot h el a wi no u r c o u n t r ya n dl i f ep r a c t i c ei nt h er e l e v a n tp e r f o r m a n c e ，ip o i n to u tt h ep r o b l e m o nt h ep r o t e c t i o no fr e a le s t a t el e a s e h o l da n df i n dt h ew a yt os o l v et h e p r o b l e m t h ef o u r t hp a r ti st h ec o n s t r u c t i o no nd e f i n i n gr e a le s t a t el e a s e h o l da s r e a lf i g h t t h r o u g ht h ea n a l y s i so ft h ee x i s t i n gh i s t o r i c a lb a c k g r o u n d ，a n dw i t h e m p i r i c a la n a l y s i sa n de c o n o m i ca n a l y s i s ，id e m o n s t r a t et h ep o s s i b i l i t ya n d n e c e s s i t yo fd e f i n i n g r e a le s t a t el e a s e h o l da sr e a l f i g h t a n dp r o p o s et h e a p p o i n t m e n to nr e a lf i g h tc o n s t r u c t i o n k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ，r e a le s t a t el e a s e h o l d ，r e a lr i g h to ft h el e a s e h o l d ， r e a lr i g h tc o n s t r u c t i o n i v 目录 目录 第一章基本概念和相关学说1 1 1 不动产和不动产租赁权的内涵1 1 1 1 不动产的界定1 1 1 2 不动产租赁权的界定2 1 2 关于不动产租赁权法律性质的不同学说3 1 3 各国关于不动产租赁制度的规定4 第二章不动产租赁权物权化之现状8 2 1 不动产租赁权物权化的内涵和表现8 2 2 不动产租赁权物权化的原因11 2 3 我国现行法未明确不动产租赁权物权地位的原因1 1 第三章关于我国现行法上不动产租赁权规范之批判1 4 3 1 合法转租中次承租人权利保护之批判1 4 3 1 1 出租人解除合同时对次承租人利益的保护1 4 3 1 2 出租人出卖房屋时对次承租人利益的保护1 5 3 1 3 房屋所有权变动时对次承租人利益的保护1 7 3 2 擅自转租中次承租人权利保护之批判18 3 2 1 承租人擅自转租的法律后果1 8 3 2 2 承租人擅自转租时对次承租人保护的不足1 9 3 3 一物二租中占有优先原则之批判1 9 3 3 1 相关法律规定1 9 3 3 2 对现有规定的分析批判1 9 3 4 租赁权对抗效力中公示方式之批判2 0 3 5 租赁权保护中“物权请求权否定 之批判2 0 3 6 租赁权保护中“侵权法保护否定”之批判2 1 3 7 租赁权保护中“占有保护”之批判2 2 3 8 租赁权保护中“承租人在强制执行中执行异议权否定 之批判2 2 v 北京化工大学硕士学位论文 第四章立法建议不动产租赁权之物权建构2 4 4 1 立法承认不动产租赁权之物权地位2 4 4 1 1 背景2 4 4 1 2 可能性2 7 4 1 3 必要性2 7 4 2 不动产租赁权之用益物权构造2 9 4 3 建立不动产租赁权之公示公信制度3 0 4 3 1 物权公示的含义、方法与功能3 0 4 3 2 物权公信原则的含义与功能3 l 4 3 3 不动产租赁权公示的具体方式31 结语3 4 参考文献3 5 致谢一3 6 导师和作者简介3 7 v i c o n t e n t s c o n t e n t s c h a p t e r 1b a s i cc o n c e p t sa n dt h e o r i e sr e l a t e d 1 1 1t h e m e a n i n go f r e a le s t a t ea n dr e a le s t a t el e a s e h o l d 。1 1 1 1 t h em e a n i n go f r e a le s t a t e 1 1 1 2 t h em e a n i n go f r e a le s t a t el e a s e h o l d 2 1 2t h et h e o r yo nt h en a t u r eo f r e a le s t a t el e a s e h o l d 3 1 3p r o v i s i o n so nr e a le s t a t e1 e a s e h o l di nv a r i o u sc o u n t r i e s 4 c h a p t e r 2e x i s t i n gs t a t eo fr e a lr i g h to ft h er e a le s t a t el e a s e h o l d 8 2 1t h em e a n i n go f r e a lr i g h to f t h er e a le s t a t el e a s e h o l d 8 2 2t h er e a s o no nr e a lr i g h to f t h er e a le s t a t el e a s e h o l d 11 2 3t h er e a s o nw h yt h er e a lf i g h to fr e a le s t a t ei sn o td e f i n e da sr e a lr i g h ti nc u r r e n t l a w 11 c h a p t e r 3t h ec r i t i c i s mo no u rc u r r e n tl a wa n dju d i c i a l p r a c t i c ep e r f o r m a n c e 1 4 3 1t h ec r i t i c i s mo ns u b t e n a n tp r o t e c t i o ni ns u b l e a s el e g a l l y 1 4 3 1 1t h ep r o t e c t i o nf o rs u b - t e n a nw h e nl e s s o rt e r m i n a t e st h ec o n t r a c t 1 4 3 1 2t h e p r o t e c t i o nf o rs u b - t e n a nw h e nl e s s o rs a l e sh o u s e 1 5 3 1 3t h e p r o t e c t i o nf o rs u b - t e n a nw h e no w n e r s h i pc h a n g e s 1 7 3 2t h ec r i t i c i s mo ns u b - t e n a n tp r o t e c t i o ni ns u b l e a s ei l l e g a l l y 18 3 2 1t h el e g a lc o n s e q u e n c e sw h e nt e n a n ts u b l e a s e si l l e g a l l y 1 8 3 2 2t h e p r o t e c t i o nf o rs u b - t e n a nw h e n t e n a n ts u b l e a s e si l l e g a l l y 1 9 3 3t h ec r i t i c i s mo np o s s e s s i o np r i o r i t yw h e no n eh o u s ei sl e a s e dt w i c e 19 3 3 1t h e l e g a lp r o v i s i o n sr e l a t e d 1 9 3 3 2t h ec r i t i c i s mo nc u r r e n tl a w 1 9 3 4t h ec r i t i c i s mo np u b l i c i t ym e t h o d sa b o u te f f e c ta g a i n s to t h e r s 2 0 3 5t h ec r i t i c i s mo nd e n i a lo f r e a lf i g h tp r o t e c t i o n 2 0 3 6t 1 1 ec r i t i c i s mo nd e n i a lp r o t e c t i o no f t o r tl a w 2 1 v i i 北京化工大学硕士学位论文 ：；7t h ec r i t i c i s mo np o s s e s s i o np r o t e c t i o n 。2 2 3 8t h ec r i t i c i s mo nd e n i a lt e n a n t so b j e c t i o ni nt h ee n f o r c e m e n t 2 2 c h a p t e r4l e g i s l a t i v ep r o p o s a l s - - t h ec o n s t r u c t i o no nd e f i n i n g r e a le s t a t el e a s e h o l da sr e a lr i g h t 2 4 4 1d e f i n i n gr e a le s t a t el e a s e h o l da sr e a lr i g h ti nl e g i s l a t i o n 2 4 4 1 1t h e b a c k g r o u n d 2 4 4 1 2t h e p o s s i b i l i t y 2 7 4 1 3t h en e c e s s i t y 2 7 4 2t h ec o n s t r u c t i o no nd e f i n i n gr e a le s t a t el e a s e h o l da su s u f r u c t u a r yr i g h t 2 9 4 3b u i l dt h ep u b l i c i t ya n dc r e d i b i l i t ys y s t e m 3 0 4 3 1m e a n i n g ，m e t h o da n df u n c t i o no f p u b l i c i t y 3 0 4 3 2m e a n i n ga n df u n c t i o no f c r e d i b i l i t y 3 1 4 3 3s p e c i f i cm e t h o d so f t h ep u b l i c i t yo f r e a le s t a t el e a s e h o l d 3 l c o n c l u s i o n s ，3 4 r e f e r e n c e s 3 5 r e g a r d s 3 6 t h ei n t r o d u c t i o no ft h et u t o ra n da u t h o r 3 7 v i i i 第一章基本概念和相关学说 第一章基本概念和相关学说 1 1 不动产和不动产租赁权的内涵 1 1 1 不动产的界定 不动产不是一个单一的概念，而是和动产对应而产生的。最早在罗马法时期， 物开始有了不动产和动产的区别。在罗马法，依据物理的标准不动产可以分为三 种：土地、动产附着于不动产而成为不动产、包括地上权、地役权等无体物【1j 。 在日耳曼法上，区分不动产和动产的依据包括：一种是以标的能否转移为标 准。动产包括金银、宝石、家畜及其他由人可控制随身带着的物。另一种是以标 的对象是否能够轻易毁损为标准。材质为木头的房产，一般视为动产。 从法国民法典规定的内容可以看出，法国法对不动产与动产的区分采 用的依据有：( 1 ) 根据物的物理性质来确认。( 2 ) 根据财产的用途来确认，附属 于不动产功能的动产一般应认为是不动产。( 3 ) 不动产附属的权利以及一些无形 的财产权利。( 4 ) 法律条文明确规定的不动产的范围。 德国民法上未用不动产概念，而用不可动之物一词。德国民法中的不动产 的概念范畴主要是指，“土地”，土地的范围主要包括：( 1 ) 按照德国民法典 第9 4 条第1 款规定的内容，对于根据土地出产的地上物，如果和土地有着固有 的关系，可认为是土地的一部分。( 2 ) 按照德国民法典第9 4 条第2 款规定 的内容，为建造建筑物而加工上去的物，也被视为是该建筑物的一部分。( 3 ) 和 土地密切相关的权利也被看作是土地的范围。 从日本民法典第8 6 条第1 款规定的内容来看，不动产的范围主要包括 土地及其定着物。土地指人为决定的以一区划为单位所有权的客体，其范围包括 地上和地下；土地定着物指持续地附着于土地之上，为了达到某种经济目的，本 身具有交易价值的物，包括建筑物和林木。 从台湾民法第6 6 条所规定的内容来看，不动产的范围主要包括土地和土地 上的附着物。土地，是指地面及其上下，而以法律限制内支配的空间；定着物则 是指依附在土地之上，具有一定的经济价值的建造物；不动产生产的物在和不动 产分割之前，也是该不动产的组成部分。 美国法上的不动产的构成包括：土地、土地上的附着物以及附属物【2 】。 我国民事基本法第一次使用“不动产”的概念是1 9 8 6 年民法通则第8 3 条规范相邻关系时采用的，但对不动产的含义、划分标准并未规定；在1 9 8 8 年 北京化工大学硕士学位论文 民通意见第1 8 6 条给不动产下了定义，不动产主要是指土地、附着于土地上 的建筑物以及其他定着物、建筑物的固定附属设施。但该规定位于涉外民事关系 的法律适用章，主要是为了解决涉外民事纠纷适用问题而作的解释；我国真正 在立法上给不动产下定义是1 9 9 5 年的担保法，根据该法第9 2 条规定的内容， 不动产的范围主要包括土地以及房屋、林木等地上定着物。而不在不动产概念范 围之内的物都应该属于动产的范围。我国2 0 0 7 年颁布实施的物权法只是规 定了物包括不动产和动产，并未将不动产重新定义，故关于不动产的概念仍以担 保法的规定为准。 因此，根据我国现行法的规定，我国不动产的范围主要包括土地、房屋等 建筑物以及附着于土地上的物等，此外，土地、建筑物等上的权利，这些权利都 是在土地或建筑物之上的物权，从法的调整规范的统一上看，也应认定它们具有 不动产的特征和性质。由于我国城乡二元体制和不动产内容的复杂性，本文论述 的不动产主要以城市房屋为典型代表。 1 1 2 不动产租赁权概念的界定 在民法学的理论界领域，对不动产租赁权含义的内涵和外延的说明，有着 不同的认识和理解，这表现在： 有一种观点认为不动产租赁权的内涵是指承租人享有的，依据租赁合同上双 方当事人自由约定的事项而形成的项财产权，它的外延包括承租人享有的依据 合同上的约定和规定以及其依据对租赁物占有而产生的占有使用收益等系列 财产权利。郑玉波先生指出，租赁权是指承租人依租赁契约所取得的权利【3 】。孙 兆晖博士则认为，不动产承租人的租赁权的外延是包括一系列财产权利所组成的 权利群，包括了承租人享有的依据合同上约定的以及其依据对租赁物占有而产生 的占有使用收益等权益【4 】。 还有一种观点认为不动产租赁是指不动产租赁物的承租人所享有的对已经 完成交付法律状态的不动产租赁物的占有使用和收益的全部权利。法学大辞典认 为租赁权的内涵是指租赁物的权利人在依据真实合法有效的租赁合同的基础上， 对租赁物可以进行占有使用收益的权利，该权利享有的时间是在出租人将租赁物 交付给了承租人，已经完成了法律上的交付状态之后。即当出租人尚未将租赁物 交付给承租人时，承租人的租赁权并未产生。史尚宽先生也曾经指出，承租人的 租赁权的本质是占有使用收益租赁物，该权利的内涵不仅包含承租人对租赁物享 有的占有的权利，还包括对租赁物使用收益的权利【5 】。根据该理论，租赁权主要 包括以下含义：( 1 ) 租赁合同必须真实、合法、有效。( 2 ) 租赁物须交付。( 3 ) 租赁权的权利内容是对占有的租赁物的占有使用收益。( 4 ) 须以对租赁物的占有 2 第一章基本概念s n 市1 关学说 为必要前提。 笔者认为广义的租赁权包括承租人对出租人合同上的权利和承租人对租赁 物的权利，狭义的仅指承租人对租赁物占有使用收益的权利，包括租赁合同上未 涵盖的的权利。笔者采用狭义的解释，即不动产租赁权指租赁权人对租赁物的占 有使用收益的权利，不动产租赁权的客体对象是不动产和具有不动产性质的权 利。 1 2 关于不动产租赁权法律性质的不同学说 不动产租赁的法律关系极其复杂，关于不动产租赁权的法律性质，长期以来 存在较大分歧，主要形成以下四种学说： ( 1 ) 债权说 该说认为，不动产承租人占有使用租赁物的权利来源，不是来源于出租人和 承租人合意约定的不动产租赁合同，而是来源于出租人完成向承租人交付完租赁 权的状态。这和借用人对借用物的权利并无本质区别，而且该项权利是对他人所 有的物的占有使用收益，而不是像物权一样是对物的直接占有和支配，因此，不 动产租赁权并不是真正意义的物权，其具表现出来的仍是债权的权利特征和性 能，还是债权概念的范畴。德国的民法学家拉伦茨和施蒂尔纳认为，近代以来， 虽然处于相对弱势地位的承租人的承租权的保护力度不断得到提高，而且受到了 某种程度上的物权保护方法，出现了租赁权物权化的趋势，但从根本上讲，租赁 权还是债权【6 】【7 1 。将不动产租赁权的法律性质严格定义为债权，这和租赁权的发 展趋势以及保护方法的多重性不符，不能准确反映出租赁权的本质特征。因此， 这种学说不利于维护交易安全，大多数国家立法并未采用这种学说。 ( 2 ) 物权说 该说认为不动产承租人的租赁权是对租赁物的直接支配，应归入物权范畴。 简而言之，不动产租赁权是对不动产租赁物进行占有、使用和收益。这种处分和 支配的权能发挥着主要作用，不动产租赁权所包含的其他权能是次要作用。不动 产承租人的承租权是对租赁物的处分和支配，承租人以外的第三人不得妨害承租 人租赁权的正常圆满行使。日本学者冈村玄治认为，租赁权是对租赁物直接支配 并使用收益的一种物权，这种支配权实际上是租赁权的本质核心，至于承租人的 其他各项权利均是由于该占有支配权所衍生出来的权利i 引。日本学者星野英一也 指出，租赁权和地上权以及永佃权之间并没有很明确的差别，并且由于特别立法 的实施，它们之间的差别则更不明显【9 】。崔建远先生和李延荣都一致认为不动产 北京化工大学硕士学位论文 租赁权，尤其是土地上相关的租赁权应该纳入物权的范畴【1 0 】【1 l 】。 ( 3 ) 租赁权物权化说 该说认为不动产租赁权真正意义上还是属于债权的范畴，只是在某种程度 上体现出了一些物权的性能和特征，该说认为不动产租赁权在两种不同阶段而发 生的效力则不同：一是根据不动产租赁合同而产生的请求出租人将租赁物处于正 常的使用收益状态，这被称为纯粹的债权；二为根据租赁物的交付而取得的对租 赁物的占有、使用和收益。承租人对租赁物的占有、使用和支配权是在债权请求 权行使进程中所产生的另外一种权能。合同的相对性是民法学的基本原则之一， 如果想赋予其物权的效率，必须在法律上寻找到根据 12 1 。租赁权物权化具体表现 为使得承租人的租赁权具有对抗第三人的效力以及在期限上具有永续化的特征。 ( 4 ) 形成权说 该说认为，租赁权是承租人可以依自己单方面的意思表示直接对租赁物占 有、使用和收益的权利。探究租赁权的性质，其是对无直接占有支配的权利，并 不是请求出租人为一定行为或不为一定行为而产生的法律效果，当然不属于债权 的范畴；此外，租赁权虽然是对物的占有支配的权利，但其和一般的用益物权并 不相同，租赁权只是根据租赁合同而产生的代出租人享有占有、使用和收益租赁 物的法律地位，因此租赁权的法律性质也不应该属于物权。因此，承租人的占有、 使用和收益权的本质，是不动产承租人为了实现自己的权益，代替不动产所有人 行使占有、使用和收益的权利，应该归入形成权的范畴3 l 。 1 3 各国关于不动产租赁制度的规定 德国在民法典之外，制定了土地租赁法( 1 9 5 2 年) 、土地租赁合同及监 督法以及土地租赁交易法( 1 9 8 5 年) ，1 9 8 5 年又通过农业用益租赁重新 调整法对民法典用益租赁进行调整，将土地用益租赁单独列为一节。在关于城 市不动产租赁方面，则制定了住房法对城市房屋租赁所适用的法律问题进行了规 范。德国在1 9 9 0 年制定了改善承租人法律地位，在1 9 9 3 年又制定了使用 租赁法修改法，通过这两部法律的制定对民法典中的租赁进行了进一步的完善 和补充，主要表现在：一是改善了承租人特别是住房承租人的法律地位，禁止出 租人随意中途解除合同，并抑制租金上涨以及限定经纪人的佣金；二是规定了社 会福利性质的公寓的承租人对租赁房屋享有优先购买权；三是对方便利用原有建 筑物空间提供了法律依据。根据德国传统的法律规定来看，不动产承租人的地位 一般被认为具有物权所有人的地位，根据普鲁士国法，房屋租赁由于房屋的交付 4 第一章基本概念和相关学说 和登记具有了对抗出租人和第三人的效力。根据德国民法典第5 6 6 条所规定 的内容，出租人将用于居住的房屋出租以后，如果不动产租赁物的所有权人发生 变动时，则承租人并不退出原有的租赁关系，租赁合同在新的受让人和承租人之 间继续有效履行。根据该法典第5 7 8 条第1 款、第2 款的规定，土地租赁权和其 他房屋租赁权也适用“买卖不破租赁”的原则。 法国在民法典之外，就不动产租赁也进行了特别立法。在1 9 4 6 年制定了租 佃法，规定土地租佃期不得少于9 年，在期满后可自动更新。在城市不动产租 赁方面，在民法典之； t - n 有1 9 4 8 年的租金限制法、1 9 8 6 年的租赁法 等法案，目前法国的不动产租赁制度主要包括：( 1 ) 住宅租赁应采用书面方式， 口头合同是无效合同；( 2 ) 租金分为有控制的租金和自由约定的租金；( 3 ) 房屋 租赁一般要求承租人支付不到2 个月的租金金额的定金或者预先支付三个月的 租金；( 4 ) 租期限制。出租房为公司的，租期不得少于6 年，个人的不得少于3 年：( 5 ) 业主必须确保出租的房屋在交付承租人使用时处于良好状态，并在租赁 关系存续期间向承租人提供安静享受服务。从1 8 0 4 年法国民法典第1 7 4 3 条 规定的内容来看，当出租人将租赁物卖掉的话，该租赁物的买受人不能肆意驱赶 经过公证机关正式证明的或者原本就存在着明确期限的租赁合同的承租人，该规 定所涉及标的物的范围包括土地和房屋等不动产租赁物。从这条规定可以看出， 租赁权具有物权对抗力的客体主要是房屋和土地，而不包括动产；而且当事人可 以在租赁合同中约定放弃该项对抗权利。后来，法国1 9 4 5 年和1 9 4 6 年的法令又 进行了修订，( 1 ) 即主体不限于土地承租人、房屋承租人，还包括佃农；( 2 ) 即 使当事人在租赁合同中已经放弃了该项对抗权利，但对于乡村财产的承租人，买 受人仍然不得肆意驱赶或要求腾房。 日本的不动产租赁法律制度是建立在土地私有制基础上的。在立法上，以民 法典为一般法对租赁作出一般规定，对不动产租赁进行了特别立法。有关土地和 房屋租赁的法律制度适用民法典的规定外，还制定了借地借家法进行规制， 用以规制以建筑物的所有为目的的地上权和土地租赁权。日本1 9 5 2 年的农地 法主要规定了农地租赁相关联的法律制度。在日本，民法典中关于不动产租赁 的规定、借地借家法的规定和农地法中关于农用地的规定构成了日本不动产租赁 法律制度。日本农地法关于农地租赁的管制表现为：权利转移管制、农地转 用管制、保护耕作权、租金管制和限制佃耕地所有；日本借地借家法关于不 动产租赁规制的特点主要有：( 1 ) 保障土地、建筑物利用关系的永续；( 2 ) 保障 建房投资的回收；( 3 ) 使得租赁权有一定的对抗效力。根据日本民法第6 0 5 条规 定的内容，土地租赁在经过统一登记后，可以产生对抗的效力；根据借地借家 法第1 0 条第1 款规定的内容，如果土地之上的建筑物进行了登记，则土地租 5 北京化工大学硕士学位论文 赁权将由于建筑物的登记而具有对抗效力，还规定了登记可以由承租人进行登记 以及租赁期限可以更新等。 从奥地利民法典第1 0 9 5 条规定的内容来看，不动产租赁在登记以后一 般被认为是物权。此外，土地登记具有和物权一样的公示公信力【1 4 】。土地所有权 以及土地所有权上设定的其他权利都可以通过土地登记来公示，这有利于保护善 意第三人的合法权益，维护交易安全。善意第三人信赖登记簿的内容而为某种法 律行为时，该法律行为是真实合法有效的。在土地登记中租赁登记的效果为，如 转让该不动产，在土地登记中登记之租赁权和地役权同等对待。 从韩国民法典规定的内容来看，其在传统的七种物权( 所有权、地役 权、地上权、占有权、留置权、质权、抵押权) 类型之外又增加了第八种物权 租赁权。根据财产登记法的规定，租赁权在登记后可以对抗第三人。该法典 将租赁权规定在第二编物权中，认为不动产租赁权的内涵是指承租人依据租金的 支付而取得的对不动产租赁物的占有，并进而取得的对不动产租赁物占有使用收 益的权利，即将不动产租赁权明确定位成了物权的范畴。 从瑞士债务法典规定的内容来看，不动产租赁物在出租以后，不动产租 赁物的所有权发生变动的，承租人有权请求不动产租赁物新的所有人继续适当履 行租赁合同，并且出租人仍应该承担原租赁合同的法律责任。此外，不动产租赁 权发生变动的，新的所有人在原有的租赁合同的有效期内不得终止承租人的租赁 权利，更不得肆意驱赶承租人，还有对房屋租赁的登记也进行了规定，即房屋租 赁合同在办理符合法律规定的登记以后，新的所有权人应该允许承租人继续占 有、使用和收益房屋，不得滥用自己的权利。 英国的不动产租赁制度由普通法和成文法构成，其商业租赁、住宅租赁和农 地租赁在成文法上的适用有所区别，商业租赁主要贯彻契约自由的原则，住宅租 赁和农地租赁则在成文法上设有诸多管制措施。其成文法主要包括不动产租赁 法、租金法、住宅法、租赁保有权改革、住房和城市开发法、农地保有 法和农业租金法等，根据英国的法律规定，土地租赁权和土地所有权的本 质相同，都是对土地之物所享有的权利，均承认其具有对抗力的特征【l5 1 。而且， 目前英国的私人房屋租赁中，短期租赁已经成为主流【l 酬。 美国沿袭了英国法的传统，有关不动产租赁制度也是由普通法和成文法构 成。在成文法方面，各个州都在自己的立法权限范围内制定了相关规定来调整不 动产租赁关系，如各州的住房条例、房租管制法。全国性的法律主要包括 同一居住租赁关系法和公平住房法案等法律。根据美国法和判例，财产 所有人只能在租赁合同终结后享有所有权人的权利以及根据租赁合同认可的承 租人交纳租金等他财产权利。如果租赁物被转让，财产承租人仍然是新的所有人 6 第一章基本概念和相关学说 的承租人，此即“买卖不破租赁”原则的适用。此外，如果承租人的占有权因为 第三人而受到侵犯，其可以诉请出租人赔偿【l 7 | 。 我国的不动产租赁制度包括土地租赁和房屋租赁，没有统一的不动产租赁 法，主要包括民法通则、中华人民共和国合同法、土地管理法、商品房 屋租赁管理办法、城镇最低收入家庭廉租住房管理办法和各地市的公共租 赁房屋管理办法、最高院关于租赁纠纷的解释等法律法规或规定。我国现行 法并未承认不动产租赁权的物权地位，仅仅赋予其一定的对抗效力，即买卖不破 租赁和优先购买权。这存在着极大的局限性。 7 北京化工大学硕士学位论文 第二章不动产租赁权物权化之现状 2 1 不动产租赁权物权化的内涵和表现 不动产租赁权物权化的内涵是指：在承认不动产租赁权的债权性质的前提 下，法律赋予其部分物权的效力，使其具有了一定的物权特征，即物权化。不动 产租赁权物权化主要表现为： ( 1 ) 不动产租赁权具有一定的对抗效力。这主要是源于不动产租赁物所有权 的变动不得对抗承租人依法享有的对租赁物的承租权【l 引。此外，如果在不动产上 面设定了其他物权( 如担保物权或用益物权) 时，应该按照不动产租赁权设定的 时间先后顺序来确定不动产租赁权的效力，如果不动产租赁权成立时间